הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 3657-10-21

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

תובעים

שרה פרל גרויז

נגד

נתבעים

  1. עמותת אוצר החסד קרן שמואל
  2. עו"ד עמית לדרמן
  3. עו"ד רונן מטרי

החלטה

זוהי בקשת התובעת להעברת מושכר בדמי מפתח .
זהות הצדדים וטענותיהם
התובעת היא אלמנת המנוח זלמן גרוייז אשר שכר ביום 14-11-95 את המושכר מאת הנתבעת 1.
הנתבעת 1 הינה עמותה המנהלת הקדשים בירושלים מזה שנים רבות , בתור שכזו היא חתומה כמשכיר ה בהסכם השכירות והיא היתה ה "משכיר" אשר עמד מול התובע ת בחוזה השכירות לכל דבר ועניין. כעולה מסקירתו ההיסטורית של כת"ר בית הדין הרבני, המדובר בכספי חלוקה שראשיתם לפני כ – 200 שנים הכספים התגלגלו בנכסי מקרקעין בשכונות הוותיקות של ירושלים , אלה הוקדשו בתורם לצדקה במסגרת הקדשות, ועברו לניהול מרוכז של הנתבעת 1 בזהויות תאגידיות שונות.
אלא שהראיות שהצטברו על אופן שבו ניהלה הנתבעת 1 את נכסי ההקדשות שהופקדו בידיה עורר את הרשויות הממונות על גופים שכמותה לשלול ממנה את נאמנות זו ולהעבירה לאחרים שיכנסו בנעליה.
כך יזם רשם העמותות הליך פירוק והנתבעת נכנסה להליכי פירוק בבית המשפט המחוזי (פר"ק 65738-01-20 ) ובית המשפט המחוזי מינה לה מנהל מיוחד הוא עו"ד עמית לדרמן הנתבע 2
עוד קודם לכן יזמה המפקחת על ההקדשות הליך מינוי מנהל מיוחד וכתוצאה ממנו דן בעניינה של הנתבעת 1 גם כת"ר בית הדין הרבני אשר פסק להוציא מיד הנתבעת 1 ומידי תאגיד האם שלה
(הועד הכללי כנסת ישראל) את ניהול נכסי ההקדשות (תיק ‏ 1009279/1) ומינה לשם כך את עו"ד רונן מטרי הנתבע 3 כמנהל המיוחד של הנכסים שהיא מנהלת.
אחד מן הנכסים הללו הוא הנכס שבנדון גוש 30063 חלקה 84 חנות ברח' מאה שערים 64, אשר כעולה מפסק הדין של בית הדין הרבני - נמסר לניהול בנאמנות אצל הנתבעת 1 על ידי הקדש בשם "הילולא-לוואי".
הנתבע 1 הודיע על קיומם של הליכי הפירוק ועל מינוי והודיע לבית הדין כי עליו לעכב את הליך זה עיכוב אוטומטי מכוח סעיף 267 לפקודת החברות שזה נוסחו :
צו פירוק מעכב הליכים [156]
צו פירוק מעכב הליכים [156]
267. משניתן צו פירוק, או משנתמנה מפרק זמני, אין להמשיך או לפתוח בשום הליך נגד החברה אלא ברשות בית המשפט ובכפוף לתנאים שיקבע.

הנתבע 2 הצטרף לעמדתו של הנתבע 1 והוסיף לגופו של עניין כי על פי חוות דעת שמאית שבידו ניתן לקבל בגין הנכס דמי מפתח גבוהים יותר מאשר המוצע על ידי התובעת והדיירים המוצעים שלה.
התובעת טענה בתשובתה לתגובה כי נאמנותו של הנתבע 1 על נכסי ההקדש פקעה כאשר נכנס לפירוק כי איבד את כשרותו מכוח סעיף 21(ד) לחוק הנאמנות תשל"ט – 1979 ולמעשה אין הוא המשכיר ובעל הבית עוד אלא ההקדש עצמו. משום כך קשר הנאמנות ניתק ואין צו הפירוק מעכב הליך זה.
כעולה מפסק דינו של כת"ר בית הדין הרבני, המדובר כפי הנראה בהקדש "הילולא-לוואי" אשר הוא הבעלים של הנכס הנדון. התובעת לא התייחסה בתשובתה לטענות הנתבע 3 ויתכן כי הדבר נבע מאיחור של יום אחד בהגשת תגובתו.
הכרעה
זהות בעל הבית
גם בהנחה כי הקדש הילולא-לוואי הוא כפי הנראה בעל הנכס ולא הנתבע 1 , הרי שישנו הבדל מכריע בין הגדרת "בעל הבית" לפי סעיף 1 לחוק הגנת הדייר לבין ההגדרה הקניינית על פי חוק המקרקעין וההגדרה על פי חוק הגנת הדייר גוברת שכן נקבע בו כי "בעל בית" הוא "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאינו בעלו"
משכך נקבע הנתבע 1 הוא בעל הבית עד שתפקע נאמנותו בנכס.

סמכות בית הדין להפקיע נאמנות מנאמן של בעל הבית במקרה של נבצרות או אובדן כשירות
טענת התובעת על פקיעת הנאמנות וחזרת הנכס לניהול ההקדש המקורי הינה טענה שנונה המושכת את הלב אלא שאין בידי בית הדין סמכות עניינית להיעתר לה. כעולה בבירור מסעיף 21 לחוק הנאמנות, הרי נאמנות אינה פוקעת מאליה במקרה של נבצרות אלא מוסדרת על ידי בית המשפט המוסמך. על פי סעיף 37 לחוק הנאמנות, מצויים ענייני נאמנות בסמכותו הייחודית של בית המשפט המחוזי. טענת התובעת להפקעת נאמנות אינה בסמכות בית הדין לשכירות כי אם בסמכות בית המשפט המחוזי. אין המדובר בסמכות מקבילה ואין בית הדין מוסמך להפקיע נאמנות אגב גררא (סעיף 151 לחוק הגנת הדייר) לא כל שכן שעל פי סעיף 140 לחוק הגנת הדייר גוברת סמכותו של בית משפט אחר על פי חיקוק אחר על סמכותו של בית הדין לשכירות. למעשה, מקום שמונה מנהל בהליכי פירוק של עמותה נאמנת, בא הוא עצמו בנעלי הנאמן שלה והכשרות שיש לבחון היא כשרותו של המנהל ולא כשרותה של העמותה.
משכך לא מצא בית הדין לקבוע כי קשר הנאמנות בין הנתבעים לבין ההקדש בעלי הנכס – פקע .

סמכות בית הדין להידרש להעברת נכס אשר בעל הבית שלו לא קיבל תצהירי העברה
גם לו היה בית הדין מוסמך להצהיר על ביטול נאמנותו של הנתבע 1 או להפקיעה בכל דרך אחרת לא היה מוסמך לדון בבקשה שכן ההקדש הראוי לשיטת התובעת להיות בעל הבית האמיתי או חליפיו של הקדש זה, לא קיבלו לידיהם תצהירי העברה. בהעדר תצהירי העברה שנמסרו לבעל הבית אין בית הדין מוסמך לדון בהליך של העברת מושכר.

ניהול הנכס מכוח צו של בית הדין הרבני
הגם שאחר הנתבע 3 להגיב - תגיש התובעת תשובה משלימה ובה תתייחס לסמכותו של כת"ר בית הדין הרבני להורות בעניין הנכס וההקדש המקורי, הקדש "הילולא לוואי".

בשולי העניין, מעיר בית הדין לשכירות כי הפער בסכום דמי המפתח לבע"ב כפי שהוערכו על ידי השמאי (260,000 ₪ ) לאלה שהוצעו על ידי הדייר המוצע ( 204,000 ₪ ) אינו פער המצדיק לגופו עיכוב העסקה זאת בהינתן השיקולים הבאים :
מטרות ההקדש כעולה מסקירתו ההיסטורית של כת"ר ביד"ר והיא צדקה וחסד ולא רווח,
היותה של התובעת אלמנה,
העדר הודעת נתבעים על עסקה קונקרטית עדיפה,
טווח הטעות אשר צוין בגוף השומה נוכח :
טיבן הגמיש של עסקאות דמ"פ,
העדר שגרת דיווח פיסקאלי מהימן של עסקאות אלה,
תקופת מצב החירום אשר ערערה את מחירי הנכסים העסקיים.

אלא בניגוד לטענת התובעת, מומחיות בית הדין לשכירות להלכה ולמעשה, בשווקים המצומצמים והייחודיים של עסקאות השכירות המוגנת בירושלים אינה מ קנה לו את הסמכות העניינית להוסיף ולדון מקום בו חלים סעיפים 54 לחוק העמותות וסעיף 267 לפקודת החברות. חזקה על הנאמנים ועל ערכאות השיפוט המוסמכות כי ייתנו דעתם על שיקולים אלה , ויחליטו כחוכמתם.

נוכח מסקנות אלה והוראות החוק מורה בית הדין כדכתיב.
ההליך כנגד הנתבעת 1 יעוכב עד לאישור של בית משפט שלפירוק.
התובעת תהיה רשאית להשיב לתגובת הנתבע 2 אם תמצא חפץ בכך עד ליום 01-03-22 ואם תמצא כי יש מקום לתת החלטה במישור היחסים בינה ובינו.
ככל שיחול שינוי בהסדר הנאמנות של הנתבע 1 כלפי הנכס שבנדון, יודיעו הנתבעים על שינוי זה לב"כ תובעת בתוך 14 יום.

בהעדר הודעות מאת הצדדים, ואם לא ימצא טעם להורות אחרת, יבין בית הדין כי ההליך נזנח וימחק הליך זה ביום 03-06-22 , ללא התראה נוספת וללא צו להוצאות.

בנסיבות העניין, אין צו להוצאות בהליך מקדמי זה.
ניתנה היום, כ"ט כסלו תשפ"ב, 03 דצמבר 2021, בהעדר הצדדים.