הדפסה

אייזקס נ' גלעד

בפני
כב' השופטת עידית ברקוביץ

תובעים

  1. משה אייזקס
  2. פנינה אייזקס
  3. לוסי מורי (מהלה)
  4. חיים יעקובוביץ

נגד

נתבעת

שלומית גלעד

פסק דין

בפני תביעת פינוי.

הצדדים ורקע כללי
1. התובעים הם הבעלים של בניין ברח' אלנבי 97, תל אביב, הידוע כגוש 6937 חלקה 28 (להלן: "הבניין").

הנתבעת, הגב' שולמית גלעד (להלן: "הנתבעת") הינה דיירת מוגנת ביחידה הממוקמת בחצר פנימית של הבניין (להלן: "המושכר").

ביום 16.9.09 הגישו התובעים תביעה לפינוי וסילוק יד כנגד הנתבעת.

2. בשלבים הראשונים של ההליכים, לא היתה הנתבעת מיוצגת על ידי עורך דין והופיעה לדיונים עם בתה, הגב' רוחמה גלעד (להלן: "רוחמה" או "בת הנתבעת").

ביום 7.12.09 הגישה הנתבעת כתב הגנה, אשר נחתם על ידי "שולמית גלעד ומיופת כוחה, רוחמה גלעד". בדיון מיום 26.4.10 הצהירה הנתבעת לפרוטוקול כי: "אני נתתי לבת שלי אפוטרופסות שתטפל בעניינים שלי." (עמ' 2 שורה 14 לפרוטוקול).

עם התקדמות ההליכים, מונה לנתבעת עורך דין מטעם הסיוע המשפטי. תחילה מונה עו"ד מיקו מנחם, ולאחריו מונה עו"ד רן אורן, אשר גם הגיש כתב הגנה מתוקן מטעם הנתבעת.

בדיון מיום 30.11.11 הודיעה רוחמה לפרוטוקול כי: "דרכנו עם עורך הדין נפרדו" (עמ' 8 שורה 10 לפרוטוקול). מאז ועד היום ניהלה רוחמה את כל ההליכים עבור אימה הנתבעת, לרבות התייצבות לדיונים, הגשת תצהיר עדות ראשית והגשת בקשות שונות. עוד יצוין כי הנתבעת מיעטה להגיע לדיונים ואף לא היתה נוכחת בעת דיון ההוכחות, וזאת לפי הנטען, בשל מצבה הבריאותי.

3. ביום 18.7.12 התקיימה ישיבת הוכחות, ובסיומה ניתנו הוראות להגשת סיכומים. בהמשך, הוזמנו הצדדים לישיבת תזכורת פשרה ביום 28.10.12. בין לבין הגישו התובעים את הסיכומים מטעמם. בדיון מיום 28.10.12 הוריתי לנתבעת להגיש סיכומיה עד ולא יאוחר מיום 27.11.12. הנתבעת לא פעלה על פי האמור ולא הגישה סיכומיה. בהחלטה מיום 26.12.12 ניתנה לנתבעת ארכה נוספת להגשת הסיכומים עד ליום 20.1.13, תוך שצוין בהחלטה כי ככל שהנתבעת לא תגיש סיכומיה יינתן פסק הדין על יסוד החומר שבתיק.

ביום 30.12.12 הגישה הנתבעת הודעה שכותרתה: "נימוק דבר עיכוב בהגשת סיכומי הנתבעת – פניה דחופה". בהודעה זו מפרטת בת הנתבעת את הבעיות הרפואיות הפוקדות אותה ואת הנתבעת, אשר בגינן נמנע מהן להגיש את הסיכומים.

בהחלטה מאותו יום הוסבר לנתבעת כי חרף התחשבות במצבה הבריאותי לא ניתן להשאיר את התיק תלוי ועומד לאורך זמן. יחד עם זאת, ניתנה לנתבעת ארכה נוספת להגשת סיכומיה עד ליום 31.1.13, תוך שצויין כי אם לא כן, יינתן פסק הדין בהיעדרם.

ביום 13.2.13 הגישו התובעים בקשה למתן פסק דין, מאחר שהנתבעת טרם הגישה סיכומיה.

ביום 3.3.13 הגישה הנתבעת הודעה שכותרתה: "פנית התובעים מהתאריך 13/2/13 בדבר בקשה למתן פסק דין. אי דיווח לנתבעת – פניה דחופה". בהודעה זו חוזרת בתה של הנתבעת על מצבה הבריאותי הלקוי של הנתבעת ומעלה טרוניות כלפי התובעים ובא כוחם, אשר מבקשים לקבל פסק דין ללא סיכומי הנתבעת.

בהחלטה מיום 2.4.13 קבעתי כי "משלא הוגשו סיכומי הנתבעת במועד שהוקצב ואף לא עד היום, יינתן פסק דין בהיעדרם. פסק הדין יינתן בהתאם לסדרי העבודה".

לאור האמור, ומשלא הוגשו סיכומי הנתבעת עד היום, חרף אורכות רבות שניתנו לה, הגיעה העת ליתן פסק דין. פסק הדין יינתן על יסוד החומר שבתיק.

תמצית טענות התובעים
4. התובעים הינם בעלי הבניין, אשר כולל מלבד המושכר, גם חנויות המושכרות בשכירות חופשית ובשכירות מוגנת.

מר משה מורי ז"ל (סבו של התובע 1, אביהן של התובעות 2-3 וחמו של התובע 4, להלן: "משה מורי ז"ל") השכיר את המושכר לבעלה של הנתבעת, מר ששון קרוזה ז"ל (להלן: "ששון קרוזה ז"ל ") למטרת עסק.

החל משנת 2000 ועד היום, הבניין, לרבות המושכר, מנוהל ע"י התובע 1, אשר משמש גם כנציג הבעלים (להלן: "התובע").

לאחר שששון קרוזה ז"ל הלך לבית עולמו, עברו זכויות הדיירות המוגנת לנתבעת.

הנתבעת נטשה את המושכר והיא אינה מפעילה בו כל עסק לפחות משנת 1996.

הנתבעת דיווחה לעירייה כי ייעוד המושכר שונה למגורים, ובכך שינתה את מטרת השכירות.

הנתבעת העבירה את זכויותיה במושכר שלא כדין לבתה רוחמה, אשר נרשמה בעירייה כמחזיקה במושכר משנת 1996.

אין להעניק לנתבעת סעד מן הצדק, לאור ניתוק זיקתה למושכר, התנהלותה בחוסר תום לב ורצונה לקבל מהתובעים דמי פינוי שלא כדין.

תמצית טענות הנתבעת
5. בכתב ההגנה המתוקן, שהוגש כאמור ע"י עו"ד רן אורן, בטרם שוחרר מייצוג, הועלו שורה של טענות כנגד התביעה:

מדובר בתביעה טורדנית שמטרתה לנשל את הנתבעת מזכויותיה במושכר בו היא מחזיקה במשך עשרות שנים.

מהנתבעת נמנעת האפשרות לעשות שימוש סביר במושכר. אחת מיחידות הבניין מושכרת בשכירות חופשית, למסעדה (להלן: "המסעדה"), אשר עושה שימוש בחצר הפנימית של הבניין (להלן: "החצר"). החצר נועדה לשמש את כלל בעלי הזכויות בבניין אולם בעלי המסעדה השתלטו עליה והציבו בה שולחנות, באופן שמונע תנועה חופשית של לקוחות אל שטח המושכר.

התובעים נתנו הסכמתם, בהתנהגות, לשימושים השונים שנעשו במושכר, ועל כן הם מושתקים מלטעון כנגד שימושים אלה.

הנתבעת מעולם לא זנחה את המושכר. היו תקופות מסוימות בהן הנתבעת לא פעלה במושכר באופן מלא וזאת לאור מצבה הרפואי, אולם התובעים נתנו הסכמתם לכך הן בהתנהגותם והן בשתיקתם.

גם כאשר לא פעל במושכר עסק פעיל, נהגה הנתבעת לפקוד את המושכר ולשלם את דמי השכירות כסדרם.

לחילופין, התבקש סעד מן הצדק.

להשלמת התמונה יצוין, כי תצהיר העדות הראשית מטעם הנתבעת הוגש על ידי בתה, רוחמה. התצהיר נפרש על פני 42 עמודים(!), וחלק נכבד ממנו עוסק במצבה הרפואי של הנתבעת ושל רוחמה, בהיסטוריה של הבניין, בסכסוך הקיים לטענתה בין בעלי הבניין לבין הטוענים לבעלות בו, ובהתנכלויות כלפיה מצד התובעים והשוכרים השונים בבניין.

לגופו של עניין, חוזרת רוחמה בהרחבה ובפירוט רב על הטענות שהועלו בכתב ההגנה, ומדגישה כי המושכר לא ננטש וכי כל שינוי ייעוד נעשה בהסכמת הבעלים ובידיעתם.

המסגרת הראייתית
6. מטעם התביעה העידו:
עת/1 – התובע
עת/2 – מר שאול אריאל
עת/3 – מר ניר לו

מטעם ההגנה העידו:
ענ/1 – מר זריפאן דוד
ענ/2 – מר אבינועם באום
ענ/3 – מר אברהם בנין
ענ/4 – הגב' רוחמה גלעד, בת הנתבעת.

מומחה בית המשפט
7. ביום מיום 26.4.10 מונתה השמאית הגב' רחל קראוזה כמומחית מטעם בית המשפט לצורך הערכת שווי זכויות הבעלות, שווי דמי המפתח ושיעור דמי הפינוי של המושכר. בהחלטת המינוי נקבע כי "לא יהיה בחוות-הדעת כדי לחייב את הצדדים ומוצע כי חוות-הדעת תשמש בסיס לניהול מו"מ הוגן בניהם" (עמ' 2 שורות 26-27 לפרוטוקול)

בהמשך ולבקשת הגב' קראוזה בוטל מינויה, ותחתה מונה משרד פרס-שרת לצורך עריכת חוות הדעת (להלן: "מומחה ביהמ"ש").

חוות הדעת מטעם מומחה ביהמ"ש הוגשה ביום 3.10.10 (להלן: "חוו"ד מומחה ביהמ"ש").

בחוו"ד מומחה ביהמ"ש הוערכו שווי הזכויות במושכר הן בייעוד מסחרי והן בייעוד למגורים:

באם ייקבע כי יעוד המושכר הינו מסחרי, אזי:
שווי זכויות הבעלות – 120,000 ₪.
שווי דמי המפתח – 79,075 ₪.

באם ייקבע כי יעוד המושכר הינו למגורים, אזי:
שווי זכויות הבעלות – 216,000 ₪.
שווי דמי המפתח – 104,068 ₪.

דיון ומסקנות
התשתית העובדתית
8. כפי שעולה מן המסמכים שצירפו הצדדים, עבר המושכר ברבות השונים גלגולים רבים, הן מבחינת הבעלים והדיירים שהחזיקו בו והן מבחינת שימושיו.

על יסוד הראיות שהובאו בפני, הריני קובעת כי התשתית העובדתית הינה כדלקמן:

התובעים הינם בעלי הבניין (נסח מקרקעין, צורף כנספח א' לכתב התביעה).

סבו של התובע, משה מורי ז"ל, ניהל את הבניין עד לפטירתו בשנת 1973.

לאחר פטירתו של משה מורי ז"ל ניהל את הבניין אביו של התובע, מר דוד אייזקס ז"ל (להלן: "דוד אייזקס ז"ל"), עד לפטירתו בשנת 2000.
כיום התובע 1 (להלן: "התובע") מנהל את הבניין ומשמש כנציג הבעלים.

9. רוחמה צירפה לתצהירה חוזה שכירות משנת 1944 (נספח ט', להלן: "חוזה השכירות") ופסק דין שניתן בת.א 35229/66 (נספח י', להלן: "פסה"ד בת.א 35229/66"), אשר שופכים אור על ההיסטוריה של המושכר:

ביום 14.12.1944 נחתם חוזה שכירות בין משה מורי ז"ל לבין גב' ממל וסטרייך (להלן: "גב' וסטרייך") ביחס לדירה בקומה א' של הבניין (להלן: "הדירה").

בחוזה השכירות צוין בהקדמה:
"תיאור הדירה הנשכרת: 3 חדרים, מרפסת סגורה וכל הנוחיות בקומה א' (כניסה פנימית)
לאיזו מטרה שכר את הדירה: לגור בה".

בהמשך הפכה גב' וסטרייך לדיירת מוגנת על פי החוק.

בגוף חוזה השכירות התיר משה מורי ז"ל לגב' וסטרייך להשכיר בשכירות משנה חדר אחד ומרפסת מבלי שתצטרך לקבל רשות נוספת ממנו.

גב' וסטרייך השכירה את המרפסת הסגורה למר פליישר, ואת אחד החדרים בדירה (להלן: "החדר") למר גרייף, אשר השתמש בו כבית מלאכה וחנות לתיקון שעונים. לאחר שמר גרייף נפטר המשיכה אלמנתו לנהל את עסקם בחדר. חדר זה הוא המושכר נשוא תביעה זו.

בשנת 1964 העבירה האלמנה גרייף את זכויותיה בחדר, הוא המושכר, לששון קרוזה ז"ל, בעלה של הנתבעת, תמורת תשלום דמי מפתח בסך 12,000 ל"י.

לימים נפטרה גב' וסטרייך ומשה מורי ז"ל קיבל חזרה לרשותו את שני החדרים בהם החזיקה, את המטבח, המסדרון והמרפסת הסגורה בדירה. כך שלמעשה ששון קרוזה ז"ל נותר הדייר המוגן היחיד והמשיך להחזיק במושכר (שהינו כאמור חלק מהדירה).

ששון קרוזה ז"ל ניהל במושכר חנות נעליים. בפס"ד בת.א 35229/66 נקבע כי "אין לראות בהשכרת החדר לחנות למכירת נעליים משום הפרת הסכם חוזה השכירות בעניין מטרת המושכר" (פסקה 5, עמ' 6).

לאחר פטירתו של ששון קרוזה ז"ל בשנת 1969 עברו זכויותיו במושכר לנתבעת.
הנתבעת ניהלה במושכר עסקים שונים, ביניהם עסק של מלאכת יד ואומנות (סעיף 5 לתצהיר רוחמה), גלריה לאומנות (מכתב הנתבעת, צורף כנספח כ"א לתצהיר התובע) ועסק למכירת תכשיטים (בקשת הנתבעת לקבלת רישיון עסק מיום 3.8.1973, צורף כנספח ב' לתצהיר התובע).

דיון ומסקנות
10. דייר מוגן מכוחו של חוק הגנת הדייר[נוסח משולב] תשל"ב-1972 (להלן: "החוק") זכאי להחזיק ולהשתמש במושכר כל זמן שלא ניתן כנגדו פסק דין לפינויו מהמושכר.

דייר מוגן איננו עומד בפני סכנת פינוי אלא אם כן קמה כנגדו עילת פינוי מאלו המנויות בסעיף 131 לחוק הגנת הדייר או בגין נטישת המושכר, שהיא עילת פינוי יציר הפסיקה (ע"א 977/91, 3505, הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מ"ו(5) 758).

בדיון מיום 30.3.11 הצהיר ב"כ התובעים לפרוטוקול כי:
"עילות הפינוי הן נטישה ושינוי מטרת המושכר" (עמ' 6 שורה 15 לפרוטוקול).

בסיכומים מטעם התובעים נטען כי "... יש לפנות את הנתבעת מהנכס... וזאת בגין נטישה ובגין העברת הנכס לרשות בתה רוחמה גלעד... ללא רשותם של התובעים ובהפרת סעיפים א' ו-ח' להסכם הדיירות המוגנת עם ממל וסטרייך מיום 14/12/44, וזאת בהתאם לסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר..." (עמ' 1 לסיכומי התובעים).

הווה אומר, לשיטת התובעים, התגבשו 3 עילות פינוי ואלו הן:
נטישה.
שינוי מטרת מושכר.
העברת מושכר.

להלן אבחן את טענות התובעים.

שינוי מטרת שכירות והעברת המושכר
11. הפרות שעניינן שינוי מטרת השכירות והעברת המושכר אינן מוזכרות באופן מפורש בסעיף 131 לחוק, אלא הן באות לידי ביטוי באמצעות סעיף 131(2) לחוק, המקים עילת פינוי באם:
"הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".

מלשון הסעיף נמצאנו למדים כי על מנת שתקום עילת פינוי בגין שינוי מטרת המושכר או העברת המושכר, על התובעים להוכיח את התנאים המצטברים הבאים:
א. תנאי מפורש בחוזה השכירות האוסר פעולה מסוימת (להלן: "התנאי הראשון").
ב. הפרת התנאי על ידי הדייר (להלן: "התנאי השני").
ג. תנאי בחוזה השכירות הקובע, כי הפרת התנאי מקנה לבעלים את הזכות לתבוע את פינוי הדייר מהנכס (להלן: "התנאי השלישי").
(ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, מהדורה שנייה, עדכון 5 עמ' 65, להלן: "בר אופיר", וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין, פ"ד לב(2) 809 (1978)).

דא עקא, וכפי שפורט לעיל, לא הוצג בפני חוזה שכירות עם הנתבעת או עם מי שממנו קבלה את זכויות הדיירות המוגנת.

משלא הציגו התובעים חוזה שכירות עם ששון קרוזה ז"ל, בעלה המנוח של הנתבעת, אזי לא הוכיחו את קיומם של התנאים הראשון והשלישי.

12. התובעים מפנים בסיכומים לחוזה השכירות משנת 1944 בין משה מורי ז"ל לבין גב' וסטרייך, אולם אין בכך כדי להועיל להם.

ראשית, חוזה השכירות נערך כ-20 שנה לפני שששון קרוזה ז"ל רכש את זכויותיו במושכר, ואין הוא חתום עליו או על מסמך אחר המעיד כי קיבל על עצמו את ההתחייבויות המוטלות על גב' וסטרייך על פי חוזה השכירות.

זאת ועוד. טענת התובעים הינה בגדר הרחבת חזית אסורה. בכתב התביעה, נמנעו התובעים מלאזכר את חוזה השכירות ומלצרפו, ולא הצביעו על קיומם של התנאים המקימים עילת פינוי בגין הפרת חוזה השכירות.

מעבר לכך. התובע עצמו טען בתצהירו כי: "ה"חוזה" שצורף לכתב ההגנה המתוקן כלל אינו חוזה תקף של היחידה, הן מבחינת שם השוכרת הרשום בחוזה – "גב' ווסטרייך" – הן מבחינת זיהוי הנכס – "3 חדרים מרפסת ונוחיות בקומה א'" – הן מבחינת מטרת השכירות – "מגורים" – והן מבחינת תאריך תחילת השכירות – "יום 14 לחודש דצמבר 1944"." (סעיף 29(א) לתצהיר התובע, ההדגשה אינה במקור, ע.ב). הווה אומר, אף לשיטת התובע חוזה השכירות "אינו חוזה תקף" ביחס למושכר ולנתבעת.

משאלה פני הדברים, אין התובעים יכולים להיתלות בסיכומיהם בחוזה השכירות ולטעון כי התחייבויותיה של גב' וסטרייך מוטלות גם על הנתבעת, באופן שאם לא תקיימן יקים הדבר עילת פינוי.

13. גם לגופו של עניין, נראה כי הטענה בדבר שינוי מטרת המושכר אינה יכולה לעמוד.

לטענת התובעים, בשנת 2008, נודע להם כי נעשתה פנייה לעירייה לצורך שינויי יעוד המושכר מייעוד של עסק לייעוד של מגורים. התובעים טוענים כי הנתבעת עומדת מאחורי פנייה זו לעירייה.

התובע טען בתצהירו כי: "... גיליתי לתדהמתי בפנייתי לעיריית תל אביב בשנת 2008 שייעוד היחידה שהושכרה על ידי סבי ז"ל לבעלה של הנתבעת למטרת עסק, שונה בעזות מצח במחלקת הארנונה של עיריית תל אביב לייעוד של מגורים, בפעולה חד צדדית ללא ידיעתינו וללא אישורינו..." (סעיף 12(א) לתצהיר התובע).

רוחמה הודתה בתצהירה כי: "הנתבעת נאלצה לעשות את השינוי בארנונה..." וכי: "השינוי נעשה עפ"י היעוד המקורי מתוך תמימות נטו ועצה שנתנה לי ע"י מישהוא בעיריה..." (סעיף 12(א) לתצהיר רוחמה).

מן המקובץ עולה, כי הנתבעת אכן פעלה לשינוי ייעוד המושכר בעירייה מעסק למגורים וזאת לצורך שינוי סיווג הארנונה.

יחד עם זאת, אין בכך כדי להקים עילת פינוי.

לא הובאה כל ראייה כי המושכר הושכר לששון קרוזה ז"ל "למטרת עסק" בלבד, כפי שטוען התובע. כל שקיים הוא פס"ד בת.א 35229/66 הקובע כי ששון קרוזה ז"ל רשאי להפעיל במושכר עסק למכירת נעליים תחת עסק לתיקון שעונים שהיה קיים קודם לכן במושכר.

לא זו אף זו. אם נפנה, כשיטת התובעים, לחוזה השכירות בין משה מורי ז"ל לבין גב' וסטרייך, נמצא כי מטרת השכירות שצוינה בו הינה למגורים, כך שלמעשה שינוי הייעוד למגורים אינו מנוגד לחוזה השכירות.

14. על יסוד המקובץ, הריני קובעת כי לא קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק.

בסיום פרק זה, יצוין כי טענות התובעים בדבר העברת המושכר לרוחמה, בתה של הנתבעת, ייבחנו להלן, במסגרת דיון בעילת הנטישה.

נטישה
המסגרת המשפטית
15. עילת הנטישה נוספה על ידי בתי המשפט לרשימת עילות הפינוי המנויות בסעיף 131 לחוק.

הרציונל הטמון בחוק, בא להגן על דיירים, כך שלא יאבדו את מקום מגוריהם או את בית העסק שלהם, כל עוד הם עומדים בדרישות החוק. רציונל זה מחייב, כי לא תינתן הגנה לדייר שנטש את המושכר בלי כוונה לחזור אליו. נטישה נקבעת לפי נסיבותיו העובדתיות של כל עניין, ונסיבות אלה נקבעות בתחומיו של מצב הדברים כפי שהתגבש בעת הגשת התביעה (ע"א 76/58 פרייאר נ' באומן, פד"י י"ג 316).

נטל השכנוע לקיומה של עילת נטישה מוטל על שכמו של בעל הבית ועליו לשכנע את בית המשפט כי הדייר נטש את המושכר לחלוטין, על מנת שלא לשוב אליו עוד. אם בעל הבית הביא ראיות המצביעות לכאורה על כך שהדייר נטש את המושכר, הוא יצא ידי חובתו הראייתית, ועובר אל הדייר הנטל המשני להראות כי נסיבות המקרה אינן מצדיקות את המסקנה כי היתה נטישה. במילים אחרות, על הדייר להראות כוונה ממשית לחזור למושכר. לאחר שהביא הדייר את ראיותיו בדבר כוונה ממשית לחזור למושכר, שב הנטל אל בעל הבית ועליו לשכנע את בית המשפט כי למרות ראיות הדייר, עומדת הנטישה בעינה. (בר אופיר, עמ' 136, וכן ע"א (ת"א) 688/94 הרב ביברפלד פנחס נ' בית ברחוב בילו 15 בע"מ (1995)).

במסגרת הדיון בעילת נטישה יש לבחון שני יסודות:
יסוד פיזי – עזיבת המושכר.
יסוד נפשי – היעדר כוונה גלויה וממשית מצד הדייר לחזור למושכר, כאשר יסוד זה כולל שני מרכיבים:
העדר רצון לחזור.
העדר סיכוי ממשי לחזור.

הווה אומר, אין די בהבעת רצון ערטילאי לחזור למושכר ביום מן הימים, אלא הדייר חייב להראות רצון ממשי לחזור למושכר המלווה במעשים גלויים (ע"א 977/91 3505 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 767 (1992)).
דיון ומסקנות
16. לאחר שבחנתי את מכלול הראיות שבפני, הגעתי למסקנה כי הוכחה עילת פינוי בגין נטישת המושכר.

לטענת התובעים, הנתבעת זנחה והזניחה את המושכר באופן המקים עילת פינוי בגין נטישה. התובע הצהיר כי משנת 2000, עת החל לנהל את הבניין, הוא הבחין כי המושכר שומם , התריסים מוגפים והדלת נעולה. בשל כך החל לעקוב אחר מונה החשמל של המושכר וראה כי לאורך השנים כמעט ולא קיים שימוש בחשמל (נספח ג' לתצהיר התובע, להלן: "נספח ג'"). כמו כן, מכתבים שנשלחו על ידי באי כוחו במהלך השנים לכתובת המושכר חזרו בציון "לא ידוע" (נספחים י"ח-י"ט, כ"ה-כ"ז, כ"ט-ל"א לתצהיר התובע).

עוד הפנה התובע בתצהירו לתדפיסים ממחלקת הארנונה בעיריית תל אביב. בתדפיס מיום 3.1.96 מצוין ברשימת הדיירים "גלעד יגאל" ובתדפיס מיום 29.11.99 רשומים ברשימת הדיירים "גלעד יגאל" ו"רוחמה גלעד". דבר, המעיד לשיטתו, כי הנתבעת העבירה זכויותיה במושכר לילדיה.

התובע נחקר בחקירה נגדית על ידי רוחמה, ועדותו לא נסתרה.

17. בנוסף לתובע, העידו מטעם התביעה מר שאול אריאל (עת/2, להלן: "מר אריאל") ומר ניר לוי (עת/3, להלן: "מר לוי"), אשר מתגוררים בבניין, והעידו כי משנת 1999 המושכר ריק, התריסים מוגפים והדלת סגורה, וכי לא נראה שנעשה במושכר שימוש כלשהו. שני העדים הוסיפו, כי רק לפני מספר שנים החלה רוחמה לפקוד את המושכר ולשפצו.

נתתי דעתי לשאלות שהפנתה רוחמה למר אריאל, במסגרת חקירתו הנגדית, שאלות שהתמקדו בעיקרן בטענתה לפיה הוא מעוניין בפינויה מהמושכר שכן הוא חפץ בו וכן לתשובותיו, אך לא מצאתי כי יש בכך כדי לסייע לנתבעת.

באשר להימצאותה של הנתבעת או רוחמה במושכר, העיד מר אריאל כי:
"ש. כשענית לעניין הפעילות במושכר לאיזה שנים התייחסת?
ת. אני דייר בבניין משנת 1999 עד אמצע או סוף 2003 לא ראיתי את גב' רוחמה גלעד.
ש. את האמא, שולמית גלעד, ראית?
ת. אני לא ראיתי אף אחד שנמצא שם.
ש. מה היה לאחר 2003?
ת. מ-2003 היא היתה באה פעם בחצי שנה ומאז שהתחיל המשפט, התחילה לפקוד בצורה יותר סדירה. האור דולק באופן רצוף." (עמ' 20, שורות 3-9 לפרוטוקול).

מר לוי נשאל על ידי רוחמה שאלה אחת אשר אינה רלוונטית לענייננו.

לעדויות של מר אריאל ומר לוי ניתן למצוא חיזוק בנספח ג' לתצהיר התובע. כאמור, התובע ערך רשימה של קריאות מונה החשמל של המושכר בתאריכים שונים:
החל מיום 12.7.00 ועד ליום 23.4.02 הראה המונה "1447".
החל מיום 17.6.02 ועד ליום 11.1.05 הראה המונה "1448".

נתונים אלה מחזקים את העדויות המלמדות כי בתחילת שנות ה- 2000 לא נעשה שימוש במושכר.

18. התובעים הגישו תעודת עובד ציבור מטעם עיריית תל אביב, הכוללת מסמכים שצולמו מתוך תיק הבניין באגף לחיובי ארנונה בעירייה. המסמכים הינם:
מכתב העירייה מיום 18.8.02, שכותרתו "מתן פטור בגין נכס ריק" (להלן: "אישור פטור מתשלום ארנונה").
בקשה למתן פטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק מיום 11.8.02 (להלן: "הבקשה לפטור מתשלום ארנונה").
מכתב מאת רוחמה גלעד שנתקבל בעירייה ביום 4.6.02 (להלן: "מכתב רוחמה מיום 4.6.02").
דו"ח ממצאי ביקורת חוץ מיום 26.10.08 (להלן: "דו"ח ביקורת של העירייה").

מהמסמכים האמורים עולה, כי בשנת 2002 פנתה רוחמה לעיריית תל אביב בבקשה לקבל פטור מתשלום ארנונה בטענה שהמושכר סגור. וכך כותבת רוחמה במכתבה:
"מדובר בחדרון קטנטן... שבעבר שימש חנות למלאכת יד ובעצם יותר מ-6 שנים סגור לחלוטין. אינו משמש לנו כבית עסק ולא כמגורים... המקום פשוט סגור וכל השנים הללו שילמתי את הארנונה למרות שהיה סגור... המקום סגור אין בא ואין יוצא..." (מכתב רוחמה מיום 4.6.02).

ביום 11.8.02 הגישה רוחמה "בקשה לפטור מתשלום ארנונה בגין נכס ריק". בתצהיר המצורף לבקשה חתמה רוחמה על ההצהרה כי "החל מתאריך 1.1.02 הנכס הנ"ל הוא ללא שימוש וריק לחלוטין מכל אדם ומכל חפץ..."

ביום 18.8.02 אישרה העירייה "מתן פטור בגין נכס ריק" לתקופה שמיום 1.5.02 ועד ליום 31.10.02.

עוד הוצג דו"ח ביקורת של העירייה. הביקורת נערכה ביום 26.10.08, בנוכחות רוחמה. בחלק שמתאר את הנושאים לבדיקה צוין: "תאור השימוש שנעשה בשטח".

בממצאי הביקורת נכתב כך:
"ביח' הנ"ל לא ראיתי שום פעילות עסקית ולא סימני מגורים... לדברי רוחמה היא פשוט באה למקום ע"מ להפגין נוכחות בשל רצון בעה"ב להוציא אותה מהמקום (היא בדמי מפתח)"

מן המקובץ עולה כי רוחמה, בשם הנתבעת, טענה בפני העירייה ואף הצהירה כי המושכר הינו נכס ריק, אשר אינו משמש כעסק או למגורים, וזאת עוד משנת 1996.

בחקירתה הנגדית, אישרה רוחמה כי ביקשה פטור מארנונה בגין נכס ריק, אולם לטענתה "מעולם לא היה נכס ריק" (עמ' 28 שורה 14 לפרוטוקול) וכי הפנייה לעירייה נעשתה "בשביל לקבל הנחת ארנונה" (עמ' 28 שורה 27 לפרוטוקול). את הפער בין הדברים הסבירה רוחמה בכך "שרציתי מאוד, מאוד, מאוד את ההנחה לכן קצת "החלקתי" את הדברים" (עמ' 28 שורה 29 לפרוטוקול). באשר לדו"ח הביקורת של העירייה ציינה רוחמה כי "אני לא כל כך הבנתי על מה אני חותמת בגלל ההתקף הטרשתי" (עמ' 29 שורות 9-10 לפרוטוקול).

אין בהסברים האמורים כדי לסייע לנתבעת. ככל שהנתבעת (או רוחמה) מסרה מידע מוטעה לעיריית תל אביב, על מנת לזכות בהטבה של פטור מתשלום ארנונה, יש בכך כדי לעמוד לחובתה. אין זה ראוי כי הנתבעת תהנה משני העולמות- מחד גיסא תטען כי מדובר בנכס ריק לצורך קבלת פטור מתשלום ארנונה, ומאידך גיסא תטען כי המושכר מעולם לא היה ריק כדי לשמור על זכויותיה מפני בעל הבית. שתי הטענות נוגדות זו את רעותה ואינן יכולות לדור בכפיפה אחת.

מצאתי לנכון להעדיף את גרסת הנתבעת כפי שעלתה מן המסמכים שנערכו בזמן אמת (במכתב רוחמה מיום 4.6.02, בבקשה לפטור מתשלום ארנונה, באישור פטור מתשלום ארנונה ובדו"ח ביקורת של העירייה) על פני הגרסה אותה העלתה רוחמה בבית המשפט ביודעה כי הנתבעת עומדת בפני תביעת פינוי.

גרסה זו, לפיה המושכר היה סגור במשך תקופה ארוכה קודם להגשת התביעה, עולה בקנה אחד עם עדויות התביעה ועם נספח ג' לתצהיר התובע, מהן עולה כי במשך שנים לא נעשה שימוש בחשמל במושכר.

בהקשר זה, יש לציין, כי אף רוחמה עצמה הודתה בחקירתה הנגדית כי הנתבעת אינה עושה שימוש במושכר מאז 1996:
"ש. פעם היו נעליים, מתי נפתחה הגלריה?
ת. אבא נפטר בשנת 1969, אמא המשיכה נעליים בערך שנתיים ומאז כל הזמן אומנות.
ש. היא מכרה שם עבודות שלה?
ת. אמא עשתה ומכרה.
ש. עד מתי אמא עשתה ומכרה?
ת. עד 1996" (עמ' 27 שורות 15-20 לפרוטוקול).

בדברים אלה יש כדי להצביע על כך שהנתבעת נטשה את המושכר עוד בשנת 1996.

19. רוחמה המשיכה וסיפרה כי משנת 1996 החלה היא לפעול במושכר לצורך מתן טיפול לאנשים. כאשר נשאלה מה כוללים הטיפולים, השיבה רוחמה "הילינג, דמיון מודרך, תקשורים" (עמ' 27 שורה 9 לפרוטוקול).

על פי הפסיקה, בבתי עסק לא מקפידים על אותה מידה של קשר אישי בין הדייר לבין בית העסק שלו, כפי שנוהגים להקפיד על קשר שבין דייר לדירת מגוריו. הכלל הוא, כי גם שימוש מוגבל בבית עסק אינו עולה כדי נטישה, ובלבד שהעסק שמתנהל במושכר הוא עסקו של הדייר. ניהול עסק אין פירושו שהדייר יימצא במקום בקביעות, והוא רשאי לנהלו גם באמצעות פקידו או עובדו. הדייר אינו מחויב להימצא במושכר, המשמש כבית עסק, בכל יום ויום, והעובדה שאינו נמצא שם באופן פיזי, אינה מצביעה בהכרח על כך שנטש (בר אופיר, בעמ' 143-144 והאסמכתאות שם).

בהתאם לכך, הנתבעת היתה רשאית להסתייע בבתה רוחמה (או בבנה יגאל) לצורך ניהול העסק במושכר, אך היה זה צריך להיות העסק שלה. מן הראיות שהובאו בפני עולה כי בפועל לא התנהל במושכר (ככל שהתנהל) עסק של הנתבעת, כי אם עסק של רוחמה.

וכך העידה רוחמה: "לפני 2008 הייתי באה פעמיים בשבוע, לראות דואר, הייתי יושבת היו לי מטופלים והייתי מתגנבת כדי לטפל באנשים" וכן: "יש לי שיטות טיפול שאני פיתחתי בשם "תמר". הטיפול הוא פרטני... פיתחתי שיטה, תנועה, מודעות ורגיעה, וגם כותבת תפילות ושירים... במקום אני כותבת ויוצרת בתקשורים רוחניים" (עמ' 27 לפרוטוקול).

בנוסף, הוצגו חשבוניות/קבלות 01-06 לשנים 1996-1997 (נ/1) על שם "רוחמה (נאורה) גלעד" עוסק פטור מס' 056172505, בהן צוינה כתובת המושכר. החשבוניות הוצאו על ידי רוחמה עבור טיפולים המתבצעים על ידה במושכר ו/או עבור מכירת ספרים במושכר.

כל אלה מבססים את המסקנה כי העסק במושכר היה העסק של רוחמה בלבד ולא העסק של הנתבעת .

הפסיקה מנתה שורה של פרמטרים אשר בהתקיימם העברת מושכר מוגן לאחר, תיחשב כנטישה. לעניין זה נקבע, כי העסק המוגדר בחוזה השכירות צריך להיות דווקא עסקו של הדייר, ועל הדייר מוטלת החובה לנהל במושכר עסק משלו ולא עסק של אחרים. אם אין הדייר מנהל במושכר עסק משלו, בין משום שהפסיק לנהלו ובין משום שהניח לאחר (אדם או חברה) לנהל במושכר עסק שאיננו שלו, כי אז הדייר אינו מקיים תנאי חיוני להגנת החוק על מעמדו כדייר מוגן.

במסגרת זו יש לבדוק שורה של שאלות ובכללן: מי מנהל את המושכר, מי מפיק רווחים מהעסק שמתנהל במושכר, מי נושא בחובות ובהוצאות המושכר, מי מגיש דוח"ות לרשויות המס בגין הפעלת המושכר, בידי מי נמצאת השליטה בכל הנוגע להפעלת העסק במושכר. באם הפעולות האמורות אינן מיוחסות לדייר אלא לאחר, אזי המסקנה היא כי הדייר נטש את המושכר. (ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד ל"ז(2) 337 (1983), וכן בר אופיר, בעמ' 150(1)).

בענייננו, כפי שפורט לעיל, כל הפעולות האמורות אינן מתבצעות על ידי הנתבעת אלא על ידי רוחמה. במצב דברים זה, הנתבעת איבדה כל זיקה ל מושכר ועל כן הינה בגדר מי שנטשה אות ו .

20. יצוין, כי אין חולק שהנתבעת שילמה את דמי השכירות במשך כל השנים (עמ' 14 שורה 19 לפרוטוקול). יחד עם זאת, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה בדבר קיומה של נטישה ואף לא להצביע על כך שהתובעים ויתרו בכך על עילת תביעתם (ע"א (ת"א) 1046/92 אוקנין נ' שחורי, לא פורסם, מופיע בבר אופיר, בעמ' 146-147).

21. על יסוד המקובץ, הריני קובעת כי הנתבעת עזבה את המושכר, ובכך מתמלא היסוד הפיזי של עילת הנטישה.

22. כעת יש לבחון האם מתמלא היסוד הנפשי? היינו היעדר רצון וסיכוי ממשי לחזור למושכר.

לאחר בחינת הראיות, הגעתי למסקנה כי יש להשיב על שאלה זו בחיוב.

ראשית יצוין, כי הנתבעת לא הגיעה לדיון ההוכחות ולא טענה כי ברצונה לשוב למושכר ולנהל בו עסק.

בנוסף, חלק ניכר מתצהירה של רוחמה הוקדש לבעיות הרפואיות מהן סובלת הנתבעת, והנושא אף עלה בחקירתה הנגדית:
"ש. תאשרי שאמך בגלל מצבה הרפואי היום לא יכולה להיות, לעבוד או להשתמש בעסק מעשית?
ת. נכון שאמא חולה מאוד. אבל זה לא שאין תקווה" (עמ' 25 שורות 21-23 לפרוטוקול).

בנקודה זו יש לציין, כי הנתבעת מיעטה להגיע לדיונים בבית המשפט וזאת לטענת רוחמה, בשל מצבה הרפואי.

לאור האמור, נראה כי אין סיכוי ממשי כי הנתבעת תוכל לשוב ולנהל את עסקה במושכר, ועל כן מתמלא גם היסוד הנפשי של עילת הנטישה.

23. נתתי דעתי לטענות הנתבעת כי נמנעה ממנה היכולה לעשות שימוש במושכר בשל המסעדות הפועלות בבניין ואשר חוסמות את הגישה למושכר, אולם לא מצאתי כי יש בכל כדי להועיל לה.

כפי שנקבע לעיל, הוכח כי הנתבעת נטשה את המושכר בשנת 1996, עוד בטרם פעלו בבניין מסעדות, כך שאין בשימוש שהן עושות בחצר הבניין (ככל שהן עושות) כדי להשפיע על הנטישה שהתגבשה שנים רבות קודם לפעילותן בבניין.

24. בחנתי גם את עדויות עדי ההגנה אולם לא מצאתי כי יש בעדויות אלה כדי לסתור את ראיות התביעה.

מר זריפאן דוד (ענ/1) העיד כי במשך שנים הוא רואה את רוחמה חולפת על פני מסעדתו הנמצאת ברח' אלנבי 104. יחד עם זאת, בחקירתו הנגדית העיד מר זריפאן כי הוא רואה את רוחמה עוברת ברחוב וכי את הנתבעת הוא ראה לאחרונה לפני 6-8 שנים.
מר אבינועם באום (ענ/2) העיד כי בביקורו במושכר ראה שנעשה שימוש מסחרי בחצר הבניין ובחדר המדרגות שלו בצמוד למושכר "מה שנראה כמפריע מאוד לתפקוד וגם פוגע בערך הנכס" (סעיף 2 לתצהירו). בחקירתו הנגדית התברר כי מר באום ביקר במושכר כ-3 שנים לפני ישיבת ההוכחות, דהיינו בשנת 2009, ועל כן אין בעדותו כדי לסייע לנתבעת.

מר אברהם בנין (ענ/3) סיפר כי "במהלך כל השנים אני מגיע מידי פעם לבנין לביקור ופגשתי את רוחמה בחנות פעמים רבות בחנות" (סעיף 5 לתצהירו). דא עקא, בחקירתו התברר כי מר בנין כלל לא הכיר את רוחמה לפני שנת 2006, וכי הפגישות עם רוחמה במושכר נערכו "לפני שנתיים שלוש" (עמ' 24 שורה 31 לפרוטוקול), כאשר הנתבעת כלל לא נכחה בהן.

נתתי דעתי למכלול טענותיה של הנתבעת, כפי שהועלו על ידי רוחמה באריכות, ולא מצאתי כי יש בהן כדי להדוף את עילת התביעה בגין נטישה.

סיכום ביניים
25. לאור האמור לעיל, שוכנעתי כי נכון למועד הגשת התביעה נטשה הנתבעת את המושכר ומשכך קמה עילת פינוי בגין נטישה.

עם זאת בכך לא תם הדיון, ויש להמשיך ולבדוק האם יש מקום להעניק לנתבעת סעד מן הצדק.

סעד מן הצדק
26. סעיף 132(א) לחוק קובע לאמור:
"(א) על אף קיומה של עילת פינוי רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם שוכנע שבנסיבות הענין לא יהיה זה צודק לתתו.

סעיף 132 לחוק בא להגן, משיקולים של צדק, על דייר שהוכחה לגביו עילת פינוי. החוק מקנה בידי בית המשפט את הסמכות לסרב ליתן פסק דין לפינוי אם הדבר אינו צודק בנסיבות העניין.

בין השיקולים, יש לשקול את גודל "החטא", טיבו ואופיו, וכן את התנהגות הדייר ושאלת תיקון ההפרה (בר אופיר, בעמ' 168 - 163), תוך שימת לב לכך שבמשטר החוקתי השורר במדינה המכיר בזכות הקניין כזכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר.

במסגרת הדיון בשאלה האם יש הצדקה לנהוג לפנים משורת הדין וליתן סעד מן הצדק, יש לבחון את חומרת התוצאה של הפינוי לעומת הפרת החוק וחומרת המעשה או המחדל מצד הדייר. בחינה זו תיעשה על פי כל הנסיבות המתייחסות הן לתוצאת הפינוי והן למידת ההפרה.

הסעד יינתן כאשר משתכנע בית המשפט כי תוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת ההפרה. במסגרת דיון זה, יש להיזהר מנטייה מופרזת לקולא לצד הדייר "שמא יהא הסעד לדבר של כלל, והפינוי, על אף קיום עילה לכך, לדבר של יוצא מן הכלל" (רע"א 1156/02 חיר נ' לידאי, פ"ד נז(3) 943 (2003), וכן רע"א 8334/07 דאלי (מיסודה של אבנעל) בע"מ נ' בירמן (12.11.07)).

סעד מן הצדק, הוא תרופה יוצאת דופן שפניה בעיקר אל הנסיבות האישיות של הנוגעים בדבר והיא נועדה לאפשר התחשבות מיוחדת במצבים קשים אשר יכולים לנבוע מן היישום הפורמאלי והאוטומטי של הדין (רע"א 4740/92 אדלר נ' חן, (2.11.92)).

27. באשר לטיבו של הסעד מן הצדק, ראוי להביא את תיאורו הציורי של כב' השופט בייסקי:
"שטח הפסיקה בסוגית סעד מן הצדק משול לגן ורדים גדול ובו הרבה זנים, וכל דיכפין יבוא ויבחר לעצמו הזן המתאים לו ביותר אותה עת. ואין תימה לדבר: אמנם במשך השנים נתגבשו בפסיקה מספר כללים מנחים (שאין צורך כאן לפרטם), אולם בעיקרו של דבר אין הסעד מן הצדק סעד סטנדרטי אלא אינדיווידואלי ומתחשב בכל תנאיו וצרכיו של הדייר מחד ושל המשכיר מאידך והנסיבות הספציפיות הכוללות של כל מקרה." (ע"א 5/79 רייכמן נ' רוזנבלום, פ"ד לד(2) 208, 213-212 (1979)).

במסגרת שיקול הדעת לבחירת "הזן המתאים" כסעד מן הצדק, על פי רוב פוסקים בתי המשפט פיצוי אשר כנגד תשלומו, לא יבוצע צו הפינוי. ואולם, במקרים מסוימים הכירו בתי המשפט באפשרות למתן סעד מן הצדק "הפוך", אשר משמעותו מתן פיצוי כנגד הפינוי.

דרך זו הותוותה לראשונה בת.א (ת"א) 2103/98 מנהל מקרקעי ישראל נ' כהן (9.2.06), ובעקבותיו ניתן פסק הדין בע"א (מחוזי ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (13.7.06). בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי נדחתה.

מגמה זו צברה תאוצה בפסקי דין נוספים (ראו לדוגמא: ת.א (ראשל"צ) 8030/04 חכמון נ' קבוצה קאופרטיבית לתרבות ואומנות מגדל חולון (8.1.07); ת.א (ראשל"צ) 5605/07 מגן דוד אדום נ' אנמוט (22.1.09); ת.א (ראשל"צ) 2401-02-10 יניב נ' פז (19.7.11); וכן ת.א (ת"א) 27916/05 דיאמנט נ' קופרשטיין (20.8.08)).

לאחרונה נדון נושא זה בבית המשפט העליון, וכך קבע כב' השופט רובינשטיין:
"לגישתי, אין לומר על "סעד מן הצדק הפוך" "אין חיה כזאת", כדברי בא כוח המבקשים; יש לאפשר לבתי המשפט לבחור גם דרך אמצע, מעין שביל זהב, לילך בה. ברי, כי לא ניתן להגדיר ולגדור מראש את קשת האפשרויות... והדברים תלוי מקרה ומקרה. במישור העקרוני, לא זו בלבד שאין לשלול מראש פתרונות ביניים, אלא ייתכנו מקרים בהם פתרונות הביניים יהיו מחויבי המציאות, וליתר דיוק, מחויבי הצדק." (רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופרטיס לימיטד (חברה זרה) (19.2.13)).

והדברים יפים לענייננו.

28. ישנם מקרים מתאימים בהם יהיה ראוי ליתן סעד מן הצדק "הפוך", דהיינו, להורות על פינוי הדייר המוגן בכפוף לתשלום שישלם לו בעל הבית, וכך לטעמי גם במקרה דנן.

ראוי להדגיש, כי במסגרת בירור שאלת התאמת המקרה למתן סעד מן הצדק "הפוך" יש לתת את הדעת לעמדתו של בעל הבית. בטרם יינתן סעד מן הצדק המחייב את בעל הבית בתשלום, יש לוודא נכונות מצד בעל הבית לשלם כנגד הפינוי, שאם לא כן עשוי להיווצר מצב שבו בעל הבית אינו מעוניין או אינו יכול מבחינה כלכלית לשלם לדייר, ובמקרה זה תימנע האפשרות לפינוי.
בדיון מיום 11.3.12 הודיע ב"כ התובעים כי:
"... לשאלת בית משפט לעניין אפשרות למתן סעד מן הצדק "הפוך", אם בית המשפט יקבע כי יש מקום לכך – בכפוף לכל הטענות, אם בית משפט יקבע כי יש מקום לסעד מן הצדק אנו נסכים לשלם כנגד הפינוי" (עמ' 11 שורות 17-19 לפרוטוקול).

במאמר מוסגר יצוין כי בתצהירה, טענה רוחמה כי "הנתבעת לא בקשה סעד מן הצדק הואיל ואינה מודה בנטישה או כל הפרה אחרת" (סעיף 19(ג) לתצהיר רוחמה). יחד עם זאת, בדיון מיום 11.3.12 הבהירה רוחמה כי הדברים נאמרו על מנת שלא ישתמע שהן מסכימות לטענות התביעה, וכי הנתבעת לא מוותרת על טענה חלופית לסעד מן הצדק.

29. לאחר שבחנתי את מכלול הנסיבות במקרה זה, שוכנעתי כי בשל הוכחת עילת הפינוי בגין נטישה, יש להורות על פינוי הנתבעת, אך בד בבד יש ליתן לה סעד מן הצדק "הפוך" תוך התחשבות במכלול הנסיבות.

בהקשר זה הריני מוצאת לנכון להתחשב במצבה הרפואי הקשה של הנתבעת, כפי שבא לידי ביטוי במסמכים שהוצגו בפני.

כפי שעולה מתצהירה של רוחמה, הנתבעת, בת 83, סובלת ממחלות רקע מרובות הכוללות: אי ספיקת לב, הפרעות בקצב הלב, תת תריסיות גמופטיה מונוקלונלית, וכן שחמת הכבד על רקע הפטיטיס C (מכתבו של ד"ר זיגמונד, נספח ג' לתצהיר רוחמה). עוד ציינה רוחמה כי הנתבעת עברה ניתוחים ואישפוזים רבים (סעיף 7 לתצהיר) וכי המחלות מהן היא סובלת אינן מאפשרות לה לעבוד (סעיף 17 לתצהיר).

עוד יש להביא בחשבון כי המושכר שימש כמקור פרנסה של הנתבעת (בטרם נטישתה אותו). פינויה ממנו יימנע ממנה סיכוי להתפרנס ממנו בעתיד.

בנוסף, מטה את הכף לזכות הנתבעת העובדה כי המשיכה ושילמה במשך כל השנים את דמי השכירות, כפי שהעיד התובע: " אני מאשר שאין בתביעה טענה לאי תשלום דמי שכירות. היא שילמה את כל השנים." ובהמשך: "כן. אני מאשר שקיבלתי את כל דמי השכירות." (עמ' 14 שורות 14-19 לפרוטוקול).

במצב דברים זה, ומתוך התחשבות בנסיבותיה האישיות של הנתבעת, הריני סבורה כי יהיה זה הוג ן וצודק להתנות את הפינוי בתשלום.

30. לעניין שיעור התשלום כנגד הפינוי, נקבע כי:
"שיעורו של התשלום במקרים מעין אלה, יקבע בכל מקרה ומקרה בהתאם למכלול נסיבותיו, כאשר בית המשפט ישקול בהקשר זה, בין היתר, את התנהגות הדייר המוגן ומי מטעמו, את עילת הפינוי וחומרת ההפרה, את השאלה אם שולמו דמי מפתח ואת שיעורם, ואת משך התקופה שבה זכה הדייר להגנת החוק" (ע"א (מחוזי ת"א) 3309/04 מדני נ' מסיקה (13.7.06).

בדיון מיום 28.10.12, במסגרת תזכורת פשרה בנוכחות הצדדים, הצהירה רוחמה לפרוטוקול כי:
"אנו לא נסכים לקבל כל סכום שהוא פחות מסכום שיספיק לנכס חילופי בטאבו" (עמ' 32 שורה 9 לפרוטוקול).
אין בידי להיעתר לדרישת הנתבעת, שכן עומדת כנגדה עילת פינוי ואין זה המקרה לפסוק פיצוי בשיעור אותו היא מבקשת, ואף לא קרוב לכך. פסיקת הפיצוי כנגד הפינוי נעשית לפנים משורת הדין ואין תכליתה לאפשר לנתבעת לרכוש נכס חלופי למושכר, כי אם לרכך במידה מסוימת את הקושי הנגרם כתוצאה מיישומו הפורמאלי של הדין.

לאחר שבחנתי את כל ה שיקולים הרלבנטיים, ונתתי דעתי לחוו"ד מומחה ביהמ"ש, מצאתי כי יהיה זה ראוי, בנסיבות העניין, להעמיד את שיעור התשלום אשר ישולם כנגד פינוי המושכר ע"ס 50,000 ₪ .

הערה בסיום

31. כאמור לעיל, תצהיר העדות הראשית שהוגש על ידי רוחמה, בשם הנתבעת, היה ארוך עד מאד (42 עמודים!).

הגם שלא היה ראוי להגיש תצהיר ארוך יתר על המידה, הרי ני רואה לנכון לציין כי ניכרה ההשקעה המרובה בעריכתו ובניסוחו של התצהיר.

עיינתי בתצהיר ביסודיות ושקלתי בכובד ראש את כל האמור בו, אך מצאתי לנכון להתמקד בסוגיות העיקריות הרלבנטיות לבירור המחלוקות. לא מצאתי ממש ביתר הטענות.

סוף דבר

32. התביעה מתקבלת.

על הנתבעת לפנות את המושכר ברח' אלנבי 97, תל אביב, ולהחזיר את החזקה בו לידי התובעים כשהוא נקי מקום אדם וחפץ.

עם זאת, ניתן לנתבעת סעד מן הצדק, באופן שהפינוי מותנה בכך שהתובעים ישלמו לנתבעת, במעמד וכנגד הפינוי, סך של 50,000 ₪.

על מנת ליתן לנתבעת זמן התארגנות, ובהתחשב בימי החגים, הריני קובעת כי עליה לפנות את המושכר תוך 60 יום ממועד קבלת פסק הדין.

באם לא תפנה הנתבעת את המושכר במועד האמור, יהא רשאי התובע להפקיד בקופת בית משפט או בקופת ההוצאה לפועל את הסך של 50,000 ₪ ולפעול לאכיפת פסק הדין, כפסק דין לפינוי, באמצעות לשכת ההוצאה לפועל.

הריני מחייבת את הנתבעת בהוצאות, לרבות בשכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪.
עם זאת, בכפוף לפינוי המושכר במועד, תופטר הנתבעת מתשלום ההוצאות.

ניתן היום, ט"ו אלול תשע"ג, 21 אוגוסט 2013, בהעדר הצדדים.