הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 64551-06-15

בפני
כבוד ה שופט יואב פרידמן

תובע

אברהם גלנטי

נגד

נתבעת

ענת קרן

פסק דין

1. תביעה לסילוק יד וכספית, שהגיש בעל הבית, מר גלנטי אברהם כנגד דיירת מוגנת, היא הנתבעת, גב' ענת קרן.

2. בתביעה ניתן פסק דין ביום 26.2.18 ע"י כב' הש' כנעאן, שדן בה. שני עניינים הועברו להמשך דיון בבית הדין לשכירות (מכוח סעיף 151 של חוק הגנת הדייר): האחד – עניינו בקביעת גובה דמי השכירות המוגנת. השני – עניינו בחוב בגין שיפוצים בבניין משנת 2013, אשר בעלותם נשא התובע.
3. ביחס לסעד הראשון של קביעת גובה דמי השכירות – הודיע ב"כ התובע בישיבה מיום 19.9.19 כי הוא מוותר על סעד זה בתיק דנן, ולפיכך נמחק הסעד מכתב התביעה באותה ישיבה.

4. נותר לדון בנושא הסעד הכספי שיסודו בחוב נטען של דייר מוגן כלפי בעל הבית, לפי פרק ה של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב – 1972 (להלן: "החוק").

5. סעיף 68 של חוק הגנת הדייר קובע כי על בעל הבית לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות (הכוונה לתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים, תשל"א – 1971)). חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר.

6. תיקונים בחלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר ובעל הבית אינו חב בהם, חייב הדייר לתקנם על חשבונו. מאידך, כאשר מדובר בתיקון בו חב בעל הבית, והוא דרוש לשמירת בטחונו או בריאותו של הדייר (חוץ מעבודת בניה יסודית), רשאי הדייר לעשותו.
הרלבנטי לענייננו הינו סעיף 68(ד), הקובע כי תיקונים שבעל הבית הוא זה שחב בעשייתם לפי סעיף 68, יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר.

7. למעשה, אין מחלוקת בין הצדדים (לדידי, גם לא יכולה להיות מחלוקת בעניין זה) כי התיקונים מ-2013 שביצע התובע, ויסודם בצו הסרת סכנה שהוציאה עירית חיפה, הינם תיקונים שבעל הבית חב בעשייתם. אתייחס למהות התיקון בהמשך.

8. הייתה מחלוקת בין הצדדים אימתי הפך התובע לבעל הבית. המחלוקת הוכרעה בפסק דינו של כב' השופט כנעאן, כפי ששונה בעניין זה ע"י ערכאת הערעור (ע"א 32483-04-18). להלן הנתונים והלו"ז הרלבנטיים לכאן, כפי שנקבעו בפסק הדין, לרבות השינויים בסעיפים 26 עד 28 לפסק דינה של ערכאת הערעור:

א. הנתבעת היא דיירת מוגנת בדירה .

ב. התובע דכאן רכש את הדירה ב-23.6.10 בהסכם עם הבעלים הקודמים, משפחת עודה, אשר הימחו לו את הזכות לגבות חובות דמי שכירות מן הנתבעת.

ג. ב-25.5.12 פנה התובע לנתבעת והודיע לה כי החל מיום 1.1.12 עליה לשלם לו את שכר הדירה, ונדרשה היא גם לפנות חלק מחצר הכניסה לבית שנתפס על ידה, ולסלק כלבת דוברמן שגידלה.

ד. הנתבעת השיבה כי אינה מכירה בתובע כבעל הדירה, והמשיכה לשלוח את השיקים עבור דמי השכירות לבעלים הקודמים, באמצעות נציג הבעלים, מר תאופיק עודה. האחרון מצדו תמך בעמדת התובע דכאן והודיע לה כי עליה לפנות לתובע בלבד, כבעל הבית, לו נמכרה הדירה.

ה. בפסק הדין של כב' השופט כנעאן, נקבע כי ב-2012, עת נדרשה הנתבעת לראשונה לשלם את דמי השכירות החודשיים לתובע כבעל הבית החדש, לא הוכח כי התובע היה הבעלים היחיד של הדירה, ולכן סירובה להפקיד בידיו את דמי השכירות החודשיים היה מוצדק.

ו. בסעיפים 27 עד 28 לפסק דינה של ערכאת הערעור, נקבע כי לא היה מקום לבחון את שאלת הבעלות בדירה, וכי לא היה זה מעניינה של הנתבעת לבחון האם התקיימו תנאי הסכם המכר לפיהם היה הוא מותנה באישור הסכם חלוקה בין כל הבעלים. זאת בפרט כאשר נציג הבעלים הקודם, מר תאופיק עודה, הודיע לנתבעת במפורש ובכתב, שעליה לשלם את דמי השכירות לבעלים החדש. נקבע כי מבחינת הנתבעת כדיירת מוגנת, היה צריך להיות די בהוראת מר תאופיק עודה, למי עליה לשלם את דמי השכירות, והוא לא נדרש להוכיח לנתבעת את הבעלות.
9. חשוב לציין כי הנתבעת כמובן כבולה בפסק דינה של ערכאת הערעור, והמשמעות האופרטיבית הרלבנטית לענייננו של האמור בסעיפים 26 עד 28 לאותו פסק דין שמיום 7.10.19, אינה אלא זו: בינואר 2012, כפי עמדת התובע בתיק, הפך הוא ל"בעל הבית" כמובן הביטוי בחוק הגנת הדייר. לכל המאוחר במאי 2012, כאשר באה הפניה אל הנתבעת כדיירת מוגנת לשלם את דמי השכירות המוגנים לבעל הבית החדש, היה עליה לדעת על כך; כך לכל הפחות משעה שמר תאופיק עודה, נציג הבעלים הקודמים של הדירה, אשר מכרו אותה לתובע, והוא שהתנהל מולה כנציג הבעלים וגבה דמי השכירות בעבר, תמך בדרישת התובע להעברת התשלומים מכאן ואילך אל האחרון. תשובתו לנתבעת הייתה כזו ממנה לא היה מקום לספק, כי בעל הבית החל מינואר 2012 הינו התובע.

10. אבהיר קביעתי זו:

א. הנתבעת טענה לאורך הדרך, הן בהתנהלותה כלפי התובע עוד בטרם הגשת התביעה, הן בתביעה זו, והן בהליך מקביל שהגישה בתחילה לתביעות קטנות (והועבר לבית הדין לשכירות (תיק ש' 43224-02-19)) כי אין לראות בתובע משום בעלים קנייני של הדירה, לאור העובדה שיש בעלים נוספים, ומכל מקום בעלותו לא השתכללה כל עוד לא התקיימו התנאים בהסכם המכר. מעמדה זו של הנתבעת נובע כי "בעל הבית" במובן חוק הגנת הדייר אינו אלא הבעלים הקנייני, וככל שיש כמה כאלה, מדובר בכל הבעלים הקנייניים במצטבר. אלא שעמדה זו שגויה.

ב. חוק הגנת הדייר מקים מערך של זכויות וחובות ביחסים שבין "בעל בית", כהגדרתו בסע' 1 לחוק, לבין דייר מוגן. לא אחת, מטבע הדברים, יש אכן זהות בין הבעלים הקנייני לבין "בעל הבית", אולם אין הכרח בדבר. בעל הבית בחוק הגנת הדייר אינו בהכרח הבעלים הקנייני, ואין גם הכרח שיהא אפילו אחד מכמה בעלים משותפים של המושכר. יכול הוא למשל, להיות שלוח של הבעלים, שייפו כוחו להשכיר או לגבות דמי שכירות מן הדייר המוגן. הדבר נובע מהגדרת "בעל בית" בסעיף 1 לחוק שהינה: "מי שהשכיר נכס בשכירות ראשית, בין שהוא בעלו של הנכס המושכר ובין שאיננו בעלו, לרבות חליפיו של מי שהשכיר כאמור". אכן בהגדרה זו סטה המחוקק ממבחן הבעלות הקנייני (עיין: ע"א 112/70 יונג נ' סטרולוביץ'; רע"א 7836/06 אסתר חאבני נ' אטבליסמנט ניהול חברה זרה).

ג. יש סיבות לסטייה ממבחן הבעלות הקניינית, בה בחר המחוקק. אסתפק בציון חלקן.

ראשית, העובדה ששלוחם של הבעלים הוא שמשכיר את הדירה, אינה גורעת כמובן מחובתו להעביר את דמי השכירות לבעלים, על פי המוסכם בינו לבינם.

שנית, לא אחת קיימת מחלוקת בין טוענים שונים לבעלות (למשל במקרה של סכסוך ירושה) , בשאלה מיהו לאשורה הבעלים הקנייני בנכס המושכר, ולא אחת קיימת מחלוקת אחרת בין בעלים במשותף בשאלה כיצד יש להתייחס לבקשת דייר יוצא להעביר הדיירות המוגנת בין על דרך השבת החזקה לבעל הבית, ובין על דרך העברת הדיירות המוגנת לדייר מוצע על פי פרק ב, סימן א', לחוק. בהתאמה, לו מבחן הבעלות הקניינית הוא שהיה שולט בכיפה, היה הדייר המוגן מוצא עצמו לכוד במצב לא רצוי, לפיו לא ברור מיהו זה שנושא כלפיו במערך החובות של בעל הבית שבחוק, לרבות חובות לתקן, כאשר חלות הן על בעל הבית, ולרבות ביחס לשאלה מול מי על הדייר המוגן להתדיין כאשר שולח הוא למשל תצהירי דייר יוצא ומוצע, ואינו זוכה למענה או שמא לתשובות שונות מפי הבעלים במשותף. זו בעיה של ממש, שכן נדרש בעל בית מוגדר כדי לממש הליך ההעברה של זכות הדיירות המוגנת בתמורת דמי מפתח.

תיתכנה דוגמאות נוספות. הגדרת "בעל הבית" בסעיף 1 לחוק, נועדה לייתר שורה של בעיות מעין אלה.

ד. מר תאופיק עודה הוא שהיה כאמור נציג הבעלים משפחת עודה, מי שעמד מול הנתבעת, השכיר לה הדירה, וגבה דמי השכירות (למער מ 2006, ועד 2012, כפי עדותו בעמ' 11 לפר'). מכאן שהוא שהיה בעל הבית, במובן חוק הגנת הדייר, בלי שום קשר לשאלת בעלותו הקניינית בדירה. זאת עד ינואר 2012, שאז לפי קביעת ערכאת הערעור, הפך התובע למי שדמי השכירות אמורים להשתלם לו, והיה על הנתבעת לדעת זאת, למצער מחודש מאי 2012. כלומר, אז היה עליה לדעת כי מינואר 2012 הפך התובע ל"בעל הבית" במובן חוק הגנת הדייר, השונה מבעלים קנייני. מכאן שממילא שגויה עמדת הנתבעת כי נדרשה בעלות קניינית מלאה ומוגמרת בכל הדירה, כדי שהתובע כאן יהפוך לבעל הבית ובעל דברה.

ה. כאמור, התובע לא חלק על כך שהפך לבעל הבית מינואר 2012, ומאז היה עליו לשאת בחובות בעל הבית שבחוק. ב-8.4.13, כנזכר אף בפסק הדין שבערעור, הציבה העיריה דרישה לכל הדיירים לבצע תיקונים בבית, היות והכריזה על המבנה, כמבנה מסוכן. תיקונים אלה נופלים לגדר חובת בעל הבית, מכוח סעיף 68 לחוק, לתקן את המבנה ולהחזיקו במצב תקין וראוי על פי הסטנדרט הקבוע בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים). יוער בקיצור נמרץ, כי זה סטנדרט שאינו מניח בהכרח השבחה, אולם לאור מצבם של חלק מן המבנים המושכרים הישנים, לא אחת כרוכה בו דה פקטו גם השבחת מצב הנכס, ולו כדי להביאו למצב תקין וראוי. התובע לא חלק על חובתו לתקן. אף הנתבעת לא טענה כי אין לבעל הבית חובת תיקון, נהפוך הוא. חלקה היא כאמור בשאלה אם התובע הוא בעל הנכס, אך ראשית זו אינה השאלה הנכונה. השאלה הנכונה הינה כאמור האם הינו בעל הבית וממתי, ושנית – שאלה אחרונה זו כאמור כבר אינה עומדת להכרעה כאן, מעת שניתן פסק הדין בע"א 32483-04-18.
התובע הפך ל"בעל הבית" מינואר 2012. מחלוקת נוספת שלה מול התובע הייתה האם התיקון לגופו בוצע כראוי, שכן לטעמה לא תוקנו הליקויים כנדרש, והיא אף תבעה תיקונם בתיק ש' 43224-02-19 (אמנם שלא מן התובע כאן, אלא ממר תאופיק עודה שחדל להיות בעל בית בינואר 2012).
13. כנספח טז/1 לתצהירו, צירף התובע את פניית עירית חיפה לדיירי הבניין. מדובר על התראה לפי סעיף 3(א) של חוק העזר לחיפה (מבנים מסוכנים). הדרישה הייתה לתקן חזיתות צפון ודרום מערבית של המבנה. צורף גם מכתבו של המהנדס הממונה בעיריה לפי חוק העזר הנ"ל, שציין כי ב-8.4.13 ערך בדיקה בבניין ומצא ברזל גלוי וחלוד, סדקים נפלו ועומדים ליפול מחזיתות צפון ודרום מערבית של המבנה – מה שעלול לסכן את המחזיקים, את הציבור או את הנכסים הסמוכים. אוסיף כי כמקובל, ההתראה להסרת הסכנה מ-8.4.13 על פי חוק העזר העירוני, הופנתה הן לבעלי הבניין והן לנתבעת עצמה כדיירת מוגנת.

10. התובע בהתאמה, כבעל הבית החדש, התקשר בהסכם לביצוע עבודות שיקום ושיפוץ לבניין, עם חברת "מקשטי הצפון" (הסכם מיום 31.10.13 שאף הוא צורף לתצהירו). סך הכל התשלומים על פי אותו הסכם עמד על 98,700 ₪ (סעיף 16 להסכם). העבודות בוצעו והתובע צירף אף את כתב הכמויות של חברת מקשטי הצפון.

11. הנתבעת היא כאמור דיירת מוגנת, אך זאת בדירה אחת שבבניין, היא דירה מס' 3. חלקה היחסי של אותה דירה על פי גודלה (המבחן הנוהג אמור להיות, בהתאמה, זה הקבוע בסעיף 58 של חוק המקרקעין), בעלות השיפוץ הכולל של מעטפת הבניין, עמד על 19,448 ₪. כאמור, הדייר המוגן אמור לשאת במחצית מעלות זו, ביחס לתיקון שהחובה לערכו חלה על בעל הבית. מחצית מ-19,448 ₪, עומדת על 9,724 ₪ וזה הסכום הנתבע כאן. התובע צירף חשבונית של חברת מקשטי הצפון על סכום של 19,450 ₪, חשבונית מיום 1.4.14, כמשקפת את החלק הכולל מע"מ בדירת הנתבעת והוצאה על שם הנתבעת והתובע.

12. התובע פנה אל הנתבעת בדרישה מיום 25.11.13, לשאת בתשלום של 9,724 ₪. דרישה זו סורבה ע"י הנתבעת, לאור טענתה כי חלק ניכר מעבודות השיפוץ בהן יש צורך כעת בבניין, נועדו להסרת נזקים שגרם בזמנו בעל הבית לבניין, כאשר פגע בלא רשות ואישור במערכת ניקוז בגג, וגרם בכך לחדירת מים מן הגג לתקרה, לקורות עמודים, קירות וחגורות החלק הצפוני מערבי של הבניין. הנתבעת חזרה אף על הטיעון כי התובע אינו כלל בעל הבית, אלא משפחת עודה. יש לומר כי עוד בטרם בוצע התיקון להסרת צו הסכנה, פנה התובע אל הנתבעת במכתב מ-24.4.13, ובו ביקש את מחצית חלקה בגין התיקון העתידי, כאשר במכתב מ-29.4.13 סירבה הנתבעת מכל וכל לשלם, באותן טענות שנזכרו, והוסיפה שהיא הדיירת היחידה שהשתתפה בזמנו בהוצאות התיקון החלקיות של בעלי הנכס בעבר, שגרמו לנזק.
13. התובע אף מפרט כי בטרם הוחלט על התיקון, התקיימה אסיפת דיירים בבניין בנוכחותו של התובע, כנציג בעלי הדירות, אליה זומנה גם הנתבעת, אך בחרה שלא להגיע לאסיפה. באותה ישיבה הונחו 3 הצעות והתקבלה החלטה לבחור בחברת "מקשטי הצפון".

14. הנתבעת בתצהירה הודתה כי קיבלה ב-8.4.13 את התראת העיריה. לדבריה, התיקון שנעשה לא נעשה כדין, וחלק מן הנזקים לא תוקנו כלל, כך שנאלצה לשכור קבלן אחר כדי שיסיים התיקונים שנדרשו. כנספח ד' לתצהירה צירפה היא מכתב שהפנתה לחברת מקשטי הצפון, בו ציינה כי היא גרה בדירה העליונה מתחת לגג, וכי בחוזה העבודה התחייבו מקשטי הצפון לתקן עמודים, חגורות, סדקים במעטפת תקרות וקירות חיצוניים; אך למרות שהראתה למנהל העבודה את הנזק בתקרה, תיקנו רק אותו חלק שאפשר לראות מן הכביש. כלומר, את תקרת המרפסת, ולא את המשך הפיצוץ בחדר השינה או בסלון. בנוסף, לא תוקן הקיר הדרומי שכולו חדור מים ומתפרק, ולא תוקנו סדקים בקיר בדירה הפונה לחדר המדרגות. הנתבעת שבה ומציינת במכתב כי הנזקים בתקרתה בחגורות ובעמודים בקיר הדרומי, נגרמו מדי חורף מחדירת מים, עקב פגיעה שלא תוקנה במערכת הניקוז של הגג. כמו כן, לא תוקנו מדרגות שבורות בחדר מדרגות.

15. כנספח ה' לתצהירה מצרפת הנתבעת חשבונית מיום 30.7.15, מאת קבלן שיפוצים בשם שמבור מחמוד, על סך כולל מע"מ של 5,000 ₪. הקבלה הוצאה בגין תיקוני טיח וצבע בתקרות וקיר חיצוני בסלון, החלפת חלון בסלון, תיקוני דלתות, משקופים וצבע על התיקונים.

16. הנתבעת ציינה כי הפינה הצפונית מערבית של המרפסת תוקנה כ-4 פעמים במהלך 20 השנה האחרונות. בפעם השלישית בה נערכו התיקונים ב-2010 קיבלה לידיה התחייבות של נציג בעלי הנכס שכל תיקון נוסף שיידרש במרפסת זו עד 2028, יבוצע וישולם ע"י בעל הבית. אותה התחייבות צורפה כנספח ו' לתצהירה, ומדובר בהתחייבות לא מ-2010, אלא מ-11.8.08. ככל הנראה מדובר בתיקון קודם להסרת סכנה, כאמור במכתב עצמו, שבוצע באותה מרפסת של דירת הנתבעת. בהתחייבות, שנחתמה כנחזה ע"י בעל הבית הקודם, מר עודה תאופיק, צוין מפי המתחייב כי עבודות התיקון שבוצעו בחודשים מאי-יוני 2008 להסרת סיכון במרפסת הקדמית בדירה, בוצעו על פי התקן והסיכון הוסר. היה ויסתמנו או יופיעו שוב סדקים בתקרה, מעקה עמודים וקורות של מרפסת זו, לפני תום המועד הקבוע בחוק (לא צוין), הוא מתחייב לתקן אותם על חשבונו תוך 30 יום מן המועד בו קיבל הודעה רשמית הקובעת שהסיכון חזר על עצמו, או שיראה בעצמו שיש נזק ברור וגלוי לעין מסיבות דומות לאלו שחייבו את התיקון האחרון, חדירת מים לקורות מעקה ועמודים. הנתבעת צירפה גם מכתב נוסף למר עודה מ-1.9.10, בו היא מזכירה את אותה התחייבות שנתן מאוגוסט 2008, ועולה ממנו כי התיקון לא הושלם והיא עדיין זוכה לפניות מטעם עירית חיפה.

17. אלא שהתיקון שהיה מושא לאותה התחייבות, הינו תיקון להסרת סכנה ממרפסת דירתה של הנתבעת. התיקון שבוצע ע"י התובע ב-2013, הינו שיפוץ רחב הרבה יותר, שכעולה ממכתב ההתראה של עירית חיפה, נגע לסדקים באזורים נרחבים של מעטפת הבנין: העיריה הכריזה על המבנה מסוכן בשל סכנה לנפילת גושים מחזיתות צפון ודרום מערביות של המבנה. על פי נוסח המכתב, העיריה דרשה לשקם שתי חזיתות שלמות שבבניין, ולא מרפסת בודדה באחת הדירות. הדבר ברור גם מהחוזה שנחתם עם מקשטי הצפון וכתב הכמויות שבחוזה, שדן בשיפוץ המבנה כולל טיפול במעטפת הבנין , שיקום בטונים, צביעת קירות חוץ ועוד.

18. בתצהירה של הנתבעת יש פער ביחס למה ארע בין אותו תיקון קודם שההתייחסות האחרונה בכתובים לגביו בחומר הראיות הנה ב-2010, לבין אותו תיקון מקיף יותר שדרשה העיריה בבניין. הנתבעת מנסה להמחיש כי יש לדחות את התביעה כאן, מאחר והתיקונים לא בוצעו כהלכה. אולם, יש לומר כמה דברים:

ראשית, הנתבעת לא חלקה על עצם העלות הכוללת בה נשא התובע, ביחס לתיקון מ 2013, ועל החלק היחסי המיוחס לדירתה על פי שטחה כפי שחישב התובע. גם אם מדובר בתיקונים שאינם נוגעים במישרין לדירתה, אלא ברכוש המשותף, לצורך תחזוקת הבנין כולו, אך בעל הבית חב בעריכתם מכוח סע' 68 של חוק הגנת הדייר (וזה המצב בענייננו) , הרי שאף הנתבעת חבה בתשלום מחצית חלקה היחסי, מכוח סע' 68 הנ"ל. ביחס לשטח היחסי – זה נקבע כאמור על פי יחס השטח של רצפת דירתה לשטח של כלל רצפות הדירות בבנין לפי סע' 58 של חוק המקרקעין.

שנית, מדובר כאמור בתיקון מקיף הרבה יותר מאשר התיקון אליו התייחס מכתב הנתבעת מ 2010 למר עודה ; תיקון המערב שיקום של שתי חזיתות בבניין, ובו על כל בעלי הדירות להשתתף (כשחלקו של דייר מוגן באחת הדירות הינו מחצית החלק של אותה דירה).

שלישית, באין נתון לסתור שהנתבעת לא הפנתה אליו (תצהירה שותק בעניין זה), יש לקבל כי סאגת התיקון בגינה ניתנה התחייבות מר עודה ב-2008, הסתיימה בשלב מסוים, כאשר התייחסה כאמור רק למרפסת של דירת הנתבעת, וכאשר הנתבעת עצמה מצרפת מכתב פניה שלה למר תאופיק עודה מ-2010 ולאחריו שתיקה. מכאן יש להסיק כי נחה דעתה של העיריה ביחס לאותה מרפסת מבחינת הסרת הסכנה, עד לפניה החוזרת מ 2013 שנגעה כאמור לתיקון המקיף יותר, אליו נשוא תביעה זו. אחרת חזקה שהנתבעת הייתה מצרפת פניות נוספות של העיריה בדבר אי השלמת התיקון במרפסת. העיריה פונה כאמור הן לבעל הבניין והן לדייר מוגן בדרישות להסרת הסכנה ואף מן המכתב מ-2010 ששלחה הנתבעת למר עודה, עולה כי אכן באה אליה פניה של העיריה; אך לא עולה כאמור כי העניין נמשך.
19. מכאן, שיש לנתק בין התיקון ב-2013 לצו הסרת הסכנה הקודם שנגע אך למרפסת הנתבעת, כאשר יש לזקוף לחובת הנתבעת הימנעות מהצגת ראיות זמינות שבחזקתה או שליטתה. יכולה הייתה למשל להזמין נציג של העיריה אם רצתה להמחיש הקשר בין פרויקט השיפוץ של מקשטי הצפון מ-2013 , לבין צו הסרת הסכנה במרפסת דירתה לגביו ניתנה התחייבות מר תאופיק עודה ב-ב-2008. על פני הדברים כאמור – הפרויקט מ 2013 היה פרי דרישה נוספת ומקיפה הרבה יותר מצד העיריה, שנגעה לשתי חזיתות בבניין ולא למרפסת הספציפית בדירת הנתבעת.

20. עם זאת הנתבעת צירפה כאמור קבלה מיולי 2015 על תיקונים שנערכו בדירתה, לפי הנטען בשל נזקי רטיבות. אמנם תיקונים בתוך הדירה, עלותם לכאורה על הדייר המוגן. אולם משעה שמקורם בנזק לבניין כגון חדירת רטיבות, נזק לנקוז בגג שגורם לחדירת מים וכיוצ"ב – מדובר בנזק שהחובה לתקנו רובצת על בעל הבית, בתור הנושא באחריות לתחזוקת הבנין באופן שימנע נזק לדירות, ובתור החב כלפי הנתבעת בתיקון מקור נזק כזה בבנין מכוח סע' 68 של החוק. כאמור הנתבעת טוענת כי מקור הנזק הנו בתיקון לקוי שנערך בתקופת בעל הבית הקודם מר עודה, ופגע במערכת הניקוז בגג. הכל אפשרי, אולם מעיון בראיות הצדדים לא הומחשה הטענה כנדרש. אין חוו"ד שהציבה הנתבעת ומאפשרת לקבוע מה מקור הליקוי וכי זה נוגע לתיקון מן העבר הרחוק שפגע בניקוז שבגג . גם את אותה התחייבות שנתן מר עודה בזמנו ונודעת לסדקים במרפסת, לא ניתן לקשור דווקא לשיפוץ מ 2013.

21. כן ניתן לקבוע כי ביולי 2015 נזקקה הנתבעת לשיפוץ בדירתה שיסודו בנזקי רטיבות. וכי למצער מינואר 2012, משעה שהפך התובע לבעל הבית, חלה עליו חובת התיקון של מקור הנזק (גורם הרטיבות בבניין בעטיו חדרה הרטיבות לדירת הנתבעת, ובעטיו נזקקה היא לתיקון ביולי 2015). זאת כחלק מחובת התחזוקה של הבניין המוטלת עליו כבעל בית בסע' 68 לחוק. לא ברור מה התיקון שנדרש, ולא ברור מה היתה עלותו לו בוצע בזמנו על ידי התובע. אך ממילא לו בוצע, היה על הנתבעת להשתתף במחצית עלותו. אין טענה בראיות הצדדים כי התיקון מ 2013 לא הביא להסרת צו הסרת הסכנה – אחרת היה הדבר נטען בריש גלי. לכן לטעמי על הנתבעת לשאת בחלקה היחסי , היינו במלוא הסכום הנתבע; אלא שמכאן יש לקזז חלק מעלות התיקון לו נזקקה בדירתה ב 2015, בסך 5000 ₪, שיסודו בנזקי רטיבות, מן הסיבות שבוארו. חלק כאמור- שכן לו תיקן התובע הליקוי בבניין שאפשר חדירת הרטיבות לדירת הנתבעת, כפי חובתו כבעל הבית, היה על הנתבעת להשתתף כאמור במחצית עלות תיקון שכזה מחקה היחסי על פי שטח דירתה. לפיכך אקזז באומדן (באין נתונים שהציבו הצדדים בראיותיהם) 2500 ₪ מתביעת התובע. ולא 5000 ₪. אמת מדובר באומדן, אך דומה כי זו התוצאה הצודקת, באין נתונים מדויקים שהציב מי מן הצדדים בראיותיו, לגבי עלות התיקון לו בוצע, ומשעה שבביה"ד לשכירות יש גמישות ראייתית העולה בהרבה על זו שבערכאות האזרחיות (עיין למשל סע' 141 של חוק הגנת הדייר).

22. הנתבעת חייבת אפוא לשלם לתובע 7224 ₪ (9725 בקיזוז 2500 ₪ באומדן).

23. אני מחייב הנתבעת לשלם לתובע בתוך 30 יום 7224 ₪ , וכן הוצאות משפט בסך כולל של 1500, מעבר להוצאות בהן כבר חויבה ₪ (בשים לב לסכום שנפסק).

ניתן היום, ט"ו טבת תש"פ, 12 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.