הדפסה

בדוי נ' מינהל מקרקעי ישראל

בפני
כב' השופטת ריקי שמולביץ

המבקש
אדריס בדוי
ע"י ב"כ עו"ד סאלח זבידה

נגד

המשיבה
רשות מקרקעי ישראל
ע"י ב"כ מפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי
עו"ד הדר ניסים-ליבר

פסק דין

1. לפניי המרצת פתיחה מתוקנת (להלן: "ה.פ.") אשר הגיש מר אדריס בדוי (להלן: "המבקש") כנגד רשות מקרקעי ישראל – מחוז מרכז (להלן: "המשיבה" או בשמה הקודם "המינהל") ובמסגרתה עתר להצהיר כי הוא הבעלים בשלמות של מגרש 359 הנמצא ברחוב הרצל 41 בלוד, הידוע כחלק מחלקה 19 וחלקה 144 בגוש 3962 ולהורות למשיבה להעביר ולרשום על שמו זכויות המכר בחלקה 144 בהתאם לתכנית איחוד וחלוקה בהסכמה.

2. המבקש טוען, כי באישור מצב זכויות שנתן המינהל ב- 5.12.04 (נספח ת/2 לה.פ.) לגבי חלקה 19 הנ"ל אשר רכש המבקש בהתאם לחוזה מכר מיום 30.5.05, הטעה אותו המינהל בכך שהציג לפניו מצג שלפיו גודל חלקה 19 תואם גודל מגרש 359 לפי תכנית בנין עיר מאושרת.
המבקש טוען כי במכתבו מיום 10.5.05 (נספח 4.1 לה.פ.) אישר המינהל כי ניתן להסתמך על אישור הזכויות, ת/2, ללא כל הסתייגות.
המבקש טוען כי התקשר בחוזה המכר בהסתמך על אישורי המינהל הנ"ל.
כתוצאה מהמצג ובשל דרישות רשויות התכנון נמנע מהמבקש לבנות על חלקה 19.
לפיכך על המשיבה להעביר ולרשום על שמו הזכויות בחלקה 144 המשלימה את מגרש 359 לפי תכנית מדידה שערך עבורו מודד מוסמך מר יהודה גפן.

3. העובדות בתמצית כעולה מכתבי הטענות:

א. ביום 30.5.05 נחתם בין המבקש לבין משה וסם גורדון (להלן: "המוכרים") חוזה מכר חלקה 19 בגוש 3962 בשטח 754 מ"ר בהתאם לנסח רישום שצורף לחוזה כנספח ג' (להלן: "חוזה המכר"). החלקה האמורה הוגדרה בחוזה המכר "המגרש".
בסעיף ה"הואיל" השני של חוזה המכר נאמר כי בהתאם לאישורי המינהל, נספחים ב' 1 ו-ב' 2, זכאית הייתה אמם המנוחה של המוכרים להירשם כבעלים של חלקה 19 האמורה (נספחים ב'1, ב'2 לחוזה המכר צורפו כנספחים 4.1 ו-ת/2 לה.פ.).
לחוזה המכר צורפה מפת מדידה של החלקה (נספח ד).

ב. לנוחות המקרא, מצאתי לצטט אישורי הזכויות האמורים כדלקמן:

נספח ב1 לחוזה המכר: 5.12.04
"לכבוד:
מר לויט מישר-עו"ד

הנדון: מצב זכויות בנכס הנמצא בגוש 3962, חלקה 19
גוש _____ חלקה ___ (בחלק), ___, מגרש 359
שטח מ"ר, תב"ע יישוב _
1. הננו מאשרים, כי הזכויות בנכס הנדון רשומות אצלנו על שם:
א. גב' מרים גורדון, ת.ז XXXXX810 (חלקיות 1/1)
2. לנ"ל הסכם מכר לגבי הנכס הנדון ...
3. ...
4. ...
5. הואיל וייתכן שהרישומים בתיקי ממ"י אינם מעודכנים או אינם ממצים, הרי שאין במסמך זה כדי להטיל על ממ"י אחריות, מכל סוג שהוא, אין בו כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות והוא ניתן כשירות של רצון טוב לבקשת בעל הזכויות בנכס.
בכבוד רב,
___________ מחלקת עסקות (-)_____
שם ומשפחה תפקיד חתימה וחותמת
נספח ב'2 לחוזה המכר 10.5.05
לכבוד עו"ד יהודה מישר
...
הנדון: גוש 3962 חלקה 19 לוד
סימוכין: מכתבך מיום 1.5.05 מס' 48231904/05

הנני לאשר קבלת מכתבך שבסמך לגב' מיטרה יעקב ומתכבדת להשיבך כדלקמן:
לגב' מרים גורדון זכויות בעלות בחלקה 19 שבגוש 3962 וכן אף מצוין במצב הזכויות שניתן לך ביום 5.12.04. נא לבטל השורה האחרונה בהודעת המינהל בקשר להעברת הזכויות בה צוין כי הנכס מהוון ולהתייחס לכתוב באישור הזכויות הנ"ל.
לבקשתך מצ"ב עותק מהסכם המכר שבין רשות הפיתוח לגב' מימון ולנטינה מיום 23.12.68.
בכבוד רב
רחל לנציאנו.
ס. מנהלת מחלקת עסקות – בפועל."

ג. בשנת 2007 חתמו המבקש והמשיבה על שטרי מכר שלפיהם נרשמו זכויות הבעלות בחלקה 19 על שם המבקש בלשכת רישום המקרקעין.

ד. המבקש טוען כי מאוחר יותר נדרש ע"י עיריית לוד לבצע תכניות איחוד וחלוקה בהתאם לתכנית מפורטת לד/במ/300 לצורך הגשת תכניות בניה על מגרש 359.

ה. בתאריך 15.6.11, בהתאם להזמנת המבקש, הכין המודד יהודה גפן תכנית איחוד וחלוקה למגרש 359 שבה נקבע כי גודל המגרש הוא 1004 מ"ר (תכנית האיחוד וחלוקה צורפה כנספח ת/7).
המבקש טוען כי מהתוכנית התברר כי מגרש 359 שבבעלותו משתרע בהתאם לתכנית לד/במ/300 על חלק מחלקה 19 שנוצרה ב- 2003 וחלק מחלקה 144 שנוצרה ב- 2009 אשר נרשמה בטעות ו/או שלא כדין על שם המינהל למרות שהמגרש בבעלות המבקש.
ביום 20.6.11 פנה המבקש למינהל בבקשה לחתום על תכנית האיחוד וחלוקה.
המבקש טוען כי התכנית אושרה ונחתמה ע"י המינהל ומחלקת המיפוי שלו, עיריית לוד ומיפוי ישראל ואושרה לצרכי רישום בלשכת רישום המקרקעין בהתאם לתב"ע מאושרת לד/במ/300.
המבקש טוען כי המינהל חתם על התכנית ללא התנגדות ביודעו כי הרישום דרוש להתאמת שטח החלקה שתירשם בלשכת רישום המקרקעין לשטח מגרש 359 (מכתב הפניה של המבקש צורף כנספח ת/8).

ו. המבקש טוען כי פניותיו למינהל בספטמבר ובדצמבר 2012 לרישום האיחוד והחלוקה בלשכת רישום המקרקעין והתאמתם לתכנית המדידה שהכין המודד גפן באמצעות חתימה על שטרי מכר להעברת הזכויות בחלקה 144 למבקש ללא תמורה, נענו בהצעת המינהל למבקש לרכוש יתרת שטח למרות שרכש המגרש אשר אמור היה להיות תואם החלקה בשלמות.

ז. עוד קודם לרכישת המבקש את הזכויות במגרש מהמוכרים בוצעו בנכס 2 עסקאות; בהתאם לחוזה מ-1968 מכרה רשות הפיתוח לגב' ולנטינה מימון חלקים מחלקות 21, 38, ו-172 בגוש 3962 בשטח של 694 מ"ר ( ת/4).
ביום 24.9.1975 מכרה גב' ולנטינה מימון את זכויותיה בנכס למרדכי גורדון (נספח ת/3) ונקבע כי תנאי החוזה מ – 1968 נשארו בתוקפם.

ח. תכנית לד/במ/300 אושרה על ידי הוועדה לבנייה למגורים ביום 11.2.91 (ת/16).
בלוח אזורים וזכויות בניה של התכנית האמורה צויין כי השטח המינימאלי של מגרש 359 הוא 750 מ"ר (מש/1).

ט. כעולה מנסח הרישום נספח ג' לחוזה המכר, חלקה 19 בגוש 3962, נרשמה ביום 21.7.2003 לאחר הסדר.

4. טענות המבקש:

א. בהתאם לחוזה המכר הוא רכש את זכויות הבעלות במגרש 359 בשלמות לצרכי בניה. גודל המגרש נקבע לפי תב"ע לד/במ/300, תכנית עיר מפורטת ומאושרת בזמן החתימה על חוזה המכר.
המבקש התבסס על אישור הזכויות (ת/2) שניתן לו על ידי המינהל ועל החוזים מ-1968 ומ-1975 שהיוו חלק בלתי נפרד מחוזה המכר.
המבקש רכש את זכויות הבעלות במגרש ממשפחת גורדון.
בהתאם לחוזה המכר צוין כי החלקה מהווה מגרש בשלמות ובהתאם לאמור צוין גודל החלקה שאמור להיות תואם לגודל המגרש בהתאם לתכנית בניין עיר מאושרת, דבר שהתברר כשגוי.
באישור הזכויות ת/2 שניתן לבעלים הקודם, מרים גורדון, צוין כי הזכויות בחלקה 19 הן לפי מגרש 359 וכי שטח המגרש ייקבע או נקבע בהתאם לתכנית בנין עיר מאושרת. לא צוינו שטח המגרש ושטח החלקה.
למרות שהחלקה הייתה רשומה בלשכת רישום המקרקעין על שם המשיבה בשטח של 754 מ"ר - צוין כי שטח המגרש יהיה לפי תכנית בנין עיר מאושרת.
כך נקבע גם בחוזה מ-1968 ובחוזה מ -1975 אשר הפנה לחוזה מ-1968.
ב. במועד מתן אישורי הזכויות ידע המינהל כי גודל המגרש בפועל הוא 1004 מטרים וזאת בהתאם לתכנית מדידה של המודד יהודה גפן שבוצעה עבור המינהל ב -1994 (נספח ת/6).

ג. ב-2003 בוצעה פרצלציה לצרכי רישום אשר במסגרתה נרשמה חלקה 19 על שם רשות הפיתוח. המינהל היה מחויב לרשום את החלקה בשלמות בהתאם לשטח המגרש אך לא עשה כן.

ד. המבקש חתם על שטרי המכר שלפיהם נרשמו הזכויות בחלקה 19 על שמו בלשכת רישום המקרקעין בטעות כאשר סבר כי שטח החלקה תואם לשטח מגרש 359 כפי שצוין באישורי הזכויות של המשיבה.

ה. המבקש הוטעה על ידי המינהל שכן הוא רכש מגרש לצרכי בניה אשר אמור היה להיות תואם לחלקה בשלמות.
כאמור לעיל, ממפת המדידה שהוכנה ע"י המודד גפן ב-2011 עלה כי המגרש כולל חלק מחלקה 19 שנרשמה על שמו וחלקה 144 אשר נוצרה בשנת 2009 מחלקה 90 שנרשמה בטעות על שם המינהל ולא על שמו.

ו. בשל הסתמכות המבקש על אישורי הזכויות וחוזה המכר מ-1968 כי מדובר במגרש בשלמות, מחויב היה המינהל להעביר לו את המגרש בשלמות.
המינהל לא קיים חובתו בהתאם לסעיף 1 לחוזה מ-1968 שבו הסכים לאפשרות בניית בית משותף על המגרש על כל המשתמע מכך לרבות חובת הקונה לרישום בית משותף וחלוקת הנכס ורישומו כיחידה נפרדת בלשכת רישום המקרקעין.
המבקש טוען כי מדובר באי התאמה נסתרת שכן הנתונים המדויקים באשר לשטח המגרש היו בידיעת המינהל. המבקש טוען כי המינהל התרשל כלפיו.

ז. המבקש הבהיר, כי אם שטח המגרש היה תואם לחלקה 19 בשטח של 754 מ"ר וניתן היה להגיש תכניות בניה לעירייה ללא עיכוב, הוא לא היה מעלה טענה כנגד המשיבה והיה מממש זכויותיו לביצוע הבניה לפני זמן רב.

ח. המבקש טוען כי המשיבה חתמה על תכנית איחוד וחלוקה ת/7 בהסכמה. מדובר בתכנית קיימת משנת 1991. המינהל מודע לקיומה ולשטח מגרש 359 ובהתאם לכך נתן גם את אישורי הזכויות ת/2, 4.1 הנ"ל.

5. טענות המשיבה

א. אין כל בסיס משפטי לקבלת התביעה. אין כל חוזה בין הצדדים ביחס לשטח של 1004 מ"ר. אין עילה אחרת להקניית זכות קניינית כמבוקש בהמרצת הפתיחה.

ב. המבקש מבקש לקבל זכויות קנייניות אשר לא רכש מעולם.
למעשה התביעה היא תביעה לשינוי הרישום בלשכת רישום המקרקעין ללא עילה ובניגוד להוראות הדין לרבות הוראת סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין התשכ"ט -1969.

ג. החוזה מ- 1968 בין המינהל לבין גב' ולנטינה מימון התייחס לשטח של 694 מ"ר.
בחוזה מ- 1975 בין גב' מימון לבין מרדכי גורדון לבין המינהל הוסכם על העברת הזכויות בשטח של 694 מ"ר ונקבע כי תנאי החוזה מ-1968 נשארו בתוקפם.
המינהל מכר את מגרש 359 בשטח של 694 מ"ר שלימים הוגדר בתב"ע בשטח של 750 מ"ר.

ד. תשריט המדידה שנערך ע"י המודד גפן ב- 1994 אינו תשריט איחוד וחלוקה שאושר על ידי הוועדה לתכנון ובניה ולפיכך הוא חסר כל תוקף סטטוטורי, מה עוד שעל פי התב"ע שטח מגרש 359 הוא 750 מ"ר.
גם אם היה מדובר בתשריט איחוד וחלוקה מאושר, שינוי תכנוני המוביל לשינוי שטח המגרש אינו מקנה זכויות קנייניות. במקרה כזה היה על המבקש לרכוש את הזכויות הקנייניות בשטח שנוסף לשטח שרכש.

ה. חלקה 19 נוצרה בעקבות הסדר קרקעות.
כפי שנקבע בפקודת הקרקעות המינהל אינו אחראי על ביצוע ההסדר.
בשנת 2003 לא נעשתה פרצלציה אלא הסדר קרקעות ראשוני שאינו קשור למינהל ואינו קשור לתשריט שהכין המודד גפן.

ו. בכל מקרה, הסדר הקרקעות נעשה ב-2003, דהיינו, טרם רכישת המגרש ע"י המבקש וכבר אז ניתן היה לראות כי חלקה 19 אינה חופפת למגרש 359 המשתרע על חלק מחלקה 19 וחלק מחלקה 144.
אם המבקש לא בדק זאת אין לו להלין אלא על עצמו.

ז. בהתאם לחוזה המכר רכש המבקש מהמוכרים את חלקה 19 בשטח של 754 מ"ר, הא ותו לא.
ככל שיש למבקש טענות כי תיאורו של המגרש בחוזה המכר אינו נכון עליו להפנות טענותיו למוכרים ולא למשיבה.

ח. המבקש לא הסתמך על אישורי הזכויות מ-2004 ומ-2005 ובכל מקרה באישורים עצמם הובהר כי ייתכן שרישומי המינהל אינם מעודכנים ואינם ממצים ואין בהם כדי להטיל אחריות על המינהל.

ט. התכנית נספח ת/7 אשר המבקש מבקש להסתמך עליה היא תכנית לצרכי רישום אשר אמורה לצלם מצב על פי התב"ע ולא הוגשה למינהל כתכנית איחוד וחלוקה.
המינהל אישר את התכנית מהבחינה התכנונית ולא מהבחינה הקניינית והדברים הובהרו במפורש בחותמת המינהל על התכנית.
תכנית האיחוד והחלוקה שאושרה על ידי הוועדה יצרה למעשה מגרש חדש בשטח של 1004 מ"ר, היא אינה תואמת את התב"ע, שכן על פי התב"ע שטחו של מגרש 359 הוא 750 מ"ר.
טענות המבקש כנגד המינהל צריכות להיות מופנות כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה.

י. אין ממש בניסיונו של המבקש לטעון כי הוא נכנס בנעלי הקונה הראשונה מהמינהל בהתאם לחוזה משנת 1968. אין רלוונטיות לחוק המכר. המשיבה מכחישה כל טענת רשלנות.

6. בתצהיר התשובה של המבקש לתשובת המשיבה לה.פ. נטען לפי ייעוץ משפטי כי הסדר הקרקעות נעשה בתיאום עם המשיב.
חלקה 144 נוצרה ב-2009.
המינהל נהג בחוסר תום לב כאשר סיפק מסמכי רישום שהגדירו המכר במספר המגרש ללא כל הסתייגות.
תכנית האיחוד וחלוקה ת/7 קיבלה את כל האישורים הדרושים לצורך רישום בלשכת רישום המקרקעין.
המבקש טוען כי המשיבה הודתה בתצהיר כי המינהל מכר את מגרש 359 בהתאם להגדרתו בתב"ע ואם לא בדק את הדברים כהווייתם לפני שנתן את אישור זכויות מ-2004 אין לו להלין אלא על עצמו.

דיון והכרעה

7. לאחר שקראתי כתבי הטענות, התצהירים והנספחים, שמעתי חקירות המצהירים וקראתי סיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה להידחות.
להלן נימוקיי:

א. סעיף 125 (א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט–1969 קובע: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט – 1969".
במהותה התביעה היא תביעה לשינוי רישום הזכויות בלשכת רישום המקרקעין. הנטל מוטל על המבקש לקעקע את המשקל הראייתי של הרישום הקיים ולהוכיח כי אינו נכון .
מכלל הראיות שהוצגו לי, אני סבורה כי המבקש לא הרים הנטל.

ב. "חלקה", מוגדרת בסעיף 1 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט 1969 (להלן: "הפקודה"), כדלקמן:
"יחידה רצופה של מקרקעין בתוך גוש, השייכת לאדם;"
"מגרש" מוגדר בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, כדלקמן:
"יחידת קרקע שנקבעה בתוכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או איחוד או איחוד וחלוקה, או בתשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו".
חלקה היא יחידה קניינית. מגרש מהווה יחידה תכנונית.
אין בהכרח חפיפה בין השניים.

ג. בחוזה המכר נקבע במפורש כי המבקש רוכש מהמוכרים את חלקה 19 בגוש 3962 בשטח של 754 מ"ר.
נסח הרישום של החלקה הנ"ל צורף כאמור לחוזה המכר כנספח ג' וצוין בו במפורש כי מדובר בשטח של 754 מ"ר.
אם היה ספק (לדעתי לא היה) לגבי השטח הנמכר הרי שהספק הוסר לנוכח צירופה של המפה הטופוגרפית, נספח ד' לחוזה המכר שבה צוין במפורש כי היא מתייחסת לחלקה 19 בגוש 3962, וכי שטח החלקה הוא 754 מ"ר. יש לשים לב, כי בחוזה המכר, במפה הטופוגרפית ובוודאי בנסח הרישום אין זכר למגרש 359.
המבקש אישר בחקירתו כי חתם על המפה הטופוגרפית במועד חתימת חוזה המכר (עמ' 11 ש' 15- 17).
יש לציין, כי מלכתחילה לא צירף המבקש את המפה הטופוגרפית לה.פ. אלא רק בעקבות דרישת ב"כ המשיבה בקדם המשפט ביום 8.5.14 (עמ' 3).

ד. המבקש מבסס את תביעתו על אישורי המינהל, ב'1 ב'2 לחוזה המכר, וקורא לתוכם את מה שלא נאמר בהם.
כפי שהבאנו לעיל באישור הזכויות ב'1 נאמר כי הוא מתייחס לנכס הנמצא בגוש 3962 חלקה 19 (בחלק) מגרש 359.
במכתב המנהל ב'2 נאמר כי לגב' גורדון זכויות בחלקה 19 שבגוש 3962.
גם אם כטענת המבקש הוא הוטעה לחשוב כי חלקה 19 זהה בגודלה למגרש 359 (וכאמור לא כך הדבר), הרי שמקריאת נספחים ב'1 ו-ב'2 יחד עם חוזה המכר, המסקנה שהיה צריך להסיק היא כי חלקה 19 ומגרש 359 שטחם 754 מ"ר כפי שרכש המבקש וכפי שנרשם בחוזה המכר. אך המבקש לא הוטעה שכן באישור הזכויות ב'1 ובמכתב המינהל ב'2 לא נאמר בכל צורה ואופן כי יש חפיפה בין שטח החלקה לשטח המגרש.

ה. יתירה מכך, המבקש טען כי בחוזה המכר צוין כי גודל החלקה אמור להיות תואם לגודל המגרש בהתאם לתב"ע מאושרת.
הפכתי בחוזה המכר והפכתי ולא מצאתי כי חלקה 19 תואמת מגרש בהתאם לתב"ע או אמורה להיות תואמת למגרש בהתאם לתב"ע.
המבקש גם לא השכיל להפנות לסעיף המתאים בחוזה המכר שבו כביכול נרשם הדבר אלא טען בעלמא בסעיף 3 להמרצת הפתיחה, כי: "בהתאם להסכם המכר שבין התובע למשפחת גורדון צוין כי החלקה מהווה מגרש בשלמות ובהתאם לאמור צוין גודל החלקה שאמור להיות תואם לגודל המגרש בהתאם לתכנית בנין עיר מאושרת...".

ו. בסעיף 3 לחוזה המכר הצהיר המבקש ואישר כדלקמן:
"3.1 הוא בדק את המגרש, מבחינה פיזית ותיכנונית ומבחינה משפטית, ו/או ניתנה לו הזדמנות נאותה לבדוק את כל המידע, מכל מין וסוג, הקשור במגרש ולאחר כל זאת הוא מצא את המגרש מתאים למטרותיו, ולפיכך, לא תהיה לו כנגד המוכרים כל טענה בגין אי התאמה ו/או פגם ו/או כל טענה אחרת, מכל מין וסוג, כל זאת בכפוף לקיום התחייבויותיהם של המוכרים על פי חוזה זה.
3.2 ...
3.3 המוכרים לא עשו בפניו מצגים כלשהם באשר לתוכניות הבנייה הקיימות ו/או העתידיות החלות ו/או שיחולו על המגרש ו/או בקשר למצבו הפיזי, למעט אותם מצגים המפורטים בחוזה זה עצמו."

בסעיף 8.2 לחוזה המכר נקבע:
"החזקה במגרש תימסר לקונה במצבו כפי שהוא כיום (as is) ..."

ז. הדברים ברורים ומדברים בעד עצמם;
בחתימתו על חוזה המכר אישר המבקש כי בדק את המגרש מכל הבחינות הרלוונטיות ובמיוחד מהבחינה הפיזית, התכנונית והמשפטית וכי ניתנה לו ההזדמנות הנאותה לעשות כן.
אם המבקש לא ביצע את הבדיקות הדרושות ולא ניצל את ההזדמנות שניתנה לו, אין לו להלין אלא על עצמו.

ח. אני סבורה כי התנהלותו של המבקש לאחר חתימת חוזה המכר, מעידה כי היה מודע היטב לגודל השטח שרכש.
המבקש אישר בחקירתו כי בדיווח על העסקה לרשויות המס ציין כי מדובר במגרש בשטח של 754 מ"ר (עמ' 9 ש' 10 – 13).
המבקש אישר בחקירתו כי בשנת 2007 חתם על שטרי מכר שלפיהם נרשמו זכויות הבעלות בחלקה 19 בלשכת רישום המקרקעין על שמו (עמ' 12 ש' 12 -13).
עיון בשטר המכר שצורף לתצהיר התשובה המתוקנת מטעם המשיבה מעלה, כי צוין בו במפורש כי מדובר בחלקה 19 בגוש 3962 בשטח של 754 מ"ר כמפורט בנסח רישום המקרקעין, וכי המבקש חתם עליו ביום 23.2.07, לאחר שעו"ד הסביר לו את מהות העיסקה שהוא עומד לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה ולאחר ששוכנע כי הדבר הובן למבקש כראוי.

ט. זאת ועוד, עיון באישור הזכויות ב'1 מעלה, כי הוא נשלח למשרד עורכי דין לוי מישר ולא למבקש.
עו"ד יהודה מישר ייצג את המוכרים בעסקה (ראו חוזה המכר).
בסעיף 5 של המכתב, הובהר במפורש כי קיימת אפשרות שרישומי ממ"י אינם מעודכנים ו/או ממצים ואין במסמך כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות.
אשר למכתב נספח ב'2 לחוזה המכר, יש לשים לב, כי המכתב נכתב במענה לפניית עו"ד מישר מיום 1.5.05 למינהל.
סביר כי מכתבו הנ"ל של עו"ד מישר יכול היה לשפוך אור על תשובת המינהל משום מה המבקש לא הציגו למרות שאישר כי הוא ברשותו (עמ' 2 ש' 6-1).
הימנעותו מלהציגו מקימה חזקה שבעובדה כי היה בו כדי להזיק לו.
המבקש מפנה לאישור זכויות נוסף מתאריך 20.7.05 (נספח ת/5).
לטענתו, גם באישור זה צוין כי גודל המגרש ייקבע בהתאם לתב"ע וכי זכויות הבעלות במגרש הועברו אליו ברישומי המינהל ממשפחת גורדון אליו (סעיף 7 לתצהירו).
מדובר באישור שנערך על טופס זהה לאישור מ- 2004 שבו צוין כי ביום 05.06.05 הוגשה בקשה להעביר את הנכס על שם המבקש.
גם במסמך זה צוין כי מדובר בחלקה 19.
גם במסמך זה הובהר במפורש כי יתכן שהרישומים בתיקי המינהל אינם מעודכנים וממצים ואין במסמך כדי לבסס או לשנות חובות או זכויות משפטיות.
גם במסמך זה אין בו את מה שמבקש המבקש לקרוא בו.

י. בניגוד לטענת המבקש, החוזים מ- 1968 ומ-1975 לא נזכרו בחוזה המכר ולא צורפו אליו כנספחים. אין ממש בטענתו כי הם מהווים חלק בלתי נפרד ממנו.
למעלה מהצורך, עיון בחוזים מ-1968 ומ-1975 מעלה כי אין בהם את מה שהמבקש מבקש למצוא בהם.
כאמור לעיל, בחוזה מ-1968 מכר המינהל לגב' מימון 3 חלקי חלקות בשטח כולל של 694 מ"ר.
בחוזה מ-1975 נתן המינהל הסכמתו להעברת הזכויות בנכס מגב' מימון למרדכי גורדון, ונקבע כי מרדכי גורדון יבוא במקומה של גב' מימון בחוזה מ- 1968.

יא. בניגוד לטענת המבקש בחוזה מ- 1968 לא צוין כי גודל המגרש ייקבע לפי תכנית בניין עיר מאושרת.
בכל מקרה, המבקש אינו יכול להסתמך על החוזים האמורים שכן הוא לא היה צד להם, מה עוד שכבר ב- 2003, עוד לפני חתימת חוזה המכר, נרשמה חלקה 19 בלשכת רישום המקרקעין, וכאמור לעיל, בהתאם לחוזה המכר הוא רכש את חלקה 19 וזאת בלבד.

יב. יש לשים לב כי אישורי הזכויות הנ"ל ומכתב המינהל מיום 10.5.05 מוענו כולם לעו"ד מישר ב"כ המוכרים.
עו"ד מישר יכול היה לשפוך אור נוסף על נסיבות חתימת חוזה המכר.
למרות זאת, לא מצא המבקש לנכון לצרף את המוכרים לתובענה ו/או לזמן המוכרים ו/או עו"ד מישר לעדות.
הימנעות זו פועלת לחובתו ומקימה חזקה שבעובדה כי היה בעדותם כדי להזיק לו.

יג. בחקירתו אישר המבקש כי לפני שרכש הנכס בדק את התב"ע, בדק בוועדה המקומית לתכנון ולבניה וראה את נסח הרישום (עמ' 7). בהמשך אישר כי הוא מבין את ההבדל בין מגרש לבין חלקה (עמ' 9 ש' 20-16).
המסקנה המתבקשת היא כי עוד לפני חתימת חוזה המכר המבקש ידע ו/או היה עליו לדעת כי אין חפיפה מלאה בין חלקה 19 לבין מגרש 359.
גם משום כך אני דוחה טענתו כי הוטעה ע"י המינהל.

יד. אם אכן הוטעה המבקש, לא על ידי המינהל הוטעה, כאמור אין באישורי הזכויות נספחים ב'1 ו-ב'2 הטעייה כלשהי.
כפי שכבר ציינתי, המבקש נמנע מלצרף המוכרים לתביעה ונמנע מלהביא המוכרים וב"כ לעדות מטעמים השמורים עמו. יש לזקוף זאת לחובתו.

טו. כאמור לעיל, המבקש טען בתצהירו כי בהסתמך על אישורי הזכויות והחוזים הוטעה לסבור, כי רכש מגרש בשלמות וכי גודל החלקה אמור להיות תואם לגודל המגרש בהתאם לתכנית בניין עיר מאושרת והפנה לתב"ע לד/במ/300.
אני דוחה הטענה.
בחינת התב"ע ת/16 מעלה כי אין בה ציון של שטח מגרש 359.
בטבלת השטחים המהווה חלק בלתי נפרד מהתכנית צוינו שטחי מינימום של המגרשים הנכללים בתוכנית, וזאת בניגוד לעמדת המשיבה שלפיה שטח מגרש 359 שצוין בה (750 מ"ר) הוא שטח המגרש.
כל שצוין בתכנית ת/16 הוא כי מגרש 359 מיועד לאיחוד וחלוקה.

טז. המבקש טען בתצהירו כי בתכנית לד/במ/300 סומנו מגרש 359 ומגרשים 357 ו – 360 הסמוכים לו כמיועדים לאיחוד וחלוקה מחדש (סעיף 8).
בהמשך הצהיר כי בשנת 1994 בוצעה עבור המינהל תכנית איחוד וחלוקה של המגרשים הנ"ל ע"י המודד יהודה גפן ובהתאם לתשריט המדידה של מגרש 359 שטחו היה 1004 מ"ר (סעיפים 9, 10) כך שבמועד מתן אישורי הזכויות ידע המינהל גודל המגרש בפועל.

יז. אני דוחה הטענה.
מעבר לכך שמדובר בתשריט שנערך כ- 11 שנים לפני שהמבקש רכש את הזכויות בחלקה 19, בהתאם לנסח רישום, אין מדובר בתשריט איחוד וחלוקה שאושר ע"י הוועדה המקומית לתכנון לבניה ולפיכך אין לתשריט תוקף סטטוטורי . לכל היותר מדובר בהצעה אשר לא יצאה מהכוח אל הפועל.
בכל מקרה, צודקת המשיבה בטענתה, כי גם אילו היה מדובר בתשריט איחוד וחלוקה שאושר אזי שינוי תכנוני אשר כתוצאה ממנו חל שינוי בשטח המגרש אינו מקנה זכויות קנייניות, דהיינו שגם אילו היה מדובר בתשריט מאושר היה על המבקש לרכוש השטח שנוסף כאמור.

יח. המבקש פירט בתצהירו פעולותיו מול עירית לוד ו/או הוועדה המקומית לתכנון ובניה במסגרת ניסיונותיו לבנות על הנכס.
בין היתר טען כי ב-2010 בעקבות דרישת העיריה לביצוע מדידה עדכנית של המגרש פנה למודד אבו עטא נדיר שהכין עבורו מפת מדידה עדכנית שלפיה גודל המגרש 830 מ"ר.
המבקש הצהיר כי המינהל חתם על תכנית המודד אבו עטא ללא הסתייגות מגודל המגרש וכי התכנית הוגשה לעירית לוד, אך נדחתה על ידה (סעיף 14.2).
בחקירתו אמר כי הועדה לא אישרה התכנית בנימוק כי זו לא תאמה את תב"ע לד/במ/300 (עמ' 14).

יט. המבקש הצהיר כי ב-2011 לאחר שנדרש ע"י עירית לוד להכין תכנית איחוד וחלוקה בהתאם לתכניות מפורטות לד/במ/300 פנה למודד גפן שהכין עבורו תכנית איחוד וחלוקה לצרכי רישום שבה נקבע כי גודל מגרש 359 הוא 1,004 מ"ר (ת/7, סעיפים 11, 15 לתצהירו).
המבקש טוען כי המינהל חתם על התכנית ללא התנגדות "מתוך ידיעה וודאית לעניין נכונות הרישום לצורך התאמתו לתב"ע העירונית – קרי התאמת המגרש לחלקה שתירשם בשלמות בטאבו" (סעיף 11).

כ. אין בטענות המבקש כדי לסייע לו ואני דוחה אותן.
כאמור, בהתאם לחוזה המכר רכש המבקש חלקה 19 בשטח של 754 מ"ר וזאת בלבד.
המבקש לא רכש מגרש לפי תכנית בנין עיר כנטען על ידו, ולפיכך טענותיו בכל הנוגע לתכניות המדידה ו/או תכניות איחוד וחלוקה שנערכו במסגרת ניסיונותיו לבנות על המגרש אינן רלוונטיות לתובענה זו. ככל שיש לו טענות בעניין זה יפנה אותן לגורמים הרלבנטיים. אין זה המינהל.

כא. למעלה מהצורך, המינהל אכן חתם על התכנית ת/7 ביום 2.10.11 אלא שבניגוד לטענת המבקש, המינהל הבהיר בכתב במפורש כי חתימתו היא מבחינה תכנונית בלבד ואין בה כדי להקנות זכות כלשהי לכל גורם שהוא. כך צוין במפורש בחותמת המינהל:
"אין לנו התנגדות עקרונית לתוכנית, בתנאי שזו תהיה מתואמת עם רשויות התכנון המוסמכות. חתימתנו הינה לצרכי תכנון בלבד, אין בה כדי להקנות כל זכות ליוזם התכנית או לכל בעל עניין אחר בשטח התכנית ל עוד לא הוקצה השטח ונחתם עמנו הסכם מתאים בגינו ואין חתימתנו זו באה במקום הסכמת כל בעל זכות בשטח הנדון ו/או כל רשות מוסמכת, לפי כל חוזה חתום ועפ"י כל דין.
למען הסר ספק מוצהר בזה כי אם נעשה או ייעשה על ידינו הסכם בגין השטח הכלול בתכנית, אין בחתימתנו על התכנית הכרה או הודאה בקיום הסכם כאמור ו/או ויתור על זכותנו לבטלו בגלל הפרתו ע"י מי שרכש מאתנו על פיו זכויות כלשהן בשטח, ו/או על כל זכות אחרת העומדת לנו מכח הסכם כאמור ועפ"י כל דין, שכן חתימתנו ניתנת אך ורק מנקודת מבט תכנונית".
יצוין כי חותמת זהה הוטבעה גם על תכנית המודד אבו עטא.

כב. המצהיר מטעם המשיבה, המודד ויקטור לוזון, הסביר בחקירתו: "ואז בא מר יהודה גפן ובעצם איחד את חלקה 144 ואת 19 ויצר מגרש חדש. בגלל שזה לא תואם לתב"ע, פה החותמת זה 'תשריט איחוד וחלוקה' זה קיבל מספר חדש, הוועדה לא שמה חותמת שהמפה תואמת לתב"ע (מתייחס ל-ת/7)" (עמ' 23 ש' 9-12).
ובהמשך: "התשריט של התב"ע והטבלה זה חלק בלתי נפרד. מה שיהודה גפן הכין, הוא הכין תשריט חדש שהוא לא תואם לתב"ע" (עמ' 23, ש' 31-32).

מר לוזון הסביר כי המגרש החדש שנוצר מהווה יצור חדש (עמ' 25, ש' 15-14). תשובתו מקובלת עלי.
מר לוזון הסביר כי הנושא הקנייני לא עלה בשום שלב של נושא החתימה על המפות (עמ' 33).

כג. המבקש לא רכש מהמינהל ו/או מהמוכרים שטח של 1,004 מ"ר, הוא אינו יכול לטעון לזכויות קנייניות מעבר לממכר אשר שילם תמורתו ומעבר לשטח אשר המוכרים יכולים היו למכור לו.

כד. צודקת המשיבה בטענתה בסיכומיה כי גם אם המבקש נדרש לבצע הליך של איחוד וחלוקה, ההליך התכנוני אינו מנשל את המינהל מזכויותיו בקרקע, יש לערוך טבלאות איזון וכו', הליך שלא בוצע במקרה זה.

כה. למען הסר ספק, גם אם התכנית ת/7 אושרה לצורכי רישום וקיבלה את אישור מיפוי ישראל (האישור אינו מופיע על התכנית ת/7 שצורפה להמרצת הפתיחה) אין בכך כדי להקנות למבקש זכויות קנייניות בשטח הנוסף לשטח שרכש בהתאם לחוזה המכר. לפיכך, צדק המינהל בתשובותיו למבקש כי ככל שהוא מעוניין לרשום חלקה 144 על שמו עליו לרכוש אותה מהמינהל.

8. בהמרצת הפתיחה פירט המבקש טענו ת לפי פקודת הנזיקין {נוסח חדש}, (סעיפים
20.10-20.1) חוק המכר, התשכ"ח-1968 (סעיפים 20.5-20.2), חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (סעיפים 20.7-20.6), חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (סעיפים 20.9-20.8) וחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (סעיף20.11), מעבר לכך שטענות המבקש לא הוכחו, בסיכומיו לא חזר עליהן ואני דוחה אותן.

9. בסיכומיו הפנה המבקש לפסק דין ברע"א 3224/07 אשר בניגוד לנטען לא צורף לסיכומים.
(צורפה תשובת ב"כ המשיב שם להחלטה של בית המשפט ).
שני פסקי הדין הנוספים שאליהם הפנה המבקש בסיכומיו, ה"פ 8473/09 מיטל חוטר נ' מינהל מקרקעי ישראל ואחר (2011) ו-ת"א 31342/04 שושנה גולדשטיין נ' מינהל מקרקעי ישראל (2009), אינם רלבנטיים לענייננו כפי שטענה המשיבה בצדק בסכומיה.

10. לאור כל האמור אני דוחה התביעה.
המבקש ישלם למשיבה הוצאות ושכ"ט בסך 25,000 ₪.
מזכירות תמציא עותק פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום, ו' ניסן תשע"ה, 26 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.
חתימה

ריקי שמולביץ, שופטת