הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 39361-09-18

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

שרכת סינמא אל־קדס אל מסאהמה אל־מחדודה

נגד

הנתבע
אבראהים נגאר

פסק דין

זוהי תובענה להעלאת דמי שכירות בבית עסק החוסה תחת הגנת חוק הגנת הדייר.

הצדדים ורקע המחלוקת

התובעת היא הבעלים של בניין ברחוב א־זהרה 8 ירושלים, הידוע כחלקה 33 בגוש 30056.

הנתבע מחזיק בשכירות מוגנת במחסן הנמצא במפלס המרתף של הבניין.

אין מחלוקת בין הצדדים כי הנתבע או מי מטעמו לא שילמו דמי מפתח, ועל כן דמי השכירות אינם מוגבלים בתקרה לפי סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב –1972, גם לו היה חל בנסיבות העניין .

מוסכם בין הצדדים כי עד לאחרונה שולמו דמי שכירות בנכס בסך $1,500 לשנה, ומקורם של אלה בהסכם משנת 2013 .

טענות התביעה

התובעת טענה כי דמי השכירות הנגבים נמוכים מידי ביחס למחיר השוק של נכס זה, ובהתבססם על חוות ־דעת שמאי מטעמם טענו כי דמי השכירות צריכים לעמוד על סך של $4,000 לשנה.

ההסכמה האחרונה שלהם ניתנה בשנת 2013 לדמי שכירות בשיעור של $1,500 לשנה. לטענתם הצעתו של הנתבע לתשלום של דמי שכירות שנתיים בסך $2,000 בגין השנים 2021-2018 נדחתה על ־ידי התובעת בישיבת דירקטוריון ביום 15/08/18.

טענות ההגנה

הנתבע פירט את דמי השכירות אשר שולמו על־ידו ועל־ידי אביו ואחיו לאורך השנים. בתחילה עמדו דמי השכירות על 51.5 דינר ירדני לשנה ; בשנת 2001, בעקבות שינוי החוק , עלו דמי השכירות לגובה של 154 דינרים; בשנת 2003 הוסכם כי דמי השכירות יועלו ויעמדו על $500 לשנה, ויעלו באופן הדרגתי עד לסכום מירבי של $2,000. העלאה האחרונה קבעה כי עד שנת 2017 כולל יעמדו דמי השכירות על $1,500.

הוצעה הצעה כי החל משנת 2018 יעמדו דמי השכירות בגובה של $2,000 למשך 3 שנים, אך כפי שתועדו הדברים מפיו ביום 05/08/20 בפרוטוקול הדיון נראה כי חזר בו מטענה זו והסכים כי ההסכמה האחרונה בין הצדדים הייתה בשנת 2013.

הנתבע לא הגיש כתב טענות או חוות־דעת מטעמו, טען כי מצב הנכס לא מתיישב עם קביעת השמאי , וביקש כי בית ־הדין ישען על התרשמותו מביקור באותו הנכס, ביקור אשר נערך לשם הכרעה בתיק אחר של התובעת בבית ־דין זה בעניינו של נכס שכן (ש (שכירות י-ם) 18881-07-18 שרכת סינמא אל־קדס אל מסאהמה אל־מחדודה נ' לחדו).

דיון והכרעה

כאמור, אין מחלוקת שבנכס זה הייתה הסכמה קודמת, ועל כן הסעיף עליו מתבססת הבקשה הוא סעיף 57 לחוק הגנת הדייר .
במקרה שכזה מתקיימים תנאי סעיף 53 לחוק, מתבטלות המגבלות החלות מכוח סעיפים 52א ו־61, וממילא בטלות גם התקנות שתוקנו על־פיו, לרבות תקנה 1(22) לתקנות שהותקנו בתוקף הסמכות לפי סעיפים 52א ו־61 לחוק. כך לשונם הפשוטה של סעיפי החוק וכך הורנו בית־המשפט העליון ברע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2) 625, 630 (1998) ע"א 403/72 המרץ – מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב ואח' ע"א 1542/ 91 גזית נ' קוקיה וערעור שכנגד ).

"לא ניתן לפנות לבית־הדין לשכירות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק, באשר יש הסכם בין הצדדים, ובית־הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהיעדר הסכם. עם זאת, קבע כי ניתן לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 ובהתקיים התנאים האמורים שם."
( עניין שוס נ' קלמן לעיל עמ' 633 )

כאשר באה לפתחו של בית־הדין לשכירות בקשה על־פי סעיף 57 לקביעה מחדש של דמי השכירות, עליו לבחון אם חל שינוי בנתונים באופן המשפיע על שיעורם. השינויים המצדיקים העלאת דמי השכירות על ־פי נוסח סעיף 57 הם:

"[...]
(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש;
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו".

לעניין סעיף־קטן (2) על בית־הדין למצוא אם היה שינוי בנתונים, ואם מצא שהיה כזה שינוי עליו לחשב השפעת השינוי בנתונים על גובה השכי רות מאז ההסכם האחרון בין הצדדים. בענייננו מדובר בהסכם משנת 2013 אשר הורחב עד היום באמצעות מנגנון העלאה קבוע. לפיכך, כ ול שומה קובעת, בין של שמאי ובין של בית ־הדין, תצטרך לשקף את ההפרש בין ערכם של נכסים דומים בגישת ההשוואה, תחילה בשנת 2013 ולאחר מכן במועד הגשת התביעה , ועל עורך השומה לשקף הפרש זה , ולאו דווקא את מחיר השוק , כפי שיש לעשות בעת קב יעה ראשונית של דמי שימוש שלא על־פי סעיף 57 לחוק.

מצבו של הנכס

לעניין סעיף־קטן (3) על בית־הדין לבחון את השינויים שערך בעל הנכס בנכס עצמו או בסביבתו באופן שיש בו כדי להשפיע על שוויו לשכירות. גם כאן על בית־הדין למצוא את ההפרש בין מצבו של הנכס נכון לזמן ההסכמה האחרונה ובין מצבו של הנכס בתאריך הקובע. לעניין זה ביקש הנתבע – והתובע ת לא מיח תה בידו – להסתמך על התשתית הראייתית ששימשה את בית־הדין בפסק־הדין בש 18881-07-18 , העוסק בנכס השכן לנכס בענייננו.
בית־הדין עיין בחוות־הדעת של השמאי מטעם התובעת ומצא כי תחזוקת הנכס לקויה ו כי לא נעשו בשנים האחרונות צעדים שנועדו להשביח את הנכס ולשפרו. בעמוד 8 לחוות־הדעת נאמר כך:

" מדובר בנכסים מוזנחים עם טיח מתפורר [ ...] הנכסים ללא כיווני אוויר, קיימת בעיית איוורר רצינית [. ..] הגישה לנכסים אינה נוחה [ ...] הביקוש לנכסים מהסוג לעיל היום הינו מינימלי ".

בנוסף לכך, זכור לבית־הדין היטב הסיור בקומת המרתף במבנה התובעת וזכורה לו רמת התחזוקה הלקויה במקום. אומנם המדובר בנכס ש ייעודו מחסן ואין צורך במראה ייצוגי ומסביר פנים, אך גם לצורך הזה המדובר בתנאי תחזוקה לקויים ורטיבות שיש בהם כדי לפגוע בציוד מאוחסן. כמו כן, וכפי שציין השמאי, הגישה למחסן אינה נוחה, ו הדבר מגביל אף הוא את יכולת השימוש בנכס ל ייעודו. אלא שהשמאי לא התייחס לפער בין הגישה שהייתה בשנת 2013 לבין הגישה הקיימת כיום , ופער זה הוא הרלוונטי לעניין סעיף 57(3).

מעמדה של חוות־דעת השמאי מטעם התובעת

הנתבע בחר שלא להגיש חוות ־דעת מטעמו, ועל כן נותר בית ־הדין ע ם חוות־דעתו של השמאי מטעם התובעת ועם מראה עיניו. אומנם השמאי מטעם התובעת התייחס בחוות ־דעתו ל חלק מהלקויים הקיימים בנכס (כפי שצוטט לעיל) , אך בית־הדין לא יוכל לה ישען על הערכת דמי השכירות שנקב בה.

הטעם הראשון לכך הוא היעדר התייחסות למצב הקודם בזמן השינוי האחרון בשכר הדירה (2013 ) . שומת שווי שכירות על־פי סעיף 57 חייבת לאמוד שני ערכים ולהראות שוני ביניהם. הערך הראשון הוא הערך שביום הסכם ההעלאה או ערך שנקבע בפסק־דין קודם , והערך השני הוא הערך ב יום השומה. השומה שבפני בית־הדין לא הביאה בחשבון את ערך שכירות הנכס ומצבו ב ־2003 עת נכרת ההסכם , ולכן אינה רלוונטית.

טעם נוסף הוא היעדר תשתית עסקאות דומות. אומנם השמאי ציין בסעיף 10.10 לחוות־הדעת כי הוא לקח בחשבון את השכירויות בנכסים דומים באיזור, אך לא מסר את התשתית לחוות־דעתו ו לא הביא דוגמאות לנכסים במצב דומה.

בשולי הדברים יוזכר כי בית־הדין לשכירות, מוחזק בפסיקת בית ־המשפט העליון כבית ־דין מומחה וחריג לדיני הראיות והידיעה השיפוטית, כך שיש בכוחו לשום נכסים ולהשתמש בידיעתו ניסיונו ומראה עיניו (ע"א 4868/90 אנגל נ' בודסקי , פ"ד מו(4) 434 , 437 (1992)).

ממצאי בית־הדין – היעדר שינוי בנתונים על־פי תנאי סעיף 57

בית־הדין מצא כי לא הורם הנטל המונח על כתפי התובעת לפי סעיף 57 , ולא הוכח כי על בית ־הדין להעלות את דמי השכירות עד לגובה של פי שניים מהמחיר המשולם כיום.

סיכומם של דברים – הוכח כי לא נעשו בנכס פעולות שיפור שגרמו להשבחת הנכס דנן (כפי המתואר בפסק־הדין בש 18881-07-18 ובת"א 7903/09 ) וכמו כן לא הוצג שינוי נתונים בגובה דמי השכירות באיזור משנת 2013 ועד היום באופן העלול להשפיע על גובה דמי השכירות.

מאמצי בית־הדין לפשר בין הצדדים הביקור במקום והראיות שנאספו העלו כאן מקרה נוסף שבו חוק הגנת הדייר פועל כנגד התועלת הכלכלית. בית הדין התרשם כי לנתבע אין חפץ אמ תי בנכס, מפעל הגלידות שבת לפני שנים והמחסן נותר בעיבורה של עיר באין פוקד. מנגד לתובעת אין חפץ אמתי לשלם דמי פינוי כלשהם בעד השבת הנכס לשימושה. מצב זה אינו מצב רצוי, סופו שיביא לריבוי התדיינויות ולהיעדר ניצול כלכלי נכון וראוי של נכסים ב אזור הומה ונחוץ בעירנו ירושלים . ראוי כי הצדדים יבינו כי התועלת הכלכלית שבפתרון מצב זה מונחת לפתחם, ובהיעדר הסכמתם קצרה ידו של בית־ הדין מלהושיע.

תוצאות והוצאות

לאור כול האמור לעיל, ומשלא הוכחו תנאי סעיף 57 להעלאת דמי השכירות – התביעה נדחית.

דמי השכירות יוסיפו ויעמדו על סך של $1,500 עד לשינויים בהסכם או בפסק ־דין.

בנסיבות העניין העמיד בית־הדין את ההוצאות בבקשה לביטול פסק־דין שניתן בהיעדר הגנה אל מול ההוצאות בהליך כולו לפי כללי לשכת עורכי הדין (התעריף המינימלי המומלץ) ומצא כי כפות המאזניים מעוינותף, ועל יישא כ ול צד בהוצאותיו.

המזכירות תשיב את הפיקדון לנתבע.

ניתן היום, י"ג תשרי תשפ"א, 01 אוקטובר 2020, בהעדר הצדדים.