הדפסה

ישיבה וכולל אברכים אוהלי ירושלים ואח' נ' גבאי ואח'

לפני
כבוד ה שופטת מיכל שרביט

התובעת
ישיבה וכולל אברכים אוהלי ירושלים
על-ידי ב"כ עו"ד יוסף תוסייה-כהן ועו"ד מנחם כהן

נגד

הנתבעים

  1. אברהם גבאי
  2. הדרת יצחק

על-ידי ב"כ עו"ד צמח גרין

פסק דין

1. לפניי תביעה ותביעה שכנגד. התביעה היא תביעת בעלים של נכס מקרקעין לפינוי או לסילוק יד של עמותה שהייתה דיירת מוגנת בנכס ושל מנהל העמותה, וכן חיובם בתשלום דמי שכירות שלא שולמו והשבת דמי שכירות משנה שנגבו על-פי הטענה שלא כדין. התביעה שכנגד עניינה בשיפוי כספי על הוצאות שהוציאו העמותה ומנהלה בגין שיפוץ הנכס על חשבונם ושיפוי על נזקיהם בשל אי היכולת לעשות שימוש בחלק מן הנכס נוכח ליקויים בנכס.

תמצית העובדות והשתלשלות ההליכים

2. התובעת היא הבעלים של נכס מקרקעין ברחוב חיים עוזר 51 בירושלים הכולל בין היתר את קומת חצי המרתף שכללה בעבר ששה חדרים וכיום כוללת אולם ושני חדרים (להלן: המושכר). הנתבעת 2 היא עמותה (להלן: העמותה). ביום 23.7.1995 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4321 הודעה מוקדמת בדבר מחיקת העמותה מפנקס העמותות, וביום 10.8.1998 פורסמה בילקוט הפרסומים מס' 4669 הודעה בדבר מחיקתה הסופית. הנתבע 1 הוא מנהל העמותה (להלן: הנתבע; העמותה והנתבע יכונו להלן: הנתבעים).

3. ביום 3.3.1993 נערך זיכרון דברים בין הצדדים וכן בין הדייר היוצא לפיו שכרה העמותה את המושכר תמורת תשלום דמי מפתח בסך של 41,000 $ וכנגד תשלום דמי שכירות בסך 25 $ לחודש שישולמו עבור כל שנה מראש בתחילתה. על אף שבזיכרון הדברים צוין כי ייחתם הסכם מפורט בין הצדדים הסכם כזה לא נחתם והצדדים ראו בזיכרון הדברים הסכם מחייב לכל דבר ועניין (להלן: ההסכם).

4. ראשיתו של הסכסוך בתביעה מקורית לסעד של פינוי או סילוק יד וסעד כספי שהוגשה על-ידי התובעת, באמצעות מנהלה דאז מר בצלצל בלום ז"ל, בשנת 2007 נגד העמותה, הנתבע וכן מחזיק בפועל במושכר. בתביעה המקורית ניתן פסק דין בהעדר הגנה (כבוד הרשמת ת' נמרודי, 23.4.2007). על אף פסק הדין ביקשו הנתבעים לקיים בוררות בין הצדדים במחלוקת במסגרת בית הדין הרבני והתובעת, באמצעות מר בצלאל בלום ז"ל, נעתרה לבקשתם זו. ההליכים בבית הדין הרבני האזורי בירושלים ובערעור לבית הדין הרבני הגדול ארכו שנים ארוכות. במהלכם למרבה הצער הלך מר בצלאל בלום ז"ל לעולמו וההליכים בשם התובעת המשיכו באמצעות בניו, אהרון ומאיר בלום. בסופו של יום, במסגרת בקשה שהגישו הנתבעים לבית המשפט המחוזי בירושלים לביטול פסק הבוררות (הפ"ב (מחוזי י-ם) 28007-03-13), הגיעו הצדדים להסכמה לפיה לפסקי הדין של בית הדין הרבני הגדול ובית הדין הרבני האזורי לא תהיה נפקות בהליכים אזרחיים כלשהם, לרבות בהליך שלפניי, ולא תוגש כל בקשה לאכיפתם ולא תעלה כל טענה המבוססת על תוכן פסקי הדין האמורים (למעט העובדה שהצדדים יהיו רשאים להעלות בהליך דנן את עצם העובדה שהתנהל הליך בוררות לאחר הגשת התביעה שלפניי). הסכמה זו קיבלה תוקף של פסק דין (כבוד השופט ב' גרינברגר, 12.5.2013). בהתאם הסכימו הצדדים בגדרי ההליך שלפניי - והסכמה זו קיבלה תוקף של החלטה (כבוד הרשמת הבכירה ס' אלבו, 16.8.2013 ) - על ביטול פסק הדין שניתן בהעדר הגנה והגשת כתב תביעה מתוקן.

תמצית טענות הצדדים

5. בכתב התביעה המתוקן, שהוגש למען הזהירות גם נגד העמותה שנמחקה וגם נגד הנתבע מנהל העמותה שטוען לזכויות במושכר, עותרת התובעת לפינוי או לסילוק יד מן המושכר בהסתמך על עילות הפינוי הבאות:

5.1. אי תשלום דמי שכירות - לטענת התובעת מאז חתימת ההסכם, משך 21 שנים רצופות עד להגשת התביעה, הנתבעים לא שילמו מעולם את דמי השכירות העומדים על-פי ההסכם על סך 300 $ לשנה, ואף לא הציעו מעולם לשלם את דמי השכירות או חלקם. רק ערב הגשת כתב התביעה המתוקן בחודש אוגוסט 2013 שלחו הנתבעים שיק (שאינו שלהם) בסך 3,000 ₪ כדמי שכירות מבלי להגדיר לאיזו תקופה, אך זה הוחזר להם על-ידי ב"כ התובעת בצירוף הודעה על סירוב לקבלו (נספח ב' לתצהיר אהרון בלום). בכך קמה לטענת התובעת עילת פינוי, למצער לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.
בהקשר זה התובעת מוסיפה ומתנגדת לטענת הנתבעים לקיומו של חוב מצד התובעת או לקיזוז דמי השכירות בשל הוצאות שנגרמו לטענת הנתבעים עקב ליקויים ותיקונים נדרשים במושכר. זאת בהתבסס על סעיף 7 להסכם לפיו "... המשכיר לא ישא בשום הוצאות החזקה ו/או תיקונים של המושכר שיחולו במלואם על השוכר." מה גם שלטענתה הנתבעים מעולם לא ביקשו לבטל את ההסכם נוכח מצב המושכר ואף לא הודיעו על כוונתם לקזז סכומים כלשהם מדמי השכירות.
5.2. השכרת המושכר לאחר - התובעת טוענת כי בשנת 2006 השכירו הנתבעים את המושכר בשכירות משנה לישיבת מיר, ללא ידיעתה או הסכמתה, ואף הפיקו מכך רווח בלתי הוגן בדמות דמי שכירות שגבו משוכרי המשנה ושלשלו לכיסם. כן טענה כי בחודשים מרץ ואפריל 2014 החזיקה במושכר עמותה אחרת בשם "נאות נתן צבי" שניהלה מן המושכר משרד לתיווך למכירת דירות, ואף זאת ללא אישור וקבלת רשות מן התובעת. התובעת מתנגדת בכל פה לטענה כאילו ההסכם נחתם עם הנתבע עצמו באופן שהקנה לו זכות כלשהי במושכר ומדגישה כי חתימת הנתבע על ההסכם היא אך ורק בשם העמותה. בכך לטענתה קמה לה עילת פינוי לפי סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר.
5.3. שימוש במושכר ועשיית שינויים בו בניגוד להסכם - כמו כן לטענתה שכירות המשנה הייתה לתלמידי ישיבת מיר לצרכי מגורים וזאת בניגוד לסעיף 3 להסכם בו נקבע כי " מטרת שכירות הנכס ע"י השוכר, היא לניהול כולל בנכס, או למשרדים של הכולל, או משרד תיווך, או ניהול פרוייקטים, או מכירת בגדים. להסרת ספק, השוכר לא יהיה רשאי להשתמש לשום מקרה או לשום מטרה למגורים בנכס." (ההדגשה שלי - מ.ש.). זאת ועוד, על-פי טענת התובעת המושכר שהושכר לעמותה כלל ששה חדרים, אך שוכרי המשנה הפכו ארבעה חדרים מתוכם לאולם אחד רחב ידיים ללא ידיעתה או הסכמתה. בכל אלה לטענתה קמה לה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.
5.4. נטישת המושכר - לטענת התובעת שנים רבות המושכר היה נטוש או מושכר לאחרים, פרט לתקופה קצרה בה החזיק הנתבע במושכר, וכך גם במשך השנים האחרונות עד לערב הגשת כתב התביעה המתוקן המושכר נטוש.
6. בהמשך לאמור עתרה התובעת גם לסעד כספי בסך של 74,466 ₪ נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן. סכום זה מורכב מחוב דמי שכירות בסך נטען של 42,336 ₪ (25 $ לפי שער הדולר נכון ליום חתימת ההסכם - 70 ₪ לחודש, בצירוף התוספות החוקיות מאז על-פי תקנות הגנת הדייר - 168 ₪ X 12 חודשים X 21 שנים); וכן מדמי השכירות שגבו הנתבעים לטענתה מדיירי המשנה בסך של 32,130 ₪ (850 $ לחודש לפי שער הדולר במועד כתב התביעה המתוקן X 9 חודשים).

7. לעומתה הנתבעים טענו כי התובעת הטעתה אותם ומסרה להם מושכר לקוי מיסודו שאינו ראוי לשימוש כלשהו וחרף כל דרישות העמותה לתיקון הפגמים לא עשתה התובעת מאומה. לטענתם הליקויים במושכר גרמו לחדירת מי גשמים ומי שופכין לתוך המושכר, דבר שגרם נזק ניכר לרכוש ומנע שימוש במעל ממחצית המושכר. לטענת הנתבעים המסתמכת על חוות דעת הנדסית ושמאית, עלות התיקונים מגיעה לכדי שווי זכויות העמותה במושכר.

7.1. על כן בנסיבות אלה הוסכם לטענתם עם מנהלה הקודם של התובעת, מר בצלאל בלום ז"ל, כי דמי השכירות ישמשו לפירעון מזערי של נזקי העמותה כאשר זו אינה מוותרת על זכותה לשיפוי מלא על כל הוצאותיה ונזקיה ועל דרישתה כי התובעת תכשיר את המושכר לשימוש מיטבי. הנתבעים מטעימים כי בהתאם מעולם התובעת לא פנתה ולו פעם אחת אל העמותה בדרישה שתשלם דמי שכירות. לחלופין טענו הנתבעים כי ככל שיקבע כי נותר חוב בגין תקופת העבר העמותה תפרע אותו על אתר ותישא בתשלומים בעתיד; וכל זאת בקיזוז מחצית דמי שכירות משוערים בסך 1,000 $ לחודש בגין התקופה שנמנע השימוש בלפחות מחצית המושכר וכן שיפוי על השקעות למעלה מ- 100,000 ₪. סכום זה נתבע על-ידי הנתבעים בתביעה שכנגד.

7.2. הנתבעים הבהירו כי אף שלא ניתן היה לעשות שימוש בגין הליקויים בחלק מן המושכר זה לא ננטש על ידם מעולם.

7.3. לטענתם ההסכם העניק זכויות במושכר לנתבע והוא אמנם עשה בו שימוש בהתאם למטרות ההסכם המפורטות בסעיף 3 לו. המושכר שימש כמשרד עבור הנתבע, ובין היתר עבור עמותת "נאות נתן צבי" שהיא עמותה בניהול הנתבע שבכוונתה היה לקדם השתתפות במכרזים של המנהל לרכישת קרקע לבניית דירות (בפועל לא השתתפה בכל מכרז). שימושים אלה היו ידועים ומוסכמים, כך על-פי הטענה, על מר בצלאל בלום ז"ל שנכנס פעמים רבות למושכר וראה את שנעשה בו ומעולם לא הלין כי מדובר בשימושים אסורים.

7.4. עוד טענו כי מעולם לא השכירו את המושכר לצד ג' ולא נתנו למאן דהוא רשות להשכירו. הנתבע אמנם נתן רשות לאחיו הרב מרדכי גבאי שהוא ראש כולל להשתמש במושכר כבית מדרש עבור כולל אברכים. כאשר נודע לנתבע על כוונת אחיו, שביקש על דעת עצמו להשכיר את המושכר לאחרים, מיד באותו יום החליף את המנעול ומנע כל אפשרות של צד ג' להשתמש במושכר.

דיון

כשרותה המשפטית של העמותה

8. תחילה אבקש לדון בטענת הסף שהעלתה התובעת לפיה אישיותה המשפטית של העמותה בענייננו פקעה מן המועד בו נמחקה וחוסלה בשנת 1998; וכפועל יוצא מכך מאז היא אינה כשירה לזכויות וחובות, אינה יכולה להיות בעלת דין בהליך משפטי, ואינה יכולה להיות דייר מוגן.

9. אציין כי טענות אלה הועלו על-ידי התובעת כבר בבקשה נפרדת שהוגשה בטרם הגשת הראיות לסילוק על הסף של כתב ההגנה וכתב התביעה שכנגד שהגישה העמותה. בתגובה לבקשה זו הודיעה העמותה כי מחיקת העמותה נבעה אך בשל אי מתן דיווח במועד וזו כבר פנתה לאלתר לרשם העמותות לתקן הפגם ולהחיותה. על כן בהחלטה מיום 4.12.2014 קבעתי כי איני מוצאת להידרש בשלב זה לבקשה לסילוק על הסף וטענות אלה יתבררו בהמשך (החלטה זו אושרה על-ידי בית המשפט המחוזי בהחלטה מיום 1.2.2015 (כבוד השופט הבכיר צ' סגל) במסגרת רע"א 37294-12-14).

10. ואמנם העמותה פנתה לראשונה אל רשם העמותות בבקשה להחייאת העמותה ביום 8.6.14 (ת/1; עדות הנתבע בעמ' 18 לפרוטוקול ש' 21-17). מענה לפנייתה זו ניתן במכתב מיום 13.7.14 לפיו העמותה נמחקה מפנקס העמותות ביום 10.8.1998 מכיוון שלא הגישה דוחות כספיים, פרוטוקול והודעות כנדרש ממנה בהתאם לחוק העמותות. צוין כי במצב של עמותה מחוקה הדרך היחידה להחייאתה היא על-ידי קבלת צו החייאה מבית המשפט המחוזי אשר בתחום שיפוטו רשומה העמותה. על מנת לזרז את ההליכים הומלץ (ואף צורף דף הנחיות להחייאת העמותה) להגיש תחילה את כל החומר החסר, שאף פורט במכתב, למשרדי רשם העמותות, ורק לאחר אישורו כי כל החומר אכן הוגש, ניתן יהיה להגיש בקשה בהסכמה להחייאת העמותה לבית המשפט המחוזי (ת/2). העמותה הגישה בקשה להחייאתה לבית המשפט המחוזי בירושלים (ה"פ (מחוזי י-ם) 34541-07-15). אלא שהעמדה האחרונה מטעם רשם העמותות שהוצגה לפניי הוא מכתב מיום 2.9.2015 בו הודגש "כי בניגוד לטענתכם בבקשת ההחייאה, וחרף מכתבי הרשם בהם פורטו המסמכים וההבהרות הנדרשים לצורך החייאת העמותה, לא הומצאו מסמכים כלשהם עד ליום זה." המכתב חוזר ומפרט את כל הדרוש תוך ציון כי "לאחר השלמת המסמכים וההבהרות הנדרשים כאמור לעיל, נוכל להביע את עמדתנו בעניין החייאת העמותה." (המכתב צורף להודעה מיום 8.10.15 וראו החלטתי מיום 11.10.15). הנה כי כן נכון ליום כתיבת פסק דין זה טרם ניתן צו החייאה לעמותה ועל כן מדובר בעמותה מחוקה.

11. ומה מעמדה של עמותה מחוקה?

עמותה כבענייננו שנמחקה מחיקה מנהלית מפנקס העמותות בהתאם לסעיף 59 לחוק העמותות, התש"ם-1980, המפנה לסעיף 368 לפקודת החברות [נוסח חדש] התשמ"ג-1983 שעניינו מחיקה מנהלית של שם חברה מהפנקס, ניתן לבטל את מחיקתה בהתאם לסעיף 59(ג) לחוק העמותות המחיל, בשינויים המחויבים, את הוראת סעיף 369 לפקודת החברות.

בפסיקת בתי המשפט המחוזיים ניתן למצוא דיון בנוגע למעמדן של חברות שנמחקו לפי סעיף 368 לפקודת החברות (קודם לכניסתו לתוקף של חוק החברות, התשנ"ט-1999 אשר ביטל בסעיף 367 שבו את סעיף 368 לפקודת החברות אך הותיר את סעיף 369 לפקודה לגבי חברות שנמחקו בהתאם לסעיף 368 הנ"ל לפני תחילתו של חוק החברות) וטרם בוטלה מחיקתן. ההלכה שיצאה מלפני בתי המשפט המחוזיים היא כי כל עוד מדובר בחברה מחוקה הרי שהיא אינה אישיות משפטית והיא אינה כשירה לנקוט בהליכים משפטיים עד להחייאתה מחדש והחזרת שמה לפנקס (ראו: בש"א (מחוזי י-ם) 3128/08 (פש"ר 3093/06) כונס הנכסים הרשמי נ' אוגדן מערכות יישום ופיתוח (1989) (13.8.2013); פש"ר (מחוזי י-ם) 6280/09 עובדיה ברק נ' אי טי די אינדיס אינטרנשיונל בע"מ (1.2.2010); ע"א (מחוזי חי') 3486/06 י.כ. סולן חברה למסחר והשקעות בע"מ נ' אוזיאס (11.2.2011); ת"א (מחוזי ת"א) 1124/95 אולמי נפטון בת-ים בע"מ נ' אביזדה פיסקאות 10-9 לפסק דינה של כבוד השופטת ע' ברון (22.5.2006), בית המשפט העליון לא נדרש להכרעה זו בערעור משלא הוגשה השגה על היבט של פסק הדין - ע"א 5658/06 פיסקה 9 (11.2.2008); ה"פ (מחוזי נצ') 4629-02-13 מולדר בע"מ נ' רשם התאגידים (19.6.2013). וראו גם: הדיון בבית המשפט העליון בסוגיית מעמדה של חברה שנמחקה שלא הוכרע ברע"א 1120/06 לאואר נ' ע.מ.ש חברה לבנין ופתוח בע"מ (בפירוק), פיסקה 9 להחלטת כבוד השופט (כתוארו אז) א' גרוניס (16.4.2007)).

12. מן ההלכה האמורה אשר יפה גם לעמותה מחוקה, שגם לגביה חל כאמור סעיף 368 לפקודת החברות, עולה המסקנה המשפטית כי מחיקת העמותה הביאה לפקיעת אישיותה המשפטית ואי כשירותה להיות בעל דין בהליכים משפטיים. לענייננו פקיעת אישיותה המשפטית של העמותה משמעותה גם סיום קשר השכירות המוגנת עם מחיקתה, בדומה לפסיקה ביחס לשותפות לפיה "כדרך ששכירות מטעם החוק מסתיימת, לכאורה, עם מות הדייר, כך מסתיים גם קשר השכירות שנעשה עם גוף משפטי עם פירוקו של זה." (ע"א 497/65 קרבס נ' שפירא פ"ד כ(1) 452, 455ד' (23.2.1966)).

13. על יסוד האמור ונוכח המסקנה בדבר פקיעת אישיותה המשפטית של העמותה דומה כי דין התביעה נגד העמותה ודין תביעתה שכנגד של העמותה להימחק (וראו: ע"א (מחוזי י-ם) 33513-11-13 ישיבת לב אריה נ' עיריית ירושלים, פיסקה 6 לפסק דינה של כבוד השופטת ת' בזק-רפפורט והאסמכתאות המובאות שם (9.1.2014)). מסיום קשר השכירות המוגנת עם מחיקת העמותה גם נובע כי יש לקבל את התביעה לפינוי הנתבע וסילוק ידו מן המושכר. זאת בשל כך שאין בידי לקבל את טענתו כאילו ההסכם נערך גם עמו באופן אישי וכאילו הקנה לו זכות עצמאית לשימוש במושכר. לשון ההסכם ברורה. ההסכם נערך בין התובעת, המשכיר, לבין הדייר היוצא, לבין "הדרת יצחק, עמותה רשומה מספר 580193100, ע"י הרב אברהם גבאי... להלן 'השוכר' " (ההדגשה שלי - מ.ש.). העובדה שבהסכם צוין שהשוכרת היא העמותה על-ידי אברהם גבאי נעוצה בכך שהעמותה היא תאגיד ולא אדם בשר ודם, ועל כן אך מובן הוא הצורך בציון שמו של נציג בשר ודם שיפעל בשמה של העמותה ומטעמה. הוא הדין ביחס לחתימת הנתבע על ההסכם לצד חותמת העמותה (אף אם היא אינה נושאת מספר העמותה) וזאת בשם העמותה (וראו עדותו של אהרון בלום בעמ' 7 ש' 7-6, עמ' 11 ש' 12-2, עמ' 12 ש' 10, 18 ו-20, עמ' 15 ש' 32-28). גם טענת הנתבע לפיה מר בצלאל בלום ז"ל התיר לו לעשות שימוש במושכר גם שלא באמצעות העמותה - טענה שזכרה לא בא בתצהיר הנתבע אלא לראשונה בחקירתו הנגדית - נותרה כטענה בעלמא הסותרת אל לשון ההסכם המפורשת ולא הוכחה (לגרסת הנתבע ראו עמ' 22 ש' 29-23, עמ' 23 ש' 25-4, עמ' 26 ש' 21-19, 32, עמ' 27 ש' 29 - עמ' 28 ש' 11). כן אין ללמוד מהגשת התביעה נגד הנתבע, שנטען להיות מחזיק בפועל במושכר, כדי ללמד על זכות עצמאית בידו. ברי אם כן כי ההסכם אינו מקנה לנתבע זכויות עצמאיות לשימוש במושכר, ומשנקבע כי פגה זכותה של העמותה כדיירת מוגנת ממילא יש להורות על פינוי וסילוק ידו של הנתבע מן המושכר.

14. למרות האמור, נוכח העובדה שתלויה ועומדת בקשה להחייאת העמותה, ובשים לב להוראת סעיף 369 לפקודת החברות לפיה לאחר שניתן צו להחייאתה והוגש לרשם העתק מאושר של הצו "יראו את החברה כאילו המשיכה בעסקיה וכאילו לא נמחק שמה", אני מוצאת להידרש גם לגוף הטענות. אקדים מסקנתי כי אף אם נניח כי העמותה היא בעלת אישיות משפטית קיימת ממילא דין התביעה העיקרית להתקבל ודין התביעה שכנגד להידחות. נוכח מסקנתי זו איני נדרשת לדון בטענת התובעת לפיה גם לוּ ייעתר בית המשפט המחוזי לבקשה להחייאת העמותה - דבר שטרם אירע - ממילא לא ניתן להקים זכות חוזית חדשה בידי העמותה, שזכותה פקעה עם מחיקתה, אלא בהסכמת הצדדים שלא ניתנה במקרה דנן.

מכאן אפנה לדון בעילות הפינוי.

עילות הפינוי

אי תשלום דמי שכירות

15. במקרה שלפנינו אין חולק כי למעלה משני עשורים תמימים לא שילמה העמותה דמי שכירות לתובעת. הנתבעים אינם חולקים על ההסכם הכתוב ועל החבות הקבועה בו לתשלום דמי השכירות, אלא שלטענתם לאחר חתימת ההסכם גובשה הסכמה מפורשת חדשה בעל-פה עם התובעת לאחר שנודע לעמותה בדיעבד מצבו הפגום של המושכר. לפי טענתם או אז פנה הנתבע למנהל התובעת דאז מר בצלאל בלום ז"ל, ולאחר דין ודברים הוסכם "ברחל ביתך הקטנה", כלשונו, שדמי השכירות ישמשו לפירעון מזערי של נזקי העמותה כאשר היא אינה מוותרת על זכותה לשיפוי מלא על כל הוצאותיה ונזקיה ולפיצוי בגין העבר וכן על דרישתה שהתובעת תכשיר את המושכר לשימוש מיטבי (סעיף 6 לתצהיר הנתבע ועדותו בעמ' 22 ש' 3-1, 11).

הנתבעים מבקשים לעשות בטענה זו שימוש לא רק כהגנה מפני עילת הפינוי שנטענה נגדם אלא גם לצורך הסעד הכספי שנתבע בגדרי התביעה שכנגד על סך 100,000 ₪. לטענת הנתבעים שווי ההשקעות שנעשו משך השנים כדי לאפשר שימוש בחלק המושכר שכן נעשה בו שימוש הוא 100,000 ₪, ושווי התיקונים הנדרשים להכשרת המושכר הוא 450,000 ₪ בהתבסס על חוות דעתו של המהנדס רמי לוי. כן עתרו לשיפוי על נזקם בגין כל התקופה שנמנע השימוש במעל מחצית המושכר ולא פחות מ-500 $ לחודש (מחצית מדמי שכירות משוערים בסך 1,000 $) (סעיפים 9-7 לתצהיר הנתבע).

16. ככל שמדובר בטענה זו של הנתבעים כטענת הגנה מפני תביעת התובעת הרי שהנטל להוכחתה מוטל על הנתבעים, בין משום שמדובר בטענת "הודאה והדחה" (ראו, למשל: ע"א 166/90 אזולאי נ' מפעלי תיירות אילת בע"מ, פ"ד מו(5) 344, 351ג' (6.12.1992); ובין משום הכלל לפיו הדין הראייתי הולך אחר הדין המהותי ועל בעל דין להוכיח טענה המקדמת את עניינו (ראו, למשל: ע"א 7008/09 עבד אל רחים נ' עבד אל קאדר, פיסקה 21 לפסק דינו של כבוד השופט י' עמית (7.9.2010). בוודאי שלצורך התביעה שכנגד הנטל מוטל על הנתבעים להוכחת זכאותם לסעד הכספי הנתבע בגדרה. ודוק, נטל זה משתרע על שני חלקיה של הטענה, היינו הן על הטענה כי בעת החתימה על ההסכם לא היו ידועים לעמותה קיומם של ליקויים מהותיים במושכר שנודעו לה רק לאחר מכן ועל כן נדרשה הסכמה מחודשת בעל-פה שונה מן ההסכם הכתוב; הן על הטענה כי בגין ליקויים אלה התובעת הסכימה מפורשות לוותר על תשלום דמי השכירות לכל משך החזקת העמותה במושכר.

לאחר עיון בראיות שהונחו לפניי אני מוצאת כי הנתבעים לא עמדו בנטל האמור להוכיח קיומה של הסכמה בעל-פה שנטען שניתנה על-ידי מר בצלאל בלום ז"ל, העומדת בניגוד להסכם הכתוב. כל כך למה?

17. בנוגע לעצם קיומם של ליקויים במושכר טיבם ומועד היווצרותם העידו מטעם הנתבעים ארבעה עדים:

חנוך גרשי היה למשך חצי שנה אברך בכולל של הרב אבוחצירה שפעל במושכר בשנת 1989. העיד כי באותה תקופה המקום לא היה ראוי לשימוש, למצער בחדרים הפנימיים, בשל נזילות מים, ריח טחב ועובש ונפילת טיח, וספרי הלימוד ניזוקו בשל כך קשות. לדבריו הרב אבוחצירה שיפץ את המושכר והתקין ונטה לאוורור, אך בחלוף זמן חזרו התופעות הללו על עצמן (תצהירו ועדותו בעמ' 40 ש' 24 - עמ' 41 ש' 3).

יוסף כהן אף הוא אברך בכולל של הרב אבוחצירה בין השנים 1989 - 1993. הצהיר באופן זהה לאמור בתצהיר חנוך גרשי. עוד העיד כי באותן שנים " המקום היה מורכב מחדר גדול שבו היו לומדים, משרד בצד שמאל ובפנים עוד שירותים ושני חדרים, שני החדרים הפנימיים לא ראויים לשימוש לפי מה שאני זוכר ובחדר הראשון שהיינו לומדים בו היה קשה לשבת שם 8 שעות ביום, היתה שם לחות, טיפה נזילות או עובש וישבנו שם בלית ברירה זה מה שהיה." (עמ' 31 ש' 21-18). "... כשבאתי ללמוד בהתחלה זה היה אחרי צבע ולא ראיתי שם משהו אבל לאט לאט ראינו דברים כי היינו שם כל יום ואחרי כמה זמן שהיה שם איזה חדר פנימי שנפל שם עפר אז תיקנו שם את הכל ועוד פעם ואחרי זה זה חזר עוד הפעם. כשהיו נכנסים למקום היתה הרגשה של מחנק, של טחב." (עמ' 31 ש' 28-25). העד הוסיף כי "כשזה היה זה לא היה נסתר." (עמ' 31 ש' 30).

יעקב אלמליח קונה פוטנציאלי בפרויקט נדל"ן ברכב שועפט "אוהל יוסף" אותו יזמה ושיווקה העמותה מהמושכר בשנת 1996 או 1997. עד זה העיד לגבי מצב המושכר הן בתקופת השכירות של הדייר היוצא, עמותת ישיבת נר יצחק על-ידי הרב שמעון אבוחצירה, הן בתקופת השכירות של העמותה. לפי תצהירו ועדותו עוד בתקופת השכירות של הדייר היוצא נהג לבקר את ידידו מזה שנים רבות הרב אבוחצירה ולדבריו כבר אז היה " המקום נורא ואיום, יש טחב, היה חנוק שם, כל הקירות רטובים, איפה שנכנסתי נפלה תקרה למטבח, מהמלט שם נפלו כמה חתיכות. רציתי להתפנות בשירותים שמעון אבוחצירה חייך לא נעים לי אבל יש פה בית כנסת בית אהרון תעשה שם את הצרכים, לא שאני לא רוצה אלא יש לי בעיה עם הצנרת." (עמ' 36 ש' 29-26). גם בתקופת השכירות של העמותה העיד כי נכנס למקום הרבה פעמים ו"לא נעים להיכנס מקום ללא אוויר, הכל מחנק..." (עמ' 37 ש' 6-3). עוד העיד כי הנתבע שיפץ את המטבח, בנה קירות גבס והסדיר את הצנרת לשירותים, ולאחר שיפוץ זה החל לסייע בחלוקת בגדים מטעם העמותה במקום (עמ' 37 ש' 32-31, עמ' 38 ש' 31-27). אלא שגם שיפוץ זה לא הועיל לדבריו לאורך זמן וכיום "המקום ממש אחרי מלחמה, סליחה שאני אומר לך, כמה שאני אסביר לך אי אפשר לתאר, צריך לבוא לראות כמו אחרי מבצע צוק איתן. הכל נפל, כל הטיח, רואים את הברזל, סכנת נפשות, המהנדס אמר לי אל תכנס מכאן זו סכנת נפשות." (עמ' 37 ש' 32 - עמ' 38 ש' 2).

הרב מרדכי גבאי, אחיו של הנתבע, שקיבל רשות מאחיו להשתמש בקומת המרתף במושכר לצורך בית מדרש לכולל "אוהל יוסף" בראשו עמד. הצהיר כי ביצע השקעות מאסיביות בסכומים של עשרות אלפי שקלים כדי להתאים את המקום לשימוש. אך חרף השקעותיו המקום לא היה ראוי לשימוש, בין היתר בשל נזילות מים, עובש ונפילת טיח.

18. מעדויות שלושת העדים הראשונים שהובאו מטעם הנתבעים (שאף העידו באופן דומה לפני בית הדין הרבני כעולה מן הפרוטוקולים שצירפו הצדדים לתצהיריהם), עולה כי לשיטת הנתבעים עצמם בעת שהעמותה חתמה על ההסכם עם התובעת לרכישת זכות הדיירות המוגנת מהדייר היוצא עמותת ישיבת נר יצחק שפעלה על-ידי הרב אבוחצירה, הליקויים הנטענים במושכר היו כבר קיימים בו. על-פי עדות כל העדים דובר בליקויי רטיבות וטחב שהיו גלויים לעין והורגשו היטב גם בעזרת חוש הריח. בנסיבות אלה כאשר אליבא דנתבעים עצמם מצבו הפיזי של המושכר גלוי וניכר לעין אין לקבל את טענת הנתבעים כי הוטעו לגבי מצב המושכר, באשר טעות היא אמונה של צד לחוזה שאינה תואמת את המציאות ואילו "מי שלא טעה, לא יכול להיות מוטעה" (ע"א 11/84 רבינוביץ נ' שלב - הקואופרטיב המאוחד להובלה בע"מ, פ"ד מ(4) 533, 541א'-ב' (7.12.1986)).

אף על-פי כן בחרה העמותה לחתום על ההסכם הכולל חיוב מפורש בדמי שכירות; ולא זו אף זו ההסכם כולל הוראה מפורשת בסעיף 7 שבו לפיו "המשכיר לא ישא בשום הוצאות החזקה ו/או תיקונים של המושכר שיחולו במלואם על השוכר" (ההדגשה שלי - מ.ש.). הצורך בביצוע תיקונים במושכר היה נהיר וברור לעמותה בעת שחתמה על ההסכם ולמרות זאת היא הסכימה כי הוצאות ההחזקה והתיקונים יחולו עליה בלבד, וזאת לצד חובתה לשלם לתובעת דמי שכירות (נמוכים כמקובל בנכס מוגן). אין בידי לקבל את טענת הנתבעים כאילו יש לפרש את סעיף 7 להסכם כמתייחס לתיקוני תחזוקה בלבד להבדיל מתיקונים יסודיים הכרוכים בהוצאה כספית ניכרת דוגמת הליקויים שהיו לטענתם במושכר. לשונו של סעיף 7 ברורה ובו יש התייחסות מפורשת הן להוצאות החזקה הן להוצאות בגין תיקונים, ואלה גם אלה חלים במלואם על השוכר. בנסיבות קיומה של הוראה מפורשת וברורה בהסכם הכתוב לגבי נשיאה בעלות תיקונים לצד חיוב בדמי שכירות, הדעת נותנת כי אילו אכן הייתה מתגבשת בין הצדדים הסכמה חדשה המנוגדת להסכם הכתוב, היו הצדדים, ולמצער הנתבעים, טורחים לעגנה בכתובים, ולוּ על מנת להגן על עצמם מפני טענה עתידית של אי תשלום דמי שכירות.

19. להשלמת התמונה אומר כי חוות דעת המהנדס רמי לוי מטעם הנתבעים (זו שהוגשה בשנת 2008 במסגרת ההליך בבית הדין הרבני וצורפה לתצהיר הנתבע, וזו שהוגשה בשנת 2015 בגדרי ההליך שלפניי) אינן שוללות קיומם של ליקויים עוד קודם לחתימה על ההסכם עם העמותה. כפי שהעיד המומחה חוות הדעת הראשונה ניתנה על ידו כ-15 שנים לאחר כניסת העמותה למושכר והוא "לא יכול לדעת מה היה לפני 2008"; ומכל מקום מעדותו עולה גם אפשרות שתחזוקה לקויה, שכאמור הוטלה על כתפי השוכר, החמירה את הליקויים (עמ' 34 ש' 11-5, עמ' 36 ש' 15-13).

20. לכל האמור יש להוסיף כי במסגרת ההליך שהתנהל לפני בית הדין הרבני האזורי הנתבע לא העלה טענה בדבר הסכמה מפורשת מצד המנוח בלום ז"ל לאי תשלום דמי שכירות. נהפוך הוא, הנתבע העלה טענה סותרת לפיה מר בצלאל בלום ז"ל עמד על תשלום דמי השכירות, אך הוא סירב לשלמם עד אשר יתוקנו הליקויים. בחקירתו בבית הדין העיד הנתבע כי "כאשר נכנסתי למקום קניתי ציוד חדש. במקום לא היה מערכת ביוב תקין והתנפחו הקירות [שיבושי הלשון במקור - מ.ש.]... אני בקשתי מהתובע [מר בצלאל בלום ז"ל – מ.ש.] לתקן את הפגמים במקום. הוא ביקש ממני את דמי השכירות ואז עניתי לו תתקן תקבל. הוא לא תיקן הפגמים ולא קיבל דמי שכירות." (נספח ג'1 לתצהיר אהרון בלום; ההדגשה שלי - מ.ש.). יש להדגיש כי הדברים המובאים לעיל מפרוטוקול הדיון בבית הדין הרבני לא נועדו כדי לקבוע אמיתות הדברים שנאמרו על-ידי הנתבע אלא כדי ללמד על עצם אמירתם על ידו באופן הסותר את טענתו בהליך שלפניי (ראו לעניין קבילות הפרוטוקולים כ"תעודה ציבורית" כהגדרתה בסעיף 29 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971 כראיה לעצם קיומם להבדיל מראיה לאמיתות תוכנם - ע"פ 236/88 איזמן נ' מדינת ישראל, פ"ד מד(3) 485, 520ד' (13.8.1990); ע"פ 347/88 דמיאניוק נ' מדינת ישראל, פ"ד מז(4) 221, 310-229 (29.7.1993); ת"פ (שלום ב"ש) 773/09 מדינת ישראל נ' הגג (14.12.2011); וכן, יעקב קדמי על הראיות - הדין בראי הפסיקה חלק שני 643-642 (2009)).

21. מכל האמור עולה המסקנה לפיה הנתבעים לא עמדו בנטל להוכיח קיומה של הסכמה בעל-פה מאוחרת להסכמה הכתובה בהסכם לוותר על דמי השכירות בשל מצבו הלקוי של המושכר.

22. לפיכך, והיות שאין חולק כי דמי השכירות לא שולמו במשך למעלה משני עשורים, ברי כי הימנעות זו עולה כדי ניתוק קבוע של המשכיות התשלומים המקים עילה לפינוי (ע"א 582/61 בוכול נ' בוכהלטר, פ"ד טז 1320, 1327ג' (1962); דוד בר אופיר סוגיות בדיני הגנת הדייר 2 (מהדורה שנייה, עדכון מס' 6, 2014)). הניסיון לשלם חלק קטן מחוב דמי השכירות רק ערב הגשת כתב התביעה המתוקן באוגוסט 2013, לאחר שניתן פסק דין בהעדר הגנה ונוהלו הליכים ממושכים בבית הדין הרבני, אין בה כדי לרפא את הפגם.

יש להוסיף, במענה לטענות הנתבעים, כי בהתאם להלכה הפסוקה החובה לשלם דמי שכירות היא חובה מוחלטת שאינה מותנית במשלוח דרישת תשלום על-ידי בעל הבית (רע"א 3692/07 אביסריס נ' אלברטל, פיסקה 8 לפסק דינה של כבוד השופט ע' ארבל והאסמכתא הנזכרת שם (8.8.2007); ע"א (מחוזי י-ם) 9310/06 שובאש נ' יכין, [פורסם בנבו] פיסקה 16 לפסק דינה של כבוד השופטת א' אפעל-גבאי (3.6.2007)). מה גם שנוכח עדותו של הנתבע בבית הדין הרבני כמפורט לעיל לפיה כן נעשתה דרישה מצד התובעת לתשלום דמי השכירות, קשה לקבל כמהימנה את טענתו בגדרי הליך זה, שהיא טענת בעל דין יחידה שלא נתמכה בדבר, כי לא נדרשו דמי שכירות לאורך השנים.

לאור האמור אני קובעת כי קמה עילת פינוי בגין אי תשלום דמי השכירות לפי סעיף 131(1) לחוק הגנת הדייר.

23. לנוכח התביעה שכנגד שעניינה החזר עלויות השיפוץ שנערכו על-פי הנטען במושכר ושיפוי על נזקים בגין אי שימוש במעל חצי מהמושכר, אוסיף כי אלה לא הוכחו - כך שממילא אין לקבל את הטענה לקיזוז דמי השכירות כנגדם - וזאת כפי שיפורט כעת.

24. הנתבע טען בתצהירו כי "אנו עותרים לשיפוי נזקינו בכך של עשינו שימוש במעל מחצית הנכס, וזאת לא פחות מ-500 $ לחודש (מחצית מדמי שכירות משוערים בסך 1,000 $), בגין כל התקופה שנמנע השימוש." כן טען "לשיפוי השקעות למעלה מ-100,000 ₪, שנעשו משך השנים כדי לאפשר שימוש בחלק בנכס שכן נעשה בו שימוש." (סעיפים 9-8 לתצהיר הנתבע). גם אחיו של הנתבע, הרב מרדכי גבאי, טען בתצהירו כי "אני ביצעתי השקעות בסכומים סך עשרות אלפי ₪ כדי להתאים המקום לשימוש הכולל (יריעות בגג מזגנים ועוד)."

ראשית יש לומר כי כלל לא הוכח אי עשיית שימוש על-ידי העמותה במעל מחצית הנכס. ממילא לא ברור מדוע נקבע שיעור הנזק בגין טענה זו בסך 500 $ לחודש (ככל הנראה על יסוד חוות דעת השמאי אשר העריכה את דמי השכירות הכלכליים הראויים לנכס בכ-45 ₪ למ"ר לחודש – סעיף 9.1 ו- 9.3.3 לחוות דעת השמאי, נספח ד' לתצהיר הנתבע) כאשר דמי השכירות החודשיים על-פי ההסכם נקבעו בסך 25 $ לחודש לכל המושכר. כמו כן הטענות בדבר השקעות בסך של 100,000 ₪ לא נתמכו בכל ראיה חיצונית דוגמת קבלות, דיווחי הוצאות למס הכנסה, אסמכתאות מספרי הנהלת החשבונות של העמותה וכיוצא באלה. תשובת הנתבע לפיה "כל התיקונים נעשו מכיסי הפרטי וגם התשלומים שנעשו עבור הדרת יצחק שולמו מכיסי הפרטי" אין בה כדי לתרץ את אי הצגת הקבלות במיוחד כאשר העיד כי שומר קבלות, מנהל ספרים ומדווח למס הכנסה כדין (עמ' 28 ש' 19 - עמ' 29 ש' 16). שורת ההיגיון דווקא מחייבת כי אדם המוציא הוצאות כה ניכרות ישמור ברשותו קבלות, קל וחומר כאשר מדובר על הוצאות של עמותה דיירת מוגנת שטוענת לקיזוז דמי השכירות שהיא חבה לבעל הבית.

25. גם עדותו של מי שנטען להיות הקבלן המבצע של השיפוצים, נאיף אבו סרחאן, אינה מספקת לשם הנחת תשתית ראייתית להשקעות הנטענות. בעדותו ציין הקבלן כי החל משנת 2002 או 2003 הוא מבצע מדי כל שנה תיקוני טיח וצבע במושכר, ובשנת 2003 אף ביצע תיקוני ריצוף חלקיים שכללו החלפה של אריחים בודדים במושכר. לטענתו במשך 10 שנים הוא ביצע עבודות טיח וצבע בסדר גודל של 10,000 ₪ לשנה, כך שהעריך את התשלום שהתקבל מהנתבע בגין העבודות בסך 100,000 ₪ (תצהירו ועדותו בעמ' 44 ש' 13, 20-19, עמ' 45 ש' 15, 28-27, עמ' 46 ש' 25-22). אולם גם לסכומים הנטענים לא הובאה כל אסמכתא, גם לא האישורים שטען הקבלן שחתם מדי שנה על קבלת הכסף במזומן לפני עו"ד בשם מאיר (ככל הנראה עו"ד מאיר מנחם שבפניו חתם על תצהירו; עמ' 47 ש' 12-11). זאת, על אף שטרם דיון ההוכחות התבקש הנתבע לדאוג לכך שהעד יביא עמו לדיון קבלות או ראיות בכתב המוכיחות את התשלום שניתן לו, אך העד העיד כי לא נאמר לו כך (עמ' 44 ש' 7-4). זאת ועוד מעדות הקבלן עולה כי התיקונים שביצע במושכר מדי שנה היו למעשה תיקונים קוסמטיים ושטחיים של צבע, טיח והחלפת אריחים בודדים, כך שיש לתמוה כיצד אלה עמדו על סך מוערך של 10,000 ₪ לשנה.

26. לכך יש להוסיף את העובדה שהנתבעים לא הציגו כל מכתב תלונה או דרישה שהפנו לתובעת במהלך השנים בעניין קיומם של ליקויים כה חמורים במושכר, דבר התומך בטענת התובעת כי כל עניין הליקויים התעורר לראשונה לאחר תביעת הפינוי שהוגשה בשנת 2007 על מנת ליצור טענת הגנה יש מאין. גם קשה לקבל את ההסבר שנתן הנתבע לאי הגשת תביעה על-ידי העמותה נגד התובעת בכך ש"מדובר בהליך סרק עת היה ברור לה שאין ממי לגבות, בהיות העמותה חסרת כל הכנסות ואינה פורעת את חובותיה, ובין היתר חובה לעירייה בסך 60,000 ₪ באותה עת." (סעיף 11 לתצהיר הנתבע). בשים לב לכך שאהרון בלום מנהל התובעת הכחיש קיומם של חובות כלשהן של התובעת וציין כי בידי התובעת נכסים נוספים מעבר למושכר הנדון (עמ' 7 ש' 31 – עמ' 8 ש' 23), נותר ההסבר בלתי מספק ולא משכנע.

27. לאור האמור איני מוצאת כי טענות הנתבעים לנזקים בגין אי שימוש במעל מחצית מן המושכר וכן להשקעות שביצעו בהיקפים שנטענו נותרו כטענות בעלמא ולא ניתן על בסיסן לקבל את התביעה שכנגד שדינה להידחות. ממילא אין צורך להידרש לטענת ההתיישנות שהעלתה התובעת בקשר לתביעה שכנגד.

השכרת המושכר לאחר

28. כאמור בעניין זה טענת התובעת מתייחסת לשתי הפרות מצד הנתבעים. ראשית טענה כי בשנת 2006 השכירו הנתבעים את המושכר בשכירות משנה למאיר אמיר נציג ישיבת מיר ללא ידיעתה והסכמתה ותוך הפקת רווח בלתי הוגן של דמי השכירות שגבו משוכרי המשנה; שנית טענה כי בחודשים מרץ ואפריל 2014 החזיקה במושכר עמותה אחרת בשם "נאות נתן צבי" שניהלה מן המושכר משרד לתיווך למכירת דירות, ואף זאת ללא אישור וקבלת רשות מן התובעת.

29. התובעת צירפה כתמיכה לטענתה הראשונה הסכם שכירות שנחתם בין מרדכי גבאי, אחיו של הנתבע, לבין מאיר אמיר מטעם ישיבת מיר לפיו המושכר הושכר לתלמידי ישיבת מיר למשך שנה שתחילתה בא' באייר התשס"ו וסופה בא' באייר התשס"ז תמורת דמי שכירות חודשיים על סך 850 $ (נספח ג'2 לתצהיר אהרון בלום). הנתבעים לא הכחישו קיומו של הסכם שכירות זה. הרב מרדכי גבאי, אחיו של הנתבע, אישר בתצהירו כי "... על מנת לכסות ההוצאות, חתמתי על הסכם שכירות עם נציג של ישיבת מיר, וזאת בלא לקבל הסכמת ו/או ידיעתו של אחי. כשנודע הדבר לאחי הרב אברהם, הוא גער בי, והחליף על אתר את המפתח." אף הנתבע הצהיר דברים דומים בהדגישו כי הסכם השכירות לא הוצג לפניו ומעולם לא נתן למאן דהוא לחתום על הסכם שכירות בשמו או בשם העמותה (סעיפים 19-16 לתצהיר הנתבע).

אולם שאלת ידיעתו של הנתבע על השכרת המשנה אינה דרושה הכרעה בענייננו באשר ממילא לא הוכח הרכיב השני הדרוש לשם התגבשות עילת פינוי מכוח סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר שעניינו הפקת רווח בלתי הוגן. אמנם מתצהירו של הרב מרדכי גבאי עולה כי שולמו דמי שכירות בהתאם להסכם שכירות המשנה, ובעדותו אף אישר תשלום במזומן (עמ' 40 ש' 9-8); אולם הוסיף וטען "... כי אחי לא קיבל ולו פרוטה מדמי השכירות ". טענה זו לא נסתרה על-ידי התובעת. על כן, משלא הוכח כי דמי שכירות המשנה שולשלו לכיסם של הנתבעים, והיות שעילת הפינוי הנדונה סבה על רווח בלתי הוגן שהפיק השוכר כתוצאה מהשכרת המשנה, הרי ש לא מתקיימת עילת פינוי מכוח סעיף 131(6) לחוק הגנת הדיין בגין הפרה זו (ראו, למשל: ת"א (שלום י-ם) 10310/09 הקדש קנידוף נ' לוק, פיסקה 25 לפסק דינו של כבוד השופט ע' שחם (6.1.2013)).

30. בכל הנוגע לטענה בדבר השכרת משנה לעמותת "נאות נתן צבי" התובעת צירפה תמונה של שלט עמותה זו תלוי על דלת המושכר בצירוף פרסום של עמותת "נאות נתן צבי" המפנה לכתובת המושכר (נספחים ו'1 – ו'2 לתצהיר אהרון בלום). למעשה הנתבעים לא חלקו על הפעילות שביצעה עמותת "נאות נתן צבי" מן המושכר, וזאת באמצעות חברת "נאות רמות בע"מ", שבבעלות הנתבע, שהעניקה לעמותה זו שירותי ניהול במסגרת פרויקט בנייה שיזמה. אלא שטענת הנתבע היא שניתנה הסכמת מר בצלאל בלום ז"ל לבצע כל פעילות שקשורה אל הנתבע גם במסגרת חברות או עמותות אחרות שבבעלותו, כל עוד אין מדובר בשימוש למגורים. וכך עשה בפועל עוד בשנת 1993 עת הפעיל במושכר משרדים של פרויקט בניה ברכס שועפט שיזמה עמותה אחרת שבבעלותו עמותת "אוהלי יוסף". כפי שפירטתי לעיל אין בידי לקבל טענה זו. ממילא יש לקבוע כי מדובר בהשכרת משנה אסורה על-פי ההסכם. אך היות שהתובעת לא טענה וממילא לא הוכיחה כי הנתבעים הפיקו רווח בלתי הוגן מהשכרת משנה זו, שהוא כאמור תנאי הכרחי להתגבשות עילת פינוי לפי סעיף 131(6) לחוק הגנת הדייר, ממילא גם בגין הפרה זו לא קמה עילה לפינוי. יחד עם זאת לדברים האמורים יש רלבנטיות לעניין סעד מן הצדק כפי שיפורט להלן.

להשלמת התמונה אציין כי שכירות המשנה לעמותת "נאות נתן צבי" מתייחסת לתקופה מאוחרת למועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועל כן טענה זו נזכרת לראשונה בתצהיר אהרון בלום מטעם התובעת. אלא שהנתבע השיב לשאלות הנוגעות לטענה זו בחקירתו הנגדית, ללא שהועלתה התנגדות מפורשת להרחבת חזית, ועל כן התייחסתי לטענה זו כחלק מן המחלוקת שלפניי.

שימוש במושכר ועשיית שינויים בו בניגוד להסכם

31. כבר קבעתי לעיל כי הנתבעים עשו שימוש במושכר שלא באמצעות העמותה בניגוד לקבוע בהסכם. טענתה הנוספת של התובעת לפיה המושכר שימש בתקופה מסוימת למגורים לא הוכחה. אמנם הוכחה שכירות משנה לישיבת מיר, אלא שמטרת השכירות כעולה מהסכם השכירות היא "לבחורים מישיבת מיר". איני מוצאת כי די בכך כדי ללמד כי המושכר שימש בתקופה זו למגורים בניגוד לסעיף 3 להסכם. התובעת מוסיפה וטוענת כי הנתבעים הפכו ארבעה חדרים מן המושכר לאולם אחד רחב ידיים ללא ידיעתה וקבלת הסכמתה לכך. גם טענה זו לא הוכחה. אולם מכל מקום הפרת תנאי מתנאי השכירות מתגבשת לעילת פינוי לפי סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר רק אם אי קיום התנאי מתנאי השכירות מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי. ההסכם בענייננו לא קובע אף תנאי מתנאיו כמקים עילה לתבוע פינוי במקרה של הפרתו. משכך לא קמה עילת פינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר.

נטישת המושכר

32. עילה זו יציר הפסיקה מצריכה התקיימות מספר תנאים שהנטל להוכחתם מוטל על בעל הבית הטוען לנטישה. נפסק כי בעל הבית הטוען כי השוכר נטש את המושכר ולא עושה בו כל שימוש חייב להוכיח שני יסודות מצטברים: יסוד פיזי עובדתי - הדייר עזב את המושכר; ויסוד נפשי - העדר כוונה מצד הדייר לחזור למושכר, כאשר הכוונה מתייחסת הן לרצון לחזור והן לסיכוי ממשי לחזרה (ראו: ע"א 977/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' נוסייבה, פ"ד מו(5) 758, 767-765 (8.10.1992)). תנאים אלה נדרשים בין אם מדובר בנטישת המושכר כליל (נטישה "נקייה" או "טהורה"); ובין אם מדובר בהעברת החזקה במושכר לאחר באופן שהשוכר עצמו חדל להשתמש במושכר (נטישה "פלוס") (ראו: ע"א 417/79 מרכוס נ' המר, פ"ד לז(2) 337, 347-345 (28.4.1983); ע"א 683/82 דויטש נ' עזבון פרל, פ"ד לח(2) 729 (1.7.1984); ודוק, שימוש של הדייר עצמו במושכר בניגוד למטרת השכירות הקבועה בחוזה מהווה אמנם הפרה של חוזה השכירות אך אינה עולה כדי נטישה).

33. במקרה שלפניי לא מצאתי כי התובעת עמדה בנטל להוכיח את תנאי עילת הנטישה האמורים, בין ביחס לטענתה לנטישה "נקייה" ובין ביחס לטענתה לנטישה "פלוס".

התובעת טענה כי המושכר היה נטוש במשך מספר שנים, גם ערב הגשת כתב התביעה המתוקן וכן בעת עריכת תצהירו של אהרון בלום (סעיף 5 לכתב התביעה המתוקן; וסעיף 8(א) לתצהיר אהרון בלום). בעדותו הבהיר אהרון בלום כי ידוע לו מפי אביו המנוח כי המושכר היה נטוש לפחות במהלך שמונה השנים האחרונות לפני פטירתו, ולוֹ אישית הדבר ידוע משש השנים לאחר מכן מאחר שנוהג לבקר כמעט כל יום את אמו המתגוררת באותו רחוב ועשה לו מנהג להגיע להתבונן במושכר, אז גילה להפתעתו כי בשנה האחרונה נמצאת במושכר עמותה אחרת (עמ' 11 ש' 25-21, עמ' 12 ש' 31-26, עמ' 13 ש' 27 - עמ' 14 ש' 5). ברי כי עדות העד ביחס לדברים שנמסרו לו מפי אביו המנוח באה בגדר עדות מפי השמועה שאינה קבילה. אך גם ביחס לידיעתו האישית של העד, שעדותו הייתה מהימנה עלי, לא מצאתי כי די בה כדי לקבוע שהוכחה העדר כוונה לחזור למושכר הן בהיבט הרצון הן בהיבט הסיכוי לחזרה. זאת בהינתן עדותו של הנתבע, שלא נסתרה, לפיה במושכר מצוי מאז ומתמיד " ציוד משרדי, מכונות צילום, פקסים, קלסרים, ציוד משרדי רב, מפות, ותוכניות של רכס שועפאט..." (עמ' 23 ש' 6-2).

הוא הדין ביחס לטענותיה להעברת השימוש במושכר לאחיו של הנתבע ולעמותת "נאות צבי נתן" כפי שפורט לעיל. בשני המקרים מדובר בתקופה קצרה יחסית וגם כאן לא הוכח כי מדובר בעזיבה של המושכר לצמיתות ללא כוונה לשוב.

על כן איני מוצאת כי התגבשה עילת פינוי מכוח נטישת המושכר.

סעד מן הצדק

34. סעיף 132(א) לחוק הגנת הדייר מאפשר לבית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, על אף קיומה של עילת פינוי, אם שוכנע בנסיבות העניין שלא יהיה זה צודק לתיתו. מדובר אם כן בשאלה של צדק, המושתתת ביסודה על שקילת חומרת תוצאת הפינוי מבחינת הדייר אל מול חומרה ההפרה שנגרמה על ידו מבחינת בעל הבית. על-פי ההלכה המושרשת יש להעניק את הסעד בצמצום, על מנת שלא יהא היוצא מן הכלל שנקבע בסעיף להיות הכלל, וזאת נוכח המגמה הנוהגת בכל הנוגע לחוק הגנת הדייר להגביל ולצמצם את הפגיעה שהוא מסב לבעלי הדירות, שקניינם מוגן בגדרי חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו (ראו, למשל: רע"א 9064/11 קיסלביץ נ' הנסי פרופטיס לימיטד, פסקאות י"א-י"ד לפסק דינו של כבוד השופט א' רובינשטיין (19.2.2013)).

35. אשר לדייר בבית עסק, כבענייננו, נפסק כי "דורשים מן הדייר, לשם מתן סעד-מן-הצדק, שיקפיד יותר על מילוי חובותיו מאשר דייר בדירת-מגורים." (ע"א 439/73 רמת חולון בע"מ נ' בנימיני, פ"ד כח(2) 549, 555ה' (30.6.1974); וכי על-פי הלכה פסוקה רבת שנים ומשורשת היטב "מחמירים בתי המשפט עם דייר של בית-עסק ונוהגים כלפיו בסלחנות פחותה מאשר כלפי דייר של בית מגורים." (ע"א 87/83 ארי"צ בע"מ נ' ביירלס, פ"ד לח(2) 159, 162ה' (28.2.1984)). כן נפסק שם כי בבקשה למתן סעד מן הצדק אין לתת משקל רב לעובדה שהדייר שילם דמי מפתח בעיקר כשהדבר קרה שנים רבות לפני מתן צו הפינוי (בעמ' 162ב').

36. במקרה שלפנינו מדובר בהפרות חמורות של אי תשלום דמי שכירות, העברת המושכר לאחר ושימוש במושכר בניגוד להסכם, גם אם אלה האחרונים אינם עולים כדי עילת פינוי. הפרות אלה מעידות על זלזול חמור ובוטה של הנתבעים בזכות הקניין של התובעת בעלת המושכר. במקרה זה יש להפרות אלה חומרה יתרה נוכח התקופה הארוכה מאד, למעלה משני עשורים, בה הן נמשכו.

37. עוד יש לזכור כי ההליך שלפניי תחילתו בשנת 2007 והוא גלגול שני של התדיינות משפטית ממושכת בין הצדדים לפני בית הדין הרבני, האזורי והגדול, שבשתי הערכאות דנו באותן ההפרות וניתן פסק דין לפינוי. אף אם עמדו לנתבעים טענות כאלה ואחרות בגדרי הבקשה לביטול פסק הדין של בית הדין, כבר נפסק כי אופן ניהול הגנת הדייר כמו גם טענות הגנה להן טען הדייר המוגן שהתבדו במהלך המשפט מהווים שיקול נוסף שלא להעניק לו סעד מן הצדק (ראו: ע"א 774/80 ארסלאן נ' פאהום, פ"ד לה(3) 584 (3.6.1981)).

38. זאת ועוד, הנתבע כלל לא טען, וממילא לא הוכיח, כי שימוש העמותה במושכר מהווה מקור פרנסה יחיד עבורו. איפכא מסתברא, מעדותו עולה כי בבעלותו או בניהולו עמותות וחברות רבות, ואף העובדה כי בשנת 2006 הוא נתן רשות לאחיו לעשות שימוש במושכר לכולל נותנת כי הפינוי מהמושכר לא יוביל לשבירת מטה לחמו.

לאור האמור שוכנעתי כי אין מקום להעניק סעד מן הצדק. אחזור ואדגיש כי היות שקבעתי לעיל שלנתבע אין זכות דיירות מוגנת עצמאית וודאי שאין מקום לדבר על זכות כלשהי בידו להגנה מפני פינויו כסעד מן הצדק.

הסעד הכספי

תשלום דמי השכירות על-פי ההסכם

39. התובעת מבקשת לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, בדמי השכירות המוסכמים בסך של 25$ עבור 21 השנים בהן לא שולמו.

40. אקדים ואומר כי התובעת לא הראתה מהו הבסיס העובדתי והמשפטי לטענתה לחבות אישית מצד הנתבע לשאת בתשלום דמי השכירות לתובעת. טענתה בעניין זה, גם בסיכומיה, נטענה באורח סתמי וללא כל פירוט והתמצתה במילים "ביחד ולחוד". הנתבע אמנם צד דרוש להליכים שלפניי אולם זאת מכוח החזקתו הפיזית במושכר וסעד הפינוי שהתבקש נגדו. על כן איני מוצאת לחייב את הנתבע באופן אישי בתשלום דמי השכירות.

41. אשר לעמותה, אמנם לכאורה התובעת זכאית לתשלום דמי שכירות מן העמותה בגין שבע השנים שקדמו להגשת כתב התביעה המתוקן. על-פי ההסכם דמי השכירות עמדו על סך של 25 $ לחודש, כאשר שער הדולר ביום חתימת ההסכם עמד על סך של 2.803 ₪ לדולר, כך שדמי השכירות החודשיים עמדו על סך של 70 ₪ (סעיף 4 לכתב התביעה המתוקן). סכום זה במכפלת 12 חודשים ושבע שנים מביא לסך של 5,880 ₪ ללא הפרשי הצמדה וריבית. אלא שבשים לב לכך שעסקינן בעמותה מחוקה שאינה מהווה אישיות משפטית, ברי כי לא ניתן לחייבה בתשלום סכום זה (וראו סעיף 13 לעיל).

42. עם זאת להשלמת הדיון אוסיף כי התובעת טענה בכתב התביעה כי יש להוסיף לדמי השכירות החודשיים את כל התוספות החוקיות שנוספו במהלך השנים על-פי תקנות הגנת הדייר; אך דין טענה זו להידחות. לבד מכך שאופן חישוב גובה התוספות לא פורט, מכל מקום התובעת לא הבהירה כיצד נוכח ההסכם שנחתם עם העמותה בשנת 1993 יש מקום לשינוי דמי השכירות (ראו הוראת סעיף 53 לחוק הגנת הדייר); ומדוע הסמכות לקביעת דמי השכירות, ככל שיש הצדקה חוקית לכך, אינה מסורה לסמכותו הייחודית של בית הדין לשכירות (ראו סעיף 52 לחוק הגנת הדייר; וכן: ת"א (שלום י-ם) 10310/09 קנדינוף נ' לוק, פיסקה 36 לפסק דינו של כבוד השופט ע' שחם (6.1.2013); והשוו: ע"א 498/85 בנק דיסקונט לישראל בע"מ נ' טברי, פ"ד מב(1) 80 (10.2.1988)).
תשלום דמי השכירות שנגבו מדיירי המשנה

43. משקבעתי כי לא הוכח שהנתבעים הפיקו רווח מדמי השכירות שנגבו על-פי חוזה השכירות עם נציג ישיבת מיר, ממילא אין להיעתר לסעד הכספי כלפיהם בהקשר זה.

סוף דבר

44. התביעה העיקרית נגד העמותה, הן לסעד של פינוי וסילוק יד הן לסעד כספי, נמחקת.

התביעה הכספית נגד הנתבע נדחית; אך התביעה לפינויו ולסילוק ידו מן המושכר מתקבלת. על הנתבע לסלק ידו מן המושכר ולפנותו מכל אדם וחפץ ולהחזיר את החזקה במושכר לתובעת עד יום 14.1.16.

45. התביעה שכנגד שהוגשה על-ידי העמותה נמחקת; ואילו התביעה שכנגד שהוגשה על-ידי הנתבע נדחית.

46. לאור התוצאה האמורה אני מוצאת לחייב את הנתבע בתשלום הוצאות התובעת ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

47. המזכירות תמציא פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום, ג' כסלו תשע"ו, 15 נובמבר 2015, בהעדר הצדדים.