הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 36213-06-19

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת (דיירת מוגנת)

זהבה אסרף

נגד

הנתבע 1 (בעל הבית)
יריב סיקרון

הנתבעים 2 ו־3 (דיירים מוגנים)
גנאדי בזובוב
אולגה קסיננקו

פסק דין
משלים))
התובעת מתגוררת בשכירות מוגנת בבית משותף ישן ברח' הדקל 2 בשכונת מחנה יהודה בירושלים . הנתבע 1 הוא בעל הבית , ואילו הנתבעים 2 ו־3 הם השכנים בקומה שמעליה – הקומה האחרונה – וגם הם דיירים מוג נים שבעל הבית שלהם הוא הנתבע 1.
ההליך בבית־המשפט לתביעות קטנות
התובעת, המתגוררת בנכס בשכירות מוגנת , הגישה בעזרת חתנה ּ תביעה נגד הנתבע 1, בעל הבית, בבית־המשפט לתביעות קטנות בירושלים. התביעה הייתה תביעה כספית, בסכום המרבי הגובל את סמכות בית־המשפט לתביעות קטנות. אלא שתוכן התביעה לא כלל חישוב פיצויי נזיקין ולא טענת השבה, אלא תלונות על נזקי רטיבות המצויים – לפי הטענה – באחריות בעל הבית , ו אשר אינם מתוקנים על־ידי בעל הבית למרות בקשות חוזרות ונשנות .
עניינה של התובעת הובא בפני חברי, כב' הרש ם הבכיר ב' בן סימון , ו הוא דחה את התובענה שלפניו לבקשת הנתבע 1 והעביר את ה עניין לבית ־הדין לשכירות, מ חמת חוסר סמכות עניינית לדון בו .
קדם המשפט הראשון בבית־הדין לשכירות
בקדם המשפט הראשון בפני בית־הדין הודיע בעל הבית כי הוא מכיר את בעיית האיטום וכי שתי הדירות שבבעלותו – דירת התובעת ודירת הנתבעים 2 ו־3 ( להלן : דירת בזובוב) שמעליה מבוטחות, בגין נזקי רטיבות . בהתאם לכך ביקש בעל הבית וקיבל אורכה כדי להסדיר את ענייניו עם חברת הביטוח אשר תבצע את התיקון הנדרש. לאחר ביקור של נציג מטעם חברת הביטוח הסתבר כי חברת הביטוח אינה מאשרת חבות ביטוחית. לאחר הודעת חברת הביטוח ביקשו התובעת והנתבע 1 לצרף את בזובוב להליך כנתבעים.
בעל הבית טען כי המדובר באיטום שחלקו נמצא באחריות כול דיירי הבניין בשל תקלה באיטום קיר חיצוני במבנה הישן, וקיר זה הינו רכוש משותף. חלק מן הרטיבות מגיע מן המרפסת של בזובוב ולפיכך נמצא באחריות בזובוב, שכן הוא בא מן המרפסת המוחזקת על ־ידי בזובוב באופן ייחודי.
בית־הדין נעתר וצירף את בזובוב כצד דרוש. בזובוב לא הגיש כתב הגנה ולא התייצב לדיון בקדם המשפט הנוסף שנקבע , וגם בהמשך הדיון, לאחר הביקור בביתו, לא גילה עניין כ לשהו בהליך המשפטי המתנהל סביבו. בסופו של הליך, טרם מתן פסק־הדין המשלים, הודיע בעל הבית כי הגיע להסכם פינוי בנוגע לדירת בזובוב וכי ענייני השיפוץ הוסדרו ביניהם במסגרת הסכם זה , ולפיכך אין לו עוד כ ול טענות ותביעות כלפי בזובוב. ואכן, בזובוב לא הגישו את סיכומיהם עד ליום 10/03/21 כפי שהותר להם לעשות.
קדם המשפט השני בבית־הדין לשכירות וההסכמה הדיונית לשינוי הסעדים
ביום 26/02/20 התקיים קדם משפט נוסף , ובו הגיעו הצדדים להסכמה על מתווה ולפיו חלף טענות הצדדים יבקר בית־הדין בעצמו בדירת התובעת ובדירת בזובוב , יחד עם כל הצדדים , ולא חר הביקור יכריע על דרך הפשרה על־פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט בשאלת מקור הנזילות, ו יקבע את המתווה לתיקונן. לאחר ביצוע התיקונים שבפסק־הדין החלקי במימון ביניים של בעל הבית, יוכל בעל הבית לסכם ולטעון את טענותיו בנוגע לבעלי הדין האמורים לשאת בסכום שהוציא לתיקונים , ובית־הדין יכריע בפסק־דין משלים בשאלת המימון הסופי.
פסק־הדין החלקי
למחרת קדם המשפט התקיים ביקור בית־הדין ולאחריו ניתן פסק־דין חלקי שלפיו הורה בית־הדין לבעל הבית לבצע, במימון ביניים שלו בלוח זמנים נתון, את התיקונים הבאים :

  1. התקנת גגון מעל מרפסת דירת בזובוב בהיתר בנייה;
  2. איטום מלא של מרפסת בזובוב , לרבות מעקה המרפסת ;
  3. מבחן הצפה;
  4. תיקוני צבע וטיח בדירת אסרף בתוך החדרים אשר סבלו את הרטיבות.

כל זאת נפסק מפני שבית ־הדין סבר לפי ראות עיניו בביקור כי מקור הרטיבות הוא בדירת התובעת הוא במרפסת בזובוב.
הודעות ובקשות הצדדים לאחר פסק־הדין החלקי
לאחר שניתן פסק־הדין החלקי דחה בית־הדין את בקשת התובעת לשנות את זהות הקבלן שיבצע את העבודות, וזאת מכיוון שלא תאמה את פסק ־הדין החלקי . כן דחה את בקשת התובעת להורות על תיקון תריס , הואיל וסעד זה אינו נכלל בתביעה ואינ ו תוא ם את פסק ־הדין החלקי .
הנתבע 1 הודיע על ביצוע פסק־הדין החלקי, למעט התקנת הגגון , שהוגשה בקשה להיתר בעניינו . ביום 09/03/21 הודיע בעל הבית על השלמת התקנת הגגון, ופעולה זו עתידה, על־פי התרשמות בית הדין, לצמצם את הרטיבות הנובעת מגשמים וכבר נעשתה באותו הבניין במקומות אחרים. משהותקן הגגון באה העת להכריע בשאלת חלוקת עלות השיפוצים.
סיכומי הצדדים
בעל הבית טען בסיכומיו כי המרפסת שנאטמה נמצאת בשימושם הייחודי של בזובוב, ולכן מוטלת חובת התיקון על בזובוב והיה על התובעת לתבוע את בזובוב ולא אותו. משכך טען בעל הבית כי אין לחייבו במימון התיקונים ויש להורות לבזובוב ולתובעת להשיב לו את הוצאותיו בביצוע התיקונים – הוצאות שמימן במימון ביניים על ־פי הוראות בית־הדין.
בעל הבית ביסס דרישתו זו על דיני הגנת הדייר , המגדירים כי תיקונים בחלק מן הבניין הנמצא בשימושו הייחודי של דייר מוטלים על הדייר . לטענת בעל הבית, התובעת ידעה כי עליה לתבוע את בזובוב ובכל זאת בחרה לתבוע אותו ואילצה אותו לבצע תיקונים , ובכך חטאה בעשיית עושר ולא במשפט.
התובעת התנערה מכל אחריות לעלות השיפוצים וטענה שעלות התיקונים צריכה להתחלק " בין הנתבעים". עוד טענה התובעת כי ישנם ליקויים נוספים שבעל הבית עוד לא תיקן, והם החלון התריס וארגז התריס שנפגעו גם הם מן הרטיבות.
בזובוב לא הגיש את סיכומיו, אך משהודיע בעל הבית כי ענייניהם הוסדרו במסגרת הסכם פינוי, רואה בית־הדין את בעל הבית כמי שבא בנעליו של בזובוב.
דיון והכרעה
אחריותו של בזובוב מכוח דיני הגנת הדייר – שאלת השימוש הייחודי של המרפסת
סעיף 68 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972, מסדיר בנפרד את שאלת החובה לבצע תיקונים ואת שאלת חלוקת עלות התיקונים , לפי המתווה הבא :
א. תיקונים באותם חלקי הבית הנמצאים בשימושו הייחודי של הדייר הם באחריות הדייר, והדייר חייב הן בביצועם והן בעלותם. אם לא ביצע אותם הדייר והם מסכנים או פוגעים בבריאותו של דייר אחר, על בעל הבית לבצעם , והוא זכאי לתבוע את עלותם מן הדייר.
ב. תיקונים באותם חלקי הבית שאינם נמצאים בשימושו הייחודי של הדייר – חובתו של בעל הבית לבצעם , וההוצאות יחולו – מחציתן על הדייר , ומחציתן על בעל הבית.
על־פי תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א–1971, נמצאים התיקונים הרלוונטיים לתיק זה בתחום התוספת והם: תיקון סדקים בקירות החוץ של הבניין; מעקות ותחתיות של מרפסות; תיקונים בבידוד הגג; מערכת ניקוז מי הגשמים; מרזבים; סיכוך הגג.
בית־הדין מצא בביקורו ממצא שלפיו המים הנכנסים לדירת התובעת – מקורם בהעדר סיכוך ואיטום לקירות החיצוניים של דירתה. חלק מן הקירות החיצוניים הללו נמצאים מעל דירתה של התובעת, ומהווים את החלק התחתון והחיצוני של מרפסת בזובוב , וחלק נמצאים על גג הבניין הכללי וטעונים סיכוך.
שאלת הגדרתה של המרפסת היא שאלה מורכבת. לאחר עיון בשאלה זו מצא בית־הדין כי על־פי דיני הגנת הדייר, להבדיל מדיני החוזים, אין המדובר בחלקים המצויים בשימושו הייחודי של שום דיי ר – לא של בזובוב ולא של התובעת. בית־המשפט העליון נדרש לסוגי יה זו בעבר, וקבע ברוב דעות כי קירותיו החיצוניים של בית, תחתית המרפסות וכיו"ב אינם מצויים ב"שימוש ייחודי" של דייר כלשהו ( ע"א 657/77 נתן נ' ורשבסקי, פ"ד לד(2) 35 (1979)). בית־המשפט העליון הכריע, על אף קשיי הפרשנות , ומצא כי יש להגדיר שימוש ייחודי לעניין סעיף 68 באופן שונה, כך ש"פנים המושכר ורק הוא מהווה את החלק הייחודי של הדייר" (שם, בעמ' 50 לפסק־הדין) .
בעניינו מדובר במרפסת פתוחה אשר אין בית ־הדין מוצא כי יש לראות בה את "פנים המושכר" – בוודאי לא "פנים המושכר" של התובעת, ואין מקום להבדיל הבדל של ממש בינה לבין הקיר החיצוני שעליו היא נשענת . משנמצא בביקורו של בית־הדין במקום שמקור הנזילות הוא בחלקה התחתון כמו גם במעקה , אין לראות מרפסת זו כפנים המבנה אלא כפיתוח של קיר חיצוני המגן על הבניין כולו. חלק זה משמש להגנת הבניין מרטיבות ככל קיר חיצוני, והוא נמצא לפיכך "בשימושו" של הבניין כולו.
כך גם פירש בית־המשפט העליון. להבדיל מ"שימוש ייחודי" על־פי דיני החוזים, על־פי דיני הגנת הדייר אם אירעו סדקים בתחתיתה של מרפסת – חייב בעל הבית בתיקונה , וזכאי לגבות מחצית מן ה הוצאות מן הדייר, למרות שהמרפסת נמצאת על ־פי דיני החוזים בשימושו הייחודי של הדייר.
לפיכך, דוחה בית ־הדין את טענת בעל הבית שלפיה יש להטיל את עלות התיקון כולה על בזובוב. ממילא קבלת טענה זו תביא לכך שהעלות תוטל במלואה על בעל הבית, שכן הוא בא בסוף ההליך בנעליו של בזובוב.
שאלת חלוקת הוצאות התיקון
בית־הדין שקל אם לעשות ביוזמתו שימוש בסעיף 68(ד) לחוק הגנת הדייר ולהטיל מחצית הוצאות האיטום על התובעת , אך מצא כי אין מקום לעשות כן , היות שבעל הבית לא טען כלל לזכותו למחצית ההוצאות מכוח סעיף 68(ד). מכך שאיזכר את סעיף 68(א) +(ב) נמצא כי היה מודע לסעיף 68 כולו, ובחר שלא לתבוע ולו לחלופין את זכותו למחצית התיקונים על־פי סעיף 68 (ד) . הואיל בעל הבית היה מיוצג, אין בית־הדין רואה עצמו מוסמך לטעון במקום בעל הבית את אשר לא טען, ובוודאי לא טענה שה תובעת לא קיבלה הזדמנות להתגונן מפניה.
הוצאות המשפט
ביקור בית־הדין בבית ובבניין כולו וההתרשמות שעלתה ממנו תואמים את גרסת התובעת שלפיה בעל הבית דחה את פניותיה כבר שנים מספר, וכי היא סובלת קשה מן הרטיבות אשר חובתו הייתה לתקנה עם פנייתה הראשונה.
גם אם באמת סבר בעל הבית כי החובה הייתה מוטלת על בזובוב, היה עליו לפנות לבזובוב מכוח סעיף 68(ב), ואם היה בזובוב מסרב לבצע את התיקונים המצויים באחריותו היה על בעל הבית לבצעם – שכן יש חשש ברור ופשוט כי הם מסכנים ללא ספק את בריאותה של התובעת.
חלף זאת הראתה התובעת כי הנתבע 1 עיכב את הטיפול, ובית ־הדין חזה בעיניו כי בעל הבית עיכב את הטיפול גם במסגרת ההליך המשפטי בטענת שווא של הפעלת ביטוח שחבותו לא הייתה ולא נבראה. בית ־הדין התרשם מן הראיות שבפניו ומביקורו כי חלוף הזמן לבדו גרם נזק משמעותי לתובעת, כמו גם עיכוב ההליך שעיכב הנתבע 1 כתוצאה מטענת הביטוח , שהתבררה כטענת נפל.
בית־הדין מצא כי חלק ניכר מן הנזקים בדירת התובעת אשר חייבו עבודות צבע וטיח, כמו גם החמרת המצב מבחינת הנזילות, נובעים מהזנחה של שנים. הזנחה זו, לרבות תוצאותיה הנזיקיות, נופלת לפתחו של בעל הבית , באשר החובה להקד ים ולבצע את התיקונים הינה חובתו־שלו. בית־המשפט התחשב בעיכובים אלה בעת קביעת הוצאות ההליך.
בית הדין מצא כי ראוי להטיל על בעל הבית הוצאות משמעותיות בשל התנהלות זו.
העולה מן המקובץ הוא כי בית־הדין מצא לנכון להטיל את עלות התיקון כולה על בעל הבית, וקובע כי נשא בעלות זו.
בנסיבות העניין, ונוכח האמור לעיל, מצא בית־הדין מקום לעשות צו להוצאות בהתח שב עם התנהלות בעל הבית בהליך זה.
בהמשך לבקשות הצדדים והודעותיהם מבהיר בית־הדין כי:

  1. נוכח הוראות סעיף 62 לחוק הגנת הדייר, אין פסק ־דין זה חוסם את בעל הבית מלתבוע מיתר דיירי הבית המשותף ונציגות הבית המשותף את חלקם בעלות תיקון הקירות החיצוניים, הגגות או התקנת הסוככים , בערכאה מוסמכת ובהתאם לדיני הבתים המשותפים.
  2. פסק־הדין החלקי הכריע בכול דרישה או תביעה מבעל הבית לביצוע תיקונים נוספים של פגמים שהיו בדירת התובעת בטרם הגשת התביעה, וכ ול טענה החורגת מכתבי הטענות ומפסק־הדין החלקי – נדחית.
  3. בעל הבית ישלם לתובעת הוצאות טרחה וביטול זמן בהליך זה בסך 3 ,500 ש"ח. תשלום זה ישולם בתוך 90 יום ולאחר מכן י ישא הפרשי ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל.

זכות ערעור כחוק.
ניתן היום, כ"ה אדר תשפ"א, 09 מרץ 2021, בהעדר הצדדים.