הדפסה

בית משפט השלום בחיפה ת"א 11261-07-15

לפני כבוד השופטת מירב קלמפנר נבון

התובעים

  1. מרדכי מיכאל אלפר ת.ז. XXXXXX580
  2. שרה אלפר ת.ז. XXXXXX391

ע"י ב"כ עוה"ד יהודה גזיאל

נגד

הנתבעים

  1. דוד אוקנין ת.ז. XXXXXX049
  2. רחל אוקנין ת.ז. XXXXXX864

ע"י ב"כ עוה"ד עידן יוחאי אדרי

פסק דין

לפני תביעה לפינוי דייר מוגן כמו גם תביעה כספית.
התובעים נמנים על בעליו של הבניין ברח' הרצל 66 בחיפה גוש 10865 חלקה 70, אשר המושכר נשוא התובענה, הידוע כחנות 3 בקומת הקרקע, מהווה חלק ממנו וזאת החל מיום 1/2/12. במהלך השנים התחלפו בעלי הבניין וכאמור נרכשו הזכויות בידי התובעים, נערך הסכם שיתוף בין בעלי הבניין וניתנה לתובעים זכות שימוש בלעדית במושכר. בכלל זאת הומחו להם הזכויות והחובות אל מול השוכרים השונים ובכללם הנתבעים.
לטענת התובעים, הנתבעים חדלו מלשלם את דמי השכירות המגיעים מהם, הפרו את הסכם השכירות באופן המקנה לתובעים את הזכות לתבוע את פינוים וכן, נוהגים הנתבעים באופן קבוע להטריד את שכניהם ולמנוע מהם גישה נוחה ומעבר בטוח לבניין.
לטענת התובעים היה על הנתבעים לשלם בכל ראשון לחודש עבור דמי השכירות ובסה"כ מגיע חוב דמי השכירות לסך של 20,645 ₪. לטענת התובעים, הנתבעים לא שילמו את דמי השכירות כסדרם ופרט לסך של 8287 ₪, לא שולמה יתרת דמי השכירות על התראות חוזרות ונשנות מצדם של התובעים. התובעים טוענים כי בהתאם להסכם השכירות המוגנת, מקנה הדבר עילת פינוי כנגד הנתבעים.
התובעים טוענים כי הנתבעים אינם משתמשים במושכר ברציפות ולסירוגין הוא נעול ימים ארוכים ברציפות. לטענת התובעים המושכר אינו מהווה עבור הנתבעים עסק פעיל המשמש כמקור פרנסתם היחיד או העיקרי של הנתבעים ומטרת השכירות אשר הייתה תפירת בגדים ומצעים הוחלפה בניגוד להסכם השכירות.
עוד טוענים התובעים כי הנתבעים אינם משלמים את חלקם היחסי בהוצאות החשמל וניקיון הבניין. לטענת התובעים הנתבעים פלשו לשטח המדרכה בחזית הבניין והשתלטו עליה שלא כדין. לטענת התובעים, הנתבעים נוהגים להציג על גבי המדרכה רהיטים משומשים וחפצי יד שניה, בחזית הבניין ובכך למנוע גישה לבניין ומדרכה. התובעים טוענים כי הדבר מהווה הפרת ההוראה בהסכם השכירות המצווה על השוכר לשמור על ניקיון המושכר וניקיון החלקים המשותפים ליתר דיירי הבניין. כן, מהווה הדבר מטרד ליתר דיירי הבניין. לטענת התובעים יש בכך אף הפרה של חוק העזר לחיפה ( שמירת הסדר והניקיון) ואף הפרת חוק העזר מהווה הפרת הסכם השכירות. הפרה זו מקנה לתובעים, לטענתם, עילת פינוי כנגד הנתבעים.
התובעים טוענים כי הנתבעים שינו את המושכר מבלי לקבל לכך את רשות הבעלים, בכך שהוסיפו סוכך לחנותם בחזית הבניין והתקינו מדפים על קירותיו החיצוניים של המושכר. לטענת התובעים, מהווה הדבר עילת פינוי כנגד הנתבעים בהתאם להסכם השכירות.
התובעים טוענים כי פנו אל הנתבעים על מנת להפסיק את ההפרות של הסכם השכירות, אך הללו סירבו לחדול מכך ומשכך הם עותרים לפינוי הנתבעים מהנכס נשוא התובענה, תשלום יתרת דמי השכירות המוגנת וכן תשלום דמי שימוש ראויים בסך 1750 ₪ לחודש, מיום הגשת התביעה ועד ליום הפינוי בפועל ומכאן תביעת התובעים אשר לפני.
הנתבעים טוענים כי התובענה דנן כבר הוכרעה בין צדדים אלו בבית דין צדק של העדה החרדית ותביעתם של התובעים נדחתה על הסף. לטענת הנתבעים מהווה הדבר מעשה בי-דין או השתק פלוגתא בעניינם של הצדדים.
לטענת הנתבעים, סירבו התובעים להודיע לנתבעים מהם דמי השכירות אותם הם חייבים וכן סירבו להנפיק לנתבעים חשבוניות מס בגין דמי השכירות אשר שולמו כבר וישולמו בעתיד. לטענתם, היה על התובע לשלוח להם דרישה מפורטת וככל שלא היה מגיע להסכמה עם השוכרים היה עליו לפנות אל בית הדין לשכירות ורק לאחר שהשוכרים לא היו משלמים, הייתה קמה לתובעים עילת תביעה כנגדם. הנתבעים טוענים כי למיטב הבנתם, המחלוקת היא על סך של 9731 ₪ אשר נשלחו אל התובעים בדואר רשום, זה מכבר.
לטענת הנתבעים, הם נוטלים חלק משמעותי בתחזוקת החלקים המשותפים בנכס ומטפחים את הגינה הנמצאת בחזית הבניין לרווחת יתר הדיירים בו. לטענתם, כל שינוי בנכס קיבל את אישור הבעלים הקודמים של הנכס ועיריית חיפה לא פנתה אליהם בדבר ההפרה הנטענת של חוק העזר העירוני.
הנתבעים טוענים כי אין כל עילה לפינוים והתובעים מבקשים לנשל אותם ממקור פרנסתם ולמען הזהירות עותרים אף לקבלת סעד מן הצדק כנגד התובעים, אשר עושים לטענתם על מנת לסלק את הנתבעים במטרה למקסם את רווחיהם מהנכס נשוא התובענה.
בתשובתם, טענו התובעים כי בית דין צדק התיר להם לפנות בכל סעד הקנוי להם, מאחר והנתבעים סירבו להתייצב לדיונים ואין הטענה בדבר דחיית התובענה בידי בית דין צדק נכונה. עוד טענו התובעים כי ניתנה קבלה לכל תקבול מעם הנתבעים.

דיון :
מעשה בית דין- החלטת בית דין לצדק
הנתבעים טוענים כי עניינם של הצדדים נדון כבר לפני בית דין צדק של העדה החרדית והתביעה נדחתה על הסף. הנתבעים לא המציאו פרוטוקול דיון או העתק מפסיקה כזו או אחרת של אותו בית דין צדק ולהיפך, מן המכתבים אשר צורפו לתצהיר העד מטעמו של התובע, מר הורוביץ ( נספחים ו', ו1 ,ז לת/2) עולה כי סוכם שהנתבעים ישלמו את חובם לתובעים בגין דמי השכירות, ברם הללו לא עשו כן, על אף התראת בית הדין אשר נשלחה אליהם. התובע העיד כי הנתבע 1 זומן לבית הדין ולא הגיע כלל לדיון. לאחר מכן התייצב ודרש חשבונית מס עבור תשלום שכר הדירה. הדברים אינם מתיישבים עם טענת הנתבעים בדבר הכרעה במחלוקת בידי בית דין צדק. טענה אשר כאמור, לא נתמכה בכל ראיה או מסמך שהוא ונותרה בגדר טענה בעלמא. בית הדין מצדו הוציא הודעה ( נספח יב' לת/1) כי מאחר והנתבעים מסרבים להופיע בבית הדין בו נתבעו בידי התובעים דכאן, מותר לתובעים לפנות בעניינם לכל גורם שהוא. במצב דברים זה, אין מקום לקבל טענתם של הנתבעים בדבר מעשה בית דין או השתק פלוגתא וזו נדחית.
התובעים טוענים כי קמות להם שלש עילות פינוי כנגד הנתבעים. אבחן באשר לכל אחת ואחת מטענות התובעים באם היא מקימה עילת פינוי כנגד הנתבעים.

העדר תשלום דמי השכירות כסדרם וכן חלקם של הנתבעים בדמי התחזוקה של הבניין:
לטענת התובעים, לא שולמו דמי השכירות באופן סדיר כשלש שנים קודם להגשת התביעה. לטענת התובעים, שולמו סכומים שונים על חשבון אותם דמי השכירות, ברם נותר חוב בסך 12,358 ₪. מר הורוביץ אשר ניהל את המושכר מטעמם של התובעים העיד כי פנה פעמים רבות בע"פ ובכתב אל הנתבעים בדרישה כי ישלמו את שכר הדירה, אך הללו לא עשו כן על אף הפצרותיו. וכך העיד מר הורוביץ " ש. תאשר שהנתבע טען בפניך שהוא מוכן לשלם בתמורה שהוא יקבל חשבונית קבלה? ת. לא נכון. ש. מה היה הטיעון מדוע לא רוצה לשלם ? ת. מתחמק. ש. מה אמר ? ת. תמיד ענה בתשובות בלי משהו ספציפי אמר בסד שמעתי לא מצטט במדויק. השאיר תחושה של תשובות מתחמקות" (ראה עמ' 8 שורות 13-17 לפרוטוקול). הנתבעים לא הכחישו כי שכר הדירה לא שולם במלואו אך טענו כי היה מקום שהתובעים יוציאו להם דרישה מסודרת ואז יפנו אל בית הדין לשכירות. בעל הבית אינו חייב להתרות בדייר לפני שהוא מגיש תביעת פינוי בשל אי תשלום דמי שכירות. דייר מוגן אינו רשאי להאמין כי רק אחרי אזהרה עלולה הפסקה משמעותית בתשלום דמי השכירות לשמש עילת פינוי. הדין אינו מחייב משלוח אזהרה שכזו. ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בדיני הגנת הדייר" מהדורה שניה עמ' 1. וראה בע"א 51/76 קוגן נ. רץ פ"ד לא(1) 493. טענה זו של הנתבעים, אם כן, יש לדחות.
טענה נוספת בפי הנתבעים לעניין זה היא הטענה בדבר העדר המצאת חשבונית מס או קבלה על התשלום בגין שכר הדירה. לטענת הנתבעים העדר קבלת קבלה או חשבונית מס מטעמם של התובעים גרם לכך כי לא פרעו את חובם בגין שכר הדירה. אכן כבר נקבע כי בעל הבית אינו רשאי להכשיל את הדייר ולמנוע ממנו לשלם את דמי השכירות כסדרם. ככל שיעשה כן, הוא לא יוכל לבסס עילת פינוי כנגדו. ראה ע"א 54/50 רוזנבלט נ. טרכטנגוט פ"ד ו 775. אלא שבמקרה דנן העיד העד מטעמם של התובעים אשר ניהל את הנכס עבורם, מר הורוביץ, כי דרישת הנתבע 1 לקבלות או חשבוניות מס, החלה אך ורק לאחר שנתבע בידי התובעים בבית דין צדק של העדה החרדית (ראה עמ' 10 שורה 23-24 לפרוטוקול). קודם לכן, הנתבע 1 פשוט התחמק מתשלום באמצעות תשובות מתחמקות למר הורוביץ. זאת ועוד, כעולה מחומר הראיות ועדות התובע 1, הנתבע 1 במהלכן של שלש השנים טרם הגשת התביעה, לא שילם באופן סדיר את דמי השכירות אלא טיפין פה וזעיר שם. הנתבע 1 לא הוציא חשבונית עצמית מדי חודש בחודש כמצופה ממי שהעדר חשבונית מכשיל את התחשבנותו שלו עם שלטונות המס. למעשה כלל לא ברור מעדותו האם היה עוסק פטור או שמא לאו, כך שההתעקשות על קבלה אין לה משמעות כלכלית מבחינתו. על אף ההתראות אשר נשלחות אליו מעם התובעים, הנתבע 1 אינו פותח למשל חשבון בנק אשר הפקדה בו הי יתה מהווה אסמכתא כי שולמו דמי השכירות, אלא בפשטות אינו משלם.
התובע העיד כי בבעלותו דירות נוספות ובהן דיירים בשכירות מוגנת כמו גם בשכירות חופשית. התובע העיד כי כנגד קבלת דמי השכירות, לא עולה צורך בהנפקת חשבונית או קבלה שכן התשלום נעשה בהתאם להסכם השכירות. בסופה של השנה מדווח התובע על תקבוליו לפקיד מס הכנסה וניתן לו אישור בדבר שיעור המס או פטור מתשלום אותו מס (עמ' 7 שורות 16-22 לפרוטוקול).
איני נותנת אמון בדברי הנתבע 1 לפיהן התייצב בבית דין צדק וביקש לשלם לתובעים את שכר הדירה. הדבר אינו מתיישב עם העובדה כי בית הדין הוציא הודעה ולפיה מחמת סירוב הנתבעים להתייצב לפניו רשאים התובעים למצות סעדיהם בכל ערכאה אחרת. העובדה כי הנתבע 1 הטריח עצמו אל משרדי מס הכנסה אך ורק על מנת לקבל אישור כי לכל תקבול יש להוציא קבלה או חשבונית אך לא הוציא חשבונית מס עצמית, ככל שהדבר היה נדרש לו או ניכה מס במקור, מעידה על הנתבע שלא גביית מס אמת מהתובעים עמדה בראש מעייניו ולא זו היוותה המכשלה לתשלום דמי השכירות.
מכלל האמור עולה ברורות כי אכן הנתבעים לא שילמו את שכר הדירה במלואו וכסדרו, על אף הפצרות התובעים ומי שניהל מטעמם את הנכס מר הורוביץ ועל אף שהובהר להם מפורשות מהו סכום דמי השכירות שעליהם לשלם בהתאם לטבלת ההתייקרות של דמי השכירות המוגנת בהתאם לס. 52א(ג) לחוק הגנת הדייר. הדבר מהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות המוגנת, בהתאם להוראות ס. 10 להסכם ומקנה את עילת פינוי בידי התובעים כנגד הנתבעים.
די היה בכך על מנת להכריע בתובענה זו ולהורות על מתן הסעד הנדרש, ברם בבחינת למעלה מן הצורך אדרש אף ליתר טענות התובעים.

הפרעה לכניסה אל הבניין, מטרד לדרי הבניין ושמירה על הניקיון , כמו גם הפרת חוק העזר
עיון בתמונות אשר צורפו לת/1(נספח יט) מעלה כי אכן הנתבעים הציבו בחזית החנות בזמנים שונים, שולחן עליו הציגו את מרכולתם או רהיטים שונים אותם ככל הנראה ביקשו למכור. החפצים הוצבו בסמוך מאד לכניסה אל הבניין, על גבי המדרכה ובכך, אכן נגרמת הפרעה מסוימת בכניסה אל הבניין. יודגש כי איש מן השכנים בבניין לא זומן לעדות אשר עשויה הייתה לאשר או להפריך את גרסתו של מי מהצדדים באשר לשמירה או אי השמירה על הניקיון, כמו גם מטרד ליתר דיירי הבניין. באם מהווה הדבר הפרה של חוק העזר העירוני – יבחן הדבר במסגרת המתאימה, בידי הגורם המתאים ובהליכים המתאימים וככל שאכן יקבע כי הופר חוק העזר העירוני, עשוי הדבר להוות עילת פינוי כנגד הנתבעים.
שינוי מטרת השימוש במושכר, הוספת סוכך ומדפים מבלי לקבל רשות הבעלים :
הנתבע 1 הודה כי המושכר משמש לו בניגוד לייעודו בעבר, לצורך מכירת חפצים מיד שניה וכן תשמישי קדושה. עוד ניתן להתרשם מהתמונות אשר צורפו לת/1 כי בחזית המושכר הוקם סוכך וכן הותקנו על גבי קיר המבנה החיצוני פסי ברזל אשר עליהם ניתן לתלות מדפים ונתלתה עליהם סחורה לממכר. הנתבע 1 הודה כי הוא זה אשר ערך את השינויים במושכר. הדבר הוא במנוגד לאמור בס. 6 (ה) להסכם השכירות המוגנת עם הנתבעים. אף הפרה זו מקנה בהתאם להוראות ס. 10 להסכם השכירות עילת פינוי בידי התובעים, כנגד הנתבעים.
מכל המקובץ עולה כי הנתבעים הפרו לא הוראה אחת, כי אם כמה מהוראותיו של הסכם השכירות המוגנת, כפי שפורט לעיל ובראש ובראשונה את ההוראה בדבר תשלום דמי השכירות כסדרם. הדבר מקנה לתובעים עילת פינוי כנגד הנתבעים.
סעד מן הצדק
הנתבעים עותרים לקבלת סעד מן הצדק כנגד התובעים, משום שלטענת הנתבעים, התובעים מבקשים לסלק מהנכס את הנתבעים, במטרה למקסם את רווחיהם מהנכס נשוא התובענה.
כבר נקבע כי כאשר מדובר במושכר המשמש כעסק, מחמירים בתי המשפט יותר מאשר עם דייר במושכר המשמש כדירת מגורים, ראה בע"א 417/79 מרכוס נ. המר ואח' פ"ד לז(2) 337. הטעם לכך הוא ברור, מדייר המחזיק בבית עסק מצפים כי ינהל את עסקיו ויקפיד על תשלום דמי השכירות המגיעים ממנו. ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בהגנת הדייר" מהדורה שניה, עמ' 174. בית המשפט ימנע מטעמי צדק מלתת סעד של פינוי כאשר הסנקציה של פינוי נראית חמורה מדי ובלתי צודקת לעומת הפרת תנאי השכירות. ראה ע"א 45/66 דן נ. בריקמן פ"ד כ (3) 153. על בית המשפט לאזן בין הנתונים בעניין הנדון לפניו, בין טיב ההפרה והעובדה שמדובר בבית עסק לבין הפגיעה בדיירים במקרה של מתן צו פינוי לעומת הפגיעה בבעלי הבית. ראה ע"א 3379/99 נבון נ. אשכנזי תק-מח 2001(2). יחד עם זאת יש להימנע מרחם על צד אחד על חשבון הצד האחר. ראה ברע"א 8334/07 דאלי נ. בירמן דינים עליון פו 362. במיוחד יש להקפיד עם הדייר כאשר ההפרה מלווה במעשים בלתי הוגנים, התנהלות הדיירים הייתה חסרת תום לב וטענות הגנה אותן טענו במהלך הדיון התבדו. ראה בספרו של כבוד השופט בר אופיר "סוגיות בהגנת הדייר" אשר צוטט לעיל, עמ' 178.
במקרה דנן טענו הנתבעים כי הם זכאים לקבל סעד מן הצדק אך ורק משום שמטרת התובעים היא לסלקם מן המושכר לצורך מיקסום רווחיהם. מנגד לזכות הקניין של התובעים, יש לשקול את התנהלות הנתבעים אשר משך פרק זמן נכבד בן כשלש שנים, עשו דין לעצמם ולא שילמו באופן סדיר את דמי השכירות. ניסיונם להיתלות בהעדר קבלה או חשבונית מס, אף שקיים לכך פתרון פשוט בחוק, מעיד על חוסר תום ליבם של הנתבעים, כמו גם התנהלותו המתחמקת של הנתבע 1 אל מול מנהל הנכס מר הורוביץ אשר הפציר בו שוב ושוב להסדיר את עניין תשלום דמי השכירות. טענות ההגנה של הנתבעים הופרכו אחת לאחת – בעוד הנתבעים טענו כי ביקשו לשלם בבית דין צדק, התברר כי סירבו להתייצב לדין בבית הדין ומשכך ניתן האישור לתובעים לתבעם בכל ערכאה אחרת. הוברר כי הנתבעים אכן ביצעו שינויים במושכר שלא על דעת התובעים ושינו אף את ייעודו של העסק , בניגוד לאמור בהסכם השכירות המוגנת.
יתר על כן, גם טיעונם של הנתבעים כי התובעים מבקשים אך למקסם את רווחיהם, הופרך. התובע 1 העיד ועדותו מהימנה עלי כי הציע לנתבע 1 עזרה בשכירות חנות אחרת ואף הוצע לו סכום כספי, הנתבע 1 סירב לכל אלו. וכך העיד התובע 1 " המצב הזה לא נעים לי ניסיתי להימנע מספר פעמים ולכן פניתי לביה"ד ושלחתי את מר שפרן בפעם האחרונה עכשיו כאשר מתנהל ההליך ואמרתי לו בוא תסיים את זה בטוב...ההצעה הייתה שנעזור לו לשכור חנות אחרת, ההצעה הייתה לתת לו סכום כספי. הוא אמר אני דייר מוגן ונשאר פה לנצח ולא הסכים לקבל שום הצעה" (ראה עמ' 7 שורות 1-5 לפרוטוקול).
בחינת התנהלותם של הנתבעים אל מול זכות הקניין של התובעים, בצירוף העובדה כי אכן מדובר בבית עסק, מובילה למסקנה כי אין מקום להעניק לנתבעים, לאור חוסר תום ליבם, סעד מן הצדק.
הנה כי כן , יש לקבל את התביעה ולהורות על פינוי הנתבעים מן המושכר.
התובעים עתרו לחיוב הנתבעים בתשלום יתרת דמי השכירות, בהתאם לטבלת ההתייקרות של דמי השכירות המוגנת בהתאם לס. 52א(ג) לחוק הגנת הדייר. הנתבעים לא הציגו אסמכתא כי שולם תשלום נוסף מעבר לאשר פורט בכתב התביעה, במהלכן של שלש השנים האחרונות ומשכך אני קובעת כי חובם של הנתבעים בגין דמי השכירות המוגנת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית הוא בסך 13,443 ₪ נכון ליום הגשת התביעה ועליהם לשלמו לתובעים בגין דמי השכירות.
אשר לתביעת התובעים לחיוב הנתבעים בתשלום דמי שימוש ראויים, החל ממועד פסק הדין ועד למועד פינוי המושכר בפועל. התובעים טוענים כי דמי שימוש ראויים עומדים ע"ס של 1750 ₪. לא הובאה לכך כל אסמכתא או חוות דעת תומכת ולפיכך אין מקום לקבלת טענתם זו של התובעים. על מנת שלא ייצאו התובעים חסרים עד מועד הפינוי, יש לחייב את הנתבעים בשיעור דמי השכירות המוגנת לכל הפחות, בהעדר הוכחה מהו שיעור דמי השימוש הראוי.
סוף דבר,
אני מקבלת את תביעת התובעים ומורה לנתבעים 1-2 או מי מטעמם לפנות את הנכס הידוע כחנות 3 בקומת הקרקע בבניין ברח' הרצל 66 בחיפה המצוי בגוש 10865 חלקה 70, ולהשיבו לידי התובעים כאשר הוא פנוי מכל אדם וחפץ, לאלתר.
ככל שלא יעשו הנתבעים כן, רשאים התובעים לפנותם והוצאות הפינוי תחולנה על הנתבעים.
כן, אני מורה לנתבעים לשלם לתובעים סך של 13,443 ₪. הסכום יישא הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה(6/7/15) ועד ליום התשלום המלא בפועל. ככל שהסך של 9731 ₪ שולם לידי התובעים, כטענת הנתבעים, עליהם לקזזו כערכו ביום הגשת כתב ההגנה (2/9/15) מהסך של 13,443 ₪ האמור לעיל. ככל ששולם סכום כלשהוא כפיקדון בקופת בית המשפט, הוא יועבר על פירותיו לידי התובעים באמצעות בא כוחם, על חשבון חיובי הנתבעים מפסק דין זה.
בנוסף יהיו התובעים זכאים לקבלת דמי השכירות המוגנת, בהתאם להסכם השכירות נשוא התובענה, כסדרם, עד ליום פינוי המושכר בפועל.
כן יישאו הנתבעים בהוצאות התובעים בסך 1,500 ₪ ובשכר טרחת עו"ד בסך 5,500 ₪. הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום, י"ז טבת תשע"ז, 15 ינואר 2017, בהעדר הצדדים.