הדפסה

בית דין לשכירות בירושלים ש 11622-12-17

בפני
כבוד ה שופט אלעזר נחלון

תובע

הקדש ר' ישראל בן אליעזר כרמלוביץ'

נגד

נתבעת

אגודת בית כנסת קהל חסידים נחלת שבעה

פסק דין

א. כללי
לפניי תובענה מכוח חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן: החוק), שבה עתר התובע לקבוע את דמי השכירות שיהיה על הנתבעת, כדיירת מוגנת על פי החוק , לשלם מכאן להבא; וכן לחייב אותה לשלם את דמי השכירות הללו עבור שבע השנים שקדמו להגשת התובענה.
כפי שיפורט להלן, בתום ההליך הגיעו הצדדים להסכמה. מכוח הסכמה זו יש להכריע בשאלת גובה דמי השכירות לעתיד, בשאלת גובה התשלום לעבר וכן במספר עניינים נלווים נוספים, והכל בדרך של פשרה על פי סעיף 79א לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984. זהו עניינו של פסק הדין שכאן.
ב. עיקרי הרקע העובדתי
מזה עשורים רבים מחזיקה הנתבעת בחלקים של נכס שבבעלות התובע, ומפעילה בו בית כנסת. בפסקי דין שניתנו לפני למעלה מחמישים שנה נקבע שהנתבעת היא דיירת מוגנת בחלקים של הנכס שבהם עשתה שימוש שלא למגורים , אך לא בחלקי ו האחרים (חלקי הנכס שבהם הוכר מעמדה של הנתבעת כדיירת מוגנת ייקראו להלן: המושכר; פסקי הדין צורפו כנספחים 2 ו-3 לכתב התביעה).
בעשור האחרון התנהלו בין הצדדים הליכים שבמסגרתם עתר התובע לסילוק ידה של הנתבעת מכלל חלקי הנכס שבהחזקתה, לרבות מן המושכר. בית משפט השלום קיבל את התובענה, ואף חייב את הנתבעת לשלם לתובע דמי ש ימוש ראויים עבור שימוש ה בחלקי הנכס ש אינם המושכר. בערעור הוענק לנתבעת "סעד מן הצדק" על פי הוראות החוק, ובית המשפט המחוזי קבע כי היא תוכל להוסיף ולהחזיק במושכר כדיירת מוגנת אם תפנה את חלקי הנכס ש אינם המושכר ותשלם עבורם את דמי השימוש הראויים שהוטלו עליה, וכן תשלם סכום נוסף של 75,000 ₪. בקשת רשות ערעור שהגיש התובע נדחתה (פסקי הדין ב בית משפט השלום ובבית המשפט המחוזי צורפו כנספחים 5 ו-6 לכתב התביעה; לפסק הדין בבקשת רשות הערעור ראו רע"א 4155/17 הקדש ר' ישראל בן אליעזר כרמלוביץ' נ' אגודת בית כנסת קהל חסידים נחלת שבעה (2.8.2017)).
אין חולק כי הנתבעת קיימה את התנאים שנקבעו למתן ה"סעד מן הצדק", ועל כן הסעד שהוענק לה נותר בתוקפו. משכך, עתר התובע לחייב את הנתבעת בתשלום דמי שכירות כדיירת מוגנת, כאמור בפתח פסק הדין .
ג. ההליך, עיקרי הטענות והפלוגתאות, וההסכמה בתום ההליך
מכתבי הטענות עלה כי אחת המחלוקות העיקריות בין הצדדים הייתה כיצד להתייחס אל המושכר, המשמש כאמור כבית כנסת : התובע טען כי יש לראות בו "בית עסק" , כהגדרתו הרחבה של מונח זה בחוק; ואילו הנתבעת טענה כי יש לראות בו "דירה" או סוג מושכר מקביל לה. מחלוקת זו הייתה בעלת השלכה ישירה בנוגע לגובה דמי השכירות, שכן מעמדת התובע עלה כי הנתבעת נדרשת לשלם דמי שכירות בגובה דמי השכירות המשולמים בשוק החופשי (וזאת בהתאם להוראות סעיף 52(ב) לחוק ותקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק – אי תחולת השיעורים המרביים והפחתות) התשמ"ג-1983, ובהעדר תשלום דמי מפתח עבור המושכר ); ואילו מעמדת הנתבעת עלה שהיא נדרשת לשלם דמי שכירות על פי המגבלות הספציפיות שנקבעו מכוח החוק בנוגע לדירות . מחלוקת משמעותית נוספת התייחסה לאופן שבו יש לקבוע מהו גובה דמי השכירות בשוק החופשי: האם לפי השימוש שניתן לעשות במושכר, או לפי השימוש שנעשה בו בפועל כבית כנסת. הצדדים חלקו גם בשאלה האם התובע זכאי לתשלום דמי השכירות שייקבעו עבור העבר, ו כן בשורה של עניינים נוספים.
לאחר הגשת כתבי הטענות, הגישו הצדדים חוות דעת מומחים שהתייחסו לגובה דמי השכירות הראויים עבור המושכר, כל צד לשיטתו. בהמשך מונה מומחה מטעם בית המשפט שחיווה דעתו בשאלה זו. מחוות דעת המומחה עלה כי גובה דמי השכירות השנתיים עבור המושכר בשוק החופשי עומד על כ-69,000 ₪, ודמי השכירות עבור שבע השנים שקדמו להגשת התביעה, שכאמור אף הם נתבעו, עומדים על סך של כ-483,210 ₪. עוד עלה מחוות הדעת כי גובה דמי השכירות השנתיים כאשר השימוש במושכר הוא דווקא כבית כנסת עומד על כ-24,991 ₪, ועבור שבע השנים שקדמו לתביעה הוא עומד על סך של כ-175,500 ₪ (הסכומים כוללים מע"מ כשיעורו היום).
במסגרת קדם המשפט מיום 23.12.18, הגיעו הצדדים להסכמות דיוניות שייתרו את הצורך בבירור עובדתי, והעמידו את המחלוקות ביניהם על העניינים הבאים:
האם לעניין אופן קביעת גובה דמי השכירות, יש לראות במושכר "דירה" או "בית עסק", כהגדרתם של מונחים אלה בחוק.
בהנחה שיש לראות במושכר "בית עסק", האם את דמי השכירות בשוק החופשי יש לקבוע על פי השימוש שניתן לעשות בו, או על פי השימוש שעושה בו הנתבעת בפועל כבית כנסת.
מהו גובה דמי השכירות לפי החלופה שתאומץ, נוכח חוות הדעת השונות.
והאם על הנתבעת יהיה לשלם לתובע גם דמי שכירות עבור תקופת העבר, בשים לב להוראות הדין, להליכים שנקט התובע בעשור האחרון כאמור לעיל, ולמכלול נסיבות העניין.
הצדדים הגישו עיקרי טיעון מטעמם בשאלות הנזכרות , ובהמשך השלימו טענות קצרות בעל פה. לאחר השלמת הטיעון, הגיעו הצדדים להסכמה. להסכמה זו, כנוסחה בעמוד 4 לפרוטוקול, שורות 30-13 שהוא המחייב, ניתן בזה תוקף של פסק דין כחלק בלתי נפרד מפסק הדין שכאן.
על פי עיקרי ההסכמה, בית המשפט יוסמך לפסוק לפי שיקול דעתו ובדרך של פשרה, בעניינים הבאים: גובה דמי השכירות החודשיים לעתיד והמועד שממנו הוא יהיה בתוקף; גובה התשלום שיהיה על הנתבעת לשלם עבור העבר; וכן שאלת תשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בגין ההליך שכאן וגובהן . עוד הוסכם כי בית המשפט יוכל לקבוע מועד שעד אליו תחייב הפסיקה בנוגע לדמי השכירות לעתיד, וכי בכל הליך עתידי שיוגש לאחר מועד זה, אם יוגש, ייחשב המושכר כ"בית עסק" (כמשמעו של מונח זה ב חוק) שלא שולמו עבורו דמי מפתח . הוסכם גם כי גובה דמי השכירות שייפסקו בהליך שכאן לא יהווה שיקול בפסיקה עתידית של דמי שכירות, לכאן או לכאן. כמו כן הוסכם כי בית המשפט יוכל לקבוע את השלכותיהם של מחדלים מלשלם איזה מן התשלומים שיוטלו על הנתבעת לפי שיקול דעתו, לרבות תשלומים כספיים נוספים וסילוק יד מן הנכס.
ד. הכרעה
בהתאם להסכמת הצדדים, ולאחר עיון במכלול החומר המצוי בתיק, אני מורה כדלקמן:
דמי השכירות החודשיים יעמד ו על סך של 4,350 ₪ וזאת החל מיום 1.7.19 ואילך. דמי שכירות אלה ישולמו בראשון בכל חודש עבור החודש שלאחריו , אולם הנתבעת תוכל להקדים את התשלום עבור איזה מן החודשים. דמי השכירות הנזכרים יחייבו את הצדדים עד ליום 31.12.24.
לא ישולמו דמי השכירות החודשיים דלעיל במלואם ובמועדם עבור 3 חודשים, גם שלא ברציפות, יעמדו דמי השכירות החודשיים מאותו מועד ואילך על סך של 5,750 ₪.
לא ישולמו דמי השכירות החודשיים דלעיל במלואם ובמועדם עבור 3 חודשים נוספים, גם שלא ברציפות, יהיה על הנתבעת לסלק ידה מן המושכר בתוך 30 ימים ממועד אי התשלום האחרון , וזאת מכוח פסק הדין שכאן ובלא צורך של התובע לנקוט הליך נוסף .
הסכום שישולם עבור התקופה שעד יום 30.6.19 , וכן עבור הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בהליך שכאן, יעמוד על סך כולל של 110,000 ₪. סכום זה ישולם עד ליום 31.10.19.
לא ישולם הסכום במלואו ובמועדו, יעמוד הסכום הכולל על סך של 145,000 ₪, ויישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום ועד למועד התשלום בפועל.
לא ישולם הסכום המלא בצירוף הפרשי הצמדה וריבית (כערכו במועד התשלום) עד ליום 30.11.24, יהיה על הנתבעת לסלק ידה מן המושכר עד ליום 31.12.24, וזאת מכוח פסק הדין שכאן ובלא צורך של התובע לנקוט הליך נוסף.
בקביעת גובה הסכומים, המועדים, וכן השלכות אי עמידה בהוראות התשלום, נתתי דעתי למכלול הטענות ההדדיות של הצדדים, לחוות הדעת שהוגשו בהליך, וכן לשיקולי פשרה וצדק שאף אותם הסמיכוני הצדדים לשקול.
בין היתר, ניתנה הדעת למשקלה של חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט אל מול חוות דעת מומחי הצדדים ; לסיכונים ולסיכויים בנוגע לטענת הנתבעת לפיה אין לראות במושכר "בית עסק" לעניין אופן קביעת דמי השכירות על פי החוק, ולטענ תה כי יש לקבוע את דמי השכירות ביחס לשימוש שנעשה בו בפועל דווקא; וכן לסיכונים ולסיכויים בנוגע לטענת התובע בדבר חובת הנתבעת לשלם עבור העבר, נוכח התנהלותו עד להגשת התובענה שכאן, ובמידה מסוימת גם נוכח סעיף 154 לחוק ושאלת תחולתו בנסיבות העניין.
ניתן היום, כ"ג ניסן תשע"ט, 28 אפריל 2019, בהעדר הצדדים.