הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 25310-10-15

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

טרז סיבזתיאן

נגד

הנתבעות

  1. קונסוליה ספרדית
  2. מדינת ספרד

לתובעת: עו"ד אליאס ח'ורי
לנתבעות: עו"ד משה כהן

פסק דין

(על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, עם נימוקים , לבקשת הצדדים )

זוהי תביעה לקביעת דמי שכירות על־פי ערך שוק במבנה המשמש את הקונסוליה הספרדית של ירושלים בשכונת שיח' ג'ראח .

ההליך המשפטי והתנהלות הצדדים

התביעה עוררה שאלות שמאיות מורכבות אשר נדונו בשלוש חוות־דעת שמאיות, וסופה שנסתיימה בחקירת עדים ובסיכומים. בתום הדיון הסביר בית ־הדין לצדדים את מורכבות השאלות העומדות בפניו ואת השאלות השונות והפרכות העולות משומות השמאים, לרבות עובדת פטירתו המצערת של השמאי מטעם בית ־הדין לאחר מתן חוות־דעתו. משכך הציע בית ־הדין בפני הצדדים בתום הדיון את יתרונותיו המובהקים של הליך לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, שעיקר סגולתו במתן פתרונות מאוזנים דקים ועדינים יותר, המבוססים על הסתברויות , כנגד השיטה הבינארית המקובלת של נטלי הוכחה. הצדדים הסכימו , אך הנתבע ות ביקשו כי פסק ־הדין ינומק וכך נעשה.
משכך פסק־הדין ניתן על־פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, אך בית־הדין יפרט בקצרה את הנימוקים העומדים בבסיס קביעותיו.

המקרקעין ושכירותם

המבנה שבנדון מושכר לממשלת ספרד מאז 1956, בסמוך לאחר בנייתו , שאז הושכר על ־ידי בעלה המנוח של התובעת, ומא ז משמש הוא לתכלית של קונסוליה, לרבות מגורי הקונסול התורן ומשפחתו. הגם שעלתה מחלוקת מסוימת בדבר חלף דמי מפתח – היא לא עלתה בכתב ההגנה. לפי כך יצא בית־הדין מתוך הנחה בפסק־דין זה כי סוג השכירות על־פי חוק הוא שכירות מוגנת, אשר אינה חסומה בתקרת דמי השכירות בבתי עסק , ועל כן נקבעים בה דמי השכירות ומעודכנים מזמן לזמן בהסכמת הצדדים , ובה יעדר הסכמה – בקביעתו של בית־דין זה, והכל כאמור בפרק ג' לחלק ב' לחוק הגנת ה דייר [נוסח משולב], התשל"ב– 1972.

סגולותיו של הנכס מתוארות בהרחבה בשומות השמאים. ייאמר אך כי מדובר באחד מבתיה היפים והנעימים של העיר ירושלים – בנ יין בן שלוש קומות, אשר יחד מחזיקות שטח בנוי של כ ־825 מ"ר על מגרש של 1,115 מ"ר . כל אלה בשכונת שייח' ג'ראח, שהיא משכונותיה הוותיקות והנאות של העיר , באזור המאכלס רבים המשמשים לצרכי תיירות, שיר ותי חוץ ומבני ממשלה והנמצא על ספו של ציר תנועה ורכבת קלה ראשי המחבר את צפונה של ירושלים עם דרומה.

טענות הצדדים

בכתב התביעה טענה התובעת כי יש לפסוק לדרישתה דמי שכירות ראליים בשיעור של 1,070,000 ש"ח לשנה החל מן היום שבו דרשה סכום זה (01/10/12) והלאה. את תביעתה תמכה התובעת בחוות־דעת שמאי מקרקעין מר מחמד קיימרי אשר העריך את שווי הנכס ב־13,400,000 ש"ח, ואת שווי השכירות השנתית לפי שכירות חופשית הא מורה להשתלם בגינו ב־1,070,000 ש"ח.

מנגד, לכתב ההגנה צורף חוזה שכירות מחודש אשר בגדרו עדכנו הצדדים את שכר הדירה בגין הנכס לתקופת השנה שבין 01/04/12 ל־31/03/2013, והעמידו אותו על 76,761 $ אר צות־הברית (285,168 ש"ח בשערי 31/03/12 ), וכן חוזה שכירות מחודש משנת 1988 , שבו תשלום השכירות השנתי עלה כדי 28,930 ש"ח. נטען כי יש להעדיף את הסכומים שנקבעו בהסכמים אלה. טענות הגנה נוספות היו השימוש בקומה השנייה והשלישית כדירות למגורי צוות הקונסוליה ובני משפחותיהם, וכך יש להתחשב בשטחים אלה כמגורים לעניי ן שומת דמי שכירות.

שומה מטעם בית־הדין

השומה סוקרת את מאפייניו הייחודיים של הנכס – קומת הכניסה בשטח של 298 מ"ר משמשת כקונסוליה , ובה משרדים, חדר קבלת קהל וחדרי שירות ושירותים. החצר מגודרת גדר אבן ובה ביתן שומר, סככת המתנה למבקרים , מוסך לשתי מכוניות , חדר מכונות, בריכת שחי יה ואזור נוי החצר מחולק לשתיים: לשימוש מגורי הקונסול ומשפחתו ולשימוש הקונסוליה. הקומה הראשונה בשטח של 263 מ"ר, גובה תקרה 3.30 מ' , והיא בנויה כדירת מגורים מופרדת . הקומה השנייה בשטח של 263 מ"ר , בנויה גם היא כדירת מגורים מופרדת.

לאחר ביצוע התיקונים הנדרשים העריך השמאי תמוז מטעם בית־הדין את דמי השכירות הראויים בסך של 417,384 ש"ח לנכס כולו , לפי 31 ש"ח למ"ר לחודש למגורים ו ־62 ש"ח לחודש למ"ר למשרדים. חקירתו של השמאי מר תמוז לא התאפשרה בשל פטירתו.

על־פי הצהרת ב"כ התובעת שולמו בשנת 2017 דמי שכירות בסך של 82,000 $ ארצות־הברית ( שהם 316,520 ש"ח בשערי 01/01/17 ).

פלוגתאות ומוסכמות

הצדדים לא חלקו ביניהם כי שווי הנכס למכירה עומד על 13,400,000 ש"ח.

בתחום השמאות חלקו הצדדים בחמש נקודות שונות:

מחלוקת שמאית ראשונה הייתה שיעור ההפחתה המתבקש בגין שכירות ארוכת־טווח על־ידי גורם יציב.

מחלוקת שמאית שנייה הייתה השאלה אם בשימוש ייחודי כקונסוליה ("שימוש דיפלומטי") יש מקום לפיצול כללי הערכת התשואה בין מגורים למשרדים בכלל.

מחלוקת שמאית שלישית הייתה האם שווי התשואה ל נכסים בשיח' ג'ראח גדול יותר בשל מקובלותה של השכונה למגורי תושבי חוץ וסגל דיפלומטי.

מחלוקת שמאית רביעית התייחסה לשווי ההפחתה הנודע לשינויים ולשיפורים שבוצעו , לטענת השוכרת, על־ידי השוכרת ובמימונה.

מחלוקת שמאית חמישית התייחסה לכך שהשימוש כמשרדים יתאפשר רק אם הקונסוליה תישאר במקום , שכן שימושה כמשרד מותר בשל היותו שימוש שנעשה עוד בתקופת השלטון הירדני ואם תפנה את המבנה שימושו של שוכר אחר בי יעוד משרדים יהיה אסור על־פי תב"ע. ומכאן שיש לבצע הפחתה שכזו בגין יתרונות ייחודיים לשוכר.

לבר מן המחלוקת השמאית הייתה מחלוקת נוספת בין הצדדים , והיא שאלת השימוש , כאשר לטענת התובעת משתמשת השוכרת בחלק מן הנכס המוגדר "מגורים" לשימושים משרדיים מובהקים , כגון כנסים וטקסים.

ראיות

לשם התרת המחלוקות העובדתיות ביניהן נשמעו בבית־הדין ראיות מטעם הצדדים.

השמאי מחמד קמרי – חוות־דעת וחקירה

מעדותו ומחוות־דעתו עלה כי אין מחלוקת כלל על שווי הנכס, אך המחלוקת בינו לבין השמאים תמוז ז"ל ופתאל יב ל"א הינה בגזירת שווי התשואה על הנכס משווי הנכס עצמו. השיטה שאותה הציע השמאי ק מרי היא שיטה שלפיה חלקי המגורים יוערכו בתשואה שנתית של 3.5%-4% ומשרדים יוערכו בתשואה שנתית של 7.5%-8%, כאשר ההבדל בין שני סוגי הנכסים הוא הבדל שמאי מוכר נובע מזמינותם בשוק.

לעניין הפחתה בגין היתרון הגלום בשוכר קבוע שהוא גוף כלכלי יציב כמו מדינת ספרד, מסר קמרי כי שיעור ההפחתה אמור להיות 5% והביטוי המספרי שלו הוא מ־8.2% ל־8%.

קמרי העיד כי ראוי לסווג את הבניין כבניין העומד בשימוש מיוחד שאיננו משרדים ואיננו מגורים אלא שימוש דיפלומטי , אשר באופן רגיל הוא שימוש מעורב גם למגורים וגם למשרדים, אך יוצר רמת מחירים גבוהה גם ממגורים וגם ממשרדים . האוכלוסייה זרה נוטה להתרכז בשכונות יוקרה מסוימות, כמו שכונת שייח ג'ראח , ובעסקת הש וואה עם הקונסוליה האיטלקית עלה כי דמי השכירות משולמים במאוחד, ללא הבדל בין השכרה למגורים להשכרה למ שרדי הקונסוליה. בשל כך העריך קמרי את רמת התשואה לשימוש דיפלומטי לערך הקיצוני של השימוש המשרדי, והוא 8%.

חקירות ב"כ הצדדים לעניין הימצאותה של בריכה בקונסוליה ושימוש הנעשה בה למגורים לא היו במקומן, שכן הערכתו העקרונית השמאית של קמרי (ולא הערכתו המספרית) נראית לבית־הדין נכונה. שימוש של נציגויות זרות במקרקעין איננו דומ ה מן הבחינה השמאית לשימוש כמשרד או לשימוש כמגורים , לא מבחינת הביקוש, לא מבחינת ההיצע ולא מבחינת סוג הנכסים המבוקש. המדובר באמת בשימוש מיוחד אשר יש להעריכו בהתאם לעסקאות השווה מסוגו שלו.

ג'ראר סיבזתיאן – בנה של התובעת – תצהיר ועדות

העד ג'ראר סיבזתיאן העיד כי הוא פועל בשם אמו, התובעת, אף שאין לו ייפויי כוח ממנה. העד העיד כי אמו חתמה על הסכם השכירות משנת 2012, אך כיום בשל גילה המופלג ה קשה עליה מאוד לנהל עסקים והליכים משפטיים. העד העיד כי ניהל משא־ומתן אגבי ( שאותו כינה social talk), ובו הציע הקונסול הקודם כי דמי השכירות יעלו לסך של 100,000 דולר לשנה, אך הוא סרב , ומאז מופקדים דמי השכירות בחשבון מיוחד.

סגנית הקונסול הגב' סופיה אגריף דה־לארגו־מורו

העדה סופיה אגריף דה־לארגו־מורו, סגנית הקונסול , העידה בשפה האנגלית עם מילים מסוימות שאמרה בשפ ה הספרדית ותורגמו על־ידי בית־הדין לאנגלית , וכך גם הצעת התמלול של חברת התמלילים נרשמה באנגלית. העדה מסרה כי היא מכירה את נושא הקונסוליה הגם שהיא הגיעה לתפקיד בסוף שנות 2018, שכן עבדה במדריד במחלקה העוסקת בניהול נכסים של קונסוליות. תפקידה של העדה החל בחודש 09/2018.

העדה התבקשה להעיד בעיקר על חלוקת הנכס בפועל , כלומר א ילו חלקים בנכס משמשים כמשרדים או לצורכי הקונסוליה ואילו חלקים בנכס משמשים כמגורים. העדה מסרה כי קומת הכניסה משמשת כקונסוליה ותיארה במפורט את המשרדים הנמצאים בה, ואילו שתי הקומות האחרות משמשות למגורי הקונסול ומשפחתו. החלוקה אינה מאפשרת כניסה ישירה ויש צורך בהקלדת קוד. לקונסוליה שני בניינים נוספים, האחד משמש לארכיב והשני נמצא בשכונת רחביה בירושלים. העדה העידה כי לשימוש הקונסול עומדות שתי הקומות, הראשונה והשנייה , וכן חלק מהחצר לרבות בריכת שחייה. העדה מסרה כי אין חדר ישיבות ולא משתמשים בחדר מן הקומות הראשונה והשנייה לשם ישיבות.

העדה התבקשה להגיב על תמונות שהוצגו בפניה. ב אחת התמונות היא זיהתה טקס של קבלת אזרחות ספרדית שצולם והועלה לאינטרנט. באחת התמונות היא זיהתה ספרייה פרטית של הקונסול הנמצאת בקומה השלישית, הכיתוב בספרדית מסר על כך שמדובר בשלושת האנשים הראשונים שבאו לקבל אזרחות ספרדית וחתמו על המסמכים בחגיגיות מול הקונסול. כיום האנשים החפצים באזרחות ספרדית מגיעים למשרדה בקומת הכניסה. התמונה צולמה בעת הרמת כוסית של האזרחים הראשונים שחתמו ביחד עם הקונסול. לדבריה לא הי יתה זו קבלת פנים רשמית אלא חגיגה הנושאת אופי פרטי. לגבי תמונה אחרת זיהתה העדה רק את השולחן ואמרה שהשולחן הזה מוצג בקונסוליה ברחוב רמב"ם ברחביה.
המסקנות מעדות העדה היו שקומת הכניסה משמשת למשרדי הקונסוליה ושירותיה, קומה ראשונה למגורים וקומה שלישית משמשת לרוב למגורים ולעיתים לאירועים הקשורים לקונסוליה ולתפקידים דיפלומטיים .

השמאי פתאל – חוות ־דעת ועדות

השמאי פתאל הסכים כי מדובר בשכונה יוקרתית המאפיינת בניינים שמשמשים נציגויות. למעט תופעות חריגות משולמת במקום שכירות גבוהה יותר מהרגיל. השמאי פתאל הבהיר כי שומתו של קמרי היא משנת 2015, שומתו של תמוז היא משנת 2017 ושומתו ־שלו היא משנת 2019 הדבר יכ ול ליצור הבדלים בהערכת המחירים.

לפי מראה עיניו כאשר ביקר בנכס הקומות העליונות הן למגורים – באחת מהן יש ארונות ומיטות ואותה כינה "מגורים ממש" גם על סמך הכניסה הנפרדת מחדר המדרגות המשותף. פתאל זיהה את התמונה שהוצגה לו עם הספרייה ועליה דמו ת הצלוב. פתאל מסר כי הערכים הנהוגים באזור הם תשואה של 6% לקומת המשרדים ותשואה של 3% לקומות המגורים.

פתאל אישר כי התשואה למשרדים נעה בין 6% ל־8%. מקור האחוז הוא בסקר של השמאי הממשלתי.

סיכומי הצדדים

עיקר סיכומי התובע

יש להכיר בערך שמאי יחיד לכל הנכס. הנכס בלתי־ניתן לחלוקה וכולו קונסוליה, בין אם מגורים ובין אם משרדים, לפיכך יש לסווג את כל הנכס לצורכי שמאות כמשרדים.

הסכם 2012 לא חל – ולא התכוון לחול – אלא על התקופה שפורטה בו.

אין להתחשב בהשבחה שבוצעה בנכס לטובת הנתבעות, לא לצורך שמאי ובוודאי לא לדמי מפתח, שכן בפועל במהלך השנים דרשה הקונסוליה שכ ־8%-10% מדמי השכירות יופרשו לקרן שתיוחד לשיפוצים, ומשכך אין לזקוף שיפוצים אלה לזכות הנתבע ות.

אירועים של הקונסוליה התקיימו גם בקומה השלישית, ומשכך אין לראות בה שימוש למגורים בלבד.
יש להעריך את כול הנכס כנכס לשימוש משרדי ולתת בגינו ערך שמאי של 8% תשואה לשנה כפי שהעריך שמאי התובעת, שכן שאר השמאים שקלו שיקולים מוטעים בין בהפחתות כפולות ובין בהפחתות לא מוצדקות.

עיקר סיכומי הנתבעות

הנתבעות ביקשו להפחית בחשיבותה של חוות ־הדעת של קמרי בשל העובדה שהוא לא ביקר בנכס, לא תיאם ביקור בנכס, השומה לא כוללת נתונים רלוונטיים של השבחת הנכס, בנ יית בריכה, שיפוץ המבנה והוספת מבנים. לא בוצעה הפחתה בגין אלה, אשר מומנו על ־ידי הנתבעות.

הנתבעות טענו כי אותם צילומים שהוצגו אינם מעידים על שינוי השימוש בקומות הראשונה והשנייה והן משמשות למגורים. בכל השנים ידעו הצדדים להעלות את השכירות בהתאם ולהגיע להסכמות ביניהם.

מעולם לא נדרשו מהמשכירה תיקונים או שיפוצים המגיעים על־פי חוק אלא שה כל בוצע ביוזמה ובמימון של השוכרת, ויש להביא זאת בחשבון בקביעת השומה הנכונה .

הנכס חולק עוד בזמן ההסכמים כך שיושכר למטרות של משרדים ושל מגורים וכך היה במהלך שנים רבות.
עד אשר נכנס הבן בנעלי אמו המשכירה התנהלו העניינים על מי מנוחות ובהסכמה. ההחלטות להגיש את התביעה ולנהל אותה בוצעו על־ידי הבן, אשר איננו בעל הבית, ומשכך אין יריבות בינו ובין הנתבעות.

הנתבעות שומרות על זכותה לטעון בעתיד כי שילמה דמי מפתח בדרך של שיפוצים שבוצעו על ־ידה כ ול השנים.

הנתבעות טענו הנכס הוא נכס מעורב לפי הגדרתו בסעיף 15 לחוק הגנת הדייר , ומשום כך יש להחיל על חלקיו המהווים "דירה " את ההגנה מפני העלאת שכר דירה.

יש להביא בחשבון כי אם הקונסוליה יוצאת מן הנכס לא יותר למשכירה עוד שימוש כמשרדים ללא שינוי תב"ע ותשלום היטל השבחה בהתאם, שכן על־פי התב"ע ההיתר לשימוש כמשרדים נובע מהחזקה לפני 1967 על ־ידי הנתבעות ולא משום מקור אחר.

יש לקבל את גישת ההשוואה שנקטו השמאי פתאל והשמאי מר תמוז עם הקונסוליה האיטלקית.
ההסדר בעניין שיטת מתן פסק־הדין

לאחר שנשמעו הסיכומים, הודיעו הצדדים לבית־הדין את ההודעות הבאות: התובעת הסכימה כי יינתן פסק־דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט ; הנתבעות הסכימו כי יינתן פסק־דין על דרך הפשרה לפי סעיף 79א לחוק בתי המשפט, אך פסק־דין זה יהיה בצירוף נימוקים.

דיון והכרעה

בית־הדין מצא לנכון שלא לבסס את הערכותיו באופן מלא על חוות־הדעת מטעם התובעת, מהסיבות הבאות:

הפחתת מקדם מ־8.2% ל־8% איננה הפחתה ב־5% משיעור המקדם כי אם מחצית מזה. לא ניתן הסבר לטעות זו בחקירה הנגדית.

8% תשואה הוא אחוז תשואה מקסימלי גם לשיטה אותה הציג קמרי, ולא ברור מדוע יש לבחור באחוז תשואה שכזה בא זור שהוא אזור מגורים ולא עסקים.

נראה לבית־הדין כי מקדם ההפחתה בגין שוכר קבוע ויציב השוכר את כול הנכס אמור להיות בשיעור גבוה בהרבה, כיוון שמדובר בשוכר קבוע ויציב בצורה קיצונית , מה שמצדיק גם הפחתה משמעותית יותר בדמי השכירות בגין מקדם הביטחון והיציבות. בהתחשב בתולדות הנכס , שוכרת מדינת ספרד את הנכס משנת 1956 ועד ימינו היום. מדינת ספרד אינה ולא הייתה בסיכון לחדלות פירעון, היא שוכרת את כול הנכס ואין מקום או טעם לפצלו למספר יחידות ולהתנהל מול מספר שוכרים. באקלים המשפטי של מדי נת ישראל די בשוכר אחד שחדל לשלם מחדלות פירעון או חוסר רצון את דמי השכירות וכבר נוצר פער של 6-3 חודשים רק מעצם ההליכים המשפטיים הנדרשים לפינויו.

השמאי קמרי לא ביקר בנכס כאשר הגיע לשם וביקש להיכנס, ומסר כי לא תיאם בו ביקור מאוחר יותר.

משכך נראה לבית־הדין כי ההפחתה בגין שלושת הרכיבים: קביעות, יציבות ואחידות אמורה לעלות על 2.5% פי כמה וכמה.

עם זאת מצא בית־הדין לקבל את טענותיו השמאיות העקרוניות של קמרי :

נציגות דיפלומטית טעונה ערך שמאי מיוחד שאיננו "מגורים" ואיננו "משרדים" והוא ערך אחיד – כפי שקובעת עירי ית ירושלים בסעיף 23 לצו הארנונה.

ישנה חשיבות מרובה לאינטרס הרציפות במקומה של קונסוליה, כמו גם חשיבות לאזור שבו היא נמצאת, לקיומם של נציגויות דיפלומטיות אחרות באזור וכן מסעדות ומלונות אשר דר כה של דיפלומטיה להתבצע בסביבתם.

בית־הדין מצא לנכון שלא לבסס את הערכותיו על חוות־הדעת מטעם הנתבעות, מהסיבות הבאות:

השמאי הביא בחשבון שיקול של "תפיסה על־ידי דייר מוגן" המבוטא במקדם הפחתה של 10% הנחה מהשווי , ומשום כך בחר בערך הנמוך יותר מן הערכים המקובלים לתשואת שכירות. אלא שבחקירה הנגדית לא יכול היה להסביר הפחתה זו בנכס שדמי השכירות בו לא מוגבלים על־פי חוק אלא ב"מנהג השמאים".

על־פי העדות הערך של 6% שנבחר הביא בחשבון שאין בעיה של תחלופת דיירים, יש דמי שכירות רצופה, אין בעיה של דייר נכנס ויוצא, אין בעיה של פרסום, אין בעיה של חלוקת הנכס לדיירים שונים אלא שהם שוכרים את כ ול הנכס הגדול – וכל זאת צריך לבוא לידי ביטוי בשכירות הנכס. אך מעיון בשומתו לא נראה היה כי הערכים המספריים שחישב תואמים את העקרונות שהציג , ו ייתכן מאוד כי נפלה טעות חישוב או ביצוע כשם שנפלה אצל עמיתו.

בחקירה הנגדית מסר השמאי כי ישנ ם שיקולים של מיסוי המבדילים בין שווי נכס משרדים לבין שווי נכס מגורים, כך שאת הנכס המשרדים אפשר להציג כהוצאה מוכרת ואת המגורים לא. שיקול זה רלוונטי פחו ת לאזור שאינו אזור עסקים מובהק.

השמאי לא הצליח להסביר לבית־הדין מדוע צריך להיות הבדל בין נכס תפוס שהשכירות שלו לא מוגבלת לבין נכס פנוי לחלוטין. בית ־הדין מצא כי השמאי נתפס לטעות עובדתית, כאשר מסר כי שתי הקומות העליונות הן קומות בשכירות מוגנת שלא ניתן להעלות בה את שכר הדירה.

הכרעה במחלוקת העובדתית

לבר מן המחלוקת השמאית הייתה כאמור מחלוקת נוספת בין הצדדים והיא שאלת השימוש , כאשר הוכח לבית־הדין כי השוכרת בחלק מן הנכס שהגדירה "מגורים" לשימושים משרדיים מובהקים אך לא רצופים כגון כנסים וטקסים. בית ־הדין מצא לנכון להכריע במחלוקת זו על דרך הפשרה על־פי הראיות שהובאו ולקבוע כי השימוש הינו כדכתיב :
קומת הכניסה – ועל כך אין מחלוקת בין השמאים – משמשת למשרדים בלבד;

הקומה הראשונה, כפי שעלה בביקור השמאי , הינה קומה מובהקת המשמשת למגורים בלבד, כניסתה פרטית, ולכן יש לשום אותה לכל צורך שהוא כמגורים .

הקומה השנייה מכילה גם ספרייה גדולה וחדר אשר הוכח להנחת דעת בית ־הדין כי הוא משמש לצרכים דיפלומטים שונים של הקונסול , ולפיכך ראוי לקבוע על דרך הפשרה כי בית ־הדין יראה במחצית קומה זו קומת שאינה למגורים ובמחציתה קומת מגורים.

הכרעה זו אינה משפיעה על התוצאה, אולם בכל זאת מצא בית־הדין להכריע בה מחמת כבוד הצדדים והעדים, שבאו להעיד על מחלוקת זו וראו אותה כמחלוקת מרכזית, על־מנת שיהיה בידי הצדדים ביחסי השכירות על־פי חוק ביניהם מעשה בית־דין בשאלה זו שגם הם וגם השמאים מטעמם מצאוה כשאלה חשובה, ומתוך תקווה כי יש בהכרעה זו להביא לצמצום הצורך בהתדיינויות נוספות.

הכרעה במחלוקות השמאיות

מחלוקת שמאית ראשונה הייתה שיעור ההפחתה המתבקש בגין שכירות ארוכת־טווח על־ידי גורם יציב. במחלוקת זו מכריע בית־הדין כי המדובר בשכירות ארוכת־טווח מעל לטווחים הרגילים, דמי השכירות מובטחים ונמצאים בפיקוח בית־הדין והשוכר הוא שוכר יציב לכ ול הנכס כולו. בית־הדין מעריך את שווי ההפחתה אשר נובע מיתרונות אלה כמכפלת המקדמים הבאים :

10% הפחתה בגין שכירות יציבה ומקובעת לטווח ארוך באופן קיצוני. בשיקול זה הובאו בחשבון ה יתרונות התכנוניים הקיימים להחזקתן של הנתבע ות בנכס מלפני 1967, לרבות חוסר הוודאות כי יתקבלו היתרים לפיצול הנכס ולשימוש שלא למגורי ם אם תעזובנה.

5% הפחתה כנגד הגורם היציב, שהוא מדינה מערבית הרחוקה מחדלות פירעון ומעיכובים בתשלום , ואשר החוזה עמה מנוהל כולו על ־ידי בית־הדין.

10% נוספים לכך שהשוכר מחזיק בכול הנכס ואין צורך לטרוח בפיצולו ובהשכרתו לשלושה גורמים.

בית־הדין לא קיבל את עמדת שמאי הנתבעות כי יש להפחית בערכו של נכס רק בשל היותו חוסה תחת חוק הגנת הדייר, כאשר אין עם חסות זו הגבלה בשכר הדירה. "מנהג השמאים" איננו נימוק מספיק להפחתה כלשהי בשכר הדירה. על בית־הדין להעריך את דמי השכירות הריאליים שהיו מתקבלים בשכירות חופשית.

מחלוקת שמאית שנייה הייתה השאלה אם בשימוש ייחודי כקונסוליה ("שימוש דיפלומטי") יש מקום לפיצול כללי הערכת התשואה בין מגורים למשרדים בכלל . בית־הדין קיבל בעניין זה את חוות־דעתו העקרונית (אם כי לא המספרית) של שמאי התובעת ו מצא כי שימוש ייחודי כקונסוליה אכן ראוי לסיווג שמאי משל עצמו ואיננו בר־השוואה באופן מלא למשרדים או למגורים. הסיבה היא כי השיקולים בבחירת מקום לשימוש כנציגות דיפלומטית כוללים את הסביבה הי יחודית הנדרשת גם לפעילות דיפלומטית ולמגורים של משפחות דיפלומטיים, ואינם זהים בשום מקרה לשיקולים בבחירת מקום מגורים, או מקום משרדים עסקיים. ואכן, כך נוהגת גם עיריית ירושלים במיסויו של כול מבנה ובלבד שהוא מוחזק על־ידי נציגות דיפלומטית שכן גם מבחינה מיסית (פיסקאלית) נציגות דיפלומטית אכן אינה עסק במובן הישיר של המילה.

מבחינה זו מכריע בית־הדין כי השימוש הוא שימוש ייחודי, האופייני לאזורים ייחודיים, לא כל שכן בעיר ייחודית כירושלים עירנו. מכאן ש יש מקום לקבוע בגינו על דרך הפשרה אחוז תשואה אחיד הן למגורים והן למשרדים בשיעור של 5% לשנה.

מחלוקת שמאית שלישית הייתה האם שווי התשואה למגורים בשיח' ג'ראח גדול יותר בשל מקובלותה של השכונה למגורי תושבי חוץ וסגל דיפ לומטי. במחלוקת זו הכריע כבר בית־הדין כאשר פירט את השיקולים הייחודים בבחירת מקום לנציגות דיפלומטית בסביבה כשכונת שיח' ג'ראח שבה נמצאות גם נציגויות אחרות, נמצאים בתי מלון ובחלק זה של השכונה לא נמצאים עסקים , וא ין המדובר ברחוב סואן הנדרש בדרך־כלל למשרדים ולעסקים. כל אלה יש בהם כדי להעיב על הפעילות הדיפלומטית. בשל כך קבע בית־הדין את אחוז התשואה כאחוז ביניים, בין משרדים לבין מגורים.

מחלוקת שמאית רביעית התייחסה לשווי ההפחתה הנו דע לשינויים ולשיפורים שבוצעו על־ידי השוכרת. טענה זו שעלתה כשיקול שמאי בכתב ההגנה, צברה תאוצה עם ניהול ההליך ובסיכומים לבשה צורה של תשלום חלף דמי מפתח בשיעור של מאות אלפי שקלים, אל מול טענה נגדית של התובעת כי אותם כספים למעשה שולמו מתוך קרן מיוחדת של דמי השכירות ומתוך דמי השכירות עצמם.

הטענה לתשלום דמי מפתח לא עלתה בכתבי הטענות של הנתבעות. אשר על כן בית־הדין לא יביא בחשבון שומתו את נושא השינויים והשיפורים ולא יכריע ב ה, שכן הצ דדים לא טרחו להביא ראיות בעניינה. מעבר לכך , תיקונים ושיפורים בנכס על כ ול השלכותיהם הינם עילת תביעה נפרדת בבית־דין זה ואין מקומה הגאומטרי הנכון בטענת־אגב של הפחתה בדמי שכירות. החפץ בהפחתה עקב שינויים ושיפורים שהכניס בנכס ידרוש אותם לפני ביצועם מבעל הבית ועל הצדדים להסכים גם להם וגם למשמעותם הכספית והמשפטית. אם אין הצדדים מסכימים בעניין זה – מכריע בו בית ־הדין.

תשומת לב הצדדים להערתו של שמאי הנתבעות בדבר תיקונים הנדרשים ב גג בשווי המוערך בכ־ 100,000 ש"ח. בית־הדין מעיר כי כאשר עברו הצדדים לפסים של התדיינות בבית־הדין, פתוחה הדרך בפני כל אחד מן הצדדים לטען את טענות יו באשר לסוג התיקונים והטלתם על־פי חוק לתקנות על השוכר או על בעל הבית , ואין בדעת בית ־הדין להכריע בסוגייה זו, אשר לא עלתה על ־ידי הצדדים אלא על־ידי השמאי בלבד.

מחלוקת שמאית חמישית התייחסה לכך שהשימוש כמשרדים ית אפשר רק אם הקונסוליה תישאר במקומה, שכן שימושה כמשרד מותר בשל היותו שימוש שנעשה עוד בתקופת השלטון הירדני , ואם תפנה את המבנה שימושו של שוכר אחר ב ייעוד משרדים יהיה אסור על־פי תב"ע.

אכן שימוש כמשרדים יהיה אסור על־פי התב"ע אם הקונסוליה תעזוב את מיקומה, ויה יה צורך בשינוי נקודתי ובהיתר על־פי חוק התכנון והבנייה על־מנת להפעיל את המקום כמשרד. לטענה זו אשר נטענה על־ידי הנתבעות לא הייתה תשובה בפי התובעת, והיא אכן שיקול שמאי משמעותי ובית־הדין חישב אותו במסגרת ההפחתה בגין שוכר קבוע ויציב כאמור לעיל.

חישוב דמי השכירות

באיזון בין השיקולים ובתוקף סמכות בית־הדין שהקנו לו הצדדים על־פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט , מחושבים דמי השכירות על ־פי התחשיב להלן:

ערך נכס בסך 13,400,000 ש"ח;

תשואה של 5% לשנה עולה לסך 670,000 ש"ח;

בניכוי ההפחתות לעיל – 5 15,565 ש"ח.

בית־הדין מכיר כמובן בהסכם האחרון בין הצדדים אשר ראוי היה לצרפו לכתב התביעה , וקובע כי העלאת שכר הדירה תהיה החל מתום ההסכם האחרון , כלומר החל מיום 01/04/13.

אשר על כן, מקבל בית ־הדין את התביעה באופן חלקי, ופוסק כי דמי השכירות בגין הנכ ס יעמדו על סך של 515,565 ש"ח לשנה . יתר תנאי החוזה יעמדו על כנם.

בית הדין מצא לנכון לחשב את שכר הטרחה על יסוד התעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין
הנתבעות תשלמנה לתובעת שכר טרחת עו" ד בסך של 20,401 ₪ (הסכום חושב כך שיכלול מע"מ ) וכן הוצאות מומחים ואגרה על פי חשבוניות שיוצגו.

זכות ערעור כחוק .

ניתנה היום, י"א ניסן תש"פ, 05 אפריל 2020, בהעדר הצדדים.