הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 39181-03-21

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

הדיירים היוצאים/הצד התובע

  1. מנחם מנדל ווייס ת.ז XXXXXX302
  2. חיה יוטא ווייס ת.ז XXXXXX371

נגד

בעל הבית/הצד הנתבע
יעקב צבי ליסיצין ת.ז XXXXXX461

הדיירים המוצעים/צד דרוש

מרדכי אטיק ת.ז XXXXXX876
אסתר רוזלי אטיק ת.ז XXXXXX156

פסק דין

ההליך שבנדון: זוהי בקשה (להלן "התובענה") להעברת זכות שכירות מוגנת בדמי מפתח מאת הדיירים היוצאים אל הדיירים המוצעים מתוקף הסמכות המוקנית לבית הדין לשכירות על פי סעיפים93 – 95 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: חוק הגנת הדייר).

הליכים קודמים, הליכים מקבילים והליכי ערעור.
התובענה הוגשה ביום 17.3.2021 ושמיעתה עוכבה עפ"י ההסדר האמור בסע' 99-100 לחוק הגנת הדייר עד לשמיעת תביעת פינוי שהגיש בעל הבית לבימ"ש שלום ביום 2.5.2021 (ת.א. 2612-05-21).
תביעת הפינוי בת.א 2612-05-21 נדחתה לאחר שמיעת הוכחות בפסק דין שניתן ביום 28-07-21. בעל הבית ערער על פסק הדין (ע"א 48804-08-21) אך כפי הנראה זנח את הערעור באשר ערעורו נמחק מחמת אי הפקדת ערבון ביום 04-10-21 ומאז לא התחדש בו דבר.
מהלך הדיון בתובענה
לאחר מתן פסק הדין בגדרו נדחתה תביעת הפינוי, נקבע התיק ל הוכחות בעצם ימי הפגרה (23-08-21) לאחר שנשמעו טענות הצדדים לא מצא בית הדין לעכב את הדיון עד לשמיעת ע"א 48804-08-21 ואז הודיעו הצדדים על הסדר דיוני ולפיו הם מסתפקים בחומר שבכתב, בראיות שהוגשו בעדויות שנשמעו בת.א. 2612-05-21 ובהגשת סיכומים מיוחדים לתובענה .

קיצור טענות בעל הבית
הליך להעברת מושכר בבית הדין לשכירות על נטישה בשל אילוץ מתמשך.
בעל הבית טען כי עצם העמידה על התובענה – משמעותה כי נטישת המושכר לעתיד לבוא היא מוחלטת , מוכחת, יורדת לשורש הדיירות המוגנת ועוקרת אותו. מכאן שיורדת היא גם לשורש סמכותו העניינית של בית הדין להיזקק לתובענה ועוקרת גם אותה. אם אכן פקעה הדיירות המוגנת מחמת נטישת המושכר, אין בית הדין מוסמך עוד לדון ולכפות העברת המושכר בדמי מפתח ועליו לסלק את התובענה .
בעל הבית טען כי דחיית תביעת הפינוי בגין הנטישה בשל האילוץ המתמשך אינה יוצרת מעשה בית דין שכן, כפי שציין בית המשפט עצמו בפסק דינו , נטישה היא עניין עובדתי אשר עלול להשתנות עם הזמן.
בהמשך לכך טען בעל הבית טען כי הדיירים נטשו את הדירה ללא כוונה לשוב אליה ועל העדר כוונה זו מעידים במפורש תצהירי ההעברה והעמידה על העברה בדמי מפתח בהתאם להליך זה. במצב דברים זה, לא יוכל בית הדין להכיר בדיירות המוגנת שכן :
אין מחלוקת כי הדיירים אינם מתגוררים עוד במושכר ולא שבו אליו .
הדיירים טענו כי לא א יבדו את הגנת החוק כי נטשו את המושכר עקב אילוץ בריאותי ע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ (5.9.2017) (להלן "הלכת הירקון 278 ") ו בפסק דין זה נקבעה הלכה לפיה רק כל עוד יש כוונה ותקווה של הדייר לשוב לנכס אין הוא מאבד את מעמדו כדייר מוגן בנכס .
הדיירים אינם יכולים להמשיך ולקבל את הגנת הדייר הנובעת מהלכת הירקון 278 שכן אין הם יכולים לטעון בדבר כוונתם לשוב אל הנכס ובמקביל לבקש להעבירו לדיירים נכנסים. [ת"א (שלום ת"א) 4278-05-18 בית אלנבי 13 נ' אנגל, פסקה 10 לפסק־הדין (25.3.2019)]
עצם העמידה על התובענה מראה כי הדיירים גיבשו בחירה מרצון שלא לשוב לנכס (כדברי כב' השופט מזוז בהלכת הירקון 278) ובכך השלימו את מעשה הנטישה.
הצהרה של בית הדין על פקיעת דיירות מוגנת : בעל הבית טען כי תביעת פינוי אינה הדרך היחידה לשנות את מעמדו של דייר מוגן ובהינתן נטישה שאין עמה חזרה ואין עמה כוונה לשוב לנכס, צריך בית הדין לקבוע שבשל הנטישה פקעה הדיירות המוגנת ומשכך, תובענה בדבר העברה בדמי מפתח אינה עוד בסמכותו העניינית של בית הדין .

העדר שיקולים סוציאליים בעל הבית הפנה לקביעתו של בית המשפט בפסק הדין בתביעת הפינוי , ולראיות שהגיש בדבר מצבם הכלכלי האיתן של הדיירים היוצאים - וטען כי אין צד סוציאלי בסכסוך וטוען כי יש באמירה זו כדי לשלול את תחולת השיקולים הסוציאליים על התובענה – הן אלה שמקורם בחוק הגנת הדייר והן אלה אשר נפסקו בהלכת הירקון 278.
קיצור טענות הדיירים היוצאים
לא ניתן לעורר את שאלת הנטישה בהליך העבר בדמ"פ ובית הדין אינו מוסמך לדון בה.
הדיירים היוצאים טוענים כי משנדחתה תביעת הפינוי הרי שלא יכול להיות חולק עוד על מעמדם הסטטוטורי כדיירים מוגנים , אין לבית הדין את הסמכות להפקיע את המעמד המשפטי הזה שכן ניתן להפקיעו רק בפסק דין של בית משפט בתביעת פינוי גם אם מדובר בעילת הנטישה (ע"א 300-71 קטן נגד ארוילי , ע"א(י-ם) 5267-04 שטיסל נגד רוזנפלד) בהקשר עם טענה זו טוענים הדיירים היוצאים כי סעיפים 151(ב) , ו – 99-100 ל חוק הגנת הדייר יוצרים הסדר שלילי השוללים סמכות עניינית מבית הדין לדון בשאלת הנטישה ואפילו אגב גררא.
לא הייתה נטישה מבחינה משפטית משלוח התצהירים אינו משנה דבר
הדיירים היוצאים טוענים כי הם התכוונו ועדיין מתכוונים לשוב לנכס אלא שהמגבלות הבריאותיות של הדייר היוצא מר וייס אינן מאפשרות עוד מגורים בנכס. משום כך ורק משום כך, אין להם ברירה אלא להעביר את הנכס בדמי מפתח על מנת לאפשר לעצמם מגורים הולמים. הם אינם רוצים לעזוב וגם אינם יכולים לעזוב . אילו החלים הדייר היוצא, היו בני הזוג שבים לדירתם ולפיכך התקיים בהם יסוד הכוונה לשוב האמור בהלכת הירקון 278.
מעמדה הקנייני הייחודי של הדיירת היוצאת גב' וייס .
הדיירים היוצאים טוענים כי גב' וייס אינה חולה, אין עליה אילוץ מתמשך והינה דיירת מוגנת בעלת מעמד עצמאי. כפי שכבר קבע בית המשפט לא ניתן לשלול את עדותה על כוונתה לשוב לנכס אם וכאשר יחלים בעלה, או לאחר אריכות ימיו ושנותיו, ומשכך אין יסוד לשלול את זכותה כדיירת מוגנת עצמאית להעברה בדמי מפתח ולזכאות לדמי מפתח רק משום שהיא רואה עצמה מחוייבת ללוות את בן זוגה למקום מגורים שיתאים למצב בריאותו.
תכלית חוק הגנת הדייר - הדאגה לטובת הדייר לצד ניצולת מרבית של נכסי מקרקעין
הדיירים היוצאים טוענים כי פסיקת בית המשפט העליון מחייבת להגשים את תכלית החוק והיא טובת הדייר. כאשר הדייר עוזב את המושכר מכורח ואילוץ, אין מדקדקים בכוונתו לחזור ואין מייחסים לו נטישה אלא מבטיחים לו קורת גג. במקרה זה שלילת הזכות להעברה בדמי מפתח כמוה כפסק פינוי, מה עוד שהיא משאירה בהכרח נכס שאיש אינו מתגורר בו.

שיקולי צדק : העברת מושכר בדמי מפתח היא זכות קניינית על פי חוק ואין צדק בקביעה כי דייר מבוגר וחולה שאינו יכול עוד להשתמש במושכר, ונאלץ לעבור למקום מגורים אחר יהיה מנוע מלהעבירו בדמי מפתח ככל דייר אחר, בהעדר עילה חוקית לשלול זכות זו מן הדייר.

דיון והכרעה

קביעות עובדתיות.
לאחר שנדרש בית הדין לראיות ולסיכומים לא מצא לנכון לשנות מקביעותיו העובדתיות של בית המשפט בת.א 2612-05-21 שניתנו על יסוד אותן ראיות שהוגשו מחדש על ידי הצדדים ואין כאן המקום לחזור עליהן.
קביעות ראייתיות אלו ניתנות בהתחשב עם דיני הראיות המיוחדים החלים על בית הדין לשכירות על פי סעיף 141 לחוק הגנת הדייר ולאחר שבית הדין בחן מחדש את הראיות שהוגשו ואשר בית המשפט מצאן בלתי קבילות לא מצא בית הדין אף הוא עילה מ ספקת להפעיל את הסמכות המיוחדת הנתונה לו ולקבל ראיות אלה.
קביעות משפטיות.
בית הדין נדרש לטענה המשפטית של בעל הבית אשר לא נטענה בת.א 2612-05-21 בעניין הסתירה בין ניהול הליך העברת מושכר בדמי מפתח ובין טענת הנטישה מחמת אילוץ, הפקעת הדיירות המוגנת הנובעת ממנה, ושלילת זכות הדיירים להעברה בדמי מפתח – וכן לטענות שכנגד בסיכומי הדיירים היוצאים.
סיכום מסקנותיו המשפטיות של בית הדין:
ההכרעה בטענה של חדילת החזקה (נטישה שאין עמה חזרה) ובכל טענה של בעל דין המערערת על הגדרת "דייר" או "נכס" לפי חוק הגנת הדייר דרושה לצורך הכרעה בשאלת סמכותו העניינית של בית הדין ולפיכך חובתו לדון בה.
תוצאת ההכרעה בשאלה של חדילת ההחזקה ובכל טענה המערערת על הגדרת "דייר" או "נכס" לפי חוק הגנת הדייר הינה פסיקה הנוגעת לסמכותו העניינית של בית הדין. אם מצא כי העובדות שבפניו אינן מקימות הגדרת "דייר" או "נכס" יסלק את התו בענה מחמת חוסר סמכות עניינית.
חדילת החזקה מחמת אילוץ מתמשך היא קביעה דינאמית ומורכבת, ו נתונה לשינוי נסיבות על ציר הזמן. משכך אין דחייתה של תביעת פינוי בעילת נטישה מחמת אילוץ מתמשך - יוצרת מעשה בית דין ויכול שיקבע כי פתיחתו או המשכתו של הליך העברת מושכר בדמי מפתח, תצביע על כוונה ורצון לחדול מלהחזיק בנכס ולא לשוב אליו עוד.
כאשר חל אילוץ מתמשך על דייר אחד, אין לפגוע בזכותו של בן זוגו להעברה בדמי מפתח, אם הוא עצמו דייר וזאת בין אם נשאר בדירה ובין אם עזב אותה מחמת האילוץ המתמשך של בן זוגו.
בית הדין מצא במקרה המסוים שבתובענה זו ונוכח המצב העובדתי שנקבע אין לקבל את טענת בעל הבית לעניין חדילת החזקה ללא כוונה לשוב מטעמה הגב' וייס ואין לשלול ממנה את הזכות הקניינית להעברת המושכר בדמי מפתח בשל האילוץ המתמשך של בן זוגה.
כיוון שמדובר בסוגיות שטרם הוכרעו בפסיקת בית המשפט העליון מצא בית הדין להידרש לנימוקי המסקנות בהרחבה:
סמכות בית הדין לשכירות לדון בשאלת חדילת ההחזקה.
ראשית יש להגדיר את שתי המשמעויות של המונח "נטישה" המשמש בפסיקה וליחסן למינוח המצוי בחוק הגנת הדייר.
מושג הנטישה מקורו במשפט האנגלי, והוא מתייחס לחדילה שחדל הדייר להחזיק בנכס ואינו מוגדר בשם "נטישה" בחוק הגנת הדייר. הפסיקה מתייחסת ומבדילה היטב בין נטישה שהייתה אחריה חזרה ובין נטישה שאין אחריה חזרה. נטישה שאין עמה חזרה היא המכונה בחוק בשם "חדילת החזקה", היא אשר הוכחה בתביעת הפינוי והיא ענייננו בתובענה זו.
בית הדין לשכירות מוסמך לדון רק בהתקיים בהליך שבפניו, במצטבר, שלוש הגדרות המפורטות בחוק הגנת הדייר והן: "דייר", "בעל בית" ו"נכס". תנאי הכרחי להגדרת דייר מוגדר בסעיף 1 לחוק הוא
"מי שמחזיק בנכס" חוק הגנת הדייר מכנה את הדייר שנטש את הנכס ולא שב אליו כמי "שחדל להחזיק במושכר" . כך, בהליכים שונים ( למשל הליך על פי סעיף 37 לחוק הגנת הדייר) יהיה על בית הדין לשכירות לברר, כתנאי לסמכותו לדון בהליכים, אם דייר מסוים נפטר או חדל להחזיק במושכר ומתי ארעה הפטירה או החדילה מהחזקה ואין הוא צריך לה יזקק לשם כך לפסק דין של בית המשפט.
בכל תובענה המוגשת בפני בית הדין בסמכותו של בית הדין לקבוע שאין בפניו דייר מוגן (מחמת פטירה, חדילת החזקה או פסק פינוי של בית משפט ) או שאין בפניו נכס אשר כשר להגנת החוק על פי הוראות סעיפים 2-16 ל חוק הגנת הדייר. במקרה כזה הוא אינו מוסמך לדון בסעדים שהתבקשו וביניהם תיקון הנכס, הסבת הייעוד שלו או העברתו בדמי מפתח לדיירים מוצעים.
התוצאה היא בית הדין לשכירות מוסמך לדון בשאלות של חדילת החזקה בכל עת, ואף מיוזמתו, שכן ככל ערכאה שיפוטית או אף רשות מנהלית מוסמך הוא לדון ולהכריע בדבר סמכותו העניינית להיזקק להליך שבפניו.
קביעה בדבר חדילת החזקה אינה מותנית בפסק דין בתביעת פינוי.
סעיף 131 ל חוק הגנת הדייר מגדיר את עילות הפינוי כרשימה סגורה ("אלה בלבד הן עילות הפינוי"), ואינו מונה בתוכן את הנטישה או חדילת ההחזקה כעילת פינוי. בכך הוא מאמץ את ההלכה האנגלית אשר ראתה בנטישה, בדומה לפטירה, נסיבה המפקיעה את ההגנה באופן מהותי (קונסטיטוטיבי). כשם שפטירה אינה רק עילת פינוי לפי סעיף 131, כך גם נטישה או חדילת החזקה אינן רק עילות פינוי .
בתי-המשפט נעו בפסיקתם משך השנים בין שתי דעות עיקריות באשר לאופן פעולתה של נטישה שאחריה ישנה חזרה. היה מי שפסק כי נטישה אינה מפקיעה את הדיירות המוגנת בלא שניתן עליה פסק פינוי (ע"א 264/76 מרקוס נ' "שלף" – שותפות מוגבלת, פ"ד לא(2) 622, 626-625 (1977); ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד לח(2) 729, 732 (1984)). לעומתם היה מי שכתב כי עילת נטישה, גם כשיש אחריה חזרה, על־פי לשון חוק הגנת הדייר אינה בעצם "עילת פינוי", אלא שהיא יורדת לשורשה של דיירות מוגנת ומפקיעה אותה – בדומה לפטירתו של דייר – והחוזר אחרי נטישה אינו אלא מסיג גבול לאחר שדיירותו פקעה. ניתן להבחין היטב במשותף: אלו ואלו הסכימו שחדילת החזקה כלומר נטישה בפועל ללא חזרה מפקיעה את זכות הדיירות ה מוגנת, גם ללא צורך בפסק פינוי לצידה. אם אין הדייר המוגן מצוי או משתמש בנכס, אין הוא או הנמצאים בנכס בפועל בני־אדם או תאגידים יכולים לחסות עוד תחת חוק הגנת הדייר. כך הורנו בית־המשפט העליון גם בשנות התשעים כי " אין כל סיבה להחיל על נוטשים את הגנת החוק" (ע"א 977/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 765 (1992)). וכן נפסק כי "דייר מוגן [...] לא יכול היה לאבד את מעמדו אלא על־ידי פסק־ פינוי או נטישה" ( ע"א 377/72 גייסט נ' שטיינברג, פ"ד כז(1) 365, 369 (1973); [ההדגשה הוספה]
בית־המשפט העליון הטעים הבדל זה (עניין דויטש לעיל, בעמ' 732):
"דייר הנוטש בית מגוריו, אינו זכאי עוד להגנת חוקי הגנת הדייר, שאין חוקים אלה פורשים עליו את הגנתם. אלא כל עוד הדייר מחזיק בו וגר בו בפועל ממש [...] אכן, נפסק אצלנו, בניגוד לדין האנגלי, שכל עוד לא ניתן פסק־דין של פינוי נגד הדייר וכל עוד לא פינה הדייר את המושכר לחלוטין, עדיין נחשב הוא כמחזיק כדין של המושכר, מבחינת דיני הקניין, כלפי המשכיר [...] אך חזקה זו מועדת היא להגיע לקיצה עם מתן פסק־דין של פינוי נגד הדייר, או עם פינוי המושכר לחלוטין על־ידיו, שכן אין עוד כל צידוק לפרוש עליו את הגנת החוק".
הנה כי כן גם בעניין דויטש וגם בעניין גייסט, ראה בית המשפט העליון כמובן מאליו להבדיל בין נטישה שיש עימה חזרה על ידי המילה "או" המציינת קשר לוגי ברור. בעניין נוסייבה נדחתה טענה לדיירות מוגנת מפני שפקעה ממילא (גם ללא פסק פינוי) עקב חדילת החזקה – נטישה ללא חזרה. משכך יש לדחות את טענת הדיירים היוצאים כי רק פסק פינוי מפקיע את הסטטוס המשפטי של דייר מוגן.
בית־המשפט העליון הוסיף ופירט על מהות הנטישה ( רע"א 3666/16 פלונית נ' חברת הירקון 278 בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 7 לפסק־הדין (5.9.2017):
"ביסוד עילת הנטישה, ניצבת תפיסה לפיה ככל שנכס חדל לשמש כמקום מגורים לדייר – אין זה מן הצדק להוסיף ולהעניק לו הגנה מכוח חוק הגנת הדייר [...] מצב בו דייר אינו מתגורר במקום לא בהכרח מהווה הפרה או התנהגות פסולה. אלא, זו התנהגות שאיננה מתיישבת עם המשך מתן הגנה מכוח חוק הגנת הדייר [...] הפסיקה אף התייחסה לאי־הצדק בתרחיש בו דייר זוכה להגנה, אך בפועל אינו דר במקום".
למעשה, ראה בית המשפט העליון בשורה ארוכה של פסקי דין החל מקום המדינה ועד ימינו אלה כי אדם אשר נטש בפועל את המושכר, לא שב אליו ואין בסיס ראייתי לכך שהוא מתעתד לשוב, אינו זכאי להגנה מאת כל ערכאה על־פי חוק הגנת הדייר בין אם ניתן בעניינו פסק פינוי ובין אם לא ניתן. משכך דוחה בית הדין את טענת הדיירים היוצאים וקובע כי חדילת החזקה, פטירה או אי התאמה של הגדרת הנכס להגדרות בחה"ד, אינן צריכות לפסק פינוי על מנת להפקיע את קשר השכירות המוגנת.
דחיית תביעת פינוי במקרה של אילוץ מתמשך – אינה יוצרת מעשה בית דין.
בית המשפט דחה את תביעת הפינוי בת.א 2612-05-21. תביעת הפינוי נדחתה כאשר נקבע כי הנתבעים הרימו את נטל ההוכחה הקל המוטל עליהם להראות כי במועד העזיבה את הדירה ובמועד התביעה התקיים היסוד הנפשי בדבר כוונה לשוב לדירה, וכי הנטישה ארעה מחמת אילוץ מתמשך שלא נשלל מאז . נטל ראיה זה הורד בהלכת הירקון 278 לרמת הספק אותו צריך הדייר לעורר. משכך נקבע בפסק הדין כי הדיירים היוצאים זכאים היו במועד העזיבה ("ממד העבר") ובמועד מתן פסק הדין ("ממד ההווה") לחסות תחת ההגדרה הייחודית והמורכבת עליה הורה בית המשפט העליון בהלכת הירקון 278 ולפיה לא יראו את מי שנטש את דירתו מחמת אילוץ רפואי כמי שחדל להחזיק בה, אלא אם יוכח מעל לספק כי הוא איננו מתכוון לשוב או כי סיכויי השיבה אינם מציאותיים ולו בדוחק. לבית הדין לא הוגשו ראיות נוספות לבד מאלה שהיו בפני בית המשפט, ואלה הצביעו על כך שבעת המעבר בחודש 06/20, מעבר שארע לאחר הלווית אביו של מר וייס - לא היה עדיין בדעתם של בני הזוג ל עזוב את הנכס לא כל שכן להעבירו בדמי מפתח. בהתאם לכך הוכח כי התצהירים נעשו ונחתמו רק לאחר מספר חודשים.
בית המשפט ציין בפסק הדין בת"א 2612-05-21 כי תחילת הליך העברה בדמי מפתח עלולה אכן לשלול את הכוונה לחזור אך משלא נטען הדבר בסיכומי בעל הבית, לא נדונה השפעת תובענה זו על סוגיית האילוץ המתמשך והכוונה לחזור לנכס. הודגש בפסק הדין בת"א 2612-05-21 (כהלכה שמורה הלכת הירקון 278 ) כי עצם דחיית תביעת הפינוי אינה יוצרת מעשה בית דין הנוגע לחדילת החזקה שכן חדילת החזקה, ובוודאי כזו התלויה בכוונה בזמן עתיד , הינה עניין דינמי המשתנה עם הזמן. משכך אין לקבל את הטענה כי עצם דחיית תביעת הפינוי "מכשירה" את חדילת ההחזקה ב"הכשר" קבוע והדיירים היוצאים זכאים לחסות תחת הגנת האילוץ המתמשך לתמיד. ההיפך הוא הנכון בית הדין מצווה לשקול אם עדיין לפניו חדילת החזקה עקב אילוץ מתמשך עם כוונת שיבה המותירה את הגנת הדייר ומזכה בזכויות על פי חוק הגנת הדייר או שלא. ואם מצא שלא, עליו לדחות את התובענה מחוסר סמכות עניינית.
השפעת פתיחתו של הליך העברת מושכר בדמי מפתח על מעמדו של דייר שעזב את הדירה מחמת אילוץ מתמשך .

חקיקת הגנת הדייר בירושלים היא חקיקה שכבר מלאו לה שמונים ושמונה שנים ושלושה ריבונים, חקיקת דמי המפתח צעירה ממנה רק בעשרים ושלוש שנים. תקופת הזמן שחלפה, מביאה אל בתי המשפט ובת י הדין לשכירות מקרים לא מועטים שבהם עובר דייר קשיש לגור בדירה אחרת מחמת אילוץ בריאותי כזה או אחר, מבקש את הגנתה הייחודית של הלכת הירקון 278 מפני תביעת פינוי, טוען אגב כך כי למרות האילוץ המתמשך הרי בכוונתו לשוב לנכס וכי יש אפשרות שעוד יזקק לו אך במקביל לניהול הגנתו בהליך הפינוי - מנהל גם הליך של העברת מושכר בדמי מפתח בבית הדין לשכירות .

מצב דברים זה עלול אכן ליצור סתירה, שכן הרוצה לחסות תחת ההגנה המורכבת של האילוץ המתמשך עליה הורתה הלכת הירקון 278 בכל ממדי הזמן שנקבעו בה, חייב לכל הפחות לעורר ספק כי יש בכוונתו לשוב לנכס אם יחדל האילוץ כולו או חלקו. וודאי הוא ספק כזה נשלל לחלוטין אם מחמת מעשה משפטי או פיסי כלשהו נמנע מן הדייר לשוב אל הנכס, שכן הוא מאפשר ביודעין ו מבקש כי אחרים יתפסו את מקומו בנכס.
בתי־המשפט נדרשו בעבר לשאלה קשה זו (ראו ת"א (שלום ת"א) 4278-05-18 בית אלנבי 13 נ' אנגל, פסקה 10 לפסק־הדין (25.3.2019), ודעה הפוכה בת"א (שלום י-ם) 31878-05-12 אמריזיאן נ' דוג'באג' ז"ל, פסקה 32 סיפא לפסק־הדין (10.3.2016); כן ראו ע"א (מחוזי ת"א) 2585/00 זוסמן נ' כהן, פסקה 11 לפסק־הדין (25.1.2004)), והיא לא הוכרעה סופית בבית־המשפט העליון. כאמור בתביעת הפינוי, לא הועמדה טענה זו ובית המשפט לא מצא לנכון להכריע בטענה שלא נטענה בסיכומים, כעת בהליך בבית הדין נטענה הטענה ואין מנוס מלאבחן בה כללים נורמטיבים ולהכריע בה נוכח העובדות שהוכחו בעניין הנדון.
הלכת הירקון 278 קבעה מספר כללים שיש בהם כדי להאיר את דרכו של בית משפט או בית דין הדן בנושא :
"בעל הנכס התובע את פינוי בעילת נטישה נדרש להוכיח – דהיינו הנטל עליו – שני תנאים מצטברים: הראשון הוא כי הדייר המוגן אינו מחזיק עוד בנכס. זהו ההיבט הפיזי של הנטישה. היסוד השני הוא כי אין בכוונת הדייר לשוב ולהחזיק בנכס. זהו ההיבט הנפשי. היבט זה, דהיינו יסוד הכוונה מורכב כשלעצמו משני יסודות. האחד רצון הדייר לחזור והשני סיכוי ממשי להתממשות החזרה".
בית־המשפט העליון ראה את מנעד המקרים האפשריים כמנעד רחב. נפסק כי הערכאה הדיונית צריכה להרכיב את תמונת הכוונה ממקורות רבים ולבחון את מכלול השיקולים הרלוונטיים והאינטראקציה ביניהם. כך, למשל, יבחן בית־המשפט את השאלה בשלושת ממדי הזמן: בעבר האם עזיבת הדירה לכתחילה נבעה מאילוץ, בהווה אם האילוץ הוא אילוץ מתמשך המתקיים בהווה ובעתיד – אם האילוץ משפיע על העתיד לעניין העתיד, הנחה בית־המשפט העליון לבדוק אם ישנה אינדיקציה ברורה כי תקופת האילוץ צפויה לבוא לסיומה במועד מאוחר יותר. מצב כזה עשוי להצדיק שמירת זכויות של בעל הבית לפנות את הדייר המוגן במועד העתידי, ככל שהאחרון לא ישוב לדור בנכס.

נטל ההוכחה הקל המוטל על הדייר, ומורכבות הקביעה תוך כדי בחינת שלושת ממדי הזמן מוגדרים בדברים אלה :
"במקום בו אילוץ מהווה מכשול וחסם עדכני המונע שיבה לדירה – קיים קושי לקבוע כי קיימת בחירה שלא לגור בדירה או רצון שלא לשוב אליה".....
.....לעניין העבר השאלה הרלוונטית היא מה עמד ביסוד עזיבת הדירה בעת העזיבה? האם מדובר בבחירתו של הדייר, שהעדיף שלא להישאר בדירה, או שמא העזיבה נעשתה בלית ברירה ובהיעדר יכולת בחירה אחרת......
לסגירת מעגל הזמן, יודגש כי לא כל אילוץ, ואפילו יהא מתמשך, שולל קיומה של עילת הנטישה. ייתכנו מקרים בהם האילוץ מתקיים בשלושת ממדי הזמן – הוא שהוביל לעזיבת הנכס בעבר, הוא מתמשך בהווה, והסרתו אינה צפויה בעתיד הנראה לעין – אך עדיין, מתקיימת עילת הנטישה. כך למשל, כאשר חרף קיומו של אילוץ, אין כל סיכוי, ולו מזערי, שהדייר יחזור; או כאשר למרות שמתקיים אילוץ, עולה מנסיבות המקרה כי התגבשה בחירה שלא לדור בנכס. יש לבחון כל מקרה על פי מכלול נסיבותיו, וניתן להתייחס אף לחלופה העומדת בפני הדייר אם וכאשר יוסר האילוץ.

13 .מן המקובץ מעלה בית הדין את הכללים המנחים להגנת הדייר בחדילה מחמת אילוץ מתמשך בנוכחות תובענה להעברת הנכס בדמי מפתח הם :
נמצא כי הדייר היוצא חדל להחזיק בנכס אך עשה זאת רק מחמת אילוץ מתמשך .
נמצא הדייר היוצא הקים ספק ולא ניתן לקבוע מעל לספק זה כי הדייר בחר מרצון לעזוב בעבר ובחר מרצון שלא לשוב לנכס בהווה .
בעל הבית יכול להסיר את הספק ולהוכיח מעל לספק זה את בחירתו של הדייר בחדילת ההחזקה אם יוכיח בחירה של ממש לעזוב ולמסור לאחרים - ללא תלות באילוץ המתמשך.
בהקשר של הליך מקביל בבית הדין להעברת מושכר בדמי מפתח יהיה על בעל הבית להוכיח מעל הספק כי ההליך נפתח במנותק מן האילוץ.
כל הפותח בהליך העברת מושכר בדמי מפתח מקום שבו הוכח מעל לספק כי הוא עושה זאת מרצונו ולא מחמת האילוץ יראה בו בית הדין כמי שחדל מלהחזיק בנכס ואינו עונה עוד להגדרת "דייר" .
על פי מבחני העזר שנקבעו בהלכת הירקון 278 יש לחלק את הבחינה לשלושה ממדי זמן :
לעניין העבר כאמור השאלה הרלוונטית היא מה עמד ביסוד עזיבת הדירה בעת העזיבה? האם מדובר בבחירתו של הדייר, שהעדיף שלא להישאר בדירה, או שמא העזיבה נעשתה בלית ברירה ובהיעדר יכולת בחירה אחרת.
מכאן עולה כי אם משלוח התצהירים לבע"ב קדם לתחילתו של האילוץ המתמשך – לא יהיה הדייר זכאי להגנת האילוץ המתמשך שכן במקרה זה בעל הבית מ וכיח כי עזיבתו של הדייר הייתה מרצון ולא מכפיה שמקורה באילוץ המתמשך. בית משפט ובית דין יראו אז בדייר כמי שחדל להחזיק במושכר חרף קיומו של אילוץ מתמשך .
לעניין ההווה השאלה שבמוקד ממד ההווה היא האם האילוץ עודנו מונע את השיבה לדירה. מכאן המונח "אילוץ מתמשך". משכך, אם החל האילוץ וחדל ולאחר שחדל נשלחו התצהירים לבעל הבית – הרי שהדייר לא יהיה זכאי להגנת האילוץ המתמשך - ויראו בו כמי שחדל מבחירה להחזיק במושכר.
14 . שיקולים של צדק, זכות קניין, פערי כוחות וטובת הדייר הנזקק : בית המשפט העליון הורה לערכאות הדנות בשאלת האילוץ המתמשך להביא בחשבון את זכות הקניין לצד השיקול הסוציאלי של טובת הדייר במערך שיקולים רחב ועדין ובשלושה ממדי זמן. ובעניין זה יאמר בזהירות כי בית הדין שוקל את המטרה הסוציאלית של הבטחת קורת הגג לדייר שחדל להחזיק מחמת האילוץ, ולא תמיד עולה זו בקנה אחד עם העברת הנכס בדמי מפתח. העברה זו היא הנותנת בידי דייר קשיש וחולה סכום גדול של כסף מזומן כאשר קיים סיכוי כי ישמש בסופו של יום אותו או את הסובבים אותו למטרות אחרות. בשל כך ניתנה בידי בית הדין הסמכות המיוחדת להיזקק לראיות אף בחריגה מכללי הקבילות לעמוד על המצב לאשורו ולהבין אימתי עומד בפניו הליך העברה כנה ואימתי יפסל הליך העברה זה כסותר את הכוונה לשוב לנכס המצדיקה את חדילת ההחזקה דווקא על מנת להבטיח את טובת הדייר המצוי בנחיתות.
15. מן הכלל אל הפרט : בתובענה שבנדון בחן בית הדין את שאלת הסתירה לכאורה ומצא להכריע כי הדיירים היוצאים עוררו את הספק והוא נטל ההוכחה הנדרש.
הדיירים היוצאים הראו כי סדר הזמנים שהוכח אינו מקים סתירה בין האילוץ המתמשך לבין הליך העברת המושכר בממדי הזמן של העבר וההווה . הדיירים היוצאים הרימו את נטל ההוכחה המופחת המוטל עליהם והראו כי מחלתו של מר וייס החמירה והייתה לאילוץ של ממש לאחר שמצבו הוחמר בעקבות מצב החירום של מגפת הקורונה מחד ולאחר פטירת אביו מאידך. בתם של בני הזוג לקחה אותם למגורים אצלה חרף אי הנוחות. בית הדין התרשם כי עדותה של גב' וייס לא נסתרה בראיות אחרות ויש לקבלה :
"זה התחיל עם בעלי שכבר 15 שנה עם פרקינסון, אומרים הכל קורונה, אבל הפסיקו לעשות לו פיזיותרפיה, לא יצא מהבית חודשים והמצב התדרדר, הוא צריך ללכת והוא לא יצא מהבית וגם לא באו הביתה לעשות לו פיזיותרפיה כי פחדו. הוא בכלל לא יצא, אני עוד קפצתי גיחות אך הוא ישב בבית חודשים חודשים. אחר כך שהוא רצה לרדת ולעלות בחזרה זה לא היה כפי שהיה, הוא היה כאילו מאובן. אז פתאום אבא שלו נפטר והוא נסע לבית שמש וישב שבעה ורואים את המצב שלו שהוא לא יכול לזוז אז הבת שלי לקחה את הדברים שלנו מהבית, הכל נשאר על מקומו, אפשר לראות את זה, פריגידר, הכל יש שם, באנו לבית שלה. כמה חפצים, תרופות ובגדים , ישבנו אצלה חודשיים, יש לה בלי עין הרע בית עם 10 ילדים, זה לא היה שייך שאהיה שם."
בהמשך תיארה גב' וייס את הקשיים בעליה במדרגות בדירה שבנדון, ותאוריה אלה לא נסתרו. בית הדין האמין לדברי הגב' וייס כאשר סיפרה על ההתדרדרות במצבו הרפואי של בעלה עקב הסגרים ו שהיא העדיפה ביוני 2000 ומעדיפה גם כיום לשוב לנכס רק כאשר הדברים הגיעו למצב של "אל חזור" רק אז החליטו הדיירים היוצאים לאתר דיירים מוצעים ולהתחיל בהליך העברה בדמ"פ . ואכן, בעל הבית לא הצליח להוכיח מעל לספק כנדרש כי הדיירים חדלו להחזיק בדירה ורכשו דירה אחרת למגוריהם כבר בחודש 01-20 כפי שטען.
לווית אביו של מר וייס הייתה בחודש 06-20 ואילו הליך ההעברה בדמ"פ החל רק מספר חודשים לאחר מכן. תאריך ההלוויה ומחלתו של מר וייס לא במחלוקת, וכך גם לא נסתרה עדותה של הגב' וייס על רצונה לשוב לדירה. המגורים אצל הבת ,הגב' לעזער, בחודשיים הראשונים במחיצת נכדים מרובים מתיישבים היטב עם מעבר מחמת אילוץ מתמשך בעבר ועם העדר חזרה מחמת אילוץ מתמשך בהווה .
16 . העולה מן המקובץ הוא כי הדיירים היוצאים הראו אף מעל רמת ההוכחה המופחתת הנדרשת, שהתקיימה בהם, ועדיין מתקיימת בהם הכוונה לשוב לנכס והאילוץ המתמשך הוא לבדו מונע מכוונה זו מלהתממש. אילוץ מתמשך זה הוא לבדו שהביא בתורו לפתיחת ההליך להעברת הנכס בדמ"פ.
במבחנים שקבעה הלכת הירקון 278, הראו הדיירים היוצאים כי קיימת כוונה לשוב לנכס ואפשרות לשוב לנכס בממדי הזמן של העבר וההווה. עדיין קיימת ועומדת סתירה בין ההליך להעברת הנכס בדמ"פ לבין הכוונה לשוב בממד הזמן העתידי אך כפי שיפסק להלן, סתירה זו נסוגה מפני זכותה העצמאית של גב' וייס כדיירת כפי שנטען בסיכומי הדיירים היוצאים.

17 . מעמדה הקנייני העצמאי של המבקשת – גב' וייס
חוזה השכירות לא השתמר בידי מי מהצדדים אך בעל הבית טען כי אינו יודע דבר על טיב ההחזקה והדיירים היוצאים טענו כי שניהם דיירים מוגנים בדירה. משכך קובע בית הדין כי לפחות עד
חודש 06-20 היו מר וייס והגב' וייס דיירים מוגנים שניהם יחד וכל אחד לחוד בנכס כך שזכותו של האחד שווה לזכותה של האחרת.
מעמדם של בני זוג ששניהם דיירים מוגנים, ורק אחד מהם סובל אילוץ מתמשך מחייב את הערכאה השיפוטית הדנה בעניינם לבצע ניתוח כפול של האילוץ המתמשך של הכוונה לשוב של היכולת לשוב – ולהחיל ניתוח זה על כל אחד מבני הזוג בשלושת ממדי הזמן ש ציווה בית המשפט העליון לבחון בהלכת הירקון 278.
רמת ההוכחה הנדרשת היא כאמור, נמוכה. על הדייר לעורר את הספק בדבר השפעת האילוץ וכוונתו בעבר ובהווה. בהתאם לכך בית הדין מצא כי לא נסתר ואף הוכח מעל הרמה הנדרשת כי אילולא האילוץ המתמשך הנובע ממצב בריאותו של מר וייס, מצב בריאות שהיה ידוע אך הגיע בהדרגה לידי אילוץ מתמשך - לא היה בדעתה של הגב' וייס לעזוב את דירתה כלל. עדותה זו והראיות על השתלשלות האירועים והדרדרות מצבו של מר וייס, די בהם כדי להרים את נטל ההוכחה המוטל עליה להראות כי לא מרצונה עקרה גב' וייס ממקומה בעקבות בעלה החולה שאינו יכול להתמודד עוד עם המדרגות וכי אם יוסר האילוץ במפתיע (מסיבה זו או חו"ח מסיבה אחרת) עדיין תהיה הגב' וייס חפצה לשוב לנכס .
על מצב דברים שכזה העיר כב' השופט מזוז בפסק הדין של הלכת הירקון 278 את ההערה הרלוונטית הבאה :
"אין כל סיבה או הצדקה לפגוע בבן הזוג או בן המשפחה, שהם לא עזבו כלל את הדירה, ואין גם להניח כאמור כי בעזיבתו (המאולצת) ביקש הדייר לוותר על הדירה - לא עבור עצמו, ובוודאי שלא עבור בן הזוג או הקרוב המתגורר עמו."
ואכן, מצב הדברים כפי שהוכח בפני בית הדין מראה ברמת ההוכחה המופחתת הנדרשת כי הגב' וייס הייתה שבה לדירה אילו פסק האילוץ מסיבה זו או אחרת, משכך, אין לראות בה גם בעתיד כמי שחדלה להחזיק בדירה או כמי שאיננה חפצה לשוב. גב' וייס יכולה לעלות במדרגות וחפצה להישאר בנכס אך את חפצה שלה היא מבטלת מחמת האילוץ המתמשך של בעלה, ומחמת הקשר הזוגי ארוך השנים.
חוק הגנת הדייר קובע כי דייר יוצא "זכאי" לדמי מפתח בצאתו, האילוץ המתמשך אינו האילוץ שלה כי אם של מר וייס אין מקום לשלול ממנה בשל כך את הזכות הקניינית המוקנית בחוק הגנת הדייר, לכל דייר מוגן המ חזיק בנכס להעביר את זכות השכירות שלו בדמי מפתח לדייר נכנס כאילו היה עדיין מתגורר בדירה ואין מקום כי בית הדין להעמיד אותה בפני ברירה אכזרית של ויתור על זכותה הקניינית לדמי מפתח לבין הצור ך שלא לזנוח ( כלשון סעיפים 25-26 לחוק הגנת הדייר) את בן זוגה. חוק הגנת הדייר הינו חוק קנייני המכיר במפורש בחשיבותם של קשרי משפחה כמקנים זכויות קניין על פיו (למשל סעיפים 20-27) ומשכך ברירה שכזו סותרת את כוונת החוק לשמור על מגורים משותפים של בני המשפחה ועל תמיכתם ההדדית, תמיכה שאין לרכוש בכסף.
משכך קובע בית הדין זכותה הקניינית העצמאית של הגב' וייס כשוכרת בפני עצמה, להעביר את המושכר ולקבל את דמי המפתח, מקום שבו הדין רואה בה כמי שחדלה להחזיק מחמת אילוץ מתמשך בלי כוונה וחפץ לשוב, גוברת על הסתירה המגולמת בהליך ההעברה בדמ"פ אל מול יסוד האפשרות והכוונה לשוב בעתיד .
18 . שיקולים סוציאליים , שיקולי צדק ושיקולי תכלית החוק.
הטענות האחרות של הדיירים היוצאים בדבר שיקולי צדק שיקולים סוציאליים ותכלית חוק הגנת הדייר אינן צריכות להכרעה ואינן מסייעות לה. נוכח התרשמות בית המשפט ובית הדין מן הראיות שבפניהם , בדבר היעדר שיקול סוציאלי של קורת גג הכרחית לצד זה או אחר בסכסוך - מוטב לטענות אלה לולא נטענו כשם שמוטב היה לצדדים להתיר הסכסוך הכספי ביניהם בהסדר כספי מתאים .
19 . תוצאות
התובענה להעברת זכות השכירות בדמי מפתח – מתקבלת והרשות להעברת זכות השכירות ניתנת בתנאים הבאים :
הדיירים היוצאים זכאים לסך 738,000 ₪ מתוך דמי המפתח מאת הדיירים המוצעים.
בעל הבית זכאי לסך של 492,000 ₪ מתוך דמי המפתח מאת הדיירים המוצעים.
דמי המפתח יופקדו בקופת בית הדין עד ליום 20-01-X022 וככל שלא יופקדו למועד, לא תינתן הארכה, ולא ימצא טעם להורות אחרת – תדחה התובענה להעברת המוש כר.
ככל שהפקידו הדיירים המוצעים את הסכום הר"מ – יהיו רשאים לקבל את המושכר לידיהם כשהוא נקי מכל אדם וחפץ עד ליום 25-01-X022 ובתנאי שבעל הבית לא השליש את דמי המפתח עד אז.
כאמור בסעיף 95(א) לחה"ד, מבהיר בית הדין כי לבעל בעל הבית מסורה הרשות להפקיד בקופת בית הדין את סכום דמי המפתח המגיעים לדיירים היוצאים בסך 738,000 ₪ עד ליום 10-01-22 ואם כך יעשה יהיה זכאי להחזיר לעצמו את ההחזקה במושכר ביום 25-01-22 וזכותו תהיה עדיפה על זכותם של הדיירים היוצאים ועל זכותם של הדיירים המוצעים .
20 .הוצאות
בית הדין שקל את השיקולים האמורים בפרק י"ח לתקנות סדר הדין האזרחי התשע"ט 2018 והביא בחשבון את השיקולים הרלוונטיים הבאים :

א. תוצאות ההליך לרבות שווי הסעד שנפסק והיחס בינו לבין הסכום הנתבע הדיירים היוצאים זכו אמנם בתביעתם אך מנגד הכבידו על ההליך ועל הצד שכנגד טענות משפטיות רבות שלא התקבלו.
ב. הערכת המשאבים אשר נדרשו לניהולו של ההליך ומורכבותו רוב הדיון בתובענה נשען על הראיות והעדים שהובאו בתביעת הפינוי, וכי הצדדים חסכו בכך זמן רב.
ג. שוויון בין בעלי הדין – נמצא כי הצדדים מצויים באותו סדר גודל של יחסי כוחות.
ד. בית הדין שקל את ההוצאות שנפסקו כבר לחובת בע"ב בהליך הפינוי.
באיזון בין השיקולים מצא בית הדין להורות כי כל צד ישא בהוצאותיו.

זכות ערעור לבית המשפט המחוזי – כחוק.

ניתן היום, כ"ב טבת תשפ"ב, 26 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.