הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 11027-02-13

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי
  2. עאדל עואד חורי
  3. רביע עואד ח'ורי
  4. ראמי עואד-חורי

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו
  2. מרסל אבו

החלטה

1.מדובר כזכור בבקשה של הדיירים המוגנים שיינתן להם לבצע התיקון במקום בעלי הבית. אזכיר כי מה שקדם לתובענות ההדדיות ולמעשה הניב אותן, היה צו הסרת סכנה שהוציאה עירית חיפה למושכר שבדיירות מוגנת (הוגש אף כתב אישום בביהמ"ש לעניינים מקומיים) . לא מדובר על בעיה נקודתית, אלא על בעיה קונסטרוקטיבית ממשית . בעלי הבית הודיעו שברצונם לתקן וביקשו שהדיי רים המוגנים יפנו המושכר כדי לאפשר התיקון. על מנת לאפשר התיקון, הושג הסדר מוסכם שקיבל תוקף של החלטה, לפיו י ישאו בעלי הבית בעלות מוסכמת לשכירות חודשית שתשולם לדיירים המוגנים, הללו יפנו, והבעלים יתקנו.

הדיירים המוגנים אכן פינו (יש לומר כי במצב הנכס המסוכן – לא יכלו ממילא להוסיף ולגור בנכס בבטחה); אך בעלי הבית לא קיימו חלקם שמכוח הדין (פרק ה' של חוק הגנת הדייר) ואף מכוח ההחלטה שאשרה ההסדר הדיוני, ולא תיקנו עד עצם היום הזה, למעלה משש שנים לאחר שהחל ההליך; ואף חדלו בשלב מסוים מלקיים החובה שמכוח ההסכם שקיבל תוקף של החלטה, להעביר הסכום המוסכם של 3200 ₪ לחודש כדמי שכירות לדיירים המוגנים. נוסף על כך, לפי חוו"ד מומחה מטעם ביהמ"ש, אינג' המר, עולה לכאורה כי ביצעו הרס פנימי לא מוצדק בתוך הדירה. משפחת אבו הם הדיירים המוגנים ,ומשפחת חורי בעלי הבית (ארבעה אחים). לאור פערים בין חוו"ד הצדדים, מונה מומחה מטעם ביהמ"ש, אינג' המר שנתן חוו"ד לגבי אומדן עלויות (ואף חיווה דעה כאמור לגבי הרס פנימי לא נדרש , שביצעו בעלי הבית משעה שפ ונו הדיירים המוגנים). בהמשך מונה מומחה נוסף אינג' אמיר, אך הפעם לא כמומחה מטעם ביה"ד שנדרש למתן חוו"ד סברתית מכוח מומחיותו ביחס לטיב התיקון הנדרש ועלויותיו , אלא כבעל תפקיד מטעם ביה"ד לשכירות. סמכותו של ביה"ד הנה למנות בעל תפקיד שכזה מכוח סע' 69 של חוק הגנת הדייר.

2. החלטה זו יש לקרוא לאחר קריאת ההחלטות מיום 30.11.16 , 10.5.18, 25.12.1 8, ו 24.3.19. לשם חסכון במלל, והבנת הר קע הנדרש להחלטה זו.
עוד אזכיר כי לאחר כל הדרך הארוכה שעברנו, ניתנה החלטה שחייבה בעלי הבית בתיקון והשלמת הפרויקט (על פי אישור אינג' אמיר) בפרק זמן של שנתיים וחצי – במבחן התוצאה ( ההחלטה מיום 24.3.19). או אז, הגישו הדיירים המוגנים בקשה לאפשר להם לבצע התיקון (למעשה הפרויקט) בעצמם, במקום בעלי הבית. אפשרתי לבעלי הבית להגיב לבקשה עד 22.4.19 – והם לא ניצלו זכות התגובה. ניתנה החלטה מיום 12.5.19, אשר למען הנוחות אצטט להלן סע' 3 ואילך שלה:

" 3. קשה לחלוק על כך שעבודות השיפוץ בהן עסקינן בהליך זה עולות כדי עבודות בניה יסודיות. זאת לאור היקף הפרויקט והיותו נוגע לחיזוק קונסטרוקטיבי ממשי של בית ישן.

4. המשטר הקבוע בחוק הגנת הדייר (להלן "החוק") מטיל החובה לבצע עבודות בניה יסודיות נדרשות – על בעל הבית. הנחת העבודה הגלומה בחוק הנה שאין לדייר המוגן זכות לבצע עבודות בניה יסודיות, אלא בעל הבית הוא שיבצען (מן הסתם באמצעות בעלי מקצוע). עיין בסע' 68(ג) לחוק.

5. אלא מה?: לערך ממחצית 2018 חדלו בעלי הבית לקיים במופגן החלטות ביה"ד המורות להם על פי הסדר שקיבל תוקף של החלטה, להעביר שכ"ד חצי שנתי לדיירים המוגנים (שיצאו מן הנכס בהסדר שכלל העברת דמי השכירות החצי שנתיים, כדי לאפשר התיקון). זאת לאור העובדה שבעלי הבית ממאנים לתקן הנכס שאינו כשיר למגורים במצבו (הטריגר שהחל ההליך כאן היה צו הסרת סכנה עירוני). גם בכך יש לומר, ממרים בעלי הבית החלטות שיפוטיות שהטילו עליהם חובת התיקון, הן על פי ההסדר שקיבל תוקף של החלטה, הן על פי דין. למעשה טרם החל פרויקט החיזוק. נחתמו שתי פסיקתות המחייבות בעלי הבית לשלם דמי השכירות החצי שנתיים. טענתם של האחרונים הנה שהתיקון אינו כדאי כלכלית, ואין הם מתכוונים להוציא כמיליון ₪ מכסם, כאשר ספק רב אם הדיירים המוגנים ישיבו להם חלקם (עלויות הפרויקט אמורות להתחלק בסופו של יום בחלקים שוים, כפוף לטענות הדיירים המוגנים, ביחס לקיזוז עלויות תיקון הרס לא מוצדק שביצעו בעלי הבית בנכס).

בעלי הנכס מוסיפים וטוענים שלו הטיל ביה"ד את חובת התיקון במימון ביניים שווה הן עליהם כבעלי הבית והן על הדיירים המוגנים (במקום להטיל העלות על בעלי הבית כאשר הדיירים המוגנים יחובו בהחזר חלקם) , היה ההליך מסתיים מזמן.

6. לכלל שעבודת בניה יסודית תבוצע על ידי בעל הבית, יש חריג, הקבוע בסע' 70 לחוק. כאשר מדובר בעבודה הדרושה למניעת סכנת חיים, ובעל הבית אינו מקיים חובתו ואינו מבצע התיקון– רשאי הדייר המוגן לבצע העבודה. וביה"ד רשאי במקרה שכזה לחייב את בעל הבית בהשבת חלקו לדייר המוגן (היינו היפוך הסדר).

7. אמנם לאור ההסדר לפיו פינו הדיירים המוגנים את הנכס כנגד תשלום על ידי בעלי הבית של דמי שכירות חצי שנתיים (עד תקרה מסכמת של 3200 ₪ לחודש) – לא צפויים הדיירים בפועל לסכנת חיים, שכן פינו המושכר הרעוע. אלא מה?: בעלי הבית (שכאמור לא הגיבו לבקשה) ממאנים לשאת באותו תשלום חצי שנתי בו התחייבו לשאת עד לתום עבודת השיפוץ (וכנגד הדיירים המוגנים הוגשה תביעת פינוי על ידי בעל הנכס שהשכיר להם דירה בשכירות חופשית). לטעמי אפוא, מנועים בעלי הבית מלטעון כי הדיירים המוגנים אינם מצויים בסכנת חיים. יש להשקיף על המצב משל לא הועמד דיור חלופי לדיירים המוגנים לתקופת השיפוץ, ולפיכך זקוקים הם לנכס המוגן למגוריהם, כפי שהיה עד שפינו אותו. ואז, אין ספק שנדרשה עבודת החיזוק למניעת סכנת חיים. אני קובע אפוא כי מתקיימים תנאי סע' 70 לחוק .

8. מעבר לצורך אעיר כי אין זה הגיוני שבעל הבית המסרב לקיים החלטות שיפוטיות ולקיים חובת התיקון המוטלת עליו ממילא בדין (ואף מכוח הסכם שקיבל תוקף של החלטה), רשאי הוא להותיר הדייר המוגן נטול מגורים בשל סרבנותו. אף אלמלא המניעות הדיונית עליה עמדתי בסע' הקודם ומכוחה יש להשקיף על תנאי סע' 70 לחוק כמי שהתקיימו, היה נכון לקבוע כי משעה שניתנו לבעלי הבית כל ההזדמנויות , תחילה גררו רגליים, וכיום ממאנים הם במוצהר לתקן המושכר (ואף סידור חלוף מכוח סע' 131(7) או 131(10) לחוק אין הם מעמידים באין היתר הריסה ובניה, והכל מזה 6 שנים) – הרי שעשוי שיש אכן לבחון בחיוב אפשרות התיקון על ידי הדיירים המוגנים, כאשר הם שישאו בעלות בשלב ראשון, כבקשתם.

9. "עשוי" אמרתי, שכן עולה שאלה הכיצד יעמדו הדיירים המוגנים בנטל הכלכלי של התיקון (בו חב בכלל בעל הבית), כאשר הבהרתי שהתיקון יבוצע על ידי קבלן רשום ועל פי תכניות ופיקוח בעל התפקיד שמונה מטעם ביה"ד – המהנדס מר נועם אמיר. העלויות הצפויות אינן מבוטלות ואף בדמי השכירות הצנועים כלפי בעל הדירה בו הם גרים כעת – אין הדיירים המוגנים עומדים.

השאלה אינה אקדמית כאמור, שכן חובת התיקון חלה על בעל הבית, ואם נעתיק אותה אל הדייר המוגן ולו במימון ביניים, מה יהא אם "יתקע" הפרויקט באמצע הדרך באין אפשרות להוסיף ולהשלים אותו? ימצאו עצמם הדיירים המוגנים גם עם ממון שהוציאו לחינם , וגם בלי הנכס. וימצאו עצמם בעלי הבית עם נכס שעבודות החיזוק בו לא הושלמו, ושמא טענה תהא אז בפיהם – "ניחא היו מחייבים אותנו בהשבת מחצית חלקנו בפרויקט חיזוק בו איננו מעוניינים (שכן חפצנו בהריסה והקמת מבנה חדש ובו דירה לכל אחת מארבעתנו) ; אך גם לקינו בפרויקט חיזוק, גם להשיב מחצית העלות שהוצאה על ידי הדיירים המוגנים , וגם מסתבר שעבודת החיזוק לא הושלמה על ידי האחרונים , ואפילו הנכס שנרכש על ידינו עודנו בלתי שמיש ובלתי כשיר למגורים ".

10. שאלה נוספת: מה אם בינתיים יזכו בעלי הבית בהיתר הריסה ובניה, ויגישו תביעה מחודשת לפי סע' 131(10) במסגרתה יעתרו לפינוי הדיירים המוגנים כנגד סידור חלוף שיאשר ביהמ"ש. היינו מה אם יאושר לדיירים המוגנים לבצע התיקון, ולבסוף יתברר שיזכה בעל הבית בתביעה תיאורטית לפינוי שלא הגיש עדיין כנגד חיובו בסידור חלוף (תביעה קודמת כזו נמחקה באין היתר הריסה ובניה, המהווה בכלל תנאי להליך כזה). במצב דברים זה נראה כי על בעלי הבית יהא לשפות הדיירים המוגנים במחצית עלויות התיקון בו נשאו בפועל , ככל שמדובר במתווה תיקון שאושר, לפי התכניות של המומחה מר נועם אמיר, ולמרות שכל העלויות הוצאו לחינם. שכן לא ניתן לצפות שהדיירים המוגנים יגורו לנצח בשכירות, בשל סרבנות בעלי הבית, ובמידה ויכולים הדיירים לשאת בעלויות המימון בכוחות עצמם, בשלב זה מן הדין להתיר להם הדבר, מכוח סע' 70 לחוק בצירוף השנים שחלפו מאז נפתח ההליך שלא נוצלו על ידי בעלי הבית לקיום חובת התיקון. לטעמי, לבעלי הבית לא יכול להיות פתחון פה בענין זה, שכן אך לאור סרבנותם ניתן ההיתר לדיירים המוגנים, ולא בחלוף יום אלא בחלוף 6 שנים, לבצע התיקון בעצמם .

והרי טוענים בעלי הבית עצמם שלו היתה העלות מוטלת חלק כחלק במימון ביניים על הדייר המוגן, היה התיק מסתיים ממזמן, היינו שזו הדרך הראויה לטענתם. מה להם אפוא כי ילינו, אם העלות כולה מוטלת על הדיירים המוגנים, ואף לרצון האחרונים, כמימון ביניים, ולאחר מכן יחובו בעלי הבית בהשבת המחצית?.

עם זאת , כפי שמלמדת המציאות בתיק זה, יש להבדיל בין חיוב פסוק, לבין כיבודו וגבייתו. כך שדרך זו אינה נטולת בעיות.

11. היות ומדובר על חובת תיקון הרובצת על בעלי הבית, הרי בטרם אורה על העתקתה אל כתפי הדיירים המוגנים, כפי בקשתם, מה שכרוך בחישוב מסלול מחדש ומתן הנחיות למומחה מר נועם אמיר, ברצוני להשתכנע לכל הפחות, כי אכן ביכולתם לגייס המימון הנדרש (שהוערך בקירוב בסכום של 820,000 ₪ - כולל שכה"ט בגין תכנון ופיקוח). זאת בדיוק לאור הבעיות האפשריות שצוינו בשתי הפסקאות האחרונות.

בשים לב לאותן בעיות, הרי על מנת שאסטה מהחלטות עבר, אין די בהפניה על דרך הרמיזה שבבקשה האחרונה, שהמשפחה המורחבת תעזור במימון הפרויקט. נחזה שהדיירים המוגנים בכוחות עצמם, אינם מסוגלים לגייס המימון הנדרש (הרי הוגשה נגדם תביעת פינוי , באין תשלום, ביחס למושכר בו הם גרים כעת בשכירות חופשית). בהבטחת הסכום, ייחסך ולו הסיכון שצוין בסע' 9 , שיעמיד כל בעלי הדין במצב גרוע מזה בו הם מצויים כיום.

12. יודיעו לי אפוא הדיירים המוגנים עד 6.6.19, כלום ביכולתם להפקיד 820,000 ₪ ולו בחשבון נאמנות סגור, אם לא בקופת ביה"ד, כאשר יהא עליהם לתן אסמכתא להפקדה, על מנת שתהא קופה ממנה ניתן יהא למשוך מעת לעת לפי התקדמות שלבי הבניה, ועל פי בקשת בעל התפקיד מטעם ביה"ד, מר נועם אמיר. "

4. עד כאן לציטוט.

5. לאחר מתן אותה החלטה מיום 12.5.19, הגיש הדייר המוגן הודעת עדכון לפיה נפגש עם בעל התפקיד מטעם ביה"ד, אינג' אמיר ביום 19.5.19 , והאחרון הסכים לקבל על עצמו ביצוע החיזוק והקמת קירות הפנים בעלות בה יכול הדייר המוגן לשאת , כאשר הוא נכון להפקיד את הסכום המצטבר הנדרש בקופת ביהמ"ש או חשבון נאמנות. הדייר המוגן הודיע כי בתום העבודות יגיש המומחה הודעה על הסרת הסכנה, וכן ידאג להשיג ולהגיש אישור העיריה כי הוסרה הסכנה.

6. היות ובהודעת הדייר המוגן לא באה התייחסות לעלות עצמה, היינו לא התייחס הוא לסע' 12 בהחלטה מיום 12.5.19 אלא רא ה להגיש בקשה למתן החלטה המורה על הפקדה (כמה בדיוק להפקיד?) – ניתנה החלטה נוספת ב 3.6.19 , שהופנתה זו הפעם אל המומחה. המומחה התבקש לעדכן האם יש התפתחות מאז ניתנו אומדניו, האם ניתן לחזק , ולבנות מחדש קירות פנים באופן המאפשר הסרת הסכנה ומגורים בסבירות, בעלות מופחתת . אם כן – מה האומדן בסכום כולל, לאור העובדה שהדיירים המוגנים מבקשים שהעבודות תבוצענה על חשבונם שלהם בשלב ראשון. הזכרתי כי האומדן הידוע שנתן המומחה הסתכם ב 820,000 ₪ במצטבר (עבודה, חומרים תכנון ופקוח למיניהם). כאשר לא קיבלתי תשובת הדיירים המוגנים האם בידיהם להפקיד הסכום.

7. המומחה אישר כי קוימה פגישה עם הדייר המוגן בה עודכן בהתפתחויות בתיק. הוא אישר כי ניתן לבצע הקמת קירות פנים , אינסטלציה שחורה, והעבודות הנדרשות להסרת סכנה, לרבות חיזוק יסודות, במסגרת פרויקט מצומצם (היינו מצומצם יותר מאשר תכניותיו הראשוניות, על עלותן המצטברת). ביחס לעלויות הנדרשות לפרויקט במתכונת המצומצמת הודיע כי יקיים סיור עם קבלנים באתר עם הדייר המוגן, כדי לקבל הצעות ולבחור באחת. כלומר טרם ניתנה הודעה לגופה לגבי העלות הכוללת. המומחה אישר הסכמתו שמשרדו ילווה ויפקח העבודה במתכונת המצומצמת , עד הסרת הסכנה , והמליץ להורות על הפקדה שתבטיח העלות.

8. ב 13.6.19 וב 7.7.19 ניתנו החלט ות נוספת שהור ו למומחה לפרט השורה התחת ונה של העלות המצטברת הכוללת (לרבות מע"מ) של הפרויקט המוזל שיאפשר מגורים בנכס בלא סכנה. ציינתי שוב כי נדרשת שורה תחתונה כספית של העלות הכוללת (הכוונה לעלות הכוללת של הפרויקט המצומצם). אפשרתי לבעלי הבית להגיב בתוך 20 יום ממתן הודעת המומחה בדבר ה עלות הכוללת.

9. ב 15.7.19 ניתנה הודעת עדכון של המומחה ביחס להצעות קבלנים והצעת הקבלן שמחירו היה סביר ואושר. שבתי וביקשתי בהחלטה חוזרת לקבל העלות הכוללת (לא רק אומדן התמורה לקבלן).

10. ב 30.7.19 נתן המומחה הודעתו ביחס לעלות הכוללת של העבודות המינימליות ההכרחיות לחיזוק יסודות המבנה והסרת צו הסכנה . המומחה צין כי מדובר בעלות העבודות כפי שהתבקש על ידי הדייר המוגן. עלות זו הסתכמה ב 156,446 ₪ המומחה פירט שמדובר בעבודת ביסוס וקרקע, בטון ואיטום יסודות ( (כלומר, נחזה לפי הודעה זו, שלא כולל אינסטלציה שחורה וקימום מחדש של קירות פנים, שנהרסו על ידי הבעלים). ל כך יש להוסיף חוב עבר למשרד המומחה בסך כולל מע"מ של 21,125 ₪. : סה"כ כולל מע"מ – 177571 ₪.

11. ב 30.7.19 ניתנה החלטה בה ציינתי שחלף המועד לתגובת בעלי הבית ביחס לעצם מתן ההיתר לדיירים המוגנים לבצע בעצמם העבודה (שאז ניתנה ההחלטה מה 12.5.19 , אותה ציטטתי, בה נידונה והוכרה הזכות העקרונית של הדיירים המוגנים לבצע העבודה במקום בעלי הבית, כפוף לבעיות של תמחור והפקדת הסכומים הנדרשים כדי להבטיח שהפרויקט לא "ייתקע"). עם זאת כזכור , אפשרתי עוד במקור לבעלי הבית להגיב גם ביחס לעלות הפרויקט המצומצם שלפי תמחור המומחה, ואפשרתי להם אפוא תגובה בעניין ההצעה הקונקרטית העדכנית של המומחה, מבחינת תמחורה .

12. בעלי הבית הגיבו ב 15.8.19 והזכירו כי הודיעו אינספור פעמים כי הם מתנגדים לכל מתווה של תיקון נכס שממילא ייהרס . נוסח זה מתעלם מכל הדרך הארוכה שנעברה וה אבולוציה בעמדתם של בעלי הבית . בעלי הבית התכחשו למצגיהם הקודמים ב 180 מעלות רק מ 2018 , עת הודיעו כי הם זונחים מסלול התיקון משל זכות היא הקנויה בידם (ולא חובה מן הדין ומכוח החלטות ביה"ד) , והפרו חובתם להוסיף ולשלם הסכום החודשי המוסכם של 3200 ₪ כל עוד לא הושלם הפרויקט – שלמעשה טרם החל . שאיפתם של בעלי הבית הנה אכן לזכות בהיתר הריס ה ובניה , להקים 4 דירות חדשות אחת לכל אח, ולהביא לפינוי הדיירים המוגנים באמצעות תביעה לפי סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר הכרוכה במתן סיור חלוף כפי שיאשר בימ" ש השלום, שלו הסכמות לדון בתביעה כזו. אלא שהמשיח לא בא, ההיתר לא ניתן, והתביעה ש אכן הגישו מכוח סע' 131(10) נמחקה אפוא. בקשה להיתר אין משמעה היתר.
זאת ועוד , זה לא המצג שהוצג על ידי בעלי הבית לביה"ד לשכירות, כאשר התנופפה מעל ראשם החרב של כתב אישום בביהמ"ש לעניינים מקומיים. מה שהוצג ובהתאם ההסכם שקיבל תוקף של החלטה – הנו הרצון לתקן.

בהמשך נטען על ידם שהעלות יקרה מדי ולא כדאית, בהמשך נטען שלו הטיל ביה"ד העלות כמימון ביניים בחלקים שווים גם על הדייר המוגן היה התיק מסתיים מזמן, וכעת גם כאשר העלות מוטלת על הדיירים המוגנים, ועוד בעלות מינימום , שוב לא נחה דעתם של בעלי הבית ,שאיבדו משכבר לדידי כל זכות להוסיף ולשתק ההליך כפי מגמתם הברורה, אם יש שמץ של סיכוי להשיב לדיירים המוגנים זכותם למגורים בנכס המוגן. איני דן מחדש בעצם זכותם של הדיירים המוגנים לבצע בעצמם פרויקט החיזוק, וקובע כי זכותם לעשות כן – באמצעות בעל התפקיד מטעם ביה"ד, ותחת פיקוחו ועל ידי הקבלן שאישר ובמתווה שאישר. זאת מן הנימוקים שנזכרו אף בהחלטה מיום 12.5.19 , בה איני דן מחדש. בעלי הבית אינם מבחינים משום מה בין החובה לתחזק הנכס באופן המאפשר מגורים לדייר המוגן (על חלוקת העלות הכרוכה בכך בסופו של יום בין הצדדים), חובה הנגזרת מפרק ה' של חוק הגנת הדייר ומתקנות הגנת הדייר (החזרת הבית ותיקונים) ; לבין השאלה כלום כדאית חובה זו כלכלית לבעלי הבית.

13. בעלי הבית בתגובתם שמים הדגש על כך שאינג' אמיר הנו מומחה מטעם ביה"ד, והכיצד נפגש הוא ביחידות עם הדייר המוגן ותופר לו מתווה ההולם צרכיו, במעמד צד אחד, מבלי שיתוף הצד שכנגד. עוד מפנים הם לפער בין אומדנו הראשוני של המומחה בסך 820,000 ₪ כאשר מימון הביניים הוטל על בעלי הבית, לבין האומדן הנוכחי של 156,000 ₪ , כאשר המימון הנו של הדייר המוגן, והכיצד ניתן אפוא לסמוך על המומחה ואומדניו כאשר נחזה שהמתווה החדש נתפר למידותיו של הדייר המוגן , ומה יהא אם הדירה לא תושב למצב מתאים למגורים. הם מציינים על בסיס אישור קונסטרוקטור כי היתר או היתר בתנאים לביצוע ההריסה והבניה המבוקשת צפוי להתקבל עד סוף דצמבר (בשורה זו נשמעה בבחינת תקוה משכבר , ולא מומשה עד היום , כאשר עוד באפריל 2018 דווח על ידי בעלי הבית כי הוגשה על ידם בקשה להיתר הריסה ובניה לועדה המקומית, בפברואר 2018. מאז חלפה שנה וחצי ואיני סבור כי ניתן או צריך להוסיף ולעכב פרויקט השיפוץ, על בסיס תקוותם של בעלי הבית לזכות בהיתר הריסה ובניה , כאשר ראו להמתין 5 שנים מאז פתיחת ההליך כאן, עד שהגישו הבקשה להיתר – י.פ ). הנתבעים מציינים כי אינג' אמיר נמנע מלצרף כתב כמויות והצעת קבלן קריאים ואף חוו"ד יועץ קרקע. מבקשים הם לקבוע ישיבה במעמד המומחה בה תיבחנה שאלות אלה ולהיכן מוליך אותו פרויקט חיזוק שבעלות מופחתת.

14. אכן לו דובר במומחה מטעם ביה"ד שתפקידו לחוות עמדה ולתן חוו"ד , יכול ואף סביר שהיה טעם ממשי לפגם בפגישות עם צד אחד. חשוב להבין אפוא האבחנה בין מומחה שכזה לבין בעל תפקיד, שהוטלה עליו משימה ספציפית מכוח סע' 69 של חוק הגנת הדייר, ומציע הוא הצעה כיצד לעמוד בה בעלות מופחתת (הסרת הסכנה במבנה), הכל לאחר שניתנה ההזדמנות לבעלי הבית לבצע התיקון בעצמם כפי הנחיות בעל התפקיד ופיקוחו והם ממאנים לקיים החלטות ביה"ד ולהיכנס למתווה התיקון (כל מתווה, מסתבר , ותהיינה אשר תהיינה עלויותיו , לאור תקוותם כי יזכו בהיתר ההריסה והבניה ויפנו למתווה של הגשת תביעה לפי סע' 131(10)) . הרי ניתנה להם הזדמנות והם בפירוש התנערו מקיום ההחלטות המורות להם לתקן באמצעות אותו בעל תפקיד , אינג' אמיר, ולא אבו לשתף פעולה עם בעל התפקיד לקידום פרויקט התיקון.

15. אינג' אמיר למרות הכינוי "מומחה מטעם ביה"ד" לא מונה לאשורה כמומחה שיתן חוו"ד אלא כבעל תפקיד לביצוע עבודה של תכנון ופקוח להוצאה לפועל של פרויקט החיזוק . ברור כי לשם בחינת ההצעה כאפשרות אופרטיבית , על בעל התפקיד להיפגש עם מי מבעלי הדין שישא במימון ועליו יכול שתוטל החובה לתקן. אם מדובר בבעלי הבית – הרי היה זה אך טבעי שכבעל תפקיד ייפגש עם בעלי הבית בפגישות עבודה , לו שתפו אלה פעולה עם פרויקט התיקון שהם מבקשים אך לסכל. משנבחנת אפשרות לביצוע התיקון באמצעות הדייר המוגן – טבעי שתתקיימנה פגישות עם האחרון על מנת שיתברר האם בכלל הפרויקט בר ביצוע ולו בעלות מופחתת. המומחה אכן נפגש עם הדייר המוגן שביקש לבדוק מולו אפשרות לביצוע חיזוק נדרש לצורך הסרת הסכנה בעלות מופחתת , ובנסיבות איני סבור כי יש לבעלי הבית זכות להלין על כך. למצער מנועים הם מלעשות כן, לאור התנהלותם שפורטה. ניתנה להם הזדמנות לביצוע העבודה בעצמם תחת פיקוח בעל התפקיד, והם מיאנו לכך.

16. לאחר פגישה עם הדייר המוגן ועריכת בדיקות היתכנות וקבלת הצעות מחיר, הציב המומחה העלות הכוללת המינימלית לקיום הפרויקט ב מתכונת מצומצמת יותר , אך כזו שתביא להסרת צו הסכנה. ברור שאין הוא עושה מעשה עד שלא אושרו הדברים על ידי ביה"ד והוא הביא העניין להכרעת ביה"ד, תוך קיום החלטות ביה"ד שהורו לו לבדוק העלות הכוללת. אם יתאפשר התיקון במתכונת המצומצמת - איני רואה כיצד יכולים או זכאים בעלי הבית שאינם מקיימים חובת התיקון שהוטלה עליהם ועושים על מנת לסכלה לרבות הפרת החלטות והתנערות מהסכמות – להלין על כך. איני רואה לקבוע עוד ישיבה במעמד המומחה כבקשת בעלי הבית. ברור לגופו שאין מדובר באותו פרויקט ראשוני שתוכנן; אך אם ניתן להסיר הסכנה ולאפשר המשך מגורים בסבירות בעלות מופחתת, אין עוד למנוע הדבר מן הדייר המוגן .

17. לגבי חששות שמביעים בעלי הבית לאור הפער בין העלות התכנון הראשוני לתכנון המוזל, הרי ככל שההוצאות שהוצאו על ידי הדייר המוגן יתברר שהיה בהן כדי להביא הנכס למצב המאפשר מגורים ובלא סכנה, לו הושלם פרויקט החיזוק, הרי שגם אם בינתיים יתקבל היתר הריסה ובניה , ובעלי הבית יגישו תביעה מכוח סע' 131(10) וגם תחת ההנחה שתתקבל תביעה זו בשלב לא ידוע , ויאושר בגדרה סידור חלוף – הרי גם אז לטעמי יחובו בעלי הבית בהשבת מחצית עלויות הדייר המוגן שהוציא לתיקון הנכס, למצער הוצאות שהוציא עד להעמדת סידור חלוף ,אם וכאשר יאושר בפועל על ידי בימ"ש השלום, באותה תביעה שלא הוגשה . זאת מאחר וכאמור אין להוסיף ולדרוש עוד מן הדייר המוגן שימתין להתפתחות תיאורטית שיכול ותבשיל ויכול גם שלא, ואם תבשיל לא ברור מתי – והעיכוב רובץ לפתחם של בעלי הבית.

18. והרי הסיכון רובץ לא רק לפתחם של בעלי הבית אלא גם לפתחו של הדייר המוגן שזכאי להשבת רק מחצית מעלויות התיקון בהן נשא (הצדדים אמורים לשאת בסופו של יום בעלות בחלקים שווים, משעה שמדובר על תיקון בו חב בעל הבית, גם אם הותר לדייר המוגן לבצעו) ; ויכול שבכלל אם ינתן היתר הריסה ובניה ותתקבל תביעה עתידית שתוגש מכוח סע' 131(10) , ויאושר בה פינויו תוך קביעת סידור חלוף ש בעלי הבית יעמדו בו, יתברר שנשא באותה מחצית לחינם. זא ת ועוד: אם בסופו של יום יתברר מדיווח בעל התפקיד כי לא ניתן להתגורר בנכס בסבירות ובבטחה גם לאחר מימוש פרויקט החיזוק, שמא לא יינתן אישור העיריה כי הוסרה הסכנה, נושא הדייר המוגן בסיכון שאף מחצית העלות בה נשא – לא תושב לו. האישור שניתן לו להתחיל בביצוע העבודות תחת מתווה מאושר על ידי בעל התפקיד ופיקוחו, הנו מעין שטר ששוברו בצידו, לאור חששות הצד שכנגד שמא לא יועיל פרויקט החיזוק לגופו. הדיירים המוגנים הם שמבקשים שלא להמתין עוד לבירורים למיניהם, ולזכות באישור ל הפקדת העלות הכוללת שבאומדן המומחה, והתחלת ביצוע העבודות. אכן אף לטעמי אם סבור אינג' אמיר כגורם המקצועי, ולאחר שהושלמו בירוריו, כי ניתן להסיר הסכנה בעלות המופחתת שפירט, יש אכן לאפשר ההזדמנות בלא שיהוי נוסף. אך אם יתברר בהמשך כי חישובין היו שגוים מעיקרא, יכול והדבר יקרין על זכאות הדיירים המוגנים לקבלת החזר מחצית חלקם, באופן חלקי או מלא.

19. אני מורה אפוא לדיירים המוגנים להפקיד עד 20.10.19 בגזברות ביה"ד את הסך של 180,000 ₪ (הסך המעוגל של עלות הפרויקט הכוללת לאומדנו של המומחה, לרבות חוב עבר למשרדו של אינג' אמיר, שאיני מצפה כי יבצע עבודתו בטרם יובטח שכרו , לרבות אותו חוב). כפוף להפקדה, ואך לאחר ביצועה, ניתן להם היתר לבצע התיקון כפי המתווה שאישר אינג' אמיר, תחת פיקוחו ובאמצעות הקבלן או גורמי המקצוע הנוספים שאישר. עוד אני מורה כי בקשות למשיכת סכומים לצורך מימוש הפרויקט על פי שלבי ההתקדמות תוגשנה על ידי אינג' אמיר, שיפרט למי יש להעביר איזה סכום, בגין מה ומתי בכל פעם.

חשבוניות של הקבלנים השונים אמורות להיות מונפקות לדיירים המוגנים שהם שנושאים במימון הביניים של העבודות, ולהיות מאושרות על ידי בעל התפקיד כסבירות (גם אם מדובר על עבודה של קימום קירות או אינסטלציה). זאת לצורך ההתחשבנות העתידית. יש לשמור על מבנה וגודל החדרים כפי שהיה קיים. אם מדובר על סטיה מן העלויות המקוריות על אינג' אמיר לפרט מקורה מבעוד מועד ויוכלו בעלי הבית להגיב.

בתום העבודות על הדייר המוגן להמציא אישור הסרת סכנה מעירית חיפה , ועל אינג' אמיר לאשר כי ניתן לשוב ולהתגורר במבנה וכי הוא מחובר כנדרש לתשתיות מים אינסטלציה וחשמל.

החלטה האופרטיבי בהחלטה זו יינתן כהחלטה נפרדת שהיא שתשלח אל המומחה.

ניתנה היום, כ"ב אלול תשע"ט, 22 ספטמבר 2019, בהעדר הצדדים.