הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 17204-06-16

בפני
כבוד ה שופט אמיר דהאן

התובעת

זהיה טהבוב

נגד

הנתבע
מרואן סחאר

לתובעת: עו"ד מאזן קופטי
לנתבע: עו"ד נעים ח'ורי

פסק דין

זוהי תביעה להעלאת דמי שכירות בגין חנות אשר הנתבע שוכר בשכירות מוגנת מאת התובעת.

א. רקע והליכים קודמים
באמצע שנות הששים של המאה ה־20 השכיר אביה של התובעת, אבראהים אלחוסיני, לאביו של הנתבע, חנא ג'ורג' סחאר אי"ר, חנות בשטח של כ־25 מ"ר ברח' עלי אבן אבו טאלב 9, ירושלים, הממוקמת בחלקה 33 בגוש 30527 (להלן: החנות). לטענת הנתבע נקבעו דמי השכירות על 200 דינרים ירדניים לשנה. לאחר פטירתו של חנא סחאר בשנת 1972, המשיכה אלמנתו סלווה סחאר לנהל את העסק, ומשנת 1985 ועד היום מנהל הנתבע את העסק בפועל. בשנת 1982 נשרפה החנות על רקע סכסוך בין ־דתי, בהיותה חנות בבעלות נוצרית המוכרת משקאות אלכוהוליים, החנות שופצה באישור הבעלים כאשר על מימון השיפוץ – יש מחלוקת בין הצדדים .
בשנת 1996 מונו ב"כ התובעת ומר סעיד אלחוסיני, אחד מיורשי אבי התובעת, ככונסי נכסים על החנות וניהלו אותה בשם הבעלים. בשנת 2004 הוגשה לבית ־דין זה בקשה לקביעת דמי שכירות
(ש 116/04), והצדדים הגיעו להסכמה כי דמי השכירות השנתיים יעמדו על סך של 2,400 דולר (סעיף 2 להסכם) .
בשנת 2015 שלח ב"כ התובעת מכתב לנתבע ובו דרש את העלאת דמי השכירות לסך של 4,800 דולר, הנתבע לא ענה לדרישה זו ואף לא שילם את דמי השכירות, לטענת התובעת, החל משנת 2015 ועד היום. משכך, עתרה התובעת לקבוע בגין החנות דמי שכירות ראויים במחיר השוק, וביקשה בסיכומים לקבעם על סך של 6,000 דולר ( הגם שבכתב התביעה מופיע הסעד הנדרש בשני סכומים שונים.)

ב. המחלוקת בין הצדדים
כעולה מכתבי הטענות, חלוקים הצדדים בשתי שאלות עיקריות, הקשורות זו בזו: האחת, האם שולמו בעד החנות דמי מפתח, והשנית, זכות התובעת להעלאה בדמי שכירות בשיעור המתבקש .
התובעת טוענת כי מעולם לא שולמו בעד החנות דמי מפתח, ומשכך אין הנתבעת זכאית להגנת תקרת דמי השכירות המרביים הקבועה בסעיף 52א לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב –1972 (להלן: החוק), וזאת מכוח ההחרגה הקבועה בתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות), התשמ"ג –1983.
בעניין זה טוען הנתבע כי דמי המפתח שולמו על־ידי אביו המנוח עם קבלת המושכר, כפי שהיה מקובל באותה תקופה, חוזה השכירות איננו בנמצא, ולשיטתו הנטל להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על התובעת . לחילופין טוען הנתבע כי אף אם יוכח כי לא שולמו דמי מפתח, הרי שיש לראות בשיפוץ החנות והקמתה מחדש לאחר שריפתה בשנת 1982 כחלף דמי מפתח, ומשכך קמה לו הגנת תקרת דמי השכירות המרביים.
לעניין גובה דמי השכירות טוענת התובעת כי נוכח ההיכרות ארוכת־השנים עם הנתבע ביקשה בתחילה להעמיד את דמי השכירות השנתיים על סך של 4,800 דולר, אולם משלא נעתר הנתבע לבקשתה עותרת היא לקביעת דמי שכירות במחיר שוק.
הנתבע טען כי הסכמתו להעלות את דמי השכירות במסגרת ההליך בשנת 2004 הייתה הבטחה מפור שת מאת ב"כ התובעת שלא לשוב ולדרוש תוספות כלשהן לדמי השכירות, וכי ההסכם תקף ומחייב ואינו מוגבל בזמן.

ג. ראיות הצדדים
לאחר קדם המשפט שהתקיים בפני חברתי, כב' השופטת מרים ליפשיץ־פריבס, ולאחר שכשלו המגעים בין הצדדים לסיום התיק בפשרה, מונה בתיק מומחה מטעם בית־הדין, השמאי יעקב תמוז ז"ל. לאחר פטירתו מונה בהסכמת הצדדים השמאי יניב גוב־ארי. המומחה הגיש את חוות ־דעתו ובה העריך את דמי השכירות לשנים 2018-2015 לסך של 1,461 ש"ח לחודש בגין שנת 2015, 1,514 ש"ח לחודש בגין שנת 2016, 1,541 ש"ח לחודש בגין השנים 2018-2017. השמאי העיד על חוות דעתו והגן על עקרונות השומה אך נוכח התוצאה, אין כאן המקום להרחיב בעקרונות אלה או לקבוע ממצאים עובדתיים ולנמקם.
מטעם התובעת העיד חתנהּ, רו"ח נאדר דג'אני, אשר היה מעורב גם במגעים קודמים עם הנתבע. דג'אני העיד כי הוא יודע על שריפת החנות בשנת 1982, אולם ציין כי שיפוץ החנות לא היה מכספי הנתבע אלא קיבל פטור מדמי שכירות לתקופה מסוימת. עוד העיד כי עסק נוסף בקרבת מקום משלם דמי שכירות בסך 12,000 דולר לשנה.
הנתבע לא העיד בעצמו ולא הביא עדים מטעמו.
התובעת טענה בסיכומיה כי הנתבע לא הביא כל ראי ה לכך ששילם דמי מפתח, וכי החוזים בכתב אינם מעגנים כל תשלום של דמי מפתח או חלף דמי מפתח. לפיכך, לטענתה, נוטה מאזן ההסתברויות לטובת התובעת . הנתבע טען כי חובת ההוכחה בדבר אי תשלום דמי מפתח מוטלת על התובע והוא לא עמד בה נוכח מנהג תשלום דמי המפתח בתקופת הירדנית. מזה ומזה טענו הצדדים, כל אחד בסיכומיו ובדרכו , כי סוגיית תשלום או אי־תשלום דמי המפתח צריכה הייתה להיות מובלטת ומודגשת בהסכם מ שנת 2004, אולם ההסכם "שותק" לגבי סוגייה זו. בהתאם טען כול צד כי שומה על הצד השני הייתה לעגן בהסכם את עמדתם בעניין תשלום דמי המפתח, ומשלא עשו כן נ גזרות המשמעויות הראייתיות לחובת הצד השני.

ד. דיון והכרעה
ד.1. תשלום דמי מפתח – מנה ג ירושלים בתקופת השלטון ההאשמי
ראשית יש להדגיש כי העדר כמעט מוחלט של תיעוד היחסים החוזיים בין הצדדים על רקע של חלוף הזמן המשפיע על העדים, הצריך את בית הדין לבחון בקפידה חזקות שבדין, חזקות שבעובדה מנהג בעה"ב והדיירים כמשמעותו הראייתים בדין המקום והזמן וממצאי התרשמות.
בתיק זה, כמו בתיקים רבים אחרים , עלתה הטענה כי תשלום דמי מפתח ללא רישום או קבלה היה מנהג ירושלים, בתקופת השלטון הירדני. טענה זו היא טענה שיש לבחון בכפוף לחקיקת הזמן , והבעיה שלפנינו הינה למעשה של בחינת דין המקום והזמן.
כזכור, ירש השלטון הישראלי את השלטון הירדני בירושלים , אך הקניין הפרטי אשר נרכש טרם כניסת השלטון הישראלי נשמר , ואתו השתמר הדין המנדטורי עם תיקונים ירדניים ששרר באזור ושהביא לרכישתו . דין זה אומץ על־ידי הדין הישראלי בתחומים רבים ולמעשה עדיין חל על עניינים רבים – הן משום זמנם והן משום מקומם. משום כך דין זה שקפא בזמן, הוא לחם חוקם של בתי ־המשפט בירושלים הדנים גם בענייני איו"ש ובפרט של בית־הדין לשכירות, אין הוא נחשב לדין זר הטעון הוכחה מה גם שבהינתן חלוף הזמן אפשרויות הוכחתו באמצעות מומחים – קלושות ביותר. ה תשתית החוקית זהה ונובעת מכך שעד שנת 1946 – כללה ארץ ־ישראל שתחת השלטון העות'מאני והבריטי־מנדטורי גם את השטח שנעשה ממלכת ירדן ההאשמית בשנת 1946 וגם את השטח שנעשה לימים שטח מדינת ישראל על ־פי פקודת סדרי שלטון ומשפט ופקודת שטח השיפוט והסמכויות. מזמן שהתפצלו המחוקקים הירדני והישראלי כל אחד לדרכו ערכו שינויים בתשתית המשותפת, ובשנת 1967 עם חקיקת מנשר סדרי שלטון ומשפט בא שטח ירושלים רבתי התחום בצו תחת החקיקה הישראלית, אך מובן שחקיקה ישראלית, בברירת המחדל שלה מכבדת זכויות קנייניות שנרכשו בתקופות קודמות ובתי הדין מכריעים בזכויות אלה על ־פי דין המקום והזמן שלפיהן נרכשו.

ד.2. משמעות המנהג בדין המנדטורי הירדני והישראלי עד לחקיקת החוק לביטול המג'לה
רק בשנת 1984 חוקקה הכנסת את החוק לביטול המג'לה ובכך הוחלף סופית בחקיקה קובץ החוקים העות'מאני אשר שלט במרחב הרלוונטי בזמן יצירת הדיירות המוגנת ( גד טדסקי "מאה שנה למג'לה" הפרקליט כה 312 (1969)), אך מובן כי עדיין קיימת היא בעניינים המחויבים על ־פי זמנם ומקומם – כעניין שבפנינו. מנהגם של שוכרים ומשכירים על־פי המג'לה – היה לו תוקף מחייב ובלבד שחקיקה מפורשת לא הסדירה הסדר אחר (סעיפים 527 ו־ 528 למג'לה). במובן זה גבר המנהג במג'לה על כל מקור משלים אחר (רות גביזון "ביטול המג'לה: המנהג ועקרונות הפיקה" משפטים יד 325 (1984)) . משום כך שאלת המנהג בעניינו נושאת בכנפיה תוקף משפטי של ממש , ואיננה רק בבחינת "תנא דמסייע" ראייתי כמקובל בדיני מדינת ישראל שלאחר המג'לה .

ד.3. חקיקת הגנת הדייר במנדט בישראל ובירדן – השתלשלות ה יסטורית
הן בית־המשפט העליון והן בתי־הדין לשכירות נזקקו לא אחת לסקירה היסטורית של חקיקת הדיירות על־פי חוק (ע"א 564/79 רומנו נ' כהן שוחט, פ"ד לו(1) 634 (1982) ; וכן ראו דו"ח הוועדה הציבורית לעניין דמי־מפתח (1957)).
ראשיתה של הדיירות המוגנת בארץ הייתה, בפקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר הדירה), 1934. פקודה זו חוקקה בעקבות חקיקה אנגלית שהגיבה למחסור בדירות ובבתי־עסק שנוצר בעקבות הזעזוע העמוק, האנושי והכלכלי, שעברה הקיסרות הבריטית בעקבות מלחמת העולם הראשונה.
קיבועו של שכר הדירה בחוק, ומניעת פינוי הדייר עם סיום החוזה סייעה בייצובו של משק המקרקעין. תהליך דומה ארע בארץ ישראל המנדטורית אשר גלים של אוכלוסין, חלקם עקורים ממקומם, חלקם אנשים אשר חפצו ביישוב עירוני – הגיעו אליה בשנות העשרים המאוחרות והשלושים המוקדמות, בתוכם אנשי העלייה הרביעית והחמישית (ראו שולמית כרמי "על העלייה הרביעית: עליה, עיור ומשבר – תהליך ההתיישבות היהודית בא"י בשנות העשרים " מבפנים לג (1) 49 (התשל"א); יואב גלבר מולדת חדשה – עליית יהו די מרכז אירופה וקליטתם 1948-1933 (1990)). בסופו של תהליך גדלה אוכלוסיית הארץ מ־757,182 איש ב ־1922 ( Census of Palestine, 1922) ל־1,033,314 ב ־1931 ( Population of Villages, Towns and Administrative Areas, 1931), ועד קרוב ל ־1,800,000 איש בארץ ־ישראל לבדה בשנת 1945. רוב האוכלוסין הח דשים הגיעו לערים ולאזורים צפופי־דיור. הנקל להבין את הבעיה הקיצונית שבא המחוקק להתיר באמצעי כה קיצוני.
תחילה הייתה הפקודה בבחינת חוק מסגרת, שאפשר את החלתה על אזורים מוגדרים בארץ. לאחר מכן, בשנת 1940, באו במקום הפקודה הקודמת פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940, וביחס לבתי־עסק פקודת ההגבלות על שכר דירה (בתי עסק), 1941. בפקודות אלה ניתנה לדייר הגנה מוחלטת, כל עוד הוא מילא אחרי תנאי השכירות, וזאת בנתון לעילות שהוגדרו כעילות לפינוי . על הגנה זו לא יכול היה להתנות, אף תמורת תשלום דמי מפתח על ־ידי בעל הבית. הדבר בא לידי ביטוי בסעיף 7 של הפקודה משנת 1940, אשר אסר על מתן תשלום כלשהו לבעל הבית בנוסף על דמי השכירות הקבועים, וכן בסעיף המקביל, הוא סעיף 5, בפקודה משנת .1941 שני הסעיפים קבעו זכות תביעה להשבה על כל סכום ששולם בכל דרך – בנוסף לדמי שכירות.
בסוף שנות ה־40 בטל המנדט הבריטי והמשפט הירדני והישראלי פנו כל אחד לדרך שונה. במשפט הישראלי ראשית ההכרה ב"דמי מפתח" בע"א 74/49 ברנהרד נ' פריצוביץ, פ"ד ד 711, 715-714 (1950), שלמעשה עקף את האיסור בכך שהכיר בהסכם העברה מדייר אחד למשנהו בהסכמת בעל הבית בתמורה כספית. משום כך נמצא שם שאין פסול במתן שטרות שנתן צד שלישי לדייר תמורת ויתור הדייר על הדיירות שלו וכניסתם של נותני השטרות למושכר תחתיו בהסכמת בעל הבית . בית־המשפט אף העיר כי הגיע העת לתקן את החוק בנושא זה.
ואכן, בשנת 1958 הכיר המחוקק הישראלי במוסד של דמי מפתח הכרה דה־יורה והכשיר אותם, בחוק דמי מפתח. הוראות החוק הן כיום חלק ג' בנוסח המשולב של חוק הגנת הדייר. נוסף על כך היו בתוקף גם איסורים פליליים על מתן דמי מפתח. משכך המציאות בין שנת 1934 ובין ש נת 1958 בישראל הייתה כזו שעודדה מתן דמי מפתח ללא תיעוד או רישום בחוזה. מנהג זה תיעד קודמי בבית ־הדין לשכירות בירושלים, כב' השופט הבכיר מו"ר יצחק שמעוני בש (שלום י-ם) 146/06 גלעדי נ' דורון (פורסם בנבו, 24.3. 2010).
במשפט הירדני בוטל האיסור על דמי מפתח וכל תשלום נוסף למשכיר כבר בשנ ות החמישים, בחוק הירדני על בעלי בתים ודיירים (מס' 62) לשנת 1953 (נוסח ערבי נמצא באתר אוניברסיטת ביר־זית http://muqtafi.birzeit.edu/Index.aspx; תרגום לעברית ב החוק בארצות ערב – לקט חוקים ירדניים (פורסם בנבו)) . חוק זה מבטל במפורש את שתי הפקודות על הגבלת שכה"ד זו משנת 1940 העוסקת במגורים וזו משנת 1941 העוסקת בבתי־עסק ובמקביל איננו מחוקק מחדש את סעיפי ם 5 ו־7 שלהם – סעיפים האוסרים על תשלום נוסף לבעל הבית. מכאן שאם אכן נמנעו שוכרים ומשכירים לרשום את דמי המפתח בחוזה, לא נבע הדבר מכוח איסור חוקי, שכן איסור זה היה כבר בטל. ייתכן שחרף ביטול האיסור נותר המנהג בעינו גם לאחר שטעמו בטל.
יוער חלק ניכר מן המושכרים המוגנים בירושלים מתאפיין בנכסי הקדשים. נכסים שכאלה מושכרים וההכנסות בגינם נרשמות ומדווחות לבית־הדין השרעי. בנכסים שכאלה בוודאי אין מקום להניח כי הממונה על ההקדש קיבל לידיו כספים בלי לדווח על כך לבית־הדין השרעי, דבר אשר היווה עבירת מעילה פלילית ודתית לכל דבר ועניין.

המסקנה היא אפוא שקיים היה מנהג בירושלים לפיו שולמו דמי מפתח כתנאי לכניסה לנכס מושכר בין אנשים פרטיים ולא נרשם תשלומם. המנהג התקיים החל משנת 1941 וטעמו בטל בחקיקה בירדן בשנת 1953 ובישראל בשנת 1958.

ה. מן הכלל אל הפרט
על־פי הראיות שבתיק, חוזה השכירות הראשון שלא הוגש, נעשה על־ידי הצדדים בסמוך לשנת 1965. כאמור, טוענת הנתבעת כי מנהג המקום בשנים אלה היה תשלום דמי מפתח בלא רישום בחוזה ובלא תיעוד . משכך טוענת כי מכוח מנהג זה, כמו גם מכוח ההלכה הפסוקה, על התובעת לשאת בנטל הראי ה לכל יסודותיה העובדתיים של עילת התביעה. משכך, כיוון שהיא טוענת שלא שולמו דמי מפתח, נטל השכנוע מוטל עליה, אם כי ניתן להסתפק בנטל הוכחה מופחת האופייני להוכחתו של יסוד שלילי (רע "א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (פורסם בנבו, 17.9.2006 )). גם בנטל זה לא עמדה התובעת, ולא הביאה אף אדם לעדות על כך שלא שולמו דמי מפתח.

ה.1. הסכם 2004
ראשית יש להסיר את הטענה התמוהה שלפיה ההסכם מ־2004 איננו קביל בהליך זה, כיוון שצורף לראשונה לסיכומים. בית־המשפט בחן עניין זה ומצא כי לא די שההסכם צורף לכתב התביעה, הרי שמדובר בהסכם שקיבל תוקף של פסק־דין בהליך קודם בין הצדדים וכאן בוודאי שהוא קביל ואף מהווה מעשה בית דין .
עצם העובדה שקיים הסכם שכירות חדש שהוגש לבית־הדין בשנת 2004, ובו הועלו דמי השכירות של החנות בהסכמה, עדיין אין בו כדי להרים נטל הוכחה כלשהוא בדבר אי ־תשלום דמי המפתח. נהפוך הוא, הסכם השכירות החדש איננו עוסק בדמי מפתח , סעיף מפורש שעסק בעניין – נמחק על ידי הצדדים בחומר מחיקה לבן אך עדיין ניתן לראותו בנוסח המקורי של החוזה, כל זאת אף שבשנת 2004 הייתה לכך חשיבות קרדינלית גם על פי כתבי בי-דין וגם על פי הדין . התובע לא העיד את האנשים שהיו מעורבים בעריכת ההסכם ולא את הצדדים לו אך ניכר כי ההסכם נערך על ידו.
ודוק; ההסכם אינו "הסכם פשרה" אלא הוא נושא את הכותרת "הסכם שכירות"; הצדדים מכונים בו "השוכר" וה־"משכיר" ומודגשת מטרתו כי הם חפצים לסיים את המחלוקת ביניהם – כפי שהוגדרה בתיק ש 1 16/04. חוזה זה הינו למעשה חוזה שכירות ולא הסכם פשרה, הוא מסדיר מחדש את היחסים בין הצדדים, תוחם היטב את המקרקעין המושכרים, קובע את הגנת הדייר על־פי חוק וקיימת ראיה ברורה שהצדדים נמנעו ביודעין מקביעות בדבר תשלום דמי המפתח בזמן מן הזמנים ובנושא תקופת ההסכם, על אף חשיבותן הרבה של שאל ות אלה.
בשל אי בהירות בצילומי ההסכם זימן בית המשפט את התיק מן הארכיב ומצא כי מה שהיה נראה כ"הואיל" השלישי במבוא להסכם – אכן מחוק בחומר מחיקה לבן שניתן לראותו רק בהסכם המקורי ושם כתוב היה בערבית : "المستأجر يقر بعدم دفعة بدل مفتحيه بخصوص الماجور " : כלומר " השוכר מאשר שלא שילם דמי מפתח עבור המושכר" מחיקת סעיף זה מעידה כי הנושא עלה בנוסח המודפס, נוסח לרעת השוכר והשוכר סירב לאשר גם אז שלא שילם דמי מפתח או חלף דמי מפתח ומשכך מחקו הצדדים סעיף זה.

על־מנת לפרש הסכם זה יש לראותו בהקשרו הכולל עם כתבי הטענות שהוגשו באותו ההליך ועם השאלות שבמחלוקת. הואיל וההסכם נוסח (ואף חתום) על־ידי ב"כ בעל הבית מטעם חליפו הרי יש משמעות רבה למטרתו של ההסכם המנוסחת על פניו והיא חיסול של הסכסוך בדבר דמי השכירות ללא הגבלת זמן .
בית־הדין רואה בהסכם את החקיקה שהחילו הצדדים על עצמם, ואין להתערב בהסכם, לא כל שכן בהסכם שקיבל תוקף של פסק ־דין דבר המחזק את הראיות לגמירת הדעת - אלא בהינתן טעמים כבדי ־ משקל. טעמים שכאלה – לא נמצאו . להיפך - נראה לבית הדין כי ההסכם איזן מערך סיכונים משמעותי עם מערך סיכויים משמעותי משני הצדדים אלה נובעים מהשיקולים הבאים:
(א) עצם הזכאות לתביעה להעלאת דמי השכירות מקום שבו אין הוכחות בכתב בידי איש ושאלת תשלום דמי המפתח מורכבת להוכחה;
(ב) קיומה של הסכמה על שיפוץ נרחב לאחר שריפה, שנעשה על־ידי השוכר בשנות ה שמונים והפוטנציאל של הוצאה כבדה זו להיחשב כדמי מפתח;
(ג) עובדת היעדרו של חוזה השכירות מ ־1965;
(ד) שאלת שיעור דמי השכירות וערכם הראלי בשכירות חופשית, כמו גם הוראות החוק המתירות עיון מחדש בפסק דין של בית ־הדין מדי שנה – להבדיל מהסכם .
נוסח ההסכם מראה כי הצדדים איזנו שיקולים אלה. הם ערכו את ההסכם עם מנגנון הצמדה קבוע למטבע זר, תחמו היטב את גבולות המושכר, הסדירו חלק מן המקרקעין בשכירות חופשית והצהירו על השכירות המוגנת של החלק האחר. כל זאת עשו, כדברם על פני ההסכם , לשם סיום הסכסוך. בית־הדין מעמיד את הצדדים על חזקתם כי בכך חפצו לייתר את כל דיון עתידי בשאלת תשלום דמי המפתח אחת לתמיד, ו אף הביאו בחשבון את השפעת חלוף הזמן על חייהם, זיכרונם ובריאותם של העדים כמו גם על שרידותם של מסמכים . כל פרשנות אחרת אינה הולמת החוזה בין הצדדים , את הראיות ששמע בית־הדין ואת החובה החוזית לנהוג בתום־לב, כהוראת סעיף 39 לחוק החוזים.

ה.2. שאלת העיון מחדש בדמי השכירות – עדיפות הסכמת הצדדים
בפרק ב' לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב–1972, נתן המחוקק עדיפות ברורה בלשון החוק להסכמה בין הצדדים, ובעוד שקבע תקופות קצובות לעיון חוזר בקביעת בית־הדין בנושא דמי השכירות, הרי שלא קבע תקופות שכאלה במקרים של הסכמת הצדדים אלא הותיר את קביעת התקופה בידי הצדדים עצמם. כך נקבעה עדיפות זו בסעיף 50 לחוק הגנת הדייר, ובסעיף 52(א) נקבע במפורש כי דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם כאמור – רשאי כל צד לבקש שבית ־הדין יקבע את דמי השכירות. בסעיף 53 נאמר כי הסכמת בעל הבית והדייר מחייבת את הצדדים וחליפיה ם למשך תקופת ההסכם, וזאת על אף האמור בסעיפים 52(א) ו־61. סעיפים אלה עוסקים, כזכור, בשינויי דמי שכירות על־פי חוק ועל־פי קביעת בית־הדין לשכירות.
אם כרתו בעל הבית והדייר הסכם ללא הגבלת זמן, תחת ההליך ש 116/04, ואף קבעו שיטה מוסכמת להצמדה כאמור בסעיף 56 – חזקה עליהם שהתכוונו לאזן את כול הסיכויים והסיכונים למשך כול תקופת השכירות. חזקה זו לא נסתרה. לפיכך אין בית־הדין רואה לנכון להתערב בחוזה זה ולשנותו, מנימוקים שאינם אלא בכדאיות העסקה, והם הנימוקים שהעלתה התובעת.

ו. תוצאות והוצאות
התביעה – נדחית.
התובעת תשא בהוצאות הנתבעת בסך 11,700 ש"ח (סכום זה כולל מע"מ).
בנוסף, תשא התובעת בעלות ביתרת שכר טרחתו של המומחה, כפי שנקבע בהחלטת חברתי, כב' השופטת ליפשיץ־פריבס, מיום 04/07/17.
כל הסכומים ישולמו בתוך 90 יום וממועד זה ואילך יישאו הפרשי ריבית והצמדה עד למועד התשלום בפועל.
זכות ערעור כחוק .

ניתן היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.