הדפסה

אביוב ואח' נ' לירון ואח'

לפני:
כב' השופט אילן ש' שילה, סג"נ - אב"ד
כב' השופטת מיכל נד"ב
כב' השופטת בלהה טולקובסקי

המערערים / המשיבים שכנגד
1.אליהו אביוב
2.מרגלית אביוב
באמצעות ב"כ עו"ד גלעד מרקמן ועו"ד שרון עומסי

נגד

המשיבים
1.טוביה לירון
2.מרדכי אליאב
3.שרה-רות אליאב
4.תרצה אליאב
5.יוסף יהושע אליאב
6.מיכל אליאב
7.שמואל שגיא
8.אליהו בר-און
באמצעות ב"כ עו"ד בועז כהן

פסק דין

לפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בראשון לציון (כב' השופט א' יקואל, סג"נ) אשר הורה למערערים לפנות נכס שהושכר בשכירות מוגנת, בראשון לציון

1. רקע
המשיבים הם הבעלים של מקרקעין בשטח של 807 מ"ר, ברחוב הרצל 66 ראשל"צ חלקה 71 בגוש 3934 (להלן: "הנכס").

ביום 1.12.1945 שכר המנוח פנחס אביוב ז"ל (להלן: "המנוח"), בעלה של המערערת (להלן: " המערערת") ואביו של המערער (להלן: "המערער"), בניין בלוקים בנכס לצורך מוסך למכונאות רכב ("גרז' לתיקון אוטומובילים").

אין מחלוקת כי משנת 1948 היה המנוח לדייר מוגן בנכס.

בשנת 2000 נפטר המנוח, ובנו המערער המשיך להפעיל את המוסך משך כשנתיים, עד לחודש מאי 2002, עת חדל להפעיל את המוסך, לאחר התראה ששלחה לו העירייה על כך שאסור לו להפעיל המוסך ללא ה היתרים והאישורים הנדרשים.

בחודש יולי 2002 עתרו המשיבים להעלאת דמי השכירות. תביעתם נמחקה ביום 30.4.03.

בין השנים 2003 -2007 שימש הנכס חניון בתשלום, אך פעילות זו הופסקה מחמת סירוב המשיבים לשינוי מטרת השכירות.

המערערים טענו כי פניית המערער לעירייה, בבקשה לאפשר שינוי השימוש בנכס, הובילה להסכמה של מהנדס העיר להסבת הנכס לבית קפה או מסעדה, אלא שהמשיבים לא נתנו הסכמתם לשינוי מטרת השכירות. בחודש יוני 2011 עתרו המערערים לבית הדין לשכירות לשינוי מטרת השכירות, וסמוך לאחר מכן, ביום 11.7.13, הגישו המשיבים את התובענה נושא הערעור. התובענה לשינוי מטרת השכירות נמחקה, לאחר שהמערער העיד בבית הדין לשכירות, מהטעם שהייתה תיאורטית נוכח העדר תכניות.

כחודש לפני מועד מתן פסק הדין נושא הערעור, שבו המערערים והגישו תובענה חדשה לבית הדין לשכירות, לשינוי מטרת השכירות. בית משפט קמא ציין בפסק דינו את עובדת הגשת התובענה, אך הוסיף שלא התבקש לעכב את ההליכים בתובענה שלפניו עד למתן פסק דין בתובענה החדשה (ר' סעיף 10 בפסק הדין).

2. תמצית פסק הדין של בית משפט קמא

לאחר פטירת המנוח, עברה זכות הדיירות המוגנת למערער, מכוח הוראת סעיף 23(ב) בחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972 ("החוק").

המערער טען כי יש להחשיבו דייר מקורי, להבדיל מדייר נגזר לפי סעיף 23 (ב) הנ"ל, אך הטענה נדחתה.

על פי הוראת סעיף 26 בחוק: "לא יהיה לדייר לפי סעיפים 23 עד 25 אלא מי שמוסיף לנהל במושכר, בין בעצמו ובין על ידי אחרים, את העסק שהדייר שלפניו ניהל בו, ולא השכירו כולו או מקצתו".

תנאי הוראת סעיף 26 אינם מתמלאים בענייננו.

לא הוכח כי המערערים עשו ניסיון להסדיר את רישיון העסק בנכס. אפילו נכפתה עליהם הפסקת פעילות המוסך, עדיין המוסך, שלמטרת הפעלתו נכרת חוזה השכירות, אינו פועל בנכס מזה 12 שנה, כאשר במהלך השנים 2003 עד 2007 הופעל במקום חניון. די בתקופה שבה המוסך לא פעל, דהיינו לא נעשתה הפעילות היעודה במושכר, כדי לאיין את התקיימות תנאי סעיף 26 שבחוק.

הוכח כי הפעלת המוסך או כל עסק אחר אינה דרושה למערער לקיומו.

טענת המערער, שהמשיבים לא מחו על הפרת תנאי השכירות ולא התנגדו לאופי הפעילות בנכס, סותרת את טענתו כי המשיבים סירבו להפעלת החניון בנכס, וסירבו להסכים לשינוי ייעוד.

אשר לטענת המערער כי המשיבים השלימו עם המצב העובדתי בשטח, בכך שלא נמנעו מקבלת דמי שכירות - נקבע כי קבלת דמי שכירות אינה מהווה, כשהיא לעצמה, הסכמה להפרת הסכם השכירות או ויתור על טענות הפינוי.

3. תמצית טענות המערערים

הוראת סעיף 37(א)(2) בחוק מקימה סייג להוראת סעיף 26 שבו. היא מורה, במקרים המתאימים, כי הדייר "היורש", לפי הוראת סעיף 23, יוכל לנהל עסק אחר מן העסק שניהל הדייר "המוריש".

מקום שבו אין לדייר "היורש" אפשרות חוקית לנהל את העסק שניהל הדייר המקורי, יאפשר בית המשפט ניהול עסק אחר לפי הוראת סעיף 37(א)(2). לא היה מקום לבחון אם העסק דרוש לקיומו של המערער, שכן תנאי זה קבוע בסעיף 37(א)(1) בחוק, בעוד שבענייננו חלה הוראת סעיף 37(א)(2) בחוק.

המערער הוכיח כי התמלאו התנאים הנדרשים כדי להתיר לו לנהל בנכס עסק אחר.

בית המשפט מוסמך לדון בגררא בשינוי מטרת המושכר, לפי הוראת סעיף 151(ב) בחוק.

המשיבים מושתקים, מכוח מעשה בית דין, מלדרוש פינוי המושכר, לאחר שניתן פסק הדין בתביעתם להעלאת דמי השכירות.

המשיבים מושתקים מלטעון שאי ניהול מוסך בנכס מקים עילה לפינוי, וזאת נוכח השנים הרבות שחלפו מאז סגירת המוסך שבהן המשיכו לקבל דמי שכירות, ואף ניהלו מו"מ לפיצוי המערער בגין זכויותיו.

4. דיון

4.1 ב"כ המערערים טוען שהיה על בית משפט קמא לדון בטענותיו באשר לשינוי מטרת השכירות, אגב הדיון בתובענה. אין אנו מקבלים טענה זו. מלכתחילה ועוד בטרם הוגשה התובענה דנן, הגישו המערערים תובענה לבית הדין לשכירות לשינוי מטרת השכירות, אך תובענה זו נדחתה כאמור בחודש יולי 2013.

המערערים לא מיהרו להגיש תובענה חדשה לשינוי מטרת השכירות, והתגוננו בטענות אחדות, אך לא בטענה שזכותם לשנות את מטרת השכירות (הגם שהזכירו כי הגישו את התובענה הראשונה לבית הדין לשכירות, ושהמשיבים הגישו את התובענה מטעמם לבית משפט קמא כמשקל נגד) .

רק בתום שמיעת הראיות בתובענה דנן, ובגוף הסיכומים בכתב שהגישו המערערים, הם הודיעו:
"בנסיבות אלה לא נותרה ברירה בידי הנתבעים אלא להגיש תביעה נוספת לביה"ד לשכירות - על מנת שזה יכפה על התובעים לחתום על התוכניות. התביעה החדשה הוגשה ביום 11.08.2014 בתיק ש 13816-08-14 ובית המשפט מופנה לנטען בה"
(סעיף 25 בסיכומים).

אכן, תוך התקופה להגשת הסיכומים, הגישו המערערים תובענה חדשה לבית הדין לשכירות, לשינוי מטרת השכירות. אולם בסיכומיהם לא ביקשו המערערים מבית משפט קמא לדון בטענותיהם שבתובענה זו, כשם שלא ביקשו מבית משפט קמא לדון בעילה שהייתה להם בתובענה הראשונה שהגישו לבית הדין לשכירות. למעשה הסתפקו המערערים בהגשת הודעה לבית משפט קמא על עצם הגשתה של התובענה החדשה לבית הדין לשכירות. נוסיף כי אפילו היו טוענים המערערים בסיכומיהם שעל בית משפט קמא לדון בתובענה זו, היה על בית המשפט להימנע מלעשות כן, שהרי לא שמע ראיות בסוגיה זו, לא התבקש לאפשר שמיעת ראיות, ולא בכדי הגישו המערערים תובענה נפרדת לבית הדין לשכירות. בהערת אגב נציין כאן כי המערערים מחקו את התובענה השנייה במהלך הזמן שערעורם לבית משפט זה היה תלוי ועומד.

בנסיבות אלו לא היה מקום שבית משפט קמא ידון בטענה שלא נטענה, קרי בשינוי מטרת השכירות. אפילו הייתה לו הסמכות לדון בגררא בשינוי מטרת השכירות, הרי הוא לא נדרש לדון בשינוי מטרת השכירות בהליך מתאים, שהרי כל שעשו המערערים היה להודיע על הגשת התובענה, הא ותו לא.

בנסיבות אלו לא היה מקום שבית משפט קמא ידון בטענה שלא נטענה, שעליו לדון בשינוי מטרת השכירות, אפילו הייתה לו הסמכות לדון בגררא בשינוי מטרת השכירות, אילו נדרש לכך בהליך מתאים, ולא בהגשת הודעה בלבד.

די בכך לדחיית טענת המערערים המעוגנת בעילה לשינוי מטרת השכירות.

4.2 גם טענת הויתור והמניעות כלפי המשיבים, בשל קבלת דמי שכירות בתקופה שלאחר הפסקת ניהול המוסך ולאחר מכן הפסקת ניהול החניון, דינה להדחות, באשר לא נטענה בכתב ההגנה בבית משפט קמא.
מעבר לנדרש נתייחס בקצרה לטענת הויתור והמניעות. בע"א 805/75 בן שלמה נ' קובדלו, פ"ד ל(3) 238, (1976) נדונה השאלה אם יש משום ויתור או מניעות כלפי משכיר שקיבל דמי שכירות במשך שנתיים, בידיעה שהדייר המוגן עזב את הדירה, ושאימו מתגוררת בה לבדה. נפסק שלא בכל מקרה תתפרש קבלת דמי שכירות ככוונה להמשיך ולקיים את החוזה חרף ההפרה. עם זאת, יש שקבלת דמי שכירות מעידה על ויתור. על כן יש לבחון כל מקרה לפי נסיבותיו. בית המשפט העליון קבע שם כי אחד הקריטריונים לאי ויתור הוא אם סייג המשכיר את קבלת דמי השכירות בשמירת זכותו לתבוע השבת הדירה. לבסוף נפסק בעניין זה:
"נשארת איפוא העובדה, שבמשך שנתיים ימים ... קיבלה המשיבה את דמי השכירות של הדירה בידיעה ברורה כי המערער עזב מזמן את הדירה והמערערת היא היחידה המתגוררת והמחזיקה בה, מבלי למחות ומבלי לנקוט צעד כל-שהוא לשמירת זכותה לתבוע את החזרת הדירה. בכך יש לראות ויתור והשלמה מצדה עם המצב החדש הזה ...". (שם, בעמ' 245)

בע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל ז"ל פ"ד לח(2) 729 (1984) נדונה השאלה אם יש לראות בקבלת דמי שכירות משום ויתור על עילת הנטישה. באותו עניין עמד בית המשפט על מגוון המצבים שבהם עשויה להתעורר שאלת הויתור על עילת פינוי עקב קבלת דמי שכירות, וקבע, בין השאר:
"(ב) הדייר הפר את תנאי השכירות בתקופה הסטטוטורית. קבלת דמי שכירות עשויה לשמש ראיה לוויתור על ההפרה, ואין היא כשלעצמה מהווה ויתור:נהמ' 336/58. בבוא בית המשפט להחליט, מה משמעותה של קבלת דמי שכירות, ייתן דעתו, מחד גיסא, לעובדה, שכל זמן שהדייר לא פינה את המושכר בפועל, או לא ניתן נגדו פסק-דין של שכירות, זכאי המשכיר לדמי שכירות, וגם להצהרות בעל הבית בשעת קבלת דמי השכירות; ומאידך גיסא, לרעיון, שהתגבש בציבור בעלי הבתים והדיירים, שקבלת דמי שכירות יכולה להיחשב כוויתור:ב ע"א 41/48 [2] הנ"ל.
אכן בסוג האמור של המקרים נוכל להבחין בשני מצבי משנה. יש שקבלת דמי השכירות משמשת אך כהשלמה עם ההפרה בעבר; ויש שקבלת דמי השכירות משמשת כראיה, שהמשכיר הסכים או השלים עם שינוי תנאי השכירות לגבי העתיד:ו ע"א 138/54 [4]; ע"א 497/59 [5]; ע"א 401/75 [6]; ע"א 590/79 [7]. האבחנה בין שני מצבי המשנה תלויה בנסיבות, כגון באורך התקופה שבגידרה המשיך המשכיר לקבל את דמי השכירות, בלי למחות על ההפרה".

ולענייננו. בחודש יולי 2002, סמוך לאחר הפסקת פעילות המוסך, הגישו המשיבים תביעה להעלאת דמי השכירות. בפסק דין מיום 30.4.03 נדחתה התביעה, לאחר שנקבע כאמור כי המנוח לא שילם דמי מפתח. בשנים 2003- 2007 שימש הנכס חניון. בשנת 2008 אף ניהלו הצדדים מו"מ בעניין הפיצויים בגין זכות הדיירות המוגנת.

אם כן, מאז הפסקת פעילות המוסך ועד שנת 2008 שילם המערער דמי שכירות, ואף עשה שימוש שונה במושכר, על כן לתקופה זו יש אכן לראות בהתנהגות המשיבים משום ויתור על עילת הפינוי.

בשנת 2011 הגישו המשיבים את התביעה דנן לפינוי המערער, לאחר שמשך כשלוש שנים לא נעשה כל שימוש במושכר עקב התנגדות המשיבים להתיר שינוי במטרת המושכר. אין טענה כי בתקופה זו לא שולמו דמי שכירות.

האם יש לראות בקבלת דמי השכירות, משך כשלוש שנים, משום ויתור של המשיבים ומניעות כלפיהם להגיש תביעת פינוי בגין הנכס שאינו משמש למטרה המוסכמת בחוזה השכירות?

אנו סבורים שאין לראות בקבלת דמי השכירות בתקופה זו משום ויתור, ואין בה כדי להקים מניעות למשיבים לעמוד על זכויותיהם. ייתכן ופני הדברים היו שונים אילו המשיך המערער לנהל את החניון, שבמקרה שכזה ייתכן והיה מקום לסבור שהמשיבים הסכימו לשינוי המטרה, הן בכך שלא נקטו כל הליך כנגד שינוי זה, הן בקבלת דמי השכירות. אולם לא כך במקרה שלנו, שבו הפסיק המערער את ניהול החניון, ולא חזר לנהל בו את המוסך כקבוע בחוזה השכירות. בכך הפר המערער את הוראת חוזה השכירות העוסקת במטרת השכירות, ולמצער כאשר עשה זאת בשנת 2008. במקרה דנן, עצם קבלת דמי שכירות, בהעדר הוריות אחרות, אינה מלמדת על ויתור, ונזכור כי כל עוד מחזיק השוכר במושכר, זכותו של בעל הבית לקבל את דמי השכירות.

עולה מן המקובץ כי דין הערעור להידחות והוא נדחה.
המערער ישא בשכר טרחת עו"ד של המשיבים בסכום של 25,000 ₪.
העירבון שהפקיד המערער יועבר למשיבים על חשבון צו ההוצאות.

ניתן היום, ה' ניסן תשע"ה, 25 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.

אילן ש' שילה , סג"נ
אב"ד

מיכל נד"ב, שופטת

בלהה טולקובסקי, שופטת