הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 741-02-16

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
המבקשת
עמידר, החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ ח.פ. 520017393

נגד

המשיבים
.1 אדואר דניאל ת"ז XXXXXX696
.2 ג'אן דארק דניאל ת"ז XXXXX364

פסק דין

1. המבקשת הנה בעלת הבית, והמשיבים הם דיירים מוגנים. ההליך כאן עניינו בתביעה לשיפוצים ותיקונים לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר, שהגישה עמידר כבעלת הבית. הן בעל הבית והן הדייר המוגן רשאים לפנות בתביעה כזו.

2. קדמו להליך כאן הליכים קודמים שבין הצדדים שעניינם בעבודות שפוצים שבצעה עמידר בסבבים קודמים. זהו למעשה הסבב השלישי . על ה"היסטוריה" ניתן ללמוד מהליך מקביל המתנהל כיום בין הצדדים בבית משפט השלום, ועניינו בתביעה כספית-נזיקית שהגישו המשיבים כנגד עמידר. שני הצדדים הפנו אותי לאורך ההליך להליך המקביל, ולאחרונה הגישו הסכם פשרה.

3. על פי אותו הסכם פשרה:

תבוצענה מלוא העבודות שקבע מומחה ביה"ד שיש צורך בביצוען – הכל במימון עמידר, בלא השתתפות של המשיבים. ככל שאקבע שיש צורך בתיקונים נוספים בשים לב לסיכומי הצדדים (ראה לעיל) – תבצע עמידר אף אותן, על חשבונה. יש להכריע במחלוקת בין הצדדים בדבר חוסר בקורות וסטיית עמידר מן התכניות של 2007, כאשר עמידר מציינת שלא תתנגד להרוס קורות ישנות ולבנות חדשות על פי תכנית הקונסטרוקציה מ 2007 (כמובן – ככל שאקבע שיש צורך בדבר- י.פ).
עמידר מבהירה כי ההסכמה לשאת במלוא העלות הנה ביחס לנתבעים בלבד, מבלי לגרוע מזכותה לתבוע משאר הדיירים בדירות חלקם היחסי.
סע' 2- 4 להסכם מתייחסים למתווה ביצעו העבודות, לאחר שיינתן פסה"ד.

4. אני נותן תוקף של החלטה להסכם הפשרה , ולהלן אדון במחלוקת שנותרה, בה עלי להכריע על פי נוסחו. מחלוקת זו נוגעת לעבודות נוספות עליהן לא הורה המומחה, הנוגעות לקורות היקפיות שנזכרו בתכנית קונסטרוקטיבית מ 2007.
5. לשם הבנת הרקע אעמוד בקצרה על היסטורית הסכסוך, כפי שעולה מאותו הליך מקביל. השאלות בהן יש להכריע בהליך לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר הנן מהן התיקונים הנדרשים כיום כדי להחזיק הבית במצב תקין וסביר, מי יבצע התיקונים, ועל מי תוטל העלות . לשם כך מונה כאמור מומחה, אינג' מנחם המר, וחוות דעתו נתנה מענה לנדרש לצורך הכרעה. התייחסתי לכך בהחלטה ארוכה שניתנה בישיבה מיום 26.1.17 – הכל בהנחה שלא יחול שינוי בתמונת חווה"ד. יחד עם זאת ולאור מחלוקת בדבר הצורך בהתקנת קורות תמיכה לגג – הנחתי לב"כ המשיבים לחקור את המומחה. לבקשתו , לאחר החקירה, הנחתי לו לסכם בכתב. עמידר הודיעה כי היא נכונה להסתפק בטיעונים שכבר הגישה בענין זה, בצירוף לחוו"ד המומחה – אותה היא מקבלת.

קיצור תולדות הזמן:

6. המשיבים ועמידר חלקו בזמנו על היקף התיקונים הנדרשים בדירתם. המשיבים פנו בסופו של יום למהנדס העיר, וזה הוציא צו הסרת סכנה . זאת עוד בשנת 1998.

7. סע' 68 של חוק הגנת הדייר מטיל עלות התיקונים שעל בעל הבית לבצע – בחלקים שווים עליו ועל הדייר המוגן.

8. עמידר ביצעה התיקונים, אך נאלצה לפתוח תיק הוצל"פ כדי לגבות המחצית המגעת מאת המשיבים. בסופו של יום הגיעו הצדדים להסדר זה או אחר שסלק חובם של המשיבים כלפי עמידר בשל עבודות הסרת הסכנה. יוער כי המשיבים טוענים כי שלחו בזמנו הצעת מחיר לעמידר ליציקת תקרה חדשה ואיטום, אך עמידר העדיפה, לפי הנטען, לבצע עבודות הסרת הסכנה על ידי קבלנים מטעמה .

9. בשנת 2006 הוציאה העיריה צו נוסף להסרת סכנה (שוב בעקבות פנית המשיבים).

10. גם הפעם בצעה עמידר העבודות להסרת הסכנה, ב 2006- 2007, ונשמע שזו הפעם לא נדרשו הנתבעים לשאת בעלותם. יכול שבדין ואף בצדק כך, שכן לו בוצעו העבודות כיאה וכיאות על ידה 8 שנים קודם – לא היתה אמורה להיות הצדקה להוצאת צו הסרת סכנה מחודש, בפרק זמן של 8 שנים בלבד; אין זה סוד כי צו כזה אינו מוצא בשל כל ליקוי זניח. ובסבב הקודם של הסרת הסכנה – נשאו הרי המשיבים בחלקם (אמנם במסגרת הסדר לאחר שעמידר נאלצה להיזקק להליכי גביה – אך נשאו).

11. המשיבים הגישו כנגד עמידר תביעה נזיקית בת.א. 4708-07 שנדונה בפני כב' השופטת לפין. המשיבים טענו כי עבודת עמידר ב 98' היתה לקויה וגרמה להם נזקים בשל חדירת המים לדירה. טענתם זו התקבלה בסופו של יום על ידי השופטת לפין .
הצדדים הגישו חוו"ד מטעמם, וביהמ"ש מינה מומחה מטעמו, את אינג' רונן שטרנברג. בפסה"ד נקבע כי החלפת הגג נעשתה שלא כראוי על ידי עמידר, ב 1998. פסה"ד ניתן בפברואר 2012 וקבע כי הצורך בתיקונים מאסיביים ב 2006, נבע מאופן ביצוע העבודות הלקוי ב 1998, במה שנוגע לגג. עמידר חויבה בפיצויים בסך 12,000 ₪ בגין עוגמת נפש והוצאות משפט.

12. ההליך שהסתיים בפסה"ד אצל השופטת לפין נגע לנזקי המשיבים בשל חיים בדירה רטובה עד 2007 , בשל עבודות לקויות להסרת הסכנה שבצעה עמידר ב 1998 .

ההליך המתנהל כיום בת.א. 24210-07-14 נוגע לנזקי המשיבים מאז 2007 ועד מועד הגשת התביעה, שוב בשל חדירת הרטיבות לדירה. הפעם בשל העבודה הלקויה שבצעה עמידר בשנים 2006-2007 לאור צו הסרת הסכנה החוזר מ 2006.

לטענת המשיבים בוצעו העבודות באופן רשלני, כאשר לפי טענתם, חיים הם מזה שנים בדירה מסוכנת (יסוד הסכנה בנשירת טיח מהתקרה), הדולפת מים פשוטו כמשמעו.

13. ההליך בפני הוגש בפברואר 2016 ומדובר כאמור בתובענה לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר. עמידר תבעה שינתן לה לבצע התיקונים, שבעלותם יחלקו הצדדים, לפי ברירת המחדל הקבועה בסע' 68 של חוק הגנת הדייר. ההליך נפתח בדמות בקשה לסעד זמני, אולם כפי שהבהרתי , בנסיבות אין הבדל בין הסעד העיקרי לזמני, ויש להשקיף על הבקשה כעל תובענה לפי פרק ה'.

דיון

14. בין הצדדים נוצר מעין "מרוץ סמכויות": עמידר חתרה לכך שההליך כאן יוכרע קודם לאור הקרנתו על התביעה הנזיקית –שכן באותה תביעה עותרים המשיבים לבד מפיצוי על נזקים ועוגמת נפש שגרמה להם הרטיבות בדירה, גם שינתן בידם הסכום הכספי לתיקון הליקויים, וכי הם שיבצעו הפעם תיקון הליקויים על ידי קבלנים מטעמם, לאור ניסיון העבר. הנתבעים, כפי שניתן היה להתרשם, חתרו להביא לתוצאה הפוכה מבחינת מועד ההכרעה בהליכים המקבילים.

15. ניתן להבין ללבם של הנתבעים הסובלים שנים מחדירת המים לדירתם, אולם הסמכות להורות על תיקונים לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר – נתונה לערכאה זו. שם אמרה להיות נדונה התביעה הכספית בגין הנזק שהסבה לנתבעים חדירת המים לדירה, עקב התיקון הלקוי (כנטען) של עמידר בשנת 2007. ואלו כאן אמורה להיות מוכרעת השאלה האם נדרשים כעת תיקונים, אלו תיקונים, ומי ישא בעלותם (בין כמימון בינייים ובין באופן סופי . ברירת המחדל הקבועה בסע' 68 הנה כאמור – חלוקה שווה, משעה שמדובר על תיקונים שבעל הבית חב בהם (וכאלו הם התיקונים בענייננו).
יחד עם זאת יכול ביה"ד לסטות מברירת המחדל בשים לב לנסיבות המקרה. מכל מקום הדיון בענין זה התייתר לאור הסכם הפשרה בו נטלה על עצמה עמידר העלות ביחסים מול הנתבעים). גם אם ההליכים אינם מותנים – הרי שיכולה אפוא להיות הקרנה: מבחינת הסמכות העניינית, בהליך כאן אמורה להיות מוכרעת השאלה על מי תוטל עלות התיקונים.

16. יוער כי ביה"ד לשכירות אינו כבול בדיני ראיות, וסדרי הדין בו גמישים כדי לאפשר הכרעה מהירה ככל הניתן (סע' 141 של חוק הגנת הדייר; תקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי הדין לשכירות)).

17. בישיבת 17.3.16 מיניתי כאמור, בהחלטה מפורטת, את אינג' המר. לשם הבהירות, להלן ציטוט סע' 6 עד 10 לאותה החלטה:

" 6. על פני הדברים – ונאמרים הדברים בזהירות הראויה בשלב זה – לא מדובר בעבודות בנייה יסודיות. כלומר, לא בתיקונים קונסטרוקטיביים: בין אם מדובר כשיטת הדיירים המוגנים, בצורך להחליף את הגג; ובין אם מדובר בתיקונים פחותים מבחינת הכרוך בהם ומבחינת עלותם.
7. הדיירים המוגנים טוענים כאמור שגורם הנזק הינו עבודה לקויה בביצוע עבודת החלפת הגג, שבוצעה ע"י עמידר בשנת 1998 או 1999. גם לכך יוכל להתייחס מומחה שימונה.
8. המשטר הקבוע בחוק הגנת הדייר קובע שתיקונים כאלה על בעל הבית לעשותם ואם לא ביצע אותם, רשאי הדייר המוצע לעשותם (סעיף 68 של חוק הגנת הדייר). עניין זה אינו נוגע לשאלה מיהו זה שיישא בעלות. לכאורה, וזה המשטר הקבוע, אמורים שני הצדדים לחלוק בעלות.
9. היות ויש לברר התביעה שהוגשה כאן, בלי קשר לשאלה האם בהליך המקביל איבדה עמידר או לא קנויה לה הזכות להגיש חוו"ד מטעמה, אני ממנה מומחה מטעם ביה"ד. על המומחה יהא להתייחס לשאלות הבאות:
א. מהם הליקויים בדירת המשיבים?
ב. מהם הגורמים לאותם ליקויים?
ג. האם הגורמים נעוצים במחדלים של עמידר בעבודות שביצעה בעבר בכל שלב, או
שנעוצים הם במחדלים או באופן תחזוקה או שימוש לקוי מצד הדיירים המוגנים, או
בלאי זה או אחר שלאורך השנים או כל גורם?
ד. מהן העבודות שצריכות להתבצע כדי לתקן את הדרוש תיקון?
ה. מהי העלות המשוערת לביצוע התיקון?

10. ביחס לשאלה מיהו זה שיבצע את התיקונים:
המשיבים מתנגדים לביצוע התיקון על ידי עמידר, אולם מאידך לא נשמע כי הם נכונים לבצע התיקון בעצמם. רצונם הוא שעמידר מחד תממן את התיקון כולו, ומצד שני שיבוצע על ידי אנשי מקצוע מטעמם.
עמידר מצדה נכונה לבצע התיקון בהליך זה על חשבונה ובמימונה בשלב ראשון, כאשר ביה"ד יתייחס בשלב שני לשאלה מיהו זה שיישא בעלות. אכן נראה כי בשלב ראשון יש להתייחס לשאלת גורמי הנזק, כלומר צריך שתונח בפני ביה"ד חוו"ד, ואז יהיו כלים להתייחס גם לשאלת מבצע התיקון ומיהו זה שיישא בעלותו. "

18.א. האמור בפסקה 10 להחלטה האמורה – התייתר כאמור, לאור הסדר הפשרה.

ב. המומחה הגיש חוו"ד והשיב לשאלות הבהרה. בתמצית: המשיבים טוענים כי בתיקון מ 2007 חטאה עמידר גם בכך שלא הקימה קורות תמיכה לגג. היא שלחה למומחה גם שלוש חוות דעת מטעמה של מר גורמן שרגא (שלא הוגשו בהליך זה אלא בהליך המקביל, היינו בתביעת הנזיקין של המשיבים). מחוו"ד המומחה עולה עמדה ברורה כי אין בעיה קונסטרוקטיבית , וכיום אין צורך בקורות תמיכה (פשר הביטוי "כיום" יחוור בהמשך). הדירה סובלת אכן מחדירת מים חמורה, שעיקרה מהגג, בשל עבודת איטום לקויה (לשון המעטה) מצד עמידר בתיקון מ 2007. חלקה המזערי של בעיית הרטיבות נובע גם מאופן "החדרת" המזגנים , והחלונות. אולם מדובר כאמור בגורמים שבשוליים, שגם אותם אכן יש לתקן.

19. לאחר מכן התקיימה ישיבה נוספת ביום 26.1.17. לאחר עיון בחווה"ד, ושמיעת הצדדים ניתנה ההחלטה הבאה (הדגשות לא במקור):

" 1. אני שב ומבהיר כי ההליך המקביל אינו מותנה בהליך זה כפי שהליך זה אינו מותנה
בהתקדמות ההליך המקביל. כמובן זכותו של צד להגיש כל בקשה שירצה בהליך המקביל.
2. איש אינו חולק כי נדרשים תיקונים בדירה.
3. המשיבים טוענים כי התיקון שביצע עמידר ב- 2007 היה לא מקצועי וגרם לנזק לדירה
ולנזקים עקיפים למשיבים הם הדיירים המוגנים. בשל כך הגישו כאמור תביעה מקבילה –
נזיקית.
4. הן בידי דייר מוגן והן בידי בעל הבית לפנות לבית הדין לשכירות בתביעה לתיקונים ושיפוצים
לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר.
5. לאור מחלוקת שבין הצדדים ביחס לשאלה אלו תיקונים יש לבצע ומיהו זה שיבצע הוריתי
למומחה להתייחס גם לסוגיה של מקור הנזק היינו האם אכן מקורו בתיקון לקוי של עמידר
ב- 2007.
6. התקבלה חוות דעת המומחה הוא השיב גם לשאלות הבהרה.
7. ב"כ המשיבים מבקש לחקור את המומחה וגם להעיד את מומחה המשיבים.

8. לא הוגשה לתיק שום חוות דעת של מומחה מטעם המשיבים אולם נשמע שבפני מומחה בית
המשפט הציגו אכן המשיבים שלוש חוות דעת מאת המומחה גורמן שרגא (צורפו לבקשת
המשיבים לחקירת מומחה בית המשפט).
9. צד אינו יכול לבקש להעיד מומחה מטעמו. חוות הדעת היא העדות. אותה חוות דעת (למעשה
שלוש חוות דעת) נשלחה למומחה בית המשפט כדי להציג בפני את התזה המקצועית מטעם
המשיבים ביחס לתיקונים שיש לבצע.
10. למרות שההליך נפתח בסעד זמני למעשה אין הבדל, לאור המאטריה, בין הסעד הזמני לבין
ההליך העיקרי וניתן לקבוע כי מדובר בהליך עיקרי לביצוע תיקונים לפי פרק ה' של חוק הגנת
הדייר (וגם לו מדובר בהליך עיקרי שכולו נשמע בסעד הזמני – אין הבדל. בכל מקרה מדובר
בשאלה האם יש להורות על תיקונים, אלו תיקונים, מי יבצע, מה תהא חלוקת העלות).
11. יש כאמור מחלוקת בשאלה אלו תיקונים יש לבצע. בעניין זה אניח למשיבים לחקור את
מומחה בית המשפט ולצורך זה ביכולתם לעמת אותו עם חוות הדעת של גורמן שממילא
הוצגה לעיונו. אמנם מדובר במומחה מקצועי אולם יש להסיר ספק ולאפשר למשיבים את
יומם בשאלה אלו תיקונים יש לבצע ומה הסיבה לנזק. כמות שעומדים הדברים עכשיו אכן
המומחה לא יחס, כעולה מחוות הדעת והתשובות לשאלות הבהרה, את הנזק לדירה לבעיה
של קורות. בעניין זה יש מחלוקת מקצועית. לטעמו מדובר באיטום לקוי כתוצאה מביצוע
עבודות איטום חסרות או לקויות בגג ע"י עמידר ב- 2007, ויכול שיש תרומה נוספת גם לנושא
החדרת המזגנים (הצדדים חלוקים בשאלה מתי בוצעה אותה החדרה – האם לפני או אחרי
התיקון מ-2007. זאת כעולה מחוות הדעת). מכל מקום נושא החדרת המזגנים נאמד בחוות
דעת המומחה בסכום לא גבוה של 2,500 ₪.
12. כמו שהדברים עומדים היום במידה ולא יחול שינוי, נחזה לכאורה כי חרף עמדת עמידר
שתיקונים בתוך הדירה עלותם על הדייר המוגן – עמדה נכונה הנובעת מברירת המחדל של חוק
הגנת הדייר - מאחר והמומחה מייחס את הנזק לעבודות לקויות שביצעה עמידר ב- 2007 (אין
חולק שאת עיקר הנזק הוא מייחס לנושא איטום הגג) הרי שמן הדין שבעלויות שציין המומחה
בטבלה תישא עמידר. זאת למעט מה שקשור לסעיף 4.4 שעניינו בצביעת קירות הדירה
והתקרות וסעיף 4.5 שעניינו באיטום מסגרות חלון. איני מתעלם מכך שברור שליקוי הרטיבות
גורמים לבעיית טיח ולצורך בצביעה מחדש. אולם להבדיל מליקויי טיח שלכאורה נובעים
מבעיית הרטיבות לפי חוות דעת המומחה, הרי שגם אם לא הייתה שום בעיית ליקויי בניה ,
לאחר 10 שנים הגיוני לצפות לצביעה מחודשת שממילא היה על הדייר המוגן לצבוע, בלי קשר
לשאלה מתי עורר נושא הרטיבות. סוגיית הנזק הלא ממוני של חיים במהלך שנים ארוכות
בדירה עם קירות מתקלפים או רטובים אינו בפני אלא בתביעה הנזיקית. לגבי הצביעה, ניתן
לקבוע שהגיוני להטיל על דייר מוגן עלות של צביעה בתוך הדירה פעם ב- 10 שנים גם בלי שום
ליקוי.

ביחס לאיטום המסגרות שבחלונות לא נראה שכאן מדובר בליקוי שמיחס המומחה לעמידר בין בנושא איטום הגג ובין בנושא החדרת המזגנים. גם כאן על פי ברירת המחדל שבדין מדובר במה שמוטל מבחינת עלות על הדייר המוגן. מאידך יתר הליקויים לפחות כפי שעומדים כרגע נובעים מעבודה לקויה מ- 2007 שביצעה עמידר והמשמעות הינה שהצורך בתיקונים אלה הינו באחריות עמידר. איני מתעלם מכך שב"כ עמידר טען שעל התיקון ב- 2007 לא שילמו המשיבים דבר. אין בפני וגם לא אמורה להיות בפני תביעה חוב כספי לגבי תיקון עבר שביצעה עמידר. ככל שיש טענה לחוב כספי שלא התיישן או נמחל, ניתן כמובן לנקוט בהליך המתאים בתביעת חוב כספי.
13. כל האמור בפסקה הקודמת הינו בהנחה שלא יחול שינוי בחקירת מומחה בית המשפט: יש להדגיש עניין נוסף. יש להבדיל בין השאלה מיהו זה שיחויב בסוף בעלות לבין מי שיבצע התיקון. בעניין זה לכאורה יש לעמידר יתרון שבמומחיות. ויש להדגיש כי זו הפעם בכוונתי לחייב בביקור של המומחה כדי לוודא שהתיקון בוצע לפי הנדרש.
14. לאחר כל זאת, יש להסיר כל ספק ביחס לתיקונים שיש לבצע שכן אם מדובר בליקוי בקורות הרי לא יועיל או לפחות אין די לטפל בבעיית האיטום. איני קובע כמובן שיש בעיה בקורות אלא רק שבעניין ספציפי זה יש לאפשר למשיבים לחקור את המומחה. "

20. עד כאן לציטוט החלטתי – ולאחר שמיעת המומחה - לא ראיתי הצדקה לשנות ממנה לגופה. עם זאת השכילו הצדדים לייתר מחלוקת בענין וכל העבודות עליהן הורה המומחה – תבוצענה במימון עמידר.לפיכך לא אדרש להבהרה נוספת של קביעתי ביחס לעלות הצביעה בתוך הדירה, הנובעת למעשה מסע' 68(א) ו 68(ד) לחוק הגנת הדייר.

21. במה שנותר להכרעה לאחר הגשת ההסכם: חקירת המומחה רק הבהירה וחיזקה מסקנותיו. מחקירתו עולה כי מצב הדירה אכן גרוע, אם כי הבעיה אינה קונסטרוקטיבית, ואינה נובעת מהיעדר תמיכה של הגג בקורות, כהילוכם של המשיבים. הבעיה נובעת מדליפה מאסיבית של מים לדירה, בעיקר דרך הגג (כנראה שגם בשל אופן החדרה לא נכון של מזגנים, ואיטום לא מספק של חלונות; אולם עיקר העיקרים הגורם לבעיה הוא עבודת איטום לקויה של עמידר ב 2007 – במה שנוגע לגג). אותה .חדירה של מים גורמת בתורה לנפילת גושי טיח ולקורוזיה של הברזלים והקורות. המומחה חיווה דעתו ביחס לעבודת קלוף האיטום וביצוע מחודש כנדרש, ושיקום הבטונים שנפגעו כתוצאה מדליפת המים.

22. כאמור , 3 חווה"ד של מומחה המשיבים, מר גורמן , עמדו לנגד עיני המומחה. מר גורמן הציב התזה של היעדר ביסוס מספיק לגג בקורות – ותזה זו נבדקה על ידי המומחה בחוות דעתו ונשללה.

המומחה ציין כי בדיקת חוזק הבטון הרלבנטית בעיניו היתה לעת בדיקת הבטון הטרי – שם נמצא חוזק של ב-30, היינו חוזק מתאים. בדיקת מכון התקנים המאוחרת שבוצעה לעת התקשות הבטון הנה בדיקת הקשה בלא הוצאת גלילי בטון. זו בדיקה אמינה פחות מטבעה, הכוללת בהגדרה טווח טעות אפשרי של 20% לכאן או לכאן, ויכולות להיות בעיות בבדיקה עצמה.

וביחס לקורות: יובהר כי גם אם לא בהן נעוצה בעית הרטיבות ונזקיה הנלווים, הרי שאם יש צורך קונסטרוקטיבי בקורות , הרי שיש להורות על ביצוע העבודה. אתייחס אפוא כעת לעניין זה, שבו ביקשו הצדדים הכרעה. אכן בשנת 2006-2007 על פי תוכניות העבודה – היה צורך בקורות . בהיקף הבית חסרות 3 מתוך 4 קורות לתמיכה בגג. על פי תכניות העבודה מ 2007 (נ/2) הקבלן מטעם עמידר היה אמור לבצע קורות אלה. עמידר, שמא הקבלן מטעמה, נטלו לעצמם החירות שלא לבצען. מדובר במחדל ממשי, ולו עצרנו כאן, ברור למדי שהיה צורך גם להורות על הוספת הקורות הנ"ל.
אלא מה? מאוחר יותר, לאחר אותן עבודות מ 2007, הוחלט על החלפת מעקה הגג. הרסו המעקה הקיים , והקימו מעקה חדש, עם בטון מזוין , וצפו אותו באבן. המעקה משמש כיום כמעין קורה עליונה לגג הנותנת התמיכה הקונסטרוקטיבית הנדרשת. בכך ניטל עוקצו של המחדל ב 2007, באי ביצוע הקורות. אכן מדובר במה שעלה כדי מחדל במקור, שכן לא היה ידוע שייבנה בהמשך אותו מעקה – אך המומחה הבהיר כי תוצאיו של אותו מחדל מצאו להם מזור בפן הקונסטרוקטיבי. המומחה הודה כי אמנם לא ערך חישובים סטאטיים של עומסים אולם השלוב של מעקה הגג עם אלמנטים של בטון מזוין שהוחדרו, קיומו של בטון בחוזק הנדרש, והיותה של התקרה נשענת בבטיחות על הקירות – כל אלה הביאו אותו למסקנה כי אין בעיה קונסטרוקטיבית. הוא חזר כמה פעמים על כך שאין צורך בקורות. הוא הסכים שתוספת קורות תתרום ביתר ליציבות הבית. אולם לא זו השאלה. השאלה אם נדרשת תוספת זו לצורך היציבות הקונסטרוקטיבית, והמענה על כך הנו בשלילה.

23. הסטנדרט בו חב בעל הבית על פי חוק הגנת הדייר הנו תחזוקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. והרי ניתן לטעון גם שחיזוק על פי תמ"א 38 או כל תכנית לחיזוק המבנה מפני רעידת אדמה תוסיף מקדמי בטיחות נוספים. זה אינו הסטנדרט הקבוע בדין, בו חב בעל הבית כלפי דייר מוגן, ואין הוא חייב בהשבחה. לקיצור במלל אפנה לפסק דין שנתתי בתיק שכירות 11012-07-12 שוורץ נ' רבינוביץ (עיין בסע' 12-16 שם; אושר בע"א 5898-12-13). תמיד ניתן להוסיף עוד ועוד מקדמי בטיחות, אולם השאלה אם יש בהם צורך לגופו לשם החזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש. על פי חוו"ד המומחה, תשובות ההבהרה והחקירה – המענה הנו בשלילה.

24. משכך, וגם לאחר עיון בסיכומיו של ב"כ המשיבים, לא ראיתי לסטות מהחלטתי משעה שלא בא שינוי במסקנות המומחה בעקבות החקירה, והן אך חוזקו.

25. לסיכום:

א. אני מורה אפוא לעמידר לבצע כל התיקונים עליהם הורה המומחה, על חשבונה, מבלי צורך לסטות ממתווה קביעותיו של אינג' המר, שקבע כי אין צורך בפעולה ביחס לקורות. עם זאת יוער כי קביעה זו הנה קביעה שלפי שורת הדין. יכולים הצדדים לצעוד צעד נוסף ולהסכים על הרס הקורות הישנות ויציקת קורות חדשות על פי התכנית מ 2007 – בבחינת "כל המרבה הרי זה משובח", כאשר אף המומחה הודה שהדבר יתרום ליציבות הקונסטרוקטיבית . במלים אחרות: יכול שהמעקה נותן המענה הקונסטרוקטיבי הנדרש, לא פחות מן הקורות - לו בוצעו במקור כפי התכנית מ 2007; אולם מעקה וקורות גם יחד – מה טוב (וייתור מחלוקת – עוד יותר טוב). עמידר הודיעה כאמור בהסכם כי לא תתנגד לכך היה ואקבע שהדבר מחויב. על פי דין - אינו מחויב ; אך אם כבר נכנסים לשיפוץ מקיף, הדבר הנו בבחינת הרצוי .
ב. להסרת ספק לאור ההסכם אני מורה שאף בעלות הצביעה בתוך הדירה ואטום מסגרות החלונות אליהם התייחס המומחה - תשא עמידר. ביחס לצביעה ולאור הנסיון מתיקים אחרים – לאחר שיקום הבטונים יש לדאוג לישור ולא להסתפק במריחת צבע. זאת כדי שלא יוותרו סימני השיקום בתקרה מתחת לצביעה (עם זאת אין הכוונה לשפכטל "חלק" שאף אינו מותיר אפילו סימני של "גלי" צבע קטנים – זה כבר סטנדרט מושבח). להסרת כל ספק יש לטפל גם בנושא ההחדרה הלקויה של המזגנים על חשבון עמידר.
ג.מתווה התיקונים יתבצע כאמור בפסקאות 2-4 להסכם הפשרה.
ד. איני קובע מסמרות במה שקשור לתביעת הנזק הלא ממוני בשל חיים בדירה עם ליקויי רטיבות קשים משך שנים: ענין זה אינו להליך זה לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר, אלא לתביעה הנזיקית שהוגשה (ואף בה הוגש הסכם פשרה לאחרונה).

26. איני עושה צו להוצאות , הן לאור הסכם הפשרה בו לא התבקשתי לפסוק בענין זה, ויש לראותו אפוא בבחינת הסכם מוגמר , ואף לגוף הענין, שכן עמדת עמידר התקבלה בענין עצם הצורך בתיקונים ומתן הזכות לעמידר לבצע התיקון (הן כבעל הבית הנושא בחובת התיקון, והן כמי שיש לה יתרון המומחיות – גם אם יתרון זה לא בא לידי ביטוי בסבבים הקודמים) , והיא יתרה אף הכרעה במחלוקת בדבר ההשתתפות בעלות ביצוע העבודות או חלקן, ונטלה העלות כולה על עצמה.

ניתן היום, י"ח סיוון תשע"ז, 12 יוני 2017, בהעדר הצדדים.