הדפסה

אורידיקי בע"מ ואח' נ' דיאנה ביח"ר לנעליים בע"ם נעלי קיטי

בפני
כב' השופטת עידית ברקוביץ

מבקשות

1.אורידיקי בע"מ
2.רבקה ברון

נגד

משיבה
דיאנה ביח"ר לנעליים בע"ם נעלי קיטי

פסק דין

1. בפניי בקשה לקביעת דמי שכירות בבית עסק בהתאם לתקנה 1(22) לתקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבית עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות) תשמ"ג-1983 .

הנכס נשוא הבקשה הוא חנות ברח' ביאליק 59, רמת גן, חלקה 184 גוש 6127 ( להלן: "המושכר"). המבקשות הן הבעלים של המושכר והמשיבה (להלן: "חברת דיאנה" או "המשיבה") היא דיירת מוגנת, המנהלת בו עסק למכירת נעליים.

תמצית טענות המבקשות
2. בשנת 1956 שכרה המשיבה את המושכר מבעליו הקודמים, רחל וזליג לבוק ( להלן: "הבעלים הקודמים"), על פי חוזה שכירות מיום 5.12.56 ( להלן: "החוזה הראשון"). בהמשך, ביום 1.4.58 נכרת בין הבעלים הקודמים לבין המשיבה חוזה שכירות נוסף בעקבות הקמת גלריה במושכר ( להלן: "החוזה השני").

המבקשות קיבלו את תיק הנכס מהבעלים הקודמים.

הן בחוזה הראשון והן בחוזה השני אין כל תיעוד בדבר תשלום דמי מפתח עבור המושכר. מכך למדות המבקשות כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח עבור המושכר.

המבקשות מציינות כי בשני החוזים יש תוספות והערות רבות: בחוזה הראשון יש חישוב מדוקדק של סכומי שכר הדירה וכן התייחסות לשיפוצים ושיפורים במושכר, ובחוזה השני ישנה התייחסות לשכר הדירה עבור הגלריה. בשני החוזים אין התייחסות לנושא דמי המפתח ושתיקת הצדדים בעניין זה מעידה כי לא שולמו דמי מפתח.

המבקשות טוענות כי בחוזי שכירות לפני שנת 1958 היה מצוין כי שולמו דמי מפתח, אם אכן שולמו. על כן, לשיטתן כאשר לא מצוין בחוזה השכירות כי שולמו דמי מפתח, הדבר מהווה ראייה לכאורה כי לא שולמו דמי מפתח על ידי הדייר המוגן.

בנוסף מצביעות המבקשות על נטיית המחוקק לשחרר מושכרים מהגנת החוק על ידי הרחבת מספר וסוגי בתי העסק אשר מוצאים ממגבלת תקרת דמי השכירות המקסימאליים.

תמצית טענות המשיבה
3. לא ידוע למשיבה מתי ובאילו נסיבות הפכו המבקשות לבעלים של המושכר. בעבר היו אחיה של המבקשת 2, בוקובזה שמעון ויעקב, בעלי המושכר, ולפניהם היה אביהם, בוקובזה מנחם, הבעלים של המושכר. עוד מציינת המשיבה כי הבעלים הראשונים של המושכר היו הקבלנים שבנו את הבניין, לבוק רחל וזליג, והם החתומים מול המשיבה על חוזי השכירות ( לעיל: "הבעלים הקודמים").

כפי הידוע לנציגת המשיבה, הבעלים הקודמים קיבלו מהמשיבה, במעמד חתימת החוזה הראשון, דמי מפתח בסך 14,000 לירות.

המשיבה משלמת בקביעות את דמי השכירות שנדרשו ממנה על ידי המבקשות, בהתאם לדרישתן, מבלי לבדוק את נכונות הסכומים, וזאת מתוך אמונה כי הסכומים המבוקשים תואמים את המוסכם בחוזי השכירות.

במשך השנים ניהלו בעלי המושכר מספר הליכים משפטיים נגד המשיבה, אשר בכולם נקבע כי המשיבה הינה דיירת מוגנת במושכר, אשר על כן יש לדחות את הבקשה מטעמים של השתק, מעשה בית דין ומניעות.

בין הצדדים אף התנהל מו"מ למכירת זכויות המבקשות במושכר למשיבה אולם הוא לא צלח. המשיבה טוענת כי המו"מ ממחיש את העובדה שהמבקשות יודעות במפורש כי המשיבה דיירת מוגנת במושכר ושילמה דמי מפתח.

לאור האמור, טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה בהיעדר עילה.

עוד טוענת המשיבה כי יש לדחות את הבקשה בשל התיישנות ו/או שיהוי, שכן המבקשות בעלות הזכויות בנכס שנים רבות, אולם בקשה זו לא הוגשה בסמוך להתקנת תקנה 1(22) לתקנות ובכל השנים שלאחר מכן.
המסגרת הראייתית
4. מטעם המבקשות העידה המבקשת 2 – הגב' רבקה ברון ( להלן: "הגב' ברון").

מטעם המשיבה העידה הגב' אסתר חביב ( להלן: "הגב' חביב").

הכרעה
5. לאחר שעיינתי היטב בחומר שבפני, ונתתי דעתי לעדויות הצדדים ולסיכומי באי כוחם, הריני קובעת כי דין הבקשה להידחות.

המסגרת המשפטית
6. סעיף 52 א לחוק הגנת הדייר ( נוסח משולב) תשל"ב- 1972 (להלן: "חוק הגנת הדייר ") קובע תקרת מקסימום לדמי שכירות בבתי עסק ולשיעורי העלאתם. מכוח החוק הותקנו תקנות הגנת הדייר ( דמי שכירות בבית עסק- אי תחולת השעורים המירביים והפחתות) התשמ"ג- 1983 (להלן: "התקנות").

בשנת 2000 תוקנו התקנות והוספה תקנה 1(22) הקובעת:
"הוראות סעיף 52 א לחוק לא יחולו על סוגים אלה של בתי עסק:
...
(22) בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח". (להלן: "התקנה").

התקנה נכנסה לתוקף ביום 15.3.2002.

משמעות הדברים היא, כי עם כניסת התקנה לתוקף, בית עסק שלא שולמו בעדו דמי מפתח, משוחרר מתקרת דמי השכירות המוגנים וניתן לדרוש עבורו דמי שכירות ריאליים.

נטל השכנוע
7. נטל השכנוע להוכיח כי לא שולמו דמי מפתח מוטל על המבקשות.

קביעה זו נסמכת על שני אדנים:

מן הפן העקרוני – מושכלות ראשונים בדיני ראיות כי: "המוציא מחברו- עליו הראיה", אשר על כן, התובע-נושא בנטל השכנוע לגבי כל יסודותיה העובדתיים של עילת תביעתו ( י. קדמי, "על הראיות" חלק שלישי, תשס"ד- 2003, עמ' 1508). המבקשות הן הטוענות כי לא שולמו דמי מפתח, וזו הטענה שביסוד המחלוקת. מטעם זה כשלעצמו, עליהן הנטל להוכחת טענתן.
בנוסף, הקביעה האמורה נעוצה גם בלשון התקנה ומתיישבת עם מכלול סעיפי החוק והתקנות נשוא סוגיה זו. הכלל הוא, הכפפת דמי השכירות לתקרת מקסימום ( סעיף 53 א' לחוק). מי שמבקש להחריג מושכר מסוים ולהוציאו מן הכלל, עליו נטל השכנוע כי התקיימו התנאים לכך.

אשר על כן, על המבקשות הנטל להוכיח כי לא שולמו בעד המושכר דמי מפתח.

יחד עם זאת, יש לזכור, כי מאחר שמדובר בהוכחת יסוד שלילי ( אי-תשלום דמי מפתח), הרי שמדובר בנטל הוכחה מופחת ועל כן בית המשפט רשאי להסתפק בכמות פחותה של ראיות ( רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.06)).

דמי מפתח- רקע הסטורי
8. "ראשיתה של הדיירות המוגנת בארץ היתה, עד כמה שידיעתי מגעת, בפקודת בעלי הבתים והדיירים (הוצאה מדירה והגבלת שכר הדירה), 1934, שהוחקה לפי מתכונת התחיקה האנגלית שבמלחמת העולם הראשונה ואחריה. הרקע לחקיקת הפקודה הזאת, כמו לתחיקה האנגלית, היתה כידוע, במחסור בדירות ובבתי-עסק, שכבר נתנה בשנות השלושים את אותותיה בארץ בעקבות העלייה ממרכז אירופה. המחוקק המנדטורי התערב כדי להגן על שוכרי דירות וחנויות בשוק גואה, כדי שלא יהיו נתונים לחסדי בעל הבית, שיוכל לבוא בדרישות מוגזמות להעלאת דמי השכירות כתנאי להסכמתו להארכת חוזה שכירות, שתקופתו תמה. תחילה היתה הפקודה בבחינת חוק מסגרת, שאיפשר את החלתה על אזורים מוגדרים בארץ. לאחר מכן, בשנת 1940, באו במקום הפקודה הקודמת פקודת הגבלת שכר דירה (דירות), 1940 , וביחס לבתי-עסק פקודת ההגבלות על שכר דירה (בתי עסק), 1941 בפקודות אלה ניתנה לדייר הגנה מוחלטת, כל עוד הוא מילא אחרי תנאי השכירות, בנתון לעילות, שהוגדרו כעילות לפינוי, ועל הגנה זו לא יכול היה להתנות אף תמורת תשלום דמי מפתח על-ידי בעל הבית. הדבר בא לידי ביטוי בסעיף 7 של הפקודה משנת 1940 , אשר אסר על מתן תשלום כלשהו לבעל הבית בנוסף על דמי השכירות הקבועים, וכן בסעיף המקביל, הוא סעיף 5, בפקודה משנת 1941.
ואולם, זה היה הדין בין בעל הבית לבין הדייר, אך לא היה איסור על עשיית הסכם בין הדייר לבין צד שלישי, שלפיו התחייב הדייר כלפי אותו צד שלישי לפנות את המושכר שלו ולמסרו לחזקתו של הצד השלישי תמורת סכום כסף...ב
אכן, המציאות הכלכלית היתה חזקה מן החוק, המצוי אותה שעה, כי התברר, שהחוק המצוי מכביד יתר על המידה על דייר, המבקש לפנות את המושכר שלו ולעקור לדירה או לבית-עסק אחר ולממן קבלת מושכר חדש, לפחות מימון חלקי, בדמי המפתח, שיכול היה לקבל עבור המושכר, שהוא מחזיק בו. האיסור על קבלת דמי מפתח החטיא איפוא את המטרה של הקלה על המחסור בדירות ובבתי-עסק. בשל מציאות זו הפך אותו איסור, במידה רבה, לאות מתה, כאשר הדין הקיים עדיין משאיר בידי משלם דמי המפתח עילה לדרוש את החזרתם, ללא כל הצדקה כלכלית... ורק בשנת 1958 הכיר המחוקק שלנו במוסד של דמי מפתח הכרה דה-יורה והכשיר אותם, בחוק דמי מפתח. הוראות החוק הן כיום חלק ג' בנוסח המשולב של חוק הגנת הדייר." (ע"א 564/79 רומנו נגד שוחט, פד"י ל"ו (1) 634 (198 2)).ו

מגמת הפסיקה
9. מגמת הפסיקה מזה שנים רבות, בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר ותקנותיו , היא להגביל ולצמצם את הפגיעה בבעלי הבית.

הטעם שביסוד המגמה האמורה נעוץ בכך שתמונת העולם שעמדה בבסיס החוק ( והפקודות שקדמו לו) השתנתה וכבר איננה תופעה גורפת. שינוי העיתים, כפי שנקבע בפסיקה עניפה, יש בו כדי להצדיק את הפרשנות המצמצמת של החוק, במובן זה שבתי המשפט יפרשו בדרך מתונה את ההוראות הפוגעות בקניינם של בעלי הבית (ע"א 99/75 הימנותא נ' בדיחי, פ"ד ל(2) 421 (1976); ע"א 3295/94 פרמינגר נ' מור, פ"ד נ(5) 111 (1997); רע"א 1056/11 פלונית נ' כונס הנכסים הרשמי (15.2.2012)).

טעם נוסף, שמחזק אף הוא את הגישה הפרשנית המצמצמת של חוק הגנת הדייר, מבוסס על חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו. סעיף 3 לחוק זה העלה את ההגנה על הקניין למדרגה של זכות יסוד חוקתית. על פניו, ההגנה העודפת שניתנת לשוכרים בדיור המוגן מכרסמת בזכות הקניין של בעלי הבית ומצדיקה פרשנות המצמצמת את הפגיעה בזכות הקניין. ( רע"א 4664/06 צארום נ' פרלמוטר (17.9.2006); ע"א 10308/06 שטוב נ' כונס הנכסים הרשמי (28.10.2009)).

חרף האמור, ובד בבד בבד עם מגמת הפרשנות המצמצמת את הפגיעה ב זכויות בעלי הבית, עדיין עומד חוק הגנת הדייר על תילו.

היטיב לבטא את הדברים כב' השופט הנדל:
"ער אני לכך שהמגמה הפרשנית הכללית, אותה סקרתי לעיל, היא לצמצם את הפגיעה שמסב חוק הגנת הדייר לבעלי הדירות. ברם, אף אם המטוטלת הפרשנית נוטה לכיוון בעלי הדירות, אין להסיק מכך כי זכות הדיור של הדרים בנכס פסה מן העולם (רע"א 2737/11 גרוס נ אוסט (19.2.13) ).

על כן, אין להתעלם מהדייר המוגן , אשר זכותו במושכר המוגן, לרבות זכותו לדמי שכירות מוגבלים , כמעט ומתרוקנת מתוכן עם שחרור דמי השכירות מתקרת ההגבלה.

חוזי השכירות
10. בענייננו, נחתם החוזה הראשון ביום 5.12.56 , ובהמשך, בעקבות הקמת גלריה, נחתם ביום 1.4.58 החוזה השני.

המבקשות טוע נות כי בעת חתימת חוז י ההשכירות בשנים 1956-1958 לא חל איסור חוקי לשלם דמי מפתח בבית עסק ולכן, אם בעל הבית קיבל דמי מפתח באמצעות הדייר היוצא, לא היתה מניעה לציין זאת.

11. מסקירת הרקע ההסטורי כפי שתואר לעיל, ניתן להסיק שתי מסקנות עקרוניות:
האחת – איסור חוקי לתשלום דמי מפתח, איסור אשר היה תקף עד 1958.
השניה – קיומו של מנהג לתשלום דמי מפתח, חרף האיסור החוקי, כאשר התקופה בה היה מקובל מנהג זה ראשיתה בשנות הארבעים של המאה העשרים. נ

עיון בדברי הכנסת, בישיבתה מיום 26 .2.58 מעלה כי מר פנחס רוזן שר המשפטים דאז אמר כי : "הוראות החוק יחולו הן על דירות והן על בית עסק. לענין בתי עסק עלי לציין שלפי החוק הקיים היום לא חל לגביהם בכלל האיסור של דמי מפתח, כי האיסור חל רק על דירות".

מכאן עולה כי אכן נכון לשנת 1958 לא היה איסור לעסקת דמי מפתח ביחס לבתי עסק להבדיל מדירות מגורים, ואולם, דווקא הצורך להבהיר את הדברים מלמד, כי בציבור רווחה הדעה כי קיים איסור גורף בלא אבחנה בין בתי עסק לבין דירות.

הסוגיה הובהרה בישיבת הכנסת מיום 4.8.58 על-ידי מר שלמה רוזנברג, בשם ועדת חוקה חוק ומשפט:
"כמו כן, על אף הרושם הכללי הקיים במדינה שדמי מפתח אסורים- האיסור חל רק על דירות ולא על בתי עסק, ורק על בעל הבית, שאסור לו להיכנס להסכם לקבלת דמי מפתח, ולא על הדייר".

משמעות הדברים, היא כי למרות שהאיסור החוקי לקבלת דמי מפתח חל רק על דירות ורק על בעל הבית, הרי שהציבור לא היה מודע לדקויות האמורות וסבר כי איסור עסקת דמי מפתח הוא איסור כולל.

יצוין כי גם בתי המשפט בפסקי דין רבים, אשר דנו בשאלת תשלום דמי מפתח בבתי עסק, יצאו מנקודת הנחה כי היה קיים איסור תשלום דמי מפתח ביחס לבתי עסק. (ראה: ת.ש (ש' ת"א) 209/02 וינברג ואח' נ' קובץ (4.7.04); ת.ש (ש' י-ם) 156/02 חיימסון נ' חנוכה (7.11.04) ; ת.א (ש' נתניה) 7427/02 זמיר נ' רייזמן (26.9.04) ; ת.א (ש' ראשל"צ) 4045/02 לירון נ' אביוב (30.4.03) ).

בשים לב לכך שבציבור רווחה הדעה בדבר איסור עסקת דמי מפתח, גם בבתי עסק, אזי אי ציון עצם תשלום דמי המפתח בחוזי השכירות, אינו מלמד כי לא שולמו דמי מפתח.

12. על כן הריני קובעת, כי העובדה ש במקרה הנדון, לא מצויין בחוזי השכירות משנת 1956 ומשנת 1958 כי לא שולמו דמי מפתח, אין בה כדי ללמד כי לא שולמו דמי מפתח.

מעמד המשיבה במושכר
13. ב"כ המבקשות העלה טענה, לפיה המשיבה הפכה לדיירת מוגנת בהסכמה משנת 1972, וזאת בלא תשלום דמי מפתח. ב"כ המבקש ות הפנה להסכם פשרה שנחתם בין הצדדים בת.א. 933/72 בעקבות תביעה שהוגשה כנגד המשיבה ואח' (נספח ג לתצהיר הגב' ברון) וטען כי מסעיף 2ב להסכם עולה כי כי היה ויכוח מי הדיירת המוגנת: החברה (המשיבה) או הגב' חביב. מכך הוא מבקש ללמוד כי המשיבה הפכה לדיירת מוגנת מכוח הסכם זה בלא ששילמה דמי מפתח.

אין בידי לקבל טענה זו.

עיון בחוזה הראשון (משנת 1956) מעלה כי בצד שמו של השוכר נרשם:
""דיאנה" ביח"ר לנעליים בע"מ ו/או מר ליאון חביב כמיסד ומנהל חברה בע"מ לממכר נעליים ומוצרי עור ".

בתחתית חוזה השכירות, במקום המיועד לחתימת השוכר מצויה חותמת חברת דיאנה-המשיבה.

הנה כי כן, המשיבה היא מי שנכנסה כשוכרת למושכר.

14. וכעת נשאלת השאלה: האם המשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר או דיירת אשר קדם לה שוכר אחר.

לסוגיה זו יש משמעות לענין נטל ההוכחה. ואבאר:

כאמור, עד שנת 1958 היה איסור חוקי לתשלום דמי מפתח, וחרף כך הפסיקה הכירה בקיומו של נוהג לתשלום דמי מפתח בעת העברת מושכרים כאשר תשלום זה בהיותו בלתי חוקי נעשה "מתחת לשולחן ".

נוכח האמור, הכירה הפסיקה בקיומה של חזקה בדבר תשלום דמי מפתח בעת החלפת שוכרים. יודגש, כי בהבדל ממקרה של החלפת שוכרים, הרי ביחס לדייר מוגן ראשון במושכר, אין חזקה בדבר תשלום דמי מפתח, הג ם שלא ניתן לשלול תשלום כאמור. (ע"א 2369/05 שרון נ' דוד (5.2.06) , להלן: "פסה"ד בענין שרון").

15. המבקשות מצידן, לא הוכיחו כי המשיבה היא דיירת ראשונה במושכר.

יצויין כי אביה של הגב' ברון, מר מנחם בוקובזה ז"ל , רכש את חנות בשנת 1968, כך שאף לו לא היתה ידיעה אישית לענין שאלת תשלום דמי המפתח בעת כניסת המשיבה כשוכרת לחנות בשנת 1956 . עם זאת מן הראיות עולה כי מר בוקובזה ז"ל הצהיר בפני רשויות המס כי רכש את החנויות בבניין כשה ן תפוסות על ידי דיירים מוגנים (נספחים 1-6 להודעת המשיבה בבקשה מס 18).

16. גם הגב' חביב לא ידעה להשיב בבירור על השאלה האם המשיבה דיירת ראשונה במושכר אם לאו.

בהקשר זה, יש לזקוף לחובת המבקשות את השיהוי הרב בהגשת בקשתן באופן שמנע בירור שאלה זו, עם מי שהיו בחיים ושהיו עשויים לשפוך אור על סוגיה זו אשר הינה בעלת חשיבות מירבית.

הואיל וכאמור, נטל ההוכחה מוטל על המבקשות, הרי היעדרה של אינדיקציה ברורה באשר לשאלה האם המשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר אם לאו, עומד לחובתן.

17. אוסיף ואציין כי בחינה מדוקדקת של הראיות תומכת במסקנה כי המשיבה לא היתה דיירת ראשונה במושכר.

ב"כ המשיבה צירף שלושה חוזי שכירות אשר אותרו בלשכת רישום המקרקעין, ואשר מתייחסים לחנויות אחרות באותו בנין בו נמצא המושכר.

בין ה חוזים קיים חוזה שכירות של חנות- איטליז, אשר נחתם בין בעלי הבית דאז לבין שוכרים אחרים לתקופה שתחילתה ביום 15.9.1951. העובדה כי בשנת 1951 כבר הושכרה חנות אחרת בבניין, מלמדת כי הבניין היה בנוי באותה עת, והדעת נותנת כי גם יתר החנויות , לרבות החנות נשוא התביעה, עמדו על תילן כבר בשנת 1951.

חוזה השכירות הראשון עם המשיבה נחתם כאמור בשנת 1956, וניתן להניח כי החנות לא עמדה ריקה במשך מספר שנים עד שהושכרה למשיבה, אלא הדעת נותנת כי בשנים אלה היו בחנות שוכרים שקדמו למשיבה.

בכך יש כדי להטות את הכף למסקנה לפיה המשיבה לא היתה הדיירת המוגנ ת הראשונה במושכר.

בהינתן שהמשיבה לא היתה דיירת ראשונה במושכר, אלא קדם לה שוכר אחר במושכר, אזי על פי הפסיקה, עומדת לזכותה החזקה כי שילמה דמי מפתח. חזקה זו לא נסתרה על ידי המבקשות.

18. מכל מקום. אף אם המשיבה היתה דיירת ראשונה במושכר, עדיין סביר יותר כי שילמה דמי מפתח וזאת בשים לב לכך שבאותה תקופה בה נכרתו חוזי השכירות, כבר היו בתוקף המגבלות האוסרות העלאת דמי השכירות ופינוי שוכרים בתום תקופת השכירות. ( לענין זה ראו הסקירה ההסטורית המפורטת לעיל וכן פסה"ד בענין שרון ).

19. ראיות נוספות אשר יש בהן כדי להביא למס קנה כי שולמו דמי מפתח נעוצות בעדותה של הגב' חביב.

הגב' חביב הצהירה בתצהירה:
"ד. כפי הידוע לי, בתמורה קבלו המשכירים מהמשיבה במעמד חתימת הסכם השכירות או בסמ וך לחתימתו , תמורה בסך 14,000 לירות כדמי מפתח (להלן: "דמי מפתח")!
ה. עובדה זו ידועה לי מאחר וראיתי במו עיני אסמכתא לתשלום שהיתה מצויה בין מסמכי המשיבה שהיו מתויקים בקלסרים בחנות. אלא שבעקבות אירוע הצפה שהתרחש בחנות בתאריך 27.10.05, נרטבו ו הושמדו הקלסרים, ועמם האסמכתא לתשלום שכאמור ביצעה המשיבה כמפורט לעיל" (סעיפים 2ד-ה לתצהיר הגב' חביב).

לא נעלמה מעיני העובדה כי בעדותה, לא דייקה הגב' חביב בעניין הסכום אשר היה רשום לטענתה באותו מסמך (כאשר בעדותה נקבה בסכום של 140,000 ל"י בעוד שבתצהיר צויין סך של 14,000 ל"י), ואולם בהתחשב בהיותה בת למעלה מ- 80 אינני מוצאת לזקוף לחובתה טעות זו, אשר הינה בגדר פליטת פה שגויה.

לענין היעדרו של אותו מסמך, בו , על פי הנטען, צוינה עובדת תשלום דמי המ פתח, לא ניתן לשלול את טענת המשיבה כי השיהוי בהגשת הבקשה גרם לה נזק ראייתי נוכח אובדן המסמך בעת אירוע ההצפה.

עוד הוסיפה הגב' חביב בעדותה כי הגב' לבוק, הבעלים הקודמים, היתה מגיעה לחנות ואומרת:
"אחרי זה הייתה באה מדי פעם לחנות ואומרת לי איזה עסקה טובה עשיתם שקניתם בדמי מפתח את החנות" (עמ' 13 שורה 22, וכן ראו גם עמ' 17 שורה 3 לפרוטוקול).

אמנם, לעדות זו אין לייחס משקל רב באשר היא לא הועלתה מלכתחילה בתצהיר ונשמעה לראשונה בעדות, אך יחד עם זאת, כשהיא מצטרפת למכלול הנסיבות, תוך התייחסות לרקע ההסטורי בתקופה הרלבנטית (כמתואר לעיל) יש בה כדי להטות את הכף לטובת המשיבה.

הערות בסיום
20. ב"כ המבקשת הפנה בסיכומיו לגרסאותיה השונות של המשיבה לענין מועד תשלום דמי המפתח כפי שהועלו בכתב התשובה המקורי לעומת כתב התשובה המתוקן. אכן, לא נעלמה מעיני העובדה כי חל שינוי מסויים בגרסת המשיבה לענין מועד תשלום דמי המפתח. חרף כך לא מצאתי כי יש לכך משמעות. המשיבה הגישה כתב תשובה מתוקן (על פי רשות שהותנתה בתשלום הוצאות), כך שהגרסה המחייבת היא הגרסה על פי כתב התשובה העדכני. מכל מקום, לא מצאתי כי מדובר בשינוי מהותי, המפריך את גרסת תשלום דמי המפתח.

21. גם בענין השאלה אם המשיבה היתה דיירת ראשונה, אכן ב"כ המשיבה ציין לפרוקטול מיום 21.9.14 כי המשיבה שכרה את המושכר מהבעלים הקודמים כשוכרת ראשונה (וזאת בניגוד לגרסה שהועלתה בהמשך) ואולם הדברים נאמרו על ידו בתשובה לשאלת בית המשפט תוך שהוא מסייגם כי הם נאמרים "למיטב ידיעתו". במצב דברים זה, אין לזקוף לחובת המשיבה את דברי בא כוחה.

22. באשר לשיהוי בהגשת הבקשה- כאמור, התקנות הותקנו בשנת 2000 ונכנסו לתוקף בשנת 2002. אכן, המבקשת רשאית להגיש את בקשתה כל זמן שהתקנות תקפות, ואולם במקרה הנוכחי, השיהוי הרב בהגשת הבקשה גרם למשיבה נזק ראייתי בשל כך שנבצר ממנה לגייס לטובתה עדים שכבר אינם בין החיים, ומנע ממנה את האפשרות להציג מסמכים שכבר אינם בידה. נוכח האמור, חסר ראייתי, ככל שקיים רובץ לפיתחתן של המבקשות ולא של המשיבה.

23. בסיום הדברים ראוי לשוב ולהזכיר כי בבית הדין לשכירות קיימת גמישות ראייתית באופן שמאפשר לבית הדין לקבל ראיה אשר לא היתה מתקבלת בבית משפט שלום (סעיף 141 לחוק הגנת הדייר).

סוף דבר
24. המבקשות לא עמדו בנטל המוטל עליה ן להוכיח כי המשיבה לא שילמה דמי מפתח.

מכלול הנסיבות מתיישב יותר עם המסקנה כי שולמו דמי מפתח בעד המושכר , וכך הריני קובעת.

על כן, הבקשה נדחית.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך 1,000 ₪ וכן בשכר טרחת עו"ד בסך 10,000 ₪.

ניתן היום, י"ט שבט תשע"ה, 08 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.