הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 11027-02-13

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי
  2. עאדל עואד חורי
  3. רביע עואד ח'ורי
  4. ראמי עואד-חורי

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו
  2. מרסל אבו

החלטה

1. על מנת שתובן החלטה זו, להבנת הרקע, ולמניעת חזרות יש לעיין בהחלטות מימים 30.11.16, 10.5.18, 25.12.18 , 12.5.19 , 24.3.19, ובפרט 22.9.19. וכן ההחלטה נוספת שניתנה ב 23.1.20.

לאור העובדה שהמעיין יתקל ממילא בחזרות בחלק מהעניינים, אין בכוונתי לחזור פעם נוספת ואסתפק בהפניה שבפסקה הקודמת.

2. עיינתי בהתייח סות בעלי הבית לגבי מתווה ההפקדה (הם מבקשים לחייב הדיירם המוגנים להפקיד 820,000 ₪, כפי אומדן הפרויקט הכולל במקור – ראה בהמשך). עיינתי גם בתגובת הדיירים המוגנים.

3. הדיירים המוגנים לא הסתפקו בתגובה (לא כל שכן שלא ראו לצמצמה לכמות העמודים עליה הוריתי), אלא בגדרה של תגובה ל התייחסות למתווה ההפקדה, "הכניסו" גם בקשה נוספת , לחזור למתווה המקורי המטיל על בעלי הבית את חובת התיקון, ולחייב האחרונים בהפקדה של כל עלות הפרויקט, 820,000 ₪ (לערך 180,000 ₪ הסכום להסרת הסכנה , והיתרה לטענתם, נוגעת להשלמת העבודות כולל תיקון ההרס שנזרע בתוך הבית. כעולה מעדות בעל התפקיד מטעם ביה"ד, אינג' אמיר (בישיבה האחרונה): לא היה שינוי באומדן העלות הכוללת שנאמדה על ידו ב 820,000 ₪; והמומחה העריך ב 180,000 ₪ אך את עלות העבודות להסרת הסכנה . איני מחווה כרגע עמדה אם כל עלות היתרה מעבר ל 180,000 ₪, מקורה בהרס שזרעו בעלי הבית בתוך המבנה, לאחר שפונה על ידי הדיירים המוגנים).

3. אתייחס ראשית לבקשת הדיירים המוגנים לחייב את בעלי הבית בהפקדת 820,000 ₪, ולהורות על השבת הסכום המופקד (180,000 ₪,) לידי הדיירים , שכן הוא אינו מצריך תגובה. דין הבקשה (הנחבאת בתגובה) להידחות, אף בלא צורך בתגובת בעלי הבית. הפעם תורו של הדייר המוגן לגלות חוסר עקביות.

4. לא ברור מה הטעם בעטיו הפנו הדיירים המוגנים באריכות לכך שחובת התיקון הנה על בעלי הבית והיה עליה להיות מושלמת תוך פרק זמן סביר. הרי הדברים נקבעו על ידי משכבר.

קבעתי יותר מפעם אחת כי בעלי הבית מפרים הפרה נמשכת מאז 2018: הן חובתם שבדין לבצע התיקון , הן הסכם שקיבל תוקף של החלטה, והן החלטות שיפוטיות שהטילו עליהם לבצע התיקון (הם התחייבו גם להשיב המצב לקדמותו – ראה מכתב בא כוחם הקודם שצורף על ידי עו"ד פייביש לתגובתו האחרונה ), ולשלם שכ"ד חצי שנתי לדיירים המוגנים שפינו הנכס לצורך תיקון, בסכום עליו הוסכם. בלית ברירה נחתמו מאז ועד היום כמה פסיקתות , למימוש תשלום בהוצאה לפועל של אותו שכ"ד חצי שנתי בו חויבו בעלי הבית . מאז 2018 ממרים הם החלטות ביה"ד, ומפרים ההסכם הדיוני שקיבל תוקף של החלטה ביחס למתווה התיקון, היות ו הודיעו שהם חוזרים בהם (משל מדובר בענין הנתון לבחירתם ולא בחובות מכוח דין, הסכם ספציפי, והחלטות שיפוטיות) , אין הם מעוניינים בתיקון אלא רק במתווה של הריסה ובניה במתווה של סע' 31(10) של חוק הגנת הדייר. דומה שנשתכח מבעלי הבית כי מדובר על תביעות הדדיות. הרי הם בעצמם הגישו התביעה לראשונה לחייב הדיירים המוגנים בפינוי הנכס, כדי לאפשר לבעלי הבית להסיר הסכנה (אותו פרויקט שאפילו אליו מתנגדים הם כעת). אלא שהדיירים המוגנים הגישו תביעה שכנגד שעניינה גם הוא בחיוב בעלי הבית בשיפוצים ותיקונים על פי פרק ה' של חוק הגנת הדייר. כך שגם לו נמחקה תביעת בעלי הבית (כבקשת הדיירים המוגנים האחרונה, שלא מובן טעמה שכן לא מתבקש בה יותר ממה שהדיירים המוגנים עצמם טוענים שיש לחייב בו את בעלי הבית) עומדת תביעת הדיירים המוגנים על רגליה שלה. הפרת בעלי הבית את חובת התיקון באה חרף המצגים שהציגו לביה"ד ולצד השני, והסכמתם לאותו מתווה תיקון ולא הרס על ידם, שקיבלה תוקף של החלטה . בינתיים ועד שיגיע חמורו של משיח, שוהים הדיירים המוגנים מזה 7 שנים מחוץ לנכס, ועוברים בין דירות שבשכירות.

5. לאחר דרך ארוכה שעברנו (עיין כאמור בהחלטות אליהן הפניתי) ניתנה החלטה מפורטת מיום 24.3.19 שהטילה על בעלי הבית להשלים התיקון , במבחן התוצאה, עד 1.10.2021. מעבר לצורך, יוער כי הדיירים המוגנים נתנו הסכמתם שתינתן החלטה זו, למרות שהובהר מראש הלו"ז שבכוונתי להקציב למימושה (החלטה מ 20.2.19, תגובת הדיירים המוגנים מ 4.3.19).

6. אלא שאז חזרו בהם הדיירים המוגנים וביקשו , בעקבות פגישה עם בעל התפקיד, בה ביקשו כנראה לברר אפשרות לתיקון מצומצם שרק יסיר הסכנה, שתינתן להם עצמם האפשרות לבצע עבודת התיקון. בהחלטה מ 12.5.19, לאור הנתונים שפורטו בה, הכרתי בזכותם המשפטית העקרונית לבצע התיקון (שאכן ניתנת לדייר המוגן כאמצעי להתגבר על סרבנות בעל הבית הממאן לקיים חובות יו שבדין לביצוע תיקון , לרבות תיקונים יסודיים. גם בכך מתפרצת התגובה האחרונה של הדיירים המוגנים לדלת פתוחה, שכן אישרתי כבר הטענה לגופה בהחלטות עבר).

עם זאת הזכות העקרונית שניתנה לדיירים המוגנים לבצע התיקון ניתנה בכפוף להבהרות כיצד בכוונתם לעמוד בעלות, שנאמדה על ידי אינג' אמיר ב 820,000 ₪ (אותה עת לא היה לי נהיר שהכוונה לתיקון במתכונת המצומצמת שלעיל) . לאחר החלטה זו ניתנה תגובת הדיירים המוגנים ובהחלטות נוספות, לאחר שהובהר כי מדובר בעבודה מצומצמת ביחס למתווה המקורי, ביקשתי לקבל העלות הכוללת למתווה התיקון המצומצם. בהתייחסות הדייר המוגן עוד מיום 23.5.19 צוין אכן שמדובר רק על הסרת הסכנה (חיזוק יסודות המבנה) וקימום קירות הפנים . לאחר מס' הודעות, נתן המומחה (בהודעה שהוגשה ב 30.7.19) ריכוז העלות הכוללת. מדובר על 177,571 כולל מע"מ (במעוגל, 180,000 ₪).

באותה הודעה ובהודעה מיום 11.7.19 אישר גם אינג' אמיר שמדובר רק עבודות המינימום הדרושות להסרת הסכנה, וכן בנית מחיצות במקום קירות פנים שנהרסו בזמנו על ידי בעלי הבית, ואינסטלציה "שחורה" (במקום עלות הקימום והשיפוץ הכוללת בפרויקט, שנאמדה כזכור על ידו ב 820,000 ₪ כולל מע"מ, לאחר כל הגמרים).

7. הופנו גם שאלות אל אינג' אמיר בישיבת 9.6.20: גם מדבריו באותה ישיבה, הסכום של 180,000 ₪ מתייחס אך להסרת צו הסכנה על ידי טיפול בשלד, בלי גמרים, בלי ריצוף, עבודת חשמל וכיוצ"ב. עבודה זו לדבריו ניתן לבצע בזריזות במהלך כמה שבועות. ואכן, עוד בהודעתו 30.7.19 אמד משך עבודה במתכונת המצומצמת שלעיל בחודשיים.

8. בהחלטה מיום 22.9.19 אישרתי המתווה המצומצם, של תיקון שבעלותו ישאו בשלב ראשון הדיירים המוגנים. בשונה מטענות בעלי הבית, ברור היה כי הייתי מודע למהות המתווה המצומצם, שהנו שונה מפרויקט הקימום הכולל, והעלות בהתאם. ראה סע' 7 לאותה החלטה. ראה גם סע' 18 להחלטה הנ"ל, וסע' 6 להחלטה מ 23.1.20 בהם התייחסתי גם לסיכונים מסוימים שנוטלים על עצמם הדיירים המוגנים בקידום פרויקט במתכונת המצומצמת. יחד עם זאת, לאור כל שפורט בהחלטה, (וכאמור אין בכוונתי לחזור), לא ראיתי למנוע מהם את הזכות לנסות ולתקן בעלות המצומצמת, ובמתכונת המצומצמת שנועדה אך להסיר הסכנה.
החלטות המשך נוספות נגעו להפקדה של העלות בסך 180,000 ₪ (כדי לוודא שהפרויקט ולו במתכונת המצומצמת לא "יתקע" באין מקור תקציבי), והנפקת פוליסה שתבטח הסיכונים.

9. המשך הדרך היה שהדיירים המוגנים הפקידו הסך של 180,000 ₪, דאגו להנפקת פוליסת ביטוח, ובהחלטה מיום 23.2.20 הוריתי על שחרור סכומים חלקיים (חוב לאינג' אמיר, תשלום ליועץ הקרקע, ותשלום שיועבר לדייר המוגן שידאג לתשלום לקבלן הביצוע).

אלא שאז דווח על ידי הדיירים המוגנים שהקבלן "הוברח" באיומים מן האתר על ידי בעלי הבית או מי מטעמם , מה שהוכחש בתורו על ידי האחרונים – אך אין חולק כי הקבלן שנבחר אינו נכון עוד לבצע העבודה. הדבר היה מושא לבקשה לצו מניעה שימנע מבעלי הבית גישה לאתר או קשר עם הקבלנים. בישיבת 9.6.20 הגיעו הצדדים למתווה של צו מניעה בנוסח מוסכם.

אינג' אמיר נתן הודעה בדבר שלושה קבלנים רשומים חלופיים שאיתר, המוכנים לבצע העבודה והמליץ על ההצעה הזולה.

10. ב"כ בעלי הבית מבקשים לחזור למתווה המקורי ולחייב הדיירים המוגנים בהפקדת מלוא הסכום של 820,000 ₪ להשלמת הפרויקט הכולל. אני דוחה בקשתם ומדובר על מחזור טענות שכל תכליתם להוסיף ולעכב הפרויקט. כאמור, עת אושר מתווה ההפקדה של 180,000 ₪ כבר הייתי מודע למתכונת המצומצמת של הפרויקט שעניינו רק בצו הסרת הסכנה, וקימום מחיצות פנימיות. זו עבודת בניה יסודית שבודאי מוטלת מכוח הדין , שלא לדבר על ההסכם וההחלטות שניתנו, על בעל הבית. העתקתה אל הדיירים המוגנים נעשתה לבקשתם שלהם, כפי שאכן מאפשר הדין.

בעלי הבית אינן מעוניינים בפרויקט בשום מתכונת, לא זולה ולא יקרה. אלא שמזה 7 שנים גררו רגליהם והשהו ההליך בכל דרך אפשרית (זאת מבלי לקבוע מסמרות בטענות לגביהם לא נקבע ממצא , בדבר איומים על הקבלן והברחתו מן האתר). כאשר מדובר בפרויקט יקר – טענתם שאין כדאיות כל כלית. כאשר מדובר בהסרת הסכנה בלבד, מה שהנו ממילא חובתם שלהם במקור, מדובר לטענתם על בניה זולה שלא תבטיח השלמת הפרויקט, ואין לאשרה. הם עצמם אינם נכונים לממש התיקון לו התחייבו, למרות שהיו להם שנים ארוכות לעשות כן עד שאישרתי בקשת הדיירים המוגנים לאפשר להם לתקן במתכונת המצומצמת של הסרת הסכנה. וכאשר מוטלת העלות זולה או יקרה על הדייר המוגן הנושא בה בשלב ראשון לבקשתו שלו – גם אז לא טוב הדבר. לטענתם קיבלו סוף סוף ההיתר המיוח ל להריסה ובניה. אלא שלאור ההתנהלות עד כה לא אוסיף ואמתין .

לאחרונה אף הציג הדייר המוגן מסמך לפיו מדובר בנכס לשימור שממילא אינו בר הריסה לטענתו. גם בלי אותו מסמך לא היה מקום להוסיף ולעכב ההליך כאן. אם בשלו התנאים להגשת התביעה מחדש לפי סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר, ואם תוגש, ואם תתקבל ותינתן שם החלטה המאשרת מתווה של הריסה תוך המצאת דיור חלוף לדיירים המוגנים, הרי כבר התייחסתי לנושא בסע' 18 של ההחלטה מ 22.9.19. אך בעלי הבית איבדו משכבר כל זכות דיונית לכך שההליך יעוכב בהמתנה להיתר הריסה ובניה והכרעה בתביעה לפי סע' 131(10).

11. אין גם מקום לקבל בקשת הדיירים המוגנים לחייב בעלי הבית בהפקדה של 820,000 ₪ , ושחרור הכספים המופקדים בחזרה לידי הדיירים המוגנים, לשם הבטחת ביצוע פרויקט השיקום בשלימותו. מה שמבוקש למעשה הנו לחזור לאחור , ולשוב ולהטיל חובת התיקון על בעלי הבית, תוך חיובם בהפקדה כאמור.

אך זה הרי מה שנקבע לכל אורך הדרך, עד שבסופו של יום חויבו בעלי הבית בתיקון הכולל במבחן התוצאה , ואף בהסכמת הדיירים המוגנים. חיוב כזה, הנו לכאורה וברמה העקרונית בר אכיפה במסגרת פקודת בזיון בית המשפט, שכן הנו חיוב בפעולה, לא חיוב כספי (גם אם הנו כרוך מטבעו בעלות כספית).

הדיירים המוגנים הם אלו ששינו אז טעמם וביקשו לבצע בעצמם ועל חשבונם בשלב ראשון, פרויקט מצומצם של הסרת הסכנה.

אם אין בכוונת הדיירים המוגנים להשלים הפרויקט המצומצם להסרת הסכנה, הרי לא אתפוס אותם על הסכמתם (בעלי הבית ממילא מתנגדים לדבר), למרות שהסכום הופקד. אשוב ואזכיר כי חובת התיקון הנה על בעלי הבית ואך בנסיבות החריגות שפורטו (עין בהחלטה מ 22.9.19) , ולבקשת הדיירים המוגנים עצמם, הותר להם לבצע עבודת הסרת הסכנה, בשלב ראשון על חשבונם , כאשר אכן שאלה היא מה יהא בהמשך, אך מבוקשתם ניתן להם, ואין לכחד כי ממילא כל תיקון ראשיתו חייבת אכן להיות בהסרת הסכנה וחיזוק היסודות . יהי הנושא בתיקון ובעלות בשלב הראשון אשר יהי, ויהי הפרויקט מצומצם או מורחב, בסופו של יום כפופה העלות להתחשבנות , כאשר על שני הצדדים לחלוק בה. גם ענין זה הובהר יותר מפעם אחת בהחלטות עבר.

אין טעם גם למנות כונס שיוציא לפועל פרויקט התיקון , וגם ענין זה הובהר בהחלטת עבר. בסופו של יום הבעיה היא גיוס העלות לפרויקט הכולל. בעלי הבית ממאנים כאמור לקיים החלטות ו שבים ומודיעים כי אינם נכונים לשאת בכל עלות של תיקון זולה או יקרה. מה טעם אפוא יש בהנחיה ריקה מתוכן להורות על חיובם בהפקדה בסך של 820,000 ₪? היא לא תקוים. ומה השלב הבא?

גם פתרון של חיוב בעלי הבית להפקיד בנאמנות לחשבון ב"כ הדיירים המוגנים אינו מעשי. ייאמר כי פתרון מעין זה לא התבקש כלל, אך ראיתי להתייחס על מנת להסיר ספק. ראשית מתעו ררת בעיה בדין שכן ביה"ד רשאי לחייב בעל בית או דייר מוגן בחיובים כספיים הנוגעים לתיקון הנכס (בין להטיל העלות בשלב ראשון כמימון ביניים על צד אחד, בין על שניהם, ובין להורות לצד להשיב סכומים לצד שנשא בפועל בעלות (סע' 67-68 של חוק הגנת הדייר). אך חוק הגנת הדייר לא מקים מנגנון המטיל חובת התיקון על צד אחד (בעל הבית) , ומחייב אותו בתשלום העלות לצד האחר עוד בטרם התיקון, על מנת שהצד האחר יממש אותו וישמש כצינור להעברת כספים בהמשך . ויש להבטיח עלות הפרויקט. איש מן הצדדים לא ירוויח ממצב בו יוצאו עלויות והפרויקט לא יושלם בשל היעדר משאבים להשלמתו. החיוב האפשרי שבפרק ה' של חוק הגנת הדייר הוא להטיל על צד או שניהם לשאת בעלות על ידי תשלום לבעלי המקצוע (או לבעל תפקיד שמינה ביה"ד); או להחייב צד להשיב לצד השני של חלק מן הסכומים שהוטלו עליו לצורך תיקון והוא נשא בהם, כדי להביא בסופו של יום לחלוקת העלות על פי דין כפי חלקו של כל צד . הבעיה השנייה מעשית: גם לו ניתן הדבר, אמנם לא ניתן לאכוף החיוב במסגרת פקודת בזיון ביהמ"ש בהיותו חיוב כספי בר גביה בהוצאה לפועל (יש להבדיל בין האפשרות להידרש להליכים לבין האפקטיביות שלהם) . אלא שגם זה נחזה פתרון שרק יאריך הדרך שמילא אינה קצרה , כאשר גם אחרי שכ"ד חצי שנתי בסכומים לא גבוהים, נדרשים הדיירים המוגנים לרדוף במסגרת ההוצאה לפועל. לא ברור כמה שנים יקבע עד שייגבו בגדרם של הליכי הוצל"פ, אם בכלל, סכומים שיצטברו כדי 820,000 ₪.

12. אני דוחה אפוא בקשת בעלי הבית לחייב הדיירים המוגנים בהפקדה נוספת שתשלים ל 820,000 ₪. אני דוחה מטעמים מעשיים גם הבקשה הנגדית לחייב בעלי הבית בהפקדה. ישיבו לי הדיירים המוגנים האם ברצונם להמשיך במתווה הסרת הסכנה, שאז אאשר לאינג' אמיר להמשיך במלאכה מול הקבלן עליו המליץ, או שעלי לשוב על ההחלטה מיום 24.3.19 המטילה חובת התיקון במבחן התוצאה על בעלי הבית.

ככל שלא אקבל הודעה אחרת עד 20.9.20 , אסיק כי אין בכוונת הדיירים המוגנים להמשיך בפרויקט הסרת הסכנה. היות וממילא חובת התיקון על בעל הבית , ודאי של עבודת בניה יסודית הכרוכה בהסרת הסכנה , והדייר המוגן אך רשאי לבקשתו ועל פי היתר ביה"ד, ולא חייב, לבצע התיקון (לו מתנגדים כאמור ממילא בעלי הבית אף במתכונת המצומצמת), הרי שבמצב דברים זה, אשוב ואעתיק חובת התיקון אל כתפי בעלי הבית במבחן התוצאה, על פי ההחלטה מ 24.3.19, ואורה על השבת יתרת הסכומים שהופקדו לדיירים המוגנים.

ניתנה היום, י"ב אלול תש"פ, 01 ספטמבר 2020, בהעדר הצדדים.