הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 18881-07-18

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

שרכת סינמא א־קדס אל מסאהמה אל־מחדודה

נגד

הנתבע
ג'וסף לחדו

לתובעת: עו"ד עבד אבו־אלהווא
לנתבע: עו"ד נסאר מסיס

פסק דין

זוהי תובענה להעלאת דמי שכירות בבית עסק החוסה תחת הגנת חוק הגנת הדייר.

רקע והליכים קודמים

התובעת היא בעליו של בניין ברח' א־זהארה 8 ירושלים, הידוע כחלקה 33 בגוש 30056.
הנתבע מחזיק בשכירות מוגנת בבית דפוס הנמצא במפלס המרתף של הבניין. במהלך שנות החמישים, לאחר גמר הבניין, הושכר חלק מהבניין בשכירות מוגנת , תחילה למר דאוד בנדלי , אחר ־כך לאחיו של הנתבע יחד עם בנדלי, ואחר ־כך הועברו הזכויות לנתבע עצמו. מאז ועד היום פועל בו בית דפוס (להלן: הנכס). במהלך השנים הועלו מעת לעת דמי השכירות בהסכמה בין הצדדים ולפי מנגנון עדכון שהסתיים ב שנת 2010 בשכר דירה של 3450$ ארצות־הברית לשנה .

בין הצדדים התנהלו שני הליכים בעבר: ת"א (שלום י-ם) 7903/09, ש בו הוכרע בפסק־דין מנומק סכסוך הקשור לשיפוץ נרחב שנערך בבניין בשנת 2006 וזכויות שימוש בשירותים; ש 16573-02-16 – תביעה להעלאת דמי שכירות אשר נמחקה נוכח המלצת בית־הדין.

כתב התביעה

לטענת התובעת, הנכס הושכר בשנת 1965 למר דאוד בנדלי ולמר ג'ורג' אבראהים לחדו, שהוא אחיו של הנתבע, בלא ששולמו דמי מפתח. בשנת 1981 הציג הנתבע ייפוי כוח כללי לניהול העסק מאת אחיו ג'ורג', ובשנת 1986 נחתם הסכם שכירות חדש, שבו נרשם הנתבע כשוכר, תוך שמירה על רצף משפטי עם השוכרים הקודמים ועם חוזי השכירות הקודמים, כנזכר בחוזה .

לפי כתב התביעה, החל מן השנים 2011-2010 חדל הנתבע מלעדכן את דמי השכירות בהתאם למנגנון המוסכם , ואף לא בא בדברים עם התובעת על־מנת להגיע להסכמות בעניין שיעור העלאת דמי השכירות . הנתבע שילם סכומים שונים אשר לטענת התובעת היו "תשלומים על חשבון שימושו בנכס" ולא כדמי שכירות. לפיכך עתרה התובעת לקביעת דמי שכירות, אשר לא יוגבלו בתקרה המירבית לפי סעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972 (להלן: החוק) ותקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג–1983 (להלן: התקנות), בהיות הנכס בית עסק אשר לא שולמו בעדו דמי מפתח. בהתאם לכך צורפה חוות ־דעת שמאי בדבר שווי השוק של דמי השכירות בנכס.

פסק־ הדין שבוטל

התביעה הוגשה ביום 08/07/18, וביום 18/07/18 הורתה חברתי, כב' השופטת מ' ליפשיץ־פריבס , על הגשת כתב תשובה בתוך 30 ימים. ביום 13/09/18 הודיע ב"כ התובעת לבית־הדין כי נעשו 3 ניסיונות למסירת כתב התביעה לנתבע, ומשלא עלה ביד השליח למסור את כתב התביעה לנתבע הדביקו על דלת הנכס. לנוכח הודעת התובעת נקבע התיק לדיון במעמד הצדדים ליום 25/11/18. עקב מינויה של כב' השופטת ליפשיץ־פריבס לבית־המשפט המחוזי , נשמע התיק בפני מותב זה.

לדיון ביום 25/11/18 התייצבה התובעת בלבד. התובעת לא כפרה בהיות הנתבע דייר מוגן. בהמלצת בית־הדין הגבילה התובעת את תביעתה לתקופת ההתיישנות הקבועה בחוק, ועתרה לפסק־דין הצהרתי על דמי שכירות. בית־הדין נתן פסק־דין בהיעדר הגנה ובו נקבעו דמי השכירות על סך 8,550 דולר ארצות־הברית לשנה.

ביום 06/12/18 הגיש הנתבע בקשה לביטול פסק־הדין שניתן בהיעדר הגנה, בטענה כי כתב התביעה לא נמסר לנתבע. הבקשה נקבעה לדיון שהתקיים ביום 15/01/19, ובו העידו המוסר אשר הדביק את כתב התביעה, וכן אמיל לחדו, בנו של הנתבע. בסיום הדיון קיבלו הצדדים את הצעת בית־הדין שלפיה פסק־הדין מיום 25/11/18 יבוטל בהסכמה.

נימוקי ההגנה

בפי הנתבע היו מספר טענות הגנה: ראשית טען הנתבע כי דמי מפתח שולמו עוד לפני שישים שנה כאשר הושכר הנכס לראשונה לדאוד בנדלי בהינתן תשלום דמי מפתח – נופלת עילת התובענה כאמור בחוק ובתקנות בדבר העלאת שכ ר הדירה. הנתבע טען גם כי דמי מפתח בסך 3,500 דינר שולמו פעם נוספת למר זאכי יוסף בכרי (אביו המנוח של העד כאזם) תמורת העברת החוזה כאשר הועבר החוזה על שמו בשנת 1986. הראיות לתשלום דמי מפתח מופיעות בנוסח החוזה המעודכן שנכרת בשנות השמונים, ולפיו "השוכר מוגן בחוק הגנת הדייר".

הנימוק השני נגע למצבו העגום והרעוע של הנכס והירידה בפוטנציאל העסקי שלו – כ ול אלה נגרמו בעטיה של התובעת , ובוודאי שאין במעשיה ובתוצאותיהם כדי להצדיק עליה בדמי השכירות.

ראיות הצדדים

א. העד כאזם זאכי יוסף בכרי (להלן : כאזם) הוא יו"ר הדירקטוריון של התובעת, "סינמא אל קודס". החברה נוס דה בשנת 1952 ו סיימה לבנות את המבנה בשנת 1961. המבנה כלל בית־קולנוע, מספר בתי עסק הפונ ים לרחוב הראשי, 32 משרדים וכן 2 קומות נוספות ופרוזדור בצ דו הצפוני של המבנה. כאזם מסר כי החברה מנהלת ספרי חשבונות מסודרים וחשבונותיה מדווחים היו לרשות המיסים, הן הירדנית והן הישראלית. כאזם הציג ספר חשבונות משנת 1952 אשר כלל פרוטוקולים, רישומי הכנסות והוצאות והעיד כי ישנם עשרות ספרים שכאלה, לרבות ספר י חשבונות מהתקופה הרלוונטית.

כאזם מסר כי אביו (להלן: זאכי) היה מנהל החברה לפניו, וניהל את החברה כך שכ ול שוכר היה נבחר לאחר עיון בהצעתו ובדו"חות עליו . כול שוכר מוגן היה מודיע על החלפה, על שוכר מוצע אשר "ישלם סכום כך וכך", הם היו בודקים את השוכר המוצע ומחליטים האם לאשר את הפעולה או " שנשלם וניקח את המקום". כאזם העיד כי בכל ההיסטוריה של התובעת, לא היו יותר מ־3 פעולות של העברת שכירות מוגנת בעסק.

לעניין הנתבע העיד כאזם כי לא נמצא בפרוטוקולים או בספרים עדות לכך ש הוא שילם דמי מפתח, ולא ידוע לעד שהוא או אחר אי־פעם שילמו תשלום שכזה בגין הנכס . כאזם העיד כי גם בהליכים קודמים לא טען לחדו ששילם דמי מפתח, וכל המ שא־ומתן עם המשפחה שלו היה בשנים שלאחר כניסתו של החוק לתוקף (באופן שהאבחנה הייתה כבר רלוונטית לעילת ההעלאה בשכ ר הדירה). בהתאם לכך היה משא־ומתן להעלאת דמי השכירות , ולחדו הסכים להעל ות את דמי השכירות לאחר משא־ומתן, ומשעשה זו העידה התנהגותו כי סבר בעצמו ששכר הדירה שלו לא היה מוגן. זו הסיבה שדמי השכירות של הנכס עלו והוסיפו לעלות משנת 2003 ועד 2005 ב־250$ בכל שנה, עד שבשנת 2010 שולמו 3 ,450$ לשנה. לשאלת בית־הדין אישר העד כי מנהגה של החברה היה אכן לגבות דמי מפתח כאשר התחלפו השוכרים, וכך הביא לדוגמא את המשפחות סלאח ותקרורי.

לעומת זאת, בשנות החמישים, כאשר נכנסו משפחת לחדו למבנה, היו תנאי שכירות רגילים ושטחי המסחר לא הושכרו בשכירות מוגנת. כך נכנס השוכר הראשון, דאוד עיסא בנדלי, עם השלמת הבניין, כאשר דמי השכירות היו 125 דינר לשנה, שכן לפי החוק אסור היה לשלם שום סכום נוסף מלבד דמי השכירות, ועל כן לא ייתכן כי שולמו אז דמי מפתח. לאחר שבנדלי סיים את תקופת השכירות שלו נחתם חוזה נוסף, הפעם עם ג'ורג' אברהים לחדו כשוכר נוסף לצד בנדלי, כאשר ג'ורג' נכנס באותם תנאי שכירות שהיו לבנדלי וביקש להכניס מכונות. בתגובה הם אמרו לג'ורג' שאין לו מעמד חוקי ועל כן לא יוכל להכניס את מכונותיו, אך לבסוף נעתרו לבקשתו וזאת תמורת כסף. בשנות ה שמונים המוקדמות ערכו ג'וסף לחדו (הנתבע) ו זאכי הסכם נוסף שבמסגרתו עלה שכר הדירה מ־125 דינר ל־350 דינר, וג'וזף המשיך מכל הבחינות האחרות את המצב החוקי של אחיו, ג'ורג', בנכס. גם בחוזים אלה לא אוזכר תשלום דמי מפ תח, אלא רק מנגנון העלאה. העד העיד על הליך שהיה בבית־המשפט בשנת 2003 ולא ניתנה בו החלטה מסיימת, גם שם התבקשה העלאת שכר דירה.

עוד העיד כאזם על מסמך מיום 17/07/03. היה זה הסכם שנערך בין הצדדים ובנוכחות אדם בשם עיסא חבש ושם נקבע מנגנון העלאה והוא היה ההסכ ם שבזמנו נדון על־ידי בית־המשפט ו מר חבש עודנו בין החיים. העד עומת עם העובדה שבתיק 16573-02-16 הוגשה תביעה לפי סעיף 51 לחוק, וכי משמעות הדבר היא הודאה בתשלום דמי מפתח , ו השיב שיסוד התביעה היה בכך שהמבנה כולו שופץ וכך גם סיווג הנכסים המסחריים עלה. כאזם הכחיש כי הנתבע טען על תשלום דמי מפתח בהליך משנת 2016 הנ"ל. לעניין כתב התביעה המקורי מסר העד כי הנכס לא עבר דרך אביו של הנתבע וכי מדובר היה בטעות שתוקנה, טעות זו התגלגלה עוד מהתביעה משנת 2016.

העד העיד כי לפני שנת 2012 התובעת נוהלה על־ידי עלאא אלבכרי, עורך ־דין במקצועו, ו הוא אח שלו. ב"כ הנתבע הציג בפני כאזם חוזה שכירות משנת 1988 ובו צוין כי השוכר הוא ג'וזף איברהים לחדו . כאזם אישר כי על החוזה חתומה הגברת אמירה אלחוסיני שהייתה מנכ"לית התובעת בשנת 1988. משמעות החוזה רק ב"החלפת שמות" והיה חשוב לעשותו רק מטעמי מס – המדובר בחוזה המשך לכל דבר וג'וזף היה כ בר דייר מוגן כשחתם על החוזה. מעדות כאזם עלה כי התובעת לא ראתה בחוזה משנת 1988 כחוזה שיצר את הדיירות המוגנת אלא רק הסדיר מחדש את דמי השכירות ואת שם השוכר באופן ברור. העד הבהיר כי " הזכויות שהיו בחוזה הקודם תקפות גם לחוזה החדש" וכך גם רשום על גבי החוזה עצמו.

בית־הדין מוצא לנכון להעיר כי במהלך החקירה הנגדית התנגד ב"כ התובעת בעקביות הן לשאלות והן לתשובות (!), ו התרשם כי התנגדויות עקביות אלה – היה בהן כדי להדריך את העד, הדרכה זו לא חדלה חרף הערותיו של בית־הדין, ו בסופו של יום היה בדרך זו של ניהול הדיון כדי לפגוע במשקלה של העדות ובסימני האמת העולים ממנה .

ב. העד אליא קטן (להלן: אליא) העיד כחבר של הנתבע שביקר בבית הדפוס מפעם לפעם. אליא סיפר כי הוא מורה במקצועו וכי הוא מכיר את ג'וזף לחדו, הנתבע, מאז ימי נעוריהם בירושלים . אליא העיד כי ג 'וזף קיבל את בית העסק מאחיו שהיגר לאוסטרליה , ו הוא זכר ביקור שלו בבית הדפוס סביב שנת 1986 ובו היה עד למ שא־ומתן בין הצדדים , שממנו עלה כי כתנאי לרצונו של ג'וזף להעביר את הדיירות על שמו ביקש זאכי 5 ,000 דינר .

ג. העד ג'וסף איברהים לחדו – הנתבע , העיד כי בשנות ה שמונים אמר לו אביו שהוא רוצה להעביר את השכירות על שמו שלו , והדבר סוכם מול אבו ־נימר (זאכי) . זאכי העלה בתמורה לחילופי השם את דמי השכירות, והצדדים סיכמו על תשלום בגובה 3,500 דינר . בשנת 2006 ביצעה התובעת עבודות ב בניין והדבר פגע באחד הקירות של הנכס, הגביל מאוד את חלל ו של הנכס, סגר את חלונותיו ו פגע מאוד בגישת הלקוחות לבית הדפוס שהיה בנכס . הנתבע העיד כי כיום, כאשר הוגבלה הגישה הפיסית אל הנכס, לא נכנסים עוד אנשים לבית הדפוס מן הרחוב וישנן הזמנ ות עבודה מועטות. הנתבע העיד כי עיסא חבש הוא עמית למקצוע והיה מעורב במגעים בין הצדדים. עדותו של הנתבע הייתה מהימנה ונתמכה היטב במראה עיניים של בית־הדין.

ד. חוות־דעת שמאי – לבית ־הדין הוגשה חוות־דעת השמאי מר איאד זועבי. הצד הנתבע לא ביקש את חקירתו של השמאי, והשמאי העריך את דמי השכירות החופשיים בגין הנכס בסך של $12,000 - 8,550 $ לשנה, והוא הסכום הנתבע בתביעה זו.

דיון והכרעה

בית־הדין ידון בשאלות שבמחלוקת:

השאלה הראשונה הינה שאלת תשלומם של דמי מפתח עבור הנכס.

השאלה השנייה הינה שאלת קביעת דמי השכירות הראויים לנכס ביחס להסכמים קודמים.
שאלת תשלומם של דמי מפתח עבור הנכס

בית־הדין מצא כי שאלה זו אינה רלוונטית כלל למחלוקת שבין הצדדים. ההגבלה האופיינית של שכר הדירה לבתי עסק שבגינם שולמו דמי מפתח נקבעה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר, אך סעיף זה , כמו שאר ההעלאות או הפחתות על־פי חוק, אינו חל כלל על צדדים שהסכימו על עדכון שכר דירה בבית עסק לאחר כריתת ההסכם . במקרה שכזה מתקיימים תנאי סעיף 53 לחוק , מתבטלות המגבלות החלות מכוח סעיפים 52א ו־61, וממילא בטלות גם התקנות שתוקנו על ־פיו, לרבות תקנה 1(22) לתקנות שהותקנו בתוקף הסמכות לפי סעיפים 52א ו־61 לחוק. כך לשונם הפשוטה של סעיפי החוק וכך הורנו בית־המשפט העליון ברע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, פ"ד נב(2) 625, 630 (1998):

הוראות החוק

7. 1) סעיף 52(א) לחוק קובע כי דמי השכירות ייקבעו בהסכם בין הצדדים, ובהיעדר הסכם, ייקבעו דמי השכירות על -ידי בית-הדין:

52. (א) דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות".
"קביעת דמי
השכירות
על ידי הצדדים

2) לפי סעיף 53 לחוק, דמי שכירות מוסכמים מחייבים את הצדדים למשך תקופת ההסכם:

53. הוסכם בין בעל בית ודייר אחרי י"ג בניסן תשי"ד (16 באפריל 1954) על דמי שכירות של בית עסק, יחייבו דמי השכירות המוסכמים את הצדדים וחליפיהם למשך תקופת ההסכם, על אף האמור בסעיפים 52, 52א ו־61".
"דמי שכירות מוסכמים

3) משלא הסכימו הצדדים על דמי שכירות מוסכמים, נקבעים אלה והמנגנון לשינוים בסעיף 52א לחוק (הוא התיקון) הקובע גם דמי שכירות מרביים:

52א. (א) מיום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) יהיו דמי השכירות של בית עסק, דמי השכירות ששולמו לפני יום ט"ז בטבת התשמ"ג (1 בינואר 1983) בתוספת 300 אחוזים.
(ב) אחת לשלושה חדשים, ב־1 בינואר, ב־1 באפריל, ב־1 ביולי וב־1 באוקטובר של כל שנה (להלן – יום השינוי) יועלו דמי השכירות ששולמו לפני יום השינוי לפי שיעור עליית המדד מן המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי הקודם עד המדד שפורסם לאחרונה לפני יום השינוי...;
[...]
(ד) שיעורי העלאת דמי השכירות לפי סעיף זה הם שיעורים מרביים".
"דמי שכירות
מרביים

קודם לתיקון, התעדכנו דמי השכירות המרביים בתקנות שפורסמו מעת לעת, ובשיעור שנקבע בתקנות. הוראות התיקון ביטלו אפוא את הצורך לפרסם תקנות מעדכנות על־ידי כך שקבעו מנגנון אוטומטי לעדכון דמי השכירות המרביים, בהתאם לשיעור עליית המדד, בכל רבעון.

4) כאשר נקבעו דמי השכירות על־ידי בית־הדין, ניתן לפנות לבית־הדין לשינויים בתנאים הקבועים בסעיף 57 לחוק, הקובע:

57. פסק בית הדין את דמי השכירות של בית עסק, רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים הבאים:
(1) חל שינוי במקסימום של דמי השכירות בהתאם לסעיף 52(ג);
(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש;
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח בשיפוריו או שינוייו".
"פסיקת 
דמי 
שכירות מחדש

הוא הדין כאשר ההסכם לדמי שכירות מוסכמים הוא לתקופה בלתי מוגבלת, שאז חל סעיף 57 כאילו נפסקו דמי השכירות בפסק ־דין וניתן לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 לחוק ( ע"א 403/72 המרץ – מרכבי מכוניות ועבודות מתכת בע"מ נ' גרייב ואח' [1]; ע"א 1542/91 גזית נ' קוקיה וערעור שכנגד (להלן – פסק ־דין גזית [2])).

ובהמשך ציין בית־המשפט העליון (שם, בעמ' 633):

"מקום שהצדדים הסכימו על מנגנון לקביעת דמי השכירות בתקופה הסטטוטורית, יעמדו דמי שכירות אלה בעינם כל תקופת ההסכם, ואין מקום לפנות לבית־הדין לקביעת דמי השכירות על־פי סעיף 52(א) לחוק. הדרך לשינוי שיעור דמי השכירות במקרה כזה היא לפנות לבית־הדין לפי סעיף 57 לחוק, המונה עילות לפנייה כזו, כגון: במקרה של העלאה בדמי השכירות המרביים או שינויים בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, או אם הוצאו על־ידי בעל הבית הוצאות לשיפורים או לשינויים במבנה. בפסק־דין גזית [2] קבעו הצדדים הוראות לגבי תקופת השכירות החוזית והוראה לגבי דמי השכירות בתקופת הדיירות הסטטוטורית בהסכם אחד. נקבע בהסכם, כי בתקופה הסטטוטורית תחול על דמי השכירות שנקבעו שם כל תוספת חוקית. הנשיא שמגר קבע, כי במקרה זה לא ניתן לפנות לבית ־הדין לשכירות לשם קביעת דמי שכירות לפי סעיף 52 לחוק, באשר יש הסכם בין הצדדים, ובית־הדין מוסמך לקבוע את דמי השכירות רק בהיעדר הסכם. עם זאת, קבע כי ניתן לפנות לבית ־הדין לפי סעיף 57 ובהתקיים התנאים האמורים שם. עוד נקבע שם, כי התנאי המופיע בסעיף 57(1) שלפיו ניתן לפנות לבית־הדין בכל מקרה של העלאה בדמי השכירות המרביים, איננו רלוונטי, "שכן בין בעלי הדין הוסכם ממילא על עדכון דמי השכירות בהתאם לשיעורים המרביים. אין זה מתקבל על הדעת לכן, כי אם חל שינוי 'במכסימום של דמי השכירות', המשולב ממילא לתוך דמי השכירות על־פי המוסכם בין הצדדים, יקים הדבר עילה לקביעה מחדש של דמי השכירות..." (שם, בעמ' 83).

הדברים האמורים יפים גם לענייננו ואין נפקא מנה אם ההוראה לגבי דמי השכירות בתקופת השכירות הסטטוטורית כלולה בהסכם השכירות עצמו כפי שהיה שם, או אם כלולה היא במסמך נפרד, שנערך בתקופת הדיירות הסטטוטורית כפי שהדבר בענייננו. כך או כך, הרציונל העומד ביסוד הדברים הוא, שיש ליתן תוקף להסכמת הצדדים, גם בתקופה הסטטוטורית.

מצוות המחוקק היא ליתן להסכמת הצדדים, כפי שמצאה ביטויה בהסכם, תוקף מלא. הדבר נכון במיוחד כשמדובר בבית עסק. כך עולה מהוראת סעיף 52(א), הקובעת כי הכלל הוא שדמי השכירות ייקבעו על־ידי הצדדים; מהוראת סעיף 53, המתירה לצדדים לקבוע דמי שכירות העולים על השיעור המרבי ומהוראת סעיף 56(ב) לחוק, המאפשרת לצדדים להסכים על מנגנון הצמדה, גם אם דמי השכירות נקבעו על־ידי בית־הדין. כמו כן, עולה מגמה זו מהמגמה הכללית המסתמנת, להחלשת כוחה של הגנת הדייר בכלל ולגבי בתי עסק, בפרט. בתי עסק רבים הוצאו מן הכפיפות להוראות בדבר דמי שכירות מרביים (ראו תקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), תשמ"ג-1983). דווקא משום הבסיס הכפייתי של יחסי השכירות, יש להחיל על הצדדים, עד כמה שניתן, את ההוראות ההסכמיות שקיבלו על עצמם בעבר ובכך לעדן, במידת האפשר, את ההתערבות הסטטוטורית ביחסי הצדדים. כמו כן, מתיישבת היא עם המגמה לחייב דייר בבית עסק בתשלום דמי שכירות ריאליים ולא בדמי שכירות ארכאיים, נומינליים, שאינם מבטאים את ערך הכסף לאשורו. מגמה זו ניכרת בחוק ובהלכה הפסוקה (ראו: רע"א 241/85 זילברשטיין ואח' נ' מדינת ישראל [3]; ע"א 788/82 חברת בנין פרי בע"מ נ' "קשת" ניקוי יבש בע"מ [4]). מגמה זו אשר באה לידי ביטוי – בין השאר – בהוראות החוק שהזכרתי לעיל (סעיפים 52, 53 ו ־56(ב) לחוק), משתלבת במגמה הכללית המבקשת לצמצם ככל הניתן את הפגיעה בקניינו של בעל הבית באמצעות החוק, לאחר שעיקר הטעמים ההיסטוריים לחקיקתו של חוק הגנת הדייר פסו ועברו מן העולם וביתר תוקף, מאז חקיקת חוק־יסוד: כבוד האדם וחירותו שהקנתה לזכות הקניין מעמד של זכות יסוד. על כך נתתי דעתי בהרחבה בע"א 3295/94, רע"א 6770/94 פרמינגר נ' ח' מור ואח'; פ' א' ליוס נ' א' ו' ליוס [5].

עד כאן דברי המחוקק השלובים בתוך פסק־דינו של בית־המשפט העליון ומהם עולה במפורש כי אין להיזקק לתנאי סעיף 52 או 52א והתקנות על פיהם מקום שבו נכרת הסכם לשינוי בדמי השכ ירות בתקופת השכירות הסטטוטורית אלא לסעיף 57 לחוק כאילו היה ההסכם פסק דין.

למעלה מן הצורך מפני כבודם של הצדדים שראו חשיבות לשאלה ובתמצית יאמר כי התובעת לא הצליחה להרים את נטל הראיה המוטל עליה (רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר [פורסם בנבו] (17.9.06)). ) ולסתור את עדותם של הנתבע והעד מטעמו על תשלום של 3500 דינר מדאוד בנדלי וג'ורג' לחדו – אל הנתבע ג'וז ף לחדו וכנגד כניסתו כדייר נכנס.
חילופי שוכרים דרכם שהם נעשים בדמי מפתח. הועד כי הסכום שולם למר זאכי בכרי א"י והוא אשר טיפל בחוזי השכירות. רישומי החברה ועדותו של כאזם שעל משקלה עמד כבר בית הדין, לא היה בהם כדי לסתור את העדויות מטעם הנתבע ובזמן עשיית החוזה על שם הנתבע עצמו ( ומאז 1971 ) הייתה ידועה היטב חשיבות דמי המפתח לכל העלאה עתידית. התובעת נעזרה בעו"ד בתקופה הרלוונטית היא אשר בחרה את נוסח החוזה ולא כללה בו אלא פסקה המצהירה כי השוכר הנכנס – הוא הנתבע מוגן לפי חוק הגנת הדייר ולא דבר על דמי מפתח או העדרם. הגנת החוק מוסבת הן על הגבלת הפינוי והן על הגבלת השכ"ד ויש להחיל על נוסח הח וזה את הכלל של פירוש כנגד המנסח.
התובעת לא הצליחה לסתור גם את הטענה לתשלום דמי מפתח על ידי בנדלי לפני 60 שנה. טענות כאלה מורכבות מאוד לסתירה נוכח חלוף הזמן. בניגוד לטענה שנשמעה מפי העד כאזם בכרי היו דמי מפתח כשרים לתשלום בזמן השלטון ההאשמי כבר משנת 1953 (ראה הסקירה ההיסטורית של חוקי הגנת הדייר בירדן ובישראל ב- ש (י-ם) 17204-06-16 זהיה טהבוב נ' מרואן סחאר פורסם בנבו 28/12/18 ) אך נוסח החוזה הסטנדרטי שכמוהו כרתה התובעת הוסיף שלא להתייחס אל קיומם או העדרם.
מן הכלל אל הפרט

מערך החוזים בין הצדדים מראה כי שכר הדירה עלה במהלך השנים בהסכמה. ההסבר לתהליך הוא פשוט – הדבר נבע ממ שא־ומתן עסקי בין הצדדים ומרצון להמשיך לעשות עסקים בשכנות טובה ככל האפשר , והכל עד משבר השיפוצים ב ־2006.

שיעור העלייה וכנגדו שכר הדירה המרוסן כרגע למשא־ומתן העסקי עולה משרשרת ההתכתבויות במשך השנים.
סופו של המשא־ומתן היה בהסכם שנעשה דרך בורר והוא "ועדת ירושלים לטיפול בתביעות השכירות המסחריים", אשר קובעת במסמך מיום 21/1 1/06 את שיעור עליית דמי השכירות עד ל־3,450 דולר ארצות־הברית לשנה בשנת 2010 . שכר דירה זה משולם עד היום ותואם את הוראות סעיף 53 לחוק הגנת הדייר. משכך , כפופה העלאת דמי השכירות לתנאי סעיף 57 , ואינה מושפעת כלל מן השאלה אם שולמו דמי מפתח או שלא שולמו דמי מפתח בעבר , שהיא שאלה החשובה למסלול ההעלאה של סעיף 52א לחוק הגנת הדייר, אך לא למסלול של סעיף 57 לחוק זה.

ירידת ערך הנכס והתנהגות התובעת

יש להכריע אם כן בתובענה בעילת העלאת דמי שכירות על־פי סעיף 57 לחוק הגנת הדייר כאילו נפסקו על ־ידי בית ־הדין כפי שמחייבת הלכת גזית,
השינויים המצדיקים העלאת שכ"ד על פי נוסח סעיף 57 הם :

"(2) חל שינוי בנתונים העלולים להשפיע על גובה דמי השכירות, ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים עשר חודש;
(3) בעל הבית הוציא הוצאות על שיפורים ניכרים או על שינוי המבנה של בית העסק או של נכס שבית העסק משתבח משיפוריו או שינוייו ".

על בית־הדין למצוא אם היה שינוי בנתונים ואם מצא שהיה כזה שינוי עליו לחשב השפעת השינוי בנתונים על גובה השכירות מאז ההסכם האחרון בין הצדדים, הוא ההס כם משנת 2006 אשר הורחב עד שנת 2010 באמצעות מנגנון העלאה קבוע.

בית־הדין ביקר בנכס, עיין בחוות־דעתו של השמאי ושמע את עדויות הצדדים, ולא מצא כי התקיים תנאי מן התנאים האמורים בחוק. ההיפך הוא הנכון. הוכח כי מאז 2006 , שאז נכרת ההסכם דרך הבורר, הורע מאוד מצב הנכס, פחת שוויו לשכירות ופחתו אפשרויות השימוש בו ו פעולות התובעת מונעות את הנכס מניצול יתרון המיקום שלו.

חוות דעת השמאי מטעם התובעת:
לעניין חוות־דעת השמאי לא מצא בית־הדין כי היא רלוונטית לתנאי סעיף 57 ולנכס מן הטעמים הבאים :
העדר התייחסות למצב הקודם בזמן השינוי האחרון בשכה"ד
שומת שווי שכירות על פי סעיף 57 (להבדיל משומה על פי סעיף 52) חייבת לאמוד שני ערכים ולהראות שוני ביניהם. הערך הראשון הוא הערך שביום הסכם ההעלאה או ערך שנקבע בפסק הדין והערך השני הוא הערך ביום השומה. השומה שבפני בית המשפט לא הביאה בחשבון את ערך שכירות הנכס ומצבו ב 2006 עד נכרת ההסכם ולכן אינה רלוונטית.
העדר תשתית עסקאות דומות : השמאי לא מסר את התשתית לחוות־דעתו, לא הביא דוגמאות לנכסים במצב דומה (וספק אם היו נמצאים לו כאלה)
העדר התייחסות לחדירת המים המאסיבית: לא עמד על מצבו העגום של הנכס מבח ינת חדירת והביוב המים המאסיבית, מצב אשר מביא לכך שהנכס לא יה יה שמיש. בית הדין התרשם נוכח עבודות הבניה שבוצעו סביב הנכס ומעליו כי מדובר בעבודות ששינו את פני הנכס וספק אם תהיה אפשרות ראלית להשיב את המצב לקדמותו.

דיני הראיות החריגים בבית הדין לשכירות: בשולי הדברים יוזכר כי בית הדין לשכירות, מוחזק בפסיקת בית המשפט העליון כבית דין מומחה וחריג לדיני הראיות והידיעה השיפוטית כך שיש בכוחו לשום נכסים ולהשתמש בידיעתו ניסיונו ומראה עיניו [ ע"א 4868/90 אנגל נגד בודסקי פ"ד מו(4) 434 437.

ממצאי בית הדין – העדר שינוי בנתונים על פי תנאי סעיף 57
בית־הדין מצא כי השינויים שעשתה התובעת בנכס ב־2006, וב 2015 כפי שהוכחו בפניו, הביאו לירידת קיצונית של ערך השכירות של הנכס . מיקום הנכס אמנם אטרקטיבי והרחובות הסמוכים הומים אדם ונושאים אופי עסקי מובהק, אלא שהתובעת ביצעה סביב הנכס שינויים ושיפוצים הנראים היטב לעין ואשר "סגרו" את הנכס מכל רוחות השמיים ונטרלו את הנכס מסביבתו וממיקומו . השיפוצים שבוצעו גם בשנת 2006 וגם בשנת 2015 – סופ ם שגם חסמו את החשיפה , ובמידה רבה גם את הגישה אל בית העסק של הנתבע , וגם הרע ו מאוד את מצבו הפיסי של הנכס עד כדי כך שספק רב אם יוכל לשמש אפילו מחסן, לא כל שכן בית דפוס.
כך מסר השמאי מטעם התובעת בחוות־דעתו כי "החשיפה לציבור הרחב היא מינימאלית והגישה בעייתית ולא נוחה". כך העיד הנתבע באומרו במילים פשוטות " סגרו אותי" וכך ראה בית־הדין בביקורו. תחת שיהיה בית העסק חשוף כבעבר לעוברים ושבים משלושה רחובות חשובים ( אל־אספהני, א־זהרה ואל־מסודי), כפי שהועד צולם וזכור שהיה בעבר, יצרה התובעת מפלס עליון החוסם את חשיפת העסק לרחוב א ־זהרה שמעליו , כך שאדם העובר ברחוב אינו יכול לראות כלל את פתח העסק או כול עדות אחרת לקיומו. מי שבכל זאת רוצה להגיע אל מקום העסק חייב להיכנס דרך דלת זכוכית למבואה גדולה השייכת לתובעת ונמצאת במפלס העליון, לחצות את אותה מבואה, לפתוח דלת סגורה (אשר הועד כי היא ננעלת לעיתים לרצונה של התובעת) מעברה השני ואז לרדת למפלס העסק, המצוי כעת בתוך מגרש חניה המסוגר בחומות ובשערים. העסק אינו עוד נראה מרחוב אל־אסהפני, ו הרוצה להיכנס אל העסק דרך הרחוב שמתחתיו רחוב אל־אסהפני אינו יכול לעשות זאת אם לא יצר קשר עם אדם אחר שיפתח לו את שערי הברזל של החניה בשלט מיוחד , וגם אז מוגבלת מאוד הגישה ברכב ובפרט ברכב מסחרי. גדר גבוהה מסתירה את העסק מן העוברים ושבים בשטח הצפוני המחבר בין שני הרחובות הגדולים והמקבילים , והוא רחוב אל־מסעודי ושטח הסמוך לו. שערים וגדרות אלה מסתירים כיום את העסק לחלוטין מן הרחוב שמתחתיו ונמצא עסקו של הנתבע מצוי אחורי מנעולים דלתות ובריחים וחתימתו או חשיפתו ל רחובות ההומים שסביבו ירדה לאפס.

סיור בתוך העסק משלים את התמונה העגומה. חללי העסק רטובים טחובים ואינם מאווררים. עבודות הבנייה שביצעה התובעת בשנים 2006 – 2015 במפלס העליון ניכרות היטב, חוסמות את החלונות שהיו בעבר מקור האור והאוויר, והרטיבות – אשר ניכר היטב כי אינה של מים שפירים – נראית היטב ומורגשת בריח עז כאשר היא נובעת מן התקרה ומן הקירות המשותפים לנתבע ולתובעת.

בית־הדין שמע את עדות הנתבע ועדיו בדבר מצבו הפיסי של העסק לפני עבודות הבניין שביצעה התובעת סביבו והאמין להן. העדויות תאמו את ההתרשמות מן הביקור במקום , ומוליכות גם הן למסקנה כי פעולות התובעת בסביבות הנכס הורידו את ערכו בשכירות , ובוודאי שאין בית־הדין צריך לאשר העלאה או שינוי בשכר הדירה, ועצם הטענה בדבר שינוי נתונים ושיפורם כפי שמסר כאזם בעדותו על עליית סיווג הנכסים המסחריים מאז השיפוץ – מוטב לה אלמלא הייתה נטענת.

סיכומם של דברים הוכח כי שינויים לרעה מאז הסכם ההעלאה האחרון הרעו מאוד את מצב הנכס ונעשו בעטיה של התובעת וביוזמתה – כמתואר בפסק ־הדין בת"א 7903/09. אף כי התובעת השתמשה בזכויותיה כדין מעשיה אולי השביחו את נכסיה־שלה, אך הרעו מאוד את מצב הנכס המוחזק על־ידי הנתבע, הורידו א ת שווי השכירות שניתן לקבל בגינו, ובוודאי שאין התנהגות שכזו מצדיקה העלאה בשכר הדירה.
תוצאות והוצאות

התביעה נדחית.

בחישוב ההוצאות כלל בית־הדין שתי החלטות ביניים, הן בעניין ביטול פסק ־הדין והן בעניין תיקון כתב התביעה, את התנהלות התוב עת באולם בית־המשפט, וכן עדות מנהל התובעת.

באיזון בין שיקולים אלה, תשלם התובעת הוצאות ושכר טרחת עו"ד לנתבע המחושבים על־פי שילוש התעריף המינימלי המומלץ, בסך של 14,028 ש"ח.

זכות ערעור כחוק לבית־המשפט המחוזי בירושלים.

ניתנה היום, ח' תמוז תש"פ, 30 יוני 2020, בהעדר הצדדים.