הדפסה

אבו חאטר ואח' נ' חברת עוואד את דאוד פרויקטים כלכליים בע"מ ואח'

מספר בקשה:1
בפני
כבוד ה שופט כרמי מוסק

המבקש
משרד הווקף האסלאמי בירושלים
על ידי ב"כ עו"ד אוסאמה חלבי

נגד

המשיבים

  1. חברת עוואד את דאוד פרויקטים כלכליים בע"מ
  2. יוסף בן ניסים עמרם

שניהם על ידי ב"כ עו"ד אריה נוח

3. יעקב בן ניסים עמרם

4. מדינת ישראל- קמ"ט רישום מקרקעין של איזור יו"ש
על ידי פרקליטות מחוז ירושלים (אזרחי)

5. חברת מעיין פיתוח ובנייה (גבעת זאב בע"מ)
על ידי ב"כ עו"ד דניאל קרמר

החלטה

א. הרקע וטענות הצדדים
1. לפניי בקשה למתן צו מניעה זמני המורה למשיבים 1-3 להימנע "מכריתת כל עסקה עם צד שלישי כלשהו בנוגע למקרקעין הרשומים כיום על שמה של המשיבה 1 בלשכת רישום המקרקעין בקמ"ט רישום מקרקעין ביו"ש, והידועים כספר ערבי 1, דף מספר 65 בשטח 18.070 דונם, ספר ערבי מספר 1, דף 63 בשטח 29.968 דונם, וספר ערבי 1, דף 4, בשטח 0.767 דונם" (להלן: "המקרקעין"); להורות להימנע מכריתת עסקה כלשהי עם המשיבה 5; ולהורות למשיב 4 להימנע מלאשר עסקה כלשהי בין כל אחד מהמשיבים לבין עצמם, או עם צד שלישי אחר, וכן להימנע משינוי הרישום הקיים במקרקעין לטובת המשיבה 5 או לטובת צד שלישי כלשהו, כל זאת עד לסיום הדיון בתביעה העיקרית שהוגשה בתיק זה, בה מתבקש סעד של מתן פסק דין הצהרתי הנוגע לזכויות הבעלות במקרקעין.

2. בתביעה העיקרית נטען, כי יש לבטל את הרישום הקיים כיום בלשכת רישום המקרקעין ולהחזיר את הרישום, כך שהבעלים הוא המנוח סולימאן מוסא אבו ח'אטר, בעל ת"ז XXXXXX091 (להלן: "המנוח"), וזאת כדי לאפשר למבקש לרשום את המקרקעין על שמו שלו.

3. במסגרת התביעה נטען, כי המשיבים 1-3 נקטו במעשי מרמה, כך שגרמו לכך שייראה כאילו הזכויות שהיו רשומות על שם המנוח עברו אל המשיבה 1.

4. באשר לזכויות המנוח, נטען כי הוא רכש את המקרקעין על פי ייפוי כוח נוטריוני מספר 286, מיום 24.4.80, שנחתם לפני הנוטריון המנוח, עו"ד יוהנס מרגריאן. ביום 20.10.83 הוחלף ייפוי כוח זה בייפוי כוח חדש, שמספרו 1902, שנחתם לפני עו"ד מרגריאן. ייפוי כוח זה היה לטובת המבקש.

5. נטען, כי פעולה זו בוצעה כדי לשקף רישום מאוחר ללוח התביעות שהיה קיים ביחס למקרקעין, וזאת כדי לאפשר רישום בעלות על המקרקעין. עוד נטען, כי ייפוי כוח 1902 הנ"ל אינו כולל התייחסות לחלקה הרשומה בספר 1, דף ערבי 4, שכן זו נותרה בבעלות המנוח ויורשיו.

6. המבקש טוען, כי מועצת הווקף האיסלאמי קיבלה החלטה ביום 23.4.80 לרכוש את המקרקעין מהמנוח בתמורה לסכום של 120,000 דינר. לבקשה צורף מכתב מיום 29.4.80, עליו חתום מנהל הווקף אל הגזבר של הווקף, התומך בטענת המבקש בדבר ההחלטה לבצע את הרכישה.

7. המבקש טוען, כי לא רשם את המקרקעין על שמו לאחר הרכישה, אולם נהג במקרקעין מנהג בעלים, וביום 30.8.80 נערך הסכם חכירה בין המבקש לבין וועד עובדי חברת החשמל המזרח ירושלמית למשך 99 שנים, תמורת תשלום סמלי של 150 דינר לשנה (נספח ג לבקשה).

8. המבקש טוען, כי במסגרת הליך אחר שמתנהל בבית המשפט המחוזי בירושלים
(ת"א 15595-12-12) הוצגו מסמכים הנחזים לטענתו להיות הסכמי מכר, הסכמים הנמצאים אצל המשיב 4, ועל פיהם שונה רישום המקרקעין משמו של המנוח לשמה של המשיבה 1. המבקש טוען, כי מדובר בזיוף של חתימת המנוח וכן עריכת ייפוי כוח נוטריוני שהוא מזויף, לפיו מכר המנוח כביכול את המקרקעין לאדם בשם ג'וואד אל קוואסמה, ואילו זה מכר את המקרקעין למשיבה 1 באמצעות אדם שהתחזה להיות נציגו של המנוח, עו"ד איתן צח, ששימש גם כעורך הדין של המשיבה 1 והמשיבים 2 ו-3. נטען, כי המקור של אותו ייפוי כוח לא הוצג מעולם למשיב 4, ובמקומו הוצג מסמך שהוא אימות העתק של ייפוי הכוח, שנערך על ידי הנוטריון המנוח ד"ר אברהם מטלון, ממנו עולה כי ייפוי הכוח המקורי הוצג כביכול לעו"ד מטלון.

9. נטען על ידי המבקש, כי ג'וואד אל קוואסמה היה נוכל והיה משמש איש קש שתפקידו לגרום לרישום המקרקעין נשוא התביעה על שם המשיבה 1. בהקשר זה מפנה המבקש לתצהיר עליו חתמו המשיבים 2 ו-3, לפני עורך הדין צח, ביום 19.8.02. בתצהיר זה מאשרים המשיבים הנ"ל כי הם הבעלים של המשיבה 1 וכי הם מבקשים לראות בג'וואד אל קוואסמה הנ"ל כמיופה כוח של המנוח לצורך העברת המקרקעין לידי המשיבה 1, וכי הם מבקשים שלא לראות באל קוואסמה כרוכש, וכי כל תפקידו היה לגרום לכך שהחלקות תועברנה לידי החברה, המשיבה 1.

10. המבקש טוען, כי בעקבות מעשי ההונאה והזיוף נחקרו המשיבים 2 ו-3 כחשודים במשטרת ישראל. נציגי המבקש נחקרו גם הם במשטרת ישראל בעדות פתוחה, ועל פי עדותם המקרקעין נרכשו על ידי המבקש ושולמה תמורה מלאה. נמסרו על ידי המבקש לחוקרים מסמכים מקוריים המוכיחים כי המקרקעין נרכשו על ידי המבקש ושולמה תמורה מלאה למנוח (ראה: נספח ט לתשובה המקדמית מטעם המשיבים 1-2).

11. לטענת המבקש, כתוצאה מהחקירה, תיק הרישום של המקרקעין הוקפא, וזאת על פי החלטת ראש המנהל האזרחי משנת 2006. נושא רישום המקרקעין עמד גם בפני ועדת עררים (נספח ג לתשובה המקדמית מטעם משיבים 1-2), אולם ועדת העררים לא ראתה מקום להמשיך בהליך הרישום.

12. המבקש טוען, כי לאחר חקירה של מספר שנים הוגש תיק פלילי (ת"פ 197/08) כנגד המשיבים 1-3 וגורמים אחרים במנהל האזרחי בגין חשד לביצוע עבירות שוחד, זיוף ושימוש במסמך מזויף, כאשר כתב האישום מתייחס גם למקרקעין הנוגעים לבקשה זו. משום כך המתינו המבקש ויורשי המנוח להחלטת בית המשפט.

13. במסגרת ההליך הפלילי הוגשה חוות דעת מז"פ (סומנה בהליך הפלילי כ-ת/11), לפיה נקבע כי חתימת המנוח זויפה על ייפוי הכוח, שלפיו מכר כביכול המנוח את המקרקעין לקוואסמה. המבקש טוען, כי חוות דעת זו הובאה לידיעתו רק בתחילת שנת 2014, וזאת לאחר שפנה פעמים רבות לפרקליטות האזרחית וכן לבית המשפט כדי לקבל העתק ממנה.

14. המבקש טוען, כי מחקירת המשטרה עלה שהמשיבה 1 טוענת, באמצעות המשיב 2, שלא שילמה כספים לקוואסמה תמורת המקרקעין, והוא הסתפק בהתחייבות בלבד של המשיבה 1 (ראה: הודעת המשיב 2 במשטרת ישראל מיום 13.3.05). המבקש טוען, כי עניין זה מלמד על קשר של מרמה וזיוף והכל במטרה למכור את המקרקעין לצד שלישי, הוא המשיב 5.

15. מוסיף המבקש וטוען, כי בסופו של דבר המשיבים 2 ו-3 הורשעו בפלילים, ואילו המשיבה 1 נמחקה מכתב האישום במסגרת הסדר שהיה בין הצדדים, ועל כן לא הורשעה. יחד עם זאת טוען המבקש, כי אין לכך משמעות כלשהי לגבי הבקשה למתן סעד זמני או התביעה העיקרית, שכן המשיבים 2 ו-3 הם בעלי המשיבה 1, והמשיב 2 הוא מיופה כוחה. המבקש טוען, כי אין לעניין זה של מחיקת המשיבה 1 מכתב האישום משקל כלשהו והוא מפנה במסגרת הבקשה לפסקי דין שעסקו במעשים דומים של המשיבים 1-3, ובהם נקבע כי למחיקת המשיבה 1 מכתב האישום במסגרת הסדר, אין משקל כלשהו.

16. בהמשך, פנה בא כוח המבקש, ביום 2.5.13, למשיב 4 בדרישה לבטל את הרישום על שם המשיבה 1, זאת לאור פסק הדין, ובפרט לאחר שביום 24.4.13 ניתן פסק דין בת"א 15595-12-12 בבית המשפט המחוזי, לפיו הוצהר כי בעקבות ההרשעה בת"פ 197/08 יש לבטל את הרישום על שם המשיבה 1, אך יחד עם זאת פסק דין זה בוטל ביום 29.5.13, וביום 6.6.13 הגישה המשיבה 1 כתב הגנה. באותו הליך פנה בא כוח המבקש לבא כוח המשיב 4 וביקש לקבל מסמכים הנוגעים למקרקעין ולחומר החקירה. עולה, אפוא, לטענת המבקש, כי פעל באופן סביר ולא ניתן לקבל כנגדו טענה של שיהוי.

17. המבקש מפרט במסגרת בקשתו את כל ניסיונותיו לקבל את חומר החקירה והמסמכים הנוגעים למקרקעין, ניסיונות שנמשכו חודשים ארוכים, אולם בכל פעם נדחה על ידי הגורמים שטיפלו בעניין זה, ובסופו של דבר, ביום 1.11.14, פנה המבקש לבית המשפט בבקשה למתן צו מניעה זמני זאת מתוך חשש כי המקרקעין יועברו על שם המשיבה 5.

18. המשיבים 1 ו-2 טענו בתגובתם כי יש למחוק לאלתר את הבקשה, וזאת לאור השיהוי החמור העולה מהעובדות המפורטות בבקשה. המשיבים מפנים לכך שהמבקש עצמו טוען שרכש את הקרקע לפני 35 שנים ולא ביצע עד היום מעשה כלשהו שיש בו כדי לתמוך בטענותיו. לעומת זאת, המשיבה 1, כך גם לטענת המבקש, פעלה משנת 2002 על סמך העובדה שרכשה את המקרקעין באופן חוקי, דהיינו מאז חלפו 13 שנים עד שהמבקש פנה לבית המשפט. זאת ועוד, המשיבים מפנים לחקירתו של עו"ד חסינה במשטרת ישראל מיום 13.1.05, שהיה עורך הדין של המבקש בתקופה הרלבנטית. באותה חקירה העיד עו"ד חסינה כי הציע למבקש עוד בשנת 2004 לפנות לעורך דין חיצוני כדי שיבצע את הרישום בקרקע על שם המבקש. כמו כן מפנים המשיבים לחקירות נציגי המבקש במשטרת ישראל, מהן עולה כי היו מודעים לנושא רישום המקרקעין ולכך שהמשיבה 1 רכשה את המקרקעין במשך שנים ארוכות, אולם לא עשו דבר בעניין זה. טוענים המשיבים, כי דברים אלה מחזקים באופן ניכר את טענת השיהוי המועלית על ידם כנגד המבקש.

19. המשיבה 1 טוענת כי רכשה את המקרקעין באופן חוקי מקוואסמה. לטענת המשיבה, היה על המבקש לצרף את קוואסמה כמשיב, אולם לא עשה כן, למרות שהוא טוען שמדובר בנוכל. המשיבים טוענים, כי המבקש לא הוכיח את העובדה שרכש את הקרקע, שכן על פי המסמכים שצירף, שלטענתו מעידים על הרכישה, עולה שאין מדובר כלל במסמכי רכישה של המקרקעין, אלא במסמך פנימי של מוסדות הווקף, ממנו עולה שקיימת כוונה לרכוש את המקרקעין, ואילו המסמך השני הוא הסכם שכירות בין המבקש לבין חברת החשמל המזרח ירושלמית, כאשר בהסכם עצמו נכתב שעל חברת החשמל לפעול לרישום כדין של ההסכם, אולם דבר זה לא נעשה עד היום. המשיבים מפנים לצו בדבר עסקאות במקרקעין (יהודה ושומרון) (מספר 25) התשכ"ז-1967, ממנו עולה לטענתם, כי כל עסקה טעונה רישיון מהרשות המוסמכת, ובמידה שלא ניתן רישיון, לא יהיה לעסקה תוקף. לפיכך טוענים המשיבים, כי מדובר לכל היותר בחוזה מותלה, שהתנאי לקיומו לא התגבש עד היום. לכך יש להוסיף את העובדה, שהמבקש עצמו עד היום לא נקט בפעולה כלשהי לרשום את המקרקעין על שמו, ואילו המשיבה 1 מחזיקה במסמכים הכוללים היתר עסקה שביצעה מול המשיבה 5. המשיבה 5 גם רשמה לעצמה עוד ביום 23.10.04 התנגדות על המקרקעין (הערת אזהרה). מכאן עולה, לטענת המשיבים, כי המבקש לא הוכיח, אף לכאורה, זכות במקרקעין, ולא נתן הסבר כלשהו לשיהוי האדיר של 35 שנים. מכאן עולה, כי "בתחרות" בין שני הצדדים הטוענים לזכויות במקרקעין, ידה של המשיבה 1 על העליונה.

20. המשיבים טוענים, כי המבקש היה צד לתביעה בבית המשפט המחוזי ואין כל סיבה סבירה לכך שלא פעל במסגרת אותה תביעה, והגיש את בקשתו למתן סעד זמני. טוענים המשיבים, כי התנהלותו של המבקש בכך שבחר להגיש תביעה נוספת ובקשה למתן סעד זמני במסגרת תביעה זו, נגועה בחוסר תום לב.

21. המשיבים מפנים לסעד המבוקש בתביעה העיקרית, והוא להחזיר את הרישום על שם המנוח. מכאן, טוענים המשיבים, המבקש עצ מו מודה בתביעתו שאין לו זכות כיום במקרקעין, ובוודאי שאין לו זכות להחזיק בהם.

22. המשיבים מעלים תמיהה באשר לצורך להחליף את ייפויי הכוח, כפי שנטען בבקשה, ומפנים לכך שבחקירה במשטרת ישראל נציגי המבקש כלל לא ידעו על כך שקיים ייפוי כוח מחליף, ובוודאי שלא ניתן היום להוכיח את הסיבה להחלפת ייפויי הכוח; מדובר בהשערות בלבד, ובכל מקרה הדבר מלמד על כך, כך לטענת המשיבים, שאין למבקש זכות כלשהי במקרקעין.

23. המבקשים מפנים למסמך שנחתם ביום 20.10.80, לפיו ביטל המנוח את ייפוי הכוח משנת 1980. מסמך זה נחתם על ידי המנוח ועל ידי מר אלענני, שהיה נציג המבקש. עוד קיים אותו ייפוי כוח שהיה אמור להחליף את ייפוי הכוח הראשון, שנושא מספר 1902, ועל ייפוי כוח זה נחזה להיות חתום המנוח וכן אדם בשם טהבוב שהיה נציג המבקש. ייפוי הכוח נחתם ביום 18.10.83, זאת על פי התאריך אותו הוא נושא, אולם האישור הנוטריוני נעשה ביום 20.10.83, כאשר שם נאמר שהמנוח חתם בפני הנוטריון באותו יום, עובדה שהיא בלתי מוסברת שעה שמהמסמך עולה שהוא נחתם ביום 18.10.83. יחד עם זאת, בחקירות במשטרת ישראל נחקרו מר אלענני, מר טהבוב ומר חוסייני, שהוא מנהל המבקש, וכולם הצהירו בחקירותיהם שאין הם מכירים את המסמך הנוטריוני מספר 1902, מסמך זה לא נמצא בידיהם (ראה: נספחים שהוגשו על ידי המשיבים בתגובתם המקדמית לבקשה).

24. המבקשים טוענים, כי המבקש לא הוכיח ששילם כספים עבור המקרקעין, והמסמך שצירף בעניין זה מעיד על כוונה לרכוש את הקרקע ולשלם עבורה.

25. לטענת המשיבים, כבר הוחלט על ידי בית המשפט בהליך זה שבהרשעתם בהליך הפלילי אין כל קשר לטענות המבקש בהליך זה, ועצם הזכרת פסק הדין המרשיע נועד כדי לפגוע במשיבים ובאמינותם, אולם אין לפסק דין זה משמעות בענייננו מעבר לכך.

26. באשר לחוות הדעת שנערכה על ידי מז"פ אליה התייחס המבקש, טוענים המשיבים כי חוות הדעת לא הוגשה כדין לבית המשפט; לא ניתן היה לחקור את עורך חוות הדעת, ולכן אין מקום להתייחס לחוות דעת זו.

27. לטענת המשיבים, מתן צו המניעה הזמני יפגע בזכויות המשיבה 1 והמשיבה 5, שכן תלוי ועומד היתר עסקה, כאשר ההליכים אותם נוקט המבקש מונעים את סיום העסקה, וזאת לעומת המבקש, שבמשך 35 שנים, כטענתו הוא, לא נקט בהליך כלשהו לרשום את המקרקעין על שמו. המשיבים טוענים, כי נטל ההוכחה רובץ על המבקש, היינו עליו להוכיח, ולו ברמה הלכאורית, את זכויותיו במקרקעין, כאשר עצם התנהלותו מלמד כי אין בידו זכויות כלשהן במקרקעין, וזאת בנוסף לתהיות העולות מייפויי הכוח עליהם הוא סומך.

28. המשיבים טוענים, כי בכל מקרה טענות המבקש התיישנו, שכן מדובר בייפויי כוח של שנים ולאחר שחלפו 10 שנים לא ניתן עוד לסמוך על ייפויי כוח אלה, וזאת על פי הדין החל בשטחים המוחזקים, ובמידה שחל הדין הישראלי, כי אז על פי חוק המקרקעין (סעיף 9), עדיפה הזכות הרשומה של המשיבה 1 על פני זכויות המבקש הנטענות בעלמא. המשיבים טוענים, כי זכות המשיבה 1 עדיפה על זכות המבקש, גם לאור העובדה שהמבקש לא פעל שנים ארוכות, ואף לא טרח לרשום הערת אזהרה, או התנגדות מכוח המסמכים אותם הוא מחזיק, ושלטענתו מלמדים על זכותו במקרקעין (ראה: ע"א 1217/03 קבוצת עונאללה לייזום והשקעות בע"מ נ' ח'אזן, פ"ד נח(1) 224).

29. המשיבים מעלים טענה, כי בית המשפט המחוזי בירושלים נעדר סמכות עניינית לדון בתביעה, ולחלופין אינו הפורום הנאות לדון בתביעה זו, שכן מדובר במקרקעין הנמצאים ב"אזור", והדין החל על המקרקעין הוא הדין הירדני האזרחי. מקרקעין אלה נמצאים בשליטה צבאית, והמרשם מנוהל על ידי קמ"ט מקרקעין באזור יהודה ושומרון, וחל עליהם הדין המקומי ולא הדין הישראלי. הדין המקומי מבוסס על חוק הקרקעות העותמאני ועל השינויים שנעשו בדיני המקרקעין בתקופה המנדטורית ובתקופת השלטון הירדני. מקום מגורי המנוח ואזרחותו וכן מקום המבקש ויתר המשיבים הנם ב"אזור". המשיבה 1 אינה רשומה בישראל אלא ברשם החברות באזור יהודה ושומרון.

30. לאור כל האמור, טוענים המשיבים כי יש לדחות את הבקשה.

31. המשיב 4 טען בתגובתו, כי בימים אלה עדיין מתנהלות חקירות במשטרת ישראל, בנוגע לזיוף עסקאות במקרקעין וגם חקירה הנוגעת לרכישת המקרקעין נשוא התביעה, ועל כן המשיב 4 מנוע בשלב זה מלהעביר מסמכים נוספים מתוך תיקי החקירה. לדעת המשיב 4, לאחר סיום החקירה ראוי יהיה להעביר את המסמכים לעיון בית המשפט, דבר שיסייע בידו לקבל החלטה בעניינים בהם יהיה עליו להכריע.

32. לגופו של עניין טוען המשיב 4, כי מדובר במקרקעין מוסדרים באזור שפעולות הרישום בהן בוצעו בספרים המנוהלים כפנקסי זכויות.

33. באשר לדין החל באזור ביחס למקרקעין נשוא התביעה, מצטרף משיב 4 לטענות משיבים 1-2 ומדגיש, כי חוק המקרקעין הישראלי אינו חל ב"אזור", לרבות סעיף 10 לחוק המקרקעין. כך גם לא קיימת הוראה בדיני המקרקעין החלים ב"אזור" בדבר ערכו הראייתי של הרישום. המשיב 4 מדגיש, כי מרשם המקרקעין בישראל פתוח לעיון הציבור והוא פומבי, ואילו ב"אזור" רק בעלי עניין רשאים לעיין ברישום ולקבל מידע. עוד מודגש, כי כל עסקה במקרקעין באזור בשטח C חייבת באישור הרשויות וקבלת רישיון עסקה, ובנוסף זרים וחברות המבקשים לבצע עסקאות במקרקעין ב"אזור" מחויבים בקבלת היתר.

34. לטענת המשיב 4, הדין הקיים ב"אזור" מכיר בדוקטרינת ההשתק, כלומר, הטוען לבעלות רשאי להעלות טענה כנגד הבעלים המקורי, לפיה מנוע הבעלים המקורי מלהעלות טענה בדבר הוצאת המקרקעין מידיו בניגוד לרצונו במצבים בהם יוכיח הטוען, בין היתר, כי פעל בתום לב וכן יוכיח התנהגות פאסיבית מצד הבעלים המקורי, ממנה ניתן ללמוד על הסכמה שבשתיקה להעברת הזכות.

35. מוסיף משיב 4 וטוען, כי ב"אזור" חל חוק ההחזקה בנכסי דלא ניידי הירדני משנת 1953, ועל פי סעיף 10 בו, נקבע כי מתאפשר למחזיק במקרקעין מסוג מירי על פי שטר רישום, להוסיף ולהחזיק במקרקעין אם מתמלאים התנאים הקבועים בסעיף 10 הנ"ל, בין היתר, הקמת בניינים, או נטיעת עצים בקרקע, המוחזקת על ידי המקים, על פי שטר רישום, כאשר שווי המחוברים עולה על שווי הקרקע. אולם, גם לפי הסדר זה נדרש המחזיק על פי השטר להוכיח תום לב ממועד הבנייה והנטיעה.

36. המשיב 4 מדגיש, כי דברים אלה הם בגדר הבהרות, אולם אינם מתייחסים לעובדות המקרה הנוכחי, שכן עובדות אלו עוד צפויות להתברר בפני בית המשפט הנכבד.

37. מסכם המשיב 4 את עמדתו וטוען, כי בהתאם לאמור לעיל, היינו טענת ההשתק וטענת העדיפות לבונה ולנוטע על פי שטר רישום, יש לבחון את זכויות הטוען לזכות גם בהתאם לשאלת קיומו או העדרו של תום לב, בין היתר, בעת רכישת הזכויות ובעת רישומן במרשם המקרקעין.

38. המשיבה 5 טענה בתגובתה, כי מדובר בשיהוי רב שנים. לטענתה, היא רכשה את הזכויות מהמשיבה 1 בתום לב ובהסתמך על הרישום במרשם המקרקעין, כאשר משיבה 1 רשמה הערת התנגדות שנים רבות קודם לכך. לטענת המשיבה 5, אין בידי המבקש היתר עסקה. המשיבה 5 טוענת כי התנהלות המבקש נגועה בחוסר תום לב מוחלט. לטענת המשיבה 5, עד כה נגרם לה נזק אדיר בכך שעקב טענות המבקש והחקירות במשטרת ישראל לא ניתן היה להשלים את רישום הזכויות על שמה.

ב. הדיון בבית המשפט ותמצית העדויות
39. ביום 25.3.15 התקיים דיון בבית המשפט, בו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים על תצהיריהם.

40. מטעם המבקש נחקר מר סמיר אבוליל, ומדבריו עלה כי אינו יודע לקרוא עברית אולם הוא בקיא בפרטים מתוקף תפקידו אצל המבקש. עלה, כי הוא לא היה מעורב בעסקת הרכישה של המקרקעין לה טוען המבקש. לדבריו, הוא מכיר את הפרטים לאחר שזומן בשנת 2005 לחקירה במשטרת ישראל, והוא היה אחד הנחקרים. הוא מסר הודעה בכתב אך לא מסר מסמכים למשטרת ישראל. במשטרת ישראל אמר לו החוקר, כי קיים חשד לזיוף והחקירה תיארך עוד זמן רב.

41. העד הופנה לפרטים שמסר בתצהירו, הנוגעים לליבת המחלוקת (סעיפים 4 ו-5) ומדבריו עלה כי אין לו כל ידע אישי בעניין זה והדברים נמסרו לו על ידי בא כוח המבקש. עוד עלה, כי הוא עובד אצל המבקש משנת 1971. באשר לפרטים שונים בתצהירו, טען העד כי אלה ידועים לו מכוח תפקידו אצל המבקש. באשר לייפוי הכוח משנת 1980 לא ידע העד במה מדובר, וכך גם לגבי ייפוי הכוח משנת 1983. העד לא ידע מי הוא מיופה הכוח. לדבריו, הוא לא חתם על ייפויי כוח אלה ועל כן אינו יודע מי חתום עליהם. הוא ראה את ייפויי הכוח רק כאשר התנהלה החקירה בנוגע לזיוף. העד לא ידע היכן נמצאים ייפויי הכוח המקוריים, והעלה סברה כי אלה נמצאים בידי משטרת ישראל, ומאז החקירה לא ראה את ייפויי הכוח המקוריים אלא העתקים. למרות שייפויי הכוח הוצגו לו לפני הדיון, הוא אינו יודע מי חתום עליהם. כאשר נשאל בנוגע למר אלענני שחתום על ייפויי הכוח, טען כי מדובר בעורך דין מאוד מבוגר. באשר לאדון טהבוב, טען כי הוא פקיד אצל המבקש והוא בחיים. לא היה בפיו הסבר מדוע שניים אלה לא הובאו להעיד, אם כי ציין שמר אלענני חולה ומבוגר ומר טהבוב עזב את תפקידו והוא מנהל משרד בחברון. לדבריו, אינו יודע מה אמר אלענני במשטרה, למרות שהעד הוא מנהל הנכסים של המבקש. העד הסביר כי כל תפקידו הוא לתמוך בצו המניעה. לדברי העד, ידוע לו שהקרקע נרכשה בשנת 1980 על פי ייפוי כוח, אולם בשנת 1983 נערך ייפוי כוח חוזר על פי נתונים חדשים שהתבררו.

42. כאשר העד עומת עם חקירות אלענני וטהבוב במשטרת ישראל, מהן עלה כי לגרסתם הם אינם מכירים את ייפוי הכוח משנת 1983, וכי מדובר בזיוף, לא היה הסבר בפי העד והוא שאל מדוע אלה לא זומנו לבית המשפט. לדבריו, ייפוי הכוח משנת 1983 אינו מזויף והוא אינו יודע שאלענני טען שהוא כן מזויף. לדבריו, מאז שהקרקע נרכשה, המבקש מחזיק בה וכלל לא היה מודע לכך שקיימת טענה של זיוף.

43. במהלך עדותו הוקראו לעד קטעים מהודעתו של עו"ד טהבוב במשטרת ישראל, לפיהם טען כי אינו מכיר את ייפוי הכוח משנת 1983, וכי מדובר בזיוף. העד הסביר, כי עו"ד טהבוב היה פקיד בזמנים הרלבנטיים במחלקה המשפטית אצל המבקש, אך יחד עם זאת אינו יודע מה אמר עו"ד טהבוב במשטרת ישראל, וכן הבהיר העד כי הודעתו של עו"ד טהבוב במשטרת ישראל לא הוצגה לו.

44. העד אישר, כי שעה שנחתמה העסקה כטענת המבקש בשנת 1980, לא הוגשה בקשה להיתר עסקה לקמ"ט מקרקעין. כך גם עד עצם היום הזה. העד הבהיר כי הדבר לא נעשה בעת האחרונה עקב טענות הזיוף. העד אישר כי עד היום אין בידם היתר עסקה. לדבריו, ננקט הליך כלשהו במסגרת משרד המבקש בירדן, זאת ממניע פוליטי, אולם הוא אינו עוסק בתחום זה.

45. באשר לייפויי הכוח השיב העד, כי ידוע לו שתוקפם פג כעבור 15 שנים, כך שייפוי הכוח מהשנים 1980 ו-1983 כיום אין להם תוקף, אולם לטענתו, במזרח ירושלים ובגדה המערבית, אנשים שיש בידיהם ייפויי כוח, אף שאינם ברי תוקף, רשאים להחזיק במקרקעין מתוקף אותם ייפויי כוח. העד אישר, כי הוא עובד אצל המבקש מאז שנת 1971 במחלקת הנכסים, ותפקידו הוא עיסוק בהסכמי השכירות והכנסות משכירות, אולם מעולם לא עסק ברכישות של מקרקעין. הוא הפך להיות מנהל נכסים לפני 20 שנה, בערך בשנת 1995. עוד עלה מדבריו, כי אינו עוסק במתן היתרי עסקה ואין לו שמץ של ידע בעניין זה, וכי אנשים אחרים אצל המבקש, לרבות עורכי דין, האחראיים על רכישות מקרקעין וקבלת היתרי עסקה. לדבריו, לאחר ייפוי הכוח בשנת 1983, פנה המבקש למשרד הווקף הירדני כדי שיתאפשר למבקש לפנות בבקשה לקבלת היתר עסקה, אולם עד היום לא התקבלה תשובה בווקף בירדן. לדבריו, הוא אינו מחליט אם לפנות בבקשה לקבלת היתר עסקה, ויש אנשים האחראיים על עניין זה אצל המבקש. באשר לטענה כי שולמה התמורה למנוח, השיב העד כי הוא יודע ששולם סך של 120,000 דינר, אולם הוא לא היה במקום במעמד התשלום והוא לא ידע אם מדובר במזומן או בצ'ק. לדבריו, ברור לו כי הסכום שולם, שכן אחרת המנוח לא היה חותם על ייפוי הכוח.

46. המשיב 2 טען בחקירתו הנגדית, כי קנה את הקרקע על פי ייפוי כוח, והמקור של ייפוי הכוח נמצא אצל המשיב 4 או במשטרת ישראל. באשר לחוות דעת מז"פ, לפיה חתימת המנוח מזויפת, טען כי מדובר בבדיקה שטחית, נבדקה חתימה מצילום, דבר שאינו תקין. העד הוסיף כי ייפוי הכוח עליו חתום קוואסמה היה קטין ועל כן נרשמה הערה במרשם המקרקעין. הליך הרישום הוקפא על פי בקשת משטרת ישראל. העד הבהיר כי קיבל כסף מהמשיבה 5 תמורת מכירת הקרקע, אם כי נותר עדיין סכום לתשלום, קיים הסכם מכר שהוגש לבית המשפט. העד הבהיר, כי המשיבה 5 הייתה שייכת בשנת 2004 לקבלן מוטקה אביב, הוא היה בעל מניות של המשיבה 5, אולם בשלב מסוים מכר אביב את החברה לבעליה היום, מר יהודה קוקה ולמעשה העסקה נעשתה עמו. העד נשאל אם הכספים הושבו למשיבה 5 נוכח הקפאת העסקה, ומתשובתו עלה שבדרך כלשהי הוחזרו כספים, אם כי לטעמי התשובה בעניין זה נותרה עמומה. העד הבהיר כי הקרקע נרכשה על ידי משיבה 5 למטרת בנייה. באשר להליכים בוועדת הערר, הבהיר העד כי לטעמו ההחלטה היא שהרישום הוקפא עד להחלטה הסופית בבית המשפט.

47. באשר לתמורה ששולמה על ידי העד לקוואסמה, לאחר שנחקר בעניין זה בבית המשפט נותרו הדברים עמומים, וכלל לא ברור מהי התמורה ששולמה לקוואסמה, אם בכלל. מרוח הדברים ניתן להבין כי קוואסמה קיבל סכום כלשהו במזומן, אולם לא הוצגו לפניי ראיות לגבי גובה התשלום שקיבל, אם בכלל, וכך גם תשובותיו של העד בנוגע לחלוקת הכספים בין הצדדים המעורבים בעסקה, לאחר שתסתיים הבנייה המתוכננת על הקרקע, נותרו הדברים עמומים. העד הבהיר, כי כלל לא ידע שקיימת טענת זיוף לגבי הקרקע בשעה שרכש את המקרקעין.

48. מטעמה של המשיבה 5 נחקר מר יהודה קוקה, אשר טען כי רכש את הזכויות בחברה ממוטקה אביב בשנת 2004, וזאת לאחר שמר אביב הבין שיש "בעיות" עם העסקה, ועל כן ביקש להעביר את הזכויות שרכש לגורם אחר. מר קוקה טען בבית המשפט, כי לא בדק מדוע מר אביב ביקש לנטוש את העסקה, אך הוא סמך על דברי מר אביב כי הכל תקין, ועל כן נכנס במקומו לעסקה. לדבריו, הוא סמך על מר אביב בעיניים עצומות, אם כי זה אמר לו שיתכן עיכוב של שנתיים. מר קוקה לא זכר איזה סכום שילם למר אביב. הוא זכר מספר של 250,000 אך לא זכר אם מדובר בשקלים או בדולרים. לדבריו, היה תמיד היתר עסקה, אם כי על שמו של יוסי עמרם. עוד הוסיף, כי יוסי עמרם ביקש עוד כסף על חשבון המכר, אמר לו שבעתיד הקרקע תירשם על שמו ואין לו מה לדאוג. לטענתו, הוא לא ידע שקיימת טענה של זיוף מסמכים אולם בשנת 2006 נודע לו שהליך הרישום הוקפא מסיבות שונות. הוא ניסה לברר עם יוסי עמרם מדוע הקרקע לא נרשמת על שמו, וזה השיב לו כי קיימות בעיות צדדיות, אולם לא נאמר לו כי מדובר בטענת זיוף. לדבריו, הסכום הכולל של העסקה הוא 2.5 מיליון דולר, ועד היום שילם חצי מיליון דולר ליוסי עמרם. בינו לבין יוסי עמרם לא נחתם הסכם חדש והוא בא בנעליו של מוטי אביב. מאז שנכנס בנעליו של מוטי אביב הוא לא ביצע פעולה משפטית נוספת והוא המתין לראות כיצד התפתחו הדברים. עוד הוסיף ואמר, כי לא בדק אם קיימות מגבלות תכנוניות על הקרקע, אך הבין כי הקרקע תסופח לגבעת זאב ולא תהיה כל בעיה בעניין זה.

49. ניתן לסכם ולומר, כי לשלב בו אנו נמצאים לא הצליח איש מהצדדים להציג ראיה ברורה וחד משמעית, מכוחה ניתן ללמוד כי רכש את המקרקעין כדין, על סמך מסמכים כשרים אמיתיים. לא נשללה אפשרות של זיוף מסמכים וביצוע רישום מוטעה על שם המשיבה 1. מכל מקום, עניינים אלה טעונים בירור מקיף וממצה במסגרת ההליך העיקרי.

ג. דיון והכרעה
50. השאלה המרכזית העומדת היום לדיון בתביעה העיקרית היא, כיצד נמכרו ונרשמו המקרקעין על שם המשיבה 1. אם תוכח טענת התובעים, לפיה רישום זה נעשה מתוך מרמה וזיוף מסמכים, וכי המשיבים או המוריש הוא עדיין הבעלים של המקרקעין, כי אז יהיה צורך בביטול הרישום.

51. עולה, כי במידה שהבקשה למתן סעד זמני תידחה, במישור המעשי, עלולה להיות לכך השלכה על רישום הזכויות. כך גם על גורלה של התביעה כולה.

52. עוד עולה, כי במסגרת התביעה העיקרית יהיה צורך לשמוע ראיות ולהכריע בשאלת כשרות ה עסקה ביחס למקרקעין נשוא הדיון, זאת עקב החשש לזיוף ומעשי מרמה.

53. כיום, בשלב של שמיעת ראיות במסגרת הבקשה למתן סעד זמני, מדובר בראיות לכאוריות בלבד, והדברים טעונים בירור מקיף ומעמיק.

54. סבורני, כי כל עוד לא ניתנה הכרעה שיפוטית, לאחר בירור ממצה של הזכויות ומסמכים שנגעו להעברת הזכויות לטובת המשיבה 1, לא יהיה זה ראוי ומוצדק להורות על המשך העברת הזכויות לצדדים שלישיים ויש להמתין לבירור סופי בעניין זה.

55. בהקשר זה, מקובלת עלי עמדת משיב 4, לפיה קיים אינטרס ציבורי מובהק, חד וברור, לפיו בית המשפט לא ייתן ידו לביצוע רישומים כוזבים במקרקעין, שעה שמתעורר חשד שכזה. סבורני, כי בענייננו כך הם פני הדברים. בשלב זה אכן מתעורר חשד באשר לזכויות במקרקעין, אופן מכירתם, אם בכלל, הרישום שנעשה, וכדומה.

56. עוד יובהר, כי ממילא על פי הדין החל באיו"ש, כפי שפירט המשיב 4 בסיכומיו, אין כל משמעות ל"הערת התנגדות" שנרשמה על המקרקעין לטובת המשיבה 5, וניתן לרשום עסקאות נוגדות.

57. המשיבים העלו טענת שיהוי, לפיה הבקשה לסעד זמני הוגשה שנים ארוכות לאחר שהזכויות נמכרו למשיבה 1, ולאחר שהדברים היו ידועים לתובעים. יחד עם זאת, המבקש הבהיר במסגרת התצהיר שהוגש וכן לאור המסמכים וההליכים שפורטו לפניי, כי המתין זמן רב לחקירת המשטרה, סיומה והכרעת בית המשפט בהליך הפלילי שהוגש בעניינם של המשיבים 1-3, שכלל גם אישומים ביחס לזיוף המסמכים ורישום כוזב. אמת, יתכן שהיה ראוי כי הבקשה לסעד זמני תוגש במועד מוקדם יותר, בסמוך לאחר סיום ההליך הפלילי, אולם גם כאן הדברים נמשכו עד שב"כ התובעים קיבל לידיו את המסמכים שהיו בזמנו בידי משטרת ישראל לצורך ההליך הפלילי.

58. לפיכך, גם אם היה שיהוי מסוים, לטעמי במקרה זה שיקולים אחרים, כפי שפורטו לעיל, ובמיוחד הצורך לבחון אם המסמכים זויפו, גוברים על טענה זו. מכל מקום, נוכח טענת השיהוי הופקד על ידי התובעים סכום של 75,000 ₪ כערובה להוצאות המשיבים.

59. באשר לטענת ההתיישנות, בענייננו מדובר במקרקעין שאינם מוסדרים, במקרקעין הרשומים על פי "השיטה הישנה". על פי הדין הנוהג עד היום, הרישום הראשון הוא בעל ערך ראייתי גבוה, אך ניתן לסתירה, כך גם לגבי רישומים שנעשו בעקבותיו. אמנם הדבר יטיל על התובעים נטל ראייתי מוגבר ויהיה עליהם לשכנע את בית המשפט ברמת הסתברות גבוהה כי הרישום על שם המשיבה 1 זויף, אולם עדיין הדרך פתוחה לפני התובעים לעשות כן (ראה: ע"א 87/50 ליבמן נ' ליפשיץ, פ"ד ו עמ' 92; ע"א 87/51 ולירו נ' בראשי, פ"ד ה(2) 1264, עמ' 1271). יוער, כי גם לפי ניסוחו של סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני אליו הפנו המשיבים, אין האמור בו חוסם תביעה לשינוי שם הבעלים, גם אם הרישום הושלם.

60. עוד עלתה לפניי הטענה, כי האמור בסעיף 10 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, מביא למסקנה כבר עתה כי דין התביעה להידחות, זאת מחמת הוראות "תקנת השוק" במקרקעין הקבועה בו, אולם כפי שכבר נקבע בפסיקה, לאור מיקום המקרקעין בשטח מוחזק ממשיך לחול הדין הקודם, היינו הדין הירדני (ראה: ע"א 4276/01 ג.א.ל. בע"מ נ' הימנותא בע"מ, פ"ד נז(5) 617; בג"צ 332/11 קבהא נ' שר הבטחון, תק-על 10239, פסקה 13 (2013). על פי הדין החל, לא קיימת הוראה מקבילה לסעיף 10 לחוק המקרקעין.

61. סבורני, כי במצב דברים זה ונוכח טענות הזיוף שטרם נבחנו והוכרעו באופן ממצה, גם אם קיימת עדיפות למי שנרשם כבעלים (המשיבה 1), עדיין ניתן יהיה לשנות את הרישום לאחר בדיקה יסודית של המסמכים וההליכים שבוצעו בנוגע לרישום. באשר למשיבה 5, שטרם נרשמה, הרי שזכותה נגזרת מכוח הרישום שנעשה על שם משיבה 1אותו ראוי לבחון במסגרת התביעה העיקרית.

62. באשר לסכמות בית המשפט והפורום הנאות לטעמי, הסמכות העניינית להכריע בזכויות הבעלות במקרקעין, ומכוח זאת להורות במידת הצורך על שינוי הרישום, היא בידי בית המשפט המחוזי, ודומני כי על כך אין חולק.

63. על פי הדין החל ב"אזור", אין לוועדת העררים סמכות לדון בזכויות המהותיות הנוגעות למקרקעין, ומכוח זאת לשנות רישומים.

64. נקבע לא אחת, כי הסמכות העניינית נתונה בידי בית המשפט המחוזי לדון ולהכריע בזכויות בעלות במקרקעין המצויים באיו"ש וזאת מכוח מבחן "השליטה האפקטיבית". לא הוצג לפניי פורום נאות אחר שידון במחלוקת זו שבין הצדדים הנוגעת לזכויות במקרקעין נשוא המחלוקת (ראה: ע"א 490/88 בסיליוס נ' עדילה, פ"ד מד(4) 397 (1990). מאחר שנקבע כי ניתן לאכוף בשטחי איו"ש את פסק הדין שיינתן על ידי בית משפט מוסמך בישראל, הרי שמדובר בפסק דין בעל משמעות מעשית (ראה, למשל פסק דין ג.א.ל. נ' הימנותה לעיל).

65. סבורני, כי נוכח האמור לעיל בכלל, ובפרט החובה לברר את אמיתות המרשם, נוכח החשדות שהתעוררו, "מאזן הנוחות" נוטה לכך שיש להעדיף בשלב זה את הותרת צו המניעה הזמני שניתן על כנו, וזאת עד להכרעה סופית בתביעה. יודגש כי המבקש הפקד ערובה כספית בסכום של 75,000 ₪.

66. נוכח נסיבות העניין, אין צו להוצאות.

ניתנה היום, י"א' תשרי תשע"ו, 24 ספטמבר 2015 , בהעדר הצדדים.

כרמי מוסק, שופט