הדפסה

אבו יחיאל - חברה לבנין בע"מ נ' מחוז ירושלים

המבקשת:

אבו יחיאל - חברה לבנין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד יהודה רסלר

נגד

המשיבה:
מדינת ישראל - מנהל מקרקעי ישראל
(כיום - רשות מקרקעי ישראל)
ע"י ב"כ פמ"ד - עו"ד יערי רואש

פסק דין
משלים))

פסק דין משלים זה, ניתן בעקבות החזרת ההליך לבימ"ש זה, תוך מתן הוראות, לאחר שהוגש ערעור, מטעם המבקשת, על פסק הדין המקורי, שניתן על-ידי, ביום 29.7.12. פסק דינו של כב' ביהמ"ש העליון, שהוראותיו מיושמות על דרך מתן פסק הדין המשלים הנוכחי, ניתן במסגרת ע"א 7690/12 (הרכב השופטים הנשיא א. גרוניס, ח. מלצר ו- צ. זילברטל, מיום 5.1.14).

ההמ"פ הנדונה הוגשה, על-ידי המשיבה, בתור חליפתה של חברת קבוצת בוני ערים בע"מ (להלן: "קי.בי.עי" או "החברה"), שלה היתה מערכת הסכמית מורכבת עם המשיבה, למן שנות החמישים של המאה הקודמת, ועניינה - זיכיון להקמת ופיתוח העיר אשדוד, בידי החברה, כנגד הקצאת מחצית מקרקעות העיר לטובתה ( לעניין מעמדה של המבקשת כחליף - בתחילה רכשה המבקשת את זכויות קי.בי.עי בשטח הידוע בתור "הרובע המיוחד", ש ביחס אליו מוקדה התובענה, וזכויות קי. בי.עי. שם הומחו לה . לימים, וכפי שנמסר טרם החזרת ההליך להשלמה, ובמהלך בירור הערעור, רכשה המבקשת את מלוא השליטה בחברה. לצורך ענייננו - המבקשת והחברה חד המה כיום).

המבקשת עתרה להצהרה כי הינה בעלת זכויות במושע, בחלקים שווים, יחד עם המשיבה ברובע המיוחד, בשטח של מאות דונמים, וכן נטען, כי היא זכאית למחצית משטחים שהופקעו בעבר, ושהפקעתם בוטלה לימים.

לאחר סקירת המערך ההסכמי הרלוונטי, על גלגוליו, לרבות הסכמים שביטלו חוזים קודמים, מסקנתי היתה, שנותר בתוקפו, ומוסיף לחייב הצדדים, סעיף מסויים - 2(ד) באחד ההסכמים, המכונה "הסכם 1967", ועל פיו:
"לגבי מרכז העיר, הרובע המיוחד הצמוד לו ושפת הים, קיימת נכונות לתכנון ופיתוח משותף. איתור השטחים לכל צד, ייקבע מזמן לזמן, בהתאם להתקדמות התכנון, וצורכי הפיתוח, כשהיחס הכללי הינו 55% למדינה, ו- 45% לחברה".

נדחתה, בפסק דיני, "פרשנות הקיצון" של המבקשת, ולפיה, יש בהוראה חוזית זו להקנות לה זכויות בהיקף של 45% מקרקעות הרובע המיוחד. מאידך גיסא, הקביעה כי סעיף 2(ד) הנ"ל, נותר על כנו, מנעה אימוץ "גישת הקיצון", שמנגד, זו שאחזה בה המשיבה, ולפיה, לאחר הסכם נוסף, משנת 1985, שבגדרו הוסכם על ביטול השלב הסופי, כהגדרתו, של המערך החוזי, ועל ביטול זכותה העתידית של החברה לקבלת תמורות נוספות של שטחי קרקע, "לא תיתכן הכרה אף בבדל זכות נוספת לקי.בי.עי ברובע המיוחד, מכל מקור וסוג, מעבר ל 158 דונם שהוקצו ואותרו" (כך הגדרתי את גישת המשיבה בעמ' 12 לפסק דיני המקורי).

בפסק הדין המקורי נמנעתי, מנימוקים שניתנו, מלנסות וליצוק תוכן פרשני להוראה החוזית, העמומה, המגולמת בסעיף 2(ד). אופיין והיקפן של זכויות המבקשת, העשויות להיגזר לה מהמשך תוקפו של סעיף זה, לא הוכרעו. מסקנתי היתה כי : "למבקשת, כחליפתה של קי.בי.עי, נותרו זכויות במקרקעי הרובע המיוחד, גם לאחר הסכם 1985, ולמרות ביטול השלב הסופי של ההסכם המשולב, אולם זכויות אלה נגזרות וכפופות לאמור בסעיף 2(ד) להסכם 1967, המוסיף לחייב הצדדים". הסעד שניתן, התמצה, לפיכך, בהצהרה על תוקפו הנמשך והמחייב של סעיף 2(ד), ולא מעבר לכך.

ערכאת הערעור קבעה, שאין להותיר את בעלי הדין "בערפל" הנגזר מהעדר פרשנות לסעיף דנן, ואף אין לאפשר הליך נוסף ו אחר בין הצדדים, לעניין זה, כאשר מלכתחילה, המבקשת לא ביססה עילתה על סעיף 2(ד) והעניין עלה לראשונה רק בסיכומיה. כמו-כן, הוער, בפסק דינו של ביהמ"ש העליון, שבימ"ש זה לא נדרש לטענת המבקשת, כי בכל מקרה היא זכאית לה שבת כמחצית השטח שהופקע, וכן, שלא ניתנו נימוקים מספקים לדחיית טענת התיישנות שהעלתה המשיבה.

החזרת ההליך לבית משפט זה, נעשתה, איפוא , למטרות הבאות, כפי ההנחיה הגלומה בפסקה 5 של פסק הדין בערעור:
א. מתן אפשרות למבקשת לעתור לתיקון התובענה על דרך הוספת הטענה המבוססת על סעיף 2(ד), וככל שעתירה זו תאושר, תפתח הדרך להכרעה במשמעות, פרשנות, ונפקות סעיף 2(ד), באופן שלא יותיר זאת להתדיינות עתידית.
ב. דיון בטענת המבקשת לזכאות בחלק מהמקרקעין שהופקעו ושהפקעתן בוטלה.
ג. בחינה של טענת ההתיישנות והכרעה בה.

ההנחיה הינה למתן פסק דין חדש, שיעסוק בסוגיות הללו, ומכאן פסק הדין המשלים הנוכחי.

יצויין, שהגם שלכאורה, יש להתייחס תחילה לשאלת ההתיישנות, שאופייה מקד מי, הרי, בנסיבות דכאן, יש לדון תחילה בפרשנותו ובנפקותו של סעיף 2(ד). ראשית - ככל שיסתבר שלהוראה החוזית הנדונה אין עוד נפקות אופרטיבית, במישור זכאות המבקשת להירשם כבעלים של שטחים נוספים ברובע מיוחד, העיסוק בטענת ההתיישנות יתייתר. בהיעדר עילה - אין משמעות לאיתור המועד שבו "נולדה עילת התובענה", במובן סעיף 6 של חוק ההתיישנות תשי"ח-1958. שנית - אף אם יהיה צורך להיזקק לגופה של הטענה, ולאתר מועד היווצר עילת התובענה, לצורך ההתיישנות, כרוך העיסוק בכך, בטבורו, עם ההכרעה בשאלות הפרשניות ובהבנת כוונת הצדדים, וכן עם קביעות עובדתיות שיהא בהן צורך. זאת - בשל ניסוחו, הצופה פני עתיד, של הסעיף. כזכור - איתור השטחים לכל צד נועד להיעשות "מזמן לזמן" והוא הוכפף להתקדמות התכנון וצורכי הפיתוח. לא נהיר מאליו, כלל וכלל, אימתי עמדו לקום למבקשת זכויות לדרוש איתור הקרקעות מתוך חלקה במיזם המשותף, באופן שיעניק לה כוח תביעה כלפי המשיבה, אם הדבר לא יתבצע. חוסר הוודאות, בהקשר זה, והעדר מסד נתונים מבורר על כך, היו ביסוד דחיית טענת ההתיישנות בפסק המקורי (עמ' 13 ש. 13-21).

מהיבט השתלשלות המערך ההסכמי בין הצדדים, לאורך השנים, וסקירת תכניו, כמו גם בהקשר הטרמינולוגיה והגדרת ההסכמים השונים, לא אחזור על מה שנאמר בפסק הדין המקורי, וניסוח פסק הדין המשלים הנוכחי, יוצא מתוך הנחה שקוראיו מכירים ומודעים לאמור שם.

תיקון התובענה הותר למבקשת , באופן הנזכר לעיל, והונחו בפני הטיעונים המשלימים, כמו גם המסמכים שהצדדים ביקשו להוסיף, אולם לא היה צורך בחקירות נגדיות נוספות, או בישיבת הוכחות כלשהי.
על-פי המרצת הפתיחה, לאחר תיקונה, טוענת המבקשת לזכויות בעלות במושע ב- 45% מקרקעות הרובע המיוחד, ואלה נגזרות, לשיטתה, מההצהרה על תוקפו המחייב של ס עיף 2(ד). לאחר הפחתת 158 דונם שאותרו והוקצו בעבורה בעבר (כמובן - היה זה בעבור בחברה, כהגדרתה, אך כמבואר, ולשם הנוחות, אתייחס אליה ואל המבקשת כישות אחת) , תביעת הזכות הנותרת היא בהיקף של 166 דונם.

ברי, שהנקודה המרכזית הטעונה הכרעה, בגדרי ההשלמה דהיום, עניינה - "פיענוחו" של סעיף 2(ד) והשאלה, האומנם, לצד הקביעה העקרונית שהוא לא בוטל, יש גם משמעות אופרטיבית כלשהי להמשך קיומו. קרי - האומנם משתמע מסעיף זה , שלמבק שת נותרו זכויות נוספות במקרקעין ברובע המיוחד, למרות מה שנחזה להיות הבעת רצונם והסכמתם של הצדדים, בהסכם 1985, לבטל את השלב הסופי המיועד של המערך החוזי ולהימנע מהקצאת שטחים נוספים לחברה.

אטעים ואבהיר, שלנוכח קיום הליך נוסף, סדור וייעודי, לליבון נפקותו של סעיף 2(ד), לאחר מתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון, וכאשר, לעת מתן פסק דיני המקורי, טיעוני הצדדים לנדון היו "אגביים" לחלוטין, שוב איני רואה עצמי כבול למסקנותיי דאז, ואת ההכרעה בנפקותו של הסעיף ובפרשנותו הראויה, יש לבצע מתוך פתיחות מלאה ו"דה נובו", וכך, להבנתי, יש ליישם נכונה את הנחיות ביהמ"ש העליון.
הבהרת האמור נחוצה, משום שביחס לאחד מרכיבי טעם הפסק, כפי שניתן בהליך המקורי, השתנתה תפיסתי, ומצאתי ממש בטיעוני המשיבה בהקשר אליו.
אזכיר, שליבת ההכרעה לעניין סעיף 2(ד), התמצתה בפסקה, שכיתובה הודגש, בעמוד 12 של פסק דיני, ובראש עמוד 14 של הפסק: "מהאמור לעיל עולה מסקנתי, כי סעיף 2(ד) בהסכם 1967 מעולם לא בוטל, בוודאי לא במפורש, אך גם לא מכללא, ובגדרו של הביטול הגורף של השלב הסופי, בהסכם 1985. מדובר בהסכמה "עצמאית", ובעלת חיות חוזית משל עצמה, המוסיפה לחייב את הצדדים כשם שהיא מקנה להם זכויות... ניתן לתמצת ולומר, שלמבקשת... נותרו זכויות במקרקעי הרובע המיוחד, גם לאחר הסכם 1985, ולמרות ביטול השלב הסופי של ההסכם המשולב, אולם זכויות אלה נגזרות וכפופות לאמור בסעיף 2(ד) להסכם 1967, המוסיף לחייב הצדדים".
בעוד שהמסקנה בדבר אי-ביטול סעיף 2(ד) נותרת על כנה, ומנימוקיה, שוב איני סבור כי מדובר בהסכמה "עצמאית", המותירה למבקשת "זכויות במקרקעי הרובע המיוחד", במובן הדווקני של זכות להירשם כבעלים של קרקע שלא הוקצתה לה בעבר, וכי נפקות תוקפו הנמשך של הסעיף, מצומצמת יותר.

להלן אנמק ואבהיר גישתי העדכנית לנדון.

לא ניתן לחלוק על כך, שההסדר בסעיף 2(ד) לא "אושרר" במפורש ולא אומץ מחדש עם כריתת הסכם 1985. תוקפו הנמשך נגזר מכך, שבניגוד ל"הסכם המשולב", שגילם את מכלול ההסדרים החוזיים, בין הצדדים, על תיקוניהם ועדכוניהם, ושבוטל בהסכם 1985, כשהביטול הזה הוא ליבת ההסדר החדש (כלומר - ויתור המבקשת על השלב הסופי ללא תמורה), הרי, הסכם 1967 לא בוטל, ואף מאוזכר בהרחבה בהסכם החדש ומצורף כנספח אליו.

אי-ביטולו של הסכם 1967, אינו השמטה מקרית, והוא מוסבר בכך , שחלק הארי של תוכנו עסק בחלוקה הפיסית ובהקצאה של קרקעות הצדדים, על-פי חלקם היחסי מכוח ההסכמים הקודמים. להסכם 1967 צורפו טבלאות שהגדירו את קרקעות המבקשת. טבלאות אלה אומצו בהסכם 1985, ונכללו במה שכונה "צילום המצב הקיים", כפי כותרתו של סעיף 3 בהסכם החדש. שם נאמר , כי בהמשך להסכמה, שלפיה ביטול "השלב הסופי" אינו פוגע בזכויות שכבר נרכשו על ידי המבקשת בשלב הראשון, " מצלמים הצדדים את מצב הזכויות שנרכשו על ידי החברה עד חתימת הסכם זה, ושהחברה כבר שילמה עבורן את מלוא התמורה...". נעשה, איפוא, שימוש פרקטי בהסכם 1967 ובתכניו, כדי לסייע בגיבוש ויישום המשטר החוזי החדש, נשוא הסכם 1985, אשר גילם "מהפך דרמטי" במהות ההתקשרות. בעוד השלב הראשון נותר על כנו וחלוקת הקרקעות על פיו "הוקפאה" ונותר רק להסדירה רישומית, בוטל השלב הסופי, מכל וכל, וכספי תמורה עודפים שעמדו לזכות המבקשת, בגין קרקעות שלב זה, הוחזרו לה. אין ספק, שהסכם 1985 ברור ומפורש מאוד בקביעה הנחרצת, שמכאן ואילך, אין המבקשת זכאית להקצאת קרקע נוספת, במסגרת השלב הסופי, וכי הוא מבוטל לחלוטין, ו כי המבקשת מוותרת, ללא תמורה, על כל זכות שעמדה לה בהקשר זה.
יוצא, שלכאורה, לא היה שום צורך למנסחי הסכם 1985 לעגן את ביטול הסכם 1967 בגדרו. ככל שהסכם 1967 התייחס לעתיד לבוא, כלומר, בשלב הסופי - בא ביטולו המוחלט והברור של השלב הסופי, ועיקר מכל תוכן את אותה התייחסות וביטל אותה, ובכך אין ספק. ככל שהסכם 1967 ונספחיו הסדירו את חלוקת הקרקעות, נשוא השלב הראשון - הרי, חלוקה זו נותרה בתוקפה, אומצה בהסכם 1985, ולא רק שלא היה נחוץ לבטל ההסכם, במישור זה, אלא, שהצדדים ראו בו כלי עזר ושיקוף מצב קיים, שראוי להיות מצורף כנספח להסכם 1985.

ברם, וכפי שראינו, הותרת הסכם 1967 על כנו, הביאה להמשך קיומו וחיותו, לפחות מההיבט החוזי-משפטי, גם של סעיף 2(ד), שבו עסקינן, ושאינו מהווה "צילום מצב קיים", ואף אינו עוסק, על פניו, בקרקעות שכבר הוקצו, ולהיפך - ה וא צופה פני עתיד, ומדבר על כך ש"איתור השטחים לכל צד ייקבע מזמן לזמן...". סעיף זה אף אינו מקושר, על-פי ניסוחו, לשלב הסופי, באופן שניתן לומר עליו שביטולו מתחייב ונגזר מעצם הוויתור הגורף של המבקשת על זכויותיה בשלב הסופי, כמעוגן בהסכם 1985.

הקניית פרשנות עניינית לסעיף 2(ד) וייחוס נפקות אופרטיבית כלשהי לתוכנו, אחרי הסכם 1985, התבקשה, לשיטתי, מתוך כך ש"הנחת העבודה" הינה, שהותרת הסעיף על כנו אינה עניין של מקריות וחוסר זהירות גרידא, מצד הנסחים והנושאים ונותנים, וכי במערך חוזי כה מורכב ועתיר משמעויות קנייניות וכספיות, הצדדים ויועציהם המשפטיים הקפידו על כל תג ונתנו דעתם, במקצועיות וביסודיות , לכל מרכיב של ההסדר. כלומר - שאין מדובר במקריות ובחוסר ערנות לקיומו של הסעיף ה"בעייתי" במסגרת הסכם 1967, שסעיפיו האחרים לא עוררו קושי להותירם כמות שהם. האפשרות האחרת, מביכה ככל שתהיה, בהינתן מיהות המתקשרים בהסכם, שבהם מדינת ישראל, היא, שמדובר ב"תאונה משפטית" ובסעיף ש"נפל בין הכיסאות", ונעדר תוכן בר מימוש ואכיפה, אף אם, פורמאלית, לא הוכרז על ביטולו.
נדמה, כי גישת ה"תאונה המשפטית", שאינה מכירה בכל תוקף מהותי לסעיף, היא זו הנטענת, למעשה, על ידי באי כוח המשיבה, מפמ"ד, הגם, שבניסוח מעט מעודן, שעניינו - בהעדר צורך של ממש להכריז על ביטולו המפורש, במסגרת הסכם 1985, בהינתן הביטול הגורף והמוחלט של כל זכות עתידית למבקשת לקבל קרקע נוספת, ככל שנועדה להתממש בשלב הסופי. לפיכך, ניתן להבין, שהעושים במלאכה לא היו מודעים וערים לאפשרות שהמבקשת, לימים (וב וודאי לא כחלוף עשרות שנים), תבקש "למנף" את הותרת הסעיף כפי שנעשה כעת.

כתבי הטענות העדכניים מטעם המשיבה מציגים מספר נקודות, שלטעמי, אכן, מחזקות את הרושם שאין מדובר, מהיבט ההיתכנות לדרישת המבקשת להכיר מכוחו של הסעיף בזכויות נוספות שלה להקצאת אדמות, במעין הסכמה "עצמאית ובעלת חיות חוזית משל עצמה", או ב"חי הנושא את עצמו", כפי שסברתי לעת מתן פסק הדין המקורי.

טיעוני המשיבה מבקשים ליצור מסה של "ראיות נסיבתיות", שמ כוחן המצטבר יש להעדיף את גישתה ועמדתה בהליך הנוכחי. אף צד אינו יכול להעיד כיום את הנפשות הפועלות מהתקופה הרלוונטית. מאז הסכם 1967 חלפו , עד תחילת ההליך, כ-45 שנה, ומאז הסכם 1985, חלפו כ- 26 שנה. אף מבלי להיזקק, כרגע, לטענות המשיבה אודות שיהוי משמעותי וכבד בהצפת עילת התביעה הנטענת, בידי המבקשת, ואודות הנזק הראייתי שהדבר גרם לה, בוודאי אין לבוא על כך בטרוניה למשיבה. בהעדר עדים, ואף מסמכים שיכולים לשפוך אור, מכלי ראשון, על התנהלות הצדדים ואומד דעתם דאז, ברי, שאנו נזקקים לאותן "ראיות נסיבתיות", וראיות אחרות אינן בנמצא.

עיקרן של הנקודות המציבות קושי ממשי לאמץ גישת המבקשת ופרשנותה הן כדלקמן:

1. אין להעלות על הדעת, שהקנייה של זכויות נרחבות במקרקעין תיעשה שלא במפורש, וכאגב
אורחא, ולו זו היתה כוונת הצדדים, אזי, עיגונה של המשך קיום הזכות, בצורת הותרת סעיף 2(ד) על כנו, היתה נעשית בצורה סדורה וברורה.

2. לא יתכן, שה צדדים להסכם שנכרת ב- 1985, ראו בסעיף 2(ד) משום עוגן להקניית קרקעות נוספות למבקשת, משום שיחס החלוקה המוזכר בו (45% ו- 55%), תואם, במדו יק, את צפי חלוקת השטחים לאחר השלב הסופי (22,500 דונם מתוך 50,000), ובהינתן הביטול המוחלט של השלב הסופי, לא יעלה על הדעת, שלו רצו להחריג את הרובע המיוחד מאותו ביטול מוחלט, החרגה זו היתה נעשית בצורה העקלקלה והעקיפה הזו.

3. ניסוחו של סעיף 2(ד) מלמד, על התמקדות בכוונה לתכנן ולפתח במשותף את האזורים שהוא חל עליהם, לרבות הרובע המיוחד, שבו עסקינן. איתור השטחים לכל צד, שיעשה "מזמן לזמן", הוא, לפיכך, אינצידנטלי לתכלית העיקרית של הסעיף, שהיא הצהרת הכוונות בדבר שיתוף הפעולה התכנוני, ואותם שטחים אינם נוספים ואינם שונים מאלה שהמערך ההסכמי עסק בהם, מקודם, ושהתייחסו לשני השלבים כאחד.

4. מתוך המסמכים והטבלאות שב"כ המשיבה מביא ומנתח בסיכומיו, עולה, ששטחי שלב א' חולקו בין הצדדים והוקצו במלואם, ומתוכם קיבלה המבקשת את כל המגיע לה (סה"כ 158 דונם), ועם ביטול השלב הסופי, אין בנמצא, בתחום הרובע המיוחד, ששטחו הכולל ברוטו הוא 617 דונם, כל שטח "עודף", שנותר בלתי מחולק, ושמתוכו המבקשת תוכל לקבל קרקע נוספת עם יישומו של סעיף 2 (ד). מכאן - שככל שהוראות הסעיף צפו פני עתיד, ברור שהן נשענו על השלב הסופי המתוכנן, אשר בוטל.

5. המשיבה מראה, שעם ביטול השלב הסופי, הושבו למבקשת כספים שנותרו אצל המדינה על חשבון תמורות בגין קרקע שתוקצה בעתיד. ההתחשבנות, לגבי שלב א', נעשתה באמצעות פיתוח, שביצעה המבקשת, והשלמה כספית לצד זה . משהיתרה הכספית הוחזרה לה, יוצא, שאם סעיף 2(ד) מתפרש כמקנה זכויות נוספות במקרקעין, אזי, לא מוגדרת בו שום תמורה לקרקע זו, ובפועל, המבקשת אינה יכולה להראות כיצד, ואם בכלל, היתה אמורה לשלם התמורה. איש אינו טוען שבמעמד כריתת הסכם 1985 והותרת הסכם 1967 בתוקף, לרבות סעיף 2(ד), נעשתה פעולה כספית כלשהי שאפשר ליחסה לעסקה הנובעת מסעיף זה.
כמו-כן, אין בדו"חות הכספיים ובמאזנים של המבקשת, אזכור לזכויות שלה בקרקעות שאינן נשוא השלב הראשון של הפרו יקט.

6. לא מתקבל על הדעת, שהשותפים להסכם ראו בסעיף 2(ד) את אשר רואה בו כיום המבקשת, משום, שמבחינת המבקשת עצמה היא לא גילתה דעתה, בזמן אמת, ובשנים שלאחר הסכם 1985, שיש לה טענת זכות לגבי קרקעות נוספות ברובע המיוחד. זאת - גם כאשר המשיבה נהגה מנהג בעלים במלוא השטח, ללא מחאה, כגון בשנת 2006, כאשר הוחכרו 46 דונם לעיריית אשדוד, וב- 2007 כאשר פרסם ממ"י מכרז לחכירת שטחים ברובע, ובאירועים נוספים, בדומה לכך, החל משנת 1993.

אין בפי המבקשת מענה משכנע להצטברות הנסיבות הללו. היא תולה יהבה, במידה רבה, בסדרה של אמירות והתבטאויות כתובות של נושאי משרה בשירות הציבורי, שמתוכן עולה, והמבקשת רואה בכך מעין הודאת בעל דין, שהמבקשת היתה ונותרה שותפה בקרקעות הרובע המיוחד, יחד עם המדינה, ושחלוקת השטחים הללו טרם הסתיימה. כך נטען, כי אדריכל המחוז בממ"י, מר עמוס המרמן, כתב , בשנת 2005 , כי בעלות הקרקע ברובע המיוחד מפוצלת בין הצדדים ושחלוקת השטחים טרם הושלמה, והיועצת המשפטית של מחוז ירושלים בממ"י, עו"ד בלאיש- לוי ציינה, בשנת 2009, שיש שטחי ציבור ברובע, שאמורים להתחלק באופן שווה בין המנהל למבקשת (כמובן היא התייחסה לקי.בי.עי. כזכור - כיום חברת אבו יחיאל וקי.בי.עי חד המה). הובאו דוגמאות נוספות ודומות.

שורת האמירות הללו, מצד גורמי המדינה והמנהל, אומנם מעוררת תהייה. לכאורה, נושאי תפקידים בגופי המשיבה, סברו, אף הם, שלא תמה חלוקת הקרקע ברובע המיוחד. עם זאת - מהפן הפורמאלי - אין מדובר במה שיכול לעלות כדי הודאת בעל דין מחייבת, משום שהאמירות אינן מפי גורמים מוסמכים והרשאים לחייב מי מרשויות המדינה בדבריהם . ומהפן המהותי - משקל הדברים מצומצם למדי, משום שאין מדובר בנושאי משרה ששימשו, בשעתו, נציגי הצדדים במו"מ או בכריתת ההסכמים, ושההתבטאויות שלהם יכולות היו לשקף את הבנתם והלך רוחם של העושים במלאכה בזמן אמת. זאת ועוד - גם אמירות א לה אינן נקשרות לפועלו של סעיף 2(ד). איננו יודעים מה הניע את נותניהן לסבור כפי שסברו. ככל שההתבטאויות היו שעונות על ידיעה או הבנה של אותו נושא משרה, שמקורן בעניין אחר ושונה מזה הנדון כעת, אין אף בהן לאשש הטענה, שגורמי המדינה -המשיבה, אף הם פירשו את נפקות סעיף 2(ד) באופן דומה לזה של המבקשת. במקרה כזה, ה"הודאה" יכולה לסייע לבסס עילה אחרת, עלומה, שאינה בפנינו, אולם לא את העילה הממוקדת שבה עסקינן.
התהייה אומנם קיימת, אולם, אין בכוחה להכריע הכף.

מצטיירת תמונה, שלפיה, פרשנותו הנכונה של סעיף 2(ד) אינה זו המשווה לה אופי של התחייבות עצמאית להקניית מקרקעין למבקשת ברובע המיוחד. מטעמים, שאינם ידועים לנו, הוחלט בין הצדדים, שתכנון ופיתוח האזורים המוזכרים שם, לרבות הרובע המיוחד, יבוצע בצורת מיזם משותף, שהנכונות לקיומו הוצהרה בפתיח לו, ו זאת - בשלבים, ובאופן שמעת לעת יאותרו ויקבעו השטחים שייוחדו לכל אחד מהצדדים ושירשמו על שמו. ברם, אותם שטחים יבואו מתוך המאגר הנתון והידוע. ככל שבשנת 1967 מקצת השטחים כבר אותרו וחולקו (השלב הראשון), ההוראה הצופה פני עתיד, היתה רלוונטית לקרקעות השלב הסופי בלבד. משהשלב הסופי בוטל, חלק זה של סעיף 2 (ד) התרוקן מתוכן מעשי. הנפקות לאי-ביטולו של הסעיף, במסגרת הסכם 1985, נותרה רק במישור המחויבות הערטילאית של המשיבה לשתף את המבקשת בהליכי תכנון ופיתוח של הרובע. לא זו עתירת המבקשת בהליך הנדון, שעניינו, בסופו של יום, בהצהרה על זכותה לקבל לבעלותה ולחזקתה עוד מקטע, מתוך קרקעות הרובע המיוחד, ובפועל מדובר היה על 166 דונם נוספים.
סעד זה אין בידי להעניק למבקשת, בהינתן מסקנותי ב "כל הנוגע למשמעות האמור בסעיף 2 (ד) ולנפקותו", כלשון האמור בפסקה 5 בפסק הדין של כב' ביהמ"ש העליון, בע"א 7690/12 .

דחיית הסעד המבוקש בהמרצת הפתיחה, לגופו, מייתרת בחינתה מחדש של טענת ההתיישנות והנמקתה של ההכרעה בנושא זה, שהרי, טענת המבקשת נדחית לגופה.
בפתח פסק הדין פורש, על שום מה אין מקום לדון בהתיישנות כטענה מקדמית, וטרם הכרעה בסוגיית הליבה, שהועמדה לדיון. כפי שצוין שם, ככל שמסקנתי תהיה שאין למבקשת עילה כלפי המשיבה, מכוחו של סעיף 2(ד), במישור הקניית זכויות במקרקעין, ממילא, לא תהיה חשיבות לאיתור מועד היווצר העילה. תרחיש זה אכן התממש.

נותר להתייחס לטענה החלופית של המבקשת, ולפיה זכאית היא לחלק מהמקרקעין שהופקעו, בשעתו, ושהפקעתם בוטלה. בטענה זו נדרשת הכרעה עובדתית גרידא. המשיבה טוענת, שנעשו "חילופי שטחים" באופן שלמבקשת הוקצתה קרקע חלופית, ז הה בשטחה לשטח שיועד להפקעה, ועל-כן, כאשר זו בוטלה, השטח המופקע כולו הוחזר, ובדין, לממ"י. המבקשת כופרת בנרטיב זה מכל וכל.

הוועדה המקומית לתכנון ובניה החלה בהליכי ההפקעה הפורמאליים בשנת 1983, ומדובר ב- 162 דונם ברובע המיוחד, שיועדו למרכז רפואי. מתוכם - 120 דונם היו מאותרים, לפי הסכם 1967 ונספחיו, עבור המבקשת. ההפקעה בוטלה בשנת 2008.

ביום 24.7.83 שיגרה המבקשת מכתב דרישה תקיף לוועדה המקומית באשדוד, ובו ניתנה התראה על כי בדעת המבקשת להגיש תביעה לפיצויים מלאים על הפקעת זכויותיה:
"הננו להודיעכם כי אנו בעלי הזכויות לבעלות של 120 דונם בשטח הנ"ל ואנו נגיש תביעה לפיצויים מלאים בגין כל הפקעת השטח הנ"ל.
בהתאם לכך נבקשכם לעשות ההסדרים הדרושים על מנת שיעמדו לרשותכם מקורות המימון לתשלום הפיצויים בגין ההפקעה שבדעתכם לבצע".

כבר מהאמור, עולה תמיהה רבתי לנוכח גרסת המבקשת, הכופרת בהסדר חילופי הקרקעות. מאחר שאיש לא ידע , שכחלוף 23 שנים ההפקעה תבוטל והשטח יוחזר, להיכן נעלמה תביעת הפיצויים, שללא ספק היתה עומדת על סכומים גבוהים מאוד?. השכל הישר אינו מתיישב עם גרסה, שלפיה המבקשת מחלה על זכויותיה הנטענות לפיצויים, ו"נזכרה" בבעלותה על השטח המופקע רק כאשר ההפקעה בוטלה.

גרסת המשיבה, ולפיה המבקשת "יצאה מהתמונה" בשלב מוקדם של הליך ההפקעה, וזה הוסיף להתנהל רק כלפי ממ"י, בעוד המבקשת מקבלת שטח חלופי, לא רק שמתיישבת עם ההיגיון, ומסבירה מדוע לא הוגשה תביעת פיצויים, אלא, נתמכת היא במסמכים מזמן אמת, שתוכנם מאשש האמור, חד משמעית:

בסיכום פגישה במשרדי המינהל, מיום 14.11.83, שנושאה היה דיון בתביעות המבקשת לשטחים שטרם אותרו לה משלב א', ובה השתתף מנכ"ל המבקשת, קיים סיכום (התרשומת מהדיון, נספח 10 לתשובת המשיבה בהמ"פ המקורי, אינה חתומה, אולם בפתח הסעיפים הפרטניים נאמר "להלן סכום ההחלטות") ולפיו (סעיף 7): "משבצת 23 - מיוחד ליד בי"ח - הוצע על ידי המינהל להחליף את האיתור עם משבצת 24 של ממ"י שהיתה מיועדת מלתחילה לבי"ח ולהקצות את האיתור בקטע המערבי אשר גבולותיו..." .

המשיבה מפנה להסכמים שקדמו להסכם 1985, ולמפות שצורפו, ומצביעה על כך, שעוד בשלב א' היתה המבקשת זכאית ל- 120 דונם, שאכן מוקמו בתוך השטח המיועד להפקעה, וכי משבצת 24, המצויה מדרום לשטח זה, היתה במקורה מאותרת עבור ממ"י. יוצא, שמשמעות המרת משבצת 23 במשבצת 24, היא "חילופי שטחים" המותירים את המשך העיסוק בהפקעה לגורמי ממ"י, וממילא, גם מזכה את ממ"י לקבל פיצויים או השבת הקרקע, לפי העניין.

יחידת קרקע של 120 דונם, המתאימה בגודלה לשטח הנדון, מאוזכרת בהצעת מחיר לעבודת מדידה, שנתן משרד התכנון זסלבסקי ל"חברת אשדוד", ביום 15.12.83, כאשר הכוונה היתה להסדיר את השטח, למודדו ולסמנו במפות.
במסמך עקרונות להסדר בין המבקשת למשרד האוצר, מיום 3.2.84, או סמוך לכך (התאריך מופיע בכתב יד על גבי הנחיית פונקציונר כלשהו לתיוק המסמך, אך מועדו בוודאות לאחר 20.11.83, שכן מכתב מתאריך זה, מוזכר ברישא למסמך). נאמר , בסעיף 5, בהתייחס ל "משבצת 23", כי: "מגיע לקי.בי.עי. 120 ד'. תוכנן על ידי עיריית אשדוד בהסכמת המינהל ליד בית החולים. הוצע על ידי המינהל להחליף את האיתור במשבצת 24".

בפרוטוקול ישיבת הנהלה של המבקשת, מיום 12.4.84, הוחלט: "לאשר את הסדר הקרקעות עם מינהל מקרקעי ישראל". נספח א' של הפרוטוקול אמנם מתייחס בפרק "איתורי קרקעות" להסדר שסוכם עם ממ"י במרץ 1984, כאשר סיכום מתאריך זה אינו בידינו, אולם, הדעת נותנת שהוא עיגן את אותם "עקרונות להסדר" שגובשו בפברואר, ושצוטטו לעיל. בהמשך אותו נספח לפרוטוקול, נאמר כי: "לאחר ההסדר מחזיקה החברה בהקצאות מוגדרות של כל המגיע לה כתוצאה מרכישותיה בשלב א... ההקצאות החדשות הועלו על מפות מדידה והוחל בפעולות פרצלציה למטרת רישומן בטאבו בשם החברה". הסדר הקרקעות צורף כטבלה לפרוטוקול האמור, ואכן, ההקצאה המופיעה שם תואמת את השטחים הנקובים כמוקצים למבקשת בהסכם 85'. לאמור - 38 דונם ב"מסחרי ברובע מיוחד", ו- 120 דונם ב" 'מיוחד' ברובע מיוחד".

סך-הכל, אנו מגיעים לאותם 158 דונם, המשקפים את זכויות המבקשת במקרקעי הרובע המיוחד. אין חוסר ואין עודף. ניתן "לעקוב" אחר גורלה של המשבצת בהיקף 120 דונם, ולזהות את חליפתה, המצויה במשבצת הדרומית המכונה 24, עם הנתח המקורי של 120 דונם שהיה כלול בשטח המופקע.

העדפת גרסת המשיבה ואימוצה כמוכחת, מתחייב מתוך חיבור ה"אין" וה"יש" שבפנינו. בצד ה"אין", מצוי היעדר הסבר, ולו דחוק, להימנעות מהגשת תביעת פיצויים, ולישיבת המבקשת על הגדר, לשיטתה, לאורך 23 שנה, עד לביטול ההפקעה, ובניגוד למכתב ההתראה ששוגר ב- 1983. בצד ה"יש", אנו רואים התגבשותה של הסכמה לחילופי שטח, שאושרה על ידי גורמי המבקשת עוד ב- 1984, כאשר ניתן לזהות את משבצת הקרקע המיועדת להפקעה, מתוך חלקה של המבקשת במקרקעי הרובע הדרומי, ושהיקפה 120 דונם, ולזהותה עם משבצת הקרקע המופיעה כמשויכת למבקשת מכאן ואילך, ומיקומה בשטח הוא דרומית לא זור ההפקעה.
גרסת המשיבה, הנרטיב של חילופי שטחים, מסבירה היטב את המחדל הלכאורי מהגשת תביעת פיצויים. המבקשת פוצתה בשטח חלופי באותו היקף, ו"יצאה מהתמונה", בכל האמור בהפקעה. ממילא - לא היתה לה עילה ולא היה לה עניין להגיש תביעת פיצויים.

אשר על כן, נדחית עתירת המבקשת לסעד חלופי שעניינו זכותה במקרקעין שהפקעתן בוטלה.

התוצאה הכוללת, הינה, איפוא, שהמרצת הפתיחה נדחית.

התנהלות גורמי המשיבה בשלב "ההיסטורי" של גיבוש הסכם 1985, לא היתה מיטבית, וניתן היה למנוע את התקלה הניסוחית שהביאה, אפשר שלא מדעת, להותרת סעיף 2(ד) על כנו, שלא לדבר על העמימות והערפול הגלומים בטקסט שלו, עוד משנת 1967. במובן זה, שני הצדדים, שיועציהם המשפטיים בוודאי שותפו במלאכת הכנת ההסכמים, תרמו להיווצר אי- הוודאות שאותה מינפה המבקשת כעת, לעת הגשת תביעתה. משכך - אפסוק הוצאות מופחתות לזכות המשיבה בהליך הנוכחי, והן יעמדו על סכום כולל של 10,000 ₪.

ניתן היום, ב' ניסן תשע"ה, 22 מרץ 2015, בהעדר הצדדים.

אריאל ואגו, שופט