הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 13903-04-16

בפני
כב' השופטת מרים ליפשיץ-פריבס

התובע
וואקף מוחמד עיסא אשתייה (המנוח)

ע"י ב"כ עו"ד ג'וני שחאדה

נגד

הנתבע
מרדירוס הופסיב נלבדיאן

ע"י ב"כ עו"ד חוסאם סיאם

פסק דין

1. זוהי תביעה לקביעת דמי שימוש ראויים חודשיים בסך של 7,105 ₪ בהתאם לתקנה 22(1) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים וההפחתות) התשמ"ג-1983 (להלן-"התקנות") עבור מושכר שבבעלות התובע המצוי ברח' סלאח א-דין 17 בירושלים (להלן גם -"החנות").

תמצית טענות הצדדים:

2. הנתבע, החל לשכור את החנות בשנת 1960 ולטענת התובע לא שילם דמי מפתח עבורה בהפנותו בין היתר לחוזה השכירות שנחתם ביניהם (נספח ת/2 לתביעה, להלן – "החוזה").

3. במרוצת שנות השכירות, חת מו הצדדים על חוזי שכירות נוספים ו בחוזה האחרון שנחתם בשנת 1994 (גם הוא בנספח ת/2 לכתב התביעה) נקבעו דמי שכירות מוסכמים לשנה בסך של אלף דינר ירדני ששווים בשקלים 6,000 ש"ח .

4. טוען התובע כי אין להחיל על השכירות את ההגבלה בנוגע לשיעור דמי השכירות שנקבעה בסעיף 52א. לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן-"החוק") כי אם להורות על העלאה בהתאם לסעיף 1(22) לתקנות עד ל סך של 7,105 ₪ לחודש בהתאם לחוות דעתו של השמאי פטל מיום 17.11.16.

5. הנתבע טען מנגד כי שכר את החנות לפני מעל יובל שנים ממי ששימש אז כנאמן של התובע מר סעיד אשתייה (להלן-"הנאמן סעיד"). החוזה נחתם בעת שהמושכר היה במצב שלד ואילו הוא, בצע בו על חשבונו עבודות גמר בהסכמת הנאמן. בכך, היה משום תשלום בעין של דמי מפתח ובצירוף תשלום בסך של 5,000 דינר ירדני ששולם לנאמן סעיד.

6. במרוצת 55 שנים ממועד תחילת השכירות ועד היום, מנהל הנתבע בחנות את עסק הצילום שבבעלותו, יחד עם אשתו וילדיו. לטענתו, מעת לעת הועלו בהסכמה דמי השכירות מסכומם ההתחלתי בסך של 350 דינר. כך בשנת 1974 הועלו דמי השכירות ל - 400 דינר ; בשנת 1994 לסך של 500 דינר ; בשנת 2004 לסך של 800 דינר לשנה וכשש שנים עובר להגשת התביעה הועלו בהסכמה דמי השכירות לסך של 1,300 דינר ששוויו בשקלים בסך של 6,000 ₪.
דמי שכירות לשנת 2016 הופקדו בחשבון נאמנות עד להצגת פסק הדין של בית הדין השרעי בדבר מינוי הנאמן מר נאדר אשתייה (להלן-"הנאמן אשתייה") אשר באמצעותו הוגשה התביעה.
בנסבות אלו טען הנתבע כי אין לאשר העלאה של דמי השכירות בחיובו בדמי שכירות כלכליים.

דיון ומסקנות:
7. אין חולק כי הנתבע, דייר מוגן ב חנות (סעיף 2 רישא לתובענה, סעיף 6 לסיכומי התובע).
עיקר המחלוקת בשאלת תשלום דמי מפתח לתובע בתחילת השכירות מה שישליך על שאלת
הזכות לחיוב הנתבע בדמי שכירות ריאליים/ כלכליים מכוח תקנה 1(22) לתקנות כעתירת
התובע. או שמא תחול על הנתבע ההגבלה שנקבעה בסעיף 52 א. לחוק לדמי שכירות מרביים.
לפיכך, נדרשתי לבחינת הראיות ב שאלת תשלום דמי מפתח עבור המושכר בכסף ו/או בשווה
כסף, בהשקעות במושכר על חשבון הנתבע.

8. הנטל מוטל על התובע להוכיח אי תשלום דמי מפתח עבור החנות, בבחינת "המוציא מחברו עליו הראייה". עם זאת, משעסקינן ביסוד שלילי הטעון הוכחה כתנאי להחלת סעיף 1(22) לתקנות על השכירות, על התובע מוטל נטל מופחת ( רע"א 4135/06 פרוידיגר נ' אשכנזי, 28/03/07, פסקה י' לפסק דינו של כב' השופט רובינשטיין; רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר, 17/09/06; תיק שכירות 146/06 יוסף גלעדי נ' סעיד י גבריאל ואח' , 24/03/10, להלן-"פרשת גלעדי").

המסכת העובדתית:

9. הנאמן אשתייה הודה בעדותו כי הוא נושא בתפקידו כנאמן החל משנת 2014 (עמ' 6 שורות 29-31; ראו פסק דין של בית הדין השרעי שהוגש ביום 15/05/16). הוא עצמו, לא טיפל בנכס בו מצויה החנות (להלן-"הנכס") עובר למינויו כי אם אחיו מוסא, ש גבה דמי השכירות מהשוכרים בנכס (עמ' 7 שורות 1-3).

בחקירתו אמר העד לראשונה כי "ישב אצלו (אצל מוסא- מ.ל.) ויודע הכל" , מבלי שטרח לציין זאת בתצהירו. אין לידע מעדותו מדוע ולמה יהיה נוכח אצל אחיו בכל מועד נתון רלוונטי לתביעה ומה למד מאחיו, ככל שאכן היה אצלו. חזקה על הנאמן אשתייה שהיה מציין בתצהירו את המידע בדבר נוכחותו במעמד החתימה של הנתבע על החוזה על מנת לסור את גרסת האחרון לפיה שילם דמי מפתח בחתימת החוזה.
לא זו אף זו, מהעדויות עולה כי האח מוסא, לא שימש כנאמן במועד חתימת החוזה המקורי כי אם הנאמן סעיד שמילא את תפקידו זה כבר משנות החמישים (עמ' 8 שורות 7-12) ובמועד ההתקשרות עם הנתבע. לאור האמור, אין בעדותו של הנאמן אשתייה משום ראייה בדבר אי תשלום דמי מפתח במועד חתימת החוזה, משלא נכח בחתימה ואף לא טיפל בנכס בסמוך לאחריה.

10. הנאמן אשתייה העיד כי למד על אי תשלום דמי מפתח מעיון בכל המסמכים שהוצגו לו מתיק הנכס בכלל ובנוגע לחנות של הנתבע בפרט. לשיטתו, הוא צירף לתצהירו את כל המסמכים הנוגעים לחנות שהיו מצויים בידי עורך הדין של הוואקף. בה בעת, אין ליישב את גרסתו בעניין המסמכים עם אי צירוף עותק קבלות בגין תשלומי שכר דירה שמוסכם כי שולמו ע"י הנתבע. נכון הדבר לאור דברי ה נאמן אשתייה על כך שהיו קבלות בתיק הנכס המוחזק אצל עורך הדין של התובע (עמ' 8 שורות 15-16).
נימצא כי עדות הנאמן לא היתה קוהרנטית בענין הצגת מלוא מסמכי החנות מה שמערער את מהימנותו. ובפרט לגרסתו לפיה אין בתיק הנכס אינדיקציה לתשלום דמי מפתח, משלא הוצגו מלוא המסמכים בעניין הנכס.

11. הנאמן אשתייה העיד כי בתיק הנכס מצויים חוזים עם שוכרי חנויות אחרות בנכס (עמ' 9 שורות 4-12). לדבריו, בנכס יש 10 חנויות ועבור חלקן שולמו דמי מפתח כפי שנירשם בחוזים עם אותם שוכרים וכפי שעולה מתשלום דמי פינוי לחלק ם (עמ' 8 שורות 20-25). חזקה על התובע, שהיה מציג עותק החוזים עם אותם שוכרים ככל שהיה בהם כדי לאבחן בינם ובין הנתבע, שבחוזה עימו לא נירשם כי שולמו דמי מפתח. משלא הוצגו חוזים עם מי ששילמו דמי מפתח לתובע והשוכרים, אף לא הובאו להעיד מטעמו לא השתכנעתי כי שתיקת החוזה בנוגע לתשלום דמי מפתח, יש בה כדי ללמד על אי תשלום דמי מפתח.
בנוסף, לא הוצגו מסמכים מטעם התובע כדוגמת, קבלות ואישורים של הנאמן סעיד לשוכרים ששילמו דמי מפתח, על מנת ל בסס את גרסת התובע לאי תשלום דמי מפתח ע"י הנתבע, בשונה ובמובחן משוכרים אחרים שתשלומיהם לדמי מפתח תועדו כביכול במסמכים.

12. התובע לא הגיש חוות דעת של מומחה, משפטן הבקי בדין הירדני על מנת להוכיח כי הכלל שנהג בשנות החמישים היה לרישום בחוזי שכירות את דבר תשלום דמי מפתח. "לגבי חוזי השכירות שנערכו לפני עשרות שנים- העובדה שלא צויין בחוזים אלה במפורש ששולמו דמי מפתח, אין בה, כשלעצמה, כדי להעיד על כך שמדובר בשכירות בלתי מוגנת וכי לא שולמו דמי מפתח. באותם ימים היה מקובל, והדבר כמעט אינו טעון הוכחה, שגם אם שולמו דמי מפתח, הצדדים היו עורכים חוזה שכירות, בדומה לאלה שהוגשו על ידי ב"כ המבקש, ובחלוף שנה היה השוכר נחשב לדייר מוגן לכל דבר ועניין" (פסקה 6 בפרשת גלעדי; /10; ש' 151/08 איאד מעתוק נ' עמותת ספרי הקודש חברה לכתבי קודש, 5/06/12).

13. הנאמן אשתיה לא ידע על מצבו של המשוכר בתחילת השכירות (עמ' 10 שורות 3-5) ואף לא הוצגו ראיות מטעם התובע להוכחת היותו ראוי לשימוש במועד חתימת החוזה ללא כל צורך בביצוע עבודות גמר כטענת הנתבע. עיון בחוזה מלמד כי היה על הנתבע לחבר את המושכר לחשמל, מה שתומך בגרסת הנתבע על צורך בהכשרתו לשימוש ומבלי שהיה בידי העד אשתייה ליישב את התהייה על חיוב הנתבע בחוזה לדאוג לחיבור חשמל לחנות (עמ' 10 שורות 16-29 ). עם זאת, הנתבע העיד על השקעותיו בחנות על מנת שתהיה ראויה לשימוש (עמ' 20 שורות 26-31) אך הוסיף ואמר כי הללו לא היוו דמי מפתח כי אם התשלום במזומן ששולם לנאמן סעיד. כך גם הוא נהג בהירתמו לתקן על חשבונו את נזקי החנות כתוצאה מנפילת פגז במלחמת ששת הימים (עמ' 25 שורות 21-27) וללא דרישה מצידו בנדון מהתובע. בה בעת, מתבו של המושכר בחימת החוזה, יש בו כדי להשפיע על שיעור דמי המפתח שהנתבע טען כי היו בסך של 5,000 דינר.

14. אחזור ואומר כי משלא הוצגו חוזים עם שוכרים אחרים מתקופת ההתקשרות עם הנתבע, המצויים בידי התובע לפי גרסת הנאמן אשתייה(עמ' 11 שורות 6-12; עמ' 14 שורות 1-14) לא הוכח שיעור דמי המפתח שנגבו באותה תקופה מאחרים ולא ניסתרה גרסת הנתבע על היות התשלום לדמי מפתח. התובע, שטען כי שיעור דמי המפתח הנטען נמוך ולא סביר, לא הביא ראיות על גובה דמי מפתח ששולמו לו ע"י שוכרים אחרים. העד הודה כי מתוך 10 החנויות, שולמו דמי מפתח עבור 6 חנויות , מבלי שידע לומר מה היו מועדי ההתקשרות (עמ' 9 שורה 1) ומאוחר יותר הודה, כי חלקם נחתמו בשנות השישים (עמ' 11 שורות 16-27 , עמ' 14 אל מול סעיף 9 לתצהירו), מבלי שהוכח סכומם.

15. בנוסף, לא הוצגו לשמאי מר פטל הסכמים עם השוכרים ששלמו דמי מפתח לתובע אף שלפי גרסת הנאמן, שלא הוכחה, נירשם בהם דבר התשלום (עמ' 18 שורות 16-17, ושורות 28-29) ועניינה של חוות הדעת בשאלת שיעור ההעלאה ולא בעניין שיעור דמי המפתח הנטענים. לפיכך, לא ניסתרה גרסת הנתבע לתשלום דמי מפתח שהועמדו בזמנו בסל של חמשת אלפים דינר ירדני.

16. מנגד העיד הנתבע, כי בשנת 1960 שילם לנאמן סעיד סך של 5,000 דינר לדמי מפתח ובצירוף דמי שכירות לשנתיים מראש בסך של 700 דינר (עמ' 23 שורות 29-33). הוא לא קבל מסמך רשמי ע ל התשלום של דמי המפתח "כי בשנות הששים לא היתה מדינת ישראל" והדבר גם לא נרשם בחוזים. הן בחוזה משנת 1960 והן בחוזה מאוחר לו משנת 1974 , כי אם בדף נפרד (עמ' 24 שורות 1 ו- 11-12) שלא היה בידו להציגו בחלוף מעל 50 שנה ממועד התשלום.
17. חיזוק לגרסת הנתבע על תשלום בכסף לדמי מפתח, אף שלא הוצג תיעוד לגביו מחמת חלוף עשרות שנים ממועד התשלום, מצאתי גם בהתנהלות התובע. הלה, לא הלין ולא עורר במשך השנים על שיעור דמי השכירות שאינו ריאלי, כי אם הגיע ל הסכמות עם הנתבע להעלאות חוזרות ונישנות לדמי שכירות לא ראויים, גם לדידו של התובע.

על כך העיד הנתבע באומרו כי כל הסכומים אותם הוא שילם לנאמנים, נקבעו בהסכמתו (עמ' 21 שורה 3) והוסיף : "מה שביקשו אני שילמתי" (עמ' 24 שורה 31) בהצביעו קבלות מהתובע (עמ' 25 שורה 7) אותן לא טרח התובע להציג.
אותן הסכמות, יש גם כדי להשליך על שאלת הסמכות של בית הדין לקבוע דמי שכירות ראויים, כמובא בסעיף 52 א. לחוק: "דמי השכירות בבית עסק ייקבעו בהסכם בין בעל הבית והדייר, ובאין הסכם (הדגשה – מ.ל.) רשאי כל צד לבקש שבית הדין יקבע את דמי השכירות..." ( וראו: רע"א 7836/06 אסתר חבאני (הללי) נ' אטבליסמנט ניהול חב' זרה ,1/02/07; בג"צ 667/78 ארגון סוחרי ירושלים נ' ממשלת ישראל , פ"ד לג (1)831,838; רע"א 6842/96 שוס נ' קלמן, 17/06/98).

18. לאור כל האמור אני קובעת כי הנתבע שילם לתובע דמי מפתח בסך של 5,000 דינר ירדני. בהתאמה לכך, נגבו ממנו דמי שכירות לא כלכליים כפי זכותו גם כיום, שלא יעלה שיעורם לדמי שכירות כלכליים.

19. משהגעתי למסקנה בדבר תשלום דמי מפתח, התיתר הצורך בבחינת המחלוקת בעניין גובה דמי השכירות הראויים לפי חוות הדעת של השמאי פטל ועדותו.

20. סוף דבר, התביעה נדחית.
התובע ישלם לנתבע הוצאות לשכר טרחת עו"ד בסך של 4,500 ₪.

עותק יישלח לצדדים.
ניתן היום, ד' תשרי תשע"ט, 13 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.