הדפסה

אפשטיין ואח' נ' יהלומי כנען פיתוח והשקעות בע"מ ואח'

בפני
כב' השופט מיכאל תמיר

תובעים

  1. עמיאל אפשטיין
  2. חנה אפשטיין

ע"י ב"כ עו"ד ארצי בן יעקב

נגד

נתבעים

  1. יהלומי כנען פיתוח והשקעות בע"מ
  2. אהוד פורת ושות' - עורכי דין ונוטריון
  3. אילן זילכה
  4. מרדכי אורנשטיין

ע"י ב"כ עו"ד ניר שביב

פסק דין

פסק הדין ניתן בתביעה כספית על סך 500,000 ₪ שהגישו התובעים נגד הנתבעים .

טענות התובעים בכתב התביעה

ביום 19/2/03 חתמו התובעים ונתבעת 1 על הסכם לרכישת דירה בבניין מגורים ברח' החרוזים 2 ברמת גן, הידוע כגוש 6207 חלקה 861 (להלן "ההסכם" ו "הדירה" בהתאמה).

נתבעת 1 היא החברה הקבלנית אשר מכרה את הדירה לתובעים. נתבע 2 (להלן: "משרד פורת") ה וא משרד עורכי דין שקיבל ייפוי כוח בלתי חוזר לרישום הבית המשותף ו לרישום זכויות הבעלות של התובעים בלשכת רישום המקרקעין. נתבעים 3 ו- 4 הם בעלי מניות ומנהלים בנתבעת 1 שניהלו מו"מ וחתמו על ההסכם שכולל התחייבות לרישום הבית המשותף ו רישום זכויות התובעים הנ"ל.

לפי סע' 9.1 להסכם, נתבעת 1 התחייבה לרשום את הבית המשותף ואת זכויות התובעים בדירה לא יאוחר מ- 24 חודשים מיום חתימת ההסכם. הנתבעים לא עשו כן חרף העובדה שחלפו למעלה מ- 9 שנים מיום חתימת ההסכם. משרד פורת לא ביצע את הרישום עד למועד הגשת התביעה , וזאת בניגוד להוראות בסעיפים שונים בהסכם.

אי רישום הזכויות לאורך תקופה כה ממושכת גרם לתובעים נזקים חמורים, עוגמת נפש רבה וחרדה לגורל רכושם ולמיטב כספם. כמו-כן טוענים התובעים כי אי רישום הזכויות מהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר מקנה להם זכות לקבלת פיצוי בשיעור מוסכם בשיעור של 10% מסכום התמורה ששולמה בגין הדירה, קרי סך של 288,771 ₪ שנכון למועד הגשת התביעה עומד על סך של 475,600 ₪. כמו-כן נתבע סך של 24,400 ₪ בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני.

משרד פורת אחראי שכן התחייב לבצע את רישום הזכויות של התובעים בדירה. נתבעים 3 ו-4 אחראים אישית כבעלי החברה (נתבעת 1) ונושאי משרה בה אשר ניהלו את המו"מ בחוסר תום לב והסתירו מהתובעים את העובדות לאשורן , לרבות העיכובים והתקלות שמנעו את העברת הזכויות על שם התובעים. לפיכך, התובעים מבקשים להרים את מסך ההתאגדות של נתבעת 1 ולחייב את נתבעים 3 ו-4 אישית.

טענות הנתבעים בכתב ההגנה

תחילה הוגש לתיק כתב הגנה מטעם משרד פורת, ולאחר מכן ברשות בית המשפט הוגש כתב הגנה מתוקן מטעם כל הנתבעים יחד.

לטענת הנתבעים, התביעה שבפנינו שהוגשה ביום 17/6/12 לא הייתה מגיעה לאוויר העולם אלמלא תביעה כספית מיום 21/5/12 על סך 14,285 ₪ שהג יש משרד פורת נגד התובעים בתיק תא"מ 39602-05-12 בגין השלמת שכר טרחת עו "ד. באותו תיק הוגשה תביעה שכנגד להשבת מלוא סכום שכר טרחת עוה"ד ששילמו התובעים ל משרד פורת בסך של 51,112 ₪.

בסעיף 9.1 להסכם נקבע כי נתבעת 1 תשלים את הרישום מיד כשיתאפשר לה לעשות כן, ובסע יף 9.2 נקבע כי הרישום יושלם תוך 24 חודשים מיום חתימת ההסכם, אולם "הרוכש מצהיר שידוע והוא מסכים כי כל עיכוב אשר ייגרם ברישום הבית המשותף כתוצאה מגורמים שאינם בשליטת החברה, בין אם נגרם ע"י הרוכש ובין ע"י קונים אחרים ובין אם ע"י רשויות כלשהן ובין אם מסיבה אחרת שאינה בשליטת החברה... ידחה את מועד רישום לרישום הבית המשותף ולא יקנה לרוכש זכות לפיצוי כלשהו...".

לטענת הנתבעים, היו עיכובים שלא בשליטתם, ובעיקר כתוצאה מכך שהמנהל מקרקעי ישראל עיכב את רישום הבית המשותף, אך מיד לאחר מכן פנה משרד פורת לתובעים כדי לקבל את האישורים הדרושים לצורך רישום הזכויות ו את תשלום יתרת שכר הטרחה. בהקשר זה מפנים הנתבעים לסעיף 12.1 להסכם שלפיו על התובעים להמציא את האישורים, וטוענים כי התובעים לא עשו זאת, ובכך הפרו את ההסכם. עוד נטען כי משרד פורת נאלץ ל הוציא את האישורים בעצמו ולהגיש תביעה כספית נגד התובעים בגין יתרת שכ"ט עוה"ד שלא שולם .

לפי סעיף 10.6 להסכם התובעים התחייבו לשלם "לחברה או לפקודתה 1.5% (אחוז וחצי) מהתמורה בתוספת מע"מ כהשתתפות בהוצאות משפטיות, וזאת במעמד חתימת הסכם זה (להלן: "ההוצאות המשפטיות"). תשלום ההוצאות המשפטיות למשרד עורכי הדין אהוד פורת יחשב כתשלום לחברה".

הנתבעים טוענים כי חובת הרישום מותנית במילוי התחייבויותיהם של התובעים הנ"ל, ו משלא קו ימו, טרם התגבש ה חובתם של הנתבעים לרשום את זכויות התובעים בדירה.

מבלי לגרוע מהאמור לעיל, זכויותיהם של התובעים בדירה נרשמו בלשכת רישום המקרקעין, והעיכוב ברישום הזכויות נבע מעניינים שלא היו בשליטת הנתבעים . התובעים קיבלו את החזקה בדירה במועד שנקבע בהסכם, התגוררו בדירה ועודם מתגוררים בדירה ולא נגרם להם נזק כלשהו כתוצאה מהעיכוב.

הנזקים מוכחשים, ו בעניין זה נטען כי סע' 24 להסכם אינו מגדיר עיכוב ברישום הבית המשותף כהפרה יסודית של ההסכם. כן נטען כי התביעה על סך 24,400 ₪ בגין "עוגמת נפש ונזק לא ממוני" היא סתמית ולא מוסברת.

התובעים אכן שלחו מכתבים בקשר לרישום הבית המשותף ורישום זכויותיהם בדירה, קיבלו מענה על המכתבים , ולא בכדי הפסיקו לשלוח מכתבים לאחר שנת 2007 , הואיל ולא רצו לשלם את יתרת שכר הטרחה שטרם ש ילמו.

נתבעים 3 ו-4 אינם צד להסכם ואין עילת תביעה כנגדם. נוסף על כך, במקרה שלפנינו ולאור העיכובים ברישום שלא היו תלויים בנתבעים, יש לדחות כל ניסיון להר ים את מסך ההתאגדות של נתבעת 1 ולחייב את נתבעים 3 ו-4 אישית.

תצהירים, חקירות וסיכומים

כל אחד מהתובעים ערך תצהיר עדות ראשית. התצהירים הוגשו בטעות לתיק השני , תיק תא"מ 39602-05-12 בבקשה מס פר 4, ולא ישירות לתיק זה. מטעם הנתבעים הוגש תצהיר של עו"ד אהוד פורת מ משרד פורת .

תחילה נחקרה תובעת 2 על תצהירה, אחריה נחקר תובע 1 ובסוף הדיון נחקר עו"ד אהוד פורת על תצהירו . בתום הדיון ס יכמו הצדדים את טענותיהם בעל פה.

בסיכומי התובעים נטען בין היתר, כי העיכוב ברישום הבית המשותף וברישום זכויות התובעים בדירה "נבע אך ורק מסיבות השמורות לנתבעים". כמו-כן נטען כי אי רישום הבית המשותף עד לשנת 2009 מהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר מזכה את התובעים בפיצוי מוסכם בשיעור של 10% מהתמורה ששולמה בגין המכר. לעניין אי המצאת מסמכים נטען בסיכומי התובעים כי בטופס המש"ח , משרד פורת מופיע כמייצג של התובעים, ועל כן התובעים לא היו חייבים להמציא למשרד פורת אישורי מס רכישה. לעניין אישור העירייה טען ב"כ התובעים כי לא נסתרה טענתה של תובעת 2 בתצהירה כי היא לא הייתה מחויבת לטרוח ולהמציא מסמכים . עוד נטען בהקשר זה כי על אף שנטען שלא הייתה אפשרות להשלים את הרישום ללא האישורים, משרד פורת הצליח להשיג את האישורים עצמאי ת ומבלי לקבלם מהתובעים. לענ יין יתרת החוב בגין שכ"ט עוה"ד, נטען כי הוכח שהיה ויכוח בין הצדדים בקשר לסכום מיד לאחר חתימת הסכם המכר, והצדדים הגיעו להסדר שלפיו התובעים ישלמו סך של 4,680 ₪ לאחר רישום הזכויות של התובעים בדירה. כמו-כן טען ב"כ התובעים כי הוא לא רואה כל קשר בין אי רישום הזכויות לבין המחלוקת הכספית בין הצדדים.

אשר לאחריותם של נתבעים 3 ו-4 כל שנטען בסיכומי התובעים הוא כי במקרים שבהם קורות תקלות בחברות פרטיות " בית המשפט רואה בבעלים אחראים לתביעה כזו" ועל כן יש לחייב את נתבעים 3 ו-4 אישי ת.

בסיכומי הנתבעים נטען, בין היתר, כי התביעה האישית נגד נתבעים 3 ו-4 איננה מבוססת כלל ויש לדחותה. לענ יין התביעה נגד משרד פורת נטען כי על פי ההסכם, התובעים התחייבו לשלם ל משרד פורת שכ"ט עו"ד בשיעור של 1.5% + מע"מ מסכום התמורה ששולמה בגין הדירה , שעמדה על סך של 2,887,712 ₪ + מע"מ. לטענת הנתבעים, יש לראות את רכיב המע"מ כחלק בלתי נפרד מסכום התמורה, ועל כן היה על התובעים לשלם 1.5% + מע"מ מהמחיר הכולל של הדירה, קרי מתוך סך של 3,407,500 ₪. שהוא גם מחיר הרכישה המופיע בטופס הדיווח על העסקה לרשויות. עוד טען ב"כ הנתבעים כי תובע 1 החליט חד צדדית ובניגוד להסכם כי אינו מחויב לשלם 1.5% + מע"מ על רכיב המע"מ ממחיר הרכישה, ולפנים משורת הדין נעשה ניסיון שלא צלח להגיע להסדר עם התובעים. משרד פורת הציע , לצרכי פשרה, לקבל תשלום בגין מחצית מרכיב המע"מ, ובלבד שהסכום ישולם מיד לאחר רישום הבית משותף (נספח 5'א) , אך התובעים דחו זאת והציעו הצעה נגדית כמפורט בנספח 5ב' ל תשלום הסכום רק לאחר השלמת רישום זכויות התובעים בדירה. עוד נטען בסיכומים מטעם הנתבעים כי מהעדויות עלה שכל ניסיון להחתים את התובעים על נספח 5א' כשל.

לטענת הנתבעים, לא רק שלא ש ולמה יתרת חובם של התובעים הנ"ל בגין שכר טרחה, אלא שהם אף לא דאגו למסור מסמכים ואישורים לבקשת ו של משרד פורת, לרבות אישור של עיריית תל אביב לרישום זכויותיהם בדירה, והכול תוך הפרת התחייבויות מפורשות של התובעים בהסכם המכר. ב"כ הנתבעים הפנה לנספח 5א' שבו צ וין מהם המסמכים שעל התובעים להמציא לצורך רישום זכויותיהם בדירה וציין כי תובעת 2 אישרה בחקירתה שאכן פנו אליה בבקשה לשלם את יתרת חובה של משרד פורת. כמו-כן נטען כי התובעים היו מיוצגים על ידי עורכי דין מוכשרים שהיו יכולים לה סביר להם כי עליהם לקיים את הוראות ההסכם ולהבהיר להם את משמעות סעיף 9.9 להסכם שלפיו תנאי מוקדם לרישום זכויות התובעים בדירה הוא מילוי כל התחייבויות הרוכש בהסכם במלואן ובמועדן. התובעים אף היו יכולים לראות שהזכויות של כל יתר הדיירים במבנה נרשמו החל משנת 2009. בסיכומי הנתבעים ישנה התייחסות גם לסיבות לעיכוב רישום הבית המשותף בשל בעיות הקשורות לרשויות שונות ולרוכשים אחרים, ונטען כי התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי מדובר בעיכובים שבשליטת הנתבעים בלבד, ובוודאי שלא הוכ יחו כי נגרם להם נזק כלשהו. ב"כ הנתבעים התייחס לפסקי דין שהזכירו התובעים, לרבות פס"ד שניתן בעניין בע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון בע"מ (מיום 24.11.05) וטען כי המקרה שם אינו דומה כלל למקרה שבפנינו, וכך גם לגבי פסקי דין אחרים שאליהם הפנה ב"כ התובעים. לבסוף ועל רקע טענות ב"כ הנתבעים, התבקש בית המשפט לחייב את התובעים בהוצאות ריאליות , שכן נטען כי מדובר בתביעה שהוגשה ללא כל עילה ובהיקף של חצי מיליון ₪, לא רק נגד נתבעת 1 אלא גם נגד נתבעים 4-2.

ב"כ התובעים השיב לסיכומי הנתבעים וטען כי לא נסתר שנושא תוספת המע"מ לא הוסכם בין הצדדים, והנתבעים לא הציגו אסמכתאות כדי לבסס את טענתם בעניין זה. לעניין טופס המש"ח נטען כי מי שהכין אותו ה וא משרד פורת ולא עורך הדין שייצג את התובעים באותה עת. לבסוף נטען כי פס ק דין בעניין מלונות הים התיכון הנ"ל רלוונטי לענייננו, וכי רישום הזכויות בדירה הוא לב ליבה של עסקת מקרקעין.

דיון

שכר טרחת עו רכי הדין

הסכם המכר נחתם ביום 19/2/03.

בסעיף 10.6 להסכם נקבע כי "הרוכש מתחייב לשלם לחברה או לפקודתה 1.5% (אחוז וחצי) מהתמורה בתוספת מע"מ כהשתתפות בהוצאות המשפטיות, וזאת במעמד חתימת הסכם זה".

בסעיף 22.1 להסכם צוין כי "תמורת מילוי חיובי החברה לפי חוזה זה" ישלמו התובעים לנתבעת 1 סך של 2,887,712 ₪ בצירוף מע"מ כדין (18%) , כשבסה"כ מדובר ב - 3,407,500 ₪ . סכום זה הוגדר בס"ק 22.1 - "מחיר הדירה".

לפי טופס הדיווח על העסקה, טופס המש"ח שצורף כנספח 3 לתצהירו של עו"ד פורת, "סה"כ שווי המכירה" הוא 3,407,500 ₪, וגם השומה העצמית למס רכישה בפרק ו' של טופס המש"ח נערכה בהתאם לסך של 3,407,500 ₪ הנ"ל. אל מול זאת, בתצהירי התובעים ובסיכומיהם אין הפניה לאסמכתאות כלשהן הסותרות את העולה מהראיות הנ"ל שלפיהן "מחיר הדירה" ו "סה"כ שווי המכירה" עמדו על סך של 3,407,500 ₪ (הכולל את רכיב המע"מ).

התובעים שילמו למשרד פורת בגין שכר טרחה סך של 51,112.50 ₪ בלבד, דהיינו 1.5% + מע"מ מתוך סכום של 2,887,712 ₪ בלבד.

לטענת התובעים אין לשלם שכר טרחה על רכיב המע"מ העומד על 519,788 ₪ מתוך מחיר הדירה. לטענת הנתבעים , ההסכם ברור והיה על התובעים לשלם תוספת של 9,200. 16 ₪ בגין רכיב המע"מ (60,312.75 ₪ פחות 51,112.50 ₪ ששולמו ).

התובעים טענו ללא כל ביסוס, ובניגוד להוראה המפורשת בסעיף 10.6 להסכם, כי בתקופה הרלוונטית לא היה מקובל לשלם שכר טרחת עו"ד במלואו מראש. יחד עם זאת, אין חולק כי התובעים שילמו מראש את החלק בשכר הטרחה שלא היה שנוי במחלוקת, סך של 51,112.50 ₪, ולאחר מכן התנהלו מגעים בין הצדדים במטרה להגיע להסדר בעניין יתרת שכר הטרחה.

עו"ד פורת ש לח לתובעים מכתב מיום 8/9/04 (נספח 5א' לתצהירו של עו"ד פורת) שבו צ וין כי כבר סוכם בין הצדדים טלפונית שסכום החוב יופחת בחצי לסך של 4,683 ₪, ובלבד שהתובעים ישלמו סכום זה לנתבעת מיד לאחר רישום הבית המשותף "וקבלת המסמכים אשר יאפשרו לנו לרשום אותך ואת רעייתך כבעלי הדירה – אישור מס רכישה, אישור עירייה וחתימה על שטרי העברה ". בתחתית נספח 5א' הנ"ל צוין "אודה על אישורך בחוזר" ואף צוין מקום שבו היה על ת ובע 1 לחתום ולאשר את שסוכם לטענת הנתבעים קודם לכן:

"אישור
הנני לאשר את הסיכום הנ"ל.
____________
עמיאל אפשטיין"

במקום לאשר את הסיכום הנ"ל, שלח תובע 1 למשרד פורת מכתב שאינו נושא תאריך (אם כי בצילום המכתב שצורף בנספח 5ב' לתצהירו של עו"ד פורת מופיעים תאריכי משלוח פקסים, לרבות 10/10/04). במכתב זה אין התייחסות לסיכום שהיה בין הצדדים , אך הועלתה הצעה חדשה לשלם את מחצית הסכום שבמחלוקת 7 ימים לאחר מסירת הודעה בכתב על רישום הבית המשותף ועל רישום זכויות התובעים בדירה.

תובע 1 נשאל בחקירתו הנגדית האם ההצעה לשלם מחצית מסכום החוב לאחר רישום הבית המשותף הייתה מקובלת עליו והוא השיב בשלילה והעיד כי הסכים לשלם את הסכום רק לאחר רישום הזכויות על שמו (עמ' 37 ש' 24).

יוצא אם כן כי לא הייתה כל הסכמה סופית בעניין תשלום יתרת שכר הטרחה. אין לראות במכתב 5ב' הסכמה להצעה של משרד פורת במכתב 5א' , שכן כאמור לעיל, במכתב 5ב' הועלתה הצעה חדשה ושונה מההצעה שבמכתב 5א' – הצעה שאף היא לא התקבלה.

עו"ד פורת ציר ף בנספח 6 לתצהירו מכתב מיום 11/1/12 , שבו הודיע לתובעים כי לא שילמו את יתרת שכר הטרחה בסך של 9,200 ₪ הנ"ל + 200 ₪ עבור אגרת רישום הערת אזהרה , וציין כי יסתפק בסך של 12,128 ₪ בלבד , בהתחשב בסכום הקרן משנת 2003. בסע יף 5 למכתב ציין עו"ד פורת כי הוא מחזיק בידיו את כל האישורים הנדרשים לר ישום זכויות התובעים בדירה, ובאם י תקבל הסך של 12,128 ₪ עד ליום 15/1/12 , הרישום יתבצע באופן מידי.

התובעים לא שילמו דבר גם לאחר שנרשם הבית משותף וגם לאחר שקיבלו את המכתב הנ"ל.

לגופה של המחלוקת בעניין גובה שכר הטרחה ומועד תשלומו, הנני קובע כי אכן היה על התובעים לשלם את מלוא שכ ר טרחת עוה"ד גם בגין רכיב המע"מ במעמד חתימת ההסכם . בסעיף 10.6 להסכם נקבע במפורש כי שכר הטרחה ישולם במעמד חתימת ההסכם , והתובעים לא הוכיחו כי הגיעו עם משרד פורת להסכמה אחרת. התובעים אף לא הציגו ראיות הסותרות את טענת הנתבעים אשר עולה הן מלשון הסכם המכר והן מטופס הדיווח על העסקה לרשויות המס כי " מחיר הדירה" וסך כל שווי המכירה עמדו על 3,407,500 ₪ ולא על 2,887,712 ₪.

מכאן שהתובעים לא שילמו את מלוא הסכום שהיה עליהם לשלם ל משרד פורת בגין שכר טרחה במעמד חתימת ההסכם. לפי סע יף 24 להסכם , הפרה של כל אחת מההוראות שבסעיף 10 (וביניהן תשלום שכר הטרחה) היא הפרה יסודית של ההסכם.

בין אם מדובר בהפרה יסודית ובין אם לאו, התובעים הפרו את ההסכם כאשר לא שילמו את מלוא שכר הטרחה במועד חתימת ההסכם.

התחייבות התובעים בהסכם להמציא אישורים

בסעיף 9.7 להסכם נקבע כי "טרם הרישום מתחייב הרוכש להמציא לחברה ו/או לעורכי הדין אישורים מרשויות המס, הממשלתיות והעירוניות, מכל רשות רלוונטית, לרבות הרשות המקומית... המופנים לרשם המקרקעין ברי תוקף לתאריך שייקבע לביצוע הרישום בלשכת רישום המקרקעין, המאשרים כי כל המסים החלים על הדירה ממועד המסירה ומס רכישה שולמו במלואם ובמועדם". כן נקבע כי יש להמציא את האישורים תוך 15 ימים מהדרישה לכך.

בסעיף 12.1 להסכם נקבע לאמור:

"על הרוכש להמציא לחברה על חשבונו, בתוך 10 ימים מדרישתה את כל המסמכים, האישורים, התעודות והקבלות הדרושים לביצוע רישום זכותו של הרוכש בדירה, בלשכת רישום המקרקעין, למעט מסמכים, אישורים ותעודות הבאים להוכיח מילוי חובותיה של החברה, או שרק בידיה האפשרות להשיגם, ולהופיע במועד שיקבע על ידי החברה במשרדיה, במשרד בא כוחה, בלשכת רישום המקרקעין, או בכל מקום אחר שיקבע על ידי החברה, ולחתום על כל המסמכים שידרשו לביצוע הרישום של זכויותיו וחיוביו בדירה בלשכת רישום המקרקעין. בכפוף למילוי מלוא התחייבויות הרוכש בהסכם זה ,תעביר החברה את הזכויות בדירה לרוכש..."

ודוק, העובדה שבטופס המש"ח שהוגש לרשויות המס לגבי העסקה נכתב כי משרד פורת מייצג את התובעים אינה גורעת מהתחייבותם המפורשת של התובעים בהסכם להמציא את המסמכים הדרושים לצורך רישום הזכויות.

ממכתבו של משרד פורת מיום 8/9/04 עולה כי כבר אז הייתה דרישה לא רק לשלם שכר הטרחה בגין מחצית מסכום המע"מ, אלא גם לקבל לאחר רישום הבית המשותף את המסמכים שיאפשרו למשרד פורת לרשום את התובעים כבעלי הדירה "אישור מס רכישה, אישור עיריה וחתימה על שטרי העברה".

התובעים הציגו מכתבים שונים של עורך הדין מטעמם באותה תקופה, החל מיום 16/5/05 ועד ליום 16/8/07, שבהם העלה ב"כ הת ובעים שאלות ותהיות לגבי הסיבות לכך שהבניין לא נרשם כבית משותף ולא נרשמו זכויות התובעים בדירתם. כמו-כן הוצגו מכתבים מטעם משרד פורת שנכתבו בתשובה לפניות ב"כ הת ובעים הנ"ל.

התובעים לא שלחו למשרד פורת מכתבים נוספים לאחר מכתב עוה"ד האחרון מיום 16/8/07 המצורף לכתב התביעה. גם לאחר רישום הבית המשותף בשנת 2009 לא פנו התובעים למשרד פורת ולא העבירו לו את האישורים הדרושים לצורך ביצוע הרישום.

עו"ד פורת הצהיר כי רק בשנת 2012 פנו אליו התובעים כדי לברר כיצד מתקדם רישום הזכויות בנכס, ובתשובה לפנייתם הבהיר כי הוא מוכן לפעול להשלמת הרישום, אך יעשה זאת רק אם ישלמו את יתרת שכר הטרחה (ראו נספח 6 לתצהיר). כמו-כן הצהיר עו"ד פורת כי כאשר התקשר לתובעים כדי לברר את עמדתם לגבי תשלום יתרת החוב, חזרו וביקשו לחזור להצעת הפשרה משנת 2004, ובתגובה לכך שלח עו"ד פורת מכתב נוסף שבו ציין כי "לא הייתה כל הצדקה שלא לשלם את סכום המע"מ, וגם לא להמציא לי אישור עירייה במשך תקופה כה ארוכה מאז רישום הבית המשותף, ומאז ששלחתי לכם מכתב התראה" (נספח 8 לתצהיר) .

תובעת 1 נשאלה במהלך החקירה נגדית על תצהירה האם היא יודעת אם נשלחו למשרד פורת אישורי עירייה או אישור מס רכישה, והשיבה כי לא התעסקה בכך כיוון שהיה לה עורך דין והיא סמכה עליו (עמ' 29 ש' 32). התובע נשאל האם אי פעם שלח למשרד פורת אישור עירי יה לטאבו או אישור מס רכישה והוא השיב בשלילה (עמ' 41 ש' 27-20) .

מכאן שהתובעים לא הוכיחו כי קיימו את התחייבותם ההסכם להמציא לנתבעת 1 או ל משרד פורת את כל האישורים הדר ושים לצורך רישום הזכויות .

עיכוב ברישום הבית המשותף וזכויות התובעים בדירה

בכתב ההגנה נטען כי בשל גורמים שאינם בשליטת הנתבעים שעיקרם עיכובים במנהל מקרקעי ישראל, לא התאפשר לבצע את רישום הבית המשותף עד לשנת 2007. עוד נטען בכתב ההגנה כי הנתבעים עשו כל שביכולתם על מנת לבצע את הרישום, וביצעו אותו בעת שהדבר התאפשר להם. ל טענת הנתבעים , לאחר רישום הבית המשותף התובעים הם שעיכבו את רישום זכויותיהם בדירה בעת שבחרו להתעלם מדרישותיו של משרד פורת לתשלום יתרת שכר טרחה ולהמצאת מסמכים, ובסופו של דבר אילצו את משרד פורת להמציא בעצמ ו את האישורים הנדרשים עבור התובעים.

עו"ד פורת חזר בתצהירו על טענות אלה, אך תיקן והצהיר כי הבית המשותף נרשם רק בשנת 2009. כמו-כן הפנה עו"ד פורת בתצהירו למכתבים שצורפו בנספחים ג' 8-1 לכתב התביעה – תכתובות של משרד פורת עם ב"כ התובעים דאז משנת 2005 ועד לשנת 2007 - והצהיר כי קריאת המכתבים הנ"ל מגלה שהוסבר לב"כ התובעים מדוע מתעכב רישום הבית המשותף, וזאת בין היתר כתוצאה מהכנה ותיקון של מסמכים לרישום, הערות שהתקבלו מהמפקחת על הבת ים המשותפים ועיקולים שונים. עוד הצהיר עו"ד פורת כי לא בכדי חלופת המכתבים הסתיימה בשנת 2007, ומאז ועד לשנת 2012 שקטו התובעים על שמריהם, לא פנו נתבעים, לא כתבו להם ולא העלו כל טענה בקשר לרישום הזכויות בדירה על שמם.

עיון במכתבים הנ"ל שצורפו לכתב התביעה מעלה כי עו"ד פורת אכן עדכן את ב"כ התובעים דאז בכתב על ההתקדמות בתהליך הרישום . עו"ד פורת ציין במכתביו בין היתר כי מסמכי הבית המשותף והתשריטים הוגשו לטאבו לבדיקתה של ע/המפקחת על הבתים המשותפים ולקבלת הערותיה, וכי המשרד שוקד על ביצוע תיקונים בהתאם . בהמשך , במכתב מיולי 2007, ציין עו"ד פורת כי החברה נטלה על עצמה להכין באמצעות מודד תשריט מתוקן שישקף נכונה את המצב הקיים בבניין. במכתב נוסף של עו"ד פורת מאוגוסט 2007 צוין כי מאז הפגישה האחרונה אצל ע/המפקחת חלו שינויים שעיכבו את תהליכי הרישום, וביניהם רישום עיקולים על זכויותיהם של חלק מבעלי הזכויות בנכס ושינויים באופן חלוקת הדירות בבניין. כמו-כן ציין עו"ד פורת במכתב הנ"ל כי משרד פורת פנה לחברה (נתבעת 1) כדי לקבל את התוכניות המעודכנות ואת ההצמדות החדשות לדירות שנוצרו, ופירט במכתבו מהם ההליכים ה נדרשים לצורך השלמת הליכי הרישום בעקבות השינויים, וביניהם הגשת בקשה לרשויות המס, קבלת היתר בניה מתוקן לחלוקה החדשה, אישור עירייה לרישום הבית המשותף והסכמת הבנק לייחוד המשכנתא לדירות מסוימות.

עו"ד פורת נשאל בחקירתו הנגדית על העיכובים ברישום והעיד, בין היתר, כדלקמן (עמ' 48 ש' 30 עד עמ' 49 ש' 8):

"היה ברור לעו"ד רונן [ב"כ התובעים דאז ] שמדובר בבניין מורכב ביותר עם חידוש יצירתי של עבדך הנאמן של בניית חניון מתחת לשצ"פ , שהנושא כרוך בסיבוכים משמעותיים בהיבט הרישומי ושצפויים עיכובים... והיה ידוע שצפויים עיכובים בגלל המבנה המורכב והמיוחד של העסקה הזאת שבנו מגדל של 16 קומות על מגרש של וילה ... דבר אחד אני יכול להבטיח שעניתי בצורה מפורטת לכל מכתבי עו"ד רונן, כל מכתב החל מ- 04 עניתי לו בצורה מכובדת, היו לנו יחסים טובים לעו"ד רונן ולי, הוא קיבל את התשובות שלי הוא גם שוחח איתי בנושא הזה וצר לי שהגענו למצב הזה".

בעניין רישומי מס לבניין המשותף העיד עו"ד פורת לאמור (עמ' 50 ש' 19-17):

"היה ב- 05. הייתה בעיה שלא ידעו במנהל איך לרשום ועד היום דרך אגב לא יודעים איך לרשום ובסוף עשיתי עוד משהו יצירתי ורשמתי את הבית המשותף בלי לרשום את החניון. עד היום אני בדיונים על החניון".

לאחר מכן העיד עו"ד פורת כי היה עיקול על הזכויות של אחד הבעלים בנתבעת 1 ושהוא עבד קשה כדי להסיר אותו (שם, ש' 24-23). בהמשך חקירתו תיאר עו"ד פורת ב הרחבה את הקשיים שעלו בהליך הרישום ואת הניסיונות שלו להתגבר עליהם, בין היתר באמצעות הצעת פתרונות יצירתיים שונים לרשויות ובאמצעות פניה לבעלי מקצוע כדי להכין תכניות ותשריטים חדשים (עמ' 50 ש' 26 עד סוף עמ' 51).

כשנשאל עו"ד פורת האם כל העיכובים שתיאר בעדותו הם באחריותה של החברה (נתבעת 1) , השיב: " חד משמעית לא" (עמ' 52 ש' 3).

ב"כ התובעים דאז טען במכתביו המצורפים לכתב התביעה כי למרשיו ניתנה התחייבות ברורה וקשיחה להשלמת הרישום בפרק זמן קצוב, אולם כאמור לעיל, התחייבות זו הייתה כפופה להסתייגות המפורשת שבסעיף 9.2 להסכם שלפיה:

"כל עיכוב אשר ייגרם ברישום הבית המשותף כתוצאה מגורמים שאינם בשליטת החברה, בין אם נגרם ע"י הרוכש ובין ע"י קונים אחרים ובין אם ע"י רשויות כלשהן ובין אם מסיבה אחרת שאינה בשליטת החברה... ידחה את מועד רישום לרישום הבית המשותף ולא יקנה לרוכש זכות לפיצוי כלשהו...".

התובעים לא הציגו ראיות או עדויות כלשהן שיש בהן כדי לסתור את טענות הנתבעים ואת עדותו של עו"ד פורת לגבי הסיבות שגרמו לעיכוב ברישום הבית המשותף.

ב"כ התובעים טען בסיכומיו כי העיכוב ברישום הבית המשותף עד לשנת 2009 לא נגרם בשל פעולה או מחדל כלשהו של התובעים, ולדבריו, משמעות הדבר היא שהעיכוב נבע אך ורק מסיבות השמורות לנתבעים. ואולם, אין בסיכומים מטעם התובעים כל התייחסות לטענות בכתב ההגנה, בתצהירו של עו"ד פורת ובחקירתו הנגדית, כמתואר לעיל, שלפיהן העיכוב ברישום הבית המשותף נבע מסיבות שאינן תלויות במי מהנתבעים.

אשר לעיכוב ברישום זכויות התובעים בדירה לאחר רישום הבית המשותף בשנת 2009, כפי שנקבע לעיל, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי קיימו את התחייבותם בהסכם להמציא את כל האישורים הדרושים לצורך ביצוע הרישום. תובעת 1 הצהירה כי המסמך היחיד שהתבקשה להמציא הוא אישור על העדר חובות בעירייה, אך אין כל הסבר לגבי המסמכים האחרים שהתובעים התחייבו להמציא לפי ההסכם. כך אין בתצהירי התובעים כל ה תייחסות להמצאת אישור מס רכישה, המצאת אישור של הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לגבי היטל השבחה והתייצבות לחתום על שטרי העברה , וזאת על אף שעוד בשנת 2004 צוין במכתב של עו"ד פורת כי יש להעביר אלי ו את המסמכים הנ"ל לאחר רישום הבית המשותף . גם אם התובעים עצמם לא הבינו שהם נדרשים להמציא מסמכים נוספים כתנאי לביצוע הרישום, לא נסתר כי עורכי הדין שייצגו אות ם היו יכולים להסביר להם זאת.

נוסף על כך וכפי שנקבע לעיל, התובעים לא שילמו למשרד פורת את יתרת החוב בגין שכר הטרחה שהיה עליהם לשלם עוד במועד חתימת ההסכם, ואף אין חולק כי לא שילמו את אגרת רישום הערת האזהרה בלשכת רישום המקרקעין .

לפי הוראות ההסכם שצוטטו בפסק דין זה לעיל, התובעים התחייבו להמציא מסמכים תוך 10 עד 15 ימים ממועד קבלת דרישה לעשות זאת. כאמור לעיל, הוכח כי עוד בשנת 2004 נמסר לתובעים בכתב שלאחר רישום הבית המשותף עליהם להמציא מסמכים שונים לצורך השלמת רישום זכויותיהם בדירה. שאלה היא האם עו"ד פורת פנה אל התובעים לאחר רישום הבית המשותף בשנת 2009 בדרישה להמציא את המסמכים. תובע 1 הצהיר בעניין זה בסעיף 13 לתצהירו כי משנת 2009 ועד שנת 2012 לא עשה עו"ד פורת דבר כדי לברר מה עולה עם רישום הזכויות, ומנגד עו"ד פורת הצהיר בסעיף 21 כי אי רישום הזכויות בדירה נבע מכך שהתובעים נמנעו במשך תקופה ארוכה וללא כל הצדק להעביר לו אישורי עירייה ומס רכישה על אף דרישותיו החוזרות והנשנות. עו"ד פורת נשאל בחקירתו הנגדית בעניין זה – ראו עמ' 47 החל מש' 8:

"ש. האם אי פעם פנית בין 09' ל- 2012 לתובעים במכתב, בהודעה שנרשם הבית המשותף, תבואו למשרדי?
ת. חודש אחרי הרישום ב- 09' והלקוח שלך אמר בישיבה קודמת שחודש אחרי פניתי אליו.
ש. איך?
ת. בעזרת מזכירתי ואשתו. חודש אחרי. הוא גם התעצבן עלי בישיבה הקודמת למה רק חודש אחרי. כל הזמן המזכירה שלי פנתה ואמרה כולם רשומים בטאבו, הבית המשותף רשום, תשלמו את החוב ותביאו את המסמכים ואת המסמכים הנכונים" .

בהמשך העיד עו"ד פורת כי דבריו הנ"ל של תובע 1 לא נרשמו בפרוטוקול של הישיבה הקודמת כיוון שנאמרו כחלק מהידברות בין הצדדים לצרכי פשרה (עמ' 48 ש' 14-5) . לאחר מכן נשאל עו"ד פורת האם שלח לתובע מכתב בין 2009 ל- 2012 והשיב כי הוא מניח שכן אך לא מצא מכתב כזה וציין כי עבר שלושה משרדים באותה תקופה (שם, שורות 19-18) . תובעת 2 העידה כי כל שנה בערך הייתה מתקשרת אליה פקידה ממשרד פורת ושואלת לגבי החוב, אך לדבריה, הפקידה לא ידעה ולא מסרה לה פרטים כלשהם בעניין מצב הרישום (עמ' 20 ש' 25-22 ועמ' 26 ש' 25-21).
בסיכומי התובעים נטען כי רק בחודש ינואר 2012 שלח משרד פורת מכתב שלפיו כל האישורים נמצאים בידיו ועם תשלום יתרת החוב, יושלם רישום הזכויות. בסיכומי הנתבעים נטען כי התובעים ידעו שעליהם לשלם את החוב ולהמציא את המסמכים אך לא עשו דבר בעניין.

לא נסתר כי החל מאוגוסט 2007 ועד לינואר 2012 לא שלחו התובעים למשרד פורת ולו מכתב אחד בבקשה לברר את מצב הרישום. נוסף על כך, לאורך כל אותה תקופה המשיכו התובעים להפר את ההסכם בכך שלא שילמו את יתרת החוב בגין שכר הטרחה שכאמור לעיל היה עליהם לשלם עוד במועד חתימת ההסכם. התובעים אף לא הרימו את הנטל הנדרש כדי לסתור את גרסתו של עו"ד פורת שלפיה פקידה ממשרדו פנתה לתובעת 2 לאחר רישום הבית המשותף בבקשה להסדיר את תשלום החוב ולהמציא את המסמכים החסרים.

בית משפט זה סבור כי הגם שהייתה מחלוקת שהפכה להיות עקרונית בעניין יתרת חוב בגין שכר טרחת עו"ד, מן הראוי היה לפעול להשלמת רישום הזכויות של התובעים בדירה לאחר רישום הבית המשותף . ואולם, בנסיבות העניין ואף אם אפשר לראות זאת כהפרה של ההסכם, ואינני קובע כך, לא מדובר בהפרה שיש בה כדי לזכות את התובעים בפיצויים. בהקשר זה יצוין כי בסופו של דבר, בסמוך לאחר הגשת התביעה פעל משרד פורת להשלמת רישום זכויות התובעים בדירה מבלי לקבל מהם מסמכים ומבלי לקבל את יתרת התשלום בגין שכר טרחה הנ"ל.

האם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם?

ב"כ התובעים טען בסיכומיו, תוך הפניה לפסיקה, כי אי רישום זכויות מהווה הפרה יסודית של הסכם מכר מקרקעין. ואולם, כפי שטען ב"כ הנתבעים בסיכומיו, המקרים שנדונו בפסקי הדין שאליהם הפנ ה ב"כ התובעים שונים בתכלית מהמקרה דנן. כך למשל, בעניין שנדון בע"א 10474/03 עודד הכהן נ' מלונות הים התיכון (מיום 24.11.05), הבית המשותף לא נרשם במשך שנים ארוכות בעקבות מחלוקת על חוב ארנונה של החברה הקבלנית, ו בית המשפט קבע כי החברה נמנעה מלעדכן את רוכשי הדירות בעניין זה במשך תקופה ארוכה. נוסף על כך, באותו מקרה הרוכשים ביקשו לבטל את הסכם המכר, ובפסק הדין נקבע כי הביטול היה מוצדק , שכן בפועל העיכוב ברישום נבע מאי תשלום החוב של החברה הקבלנית. בת"א 2185-05 זרמתי מרק נ' חברת משה י. מטלון ובניו בע"מ (מיום 28.1.10) נקבע כי במועד שבו רכשו התובעים את הדירה כבר הושלמה הכנת התשריטים של הבית המשותף ואפשר היה לסיים את הליכי הרישום תוך זמן קצר, אולם החברה הקבלנית החליטה מטעמי יעילות וחיסכון שלה, להשהות את רישום הבית המשותף עד לאחר השלמת תוספת הבניה המתוכננת בבניין. בת"א 2262/05 בן זקן אילנית ואח' נ' נוה איתנים חברה ואח' (מיום 23.5.10) קבע בית המשפט כי התובעים שם הוכיחו שאי הרישום נבע אך ורק מנסיבות התלויות בחברה הקבלנית, לרבות חריגה מהיתר בניה אי תיקון ליקויים ואי ביצוע תשלומים לרשויות. כמו-כן נקבע בפסק הדין כי התובעים שם לא הציגו ולו ראשית הליכים שנקטו בהם לצורך הרישום, וכי מחדל החברה בנושא הרישום החל עוד בטרם מכירת הדירה לתובעים.

בניגוד למקרים הנ"ל, במקרה שבפנינו הוכח כי משרד פורת ביצע פעולות רבות במטרה לקדם הליכי הרישום, ולא נסתר כי העיכובים ברישום הבית המשותף נבעו מסיבות שאינן בשליטת הנתבעי ם. לגבי העיכוב ברישום זכויות התובעים בדירה לאחר רישום הבית המשותף ב- 2009, אמנם בית המשפט התרשם כי היה באפשרותם של נתבעים 1 ו-2 להשלים את הרישום במועד מוקדם יותר , אך בנסיבות העניין, אין לראות בכך הפרה יסודית של ההסכם. כפי שנקבע לעיל, התובעים לא הוכיחו כי קיימו את התחייבותם בהסכם והמציאו את כל המסמכים הדרושים לצורך ביצוע הרישום, ולא נסתר כי בסופו של דבר הרישום בוצע רק לאחר שמשרד פורת השיג את האישורים בעצמ ו. כמו-כן אין חולק כי משנת 2003 ועד היום לא הסכימו התובעים לשלם ולו מחצית מיתרת שכר הטרחה שמשרד פורת הציע לקבל לצרכי פשרה, דהיינו סך של 4,683 ₪ בלבד, וזאת אף שהיה על התובעים לשלם את מלוא שכר הטרחה עוד במועד חתימת ההסכם.

לאור כל האמור לעיל, התובעים לא הרימו את הנטל המוטל עליהם כדי להוכיח כי העיכוב ברישום הבית המשותף עד לשנת 2009 נגרם מסיבות שבשליטת הנתבעים , ובנוגע לעיכוב ברישום זכויות התובעים בדירה לאחר שנת 2009, אין אלא לקבוע כי גם התובעים נושאים באחריות לכך, ולא מדובר בהפרה יסודית חד צדדית של הנתבעים .

משלא הוכח כי הנתבעים או מי מהם הפרו את ההסכם הפרה יסודית, יש לדחות את התביעה לתשלום פיצוי מוסכם בסך של 475,600 ₪ מכוח סעיף 27 להסכם.

האם התובעים זכאים לפיצוי בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני?

התביעה על סך 24,400 ₪ בגין עוגמת נפש ונזק לא ממוני אינה מפורטת ואינה מבוססת כנדרש . מכל מקום, התובעים אינם זכאים לפיצוי כלשהו בגין העיכוב ברישום הבית המשותף עד לשנת 2009, משלא הוכיחו כי עיכוב זה נגרם מסיבות שבשליטת הנתבעים. אשר לעיכוב ברישום זכויות התובעים בדירה לאחר שנת 2009, כפי שנקבע לעיל, גם התובעים עצמם אחראים לעיכוב, ובנסיבות העניין אין מקום לפסוק לזכותם פיצויים לרבות בגין עוגמת נפש ו"נזק לא ממוני".

התביעה נגד נתבעים 3 ו-4

מדובר בתביעה חסרת כל בסיס. אין בכתב התביעה או בתצהירי העדות הראשית של התובעים טענות כלשהן שיש בהן כדי להקים, ולו לכאורה, עילת תביעה אישית נגד נתבעים 3 ו-4. העובדה שנתבעים 3 ו- 4 היו הבעלים היחידים של נתבעת 1 וניהלו בשמה את המו"מ לרכישת הדירה – אין בה כשלעצמה כדי להקים כל עילת תביעה נגדם. הטענה היחידה שהועלתה בתצהיר עדותו הראשית של תובע 1 כלפי נתבעים 3 ו-4 היא כי הם פעלו בחוסר תום לב והסתירו מהתובעים את העובדות לאשורן, לרבות העיכובים והתקלות שמנעו את העברת הזכויות. אין בתצהירו של תובע 1 הנ"ל כל פירוט לגבי העובדות שהוסתרו לטענתו, וממילא אף לא הוכח כי הוסתרו מהתובעים עובדות כלשהן. עוד יצוין כי התובעים לא ביקשו לחקור את נתבעים 3 ו-4 בדיון ההוכחות. גם בסיכומים מטעם התובעים, כל שנטען לגבי התביעה נגד נתבעים 3 ו-4 הוא ש"בעת קרות תקלות כאלה, ביהמ"ש רואה בבעלים אחראים לתביעה כזו". הא ותו לא.

לפיכך, ובהעדר ביסוס מינימאלי של עילת תביעה אישית כלשהי נגד נתבעים 3 ו-4 – דין התביעה נגדם להידחות.

סיכום

התביעה נגד כל הנתבעים נדחית במלואה .

בנסיבות העניין, ובין היתר לאור האמור בסעיף 63 לפסק דין זה לעיל, ומנגד דחיית התביעה גם נגד נתבעים 3 ו-4 שהוגשה ללא כל בסיס, מצאתי לנכון לחייב את התובעים לשלם לנתבעים סכום מופחת של 15,000 ₪ בגין שכר טרחת עו"ד . סכום זה ישולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

המזכירות מתבקשת להעביר העתק של פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, ‏י"ב תמוז תשע"ד , 10 ביולי 2014, בהעדר הצדדים.