הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 11027-02-13

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי ת"ז XXXXXX641
  2. עאדל עואד חורי ת"ז XXXXXX530
  3. רביע עואד ח'ורי ת"ז XXXXXX517
  4. ראמי עואד-חורי ת"ז XXXXXX209

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו ת"ז XXXXXX959
  2. מרסל אבו ת"ז XXXXXX162

החלטה

1. בקשה של הדיירים המוגנים לאפשר להם לבצע התיקון במקום בעלי הבית. בעלי הבית לא הגיבו לבקשה (ההחלטה המורה על תגובה נצפתה במשרד בא כוחם ביום בו ניתנה) .

2. לחסכון במלל והבנת הרקע בפירוט, אפנה המעיין להחלטות מ-30/11/16 , 10/5/18, ו 25.12.18.

3. קשה לחלוק על כך שעבודות השיפוץ בהן עסקינן בהליך זה עולות כדי עבודות בניה יסודיות. זאת לאור היקף הפרויקט והיותו נוגע לחיזוק קונסטרוקטיבי ממשי של בית ישן.

4. המשטר הקבוע בחוק הגנת הדייר (להלן "החוק"). מטיל החובה לבצע עבודות בניה יסודיות נדרשות – על בעל הבית. הנחת העבודה הגלומה בחוק הנה שאין לדייר המוגן זכות לבצע עבודות בניה יסודיות, אלא בעל הבית הוא שיבצען (מן הסתם באמצעות בעלי מקצוע) . עיין בסע' 68(ג) לחוק.

5. אלא מה?: לערך ממחצית 2018 חדלו בעלי הבית לקיים במופגן החלטות ביה"ד המורות להם על פי הסדר שקיבל תוקף של החלטה, להעביר שכ"ד חצי שנתי לדיירים המוגנים (שיצאו מן הנכס בהסדר שכלל העברת דמי השכירות החצי שנתיים, כדי לאפשר התיקון) . זאת לאור העובדה שבעלי הבית ממאנים לתקן הנכס שאינו כשיר למגורים במצבו (הטריגר שהחל ההליך כאן היה צו הסרת סכנה עירוני). גם בכך יש לומר, ממרים בעלי הבית החלטות שיפוטיות שהטילו עליהם חובת התיקון, הן על פי ההסדר שקיבל תוקף של החלטה, הן על פי דין. למעשה טרם החל פרויקט החיזוק. נחתמו שתי פסיקתות המחייבות בעלי הבית לשלם דמי השכירות החצי שנתיים. טענתם של האחרונים הנה שהתיקון אינו כדאי כלכלית, ואין הם מתכוונים להוציא כמיליון ₪ מכסם, כאשר ספק רב אם הדיירים המוגנים ישיבו להם חלקם (עלויות הפרויקט אמורות להתחלק בסופו של יום בחלקים שוים, כפוף לטענות הדיירים המוגנים, ביחס לקיזוז עלויות תיקון הרס לא מוצדק שביצעו בעלי הבית בנכס).
בעלי הנכס מוסיפים וטוענים שלו הטיל ביה"ד את חובת התיקון במימון ביניים שווה הן עליהם כבעלי הבית והן על הדיירים המוגנים (במקום להטיל העלות על בעלי הבית כאשר הדיירים המוגנים יחובו בהחזר חלקם) , היה ההליך מסתיים מזמן.

6. לכלל שעבודת בניה יסודית תבוצע על ידי בעל הבית, יש חריג, הקבוע בסע' 70 לחוק. כאשר מדובר בעבודה הדרושה למניעת סכנת חיים, ובעל הבית אינו מקיים חובתו ואינו מבצע התיקון– רשאי הדייר המוגן לבצע העבודה. וביה"ד רשאי במקרה שכזה לחייב את בעל הבית בהשבת חלקו לדייר המוגן (היינו היפוך הסדר).

7. אמנם לאור ההסדר לפיו פינו הדיירים המוגנים את הנכס כנגד תשלום על ידי בעלי הבית של דמי שכירות חצי שנתיים (עד תקרה מסכמת של 3200 ₪ לחודש) – לא צפויים הדיירים בפועל לסכנת חיים, שכן פינו המושכר הרעוע. אלא מה?: בעלי הבית (שכאמור לא הגיבו לבקשה) ממאנים לשאת באותו תשלום חצי שנתי בו התחייבו לשאת עד לתום עבודת השיפוץ (וכנגד הדיירים המוגנים הוגשה תביעת פינוי על ידי בעל הנכס שהשכיר להם דירה בשכירות חופשית). לטעמי אפוא, מנועים בעלי הבית מלטעון כי הדיירים המוגנים אינם מצויים בסכנת חיים. יש להשקיף על המצב משל לא הועמד דיור חלופי לדייר ים המוגנים לתקופת השיפוץ, ולפיכך זקוקים הם לנכס המוגן למגוריהם, כפי שהיה עד שפינו אותו. ואז , אין ספק שנדרשה עבודת החיזוק למניעת סכנת חיים. אני קובע אפוא כי מתקיימים תנאי סע' 70 לחוק .

8. מעבר לצורך אעיר כי אין זה הגיוני שבעל הבית המסרב לקיים החלטות שיפוטיות ולקיים חובת התיקון המוטלת עליו ממילא בדין (ואף מכוח הסכם שקיבל תוקף של החלטה), רשאי הוא להותיר הדייר המוגן נטול מגורים בשל סרבנותו. אף אלמלא המניעות הדיונית עליה עמדתי בסע' הקודם ומכוחה יש להשקיף על תנאי סע' 70 לחוק כמי שהתקיימו, היה נכון לקבוע כי משעה שניתנו לבעלי הבית כל ההזדמנויות , תחילה גררו רגליים, וכיום ממאנים הם במוצהר לתקן המושכר (ואף סידור חלוף מכוח סע' 131(7) או 131(10) לחוק אין הם מעמידים באין היתר הריסה ובניה, והכל מזה 6 שנים) – הרי ש עשוי שיש אכן לבחון בחיוב אפשר ות התיקון על ידי הדיירים המוגנים , כאשר הם שישאו בעלות בשלב ראשון, כבקשתם.

9. "עשוי" אמרתי, שכן עולה שאלה הכיצד יעמדו הדיירים המוגנים בנטל הכלכלי של התיקון (בו חב בכלל בעל הבית) , כאשר הבהרתי שהתיקון יבוצע על ידי קבלן רשום ועל פי תכניות ופיקוח בעל התפקיד שמונה מטעם ביה"ד – המהנדס מר נועם אמיר. העלויות הצפויות אינן מבוטלות ואף בדמי השכירות הצנועים כלפי בעל הדירה בו הם גרים כעת – אין הדיירים המוגנים עומדים.

השאלה אינה אקדמית כאמור, שכן חובת התיקון חלה על בעל הבית, ואם נעתיק אותה אל הדייר המוגן ולו במימון ביניים, מה יהא אם "יתקע" הפרויקט באמצע הדרך באין אפשרות להוסיף ולהשלים אותו? ימצאו עצמם הדיירים המוגנים גם עם ממון שהוציאו לחינם , וגם בלי הנכס. וימצאו עצמם בעלי הבית עם נכס שעבודות החיזוק בו לא הושלמו, ושמא טענה תהא אז בפיהם – "ניחא היו מחייבים אותנו בהשבת מחצית חלקנו בפרויקט חיזוק בו איננו מעוניינים (שכן חפצנו בהריסה והקמת מבנה חשד ובו דירה לכל אחת מארבעתנו) ; אך גם לקינו בפרויקט חיזוק, גם להשיב מחצית העלות שהוצאה על ידי הדיירים המוגנים , וגם מסתבר שעבודת החיזוק לא הושלמה על ידי האחרונים , ואפילו הנכס שנרכש על ידינו עודנו בלתי שמיש ובלתי כשיר למגורים ".

10. שאלה נוספת: מה אם בינתיים יזכו בעלי הבית בהיתר הריסה ובניה, ויגישו תביעה מחודשת לפי סע' 131(10) במסגרתה יעתרו לפינוי הדיירים המוגנים כנגד סידור חלוף שיאשר ביהמ"ש. היינו מה אם יאושר לדיירים המוגנים לבצע התיקון, ולבסוף יתברר שיזכה בעל הבית בתביעה תיאורטית לפינוי שלא הגיש עדיין כנגד חיובו בסידור חלוף (תביעה קודמת כזו נמחקה באין היתר הריסה ובניה, המהווה בכלל תנאי להליך כזה). במצב דברים זה נראה כי על בעלי ה בית יהא לשפות הדיירים המוגנים במחצית עלויות התיקון בו נשאו בפועל , ככל שמדובר במתווה תיקון שאושר, לפי התכניות של המומחה מר נועם אמיר , ולמרות שכל העלויות הוצאו לחינם. שכן לא ניתן לצפות שהדיירים המוגנים יגורו לנצח בשכירות, בשל סרבנות בעלי הבית, ובמידה ויכולים הדיירים לשאת בעלויות המימון בכוחות עצמם, בשלב זה מן הדין להתיר להם הדבר, מכוח סע' 70 לחוק בצירוף השנים שחלפו מאז נפתח ההליך שלא נוצלו על ידי בעלי הבית לקיום חובת התיקון . לטעמי, לבעלי הבית לא יכול להיות פתחון פה בענין זה, שכן אך לאור סרבנותם ניתן ההיתר לדיירים המוגנים, ולא בחלוף יום אלא בחלוף 6 שנים, לבצע התיקון בעצמם . והרי טוענים בעלי הבית עצמם שלו היתה העלות מוטלת חלק כחלק במימון ביניים על הדייר המוגן, היה התיק מסתיים ממזמן, היינו שזו הדרך הראויה לטענתם. מה להם אפוא כי ילינו , אם העלות כולה מוטלת על הדיירים המוגנים , ואף לרצו ן האחרונים, כמימון ביניים, ולאחר מכן יחובו בעלי הבית בהשבת המחצית?.

עם זאת , כפי שמלמדת המציאות בתיק זה, יש להבדיל בין חיוב פסוק, לבין כיבודו וגבייתו. כך שדרך זו אינה נטולת בעיות.

11. היות ומדובר על חובת תיקון הרובצת על בעלי הבית, הרי בטרם אורה על העתקתה אל כתפי הדיירים המוגנים, כפי בקשתם, מה שכרוך בחישוב מסלול מחדש ומתן הנחיות למומחה מר נועם אמיר, ברצוני להשתכנע לכל הפחות, כי אכן ביכולתם לגייס המימון הנדרש (שהוערך בקירוב בסכום של 820,000 ₪ - כולל שכה"ט בגין תכנון ופיקוח ). זאת בדיוק לאור הבעיות האפשריות שצוינו בשתי הפסקאות האחרונות.
בשים לב לאותן בעיות, הרי על מנת שאסטה מהחלטות עבר, אין די בהפניה על דרך הרמיזה שבבקשה האחרונה, שהמשפחה המורחבת תעזור במימון הפרויקט. נחזה שהדיירים המוגנים בכוחות עצמם, אינם מסוגלים לגייס המימון הנדרש (הרי הוגשה נגדם תביעת פינוי , באין תשלום, ביחס למושכר בו הם גרים כעת בשכירות חופשית). בהבטחת הסכום, ייחסך ולו הסיכון שצוין בס ע' 9 , שיעמיד כל בעלי הדין במצב גרוע מזה בו הם מצויים כיום.

12. יודיעו לי אפוא הדיירים המוגנים עד 6.6.19, כלום ביכולתם להפקיד 820,000 ₪ ולו בחשבון נאמנות סגור, אם לא בקופת ביה"ד, כאשר יהא עליהם לתן אסמכתא להפקדה, על מנת שתהא קופה ממנה ניתן יהא למשוך מעת לעת לפי התקדמות שלבי הבניה, ועל פי בקשת בעל התפקיד מטעם ביה" ד, מר נועם אמיר.

ניתנה היום, ז' אייר תשע"ט, 12 מאי 2019, בהעדר הצדדים.