הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 39111-05-14

בפני כב' השופטת דורית פיינשטיין

התובעים:
בנימין ליברמן
שרה ליברמן
נחמה ברייטשטיין
צבי יהודה ברייטשטיין
5. שרה היימן

נגד

הנתבעים:

  1. הקדש אגודת בתי יתומים ויתומות תל אביב
  2. אפריים ויינגוט

פסק דין חלקי

לפני בקשה לפי סעיף 68( א) לחוק הגנת הדייר להורות לבעל הבית לבצע תיקונים נדרשים בנכס הנמצא ברחוב תחכמוני 29 בירושלים.
במסגרת החלטה זו עלי להכריע מי " בעל הבית" לצורך בקשה זו וכנגד מי מהנתבעים יכולים התובעים להמשיך את ההליך.
רקע עובדתי
1. המבקשים 1-4 ( להלן: "ליברמן וברייטשטיין") מתגוררים בדיירות מוגנת ב-2 דירות הנמצאות בבניין ברחוב תחכמוני 29 בירושלים.
המבקשת 5 ( להלן: "הגב' היימן") היא היורשת של מר משה אדלר ז"ל ( להלן: "מר אדלר") שהתגורר בדירה שלישית בבניין בדיירות מוגנת.
2. המשיבה 1 היא עמותה הפועלת לרווחת יתומים וילדים בעלי צרכים מיוחדים ( להלן: "העמותה").
3. המשיב 2, מר וינגוט אפרים ( להלן: "מר וינגוט") פעל לגביית דמי השכירות מהנכס בין השנים 2009 ל-2013, לערך.
4. בין העמותה ובין המבקשים נחתמו הסכמי שכירות לפיהם מושכרות הדירות בנכס למבקשים המחזיקים בדירות כדיירים מוגנים בשכירות מוגנת.
5. המבקשים הציגו חוות דעת המעידה על כך שהמבנה סובל מליקויים חמורים, עד כדי סכנת נפשות. במסגרת החלטה זו אינני נדרשת לשאלות העובדתיות הנוגעות להיקף הנזקים ועלות תיקונם, אך אין מחלוקת שהמבנה הישן אכן טעון שיפוץ ושיקום ( לעניין זה ראוי להפנות גם לעמדת העמותה כפי שהוצגה לבית המשפט המחוזי בהליך מקביל שהתנהל שם. העתקים מחלקים רלוונטיים מהתיק במחוזי הוגשו לבימ"ש זה בהודעת העמותה מיום 21.9.15).

6. בתשובתה לבקשה שלפני, טענה העמותה כי לפני עשרות שנים, בשנות ה-80' של המאה הקודמת, פנו אליה תורמים שביקשו להקדיש את הנכס ברחוב תחכמוני 29 לטובת העמותה, ומכוח זכות ההקדש היא השכירה את הנכס, והשתמשה בכספים שהתקבלו מהנכס לטובת פעילות העמותה ובתי היתומים. אין מחלוקת שלא נרשמו זכויות כלשהן בנכס לטובת העמותה, וגם לא נרשמו זכויות היורשים של בעלי ההקדש.
לאור טענה זו לקיומו של הקדש ביקשה העמותה לצרף את רשם ההקדשות כצד להליך וכן לצרף את יורשי התורמים המנוחים כנתבעים. עובדות שהתבררו תוך כדי בירור התיק, לא היה טעם לשקול בקשה זו, כפי שיובהר להלן.

7. בינואר 2014, חודשים ספורים לפני שהוגשה התביעה דנן, פנתה העמותה לבית המשפט המחוזי ולרשם ההקדשות בבקשה לרשום את זכות ההקדש בנכס. הליך זה נכשל בשל קשיים ראייתיים מצד העמותה, בין היתר מכיוון שהתורמים כבר אינם בחיים וכן מהטעם שכאשר היו התורמים בחיים, הם חיו באיראן והתקשו להמציא את האישורים הנדרשים בשל מגבלות השלטון שם והיריבות עם ישראל. אם כך ואם אחרת, על-פי הודעת העמותה לבית משפט זה מיום 30.6.15, היורשים של אותם תורמים התנגדו לרישום ההקדש, וההליך בבית המשפט המחוזי נמחק, הנכס לא נרשם כהקדש ברשם ההקדשות והעמותה לא נרשמה כנהנית של ההקדש.

8. בטרם נמחק ההליך במחוזי ביקשה העמותה שוב ( בהודעתה מיום 27.5.15) לצרף את יורשי התורמים כנתבעים בתביעה דנן, בהיותם בעלי הנכס.
על-פי הודעת העמותה הבעלים של הנכס הוא עזבון המנוחים איברהים אישגאפון ז"ל ומוראד אישאגוף ז"ל. כך גם עולה מנסח רישום שהמציאו המבקשים לבית המשפט ביום 20.7.17.
המבקשים התנגדו לבקשה זו של העמותה וטענו שהעמותה, שבמשך שנים נהגה מנהג בעלים בנכס, חתמה על חוזים וגבתה את דמי השכירות מהנכס, לא יכולה להתנער כעת מאחריותה כלפי הדיירים – המבקשים.
במהלך הדיונים בפני התברר כי היורשים לא נרשמו, והעמותה לא ידעה להשיב אם ניתנו צווי ירושה או קיום צוואה בגין עזבון המנוחים. עוד התברר כי מדובר במאות יורשים ונכדי יורשים שאיתורם יהיה קרוב לבלתי אפשרי.

9. לאחר שנמחק ההליך במחוזי והתברר שהעמותה לא תירשם כנהנית של ההקדש ולמעשה לא זכאית לפירות שמניב הנכס, חזרה בה העמותה מטענותיה לזכויות בנכס. העמותה טענה שמכיוון שהיא חסרת זכויות כלשהן בנכס, לא נהנית ולא תיהנה בעתיד מפירות הנכס, אין לחייב אותה לשאת בעלויות תיקון המושכר שאיננו בבעלותה ואין לה ממנו רווח או הכנסה כלשהי.

10. במועד הדיון שהתקיים לפני ביום 14.1.15 טען בא-כוח העמותה כי מאז שנת 2010, עת התחלפו מנהלים בעמותה, והתברר להם שהנכס איננו בבעלותה, העמותה לא גובה יותר כספים מהנכס. משתמע מכך שעד שנת 2010 קיבלה העמותה את דמי השכירות מהנכס.

11. אין חולק שהמשיב 2, מר וינגוט, גבה את דמי השכירות מהנכס במשך תקופה מסוימת בסביבות שנת 2010. לפי טענתו של וינגוט הוא גבה את דמי השכירות בערך משנת 2009 ועד שנת 2013. מר וינגוט צורף כנתבע להליך, נוכח טענות העמותה כי דמי השכירות שגבה לא הועברו לידה, והוא אף מכר דירה נוספת בבניין בדמי מפתח.
מר וינגוט אישר שאמנם גבה את דמי השכירות מהנכס ואף מכר את זכויות הדיירות המוגנת בדירה נוספת בבניין, ואישר שקיבל סך של 268,000 ₪ שהופקדו בקופת גמ"ח על-שמו ולטובת העמותה. מר וינגוט המציא את הסכום האמור והפקיד אותו בקופת בית המשפט ביום 13.4.16.

12. הצדדים הופנו להליך גישור שלא נשא למרבה הצער פרי.

13. כאמור, במסגרת החלטה זו על בית המשפט להכריע מי הוא בעל הבית לצורך העניין נגדו יש לנהל את ההליך: האם מר וינגוט, העמותה או שניהם יחדיו. לאחר שתוכרע המחלוקת הזו תידון הבקשה לתיקון המושכר לגופה בפסק דין משלים לאחר שיישמעו ראיות בעניין.

טענות הצדדים :
טענות המבקשים :
14. המבקשים הציגו את הסכמי השכירות שנחתמו עם העמותה. המבקשים טוענים שעל-פי הסכמים אלו העמותה היא " בעל הבית" והיא נושאת באחריות לתיקון המושכר. המבקשים הפנו לסעיף 1 לחוק הגנת הדייר הקובע ש"בעל בית" הוא מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעליו של הנכס המושכר ובין שאינו בעליו. מכאן לומדים המבקשים שאין כל משמעות למחלוקת שמעוררת העמותה בנוגע לבעלות בנכס.

15. המבקשים טוענים שבמשך עשרות שנים נהגה העמותה מנהג בעלים בנכס, ואף טענה לזכויות בו גם במסגרת ההליך דנן ( עד שחזרה בה מכך, לאחר שנמחק ההליך במחוזי) וגם בהזדמנויות נוספות. על כן מושתקת העמותה מלטעון כעת טענות סותרות. השתק זה חל מכוח עקרון תום הלב, ולאור אינטרס ההסתמכות של המבקשים על המצג שהציגה להם העמותה על פיו פעלו המבקשים ( חתמו על הסכם שכירות עם העמותה, שילמו דמי שכירות במשך שנים) ושינו מצבם לרעה.

16. בקשר למר וינגוט טוענים המשיבים שהוא היה רק שליח של העמותה ופעל בשמה ובשליחותה ולכן פעילותו לא גורעת מאחריות המשיבה כלפיהם. העמותה יצרה מצג לפיו מר וינגוט מוסמך לגבות את דמי השכירות מהדיירים ועל כן, על פי דיני השליחות, פעולותיו של מר וינגוט מחייבות את העמותה.

טענות העמותה:
17. כאמור, בתחילה טענה העמותה, כי היא זכאית להירשם כבעלת זכויות בנכס מכוח הקדש. לאחר שרישום ההקדש נכשל, חזרה בה עמותה מטענה זו, וכעת היא טוענת את ההיפך הגמור: לטענת העמותה היא איננה הבעלים של הנכס ולא נהנית ממנו בשום צורה ועל כן אין לראות בה בעל הבית של הנכס.

18. בסיכומיה טענה העמותה שהיא מעולם לא גבתה שכר דירה מהדיירים בנכס ומעולם לא קיבלה לידיה את שכר הדירה מהנכס, שנגבה במשך השנים על-ידי אנשים שונים וביניהם גם מר וינגוט, המשיב 2.

19. כאמור, מר וינגוט מודה שגבה את שכר הדירה מהנכס אך לטענתו עשה זאת בהוראת מר יהודה פלאי ז"ל, מי שהיה בעבר מנהל העמותה. העמותה טוענת שיש לדחות טענה זו מכיוון שהקבלות שהוצגו, שהוצאו לכאורה על-ידי העמותה ומעידות לכאורה על קבלת שכר הדירה מהמבקשים, אינן קבלות של העמותה, הן נכתבו בכתב ידו של מר וינגוט ולא על גבי נייר רשמי של העמותה ונחתמו בחותמת שאיננה אותנטית. בהקשר זה רמזה העמותה לטענת זיוף החותמת על-ידי מר וינגוט.

20. זאת ועוד, העמותה טוענת שמר וינגוט הודה שלא העביר את דמי השכירות שגבה לידי העמותה אלא הפקיד אותם בקופת גמ"ח על שמו שלו, וכן לא עדכן את מנהל העמותה על אודות גביית הכספים ומכירת הדירה הנוספת, ואפילו לאחר שחדל לגבות את הכספים בשירות העמותה ( לטענתו) לא טרח להעביר את הכספים שנצברו בקופת הגמ"ח לידי העמותה. בנסיבות אלה המסקנה המתבקשת היא שמר וינגוט עשה בנכס כבשלו, ועל כן יש לחייב אותו לשאת באחריות כלפי הדיירים מהם גבה את הכספים במשך השנים.

העובדה שמר וינגוט הפקיד את הכספים בקופת בית המשפט בסופו של יום מוכיחה שהכספים היו בשליטתו הבלעדית של מר וינגוט ולעמותה לא היה כל קשר אליהם.

21. אשר לטענה שהעמותה מושתקת מלהתכחש לחובותיה כלפי הנכס לאחר שבעבר טענה לזכויות בו, טוענת העמותה שהטענה לזכות בנכס, הייתה מבוססת על טעות עובדתית ומשפטית. כאשר התברר שאין לעמותה זכות כלשהי בנכס והעמותה חזרה בה מטענותיה כפי שנטענו בתחילה וההליך לרישום ההקדש נמחק בהסכמת העמותה והיורשים של הנכס.

22. לאור כל האמור טוענת העמותה שמר וינגוט הוא בעל הדין הנכון, והוא למעשה בעל הבית של המבקשים שצריך לשאת באחריות לתיקון המושכר.

טענות מר וינגוט
23. מר וינגוט טוען שהוא פעל בשליחות העמותה בהתנדבות, ובלי שקיבל תמורה כלשהי בעד פעולותיו. מר יהודה פלאי ז"ל, יו"ר העמותה בעבר, היה מיודד עם מר וינגוט. בשנת 2009 פנה מר יהודה פלאי ז"ל למר וינגוט וביקש את עזרתו בגביית דמי השכירות מהנכס. כל פעולותיו של מר וינגוט בקשר לנכס נעשו בהוראה ישירה של מר פלאי ז"ל.
לתמיכה בטענות אלו, הוצג ייפוי כוח שכתב מר פלאי ז"ל בשנת 2009 המייפה את כוחו של מר וינגוט לעשות כל פעולה בקשר עם הנכס ברחוב תחכמוני 29 בירושלים.

24. הסכמי השכירות עם המבקשים נעשו מול העמותה בשנת 1984 הרבה לפני שמר וינגוט ידע בכלל על קיומו של הקדש זה או אחר ולפני שהחל לפעול לגביית דמי השכירות מהנכס ( בשנת 2009).

25. כאמור מר וינגוט טוען כי הוא איננו אורגן של העמותה ולא קשור אליה באופן כלשהו ולמעשה הוא רק סייע לידידו מר יהודה פלאי ז"ל. עם זאת, גם לוּ ניתן היה לראות בו אורגן של העמותה – עובדה שמר וינגוט כופר בה – הרי שלא התקיימו העילות להרמת מסך ההתאגדות בינו ובין העמותה ועל כן אין לייחס לו באופן אישי חובות של העמותה. בהקשר זה מוסיף וטוען מר וינגוט גם כי חוזי השכירות לא נחתמו על-ידו ועל כן אין לייחס לו – כאורגן של העמותה לכאורה – אחריות למחדליו של אחר.

דיון והכרעה :
26. בחנתי ושקלתי את טענות הצדדים והגעתי לכלל מסקנה שיש לדחות את התביעה כנגד מר וינגוט ולהמשיך לברר את התביעה כנגד העמותה בלבד. העמותה היא בעל הדין הנכון והיא בעל הבית הנושא באחריות כלפי המבקשים מכוח חוק הגנת הדייר.

27. חוק הגנת הדייר [ נוסח משולב] התשל"ב-1972 (להלן: "החוק") קובע כך:
"בעל בית" - מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור;
סעיף 68 לחוק קובע, בין היתר, את החובה המוטלת על בעל בית לדאוג לביצוע תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש.
כאמור במסגרת הכרעה חלקית זו אינני נדרשת להכריע לגופה של הבקשה, ועל כן אינני קובעת כעת דבר ביחס להיקף התיקונים הנדרשים בבית ומה מהם נכנס בגדר תיקונים שבעל בית חייב לתקן על-פי סעיף 68 האמור.
עם זאת אין מחלוקת שהנכס סובל מנזקים וליקויים הדורשים תיקון. על כן הסעיף דנן רלוונטי לעצם הטלת האחריות על בעל הבית לבצע תיקונים שהיקפם ופרטיהם ייקבעו בהמשך.

28. בע"א 112/70 די-יונג נ' סטרולוביץ פ"ד כד(1) 679, נדונה הוראת סעיף 1 לחוק ונקבע כך:
"'בעל הבית' לעניין החוק אינו דווקא הבעל הרשום בספרי האחוזה, ולא דיני הקנין קובעים מיהו בעל הבית לעניין זה. כדי להשיב על השאלה מיהו בעל הבית, אנו שואלים בראש ובראשונה, מי השכיר את הנכס, ואיש זה הוא בעל הבית הראשון, ואחת היא אם היה בעל הנכס אם לא ... הגדרת הדיבור ' בעל הבית' בסעיף 1 הנ"ל ניתקה כליל את יחסי בעל הבית ודייר מדיני הקנין, הן לגבי השכירות החוזית והן לגבי השכירות מטעם החוק" (שם, בעמ' 681).
קביעה זו חוזרת על עצמה בהחלטות בתי המשפט הדנים בתביעות מכוח חוק הגנת הדייר ונדרשים, בין היתר, להגדרת המונח "בעל בית" (ר' למשל רע"א 7836/06 אסתר חאבני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה [פורסם בנבו] (1.2.07); ע"א 4071/96 לוי נ' הראל [פורסם בנבו] (30.3.97, הנשיא סלוצקי)).

29. כל טענותיה של העמותה לא מתמודדות עם העובדה המוכחת שישנם חוזי שכירות בינה לבין המבקשים, לפיהם משכירה העמותה למבקשים את הנכס.

30. כמו-כן, אין מחלוקת שבמשך עשרות שנים העמותה גבתה את דמי השכירות מהנכס כך הודה בא-כוח העמותה בפתח הדיון מיום 24.1.16, וכן כך עולה מעמדת העמותה כפי שהוצגה לבית המשפט המחוזי. העתק מכתבי בית-דין הרלוונטיים מההליך במחוזי הוצגו לבית משפט זה בהודעת העמותה מיום 21.9.15. לעניין זה ראוי להדגיש בפרט ס' 19 לבקשה לפסק דין הצהרתי, שם מבהירה העמותה כי מאז שנת 1984 היא נוהגת מנהג בעלים בנכס ובין היתר חתמה על חוזי שכירות וגבתה את דמי השכירות מהנכס.

31. גם אם אקבל את גרסתה העובדתית של העמותה במלואה, ואקבע שאמנם העמותה הוטעתה להאמין שיש מי שמבקש להקדיש לה את הנכס ובדיעבד הסתבר לה אחרת, ואין לה זכות חוקית לגבות את דמי השכירות מהנכס – עדיין אין בכך כדי לסתור את העובדה שאיננה שנויה במחלוקת והיא שהעמותה חתמה על חוזי שכירות עם המבקשים והציגה עצמה כבעלת הבית שלהם, גבתה מהם את דמי השכירות במשך עשרות שנם ואף עמדה על טענתה לזכות בנכס עד לא מזמן. בזמן אמת ולאורך שנים ארוכות העמותה לא רק שלא התכחשה למצג שהוצג למבקשים לפיו היא בעלת הבית שלהם, אלא היא אף ביקשה להיבנות מכך, בין היתר במסגרת ההליך לרישום זכות ההקדש שכשל בסופו של יום.

32. ככל שהעמותה נחפזה ופעלה לקיים את זכותה לפני שזו הפכה זכות ממשית ומגובשת שאין עליה עוררין, אין בכך כדי לפטור את העמותה מאחריות כלפי הדיירים. אחריות הנובעת מאותה הזכות ממש שהעמותה טענה לה בתחילה ולאחר מכן התנערה ממנה ככלי אין חפץ בו כשהבינה שלא רווח יצמח לה ממנה כי אם הפסד.

והלא במשך השנים בהן גבתה העמותה את דמי השכירות היא לא התנתה את זכותה לגבות את דמי השכירות בתנאי כלשהו, או ברישום זכות ההקדש. רק לאחר שהזכות יצרה לעמותה גם חובה, נזכרה לפתע העמותה ב"תנאי" ההכרחי לקיום הזכות והוא – רישומה במרשם כדין.

חוש הצדק מתקומם נוכח התנהלות העמותה שבמשך שנים ביקשה ליהנות מפירות הנכס וראתה עצמה בעלת זכויות בו, וכעת מתנערת הן מהדיירים והן ממר וינגוט שפעל עבורה ובשליחותה כל השנים הללו בהתנדבות וללא תמורה.

33. אני ערה לטענת העמותה לפיה היא לא נהנתה בפועל מפירות העמותה שנגבו ע"י מר וינגוט ולא הועברו אליה אלא נשמרו בקופות ובקרנות כלשהן על-שמו של מר וינגוט, טענה שממנה מבקשת העמותה ללמד את בית המשפט שיש להטיל על מר וינגוט את האחריות לתיקון המושכר.

איני מקבלת את הטענה הזו, ואתייחס אליה בפירוט בהמשך. כעת רק אומר שגם אם ניתן היה לקבל את הטענה בכל אופן היא רלוונטית רק החל משנת 2010 ולא קודם לכן וזאת נוכח הודאת העמותה שעד אז היא קיבלה את דמי השכירות שנגבו מהמבקשים.
מן הכלל אל הפרט :

34. כאמור אין מחלוקת שהעמותה חתמה על הסכמי שכירות עם המבקשים לפני עשרות שנים, באמצע שנות ה-80 של המאה הקודמת.

35. בתחילה סיפקה העמותה הסבר לדבר, וטענה שהסכמי השכירות נחתמו מכוח ההקדש ( שלא נרשם). לאחר שהליך רישום ההקדש נכשל בבית המשפט המחוזי כַּפְרָה העמותה בזכותה בנכס, אך לא סיפקה הסבר כלשהו להסכמי השכירות החתומים על-ידה. למעשה מרגע זה התעלמה העמותה לחלוטין מהסכמי השכירות שלא זכו ולו להתייחסות קלושה בטענותיה מכאן ואילך, גם לא בסיכומים.

36. עובדת קיומם של הסכמי שכירות חתומים על ידה לא מנעה מהעמותה לטעון בכל תוקף בסיכומיה שהיא לא נמנית על אף אחת מהחלופות הקבועות בחוק בהגדרת " בעל בית" שכן היא איננה הבעלים של הנכס, ואף איננה המשכיר של הנכס או מי שבא בנעליו.

אינני מבינה כיצד טענה זו מתיישבת עם הסכמי השכירות החתומים על-ידי העמותה.

37. לשיטת העמותה העובדה שמר וינגוט גבה את הכספים ולא העביר אותם לידי העמותה אלא הפקיד אותם בגמ"ח מעידה על כך שהוא זה שהשכיר את הדירות למבקשים ולא העמותה. העמותה רמזה בהקשר זה לכך שוינגוט פעל במרמה, או זיוף ובכל אופן שלא בשליחות העמותה או תוך חריגה מהרשאה שניתנה לו.

גם אם טענת העמותה למרמה או זיוף מצד מר וינגוט הייתה נכונה, עדיין עליה להסביר כיצד קרה המחדל הזה וכיצד ניתן היה הדבר להיעשות שבמשך שנים נגבו כספים מכוח הסכמי שכירות שהיא עצמה חתמה עליהם בידי מי שאינו מורשה לכך על-ידה. כלומר, איך קרה שכספם של המבקשים הפך הפקר במשך תקופה ממושכת ונמסר לידיים הלא נכונות ( לשיטת העמותה).

כך או כך נושאת העמותה באחריות כלפי המבקשים מכוח הסכם השכירות שחתמה עליו עמהם. בין אם האחריות היא אחריות של בעל בית כלפי דייריו ועל אחת כמה וכמה אם האחריות היא מכוח עקרון תום הלב ומכוח המצג שהציגה העמותה למבקשים לפיו היא זכאית לקבל את דמי השכירות מידיה, ומר וינגוט הוא השלוח שלה.

ככל שסברה העמותה שחדלה זכותה לגבות כספים מהמבקשים הרי שהיה עליה ליידע אותם, ואת יתר הדיירים המוגנים, על כך. אין מחלוקת שהודעה ברוח זו לא נמסרה למבקשים. אדרבא, עד לא מזמן, אף לאחר שהוגשה הבקשה דנן, עוד עמדה העמותה על זכותה בנכס ועל זכותה לקבל את דמי השכירות מהמבקשים.

38. נוכח התרשמותי מעדותו האמינה של מר וינגוט, ומכך שהכספים הופקדו על ידו בחשבון בנק נפרד, הרי שאני קובעת כממצא עובדתי שמר וינגוט פעל בשליחות העמותה ושהמבקשים ידעו והבינו שמר וינגוט גובה מהם את דמי השכירות בשם ועבור העמותה.

קביעה זו נסמכת הן על ייפוי הכוח שהוצג לי שהעמותה לא הכחישה אותו, הן על הקבלות שהוצגו לי החתומות בחותמת העמותה ומאשרות את קבלת דמי השכירות מהמבקשים והן משום שמצאתי להעדיף את גרסתו של וינגוט על פני גרסת העמותה.

שליחות :
39. חוק השליחות תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק השליחות") קובע כך:
1. (א) שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי.
....
....

2. שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח.

40. ייפוי הכוח שנתן מר יהודה פלאי ז"ל למר וינגוט הוא ברור וחד משמעי, לא הוכחש על-ידי העמותה ונכתבו בו הדברים הבאים העולים בקנה אחד עם לשון החוק:
"הריני לאשר בזאת כי הרב אפרים וינגוט מטפל מטעמי בהקדש רחוב תחכמוני מספר 29 ירושלים.
הרב וינגוט הינו מיופה הכוח מטעם ההקדש לבצע את כל הפעולות בדבר ניהול השוטף של הנכס גביית כספים השבחתו הוצאת היתרים ופעילות מול הדיירים כולל החלפת דיירים בדמי מפתח.
חתימתו בצירוף חותמת העמותה מחייבת את ההקדש בכל עניין ביחס לנכס ברחוב תחכמוני".
מיד לאחר מכן חתם מר יהודה פלאי ז"ל בכתב ידו ובחותמת העמותה הנחזית להיות זו המוטבעת גם על גבי הקבלות.

41. בשום שלב לא הכחישה העמותה שמר וינגוט פעל בשמה והיה קשור לעמותה.
מר יוסף פלאי, בנו של מר יהודה פלאי ז"ל ומי שמשמש כמנכ"ל העמותה בשנים האחרונות והעיד מטעמה, אישר בעצמו בחקירתו שהוא לא יכול להעיד על דברים שקרו בעמותה ( ובפרט בקשר לנכס) לפני שנת 2010 והפנה אל הנתבע 2, מר וינגוט, כמי שידע לספר מה היה אז ( ר' עמ' 12, ש' 25-31 לפרוטוקול). אני מוצאת בכך חיזוק למסקנה המתבקשת שמר וינגוט פעל בשם ועבור העמותה על דעת כל הגורמים הרלוונטיים הנוגעים בדבר.

42. אלא שהעמותה טוענת שמר וינגוט חרג מההרשאה שניתנה לו, ואף פעל במרמה ובניגוד לאינטרס של העמותה, גבה את הכספים ושמר אותם לעצמו. טענה זו התבררה כלא נכונה מבחינה עובדתית בסופו של יום.

43. בתצהירו טען מר יוסף פלאי, שהחותמת המוטבעת על גבי הקבלות היא " ככל הנראה זיוף", איננה אותנטית ואיננה נמצאת בשימוש העמותה.
בחקירתו נשאל על כך מר יוסף פלאי והתפתל מעט בתשובתו ( עמ' 10, ש' 20 ואילך):
"ש. אתה טוען שהחותמת היא מזויפת.
ת. הקבלה שהראו לי זו לא החותמת שהעמותה משתמשת.
ש. כלומר אם כתבת שהיא מזויפת זה לא נכון?
ת. מה זה מזויפת?! זאת לא חותמת העמותה.
ש. כלומר העמותה משתמשת בחותמת מרובעת וכאן באליפסה.
ת. נכון.
בשלב זה נחלץ לעזרת העד בא כוח העמותה, התערב ואמר:
בתצהיר נכתב " ככל הנראה זיוף" והוא חוזר על זה גם עכשיו.
לאחר מכן המשיך העד ואמר:
"ש.ת. אני לא מכיר את החותמת ובוודאי שלא אני ולא מי מטעמי חתמו בחותמת הזאת"
(ר' גם בהמשך עמ' 11 לפרוטוקול העד מבהיר שהוא לא משתמש בחותמת דוגמת זו שהוטבעה על הקבלות, אך איננו מכחיש באופן מפורש שזו חותמת של העמותה וגם מאשר שכנראה שהחותמת שהוצגה איננה מזויפת. למרות זאת בהמשך הדברים העד מטיל ספק באותנטיות של החותמת שהוצגה לו. אציין שוב שהחותמת שחתם בה מר יהודה פלאי ז"ל על ייפוי הכוח היא חותמת בצורת אליפסה והיא, כאמור, דומה למדי לזו המוטבעת על גבי הקבלות).

44. העובדה שמר יוסף פלאי לא מכיר את החותמת ולא השתמש בה, איננה מסייעת לעמותה. אין מחלוקת שמר וינגוט החל לגבות את דמי השכירות בשנת 2009 ( ייפוי הכוח נכתב ב-30.11.09) ואולי אף קודם לכן שכן מר וינגוט טען בחקירתו שקיבל את ייפוי הכוח לאחר שאחד הדיירים הטיל ספק בסמכותו לגבות ממנו את דמי השכירות. מר יוסף פלאי נכנס לתפקידו בשנת 2010 ( עמ' 10, ש' 9 לפרוטוקול) ואין מחלוקת שגם לאחר שהתמנה למנכ"ל העמותה עדיין המשיך אביו, מר יהודה פלאי ז"ל, לנהל את ענייני העמותה ולחתום בשמה עד שנפטר בשנת 2013.

על-כן לא מן הנמנע שמר יהודה פלאי ז"ל, הוא שחתם על הקבלות שהוצגו ושהוצאו על-ידי מר וינגוט בשליחות העמותה על-פי ייפוי הכוח שניתן לו. כך גם דבירשמר יהודה פלאי ז"ל הפקיד בידי מר וינגוט חותמת של העמותה כדי שיחתום בשמה על קבלות ומסמכים הנוגעים לנכס ולגביית הכספים ממנו.

45. בכל מקרה האפשרות שמר יהודה פלאי ז"ל חתם על הקבלות או שמסר בידי וינגוט חותמת שיחתים בה את הקבלות שהוציא, היא סבירה יותר בעיני מהאפשרות שמר וינגוט זייף את המסמכים ואת החותמת. מעבר לעובדה שטענת זיוף היא טענה בעלת אופי פלילי שנטל ההוכחה המוטל על הטוען אותה הוא מוגבר, ומעבר לעובדה שטענה זו לא נתמכה בראיה כלשהי ונטענה בעלמא, הרי שהיא גם לא מתיישבת עם יתר נסיבות העניין ובפרט לא עם העובדה שמר וינגוט הפקיד בקופת בית המשפט את מלוא הכספים שנגבו על ידו ונשמרו על-ידו במשך השנים.
לוּ אכן היה מר וינגוט גובה את הכספים במרמה, ושלא בשליחות העמותה הוא בוודאי לא היה טורח לשמור את הכספים במשך מספר שנים בלא שימוש ומכל מקום לא היה מסוגל להמציא אותם בהגיע יום פקודה, כפי שנעשה.

46. אני ערה לטענת העמותה לפיה העובדה שמר וינגוט המציא את הכספים בסופו של דבר מעידה על כך שהם היו בשליטתו המלאה ולא בשליטת העמותה, עובדה התומכת לשיטת העמותה במסקנה שמר וינגוט הוא בעל הבית של המבקשים שכן הוא זה שנהנה מהכספים בפועל. אינני מקבלת טענה זו.

לא מצאתי הסבר או מקור משפטי לטענה זו. מכל מקום, בסופו של יום הוכח שמר וינגוט לא נהנה מהכספים אלא שמר אותם עבור העמותה משך כל השנים הללו.

47. מר וינגוט סיפק הסבר לכך שהכספים לא הופקדו בחשבון הבנק של העמותה אלא בקופות גמ"ח. ההסבר שניתן לכך הוא שהעמותה הייתה נתונה בחובות ולוּ היו הכספים מופקדים בחשבונה הם היו מעוקלים או משמשים לכיסוי החובות. מן הטעם הזה הורה מר יהודה פלאי ז"ל למר וינגוט להפקיד את הכספים בגמ"ח ולא בחשבון העמותה.

הסבר זה מניח את דעתי ואני מוצאת לקבל אותו ולהעדיף אותו על פני ההסבר של העמותה שהוא פחות סביר בעיני. ויודגש, אני מקבלת את הטענה העובדתית לפיה הכספים היו בשליטתו של מר וינגוט – הראיה לכך שהוא יכול היה להמציא אותם ולהפקיד אותם בקופת בית המשפט – אך אינני מקבלת את המסקנה שמבקשת העמותה להסיק מעובדה זו והיא מתן מעמד של בעל בית למר וינגוט.

48. אני קובעת כממצא עובדתי שמר יהודה פלאי ז"ל הוא שהורה למר וינגוט להפקיד את הכספים בקופות גמ"ח על שמו ולא על שם העמותה או בחשבונה בשל עיקולים שהיו מוטלים על כספי העמותה.
על כן יש לקבוע שמר וינגוט החזיק בכספים שהתקבלו מהנכס כדין.

49. יש לציין שהתרשמתי שבעמותה נוהגת, או נהגה לכל הפחות, אנדרלמוסיה ולא היו סדרים ניהוליים וארגוניים ברורים. מי שהיה מזכיר העמותה ( מר פרקש) הוחלף בלי שהתקיים נוהל מסודר בעניין ( ר' עדותו של פרקש בעמ' 19, ש' 26 ואילך לפרוטוקול. פרקש איננו בעל דין ועדותו הייתה אמינה וקוהרנטית ואני מוצאת לנכון להאמין לה ולקבלה); מר יוסף פלאי התמנה למנכ"ל העמותה מבלי שנעשתה עמו חפיפה מסודרת ועדכון לגבי כל הפרטים הנחוצים והנכסים שברשות העמותה; הדור החדש של מנהלי העמותה כלל לא היה מודע לנכס ולהקדש; ההקדש לא נרשם במשך שנים רבות עד שלא ניתן עוד לרשום אותו כלל והוא לא מהווה נכס מנכסי העמותה. ואלו רק דוגמאות אחד מיני רבות.

50. לצד זאת התרשמתי שהיה ברור לכל שמר יהודה פלאי ז"ל הוא המוציא והמביא בעמותה. בנסיבות אלה, ומכיוון שמר יהודה פלאי ז"ל כבר איננו בין החיים, קשה מאוד לקבל מפי העמותה גרסה בנוגע לנסיבות מעורבותו של מר וינגוט בעניין ולהוראות שקיבל או לא קיבל ממר יהודה פלאי ז"ל. כל עדויות העמותה בעניין זה הן עדויות שמועה ועדויות סברה.

51. זאת ועוד, גרסת העמותה לגבי אחריותו של וינגוט היא גרסה כבושה שבאה לעולם רק לאחר שהתברר לעמותה שלא תוכל לרשום את זכותה בנכס. קודם לכן וכל עוד תלתה העמותה תקוות בהצלחת ההליך במחוזי וברישום זכות ההקדש טענה העמותה את ההיפך הגמור. אני מוצאת בכך טעם לפגם ויתכן שיש בכך אף כדי להצביע על חוסר תום לב מצד העמותה בטענות כלפי מר וינגוט. מכל מקום יש לדחות טענות אלה מכוח דוקטרינת ההשתק והמניעות.
52. כמו-כן, גם אם הייתי מוצאת לקבל את גרסת העמותה בכל הנוגע לפעולותיו של וינגוט עדיין אין בכך כדי לאיין את אחריותה של העמותה כלפי המבקשים. זאת משום שאין מחלוקת שמאז שנת 1984 ועד לשנת 2010 גבתה העמותה את דמי השכירות מהמבקשים. בנסיבות אלה מעורבותו של וינגוט בכל הקשור לנכס היא זניחה ושולית לעומת העבר המפואר של העמותה בקשר עם הנכס. לא ניתן למחוק את העבר הזה במחי יד רק משום שוינגוט היה מעורב בשלב זה או אחר, גם לוּ הייתה העמותה מצליחה להוכיח שנפל פגם בהתנהלותו של וינגוט ( דבר שכאמור קבעתי שלא הוכח). או אז יכולה הייתה העמותה לכל היותר להיפרע מוינגוט בגין נזקים שנגרמו לה בשל פעולותיו, אך גם אז לא היה בכך כדי ליצור יריבות בין מר וינגוט לבין המבקשים, שכן על-פי הוראות חוק הגנת הדייר בעל הבית הוא הנושא באחריות כלפי הדיירים המוגנים ומר וינגוט לא עונה על הגדרת " בעל בית" הקבועה בחוק.

53. העמותה לעומת זאת עונה על הגדרת " בעל בית" בהיותה המשכירה של הנכס, כפי שקבוע בהסכמי השכירות החתומים על ידה. ודוק, כאמור לעיל החוק מנתק את הזיקה הקניינית ומדגיש שבעל בית איננו בהכרח הבעלים של הנכס אלא יכול להיות גם מי שהשכיר את הנכס. בדיוק כפי שקרה במקרה דנן.

54. העמותה לא הרימה את הנטל המוטל עליה להוכיח את טענותיה כנגד מר וינגוט. לצד זאת לא עלה בידי העמותה לסתור את עובדת היותה " בעל בית" של המבקשים מכוח הסכמי השכירות שהיא חתומה עליהם. על-כן בנסיבות העניין יש לראות בעמותה " בעל בית" של המבקשים ולחייב אותה בכל החובות המוטלים על בעל בית כלפי דייריו.

55. לאור המסקנה אליה הגעתי הרי שאין כלל צורך לדון בטענותיו של מר וינגוט בנוגע לתנאים להרמת מסך ההתאגדות ולכך שהוא איננו אורגן של העמותה.

56. העמותה תישא בשכר טרחת בא כוח המבקשים בגין הליכים אלו בסכום של 15,000 ₪, וכן בשכר טרחת בא כוח של מר וינגוט בסכום של 15,000 ₪.

57. החלטה בדבר המשך הליכים בתיק תינתן בנפרד.

ניתן היום, ב' אייר תשע"ח, 17 אפריל 2018, בהעדר הצדדים.