הדפסה

בית דין לשכירות בבת ים ש 26694-06-20

בפני
כבוד ה שופט יגאל נמרודי

תובע

שמואל חסין
ע"י ב"כ עו"ד ניר סבן

נגד

נתבע
אלי אסולין
ע"י ב"כ עו"ד אסנת נוסינוב מטלון

פסק דין

לפני תביעה שעניינה חיוב דייר מוגן בהחזר הוצאות תיקונים של נכס.
התובע הוא בעלים של בניין בן 4 קומות ברחוב בנבנישתי 14, בתל-אביב (להלן – הבניין). בשנת 2010 הוא ירש אותו מאביו, מימון חסין ז"ל. הנתבע הוא דייר מוגן בנכס בקומת הקרקע של הבניין והוא מפעיל במושכר נגריה ומרפדיה (להלן – המושכר).

על-פי כתב התביעה, בשנת 2011 שיפץ התובע את הבניין (להלן – השיפוץ). הוא טען כי "הבניין היה במצב ירוד ביותר והיה זקוק לשיפוץ נרחב בדחיפות" (סעיף 8 לכתב התביעה). לטענתו, השיפוץ כלל עבודות בחלקי הבניין שבשימושו הייחודי של התובע וכן עבודות שיפוץ בשטחים המשותפים (סעיף 12 לכתב התביעה). הוא טען כי עלות העבודות בשטחים המשותפים היא 621,073 ש"ח, וכי שטח המושכר מהווה 26% משטח הבניין, על-כן על הנתבע לשלם לו מחצית מהחלק היחסי של עלות התיקונים (סעי פים 4 ו-6 לכתב התביעה). ביום 16.9.2013 פנה התובע לנתבע בכתב בדרישה להשתתפות בהוצאות השיפוץ (נספח ב' לתצהיר הנתבע). הוא טען כי "למרות פניות חוזרות ונישנות ואף הליכים משפטיים קודמים, הנתבע עומד בסירובו לשלם את חלקו בגין התיקונים" (סעיף 13 לכתב התביעה). הוא עתר לחיוב הנתבע בתשלום סך של 80,740 ש"ח בגין חלקו בעבודות שיפוץ השטחים המשותפים בבניין, בתוספת ריבית והפרשי הצמדה ממועד סיום השיפוץ בשנת 2011 (סעיף 14 לכתב התביעה).

בין הצדדים התנהלו מספר הליכים: הנתבע תבע את התובע לפיצוי בגין נזקים שהסב השיפוץ למושכר (פסק-הדין בתביעה ניתן – נ/4); התובע תבע את פינוי הנתבע מהמושכר וחיובו בתשלום חלקו היחסי בשיפוץ (נ/3). תביעת הפינוי (ת"א 15239-12-15) נדחתה. התביעה להחזר הוצאות (ש 64700-06-15) נמחקה בפסק הדין מיום 16.1.2020 (פסק הדין צורף לכתב התביעה) (להלן – ההליך הקודם).

הנתבע טען כי יש לדחות את התביעה "מפאת התיישנות, שיהוי, היותה של התביעה טורדנית, והתנהלותו של התובע מגיעה כדי ניצול לרעה של הליכי משפט" (סעיף 2 לכתב ההגנה). לדבריו, עבודות השיפוץ הסתיימו בתחילת שנת 2012 (סעיף 5 לכתב ההגנה). אף אם התביעה לא התיישנה, אזי "כל תוספת עובדתית ו/או טענה המרחיבה את המסכת העובדתית המפורטת בתובענה המקורית [...] דינה להידחות מחמת התיישנות" (סעיף 6 לכתב ההגנה).
לגופם של דברים טען הנתבע, כי "בעת שהתובע ירש את הבנין, מצבו היה תקין ושמור, וממילא שלא היה צורך בשיפוץ מקיף" (סעיף 22 לכתב ההגנה). הוא ציין כי הוא "אינו חולק כי התובע ביצע עבודות שיפוץ מקיפות בבית המשותף, נשוא התובענה. עם זאת הנתבע טוען כי מרבית עבודות השיפוץ בוצעו בתוך דירות המגורים של התובע שבבנין" (סעיף 23 לכתב ההגנה). הוא הוסיף כי העבודות ברכוש המשותף "חורגות באופן מהותי מהחובה הקבועה בסעיף 68(א) לחוק הגנת הדייר [...] ותקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים) [...], למעשה במהותן - עבודות השיפוץ שביצע התובע נועדו להשבחת הנכס בבעלותו, הרבה מעבר להחזקה תקינה ושימור מצב קיים" [ההדגשה במקור – י.נ.] (סעיף 24 לכתב ההגנה). הנתבע סבור כי היעדר אבחנה בין רכיבי השיפוץ עולה כדי חוסר תום לב (סעיף 29 לכתב ההגנה). הוא טען כי פניותיו לקבל מידע על העבודות לא זכו למענה ענייני (סעיף 27 לכתב ההגנה). לחילופין, הוא טען כי היקף העלויות בלתי סביר והתובע לא הוכיח את נחיצותן. הוא אף חלק על שטח המושכר, לרבות שיעורו היחסי מתוך השטח הכולל של הבניין (סעיפים 35 ו-39 לכתב ההגנה).

מטעם התובע העידו מר מוחמד סקחפי, שביצע עבודות בחצר; מר אריה ישעיהו, דייר בבניין; מהנדס גיל רוזנבאום, אשר התובע נעזר בשירותיו לביצוע חלק מהתיקונים, והתובע. הנתבע העיד מטעמו.

לאחר שבחנתי את טענות הצדדים, הראיות והדין החל נחה דעתי כי דין התביעה להתקבל, באופן חלקי בלבד. טענות אשר לא נדונו נמצאו על ידי בלתי רלוונטיות להכרעה.

הנתבע העלה טענות מקדמיות. בסיכומיו הוא חזר על טענת ההתיישנות. טענות מקדמיות נוספות נזנחו, על כל הכרוך והמשתמע מכך. אין די בהפניה לבקשה שהוגשה, מבלי לפרטה.

התיישנות
הנתבע טען כי יש לדחות את התביעה מחמת התיישנות הואיל ו"התביעה הכספית הנובעת מעבודות השיפוצים שהתובע טוען שביצע, הושלמו עוד בשנת 2011. קרי למעלה מ-9 שנים טרם הגשת התביעה ". הוא הוסיף כי התביעה בהליך הקודם נמחקה "מחמת מחדליו של התובע בהימנעותו מהגשת ראיות להוכחת התביעה", ועל כן דינה להידחות מחמת התיישנות (סעיף 2 לחלק א' לסיכומי הנתבע). לחלופין, הוא טען כי יש למחוק טענות עובדתיות חדשות שלא נזכרו בכתב התביעה בהליך הקודם. דין הטענה להידחות.

סעיף 15 לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, קובע: "הוגשה תובענה לפני בית משפט, לרבות בית דין דתי, והתובענה נדחתה באופן שלא נבצר מן התובע להגיש תובענה חדשה בשל אותה עילה, לא יבוא במנין תקופת ההתיישנות הזמן שבין הגשת התובענה ובין דחייתה". הפסיקה פירשה את הסעיף באופן שמחיל אותו גם ביחס לתביעה שנמחקה (רע"א 8444/04 קלר נ' ב.י.מ חברה לבנייה בע"מ (16.6.2005) ). בפסק הדין שניתן בהליך הקודם צוין כי הראיות לא הוגשו מחמת טעות בתום לב (השוו: ת"א (שלום חי') 49204-08-10 המוסד לביטוח לאומי נ' ברכה (4.12.2011)). לא מתקיימים בענייננו הטעמים שבבסיס דיני ההתיישנות, אשר נועדו להגן על נתבעים: הסתמכות; חזקה בדבר ויתור מצד התובע; אי שמירת ראיות. הצדדים ניהלו הליכים ממושכים, בין היתר בעניין מושא הליך זה.

בפסק הדין בהליך הקודם צוין כי "תוצאה של דחיית התביעה או שמיעתה ללא ראיות מספקות היא תוצאה לא מידתית [...] התובע נתן הסכמתו למחוק את התביעה. בדעתו להגישה שוב". פסק הדין ניתן ביום 16.1.2020. התביעה הנוכחית הוגשה ביום 10.6.2020. התובע לא השתהה בהגשתה מחדש והנתבע לא פיתח ציפייה סבירה לסופיות ההליך.

אני דוחה את הטענה כי יש למחוק טענות עובדתיות שלא נזכרו בכתב התביעה בהליך הקודם. בע"א 1650/00 זיסר נ' משרד הבינוי והשיכון, פ"ד נז(5) 166 (2003), נפסק כי ההסדר הנוהג נועד להקל עם בעל דין שתביעתו נדחתה מסיבות שמנעו ממנו למצות את מלוא זכויותיו הדיוניות וכאשר הדחייה לא יצרה מעשה בית דין: "אמת המבחן לשאלה אם קיימת זהות עילות בין שתי תובענות איננה בבחינה פרטנית של שני כתבי התביעה זה מול זה, אלא בבחינה רחבה יותר של השאלה אם מדובר בשתי התדיינויות באותו עניין עצמו". בענייננו, התביעה הוגשה בעילה זהה. התובע אינו מוכרח לנקוט לשון זהה בשני ההליכים. הטענה המהותית כי הבניין היה במצב ירוד ועלה צורך בשיפוצו נטענה בהליך הקודם (סעיף 62 למוצג נ/3). העובדה כי בהליך הנוכחי הוסיף התובע פירוט באשר למצב הבניין אינה משנה את המחלוקת העובדתית.

החזר עבור הוצאות תיקונים – הדין החל
חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 (להלן – החוק) קובע הוראות ביחס לחובתו של בעל הבית לבצע תיקונים בבית שבבעלותו המושכר בשכירות מוגנת. סעיף 68 לחוק קובע כי "בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות באישור ועדת החוקה חוק ומשפט של הכנסת, חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר". החוק קובע, אפוא, שלושה תנאים מצטברים לחיוב בעל הבית בתיקון, כדלקמן:

התיקון דרוש להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש;
התיקון מפורט בתקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א-1971 (להלן – התקנות);
התיקון הוא בחלקי הבית שאינם בשימושו הייחודי של הדייר.

הוצאות תיקונים שבעל הבית חייב בעשייתן יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר (סעיף 68(ד) לחוק). תיקונים שעניינם השבחת הנכס ושיפורו אינם באים בגדר תיקונים אשר בעל הבית מחויב לבצע. בהתאם, בעל הבית אינו רשאי לחייב דייר לשאת בהוצאות תיקונים שנועדו להשביח את הנכס. אלו אפוא המשוכות שעומדות בפני התובע: עליו להוכיח כי מדובר בתיקונים שבעל בית חייב בביצוען בהתאם לתנאי החוק; עליו להוכיח כי התיקונים בוצעו וכי הוא נשא בתשלום בגינם; לבסוף, עליו להוכיח מהו החלק בו מחזיק הנתבע בבניין, לצורך חישוב חלקו בהוצאות התיקון.

תיקונים בשטחים המשותפים בבניין
אלה התיקונים בשטחים המשותפים אשר התובע עתר להחזר הוצאות בגינם (סעיף 12 לכתב התביעה):

קילוף טיח רופף, פנימי וחיצוני, בכל חזיתות הבניין;
תיקון איטום כלל הבניין (כל החזיתות);
תיקון טיח כללי בכל חזיתות הבניין;
שליכטה, יסוד קושר פריימר איקס וצבע סופר גמיש בכל חזיתות הבניין;
תיקון ביוב חדש, כולל בריכות ביוב בשטחים המשותפים;
ביסוס ריצוף חדש בטון צבעוני מוחלק בחצר, לרבות התקנת מערכת ניקוז ושיפועים למניעת חדירת מים ליסודות הבניין בשטחים המשותפים (להלן – התיקון בחצר);
תיקון וחיזוק קורות תומכות בקומה ב' (בתצהיר ובסיכומים צוין כי מדובר בתיקון בקומה ג');
תיקון תיבת מכתבים בכניסה לבניין;
החלפת דלת הכניסה לבניין;
תיקון והחלפת מערכת המרזבים ניקוז מי הגשמים ופחחות בכל הבניין;
תיקון והתקנת מתקני אשפה;
תיקון קירות תומכים וגדרות;
תיקון דרכי גישה לבניין;
תיקון אינסטלציה ראשית ואביזרים.

הנתבע הכחיש את ביצוע העבודות, למעט צביעת החזית הקדמית של הבניין וביצוע עבודה בחצר האחורית (עמ' 61, ש' 30-13; סעיף 33 לסיכומי הנתבע). אני מקבל את טענת התובע כי הוא ערך שיפוץ מקיף ויסודי בבניין. התיעוד שהוצג תומת בכך. מוצג ת/2 (תמונה המציגה חזית של הבניין) תומך אף הוא במסקנה כאמור. אני מקבל את עדותו בהקשר זה. אני נכון לקבל את הטענה כי אביו המנוח ביצע עבודות שיפוץ נקודתיות בלבד, הבניין ישן ועלה צורך לבצע תיקונים שונים. עם זאת, אין די בכך כדי לבסס את הטענה כי כלל התיקונים נדרשו להחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש, מבלי לעמוד על הצורך בביצוע כל תיקון, באופן פרטני. על כך להלן.

החזר עבור הוצאות תיקונים – יישום הדין על נסיבות העניין
המסד הראייתי להוכחת ביצוע התיקונים, היקפם ונחיצותם להחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש הוא מסד חסר. התובע, אשר ערך שיפוץ בהיקף של כמיליון ש"ח לטענתו, לא הציג תיעוד מהימן ביחס למצב הבניין קודם לשיפוץ (הוצג תיעוד חלקי ביותר, ר' ת/2). עדים רלוונטיים, כדוגמת דיירים, לא הובאו לעדות (עדות העד ישעיהו אינה מספיקה). מחדלו העיקרי של התובע נעוץ בעובדה שהוא לא הביא לעדות את מבצעי עבודות השיפוץ (למעט ביחס לתיקון בחצר).

את עיקר החשבוניות בגין התיקונים הוציא הקבלן רשק מועתז חדר (להלן – הקבלן). התובע טען כי הוא לא הצליח לאתרו (עמ' 6, ש' 12). הוא לא ציין, וממילא לא פירט, אילו ניסיונות נעשו לאתרו. בדיון ההוכחות הודיע ב"כ התובע כי "רשק לא היה בשיפוץ בשטח והוא לא יודע ולא יכול להעיד מהו הפעולות שבוצעו" (עמ' 6, ש' 13). הוא ציין כי מנהל העבודה – מר עמר קרעין, אשר "נכח במקום במשך כל השיפוץ, ניהל את כל העובדים והיה מעורב בכל פרט. הוא זה שנחה מה יירשם בחשבוניות" (עמ' 6, ש' 15-14). התובע טען כי מר קרעין מצוי במצב בריאותי שאינו מאפשר לשמוע את עדותו. בהחלטה מיום 2.3.2021 קבעתי כי ב"כ התובע יעדכן בדבר מצבו הבריאותי של העד, בצירוף אסמכתה. קבעתי כי בכפוף למצבו ייקבע דיון נוסף לשמיעתו. התובע הודיע כי העד לא יוכל להתייצב ולהעיד, מפאת מצבו הבריאותי. התיעוד שהוצג אינו קריא ואינו מספק (החלטה מיום 22.3.2021). הצדדים הסכימו כי החשבוניות יוגשו מבלי להודות בתוכנן ובית המשפט יידרש למשקלן בפסק הדין (החלטה מיום 22.3.2021). כאמור, התובע ביצע שיפוץ מאסיבי בבניין במשך כשנה. הוא נעזר בבעלי מקצוע רבים. שיפוץ בהיקף כאמור מותיר אחריו שובל ראייתי. העובדה כי שמו של קרעין – מנהל העבודה הנטען, עד המפתח בתיק – עלה לראשונה בדיון ההוכחות, היא תמוהה. ניתן היה להגיש תצהיר מטעמו בשלבים ראשונים של ההליך. לא הוגשה בקשה מוקדמת לזמנו לעדות. שמו לא עלה בתצהירים, אף לא בעדויות. עובדה זו עומדת לתובע לרועץ בהוכחת גרסתו.

עדויות מר ישעיהו ומר רוזנבאום לא היו משכנעות. הן לא מתיישבות זו עם זו ועם טענות התובע. אין בהן כדי לבסס באופן מספק את טענות התובע.

עדותו של מר ישעיהו: מערכת היחסים שבין העד ישעיהו, המתגורר בבניין, לבין התובע לא הובהרה די הצורך. למעשה, נעשה ניסיון להסתיר את מידת הקרבה של העד לתובע. העד ישעיהו העיד כי בהתאם לסיכום בכתב עם התובע, הוא מתגורר בדירה בבניין ללא תשלום (עמ' 13, ש' 21-17). הסיבה לכך לא הובהרה. הסכם לא הוצג. יתרה מזאת, בסעיף 1 לתצהירו בהליך הקודם ציין העד ישעיהו: "אני והנתבע [הכוונה לתובע בהליך זה – י.נ.] חברים קרובים, כאשר אני הייתי כמו בן לאביו של הנתבע". הוא הוסיף, בסעיף 3 לתצהיר, ביחס לאביו המנוח של התובע: "טיפלתי בו 17 שנה על בסיס יומי" (נ/1). עובדה זו לא צוינה בתצהירו בהליך זה, בו הוא הציג עצמו כקבלן שיפוצים המתגורר בבניין (סעיף 1 לתצהיר ישעיהו). בנסיבות אלו, אני מוצא קושי להסתמך על עדותו. ממילא, הוא העיד כי בשנת 2008 הוא ביצע תיקונים נקודתיים בבניין עבור אביו של התובע (סעיף 2 לתצהיר (, אולם הוא לא ביצע את השיפוץ מושא הליך זה (השיפוץ בשנת 2011). התובע טען כי הוא מינה את מר ישעיהו "לסייע לו לפקח על הפועלים במהלך התיקונים שביצע במהלך שנת 2011" (סעיף 26 לסיכומי התובע). עובדה זו אינה נזכרת בתצהירו של העד. היא גם לא עלתה באופן ברור מעדותו. לא מדובר בעד מומחה. הוא לא ביצע את השיפוץ בעצמו. עדותו אינה מסייעת לתובע להוכחת מידת נחיצות השיפוץ, היקפו והתיקונים שבוצעו במסגרתו.

עדות המהנדס רוזנבאום: גם עדותו העלתה סימני שאלה. בעוד שמר ישעיהו העיד כי הוא לא ביצע בעצמו את השיפוץ בשנת 2011 (עמ' 15, ש' 16-4), המהנדס רוזנבאום העיד כי העד ישעיהו היה הקבלן שביצע את עבודות השיפוץ בשנת 2011 (עמ' 28, ש' 10-1). הוא טען תחילה כי הוא מסר לידי מר ישעיהו מפרט לטיפול בחזיתות הבניין (עמ' 27, ש' 36-26). הוא הוסיף כי "אריק, הוא בפועל מבחינתי אתה יכול לקרוא לו קבלן זה שהזמין אותי" (עמ' 36, ש' 16-15). הפער בין העדויות, בשאלה מי היה הקבלן המבצע של עבודות השיפוץ בשנת 2011, הוא דרמטי ואינו מאפשר להסתמך על עדויות אלה לבדן. עדותו של המהנדס רוזנבאום לא הייתה קוהרנטית בעניינים נוספים. כך למשל, הוא ציין כי הוא נתן מפרט לכל הטיפול בחזיתות "נתתי מפרט בזמנו לכל הטיפול בחזיתות" (עמ' 27, ש' 21-20) . לאחר שבאת כוח הנתבע ציינה כי התובע לא הגיש מפרט כזה, הוא השיב כי מדובר במפרט שהוא מצא אצלו בתיק הבניין וכי הוא לא נתן אותו לתובע. לאחר מכן העיד: "אני אומר שעכשיו אני נתתי, נתתי לקבלן למזמין נתתי" (עמ' 27, ש' 33-16). המהנדס רוזנבאום העיד כי הוא לא קיבל תמורה כספית מהתובע עבור עבודתו. הוא העיד: "לא קיבלתי תמורה כספית ישירה לזה. אני ליוויתי את סם בעבודה הזאת בתמורה לעבודות נוספות שהיו לי בהמשך. כל מיני קשרים" (עמ' 31, ש' 5-4). כן הוא העיד כי לא היה לו הסכם בכתב עם הת ובע בקשר עם העבודות בבניין. גם הקשר לטיב מערכת היחסים שבין התובע לעד – בעל מקצוע שמבצע עבודות על יסוד סיכום בעל פה והתמורה הכספית משולמת במסגרת יחסי "תן וקח" בין הצדדים, לא הובהרה די הצורך. המהנדס טען כי הוא מסר לתובע "מפרט לשיקום בטונים" המתייחס ספציפית לבניין (עמ' 35, ש' 35-25), אולם לא היו ברשותו תמונות או מסמכים נוספים בקשר עם העבודות אותן הוא הורה לבצען. בהעדר תיעוד תומך, על אף היקף העבודות הנטען, עדות העד אינה מספיקה לביסוס טענות התובע. המסמך שהציג המהנדס רוזנבאום בדיון, שכותרתו "שיקום תקרות וקירות בטון – בניין ברח' בנבנישתי 14 ת"א מפרט מיוחד", אף הוא אינו מסייע לתובע. הוא לא צורף לתצהיר העד ולא הוצג בשלב גילוי המסמכים. העד ציין כי הוא איתר אותו בתיקיה ישנה במחשב, בעת ההכנה לדיון. ב"כ הנתבע התנגדה להגשתו, והמסמך הוגש בכפוף להסתייגות, ביוזמת בית המשפט (במ/1) (עמ' 37, ש' 31-24). עיון בו מעלה כי מדובר בהנחיות כללית לביצוע עבודות שיקום תקרות בטון. המהנדס אישר כי המסמך גנרי וכי התייחסות ספציפית לבניין ניתן למצוא בכותרת המסמך (עמ' 38, ש' 24-23). לאור האמור, אני מוצא קושי להסתמך על תיאור שמסר המהנדס ביחס לבדיקתו את הבניין בשנת 2011 ולעבודות שהוא הנחה לבצע, על-יסוד תצהיר שניתן תשע שנים לאחר השיפוץ ומבלי שמונחים בפניו תיעוד, תמונה, מסמך או מפרט ספציפי המתייחסים לבניין ולשיפוץ.

קיים פער בין תצהיר המהנדס רוזנבאום בהליך הקודם לתצהירו בהליך הנוכחי, ביחס לתיאור ופירוט העבודות אותן הוא הורה לבצע. בתצהירו בהליך הקודם הוא ציין כי הוא ביצע תכנון קונסטרוקטיבי של "פנים הדירה שבקומה ג'" (סעיף 2 לתצהיר נ/2). הוא לא ציין עבודה נוספת. בתצהירו בהליך זה הוא תיאר עבודות שהוא הורה לבצע בכל חזיתות הבניין (סעיף 7 לתצהיר המהנדס), בנוסף לעבודת חיזוק בקומה ג'. ההסבר לפער בין התיאור העובדתי בתצהירים אינו מספק (המהנדס טען כי התצהיר ניתן במענה לטענות שהעלה הנתבע בתביעתו בגין נזקי השיפוץ). בהליך הקודם הצהיר המהנדס כמי שביצע עבודות שיפוץ מסוימות. ניתן היה לצפות כי בתצהירו יימצא אזכור של כלל העבודות אותן הוא ביצע או הנחה לבצע, אף אם לא בפירוט.

עדותו התייחסה לעבודות שהוא הנחה לבצע בחזיתות הבניין ובקומה ג' בלבד. אין בה כדי לבסס עבודות נוספות שהוא עצמו לא הורה על ביצוען, כדוגמת העבודות בחצר, בחדר המדרגות ובדרכי הגישה לבניין.

חוות דעת אינג' אברהם בן עזרא, שצורפה לתצהיר התובע, אינה מסייעת להוכחת פירוט התיקונים שבוצעו בשנת 2011, היקפם ומידת הנחיצות שלהם לשמירה על הבניין במצב תקין וראוי לשימוש. מהנדס בן עזרא ביקר בבניין ביום 15.2.2015, שנים לאחר השיפוץ (סעיף 1 לפרק המבוא לחוות הדעת).

אף אם קיימים תיקונים מסוימים, אשר ביחס אליהם ניתן להניח (בכפוף להנחת תשתית ראייתית בדבר ביצועם) כי מעצם טבעם הם נדרשים לשם שמירה על החזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש (לדוגמה: תיקוני איטום; חיזוק קורות תומכות ותיקוני ביוב), הרי שביחס לחלק מהתיקונים שביצע התובע לא ניתן להניח, רק מעצם ביצועם, כי הם נדרשו לשמירה על מצב תקין וראוי לשימוש. קביעה זו חלה ביחס לתיקון תיבת המכתבים; החלפת דלת הכניסה לבניין; החלפת מערכת המרזבים ופחחות בכל הבניין; תיקון והתקנת מתקני אשפה ותיקון דרכיה גישה לבניין. היה הכרח להבהיר, לגבי כל אחד מהתיקונים, מדוע הוא נדרש לשמירה על החזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, זאת במיוחד כאשר חלק מהתיקונים אינם תיקונים כלל, אלא החלפה של ישן בחדש (התוספת לחוק מתייחסת לביצוע תיקונים בלבד, לדוגמה: "תיקון ביוב חדש" (סעיף 12(5) לכתב התביעה); החלפת דלת הכניסה לבניין (סעיף 12(9) לכתב התביעה); תיקון והחלפת מערכת המרזבים (סעיף 12(10) לכתב התביעה); ותיקון והתקנת מתקני אשפה (סעיף 12(11) לכתב התביעה).

סיכום ביניים: התובע לא הניח תשתית ראייתית מספקת לביסוס מסקנה כי התיקונים נדרשו להחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש (למעט ביחס לתיקון בחצר ולשיפוץ החזית המזרחית, כפי שיובהר להלן). ביחס לחלק מהעבודות, לגביהן לא באה התייחסות בהירה בחשבוניות, לא ניתן לקבוע כי הן בוצעו. ממילא, עורכי החשבוניות (למעט ביחס לתיקון בחצר) לא העידו. על כך להלן.

התובע ביצע שיפוץ נרחב בבניין, במשך תקופה ממושכת (משכו המדויק של השיפוץ לא הוכח באופן ברור. התובע טען בתצהירו כי השיפוץ נמשך כחצי שנה (סעיף 5 לתצהיר התובע); בעדותו טען התובע כי השיפוץ נפרס על פני שנה ושמונה חודשים (עמ' 54, ש' 25); הנתבע העיד כי השיפוץ ארך כשנה "פלוס מינוס" (עמ' 61, ש' 8)). אכן, הנתבע היה נוכח במשך כל תקופת השיפוץ בבניין. הוא היה ער לנעשה והוא היה מודע לכך כי מדובר בשיפוץ נרחב ויסודי. אף על פי כן, קיים פער גרסאות בין הצדדים בכל הקשור למצג שהוצג לנתבע בקשר עם כוונת התובע לחייבו בגין חלקו בשיפוץ. התובע העיד כי הוא עדכן את הנתבע בעל פה בדבר כוונתו לבצע שיפוץ קודם לתחילת העבודות (עמ' 46, ש' 34-20). הוא ציין כי "באופן כללי לא זוכר שדיברתי איתו על מחירים על עלויות אבל אמרתי לו בדיוק מה אני מתכונן לעשות שאני הולך לעשות שיפוץ יסודי בבניין אני הולך לקלף את כל הקירות" (עמ' 47, ש' 3-1). התובע העיד כי הוא ידע שהוא מתכוון לדרוש מהנתבע את חלקו בשיפוץ. הוא גם ידע כי הוא יידרש להציג לנתבע אסמכתאות (עמ' 54, ש' 32-16). התובע מציין בעדותו כי "הבן אדם יושב איתי יום יום במשך שנה ושמונה חודשים ורואה כל מה שאני עושה כל יום אני חשבתי שהוא היה שמח שאני מתחזק את הבניין בצורה כזאת ודואג לכל הסיפור הזה" (עמ' 54, ש' 27-25).
מנגד, הנתבע טען בהקשר זה כי התובע לא יידע אותו, לאורך כל השיפוץ, בדבר כוונתו לחייבו בגין חלקו בהוצאות השיפוץ. הנתבע טען כי "כאשר אני פניתי אליו ושאלתי אותו, מתוך התעניינות חברית, מה העבודות שמבצע בשיפוץ השיב שהשיפוץ נוגע אך ורק לדירות שבבעלותו ולפיכך לא מענייני" (סעיף 13 לתצהיר הנתבע). הנתבע חזר על גרסה זו גם במכתב ששלח אל בא כוח התובע ביום 7.10.2013 (נספח ח' לתצהיר הנתבע). התנהלות התובע תומכת בגרסת הנתבע בהקשר זה. התובע לא תיעד את הבניין קודם לעבודות השיפוץ או במהלכן. הוא אישר כי אין בידו כל מסמך המפרט את הליקויים בבניין קודם לתחילת עבודות השיפוץ. אין בידו גם תמונות למעט תמונת חזית הבניין (עמ' 58, ש' 30-18). הוא טען "אני לא הכנתי תיק לתביעה [...] אני עשיתי את מה שמוטל עליי כבעל הבניין" (עמ' 58, ש' 33-31). התנהלות זו אינה מתיישבת עם כוונתו הנטענת לחייב את הנתבע בגין הוצאות השיפוץ. למעשה, גם העובדה כי התובע העלה את דרישתו לחייב את הנתבע בגין הוצאות השיפוץ רק במסגרת של תביעה שכנגד בהליך הקודם (והוא לא הגיש תביעה עצמאית קודם לכן) תומכת גם היא במסקנה כי בזמן אמת, התובע לא התכוון לחייב את הנתבע בהוצאות השיפוץ.

התובע גם ציין בעדותו כי היה לו חוזה עם הקבלן, אך הוא לא הציג אותו (עמ' 56, ש' 32-26). זאת הגם שהוא מודע לכך שהנתבע חולק על העבודות שבוצעו במסגרת החשבוניות שהוצאו (עמ' 57, ש' 36-33). מדובר במסמך קריטי להוכחת התיקונים אותם ביקש התובע לבצע בבניין ובנחיצותם. היה מקום להציגו. נתתי דעתי לטענות הנתבע בכל הקשור לעובדה כי התובע לא פנה לדייר מוגן נוסף המתגורר בבניין לשם חיובו בתיקונים שבוצעו בשטחים המשותפים. הטענה אינה מסייעת לנתבע. התובע העיד כי "הנתבע הוא הדייר המוגן היחיד ששלחתי לו דרישת תשלום, הוא יושב על כל הקומה. יש עוד דייר מוגן [..] הוא טיפוס נתמך סעד והוא לא כך בסדר בראש" (עמ' 1, ש' 21-20). אני מקבל את טענת התובע. הוא רשאי לוותר על זכויותיו מול דייר אחד ולעמוד על זכויותיו מול דייר אחר.

אני דוחה את הטענה לפיה בעל דירה אינו מחויב ליידע דיירים בדבר כוונתו לבצע תיקונים (סעיף 10 לסיכומי התשובה שהגיש התובע). בעל דירה נדרש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב ביחסים שבינו לבין דיירי הבניין בכלל, ואל מול דיירים מוגנים בפרט, אשר הדין מטיל עליהם חובת השתתפות בהוצאות תיקונים. הדיון בסוגיה מתייתר בענייננו, שהרי הנתבע נכח בבניין לכל אורך השיפוץ. הוא היה מודע להיקפו. השיפוץ בוצע גם בשטחים המשותפים, ובכלל זה בחזיתות הבניין (לפחות בחלקן) ובחצר. הנתבע אף הביע נכונות לשלם את חלקו היחסי בהוצאות השיפוץ בשטחים המשותפים, בכפוף לקבלת מסמכים ואישורים שהוא דרש (נספח ח' לתצהיר הנתבע). אלא שהתובע לא הותיר בידו, וממילא לא הציג, תיעוד רלוונטי והכרחי להוכחת תביעתו. אמנם קיימת גמישות ראייתית בבית הדין לשכירות (סעיף 141 לחוק), ואולם אין בגמישות זו להפחית את חובת ההוכחה המוטלת על תובע להוכיח את תביעתו (ראו והשוו ביחס לגמישות הראייתית בבית משפט לתביעות קטנות: רע"א 10124/17 אשקר נ' סלימאן (30.1.2018)).

התובע הציג חשבוניות להוכחת ביצוע התיקונים נשוא ההליך. החשבוניות נוקבות בסכומים גבוהים. כל חשבונית, כשלעצמה, עשויה הייתה להוות עילה עצמאית ונפרדת לתביעה. אלא שהתובע לא הביא לעדות את עורכי החשבוניות על מנת שאלו יעמדו על פירוט והיקף העבודות אליהן מתייחסות החשבוניות.
טענת התובע בסיכומיו לפיה "חלפו כעשר שנים מיום הנפקת החשבוניות לא ניתן לצפות מהתובע שימציא בפני בית הדין כיום את כל עורכי החשבוניות עצמם" (סעיף 48 לסיכומי התובע) אינה משכנעת. איש לא מנע מהתובע להגיש את תביעתו במועד מוקדם יותר. די בכך להביא לדחייה גורפת של התביעה ביחס להוצאות הנקובות בחשבוניות אלו (למעט ביחס לתיקונים אשר הנתבע הודה כי הם בוצעו). למעלה מהנדרש יצוין כי בהעדר עדויות מצד עורכי החשבוניות, החשבוניות נעדרות פירוט מספק המאפשר לקבלן.

די באמור כדי לדחות את התביעה ביחס לתיקונים, למעט בחצר ובאופן חלקי בחזית המזרחית (כאמור להלן). למעלה מהדרוש מובאים נימוקים לדחיית התביעה ביחס לתיקונים השונים גם באופן פרטני.

התיקון בחצר
התובע עתר להחזר הוצאות תיקון שכלל "ביסוס ריצוף חדש בטון צבעוני מוחלק בכל חצר הבניין לרבות התקנת מערכת ניקוז ושיפועים למניעת חדירת מים ליסודות הבניין בשטחים המשותפים" (סעיף 5(ו) לסיכומי התובע; סעיף 12(6) לכתב התביעה). הוא צירף חשבונית מיום 5.10.2011 על סך של 58,000 ש"ח (ת/1). עורך החשבונית, מר סקחפי, הובא לעדות. עדותו הייתה מהימנה.

הנתבע אישר בעדותו את ביצוע התיקון האמור (עמ' 61, ש' 30-25). הצורך בתיקון לשם שמירת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש עלה מעדותו של מר סקחפי, אשר ציין: "כל היציקה הזאת הייתה אמורה גלל הרצפה שמעה שקעה והיה ריצוף שמה 45 על 45 שהכל היה שבור מפורק היו צריכים לפנות אותו ולצקת לחבר את הברזל לבניין שלא ישקע והמים יחדור מתחת לבניין" (עמ' 9, ש' 27-24). העד הציג באופן מפורט את העבודה שביצע ("באנו שמנו ברזל 8 שכבה ראשונה יצקנו ואחרי כן יצקנו את השכבה השנייה הבאנו הליקופטר שיחליק את זה לעשות חלק אחרי שעשינו את הניקוזים ובדקנו שהשיפועים, אני מודד בא ועשה את השיפועים ואחרי שהכל היה בסדר יצקנו את השכבה השנייה שהיא צריכה להיות מוחלקת וחתוכה בדיסק מרובעים שהיא לא תתפוצץ" (עמ' 9, ש' 24-20).

הנתבע טען כי אין לחייבו בגין התיקון בחצר, שכן התובע מנע ממנו להיכנס לחצר ולעשות בה שימוש. הוא טען כי "החצר האחורית משמשת את דייר היחידה עורפית באופן בלעדי" (סעיף 37 לסיכומי הנתבע). הנתבע צירף לתצהירו מכתב מיום 28.6.2015 ששלח ב"כ התובע אל הנתבע, ובמסגרתו הוא מציין כי בעקבות תלונה במשטרה שהגישה דיירת בדירה העורפית בקומת הקרקע כנגד הנתבע, התובע מתכוון להחליף את המנעול לשער החצר. הוא ציין: מפתח חדש "לא יינתן לך עד מיצוי החקירה על ידי משטרת ישראל". הוא הוסיף כי הנתבע יוכל לגשת לשעון המים בחצר בתיאום מראש עם התובע (נספח י א' לתצהיר הנתבע). איני מקבל את טענת הנתבע. אכן עולה מהאמור כי גישת הנתבע לחצר האחורית הוגבלה. עם זאת, החצר לא הוצמדה לדירה בקומת הקרקע והיא לא הוחרגה מהרכוש המשותף. התובע העיד כי החצר שייכת לכלל הדיירים וכי לנתבע נמסר מפתח לחצר (עמ' 45, ש' 21-4). ככל שסבור הנתבע כי התובע מנע ממנו, שלא כדין, גישה לחצר, הוא רשאי לפעול למיצוי זכויותיו בהקשר זה (איני נדרש לסוגיה). אין בכך כדי לשחרר את הנתבע מהחובה להשתתף בהוצאות התיקון, על פי חלקו היחסי.

נתתי דעתי לטענת הנתבע לפיה הסכומים הנתבעים בלתי סבירים (פרק ה' לסיכומי הנתבע). בכל הקשור לתיקון בחצר, איני מקבל את הטענה. בשים לב למהות העבודה, כפי שהציג העד סקחפי, לא שוכנעתי כי מדובר בסכום שאינו סביר. העד לא נחקר בהקשר זה. הנתבע לא הציג חוות דעת או אסמכתה המצדיקה קביעה אחרת. הנתבע תולה את חוסר סבירות עלות השיפוץ בחצר בטענה כי השיפוץ נועד להשבחת היחידה העורפית והוא לא היה נחוץ (סעיף 34 לסיכומי הנתבע). כאמור, נחיצות השיפוץ עלתה מתוך עדות העד סקחפי. סבירות עלות התיקון נגזרת ממהות העבודה שבוצעה. ממילא, הנתבע לא הבהיר מדוע לשיטתו השיפוץ לא היה נחוץ. הוא גם לא הסביר באיזה אופן נועד התיקון בחצר להשביח את הנכס (להבדיל מביצועו לצורך החזקת הבניין באופן תקין וראוי לשימוש).

התובע הניח תשתית ראייתית ומשפטית מספקת לחיוב הנתבע בגין חלקו בעלות התיקון בחצר. אשר לחישוב שטח המושכר: התובע טען כי שטח המושכר הוא 26% משטח הבניין (סעיף 10 לסיכומי התובע). הוא סומך את הטענה על "סכמה של קומת הקרקע", נספח לחוות דעת המהנדס בן עזרא. לטענתו, הסכמה "מהווה למעשה תשריט מדידה של המושכר" (סעיף 9 לסיכומי התובע). איני מקבל את הטענה. הסכמה מתייחסת לקומת הקרקע בלבד. ערך אותה המהנדס בן עזרא, שאינו מודד. היא אינה תשריט מדידה. אין בה כדי ללמד על שטח הבניין. גם לא על שטח המושכר. עם זאת, הנתבע נשאל מהו לשיטתו חלקו בשטחים המשותפים. הוא השיב: "אני תמיד הייתי משתתף משהו כמו 2 וחצי חלקים מתוך 10" (עמ' 72, ש' 10). עדותו מהווה הודאת בעל דין בהקשר זה. נתתי דעתי לטענתו לפיה החצר והגג הוצמדו לשטחי הבניין ש"בשליטתו של התובע", ולפיכך "יש להוסיף שטחים אלו לתחשיב מכלול השטחים בשימושו הבלעדי של התובע" (סעיף 37 לסיכומי הנתבע). הוא לא הוכיח את הטענה. למעשה, שני הצדדים לא הניחו תשתית משפטית לאופן קביעת חלקו של הנתבע לצורך השתתפותו בהוצאות התיקון (ראו והשוו: סעיף 58(א) לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969).

חלקו של הנתבע, לצורך השתתפות בתיקון בחצר, הוא 25% משטח הבניין. בהתאם לסעיף 68(ד) לחוק, עליו לשאת במחצית עלות התיקון בחצר (58,000 ש"ח), על פי חלקו. הנתבע ישלם לתובע סך של 7,250 ש"ח עבור חלקו בעבודות בחצר.

שיפוץ החזית המזרחית של הבניין
התובע הציג תמונות המתייחסות לחזית הבניין הפונה לרחוב בנבנישתי – החזית המזרחית של הבניין (סעיף 42 לסיכומי התובע) (להלן - החזית המזרחית; ת/2). התמונה היחידה המעידה על מצב החזית המזרחית בעת השיפוץ לקוחה ממנוע החיפוש של גוגל. הנתבע טען כי התובע ביצע צביעה בלבד וכן שיפץ את המרפסות, במסגרת שיפוץ הדירות. הוא טען כי התובע לא שיפץ את המדרגה שבכניסה למושכר שבחזית זו (עמ' 63, ש' 31; עמ' 64, ש' 30-16).

מהתמונות (ת/2) ניתן להבחין כי מדובר בשיפוץ נרחב שאינו מסתכם בצביעת החזית. מהתמונה שצולמה במהלך השיפוץ ניתן להבחין בצנרת חשופה, קורות חשופות, קילופים בחזית ובתחתית המרפסות וב תיקונים בחזית המרפסות. איני מקבל את טענת הנתבע כי מדובר בצביעה בלבד. ככל שהנתבע היה סבור כי על התובע לשפץ גם את המדרגה שבכניסה למושכר היה עליו להעלות את הטענה בהליך מתאים. הטענה אינה מהווה הגנה מפני חובת השתתפות הנתבע בשיפוץ יתר חלקי החזית המזרחית.
נתתי דעתי לטענת הנתבע לפיה אביו של התובע צבע חזית זו בשנת 2008. עם זאת, הנתבע העיד כי הוא כלל לא השתתף בהוצאות השיפוץ בשנת 2008 (עמ' 65, ש' 36-34; עמ' 66, ש' 6-1). על יסוד התמונה שהוצגה, ביחס לחזית המזרחית במהלך השיפוץ, ועל בסיס עדות התובע – אני מקבל את הטענה כי שיפוץ החזית המזרחית נדרש להחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש.

אדגיש כי בניגוד לתיקונים אחרים אשר הנתבע הכחיש את עצם ביצועם, הרי שלגבי התיקון בחזית המזרחית הנתבע אישר כי התיקון בוצע והוא הסכים להשתתף בהוצאות התיקון – אף אם באופן חלקי. הודאת בעל דין בהקשר זה מצויה בתמליל שיחה שקיים הנתבע עם דייר מוגן נוסף בבניין (תמליל שהגיש הנתבע; עמ' 32 לנספח ז'1 לתצהיר הנתבע), שם הוא הבהיר: "עכשיו הוא שיפץ את החזית אני מסכים לתת לו את החלק שלו היחסי בחזית אבל הוא טוען שהוא שם 600 אלף שקלים את הבנת?". ב"כ הנתבע ציינה: "עוד בכתב ההגנה הראשון , הנתבע הודיע שהוא מסכים להשתתף בתביעת החזית מבלי קשר לחבותו. בחשבוניות שצורפו לא ניתן להגיע למסקנה מהי העלות בגין הצבע [...] חוץ מצבע הוא לא עשה כלום שקשור לרכוש המשותף שהנתבע מחויב לשלם" (עמ' 2, ש' 11- 8). הנתבע טען כי התובע "שיפץ את כל הדירות שלו אז הוא גם שיפץ את המרפסות שלו" (עמ' 64, ש' 29).

כאמור, התובע לא העיד את עורכי החשבוניות, על מנת שיבהירו את מפרט העבודות שבוצעו בחזיתות הבניין. בנסיבות אלו, על יסוד הודאת הנתבע, אני מאשר חשבוניות המתייחסות לשיפוץ החזית המזרחית בלבד, ביחס לחלקים שמפורטים באופן מספק ושניתן להבין בבירור אילו עבודות בוצעו.

בכל הקשור לעבודות שבוצעו בחזיתות הבניין (סעיפים 5(א)-5(ד) לסיכומי התובע) – התובע הפנה לארבע חשבוניות, כדלקמן:

חשבונית מס' 0081, ע"ס 122,500 ₪, וחשבונית מס' 0084, ע"ס 93,000 ש"ח: החשבוניות מתייחסות לעבודות בחזית העורפית (ולא בחזית המזרחית). לאור האמור, אין מקום לאשר אותן.

חשבונית מס' 12/001023, ע"ס 2,601 ₪: החשבונית הוצאה עבור "ברשות הבעלים בע"מ", על-כן היא אינה רלוונטית. בנוסף, אין כל דרך להסיק מהפירוט בחשבונית כי היא מתייחסת לחזית המזרחית. איני מאשר את החשבונית.

חשבונית מס' 0098, ע"ס 141,500 ש"ח: החשבונית אמנם מתייחסת לשיפוץ החזית המזרחית, אולם היא אינה מפורטת באופן מניח את הדעת. קל וחומר משמדובר בסכום נכבד. היא הוצאה, בין היתר, בגין "המשך שיפוץ חזית מזרחית". איני מאשר את החשבונית, בהעדר פירוט של העבודות שבוצעו במסגרת המשך השיפוץ. החשבונית מתייחסת גם לעבודות נוספות, כגון "יישום רשתות אינטרגלס", שספק אם הנתבע מחויב לשאת בהן.

חשבונית מס' 0352, ע"ס 37,500 ש"ח: החשבונית מתייחסת ל"גמרים ושיפוץ חזית מזרחית בבניין". היא נעדרת פירוט מינימלי ביחס לעבודות שבוצעו בקשר אליה. היא הוצאה על ידי דוויאת מוסטפא. הוא לא הובא להעיד ולא נטען כי נעשה ניסיון לאתרו.

חשבונית מס' 0096, ע"ס 72,500 ש"ח: החשבונית מתייחסת לחזית המזרחית. מפורטות בה עבודות שבוצעו במסגרתה: "הרמת פיגום וסיטוט חזית מזרחית לבלוק + חיזוקי קורות". מדובר בעבודות מתחייבות במסגרת צביעה ושיפוץ מרפסות – עבודות בהן הודה הנתבע. הסכום נחזה להיות סביר. הנתבע לא הביא כל אסמכתה המצדיקה קביעה אחרת. מדובר בחזית של בניין. העבודה מצריכה שימוש בכוח אדם וחומרי בניין ונמשכת על פני מספר ימים. בהינתן הפירוט בחשבונית – איני מקבל את טענת הנתבע לפיה "מדובר בתשלום עבור "עובדים" ולא עבור "עבודה"" (סעיף 21 לסיכומי הנתבע). הנתבע ישלם לתובע 9,063 ש"ח בגין חלקו בשיפוץ החזית המזרחית, מכוח חשבונית זו.

דחיית התביעה ביחס ליתר התיקונים שבוצעו
קילוף טיח רופף פנימי וחיצוני בכל חזיתות הבניין; תיקון איטום כלל הבניין (כל החזיתות); תיקון טיח כללי בכל חזיתות הבניין: התייחסות לכלל החשבוניות אליהן הפנה התובע בגין תיקונים אלו הובאה לעיל. הקבלן לא נחקר. גם לא מנהל העבודה. בהיעדר תיעוד של מצב הבניין קודם לביצוע התיקונים (למעט ביחס לחזית המזרחית כאמור), קיים ספק האם היקף השיפוץ נדרש לשם שמירה על החזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש (הנתבע הכחיש את ביצוע התיקונים – למעט ביחס לחזית המזרחית). עדות המהנדס אינה מספקת. ממילא, אף שמהנדס רוזנבאום ציין כי ניתן היה לראות בבניין סדקים רבים, לא הובהר האם מדובר בסדקים קונסטרוקטיביים, שיש הכרח לתקנם. המהנדס העיד: "יש משמעויות לסדקים לרוחב סדקים אם זה סדקים קונסטרוקטיביים, או לא" (עמ' 34, ש' 9-8). הוא הופנה לסעיף 3 לתצהירו, שם אין התייחסות לכל סוגי הסדקים. תשובתו הייתה: "נכון, אם הייתי רואה לנכון שזה משהו קונסטרוקטיבי ומסוכן ומסכן את יציבות הבניין הייתי כמובן מעיר על זה ונותן על זה את הפתרון. את ההכרח" (עמ' 34, ש' 13-12). הוא נשאל מדוע לא פירט אילו סדקים הם קונסטרוקטיביים, והשיב: "אי אפשר לפרט את זה בצורה כזאת, אפשר לפרט את זה באחוזים אי אפשר להתחיל למספר כל סדק. סדקים זה משהו רנדומלי על כל חזיתות הבניין" (עמ' 34, ש' 17-16). ככל שמדובר בסדקים שהיה צורך הנדסי לתקנם, היה מקום לציין זאת. כך, בעוד שהמהנדס טען בתצהירו כי היה צורך בתיקונים נרחבים "על מנת למנוע את התפוררות הבנין" (סעיף 6 לתצהירו), הוא הורה על ביצוע תיקוני איטום וטיח בלבד ולא על עבודות חיזוק (למעט בקומה ג'). ההתייחסות בחשבוניות ל"שיפוץ" החזית אינה מספקת. עבודות איטום, לדוגמה, אינן נזכרות בחשבוניות.

שליכטה, יסוד קושר פריימר איקס וצבע סופר גמיש בכל חזיתות הבניין: בהיעדר תיעוד ביחס למצב קודם לשיפוץ, ומבלי שבעלי המקצוע העידו – איני מאשר את התיקון. ממילא, חשבונית מס' 0084 מתייחסת לגמר שיפוץ חזית עורפית, ללא פירוט העבודה ומבלי שהובהר איזה חלק בחשבונית ע"ס 93,000 ש"ח מהווה תיקון זה. הדברים יפים גם ביחס לחשבונית מס' 0098 ע"ס 141,500 ש"ח. חשבונית מס' 12/001023 הוצאה עבור "ברשות הבעלים בע"מ". היא אינה מתייחסת לבניין ואינה רלוונטית.

תיקון וחיזוק הקורות התומכות בקומה ב' (בתצהיר התובע ובסיכומיו מצוין כי מדובר בתיקון בקומה ג'): בכתב התביעה (סעיף 12(7) לכתב התביעה) עתר התובע להחזר בגין תיקון וחיזוק קורות תומכות בקומה ב'. בסעיף 13(7) לתצהירו הוא התייחס לתיקון וחיזוק קורות תומכות בקומה ג'. כך גם בסעיף 5(ח) לסיכומים. התובע העיד שבוצע חיזוק ב"קומה ג' ונדמה לי קומה ב" (עמ' 53, ש' 33-27).
חוסר הבהירות מקשה על קבלת גרסתו. ממילא, החשבוניות אינן מספקות. חשבונית מס' 0090 מתייחסת לחיזוק קורות בחדר המדרגות. חשבונית מס' 0096 מתייחסת להרמת פיגום בחזית המזרחית "+חיזוקי קורות". אין התייחסות לחיזוק קורות בקומות הפנימיות. בתצהיר המהנדס רוזנבאום בהליך הקודם (נ/2) הוא ציין כי הוא ביצע עבור הנתבע "את התכנון לחיזוק קונסטרוקטיבי של פנים הדירה שבקומה ג' [...] כאשר העבודה שבוצעה בדירה היתה חיזוק קורות בטון עליונות בתקרת הדירה" [ההדגשות הוספו – י.נ.]. לעומת זאת, בתצהירו בהליך הנוכחי הוא ציין כי הוא הורה על "תיקון וחיזוק קורות תומכות פנימיות בקומה ג'" (סעיף 7(ב) לתצהיר), מבלי לציין כי מדובר בתיקון שבוצע בפנים הדירה, ולמעשה – לא בשטחים המשותפים. התובע טען כי מדובר ב"חיזוק הקורות התומכות בקומה ג". בנסיבות אלו, קיים ספק אם הנתבע נדרש להשתתף בתיקון, ככל שהוא לא בוצע ברכוש המשותף. השמטת העובדה כי מדובר בתיקון בפנים הדירה בקומה ג' מעוררת סימני שאלה והיא מקשה על קבלת גרסת התובע.

תיקון ביוב חדש, כולל בריכות ביוב בשטחים המשותפים; החלפת דלת כניסה לבניין; תיקון ו החלפת מערכת המרזבים וניקוז מי הגשמים ופחחות בכל הבניין; תיקון והתקנת מתקני אשפה : הנימוק לעיל לעיל יפה גם ביחס לסעיף הנוכחי. בנוסף, חשבונית מס' 3056 הוצאה על ידי א. סלומה ובניו – בהנהלת משה ותומר פנדו. עורך החשבונית לא העיד. התובע לא טען כי נעשה ניסיון לאתרו. חשבונית מס' 0090 מתייחסת באופן כללי ל"שיפוץ חדר מדרגות תיקוני טיח שפכטל צבע חיזוקי קורות רופפים". אין בה התייחסות להחלפת דלת כניסה או לתיקון והתקנה של מתקני אשפה. לא ניתן לקבוע כי אלו כלולים ב"שיפוץ חדר המדרגות", שלגביו הוצאה החשבונית.

תיקון מתקן תיבת מכתבים בכניסה לבניין: התובע לא הראה מדוע נדרש היה לתקן את מתקן תיבת המכתבים לצורך החזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש. התיקון לא נכלל בחשבונית מס' 0090.

תיקון קירות תומכים וגדרות: התובע לא פירט באילו קירות תומכים וגדרות מדובר. הוא לא הבהיר מהו התיקון הנדרש בהקשר זה לשמירה על הבניין במצב תקין וראוי לשימוש. חשבונית מס' 0090 מתייחסת ל"חיזוקי קורות רופפים" בחדר המדרגות. תצהיר המהנדס רוזנבאום לא התייחס לתיקוני חיזוק קורות בחדר המדרגות. בהעדר פירוט, וממילא בהעדר תיעוד בדבר מצב הדברים קודם לשיפוץ, איני מאשר את הוצאות התיקון.

תיקון דרכי גישה לבניין: היה הכרח לפרט מדוע התיקון מתחייב להחזקת הבניין במצב תקין וראוי לשימוש. התובע לא פירט מהו התיקון שנדרש. חשבונית מס' 0352 מתייחסת ל"גמרים ושיפוץ חזית מזרחית בבניין". היא אינה מתייחסת לתיקון דרכי גישה. עורך החשבונית, דוויאת מוסטפא, לא העיד.

תיקון אינסטלציה ראשית ואביזרים: התובע לא הבהיר מהו התיקון אשר נדרש ומדוע הוא התחייב. לא ברור מהם אותם "אביזרים" אשר דרשו תיקון. חשבונית מספר 0092, אליה הפנה התובע, מתייחסת ל"חפירה סביב לבנין + בריכות ותשתית ביוב חדשה כולל צנרת". התיקון אליו מתייחס התובע לא נזכר בחשבונית, למעט רכישת צנרת חדשה. אין פירוט באשר לעלות הצנרת מהסכום הכולל בחשבונית.

התיקון הנזכר בסעיף 5(ט) לסיכומי התובע, שעניינו "שיפוץ חדר המדרגות לרבות חיזוקי קורות רופפים", לא נזכר בסעיף 12 לכתב התביעה, אף לא בסעיף 13 לתצהיר התובע. מדובר בהרחבת חזית.
סיכום
התביעה מתקבלת ביחס לתיקון בחצר, ובאופן חלקי ביחס לשיפוץ החזית המזרחית. הנתבע ישלם לתובע סך של 16,313 ₪ בגין חלקו בתיקונים (סך של 7,250 ₪ עבור התיקון בחצר; סך של 9,063 ₪ בגין חלקו בשיפוץ החזית המזרחית), כשסכומים אלו נושאים הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה, 10.6.2020, ועד למועד התשלום בפועל ( אין מקום לחייב את הנתבע בתשלום ריבית והפרשי הצמדה ממועד סיום השיפוץ בשנת 2011 (סעיף 53 לסיכומי התובע), כשלראשונה פנה התובע לנתבע בכתב, בדרישה להחזר הוצאות, רק בשנה 2013 (סעיף 71 למוצג נ/3), והתביעה שכנגד בהליך הקודם הוגשה רק בשנת 2015).

הנתבע יישא בהוצאות התובע ובשכר טרחת בא כוחו ע"ס כולל של 10,000 ₪. הבאתי בחשבון את העובדה כי חלק עיקרי בתביעה לא אושר.

התשלומים יבוצעו בתוך 30 ימים.

המזכירות מתבקשת לשלוח את פסק-הדין אל ב"כ הצדדים.

ניתן היום, ט"ז תשרי תשפ"ב, 22 ספטמבר 2021, בהעדר הצדדים.