הדפסה

בית דין לשכירות בחיפה ש 11027-02-13

לפני כבוד השופט יואב פרידמן
התובעים/הנתבעים שכנגד

  1. עאמר עואד חורי
  2. עאדל עואד חורי
  3. רביע עואד ח'ורי
  4. ראמי עואד-חורי

נגד

הנתבעים/התובעים שכנגד

  1. אליהו אבו
  2. מרסל אבו

פסק דין

רקע

1. מדובר בתביעות הדדיות לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, בין בעלי בית ודיירים מוגנים, על רקע פרויקט בניה יסודית לשיפוץ הנכס המוגן בו התגוררו הדיירים.

2. התיק ותיק וגדוש החלטות, חלקן בעניינים שאילצוני לחזור יותר מפעם אחת על קביעות שכבר ניתנו, לאור התנהלות בעלי הדין או מי מהם, שכללה גם שנוי עמדות משני העברים, בשלבים שונים של חיי התיק .

3. להבנת הרקע להחלטה זו וגלגולי התובענה, כמו גם הטעמים להימשכותה (שהיו אמפיריים ולא משפטיים), אפנה המעיין להחלטות מימים 30.11.16, 10.5.1 8, 25.12.18 , 12.5.19 , 24.3.19 , 22.9.19, 23.1.20 , ו 1.9.20. ניסיונות למצוא פתרון כספי מוסכם שייתר הליך משפטי שעניינו בפקוח על פרויקט שיפוץ בהיקף ניכר – לא צלחו.

4. תביעתם של הדיירים המוגנים היתה לחייב את בעלי הבית לבצע התיקון . תביעתם הנגדית של בעלי הבית היתה לפינוי (זמני) של הדיירים המוגנים על מנת לאפשר אותו תיקון והסרת צו הסכנה שהוציאה העיריה למבנה . שכן הדיירים חפצו בתיקון אך לא להתפנות במהלכו. אלא שמדובר בנכס שמצבו אכן לא אפשר המשך מגורים בבטחה בלא שיתוקן, והדיירים המוגנים הם שפנו לראשונה לעיריה על מנת להוציא צו הסרת הסכנה – שאכן הוצא.

5. תביעתם של בעלי הבית התייתרה משכבר, לאחר שהם עצמם מ יאנו להמשיך במתווה התיקון בגדרו של ההסדר שקיבל תוקף של החלטה וחייב אותם בתיקון , והודיעו חד צדדית כי לא יקימו המתווה, לאחר שנודעה להם עלות הפרויקט הראלית. בהתאמה, בשלב מסוים , החל משנת 2018, חדלו גם לשלם לדיירים המוגנים סכום חודשי בסך 3200 ₪ (מדי חצי שנה).
גם סכום זה נזכר במסגרת אותו הסדר דיוני מוסכם שקבל תוקף של החלטה. הוסכם שעל בעלי הבית לשאת בו עד לגמר הפרויקט וחזרת הדיירים המוגנים. סכום זה נועד לאפשר לדיירים המוגנים דיור בשכירות עד לתום הפרויקט. הדיירים אכן גרים בשכירות מחוץ לנכס מאז סוף 2014 או תחילת 2015 . בכך הפרו בעלי הבית הן ההסדר והן החלטות שיפוטיות (ואף חובתם שבדין, שכן גם בלא הסדר והחלטה שיפוטית, חובתו של בעל הבית לדאוג לתיקון שעניינו בעבודת בניה יסודית, דו גמת התיקון בענייננו , שענייננו תיקון קונסטרוקטיבי). מאותו שלב בו הפסיקו בעלי הבית לשלם לדיירים המוגנים אותם דמי שכירות חודשיים מוסכמים , נחתמו כמה פסיקתות , כדי לאפשר לדיירים המוגנים לגבות הסכום מבעלי ריבם בהוצאה לפועל.

6. בתחילת הדרך הגישו הצדדים חוו"ד נוגדות לעניין העלויות, ואף מונה מומחה מטעם ביה"ד להערכת עלויות. תפקידו היה סברתי ולא ביצועי. בהמשך הדרך מונה מומחה נוסף , אינג' אמיר, לא לשם מתן חוו"ד, אלא כבר כבעל תפקיד. תפקידו היה לתכנן ולהוציא לפועל התיקון, באמצעות קבלני ביצוע, ותחת פיקוחו. לאור חוסר שיתוף הפעולה של בעלי הבית לא התממש הפרויקט. בשלב מסוים אפוא, הטלתי על בעלי הבית לבצע התיקון במבחן התוצאה על פי אישור של בעל התפקיד שמונה שינתן בסוף הדרך, שהתיקון עונה על הנדרש לפי תכניותיו. זה חיוב שהיה יכול להיות בר אכיפה לפי פקודת בזיון ביהמ"ש. הקצבתי להשלמת הפרויקט שנתיים.

7. אלא שלאחר מכן חזרו בהם הדיירים המוגנים וביקשו שאתיר להם לבצע התיקון בעצמם ועל חשבונם (ואכן אשרתי להם בהמשך לתקן במתווה מצומצם, בעלות מקורבת של 180,000 ₪, שיאפשר חיזוק יסודות כך שתוסר הסכנה. השלמת הפרויקט עצמו ממסד עד טפחות , היתה אמורה להיות בעלות של כ 820,000 ₪, להערכת בעל התפקיד שמונה, אינג' אמיר . הפניתי הצדדים לבעייתיות במתווה של התיקון בהיקף המצומצם הנ"ל, אף אם יש בכוחו להסיר הסכנה או למנוע הטלת צו הסרת סכנה מחודש, שכן אין בו הרי כדי להשלים הפרויקט. עוד יוער כי אף הפניתי הצדדים לאורך חיי ההליך לסע' 131(10) של חוק הגנת הדייר הידוע ממילא; אולם יש גבול כמה אמורים הדיירים המוגנים להמתין עד שיושג היתר בניה והריסה , ויושג מתווה של דיור חלוף במסגרת תביע ת פינוי מכוחו של הסעיף הנ"ל; תביעה כזו אף אינה בסמכותו של ביה"ד לשכירות).

בהמשך טענו הדיירים המוגנים כי בעלי הבית או מי מטעמם הבריחו באיומים קבלן שמונה על ידי בעל התפקיד, לבצוע התיקון במתווה המצומצם (לא נקבע ממצא עובדתי בטענות אלה, היות והבקשה שהגישו הדיירים המוגנים לא היתה לפי פקודת בזיון בית המשפט אלא לצו מניעה, והצדדים הגיעו בהסכמה לצו מניעה הדדי להרחקה מן הנכס שייתר הכר עה. המעט שניתן לומר הנו שהקבלן שנבחר אכן זנח הפרויקט, ונטש האתר).

8. אלא שגם תביעתם של הדיירים המוגנים, שעניינה באכיפת התיקון, בין במתווה מורחב בין במתווה מצומצם, התייתרה לאחרונה. זאת משעה שלאחר שנים ארוכות קבלו בעלי הבית ההיתר הנכסף בו חפצו, להריסה ובניה (כוונתם משכבר, הייתה להרוס הבית כולו ולהקים במקומו בנין דירות חדש). לפיכך הגישו תביעת פינוי כנגד הדיירים המוגנים, מכוח סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר (במסגרתה מחויב בעל הבית להעמיד סידור חלוף לדייר המוגן, כפי שיאשר ביהמ"ש). תביעה זו נדונה בבית משפט זה, כתביעה נפרדת (בעבר נמחקה תביעה נוספת שהגישו בעלי הבית לפי סע' 131(10), לאור היותה מוקדמת, שכן לא קיבלו הם עדיין באותו שלב היתר הריסה ובניה). לאחר שיקול נוסף ולאור התפתחות זו של קבלת היתר הריסה ובניה , והגשת תביעת בעלי הבית לפי סע' 131(10) שסידור חלוף בצידה, חזרו בהם הדיירים המוגנים מכוונתם לבצע הפרויקט במתכונת החלקית שאושרה להם , וביקשו שיושב להם יתרה מסך של 180,000 ₪ שהפקידו, לשם ביצוע הפרויקט, שעה שהבינו כי לא יצא לפועל. ראה הודעת בא כוחם מיום 6.1.21.

בעלי הבית מצדם , הודיעו ביום 13.12.20 , כי מעתה יפעלו לפי ההסדר וישלמו לדיירים המוגנים דמי השכירות המוסכמים מדי חצי שנה, עד להשגת הבנות לגבי הסידור החלוף ולחלופין הכרעת ביהמ"ש בתביעה לפי סע' 131(10) ביחס לסידור החלוף.

9. עם ייתור הסעדים והתביעות משני העברים, היינו זניחת הפרויקט והתביעות ההדדיות לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר, יש לדחות התביעות ההדדיות כאן , ומה שנותר לדון בו הנו חלוקת ההוצאות בהן נשאו הצדדים משני העברים בגדרו של קידום הפרויקט (אף שלא הבשיל), והוצאות המשפט. בכך עוסקת החלטה זו, שתהווה פסק הדין בשתי התביעות. לפיכך, בהחלטה נוספת מ 7.1.2021, הוריתי לצדדים להגיש בצורה מרוכזת ריכוז של הסכומים בהם נשא כל אחד מהם מתחילת הליך. עוד יוער כי הדיירים המוגנים הפקידו בזמנו סך שנועד להבטיח קיום הפרויקט במתווה המצומצם שאושר, ואותו חלק שנותר מובטח לאחר שחלק מההוצאות כבר הוצאו (ושולמו מן הסכום המופקד) – הושב להם. הצדדים סיכמו בעל פה בישיבה האחרונה.

10. אפנה כאמור המעיין להחלטות שנזכרו בסע' 3 להחלטה זו. לאור העובדה שהמעיין יתקל ממילא בחזרות בחלק מאותן החלטות, אין בכוונתי לחזור פעם נוספת , מעבר לרקע זה שציינתי .

הכרעה

11. התנהלות בעלי הבית בהליך הייתה בוטה, כאשר דרסו הם בריש גלי החלטות שיפוטיות והפרו הסדר מוסכם שקיבל תוקף של החלטה.
כזכור, לאותו הסדר הגיעו כאשר עמדה חרב ההליך הפלילי על צווארם בביהמ"ש לעניינים מקומיים, בגדרו של צו הסרת הסכנה, שהיה להם אינטרס מובהק להסיר. בהמשך גררו רגליהם ומיאנו לקיים התיקון לו התחייבו, כדי למשוך ההליך עד שיזכו להיתר המיוחל.

איני קובע מסמרות בשאלה כלום זו היתה כוונתם הסמויה עוד מתחילת הדרך או שאכן נמלכו בהם, משעה שעמדו על עלות הפרויקט המקורבת . אולם בשתי החלופות מחויבים היו על פי דין באותו הסדר לו נתנו הסכמתם , ושנועד לאפשר פינוי הדיירים ותיקון הנכס. זאת ועוד בהמשך הדרך בוצעה על ידם הריסה מיותרת בתוככי הנכס, שנחזה כי נועדה "לקבע עובדות" ולמנוע "סיכון" של חזרת הדיירים המוגנים. אותה הריסה והיותה מיותרת עלתה מבין השיטין של חווה"ד של אינג' המר (המומחה הראשון שמונה). וגם זאת נעשה תוך הפרת החלטות שיפוטיות שאישרו הפינוי של הדיירים המוגנים במתווה של תיקון ולא הריסה. אמנם משעה שהתייתר הפרויקט אין כבר משמעות לאותה הריסה שאחרת היתה עשויה להיות מושא להתחשבנות בין הצדדים לו קוים הפרויקט (במסגרת קיזוז מחלקם של הדיירים המוגנים, שהיה עליהם להשיב לבעלי הדין בגין עלות הפרויקט, לו קוים על ידי האחרונים); אולם צוינו הדברים לשלימות התמונה.

12. מאידך, גם בהינתן התנהלות קלוקלת וכוחנית זו, אין להתעלם מכמה נתונים נוספים במצטבר:

א. תכליתן של ההוצאות הנפסקות ביחסים שבין בעלי הדין - אינה עונשית. יכולה ערכאה שיפוטית להטיל הוצאות גם לאוצר המדינה , על צד שהאריך הדרך.

ב. פינויים של הדיירים המוגנים מן הנכס היה מחויב בכל מקרה. מדובר בנכס שהדיירים המוגנים עצמם פנו לעיריה שתוציא לגביו צו הסרת סכנה, כדי לאלץ בעלי הבית לתקנו. זה למעשה מה שעמד ביסוד התביעות ההדדיות במקור. המשך המגורים בנכס במצבו – היה מסוכן. יש נכסים שונים לגביהם מוציאה העיריה צו הסרת סכנה, ולא לגבי כולם ניתן לקבוע שהמשך מגורים בנכס הנו מסוכן. לא כך בענייננו, כאשר מדובר בבעייה קונסטרוקטיבית ממשית. ובעלי הבית רכשו הנכס כנכס ישן מבעל בית קודם. אין הם אחראים למצבו הקונסטרוקטיבי הרעוע (זה פשוט נתון שהיו חייבים להיות ערים לו ולנגזר ממנו עת רכשו הנכס, מבחינת חובותיהם כלפי הדיירים המוגנים, וחזקה שמצב הבית הלא שפיר מצא ביטויו בעלות הרכישה ).

ג. בשים לב להיקף התיקון ומהותו, מדובר בתיקון שבעל הבית החב בעשייתו הנו כאמור ממן עבודת בניה יסודית. בכל מקרה, וביחס לכל תיקון בו חב בעל הבית, המשטר הקבוע בסע' 68 של חוק הגנת הדייר קובע כי הצדדים אמורים לשאת בעלות התיקון בחלקים שווים. בשלב ראשון מוסמך ביה"ד להטיל עלות התיקון על בעל הבית ולהורות לדייר המוגן להחזיר לבעל הבית הוצאות התיקון לשיעורין (סע' 67 של חוק הגנת הדייר).
מוסמך הוא כמובן גם להורות ששני הצדדים יישאו בעלויות בחלקים שווים כבר במקור. במקרה דנן הוחלט (וההחלטה הופרה) שבעלי הבית יישאו בעלות התיקון, והדיירים המוגנים ישיבו להם חלקם.

להבדיל, וכפי שציין ב"כ בעלי הבית בסיכומיו, התשלום החודשי בסך 3200 ₪ עד לסיום הפרויקט, לא נפסק כחלק מן הדין ; אלא כחלק מהסדר דיוני עליו סוכם בישיבה הראשונה, בתחילת ההליך, וקיבל תוקף של החלטה. לפי אותו הסדר יישאו בעלי הבית בסכום מוסכם של 3200 ₪ לחודש שנועד לאפשר לדיירים לממן שכירות (חופשית), עד לסיום הפרויקט.

לפיכך וכפי שציין ב"כ בעלי הבית בסיכומיו, אין בעלי הבית דורשים שתושב להם מחצית מעלות זו. ועל פי הודעת בעלי הבית מ 13.12.20 יוסיפו לשלמה עד להכרעה בתביעה לפי סע' 131(10) של חוק הגנת הדייר, בעניין הסידור החלוף. הסכמה זו אמנם מתבקשת ואף מחויבת מכוח ההחלטות בהליך זה. שכן בעלי הבית חויבו בתשלום אותו סך לחודש למשך חיי הפרויקט עד לסיומו על ידם באופן שיאפשר חזרת הדיירים המוגנים, והפרויקט לא הושלם סרבנותם של בעלי הבית, כאשר התביעה שהגישו לפי סע' 131(10) מתחלפת למעשה ההליך כאן. אולם מ חויבת או לא, עדיין זו הטבה ניכרת לה זכו הדיירים המוגנים על חשבון בעל הבית, מכוח אותו הסדר. שכן במצב הדברים הרגיל, ואלמלא אותו הסדר שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית , אותה עלות חודשית נועדה לקיים הפרויקט , שכן לא ניתן היה לקיימו כשהדיירים בתוך הנכס. כלומר מדובר בחלק מעלות הפרויקט. וכזכור לפי סע' 68 חב הדייר המוגן לשאת במחצית מעלות התיקון בו חב בעל הבית. במצב הדברים הרגיל אפוא, אלמלא אותו הסדר שהושג, היו הדיירים המוגנים חבים בהשבה של מחצית מאותו סכום מצטבר של 3200 ₪ לחודש (או חייבים היו לממן מחצית מדמי השכירות מכיסם , כאשר בעלי ריבם יחובו במחצית השנייה).

ד. (1) בסופו של יום, וכפי שהודו בעלי הבית, מטרתם הייתה להרוס הבניין ולהקים במקומו בנין דירות חדש, ובו דירה לכל אחד מארבעת האחים. בעניין זה בפני עצמו אין פסול , ולשם כך נועד סע' 131(10) שאזכרתי. אלא ש לשם כך נזקקו הם להיתר בניה והריסה, אותו השיגו רק בחלוף שנים ארוכות מסיבות שלא התבארו, אולם אינן מעניינם של הדיירים המוגנים. ניתן היה לעכב ההליך כאן לפרק זמן סביר , לו פעלו בעלי הבית בזריזות להשגת היתר הריסה ובניה ולאחר מכן היו מגישים בזריזות תביעה לפי סע' 131(10), שאין לה קיום בלי היתר שכזה, ומכוחה של תביעה כזו חבים הם בסידור חלוף. אולם ודאי שלא ניתן היה מקום להורות על עיכוב ההליך כאן למשך שנים או פרק זמן לא מוגבל , כאשר אותו היתר – הושג כאמור אך לאחרונה, ולאורך הדרך לא היה צפי אימתי ינתן, אם בכלל. והדיירים המוגנים שוהים מחוץ לנכס מסוף 2014 או תחילת 2015 .

(2) אולם נניח תרחיש חלופי אליו חתרו הדיירים המוגנים : שבעלי הבית היו עומדים בחובתם על פי דין ועל פי ההסדר שקיבל תוקף של החלטה שיפוטית, ומשלימים הפרויקט כולו בעלות של 820,000 ₪, (כעלות המוערכת על ידי אינג' אמיר), כאשר הסכום כולו – הוצא מכיסם (איני טוען שהדיירים המוגנים חפצו שיוצא סכום כזה, אך חפצו הם לחייב את בעלי הבית בתיקון ושהתיקון יושלם במימון האחרונים, ומ ה לעשות שזו היתה העלות המקורבת הנדרשת) . בתרחיש חלופי זה, לו התממש, היו הדיירים המוגנים מוצאים עצמם עם חוב של 410,000 ₪ כלפי בעלי הבית , שגם אם הייתי מחליט על תשלומו לשיעורין, לא היה מדובר בתשלום של כמה מאות או אף כמה אלפי ₪ לחודש, בפריסה לעשרות או מאות תשלומים. הרי לא מדובר על חייב מוגבל או תיק פש"ר. כפי שנזכר בהחלטות שנתתי, גם לבעלי הבית יש זכויות . ואין בעלי הבית משולים למשרד השיכון ביחסיו כלפי הזכאים לסיוע על חשבון המדינה. חוק הגנת הדייר מקים מערך של זכויות וחובות לבעל הבית אך גם לדייר המוגן, ביחסיהם ההדדיים. אחת מהחובות המוטלות על שני הצדדים הנה לחלוק בעלות תיקון בו חב בעל הבית, מכוח סע' 68 של חוק הגנת הדייר, בחלקים שווים.

(3) אם הוחלט שבעלי הבית הם שישאו בעלות הפרויקט כולו בשלב ראשון, מבלי לחייב הדיירים המוגנים לשאת בחלקם עוד במקור (אלא שישיבו חלקם , כפי שייקבע , בסוף הפרויקט) ; ועוד פרויקט בו לא חפצו בעלי הבית כלל (שכן רצונם היה להרוס הבנין ולבנות במקומו בנין דירות חדש) ; כש בעלי הבית עוד נושאים באופן בלעדי בעלות דמי השכירות לכל אורך חיי הפרויקט: הרי האידך גיסא הנו שעם תום הפרויקט אכן היו הדייר ים המוגנים חייבים להשיב לבעלי הבית חלקם , בו הם חבים על פי דין . הרי בעלי הבית לקו במימון פרויקט יקר ולא כדאי, בו לא חפצו.

(4) אותו חוב צפוי של הדיירים המוגנים כלפי בעלי הבית בסופו של הליך, חוב של מאות אלפי ₪, דינו היה כדמי שכירות שלא שולמו, לענין תביעת פינוי מחמת אי תשלום דמי שכירות ( מכוח צירוף סעיפים 67 ו 131(1) של חוק הגנת הדייר).

(5) במצב דברים זה היו מוצאים עצמם הדיירים המוגנים לא רק עם חוב של כארבע מאות אלף ₪ (בקיזוז עלות תיקון ההרס הלא מוצדק שבצעו בעלי הבית בתוך המבנה), אלא עם סיכון ממשי לאובדן מעמדם כדיירם מוגנים . הרי מדובר במי שלאורך הדרך טענו כי הם מתקשים לעמוד בדמי שכירות, והוגשה נגדם תביעת פינוי, משעה שבעלי הבית חדלו לשלם דמי השכירות החודשיים להם התחייבו , בסך 3200 ₪. לא ברור כיצד היו הדיירים המוגנים עומדים בתשלום חוב של מאות אלפי ₪ כלפי בעלי הבית גם לו (נניח , לצורך הדוגמא), היה נפרס החוב לשיעורין ל 20 תשלומים. ובמצב דברים זה היו צפויים לסיכון של חוב כספי בן מאות אלפי ₪ יחד עם אובדן הסטטוס המשפטי של דיירות מוגנת, לו התקבלה תביעת פינוי : שכן אותו חוב דינו היה כדין דמי שכירות שלא שולמו.

לא ניתן היה להיוושע גם מסעד מן הצדק. שהרי סעד מן הצדק, מקום שנמצא שיש לתתו, יי נתן בכפוף לכך שנרפאה ההפרה בדיעבד (ולרוב עוד בתוספת סנקציה כספית עודפת כלשהי, בשים לב שניתן סעד מן הצדק כשהייתה בפועל עילת פינוי תקיפה – הרי אחרת אין צורך בסעד מן הצדק ).

שיקולים אלה, בשים לב לאי כדאיות מובהקת של קידום הפרויקט משני העברים, בראיה של כמה תעדים קדימה, הניעו אותי לנסות ולהביא הצדדים להסכמה כספית זו או אחרת, שתייתר המשך ההליך. אולם כל צד התחפר בעמדתו. מבלי לזלזל כלל בסבלם של הדיירים שמצאו עצמם משך שנים בשכירות, במגורי ם צפופים יותר מן הדירה שאהבו בנכס המושכר, יש לזכור שאותה דירה לא ה ייתה כשירה ממילא להמשך מגורים בשל מצבה הקונס טרוקטיבי, והדיירים זכו וזוכים לקורת גג מעל ראשם - גם אם צפופה יותר – במימונם של בעלי הבית. במקום שיחלקו הצדדים בעלות זו, שהנה ממשית, ודאי במצטבר לאורך שנים. זאת גם אם בשלב מסוים נאלצו הדיירים המוגנים להיזקק להליכי הוצל"פ כדי לגבות אותו חיוב חצי שנתי של 3200 ₪ לחודש שבעלי הבית חדלו לשלם (ושבו כאמור לשלם לאחרונה). נשמע שהחיוב אכן שולם בסופו של יום, ולו במסגרת הליכי ההוצאה לפועל. גם אם טרם שולם במלואו בפועל, מדובר מכל מקום בחיוב בר גביה. במובן זה נשאו בעלי הבית במחיר הכלכלי של טקטיקת משיכת ההליך והכשלת הפרויקט בה נקטו, שכן נאלצים ה ם לשאת מכיסם במלוא התשלום של 3200 ₪ לחודש, לפרק זמן ארוך בן שנים.

13. בשים לב לנתונים אלה אתייחס אפוא לעלויות משני העברים, על פי הודעות הצדדים.

14. בעלי הבית נשאו כאמור בדמי השכירות החודשיים מכוח ההסדר ועלות זו לא נתבעת השבת מחציתה. אני קובע שהיא תוסיף ותשתלם עד להכרעת ביהמ"ש בענין הסידור החלוף, בתביעה לפי סע' 131(10). צוין כי העלות המצטברת של דמים אלה מ 1.1.15 עד היום עומדת על 249,600 ₪.

15. בעלי הבית נשאו בסך מצטבר של 37,286 ₪ בגין שכ"ט של מומחה ביהמ"ש אינג' המר, ובעל התפקיד אינג' אמיר. עלויות אלה נועדו לקידום הפרויקט שאמנם הוכשל על ידי בעלי הבית אולם בשים לב ליתר השיקולים שנמנו, ולכך כי הפרויקט היה לרצון הדיירים המוגנים – יש להשיב לבעלי הבית מחצית העלות בסך 18643 ₪.

16. בעלי הבית מציינים כי נשאו בארנונה על הנכס החל מ 1.1.15. אלה לא הוצאות שעל הדיירים המוגנים לשאת בהם בכל מקרה. החיוב בדין הארנונה מוטל על פי דיני הארנונה על ה"מחזיק", שהוא הצד בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. ברגיל מדובר בדיירים, אולם משעה שעזבו הדיירים המוגנים הנכס (ואף לרצונם של בעלי הבית, אך גם לו היו עוזבים אך מחמת היות הנכס בלתי כשיר למגורים), שוב אין הם מחזיקים בנכס. בכפוף למשטר הדיווח לרשות המקומית על חלופי מחזיקים (סע' 325-326 לפקודת העיריות), בעלי הבית חוזרים להיות הצד הקרוב ביותר לנכס.
אם זכאים האחרונים לפטור מארנונה או לא ,בגין מצב הנכס, ענין זה הנו ביחסים שבין בעלי הבית לבין העיריה, ונגזר מדיני הארנונה. אין הוא מושא להחלטה בהליך זה. זאת ועוד קשה להלום שבעלי הבית, שלא קדמו פרויקט התיקון בו חפצו הדיירים המוגנים , ובו חבו בעלי הבית הן מכוח הדין הן מכוח החלטות שניתנו, יטילו כעת על הדיירים המוגנים להשתתף עמם בדמי הארנונה, לתקופה שהולכת ונמשכת היא , בשל אי קידום הפרויקט על ידם שלהם. לטעמי מנועים ומושתקים הם בכלל מלטעון להשתתפות בהוצאה זו, אף לו הייתה ברת החזר בהליך כאן.

דברים דומים יש לומר גם על דרישת הדיירים המוגנים לסכום ארנונה בו חויבו בסך 3200 ₪. שוב – החיוב בארנונה נגזר מדיני הארנונה, והנו ביחסים של כל אחד מבעלי הדין כאן מול העיריה. כל עוד שהו הדיירים המוגנים בפועל בנכס – אמורים הם לשאת בארנונה, בכפוף לפטור זה או אחר אם קיים. אם מבחינת דיני הארנונה חויבו ביתר לגופו של ענין , גם בשים לב לתקופה שבה כבר יצאו מן הנכס ולחובת הדיווח לרשות המקומית – הרי בעלת ריבם הנה העיריה.

17. קנסות מנהליים שהוטלו על בעלי הבית בשל מטרדים ומפגעים שיצרו הד יירים המוגנים: גם בהנחה שהטענה מתייחסת לתקופה שמאז עזבו הדיירים המוגנים הנכס, צוין שבעלי הבית יבקשו להגיש אסמכתאות לאותם קנסות. לא ברור על מה מדובר, ולא הוגש דבר.

18. ביחס לדיירים המוגנים הם הפקידו בזמנו 180,000 ₪, בשלב בו הותר להם לתקן בעצמם חלף בעלי הבית, תיקון חלקי שיאפשר אך לגור בבית בלא סכנה, ובלי שיוצא צו הסרת סכנה חדש (מה שאינו שקול לתנאי מגורים סבירים). אותו תיקון כלל אך החיזוק , והקמת קירות הפנים שנהרסו בזמנו על ידי בעלי הבית. לא יתר עבודות הגמר, לרבות השחלות למיניהן. התיקון לא הושלם כזכור. התרעתי אמנם מראש על הסכנה שהדיירים המוגנים ישימו כספם על קרן הצבי בתיקון זה (אך ראיתי להתירו לאור רצונם , בשים לב שחלפו כחמש שנים בהם שוהים הדיירים המוגנים מחוץ לנכס, ובעלי הבית לא מציגים מחד היתר הריסה ובניה שיכשיר תביעה לפי סע' 131(10), ומאידך אינם מקיימים חובת התיקון המוטלת עליהם בדין ואף בהחלטות שיפוטיות שניתנו). ואכן עד שחזרו בהם הדיירים המוגנים לאור היתר ההריסה והבניה והתביעה לפי סע' 131( 10), התחייבו הם בהוצאות שונות לקידום הפרויקט ה"מוזל". בפרט לבעל התפקיד אינג' אמיר, וליועץ הקרקע. אחר כל אלה הושב להם סך של 94473 ₪. כלומר הם נשאו מכיסם ב 85,527 ₪.

אני סבור אפוא שיש לחייב בעלי הבית להשיב לדיירים המוגנים מחצית מעלות זו, היינו 42,764 ₪ בשים לב לשיקולים הבאים:

על פי דין זכאי דייר מוגן לתבוע על פי פרק ה ' של חוק הגנת הדייר (כפי שנעשה כאן), כדי ל כוף על בעל הבית תיקון בו הוא חב (להבדיל מן השאלה מי אמור לשאת בעלות התיקון בשלב ראשון, כאשר בהמשך אמורים הצדדים לחלוק בעלותו). יש לזכור שגם אם מדובר בתיקון ש התברר בהמשך שעלותו הכלכלית לא כדאית מבחינת שני הצדדים, מבחינת הדיירים המוגנים מדובר היה בבית מגורים יחיד, ומאידך מבחינת בעלי הבית ידוע היה שיש דיירים מוגנים כאשר רכשו הנכס, על כל החובות הנגזרות מכך בדין (בפרט חובת התיקון לפי פרק ה' של חוק הגנת הדייר).
כאמור, מצבו הקונסטרוקטיבי הלא שפיר של הנכס, אף אם בעלי הבית (שרכשו הנכס מבעל בית קודם) לא נושאים באחריות לו, היה אמור להיות ידוע, לו נערכו בדיקות סבירות. ויש סבירות לא מבוטלת שהיה ידוע בפועל ושוקלל במחיר הרכישה. כך או אחרת ,אין הדבר פוטר בעל הבית מחובת התיקון הרובצת עליו, שנועדה לאפשר המשך מגורים בנכס לדייר מוגן הזכאי לכך.
במועד בו ביקשו הדיירים המוגנים להתיר להם לתקן בעצמם (לאחר שהטלתי חובת התיקון במבחן התוצאה על בעלי הבית) , כבר חלפו כאמור 5 שנים מאז שיצאו הדיירים המוגנים מן הנכס. תיקון מובטח – אין , ולא היה זה סביר לדרוש מהם שימתינו בלי קץ וגבול שמא ואולי יינתן היתר הריסה ובניה בהמשך הדרך בשלב היפותטי לא ידוע. יש להשקיף על ההצדקה לביצוע התיקון העצמי על פי מכלול הנתונים הידועים עת שהתבקש אותו תיקון.

19. אמנם בהודעת בא כוחם לא צוין הדבר, אולם לכאורה נשאו הדיירים המוגנים גם בעלות חו"ד מומחה מטעמם מר טל, שאמד התיקון הנדרש ב 52000 ₪ לערך. עלות זו רחוקה מרחק רב מזו בה נקב לבסוף בעל התפקיד אינג' אמיר , לאחר תכנון פרטני. אלא שגם העלויות המצטברות בחווה"ד של אינג' באסם חזאן ושל מר רוז'ה דאהר (שנתן הצעת מחיר לבעלי הבית) מסתכמות בסכום הגבוה בהרבה מזה בו נקב בעל התפקיד: 2,175,000 ₪ לערך, לשם השלמת הפרויקט כולו , כולל חיזוקים וגמרים (ראה הודעת ב"כ בעלי הבית מ 1.4.15) . זאת לעומת 820,000 ₪ להערכת בעל התפקיד לאחר תכנון מפורט ( ו 180,000 ₪ עלות הפרויקט "המוזל" לחיזוק בלבד וקימום קירות פנים שנהרסו על ידי בעלי הבית ) . משני הצדדים אפוא באו הערכות מופרזות לכל כיוון, מי ביתר ומי בחסר. בנסיבות אלה אני קובע שכל צד יישא בעלות המומחים מטעמו.

20. הדיירים המוגנים טענו להוצאות עודפות, שנבעו מאי תשלום בתקופה מסוימת או פיגורים בתשלום אותם דמים חצי שנתיים של 3200 ₪ לחודש. לרבות תביעה שהוגשה נגדם על ידי משכיר בגין אחור בתשלום מצדם, ודמי פ יצוי מוסכם המרחפים מעל ראשם באותה תביעה. בלי לגרוע מן החומרה שבהתנהלות בעלי הבית שהפרו ההסדר, איני רואה להטיל עלויות עקיפות אלה על בעלי הבית , בשים לב לשיקולים הנגדיים שפורטו בסע' 12 של החלטה זו. כזכור מדובר בחובות ברי גביה בהוצאה לפועל (על ריבית הפיגורים החלה) ככל שלא נגבו כבר במלואם . לשם כך נחתמו מספר פסיקתות לאורך הדרך. יש להתייחס לתמונה בכללותה. בשים לב לאותם השיקולים, ולא בלי התלבטות, אמנע מחיוב בעלי הבית בהוצאות לאוצר המדינה בגין הארכת הדרך, אך איני רואה למנוע מהדיירים המוגנים הוצאות משפט בהליך כאן, שיביאו בחשבון ההליך המשפטי הארוך, והצורך בפניות חוזרות לביה"ד.

21. סוף דבר, בקיזוז הסכומים הנזכרים בסע' 15 ו 18 , אני מחייב בעלי הבית לשלם לדיירים המוגנים בתוך 30 יום את הסך של 24,121 ₪, ועוד הוצאות משפט כלליות של 1000 ₪ באומדן (כולל אגרת הפתיחה), וכן שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

ניתן היום, כ"ז תמוז תשפ"א, 07 יולי 2021, בהעדר הצדדים.