הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 11027-02-13

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי
  2. עאדל עואד חורי
  3. רביע עואד ח'ורי
  4. ראמי עואד-חורי

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו
  2. מרסל אבו

החלטה

1. לשם הבנת הרקע שביסוד החלטה זו ולמניעת חזרות יש לעיין בהחלטות מימים 30.11.16, 10.5.18, 25.12.18 , 12.5.19 , ובפרט 22.9.19

2. לאחר עיון בתגובת ב"כ בעלי הבית, אני דוחה אותה, בכפוף לעניין אחד , שהנו פוליסת הביטוח.

3. השגותיהם של בעלי הבית נוגעים שוב ל"ריכוך" הדרישות ביחס לתכנון הראשוני וביחס לפער נטען בין ההסכם שנחתם מול הקבלן לבין יעוץ הקרקע. בענין אחרון זה יש לומר שלשם כך מונה בעל תפקיד שהקבלן אמור לעבוד לפי הנחיותיו. אם ההסכם אינו עונה על הנדרש לשיטתו (הוא עצמו הפנה אליו במכתבו מ 2.1.20) לרבות מבחינת התאמה לדו"ח יועץ הקרקע - חזקה שהיה מתריע על כך. כנ"ל אם יגרוס שהחומרים שיסופקו על ידי הדייר המוגן (ככל הנראה בעלות זולה יותר) אינם עונים על הנדרש.

4. אפנה שוב להחלטה מ 22.9.19: אזכיר בתמצית כי לבעלי הבית ניתנה הזדמנות לבצע התיקון בו הם מחויבים על פי דין ואף על פי החלטות שיפוטיות , בעצמם; כאשר ביה"ד יחלק העלויות בינם לבין הדיירים המוגנים בסופה של דרך . הם לא מעוניינים בתיקון – שום תיקון – לאור רצונם להרוס ולבנות מחדש על פי היתר , ולנקוט בהליך לפי סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר. אלא שאת הבקשה להיתר הגישו תוך שיהוי ניכר, רק 5 שנים לאחר פתיחת ההליך כאן, והיתר הריסה ובניה לא ניתן עד היום (אחרת לא נטען). אותה תביעה שהגישו לפי סע' 131(10) הנ"ל – נמחקה אפוא.

בעלי הבית עליהם מוטלת חובת התיקון כדי לתחזק המושכר באופן המאפשר לדיירים המוגנים מגורים , הציגו תחילה מצג של רצון לתקן תוך פינוי הדיירים המוגנים לצורך תיקון. ואז שינו טעמם והפרו ההסדר המוסכם שקיבל תוקף של החלטה המחייבם לשאת בדמי שכירות עד תקרה מוסכמת , ואף התנערו מפרויקט התיקון לו התחייבו.
5. קבעתי אפוא, ולא על נקלה , כי זכות התיקון הועתקה לדיירים המוגנים, וכי בעלי הבית אינם רשאים עוד להוסיף ולעכב פרויקט התיקון, כאשר נחזה שזו מטרתם. אזכיר כי הדיירים המוגנים שוהים מחוץ לנכס שנים, בשכירות שהם ממנים מכיסם באופן מלא בניגוד להסדר שקיבל תוקף של החלטה, מבלי שאיבדו זכות הדיירות המוגנת, והכל לאור התנהלות זו של בעלי הבית הממרים הח לטות שיפוטיות ואינם מקיימים חובת תיקון המוטלת עליהם ממילא מכוח הדין.

6. נניח אפוא כרגע רק לצורך הדיון, כי חששות בעלי הבית מוצדקים וכי יתברר שבפרויקט אין כדי להשיג החיזוק הנדרש לשם הסרת הסכנה ממגורים בנכס, והסרת צו הסכנה של העיריה בשימוש למגורים . ניקח תרחיש קיצוני עוד יותר, לפיו יגרם נזק נוסף למבנה והפרויקט לא יושלם. במה נגרע מצבם של בעלי הבית בפועל?: מחד בתרחיש זה, סע' 18 להחלטה מיום 22.9.19 מאזן בין השיקולים החלים בעני ין זה, והדיירים המוגנים נושאים אז בסיכון מבחינת החזר חלקם של בעלי הבית (מחצית) באופן חלקי או מלא, אם יתברר שהתיקון לא הועיל . זאת להבדיל ממצב בו כן הועיל, או היה מועיל לו הושלם, אך בעלי הבית זכו בינתיים בתביעה לפי סע' 131(10) אם ינתן היתר הריסה ובניה ואם תתקבל תביעה חוזרת כזו, ככל שתוגש בעתיד לא ידוע . מאידך, ממילא אין בעלי הבית מעוניינים בתיקון המבנה, אלא רק בהריסה ובניה. וממילא אין כיום שום ערך למבנה במצבו שכן לא ניתן לנצלו . למקרקעין עליהם הוא ניצב יש כמובן ערך כלשהו, שכן ערך שמאי של מקרקעין אינו אפס, גם לאור פוטנציאל ניצול עתידי (בין של שיפוץ המבנה הקיים כמתכונתו, בין של אפשרויות בניה עתידיות אם י ינתן היתר הריסה ובניה בו חפצים בעלי הבית). אך נכון להיום ומזה שנים, אין יכולת שימוש במקרקעין, ועליהם מבנה מגורים שאינו כשיר למגורים בשל מצבו הקונסטרוקטיבי. זה היה הטעם שהול יך הדיירים המוגנים לפנות לעיריה מתחילה, כאשר זו אכן הוציאה צו הסרת סכנה וכתב אישום בביהמ"ש לעניינים מקומיים (אולי ניתן לטפל נקודתית בסכנה על ידי אמצעים כמו גידור המבנה, אך שימוש בו למגורים במצבו – ודאי אינו מותר).

7. לא ראיתי אפוא לשעות להשגות בעלי הבית, למעט כאמור בעניין אחד והוא פוליסת הביטוח. פוליסת הביטוח של הקבלן שהוצגה הנה על שמו, תלויה בדיווח על הפרויקט ומוגבלת בסכום באופן ש נחזה שעשוי לא להספיק במקרה של נזק גוף רציני לצד ג' לרבות עובד שלא של הקבלן (עיין בסע' 11 עמ' 2 לרשימת הביטוח) . ברור לי שלא מדובר על פרויקט בניה ממסד עד טפחות אלא חיזוק, אולם יש לצרף פוליסת ביטוח אחריות שתכלול הן פרקי צד ג' והן חבות מעבידים , ולכלול בה כמבוטחים נוספים גם את בעלי הבית וגם את הדיירים המוגנים (לחלופין יש להציג פוליסות נפרדות לגורמים אלה כאשר פוליסת הקבלן תכלול פרקי חבות צד ג' וחבות מעבידים, ופוליסות יתר הצדדים אחריות צד ג'). גבולות הכיסוי לא י פחתו מ 2 מיליון ₪. במה שקשור למפקח הוא המהנדס מר נועם אמיר, יש להציג פוליסת אחריות מקצועית שתתן כיסוי.

8. לאחר השלמת האמור , ניתן יהא להורות לגזברות להעביר את הסכומים הבאים מתוך הסכום המופקד לנמענים הבאים, וזאת על פי מכתב אינג' אמיר מיום 11.12.19 שהוגש ב 12.12.19, כדי לאפשר תחילת ביצוע עבודות :

א. סכום כולל של 21,125 ₪ למומחה אינג' אמיר, למס' החשבון הנזכר בסע' 1 למכתב.

ב. סכום כולל של 5850 ₪ ליועץ הקרקע אגסי רימון הנדסת קרקע לחשבון שנזכר בסע' 2 למכתב

ג. סכום כולל של 24700 ₪ למר אלי אבו, שידאג להעברתו לקבלן כנגד חשבונית, אותה יגיש.

9. המזכירות תשלח החלטה זו לצדדים ולמומחה אינג' נועם אמיר.

ניתנה היום, כ"ו טבת תש"פ, 23 ינואר 2020, בהעדר הצדדים.