הדפסה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים עמ"נ 55176-12-13

בפני כב' השופטת זהבה בוסתן

המערער בקבוצת שרונים:

1. עמ"נ 55176-12-13

המערערים בקבוצת הוד השרון:

1. נגור ואח'
ע"י ב"כ עו"ד חיה גוגיג ועו"ד שלמה גוגיג

נגד

1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שרונים"
ע"י ב"כ עו"ד אריה אגולסקי
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי

3. עמ"נ 11642-12-13
1. חיים זקן בניין והשקעות בע"מ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד רפי אטינגר
4. עמ"נ 11653-12-13
1. דניאל צירלין
ע"י ב"כ עו"ד אלי וילצ'יק ועו"ד ברנע
5. עמ"נ 27959-12-13
1. בקלש פרימטה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד איל מרום ועו"ד אורלי טננבאום
ועו"ד איתי איצקוביץ

נגד

המשיבים
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון
ע"י ב"כ עו"ד קוקיא עזרא ועו"ד צבי דורות
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד אלקלעי ועו"ד גורן

המערערים בקבוצת נס ציונה:

6. עמ"נ 193-01-14
1. מטעי שרונה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד עודד ישראלי
7. עמ"נ 16250-12-13
1. יעל ורון יעקב ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שחר הררי
8. עמ"נ 24486-12-13
1. ברשר בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד זרם
9. עמ"נ 24933-12-13
1. אלכסנדר פורמה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יהושע דיאמנט
10. עמ"נ 26047-12-13
1. גיטה בירגר ואח'
ע"י ב"כ עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן
11. עמ"נ 26229-12-13
1. יהודה דניאלי ואח'
ע"י ב"כ עו"ד נתן מאיר ועו"ד נועם שחם
12. עמ"נ 26363-12-13
1. עודד גרוס ואח'
ע"י ב"כ עו"ד איריס אוסטרובסקי שילה
13. עת"מ 53639-11-13
1. ג'וזף פריוהאוף ואח'
ע"י ב"כ עו"ד משה י' קמר
14. עמ"נ 60138-01-14
1. שורץ ז'אן צ'רלס ואח' ע"י ב"כ עו"ד רוברטו חייט

נגד

המשיבים
1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נס ציונה
ע"י ב"כ עו"ד מירב קינזי נאמן
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי
3. המשיב בעמ"נ 16250-12-13 א. דורי בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד קרן פישר גוטרמן

המערערים בקבוצת פתח תקוה:

15. עמ"נ 35336-11-13
1. ד"ר מרדכי קירש ואח'
ע"י ב"כ עו"ד ישראל שוב
16. עמ"נ 37161-11-13
1. תמר אלוני ואח'
ע"י ב"כ עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן
17. עמ"נ 42167-02-14
1. שלמה פסט ואח'
ע"י ב"כ עו"ד תומר גור
18. 43139-10-13
נמחק

19. עמ"נ 53046-10-13
1. ברוך היימן ואח'
ע"י ב"כ עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן
20. עמ"נ 53826-11-13
1. ג'רפי שלום ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
21. עמ"נ 56685-10-13
1. פרדס אליהו
ע"י ב"כ עו"ד נתי חלפין

22. עמ"נ 60287-10-13
1. קפוא זן שווק מוצרי מזון (1985) בע"מ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד עברי ישעיהו
23. עמ"נ 65639-10-13
1. ד"ר סמואל מיכאל ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אלון סמואל

נגד

המשיבים
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה
ע"י ב"כ עוה"ד רונית אלפר ועו"ד אגסי
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי

ערעור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פתח תקווה:

24. עמ"נ 4245-01-04
1. הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה
ע"י ב"כ עו"ד רונית אלפר

נגד

המערערים בקבוצת ראשון לציון:

1. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי
2. הרשקוביץ ואח'
25. עמ"נ 10530-10-13
1. טרכטנברג יחיאל ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יובל יניב
26. עמ"נ 1195-09-13
1. איתן פולק ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבז
27. עמ"נ 15278-10-13
1. רינה חן ואח'
ע"י ב"כ עו"ד גיל וירניק
28. עמ"נ 18058-10-13
1. חושהנג כורש ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יונה מושקוביץ
29. עמ"נ 18194-10-13
1. יששכר שלמה יהודה כהן ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אלון סמואל
30. עת"מ 18878-10-13
1. פליקס כהן ואח'
ע"י ב"כ עו"ד זיו כספי ועו"ד נתן רוזנצוויג
31. עמ"נ 19735-10-13
1. ויאלגוס פרלה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד חן חבר אסולין ועו"ד נועה יגלה
32. עמ"נ 30580-10-13
1. אלדן אביגדור ואח'
ע"י ב"כ עו"ד רעות חיון
33. עמ"נ 3704-09-13
1. עובדיה בן דור ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אריה סוכובולסקי
34. עמ"נ 3754-09-13
1. חוילת ארמון פנינים בע"מ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אריה סוכובולסקי
35. עמ"נ 41955-11-13
1. כהן טוביה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שמואל שוב
36. עמ"נ 4119-12-13
1. דוד וולף ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יצחק נטוביץ

37. עמ"נ 4311-09-13
1. חנניה קכל ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אייל כהן
38. עמ"נ 5791-12-13
1. האוניברסיטה העברית בירושלים
ע"י ב"כ עו"ד איזנשטיין – היילברון

נגד

המשיבים
1. הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון
ע"י ב"כ עו"ד אייל מאמו
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי

המערערים בקבוצת חוף השרון:

39. עמ"נ 28371-11-13
1. קרקעות השרון בע"מ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד נפתלי פרידמן
40. עמ"נ 30144-10-13
1. שמואל זיסמן ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אורי רייכקינד
41. עמ"נ 30168-10-13
1. א. לוי השקעות ובניין בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד גיל וירניק
42. עמ"נ 3756-01-14
1. אשר יופה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד חן דסטגור
43. עמ"נ 38609-10-13
1. יגר (מאושר) דינה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
44. עמ"נ 38648-10-13
1. שרבט שלום ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
45. עמ"נ 38674-10-13
1. אלוני בלה
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
46. עמ"נ 38706-10-13
1. רועי גיל
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
47. עמ"נ 40026-11-13
1. מורדי אייזיק ואח'
ע"י ב"כ עו"ד מיכאל שחור
48. עמ"נ 4074-12-13
1. יבולים נכסי ש. שרון (1964) בע"מ ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יצחק נטוביץ
49. עמ"נ 47582-10-13
1. שניידר שרון מנוח ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
50. עמ"נ 47618-10-13
1. לק הדר ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
51. עמ"נ 47646-10-13
1. ורדי דוד ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
52. עמ"נ 47678-10-13
1. לברון (ליברך) ליליאנה
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
53. עמ"נ 47699-10-13
1. דב בירן
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
54. עמ"נ 47760-10-13
1. חלק דלת בחלקה 9 בגוש 7695
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
55. עמ"נ 48593-10-13
1. מטסון ויליאם
ע"י ב"כ עו"ד עופר לוי ועו"ד רועי אמזל
56. עמ"נ 48677-10-13
1. יורשי המנוח ניסים שרבתי ז"ל
ע"י ב"כ עו"ד עופר לוי ועו"ד רועי אמזל
57. עמ"נ 49420-10-13
1. ישראל קלינה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד ישראל שוב

58. עמ"נ 50607-10-13
1. אבני מיכאל ואח'
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
59. עמ"נ 50643-10-13
1. בנק דיסקונט לישראל בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שולמית כבאז
60. עמ"נ 56125-11-13
1. מיכאל שטוייר ואח'
ע"י ב"כ עו"ד רמי מנוח
61. עמ"נ 65906-10-13
1. צפרוט ישראל ואח'
ע"י ב"כ עו"ד לאה בראון
62. עמ"נ 67494-10-13
1. עיזבון אבשלום רצאבי
ע"י ב"כ עו"ד דוד שוב
63. עמ"נ 67583-10-13
1. אגוז אברהם ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יהושע דיאמנט
64. עמ"נ 67654-10-13
1. דרויש מראז ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אליהו חסטר
65. עמ"נ 67655-10-13
1. שלמה שטיק ואח'
ע"י ב"כ משרד ברוך אדלר ועו"ד אליה וסקר
66. עמ"נ 67709-10-13
1. גולשן ג'הנגיר
ע"י ב"כ עו"ד אליהו חסטר
67. עמ"נ 67743-10-13
1. ידגאר יצחק ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אליהו חסטר
68. עמ"נ 67763-10-13
1. דרויש מראז ואח'
ע"י ב"כ עו"ד אליהו חסטר
69. עמ"נ 7175-11-13
1. כהנא זאב שלמה ואח'
ע"י ב"כ עו"ד יעקב כהן – שוחרר ע"י ביהמ"ש
70. עמ"נ 8140-12-13
1. יעל פורטי ואח'
ע"י ב"כ עו"ד דוד שוב,עו"ד אסתי וייסלר
ועו"ד אביבית אברמוב

נגד

המשיבים
1. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חוף השרון
ע"י ב"כ עו"ד ישראל נשבן
2. היועץ המשפטי לממשלה
ע"י ב"כ עו"ד טביב, עו"ד גורן ועו"ד אלקלעי

תוכן עניינים
פתח דבר 8
פגיעה בפונטציאל התכנוני 9
הרקע והעובדות 9
התייצבות היועץ המשפטי לממשלה לדיונים 13
המסגרת הנורמטיבית – סעיף 197 14
פגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי 18
פס"ד בירנבך 20
התכניות הארציות והמחוזיות הרלוונטיות 24
א. תמ"א 31 29
ב. תוכנית R/6 33
ג. תמ"מ /3 33
ד. תמ"מ 21/3 34
החלטת ועדת הערר-(יו"ר ועדה עו"ד מיכה גדרון וחבר ועדה מר מיכאל גופר) 37
החלטת הועדה-(נציג מתכנן המחוז מר מוחמד נאטור) 45
הטענות בערעורים 47
דיון והכרעה – פגיעה בפוטנציאל התכנוני 52
היקף התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות מוסדות תכנון 52
מהי ציפיה סבירה בנסיבות הענין 53
א. ירידת ערך המקרקעין 60
ב. המלצת מוסד תכנון במדרג נמוך, שניתנת למוסד התכנון המאשר להפקיד את התכנית 62
ג. מיקום המקרקעין 64
החלת ההלכות שנקבעו לענין היטל השבחה 66
פיצויי הפקעה לעומת פיצוי על פי סעיף 197 69
סעיף 200 לחוק 70
נסיון להחיל דה פאקטו את הרפורמה 70
פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין 71
שילוב הוראות תמ"א/31 ותמ"מ/3 אפשר את הרחבת מתחמי המגורים 71
היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה באפשרויות הניצול 73
אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח 75
אזור נופש מטרופוליני 75
אזור נחל וסביבותיו 77
גן לאומי. 79
אזור שמורת נוף 80
הערעורים 81
הועדה המקומית ראשון לציון 81
הועדה המקומית פתח תקוה 123
הועדה המקומית חוף השרון 146
הועדה המקומית נס ציונה 188
הועדה המקומית שרונים 209
הועדה המקומית הוד השרון 214
הוצאות ושכר טרחת עו"ד 219

פסק דין
פתח דבר
"נאמר כבר עתה: ניתן להבין ללבם של העותרים החשים כי קופחו לאורך שנים רבות ועיניהם כלות לנוכח השגשוג והפיתוח להם זכו הקרקעות סביבם. כפי שנראה קרקעותיהם של העותרים נותרו כריאה ירוקה בלב המרקם המתפתח של גוש דן. במהלך השנים פותחו רבות מהקרקעות שסביב קרקעות העותרים לצרכי מגורים ומסחר, ולאור המיקום המרכזי של הקרקעות הניב פיתוח זה תשואה נאה לבעלי הקרקעות. גם קרקעות המדינה הנמצאות בסמוך לקרקעות העותרים מיועדות לפיתוח אף שטרם הוגשה תוכנית בנין עיר בעניין. העותרים חשים כי אין זה הוגן שפניהם הושבו ריקם כאשר ביקשו גם הם ליהנות מאותו שפע שהורעף על שכניהם. ניתן, כאמור, להבין ללבם של העותרים אך אין בהבנה זו כדי להקנות להם סעד משפטי. כדי שהעותרים יזכו בסעדים אותם ביקשו בעתירה היו הם צריכים להראות כי קמה להם זכות חיובית אשר מכוחה ניתן לחייב את הרשויות לפעול באופן שיאפשר להם לפתח את קרקעותיהם. בלב העותרים ציפיות ושאיפות שלא התגשמו, הם השקיעו בקרקע במרכז הארץ מתוך ציפייה כי בעתיד יוכלו לפתחה ונראה כי צפייתם נכזבה. ואולם לא קיימת חובה משפטית מצד המדינה להבטיח כי ציפיות העותרים יתממשו" (בג"צ 9402/03 יוסף בוכניק נ' המועצה הארצית (להלן " פס"ד בוכניק"); ההדגשה שלי – ז.ב.).

אלה דברי כב' הנשיאה ( בדימוס) נאור בפתח פסק דין בוכניק בעתירות שהוגשו על ידי בעלי קרקעות במרחב התכנון של הועדה המקומית חוף השרון בעקבות דחיית התנגדותם לתכנית נושא הערעורים שבפני, בה בקשו כי מקרקעיהם יושבחו במסגרת תכנית המתאר למחוז המרכז 21/3 ( ולהלן " תמ"מ 21/3") לאחר שזו הופקדה.
בערעורים שבפני מנסים בעלי הקרקעות בתחום מחוז המרכז לזכות בפיצוי על ציפיותיהם שנכזבו, לאחר אישורה של תמ"מ 21/3 והגישו תביעות לפיצוי על איבוד הפוטנציאל התכנוני שהיה טמון לטענתם במקרקעיהם ואבד עם אישורה של תמ"מ 21/3.
ראיתי להביא את הציטוט בפתח פסק הדין מכיוון שהדברים יפים גם לעניינו והם לדעתי תמצית הערעורים שבפני, כפי שאפרט ואנמק בהרחבה להלן.

פגיעה בפונטציאל התכנוני
הרקע והעובדות
בבסיס כל הערעורים עומדות כאמור תביעות לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה – 1965 (להלן "החוק"), שהוגשו בעקבות אישורה של תכנית המתאר למחוז המרכז תמ"מ 21/3.
תמ"מ 21/3 הופקדה ביום 9.4.98, אושרה ביום 14.5.02 ופורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03.

סעיף 197 (א) לחוק קובע:
"נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200".
עובר לאישור תמ"מ 21/3 היו מרבית מקרקעי המערערים, בהתאם לתכניות שחלו עליהם, ביעוד "חקלאי", והם הוכרזו כ"קרקע חקלאית" בהתאם לתוספת הראשונה לחוק.
בתמ"מ 21/3 נקבעו המקרקעין נושא הערעורים לאחד היעודים הבאים: "חקלאי/נוף כפרי פתוח"; "נופש מטרופוליני"; "נחל וסביבותיו"; "גנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף".
למרות שיעוד המקרקעין. כפי שהיה ערב אישורה של תמ"מ 21/3, שונה לאחד היעודים האמורים, יכולים המערערים, גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3, להמשיך ולעשות במקרקעיהם את אותו שימוש שניתן היה לעשות בהם ערב אישורה של תמ"מ 21/3. כיוון שתמ"מ 21/3 הותירה בתוקפן מכלול תכניות מקומיות ומפורטות החלות בשטחה (סעיף 10.2.2 להוראות תמ"מ 21/3).
ככל שייעודם ערב אישור תמ"מ 21/3 היה "חקלאי" הם יכולים להמשיך ולעבד את המקרקעין ואף להקים עליהם מבנים חקלאיים, כבעבר (סעיף 10.2.5 להוראות תמ"מ 21/3).
הטענה המרכזית שנטענה בפני ועדת הערר וחוזרת על עצמה בכל הערעורים שבפני, היא כי עם אישורה של תמ"מ 21/3, וחרף העובדה שניתן להמשיך בשימוש כפי שניתן היה לעשותו עובר לאישורה של תמ"מ 21/3, נפגע הפוטנציאל התכנוני לשינוי ייעוד שהיה גלום במקרקעין ונפגעו ציפיותיהם של המערערים לשינוי ייעודם (ה"חקלאי" לרוב), לייעוד שערך השוק שלו גבוה יותר כמו "מגורים", "תעשיה" וכו'.
לטענת המערערים, הפגיעה הנטענת בפוטנציאל התכנוני שנגרמה כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3, הביאה לירידת ערך מקרקעיהם והם זכאים בשל כך לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
טענה נוספת שנטענה בעררים היתה כי השינוי ביעוד המקרקעין מהיעוד שהיה להם ערב אישורה של תמ"מ 21/3 לאחד היעודים שנקבע להם בתמ"מ 21/3, (ראה הפרוט בסעיף 3 לעיל), גרם לפגיעה ישירה בתכונות המקרקעין ולירידת ערכם באופן המזכה אותם בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
בהקשר זה יצוין כי המערערים בעמ"נ 56595-09-16 (ארז ליאון ואח' כנגד הועדה המקומית פתח תקוה), פנו לוועדת הערר ביום 30.9.13 (בסמוך לאחר שהתקבלה החלטת ועדת הערר בעניינם), וביקשו לקבל החלטה משלימה, בהתחשב בכך שאין בהחלטתה התייחסות לטענות שנטענו בפני ועדת הערר בדבר פגיעה ישירה במקרקעין שנגרמה בעקבות אישור תמ"מ 21/3.
ביום 28.2.16 התקיים דיון בפני ועדת הערר, בבקשה זו. ועדת הערר (בהרכב שונה מההרכב שנתן את ההחלטות נושא הערעורים), דחתה את הטענות (החלטה מיום 26.5.16).
הדיון בעמ"נ 56595-09-16 הנ"ל, על אף שהוגש לאחר שנשמעו הטיעונים בכל הערעורים צורף, בהסכמה, לדיון בשאר הערעורים שבפני (ועל כך בהמשך).
תביעות לפיצוי מכח סעיף 197 לחוק, הוגשו, בהתאם למיקום המקרקעין, לוועדות המקומיות ראשון לציון; פתח תקווה; חוף השרון; הוד השרון; שרונים; נס ציונה; דרום השרון, חבל מודיעין, מצפה אפק, ושורקות. כל הועדות המקומיות דחו את התביעות, כל אחת בתחומה, בטענה כי מקרקעי המערערים לא נפגעו כלל כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3, מאחר והמערערים יכולים להמשיך ולעשות במקרקעין את השימוש אותו עשו עובר לאישורה של תמ"מ 21/3.
על החלטות הועדות המקומיות הוגשו עררים לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה של מחוז המרכז (להלן " ועדת הערר"). ועדת הערר קיבלה חלק מהעררים וקבעה כי המקרקעין, נושא העררים הללו, נפגעו כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3. עררים אלה הועברו לשמאי מכריע והם אינם מעניינו של פסק דין זה. חלקם האחר של העררים נדחה על הסף, תוך שוועדת הערר קבעה כי תמ"מ 21/3 לא פגעה במקרקעי העוררים והם אינם זכאים לפיצוי על יסוד סעיף 197 לחוק.
בפני ועדת הערר התקיים הדיון בעררים שהוגשו כנגד כל אחת מהועדות המקומית במאוחד, ובנפרד מהועדות המקומיות האחרות, למעט הועדות המקומיות דרום השרון, חבל מודיעין, מצפה אפק, שורקות, שרונים והוד השרון בהם התקיים דיון מאוחד. בהתאם לאמור ניתנו על ידי ועדת הערר מספר החלטות. בכל ההחלטות נקבעו אותם עקרונות בנוגע לשאלה המרכזית שעמדה לדיון – מהי פגיעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק (להלן "החלק הכללי"). בנוסף, בחנה ועדת הערר בכל החלטה את העובדות הספציפיות הרלוונטיות לאותה ועדה מקומיות, לבסוף התייחסה ועדת הערר פרטנית לכל ערר וערר ולטענות הספציפיות שהיו בו.
ביום 30.6.13 ניתנה ההחלטה בעררים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון.
ביום 2.9.13 ניתנה החלטה בעררים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה.
ביום 1.10.13 ניתנה החלטה בעררים שהוגשו כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חוף השרון.
ביום 20.10.13 ניתנה החלטה בעררים שהוגשו כנגד הוועדה המקומית נס ציונה.
ביום 20.10.13 ניתנה החלטה בעררים שהוגשו כנגד הוועדות המקומיות דרום השרון, חבל מודיעין, מצפה אפק, שורקות, שרונים והוד השרון.
על החלטות ועדת הערר הוגשו כ- 70 ערעורים, הם הערעורים שבפני.
לאור השאלה המשותפת שעולה בכל הערעורים, הדיון בהם אוחד.
התייצבות היועץ המשפטי לממשלה לדיונים
היועץ המשפטי לממשלה הודיע על הצטרפותו לדיונים בפני ועדת הערר, מכח סמכותו בסעיף 1 לפקודת סדרי הדין (התייצבות היועץ המשפטי לממשלה) [נוסח חדש] המורה:
"ראה היועץ המשפטי לממשלה, כי זכות של מדינת ישראל או זכות ציבורית או ענין ציבורי מושפעים או כרוכים, או עלולים להיות מושפעים או כרוכים, בהליך פלוני שלפני בית-משפט או לפני פקיד מסדר כמשמעותו בפקודת הקרקעות (סידור זכות-הקנין), רשאי הוא, לפי ראות עיניו, להתייצב באותו הליך ולהשמיע דברו, או להסמיך במיוחד את נציגו לעשות זאת מטעמו" (ההדגשה שלי – ז.ב.).
בהודעת ההצטרפות שהגיש היועמ"ש לוועדת הערר נאמר כי מדובר בתביעות בהיקף מצטבר של כ-3 מיליארד דולר שנתבעים מהקופה הציבורית, ובשאלה עקרונית – האם מגיע פיצוי על אובדן ערך של פוטנציאל תכנוני. לעמדת היועמ"ש להחלטה בערר תהיה חשיבות מכרעת על האפשרות לערוך תכנון מתארי במדינת ישראל.
היועמ"ש הציג את עמדתו בפני וועדת הערר, ובאי כוחו השתתפו בדיונים שהתקיימו בפניה.
לאחר הגשת הערעורים לבית משפט זה הודיע היועמ"ש, ביום 2.4.14, כי הוא מתייצב לדיונים גם בערעורים.
בין המערערים היו כאלה שערעורם התייחס גם להחלטת ועדת הערר להורות על צרוף היועמ"ש לדיונים.
לא ראיתי להתייחס לטענה זו שכן ההחלטה אם להתייצב לדיון ולהשמיע את עמדתו בפני בית המשפט מסורה לשיקול דעתו של היועמ"ש שבסמכותו להתייצב לדיונים "לפי ראות עיניו" ולכן, אם בחר לעשות כן, לא ניתן להתנגד להודעתו להתייצב לדיון.
המסגרת הנורמטיבית – סעיף 197
חוק התכנון והבניה נועד להבטיח אינטרסים ציבוריים תוך שאיפה לעשות את השימוש המיטבי במשאב המקרקעין על ידי חלוקתו לשימושים ויעודים באופן שיהיה בהם להבטיח את רווחת הציבור, בטחונו, ובריאותו. הדבר נעשה על ידי הכנת תכניות בדרגות שונות בהן נקבעים כללים שונים, מוטלות מגבלות על שימושים ונקבעים בין השאר מקרקעין המיועדים להפקעת זכויות כדי ליצור שטחים לסלילת כבישים, שטחים ציבוריים, שטחים לבניית מוסדות ציבור וכל כיוצ"ב מטרות ציבוריות. הפעולות התכנוניות פוגעות לעיתים בזכויות הפרט ופוגעות בשווי המקרקעין שבידו ולעיתים משביחות אותם ומעלים את ערכם (בג"צ 2920/94 אדם טבע ודין נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה; ע"א 3901/96 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' הורוביץ).
אל מול הצורך להבטיח את האינטרסים הציבוריים עומדת הזכות לקניין של הפרט. חרף היותה של זכות הקניין זכות יסוד חוקתית היא אינה מקנה לבעל המקרקעין את היכולת לתכנן על מקרקעיו בהתאם לרצונו, או לקבוע שהם יכללו בתכנית ( ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו ואח' (להלן "פס"ד בירנבך"); ע.א. 8626/06 אלכסנדר פורמה נ' הועדה לבניה מגורים ותעשיה (להלן "פס"ד פורמה"); פס"ד בוכניק הנ"ל). אולם, משאושרה תכנית, משתרעת זכות הקניין גם על הזכויות המשביחות הנוצרות מכח אותה התכנית.
כאשר פעולה תכנונית פוגעת בקניינו של הפרט, בין בדרך של הפקעה ובין בדרך של הטלת מגבלות על השימוש קמה לפרט הזכות לקבלת פיצוי. זכות הפיצוי על פגיעה במקרקעין, שלא בדרך הפקעה, היא העיקרון העומד בבסיסו של סעיף 197(א) לחוק, הקובע כי מי שנפגעו מקרקעיו עקב אישורה של תכנית יש לפצותו, בכפוף לסייגים המנויים בסעיף.

ביסוד החובה לפיצוי עומדים שני שיקולים:
השיקול הראשון, חובת הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין, או לבעל הזכות בהם, כתוצאה מתוכנית המביאה רווחה ותועלת לכלל הציבור. שיקול זה מבטא עיקרון של צדק חלוקתי לפיו בצד הפגיעה שפוגעת המדינה בקניינו של הפרט, לטובת הציבור בכללו, חייבת להיות זכות לפיצוי בה יישא הציבור הנהנה. עקרון דומה מופעל כאשר פעולה תכנונית מביאה להשבחת קניינו של הפרט והוא נדרש לחלוק את רווחיו עם הציבור בדרך של תשלום היטל השבחה.
השיקול השני הוא שיקול של יעילות, שנועד לגרום לרשות המתכננת להביא בחשבון את השיקול הכלכלי של עלויות התכנית ולהפעיל בעקבות כך שיקול דעת הולם. על שיקולים אלה עמד בית המשפט ברע"א 6483/15 נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' רות קטן ואח' (פסקאות 24 - 26) (להלן " פס"ד קטן"):
"בפסיקה הוזכרו כמה תכליות לזכות הפיצוי שעוגנה בסעיף 197, ואשר מהן נובע גם האיזון הייחודי שנוצר במסגרתו. תכלית ראשונה היא פיצוי הפרט שקניינו נפגע מחמת המעשה התכנוני. גם כאשר האינטרס הציבורי מצדיק ואף מחייב את אישורה של תכנית, יתכן שהפרט יפגע הימנה, ועל פגיעה זו מן הראוי לפצותו. הפיצוי מגשים עקרון של 'צדק חלוקתי', משום שמשמעותו היא שהציבור בכללותו נושא בעול הנזקים הנגרמים בעקבות אישור התכנית, ולא רק בעל המקרקעין שנפגע (עע"ם 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו, [פורסם בנבו] פסקה 10 (3.9.2015) (להלן: עניין טויטו); בר"ם 10510/02 הועדה המקומית תכנון ובניה חדרה נ' כהן, [פורסם בנבו] פסקה 25 (31.1.2007) (להלן: עניין כהן)).
.........
תכלית שניה למתן הפיצוי היא תכלית כלכלית שעניינה בייעול מלאכתן של רשויות התכנון. ההנחה היא, שקביעת חובת פיצוי תגרום לרשויות התכנון להפנים להליך קבלת ההחלטות אצלן את העלויות הכרוכות בפגיעה במקרקעין שבתחום התכנית ושגובלים עמה, וכך תתקבלנה הכרעות שיאזנו כראוי את האינטרס הציבורי ואת האינטרסים של בעלי המקרקעין (עניין טויטו, פסקה 11; ע"א 4390/90 אלישר נ' מדינת ישראל – הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז המרכז, פ"ד מז(3) 872, 877 (1993))".
הזכות לפיצוי בגין פגיעה בקניין אינה מוחלטת והפסיקה קבעה כי יש להציב לה גבולות הנובעים מהצורך בוודאות העלויות הכרוכות בפיצוי בו נושא הציבור בכללותו והחשש שהנטל הכבד המוטל על הרשות ירתיע אותה מאישור וביצוע תכניות. הפסיקה קבעה כי שיקולים אלה מחייבים פרשנות דווקנית ומצמצמת לסעיף 197 לחוק. עמד על כך בית המשפט בפס"ד קטן:
"מן העבר השני קיימים שיקולים המגבילים את היקף הפיצוי שיש להעניק במסגרת הסעיף. ראש וראשון לשיקולים אלו הוא הצורך של רשויות התכנון בוודאות באשר לעלויות הכרוכות באישור התכנית. מחמת שיקול זה, נחוץ למתוח קו ברור בין פגיעה המזכה בפיצוי ובין פגיעה שאינה מזכה בו, ונדרש לפרש את הסעיף באופן דווקני. בנוסף, פרשנות מרחיבה יתר על המידה של הזכאים לפיצוי, תטיל נטל כבד מדי על הרשות, עד שזו תימנע מאישור וביצוע תכניות מפאת החשש מן העלות הגבוהה שבפיצוי. בסופו של דבר, תכליתם של דיני התכנון והבניה היא לקדם אינטרסים ציבוריים, אשר לא פעם באים גם על חשבון אינטרסים של פרטים שונים, ואף במחיר של פגיעה מסויימת בזכות הקניין שלהם. יש לאפשר אפוא לרשויות התכנון להגשים את יעודן, תוך התחשבות בפגיעה הנלווית לזכות הקניין של הפרט – אך בלא שזכות זו תרתיע את הרשות יתר על המידה (ראו בהרחבה: עע"ם 2775/01 ויטנר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים", פ"ד ס(2) 230, 254-259 (2005) (להלן: עניין ויטנר); עניין טויטו, פסקה 12; עניין כהן, פסקה 26)" (ההדגשה שלי – ז.ב.)
הגשמת כלל האינטרסים נעשית בדרך של איזון בין הזכות לקניין של הפרט לבין האינטרסים האחרים.
בעע"מ 2775/01 שרגא ויטנר נ' הועדה המקומית תכנון ובניה שרונים (להלן " פס"ד ויטנר"), שעסק בשאלה מהם "מקרקעין גובלים" שהפגיעה בהם מזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, עמד בית המשפט על הצורך באיזון בין האינטרסים השונים בפרשנות סעיף 197:
"סיכומו של דבר, הזכות לקניין היא זכות חוקתית שההגנה עליה מונחת בבסיס סעיף 197, והיא שיקול מרכזי בפרשנות הסעיף. עם זאת ההגנה עליה אינה מוחלטת, וגבולות הפיצוי ייקבעו באמצעות איזון בין זכות זו לבין העקרונות האחרים העומדים בבסיס סעיף 197, כפי שיפורטו להלן".
בבר"מ 10510/02 הוועדה המקומית חדרה נ' יוסף כהן (להלן " פס"ד יוסף כהן") נאמר:
"כדי להשיב על השאלה האם קיימת זכות לפיצויים בהתאם לסעיף 197(א) לחוק, יש ליצור איזון ראוי בין אינטרסים התומכים בהסדר המרחיב את הזכות לפיצויים, ובהם ההגנה על זכות הקניין וצדק חלוקתי, לבין אינטרסים המכוונים לצמצום הזכות לפיצויים, כגון האינטרס הציבורי ושיקולי ודאות".
השאלה היכן עובר קו הגבול הקובע מהי פגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי ומהי פגיעה במקרקעין שאינה מזכה בפיצוי עמדה במרכז הדיון בפני ועדת הערר ועומדת במרכז הדיון שבפני.

פגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי
המונח "פגיעה במקרקעין" עליו מבוססת הזכות לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק אינו מוגדר בחוק התכנון והבניה. במהלך השנים נדרשה הפסיקה למונח זה וקבעה כי "פגיעה במקרקעין" המזכה בפיצוי בהתאם לסעיף 197 לחוק היא פגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם המחזיק בהם. בע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' ברעלי (להלן "פס"ד ברעלי") אמר בית המשפט:
"סעיף 197 מדבר על פגיעה במקרקעין ולא על פגיעה באדם. מכאן שהפגיעה נבדקת לפי מבחן אובייקטיבי של פגיעה במקרקעין, כלומר בתכונותיהם כמקרקעין, ולא לפי מבחן סובייקטיבי של פגיעה באדם המחזיק אותו זמן במקרקעין".
בפס"ד קטן הנ"ל נקבע:
"בפסיקתנו נקבע כי במסגרת מתן פיצוי לפי סעיף 197 יש להבחין בין פגיעה במקרקעין לבין פגיעה באדם. סעיף 197 עוסק בפגיעה במקרקעין, קרי – פגיעה בתכונות המקרקעין או בערכם, בעקבות אישור התכנית; הסעיף לא נועד לפצות על פגיעה שהתכנית מסבה לאדם המסוים המתגורר במקרקעין. לפיכך, הפגיעה נבדקת באופן אובייקטיבי ביחס למקרקעין המסויימים, ולא באופן סובייקטיבי ביחס למחזיק במקרקעין באותו זמן"
לאור האמור, נזק כלכלי שנגרם בעקבות אישורה של תכנית ומביא לירידת ערכם של המקרקעין אינו מהווה פגיעה במקרקעין. בפס"ד יוסף כהן, הנ"ל עמדה לדיון השאלה אם הנזק הכלכלי שנגרם לבעל הזכות במקרקעין מכך שהתמעטו המשתמשים בתחנת הדלק שבבעלותו, דבר שהביא לירידת ערכם של המקרקעין אך לא לשינוי בתכונותיהם, מזכה אותו בפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. ביהמ"ש העליון השיב על שאלה זו בשלילה:
"הנגישות לתחנת הדלק של המשיבים פחתה, שכן בעקבות השינויים התכנוניים שנעשו הגישה לתחנה נותרה פתוחה מכיוון מערב; מכיוון מזרח התחנה אינה חסומה אמנם פיזית, אך ישנו קיר תומך כקילומטר מהתחנה כך שהתנועה אינה מגיעה מכיוון מזרח. התחנה ממשיכה לשמש בפועל כתחנת דלק לתדלוק מכוניות ואף השירותים הנלווים הניתנים במקום ממשיכים להתקיים. לפיכך, אין לתכנית עצמה השפעה על המקרקעין עצמם. הנזק שבהפיכת תחנת הדלק מתחנה הסמוכה לדרך ראשית לתחנה הסמוכה לדרך מקומית ללא מוצא וכתוצאה מכך הפחתת מספר הלקוחות הפוטנציאלים, אינו נוגע לתכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין. מכאן שלמעשה, לא נפגע השימוש המלא במקרקעין ולא נפגעה ההנאה המלאה מהם. לכן, הנזק שנגרם הינו נזק כלכלי גרידא שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק, אף בהנחה שניתן לראות את התוכניות כמהלך תכנוני אחד ואת המקרקעין כגובלים בהן". (ראה גם ע.א 650/83 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' מלאכי קורן (להלן "פס"ד קורן"); בר"מ 5514/66 רוטמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן "פס"ד רוטמן"); ע.א 6826/93 הועדה המקומית כפר סבא נ' חייט (להלן "פס"ד חייט").
הפסיקה הכירה בשני סוגי פגיעות במקרקעין כתוצאה מאישורה של תכנית. פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין, כגון שינוי בזכויות הבניה, ופגיעה עקיפה שאינה נובעת מתכונות המקרקעין אלא ממקור חיצוני. פגיעה עקיפה אינה פוגעת בזכויות שהיו במקרקעין אלא משנה את סביבתם באופן שפוגע בערכם בשל שינוי מצבם לרעה. אלה הן פגיעות הנובעות מרעש, מסלילת כביש בסמוך למקרקעין, הגבלת אור כתוצאה מבנית בנין רב קומות בסמיכות למקרקעין וכיוצא באלה (ראה ע.א. 683/13 רשות שדות התעופה נ' טויטו (להלן " פס"ד טויטו"); וכן פס"ד קורן).
עוד קבעה הפסיקה כי ככל שהקשר בין התכנית ובין הפגיעה הוא יותר עקיף, כך תפחת ההצדקה לתשלום פיצוי מכח סעיף 197 (ראה פס"ד ברעלי).
פס"ד בירנבך
בע.א. 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ת"א –יפו (להלן "פס"ד בירנבך") הכיר בית המשפט באפשרות העקרונית כי במסגרת בחינת הפגיעה במקרקעין תילקח בחשבון ציפייה לשינוי ייעודם. פס"ד בירנבך עסק ב"בית הפגודה" בתל אביב. בשנת 1964 הופקדה תכנית 897, לפיה ניתן היה להגדיל משמעותית את זכויות הבניה על החלקה של "בית הפגודה" לעומת זכויות הבניה מכוח התוכנית שהיתה בתוקף. בשנת 1981 פורסמה למתן תוקף תכנית 897א', אשר הוציאה את החלקה של "בית הפגודה" מתחום תכנית 897 המופקדת, כך שזו נותרה עם אחוזי הבניה המקוריים מכוח התוכנית המקורית. בעלי "בית הפגודה" הגישו לוועדה המקומית, תביעה לירידת ערך מכוח סעיף 197, בטענה כי תכנית 897א' פגעה בפוטנציאל התכנוני של החלקה שנבע לטענתם מהסיכוי לאישורה של תוכנית 897 המופקדת, סיכוי שנגוז לטענתם עם אישור תוכנית 897א'.
בית המשפט העליון, מפי כב' השופט שמגר, קבע:
"השאלה היא, אם כן, אם יש להתחשב בתכנית 897, במעמדה המשפטי כתכנית צפויה, בחישוב הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק. באת הכוח המלומדת של הועדה המחוזית, בטיעוניה לפנינו, מסכימה, כי "הפגיעה בפוטנציאל הפיתוח של המקרקעין היא פגיעה המקימה עילת תביעה לפי סעיף 197; אולם הפוטנציאל של הנכס נקבע בהתאם לתוכנית החלה עליו בטרם נפגע ו סיכוייו הצפויים על פי המידע הקיים אז". סברה זו מקובלת עלי. הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על ידי התכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת.
אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" (ההדגשות שלי – ז.ב.).
הנה כי כן, פס"ד בירנבך קבע כי הפוטנציאל התכנוני המצוי בתוכניות צפויות הוא רלוונטי לצורך בחינת השאלה אם נגרמה "פגיעה במקרקעין", אך לא כל תכנית צפויה ולא כל מידע בתכנית צפויה גורם ל"פגיעה במקרקעין" אלא רק מידע בתכנית שהסיכוי למימוש הפוטנציאל שבה "איננו קלוש ורחוק אלא ודאי או שהוא לפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין". לגופו של ענין קבע ביהמ"ש בפס"ד בירנבך כי לא נגרמה פגיעה במקרקעין כיון שביישום ההלכה על המקרה שבפניו לא הוכח קיומו של פוטנציאל תיכנוני לשינוי יעוד וזאת, על אף שהפוטנציאל התכנוני הנטען היה טמון בתכנית שכבר היתה מופקדת:
"מוסכם כי בשנת 1968 החליטה הוועדה המחוזית להוציא את החלקות 78 ו- 79 – הן המקרקעין שבענייננו, מתחולת התכנית 897. הציפיות הסבירות שנוצרו אצל המערערים בשנת 1964 , עת הופקדה התכנית 897, תמו בשנת 1968 משהוחלט על הוצאת החלקות מתחולת התכנית הצפויה. משמעות הדברים היא כי המערערים אינם יכולים לטעון ל"שותפות" בתנופת הפיתוח והבניה אשר הייתה מתוכננת לאיזור על פי התכנית הצפויה, שכן כבר ב- 1968 – 11 שנים לפני אישורה של תכנית 897א' היא התכנית הפוגעת – הם ידעו כי לא יוכלו ליטול חלק בתכנון הצפוי. משום כך, הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין שבבעלותם התמצה ביעדים ובשימושים שנקבעו בתכנית 44 המאושרת על תיקוניה. זאת ותו לא".
כעולה מפס"ד בירנבך, פוטנציאל תכנוני יכול להיות טמון גם בתכנית צפויה ולא רק בתכנית מאושרת אך הפקדת תכנית כשלעצמה, כפי שהיה בעניין בירנבך, עדיין אינה מספיקה כדי לקבוע כי היה קיים סיכוי ממשי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, והדבר תלוי בנסיבות המקרה.
דברי כב' הנשיא שמגר בפסה"ד בירנבך צוטטו בפס"ד ברעלי, בו נידונה תביעת פיצויים שהגיש בעל מקרקעין בעקבות תכנית מכוחה נסלל כביש מהיר במרחק מטרים ספורים מהחלקה עליה ניצב ביתו, כאשר לפי התוכנית הקודמת היה הבית בשטח שייעודו "שמורת טבע".
כב' השופט זמיר בהתייחסו לשאלה אם זכאי בעל המקרקעין, בנסיבות האמורות לפיצוי על פי סעיף 197 אמר (סעיף 16 לפסה"ד):
"כאמור, תכנית מס' 2860 שינתה את ייעוד המקרקעין שעליהם היא חלה, לרבות החלקה שעליה ניצב הבית, מייעוד של שמורת טבע לייעוד של דרך, ואסרה בנייה למגורים בתחום התכנית. זוהי, לכאורה, פגיעה ישירה המזכה בפיצויים לפי סעיף .197 וכי מה לנו פגיעה קשה יותר בערך מקרקעין עירוניים מאשר איסור בנייה? אף-על-פי-כן פסק בית המשפט קמא כי המשיב אינו זכאי לפיצויים בגין פגיעה זאת. ומדוע? משום שפגיעת התכנית אינה אלא פגיעה מדומה. שהרי לפי התכנית הקודמת, כלומר תכנית מס' 62, החלקה שעליה ניצב הבית הייתה בתחום שמורת טבע, ואותה תכנית אוסרת בנייה בשמורת טבע. וכי יש נפקא מינה אם הבנייה אסורה משום שהחלקה נכללת בשמורת טבע או משום שהיא מצויה בשולי כביש? המשיב טוען כי יש נפקא מינה. הוא טוען שקודם לכן, כשהבית נמצא בתחום תכנית שייעודה שמורת טבע, הסיכוי שלו לקבל הסכמה לשינוי הייעוד של החלקה או היתר לשימוש חורג, כגון היתר לבנייה נוספת, היה טוב יותר מן הסיכוי שלו לקבל הסכמה או היתר כאלה עכשיו, כשהבית נמצא בתחום תכנית שייעודה הוא דרך. לדבריו, לפי התכנית הקודמת הייתה לו ציפייה סבירה לקבל הסכמה או היתר כאלה, ואילו לפי התכנית העכשווית אין לו עוד ציפייה כזאת.
אך בית המשפט קמא דחה טענה זאת. והדין עמו. אמנם אפשר כי שלילת סיכוי להגדיל את ערך המקרקעין על-ידי שינוי הייעוד או קבלת היתר לשימוש חורג, כמו סיכוי להגדיל את אחוזי הבנייה, אף היא תיחשב פגיעה במקרקעין. אך תנאי הוא, כדברי הנשיא שמגר, "שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין": ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו ואח' [ 12] , בעמ' 233 והנטל על המשיב להוכיח זאת. ראו ע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר סבא ואח' [ 13] בעמ' .643עליו להוכיח, לכל הפחות, כי הסיכוי לקבל הסכמה לשינוי הייעוד או היתר לשימוש חורג לפי תכנית מס' 62 היה בגדר ציפייה סבירה, וכי הסיכוי לקבל הסכמה או היתר כאלה לפי תכנית מס' 2860 אינו מגיע כדי ציפייה סבירה. והוא לא עמד בנטל זה. הוא לא הוכיח מה היה הסיכוי שלו לפי תכנית מס' 62 ומה יהיה הסיכוי שלו לפי תכנית מס' .2860 האומנם קיים, לעניין הסיכוי, שוני בין תכנית זו לבין תכנית זו, המוריד את ערך הדירה? אין הוכחה לכך. בהיעדר הוכחה אין יסוד לומר כי איסור הבנייה על-ידי תכנית מס' 2860 פגע בדירה. לכן אין באיסור זה, בנסיבות המקרה, כדי לבסס זכות לפיצויים לפי סעיף "197.
אפנה בהקשר זה גם לפסיקה מהעת האחרונה, עמ"נ (חי) 14040-12-15 מטעי לאה ויוסף בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה (להלן " פס"ד מטעי לאה ויוסף"), שם חזר בית המשפט על הפרשנות לפיה רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי לשינוי יעוד מהווה "פגיעה" במובן סעיף 197 :
"הלכה היא שלא כל פגיעה בפוטנציאל לשינוי ייעוד מהווה "פגיעה" במובן סעיף 197 לחוק, אלא רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי. בתי המשפט הדגישו כי רק פגיעה בציפייה סבירה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב "פגיעה" המזכה בפיצויים (ראו ע"א 483/86 בירנבך נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב-יפו, פ"ד מב(3) 228 (1988); ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה, פ"ד מו(2) 401, 404 (1993); א' נמדר הנ"ל עמ' 744). פגיעה בציפייה ערטילאית שאינה מבוססת על אפשרות סבירה למימוש השינוי, לא תזכה בעל הזכות במקרקעין בפיצוי".
התכניות הארציות והמחוזיות הרלוונטיות
בטרם אעבור לסקור את התכניות הארציות והמחוזיות החלות על מקרקעי המערערים אקדיש מספר מילים למדרג התכניות ודרך אישורן. חוק התכנון והבניה קובע ארבעה מדרגים של תכניות מתאר.
בראש הפירמידה עומדות תכניות מתאר ארציות הקובעות הוראות תכנון לשטח המדינה כולה. על תוכניות מתאר ארציות מופקדת המועצה הארצית לתכנון ובניה והן מוגשות לאישור הממשלה.
תחתיהן עומדות תוכניות המתאר המחוזיות עליהן מופקדות הועדות המחוזיות. תכניות מתאר מחוזיות מוגשות לאישור המועצה הארצית לתכנון ובניה. תמ"מ21/3 וקודמתה תמ"מ 3 נמנות על תכניות אלה.
תכניות מתאר מחוזיות אינן קובעות ייעודי קרקע, אלא מהווה בסיס ומסגרת לאישור תכניות מקומיות שיקבעו את ייעודי הקרקע ומתווה את סוגי השימושים שניתן יהיה לאשר במסגרת זו.
תחתיהן מצויות תוכניות מתאר מקומיות ובתחתית הפירמידה תכניות מפורטות.
בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית חיפה נ' חברה לבניין הירדן בע"מ התייחס בית המשפט למעמדה ותפקידה של תכנית מתאר:
"תכנית המיתאר על-פי טיבה קובעת נורמות תכנוניות כלליות לגבי האזור שהיא חלה עליו על דרך קביעת מסגרת כללית לפיתוח הקרקע ושימושיה. ההנחה בקביעת מסגרת זו היא כי היא תמולא תוכן פרטני לגבי כל משבצת קרקע המצויה בתחומיה (בג"ץ 448/91 ידיד נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה, מחוז ירושלים [4], בעמ' 452-451). בית-המשפט עמד על הצורך במילוי תכנים מפורטים למסגרת התכנונית המיתארית באומרו בבג"ץ 123/75 אור נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה, ירושלים [5], בעמ' 634:"...תכנית המיתאר קובעת כמקובל את העקרונות והקווים המנחים לענין אָפיו של האזור, חלוקתו, הדרכים העיקריות שבו וכו', הכל כאמור בסעיף 63; תכניות מפורטות שיבואו למלא, כמקובל, בצורה מלאה יותר כל משבצת ומשבצת מן האזור עליו חלה תכנית המיתאר, יהיו כפופות למסגרת שנוצרה על-ידי העקרונות והכללים שבתכנית המיתאר".
על המסלול שעל תכנית (כל תכנית) לעבור משלב הרעיון ועד שלב האישור הסופי עמד בית המשפט בע"א 8265/00 שופרסל נ' הועדה המחוזית מרכז:
"שלושה פרקי חיים עוקבים יש לה לתכנית תכנון:
אחד, שלב ההכנה, שניים, שלב ההפקדה ושלושה, שלב החיים שלאחר האישור. שלב ההכנה הוא השלב הראשון. תחילתו ברעיון להכנתה של תכנית – תכנית תכנון ראשונה או תכנית תכנון לשינוי תכנית בתוקף – וסופו בהפקדתה של תכנית. לעתים תגווע התכנית המוצעת תוך כדי שלבי ההכנה, ובמקרה זה, למותר לומר, לא יהא לה לתכנית כל המשך שהוא.
שלב ההפקדה הוא השלב השני. בשלב זה מתקבלות התנגדויות לתכנית שהופקדה, וגופי התכנון המוסמכים דנים בתכנית המוצעת לעומקה. בסופו של שלב ההפקדה מחליט גוף התכנון המוסמך לאשר את התכנית המוצעת – בשינויים או בלי שינויים – או לדחותה.
השלב השלישי תחילתו עם אישורה של התכנית. עתה הופכת התכנית להיותה חי הנושא-את-עצמו: מתחילה היא את חייה וממשיכה היא בחייה עד לשינויה או עד לביטולה.
חלוקת משך חייה של תכנית תכנון לשלושה פרקי חיים משקפת שלוש משטרי חיים בעלי אופי שונה, ואופיו של כל אחד מאותם שלושה משטרים הוא כאופייה של התכנית לעת שהיא נתונה בחסותו. השלב הראשון בחייה של תכנית תכנון, שלב ההכנה, חולשות עליו בעיקר הוראות הסעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה. בשלב ראשון זה – למצער בתחילתו – תכנית התכנון אינה, בעיקרה, אלא בגדר רעיון או רעיונות, וגם מחולליה אינם יודעים אלא את מגמותיה הכלליות. עם התקדמות שלב ההכנה לובש הרעיון אט אט לבוש של תכנית: מטרותיה של התכנית מתגבשות יותר בבירור, ונקבעים הסדרים פרטניים שונים וכך עד לשלב ההפקדה.
בשלב השני בחייה של תכנית תכנון לבשה התכנית המוצעת לבוש של תכנית ממש, תכנית המייעדת עצמה לבוא תחת תכנית קיימת בת-תוקף. התכנית המופקדת אמנם עשויה להשתנות, ואולם במהלך הדברים הרגיל אין זו אלא שאלה של זמן עד שיחולו שינויי משטר. לעניין רישוי נשלט שלב ההפקדה, בעיקר, בידי הסעיפים 97 ו -98 לחוק.
השלב השלישי בחייה של תכנית תכנון בא עם אישורה של התכנית. ....... " (ההדגשות שלי – ז.ב.).
כאמור, והגיון רב בדבר, שלב הכנת התכנית עד להחלטה על הפקדתה, הוא בגדר שלב ראשוני, רעיוני בלבד במהלכו התכנית יכולה ללבוש צורה ולפשוט צורה ואין כל וודאות שהיא תקודם לשלב ההפקדה, לא כל שכן שתאושר, עד כדי ש"לעיתים תגווע התכנית המוצעת תוך כדי שלבי ההכנה".
ויודגש החלטה על הפקדת תכנית עדיין איננה סוף פסוק המבטיח את הפקדתה של התכנית. על פי סעיף 86 לחוק, שכותרתו "שינויים לפני הפקדה" יכול מוסד התכנון לקבוע תנאים להפקדה שבמידה ולא ימולאו תוך המועדים שצוינו בחוק, החלטת מוסד התכנון להפקיד את התכנית מתבטלת מאליה, דהיינו גם אם התקבלה החלטה של מוסד תכנון להפקיד את התכנית מצויה עדיין התכנית באותו שלב ראשוני שבמהלכו היא יכולה "לגווע מאליה". (ראה להלן בערעורים כנגד הועדה המקומית נס ציונה תכנית נס/במ/1999).
מעמדה הבלתי ודאי של תכנית בתקופת ההכנה מבוסס על סיבות רבות כמו חשיבה מחודשת של מוסד התכנון, הצורך בתכנון כולל (כאשר מדובר בתכנית נקודתית) או כנטען בחלק מהערעורים, תכנונה או אישורה של תכנית אחרת העומדת במדרג גבוה יותר ובסתירה לתכנית המוצעת והרשימה אך חלקית. כל אחת מהסיבות הללו יכולה להביא להפסקת קידומה של התכנית המוצעת.
משמופקדת תכנית היא עוברת משלב התכנון הרעיוני לשלב האישור. היא הופכת מרעיון לתכנית בהליכי אישור, שמוסד התכנון המוסמך לאשר אותה נתן עליה את הדעת והביע את דעתו כי ראוי לכאורה לאשרה. על משמעות ההחלטה בדבר הפקדת תכנית אמר בית המשפט בעת"מ (חי') 2152/04 עירית קרית אתא נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה:
"שלב ההפקדה גם אם בתנאים, הינו שלב משמעותי ביותר בהליך התכנון, בעיקר עקב כך שהפקדתה של תוכנית מטילה מגבלות על שימושים נוגדים בקרקע ומקנה למוסד התכנון שיקול דעת אם ליתן היתרי בניה או לקבוע תנאים לכך. היא מלמדת על עמדתם החיובית ועל תמיכתם של מוסדות התכנון בתוכנית ועל סיכוייה הגבוהים של התוכנית לקבל אישור בסופו של ההליך. יודגש כי גם אם המשיבה מוסמכת לקבוע תנאי מאוחר בתוכנית, ובגלל שיקול הדעת הנרחב שיש לרשות המינהלית היא אינה כבולה להחלטותיה הקודמות, ובמיוחד בנושא תכנון ובנייה, צריך השינוי בעמדת הרשות המינהלית להעשות עקב שינוי נתונים או שינוי נסיבות או צורך מיוחד שמצדיק הערכה מחודשת של נתונים קיימים.
לנוכח חשיבותו של שלב ההפקדה המהווה קפיצת מדרגה בהליך התכנון, הוגבלה הסמכות של המוסד המתכנן לשנות את החלטתו כפי שהתקבלה בשלב ההפקדה ...
עצם אישור התוכנית להפקדה נותן יסוד לציפיית היוזם שבאין התנגדויות ובאין נסיבות מיוחדות אחרות תזכה התוכנית גם לאישור הסופי לפחות בעיקריה. חייבים להיות טעמים כבדי משקל כדי להצדיק את הפיכת הקערה על פיה בשלב האחרון ביוזמת הועדה עצמה" בג"צ 318/75 חדג'ס נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה, פד"י ל'(2) 133 עמ' 138-137" (ההדגשות שלי – ז.ב.).
הצורך בהכנת תכנית, יכול לבוא מגורמים שונים ויכול לנבוע ממטרות שונות, שנועדו לשרת אינטרסים שונים, אך רק למוסד התכנון המוסמך לדון בהפקדת תכנית היכולת לשקול את כל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים הנוגעים לאותה תכנית בראיה כללית. ללא החלטתו של מוסד התכנון המוסמך להחליט על אישורה של התכנית, על הפקדתה, לעולם לא תאושר התכנית. רק כאשר מוסד התכנון הרלוונטי יגיע למסקנה כי התוכנית תואמת את התוכניות במדרג גבוה יותר, והיא תואמת את האינטרס התכנוני - הציבורי בכללו יאשר מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית להפקידה בתנאים או ללא תנאים או ידחה אותה על הסף.
מטעם זה, כאשר ועדה מקומית ממליצה בפני הועדה המחוזית לאשר תכנית, אין בכך עדיין כדי להצביע על הצורך האמיתי בקידום התכנית ועל הסיכויים שהתכנית תאושר. ועדות מקומיות מבקשות לעיתים לקדם אינטרסים מקומיים שאינם בהכרח עולים בקנה אחד עם ראיה רחבה של צורכי התכנון והן אינן בוחנות את התכנית באופן שבוחנת אותה הועדה המחוזית או המועצה הארצית שלהן ראיה רחבה על תחום המחוז או המדינה כולה.

ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף חלו על מקרקעי המערערים מספר תכניות ארציות ומחוזיות.
א. תמ"א 31
תכנית מתאר ארצית משולבת לבניה פיתוח וקליטת עליה, פורסמה למתן תוקף ביום 2.3.98. מדובר בהארכת תוקפה של תמ"א 31 שבגירסתה הראשונה אושרה בשנת 1993 ותוקפה היה ל- 5 שנים.
בין מטרותיה של תמ"א 31 "לקבוע הוראות לענין שמירת שטחים פתוחים, משאבי טבע וערכי נוף, ושטחים שישארו בטבעם, וזאת על מנת למנוע פגיעה בערכים אלו תוך כדי פיתוח מואץ" (סעיף 2.8).
מרבית מקרקעי המערערים מסווגים בתמ"א 31 בשטח שייעודו "נוף כפרי/פתוח". חלק מהמערערים טוענים כי מקרקעיהם נמצאים בשטח שייעודו "כתם לפיתוח עירוני".
בסעיף 11.1.3 לתמ"א 31 נקבע כי שטח "נוף כפרי/פתוח" "מיועד לשימוש חקלאי, נוף כפרי, ישובים כפריים, מתקני תיירות ונופש, מתקנים ומוסדות הקשורים להתיישבות הכפרית, מתקנים אחרים – המשתלבים בשטח כפרי/פתוח וכן שטח המיועד לשימור הנוף".
בסעיף 11.1.3 (ד) לתמ"א 31 נקבע כי באזור כפרי/פתוח תותר הרחבת ישוב רק בתנאי שההרחבה היא בהמשך רצוף לשטח הבנוי ושאין בה שינוי מהותי של אופי הישוב וסביבתו.
בסעיף 11.1.3 (ו') נקבע כי בשטח נוף כפרי/פתוח שלא נקבעו לגביו הוראות מיוחדות, תותר כל פעילות שאינה פוגעת באופי הפתוח של השטח (כולל תיירות, נופש ומערכות תשתיות) ובתנאי שלא יהפוך לשטח עירוני בנוי.
סעיף 12 לתמ"א 31 קובע "הוראות מיוחדות לגבי התאמת תכנית להוראות ולתשריטים":
"12.1 שני התשריטים המצורפים לתכנית כנספחים א'1 עד א'2 וכן נספח ג', משקפים מגמות תכנוניות וכן מגמות הנוגעות לעבודות תשתית ופתוח. התשריטים הוכנו גם בהתבסס על מגמות של גופי תכנון שונים ומוסדות כלכליים מרכזיים.
12.2 אין בתכנית זו, כשלעצמה משום מתן אישור לתכנון הכלול בתשריטים הנזכרים, כל עוד התכנון טרם אושר בתכנית אחרת כנדרש לפי החוק, ועל מנת לתת תוקף לתכנון זה יהיה צורך לנקוט, לגבי כל תכנית, בהליכים הנדרשים על פי דין.
12.3 במקרים בהם מסומן על גבי התשריטים סימול לתכנון מסוים של מתקן (סימבול) או שאזורים מסוימים שורטטו ללא קווי תיחום ברורים, המטרה היא להצביע על מגמות תכנון מבלי לקבוע מיקום מדויק או גבול מדויק למתקן או לאזור".
תשריט תמ"א 31 נערך בקנה מידה של 1:100,000, דבר המקשה על איתור חלקות בתשריט.
סעיף 17 לתמ"א 31 קובע כי התכנית אינה מגדירה את הגבולות המדויקים של כל אחד מהשימושים הקבועים בה בהתאם למטרות התכנית, וכי מוסדות התכנון רשאים לסטות מהוראות התמ"א (מבחינת איתור השטח או גודלו ומסטיות הנובעות מתנאים טופוגרפיים):
"17.1 התשריטים מציגים את הכוונה לאיתורו הרצוי של אזור שימוש קרקע מסוים.
17.2 סטיות הנובעות מקנה המידה של תכנית זו שאינו מאפשר דיוק ממשי, הן מבחינת האיתור והן מבחינת גודל השטח, וסטיות הנובעות מהתנאים הטופוגרפיים של השטח תהיינה מותרות ואין לראות בהן חריגה מתכנית זו, והכל בתנאי שאין בכך שינוי מהותי במאפייני השטח.
17.3 מקומו המדויק של האזור, גודלו וגבולותיו ייקבעו בתכנית מקומית".
על המשקל שיש לתת להוראות תמ"א 31 עמד בית המשפט העליון, בעת"מ 104/00 אדם בגליל פתוח בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז צפון:
"תמ"א 31 אינה מכילה נורמות הסותרות את הוראות תכניות המיתאר הארציות הקודמות לה, ובתוכן הוראות תמ"א 8, אלא קובעת מגמות תכנוניות כלליות בלבד. הוראות תמ"א 31 הינן במסגרת המלצה לרשות התכנון – הוראות שאותן עליה לאמץ אל לבה בבואה להחליט בדבר תכנית הנוגעת לשטחים הכלולים בה, אולם אין בה כדי למנוע דיון בתכנית, קל וחומר לדחות תכנית על הסף כפי שנעשה במקרה דנן תוך עיגון החלטה מעין זו בטענה כי התכנית סותרת את הוראות תמ"א 8. גישה כזו נוגדת את לשון הוראות סעיף 12.5 לתמ"א 31.
אין לצאת מההנחה כי עורך תמ"א 31 השחית מילותיו לריק בציינו במפורש כי אין בתכנית משום אישור לתשריטים המצורפים, וכי אמנם יש להתחשב "במגמות התכנון" של תשריטים אלה, אך ניתן לסטות מהן בתנאי של הנמקת ההחלטה וקבלת אישור המועצה הארצית".
בעע"מ 23/97 טובה אחימן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא חזר בית המשפט על האמור וקבע כי תמ"א 31 היא תכנית מתאר ארצית שבאה לקבוע יעדים כלליים לתכנון להנחיית הגורמים התכנוניים, תוך הפנייה לסעיפים 11 – 12 לתמ"א 31 (שצוטטו לעיל):
"אין ספק, אם כן, כי התכנית מצביעה על מגמת מוסדות התכנון העליונים ועל כוונתם הכללית, כלומר יוצרת מסגרת מנחה למוסדות התכנון, אך אינה קובעת את פרטי התכנון המדויקים בכל הארץ.
יעוד מקרקעין מותנה בקביעת תכניות מתאר מחוזיות או מקומיות, המופקדות או מאושרות בהתאם לשיקול דעת מוסדות התכנון, הכפוף להנחיות תמ"א 31 ולהוראותיה. התמ"א עצמה מורה, כי מוסדות התכנון רשאים להחליט בניגוד להוראותיה (בתנאים המנויים בה).
מעמדה של תמ"א 31 אף מתבטא בכך, למשל, שפלוני אינו יכול לקבל היתר בניה על סמך הוראותיה, אלא יש צורך בתכנית מתאר מקומית או מחוזית שקובעת זכויות בניה לשם הוצאת היתר בניה".
בבג"צ 10242/03 מילובלובסקי נ' המועצה הארצית (להלן " פס"ד מילובלובסקי") נטען כי קיימת סתירה בין הוראות תמ"א 31 לבין תמ"מ 21/3 (שהיתה באותה עת מופקדת). אמר על כך בית המשפט:
"הסימון בתמ"א (31 – ז.ב.) של שטח עירוני בנוי אינו חייב להוביל בהכרח לכך שכל חלקה וחלקה שבמסגרתו של אותו סימון תהא בבוא היום שטח בנוי. די לציין שבאחת מן ההוראות שבתמ"א נקבע כי שטח המיועד לבניה משקף אזור שיש כוונה להופכו לשטח עירוני, אך בכפוף לאישור כל תכנית על פי חוק (סעיף 11.1.1 לתמ"א)".
העולה מהאמור, וכך אף נקבע על ידי ועדת הערר, תמ"א 31 קובעת מגמות תכנון בלבד ואינה קובעת ייעודי קרקע מחייבים. הוראותיה של תמ"א 31 קובעות באופן מפורש כי בתכניות המתאריות והמפורטות אשר תאושרנה אחרי כניסתה לתוקף, על מוסדות התכנון לשקול את המגמות התכנוניות המופיעות בתמ"א 31, אך אלה אינן מחייבות. זו היתה גם דעתו של נציג מתכנן המחוז בועדת הערר אשר ציין בחוו"ד "הוראותיה של תמ"א 31 מחייבות אלא שהתמ"א אינה קובעת ייעודי קרקע".

ב. תוכנית R/6
תוכנית מתאר מחוזית מנדטורית משנת 1942, בתכנית זו יעוד מקרקעי המערערים "חקלאי".
ג. תמ"מ /3
תכנית מתאר מחוזית שקדמה לתמ"מ 21/3, אושרה בשנת 1982. יעוד חלק ממקרקעי המערערים בתכנית זו הוא "חקלאי" ויעוד חלקם האחר הוא "גן לאומי או גן לאומי מוצע".
מטרת השטחים החקלאיים בתמ"מ/3 היא "ליעד שטחים לעיבוד חקלאי וכן לשימוש כחגורות ירק סביב ישובים" (סעיף 5.7.1 א').
סעיף 5.7.2 לתמ"מ/3 קובע כי השימושים המותרים באזור "חקלאי" הם:
"א. עיבוד קרקע לצורכי גידול עצים וצמחים, וטיפול לצורך ניקוז והשקייה.
ב. בנייה או שימוש בקרקע, הדרושים במישרין לייצור חקלאי, עיבוד חקלאי של אדמה או גידול בעלי חיים, לרבות התווייתן של דרכים דרושות למטרות אלה".
תמ"מ/3 ביטלה, במקום בו היא חלה, את כל השימושים הסותרים את היעודים שנקבעו בה, והיו מותרים לפי התכניות שחלו עובר לכניסתה לתוקף, למעט השימושים החקלאיים.
ביחס למקרקעים שיועדו בתמ"מ /3 ל"גן לאומי" נקבע כי יחול עליהם חוק הגנים הלאומיים ושמורות טבע תשכ"ג - 1963, וכן תמ"א 8:
"שטחים אשר הועדו בתכנית זו או בתכנית אחרת להיות גנים או שמורות טבע או שמורות נוף, יחולו עליהם, לפי העניין הוראות "חוק גנים לאומיים ושמורות טבע", תשכ"ב 1963 על חיקוקיו והוראות תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף מספר תמ"א/8" (סעיף 5.13.2).
ד. תמ"מ 21/3
התוכנית נושא הערעורים - תכנית מתאר מחוזית שתחומה מחוז המרכז כולו.
כעולה מתגובות היועמ"ש והמסמכים שצורפו אליהן, השלב התיכנוני של תמ"מ 21/3 החל עוד בשנת 1987, והרעיונות המרכזיים בדבר פרישת שטחים פתוחים היו מגובשים וידועים לא רק לצוות ההיגוי של התמ"מ (שהיה בראשות מנהל התכנון באותה עת) אלא גם לראשי הרשויות המקומיות השונות ולגופים ציבוריים אחרים. בפני חברי ועדת הערר הוצגו דוחו"ת משנת 1989 ומדצמבר 1991 המגבשים את תפיסת תמ"מ 21/3. כמו כן הוצג בפני ועדת הערר פרוטוקול ועדת ההיגוי של תמ"מ/3 מיום 21.10.93 בו נפרשו העקרונות שבאו לידי ביטוי בתשריט התמ"מ הקיים, ובו פרישת השטחים הפתוחים המצויים בו. הוצג בפני ועדת הערר גם דו"ח מסכם שהופץ בינואר 1994 הכולל תשריט, הזהה בעקרו לתשריט שאושר בסופו של דבר בתמ"מ 21/3, הוצגו תגובות גופים ציבוריים שונים ורשויות מקומיות שונות, החל משנת 1994 לאחר שהדו"ח המסכם האמור הופץ לציבור ועוד בטרם התקיימו דיונים פורמליים להפקדת התכנית (המסמכים צורפו לתגובות שהוגשו על ידי היועמ"ש, ראה לדוגמא נספחים 2א' – 2ח' לתגובה המתייחסת לוועדה המקומית רשל"צ).
כל שינוי בתמ"מ/3 היה נדרש לעבור דרך התכנון המתגבש של תמ"מ 21/3. בניגוד לנטען בחלק מהערעורים, שום תכנון "פוטנציאלי", לשינוי יעוד מהיעוד של מקרקעי המערערים, ערב אישורה של תמ"מ/21/3, ליעוד אחר, לא יכול היה להגיע לשלב הפקדה ללא שינויה של תמ"מ/3, ושינוי תמ"מ, ולו נקודתי, חייב היה לעבור דרך מנהל התכנון. לכן, יש יסוד מוצק לטענה כי מנהל התכנון לא היה נותן יד לשינוי בתמ"מ/3 העומד בסתירה לתפישות הדוגלות בצורך בשמירה של שטחים פתוחים.
בין מטרות תמ"מ 21/3 נמנים "שמירה על רצף של שטחים פתוחים גדולים בכלל, ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי בפרט, אף מעבר לשנת יעד התכנית על ידי הגדלת צפיפויות באזורים בנויים והרחבת הבנייה צמודת הדופן" (סעיף 3.4).
פרק 4 לתמ"מ 21/3 העוסק ב"עקרונות והנחיות לתכנון" קובע: "התכנית על מסמכיה מבטאת את מדיניות התכנון הארצית הלאומית, כפופה לקבוע בתכניות המתאר הארציות ומפרטת אותן. הפיתוח במחוז יהיה בהתאם למדיניות התכנון שנקבע בתמ"א 31" (סעיף 4.1).
בעקבות תמ"א 31, אליה מפנה תמ"מ 21/3 כמקור למדיניות שאומצה בה, מסדירה תמ"מ 21/3 שטחים פתוחים משני סוגים מרכזיים. שטחים שיש חשיבות לשמרם ככאלו בגלל אופיים הכולל ערכי טבע ונוף, ושטחים שחשיבותם אינה נעוצה במרכיביהם הייחודיים אלא ביכולתם למנוע זחילה אורבנית, לשמר פעילות חקלאית ולקיים רצף של שטחים פתוחים המאפשרים לסביבה העירונית ליצור ממשק עם הטבע.
פרק 4.4 לתמ"מ 21/3 הדן ב "איכות הסביבה ותשתיות", קובע בסעיף 4.4.1, שכותרתו "שטחים פתוחים" את תפקידם של השטחים הפתוחים הכלולים בתכנית ומונה בין השאר את הצורך בשמירה על הצביון הכפרי של שולי המטרופולין והמרחבים שבין הערים, יצירת חיץ ברור בין היישובים העירוניים ומניעת רצף אורבני:
"1. התכנית מצביעה על ניצול מיטבי של הקרקע תוך איזון בין צרכי הפיתוח לבין השטחים הפתוחים למען הדורות הבאים והדור הנוכחי כאחד.
2. הפריסה המרחבית של השטחים הפתוחים נשענת על ציר רצועת החוף במערב ועל ציר השפלה הנמוכה במזרח ועל חיבור ביניהם לאורך אפיקי הנחלים. התכנית מדגישה את תוואי הנחלים אלכסנדר, פולג, הירקון, האיילון והשורק, החוצים את המחוז ומהווים בסיס לפיתוח איזורי נופש נרחבים, הכל תוך יצירת רצף של שטחים פתוחים וקשר בין מוקדים לבילוי הזמן החופשי, ותוך שמירה על ערכי טבע ונוף.
3. תפרוסת השטחים הפתוחים הכוללים שטחי חקלאות, נועדה ליצור חייצים ברורים בין היישובים העירוניים במחוז, למנוע רצף אורבני ולהבטיח רציפות של השטחים הפתוחים, כל זאת מבלי לפגוע בחקלאות כענף ייצור.
4. התכנית ממליצה על שיקום נחלים על ידי השבת מי קולחין מטוהרים ברמה הנדרשת לשימוש זה.
5. התכנית קובעת את השטחים הנדרשים בכדי לשמור על הצביון הכפרי של שולי המטרופולין והמרחבים שבין הערים.
6. התכנית מייעדת שטח לאזורי נופש מטרופוליניים שהינם בעלי חשיבות אזורית על מקומית" (ההדגשה שלי – ז.ב.).
פרק 7 לתכנית שכותרתו "ייעודי קרקע- הוראות, תכליות ושימושים", כולל, בין היתר, את ייעודי הקרקע בשטחים פתוחים, וביניהם "איזור חקלאי/נוף כפרי פתוח" (סעיף 7.5 לתכנית), "איזור נופש מטרופוליני" (סעיף 7.6 לתכנית), "איזור נחל וסביבותיו" (סעיף 7.7 לתכנית), "גנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף" (סעיף 7.11 לתכנית). באזורים אלה מרוכזים המקרקעין נושא הערעורים.
תמ"מ/21/3 לא אסרה את המשך השימוש החקלאי באזורים בהם יועדו המקרקעין לשטחים פתוחים והיא השאירה בתוקף את מכלול התכניות המקומיות והמפורטות החלות בשטחה (סעיף 10.2.2).
בחינת הוראותיה של תמ"מ 21/3 שפורטו לעיל מצביע על מטרתה לשמר ככל הניתן את הסטטוס של השטחים הפתוחים ולשמור על מגמות התכנון שהחלו, כפי שפורט לעיל, כבר עם אישורן של תמ"מ/3 ותמ"א 31 שביקשו לתחום לפיתוח האורבני את גבולותיו.

החלטת ועדת הערר-(יו"ר ועדה עו"ד מיכה גדרון וחבר ועדה מר מיכאל גופר)
הפסיקה פירשה את סעיף 197 לחוק כדורש פגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם המחזיק בהם. את הפגיעה בתכונות המקרקעין (ככל שהדבר התייחס לפגיעה ישירה), פירשה הפסיקה, כפגיעה באפשרויות הניצול שלהם על פי התוכניות החלות עליהם ערב כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף. פס"ד בירנבך הרחיב את הזכות לפיצוי וקבע כי, מכוח סעיף 197 לחוק, יש לפצות בעל מקרקעין או בעל זכות בהם גם במקרים בהם התוכנית הפוגעת לא שינתה את אפשרויות הניצול של המקרקעין ביחס למצבם התכנוני, כפי שהיה לפני אישור התכנית הפוגעת, אך נפגע הפוטנציאל התכנוני שלהם, כאשר התכנית הפוגעת שינתה את הסיכוי לשנות את ייעודם או להשביח אותם מבחינה תכנונית בכל דרך אחרת, דהיינו, כאשר נפגעה הציפיות כי יעוד המקרקעין ישונה, ובכך נגרמה ירידת ערך למקרקעין.
זכות הפיצוי בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני אינה זכות מוחלטת אלא מסויגת למקרים בהם "הסיכוי האמור אינו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לכל הפחות בגדר ציפייה סבירה בנסיבות העניין". משמעות הדבר היא כי לא בכל מקרה בו יוכיח תובע, כי שווי המקרקעין שלו ירד בעקבות אישורה של תוכנית יש לפצותו. הזכות לפיצוי שמורה רק לאותם מקרים בהם יוכיח בעל הזכות במקרקעין שהיתה קיימת לפחות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי נורמטיבי בתכונות המקרקעין, דהיינו להרחבת אפשרויות הניצול שלהם, וציפייה זו נגוזה בעקבות אישור התכנית הפוגעת.
הסייג שנקבע בהלכת בירנבך נעוץ בכך שהפסיקה, כעניין של מדיניות, אינה רואה מקום לפצות בעל מקרקעין, מהקופה הציבורית, על ירידת ערך מקרקעיו כתוצאה מאישור תכנית רק משום שזו גנזה את הציפיות שהיו בשוק כי יעוד המקרקעין ישונה. הכוונה היא לאותם מקרים בהם הציפיה שהביאה לעלית מחירי המקרקעין, היתה מבוססת על ספקולציה בלבד. קופת הציבור לא תוכל לעמוד בהוצאה כזו.
ועדת הערר קבעה כי השאלה אם שווי מקרקעין נפגע כתוצאה מאישור תוכנית היא שאלה עובדתית, אולם, השאלה איזו פגיעה בשווי מקרקעין הינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק היא שאלה משפטית, ערכית, שמעורבים בה שיקולי מדיניות תכנונית, כמו שאלת הנטל הכספי שיוטל על כתפי הציבור.
ועדת הערר מצאה כי מרבית העוררים ביססו את תביעותיהם על טענות לגביהן כבר נקבע בפסיקה כי הן אינן יכולות לבסס, כשלעצמן, "ציפייה סבירה בנסיבות העניין".
בין הטענות הללו מצויה הטענה בדבר מיקומם של המקרקעין (במרכז הארץ או בסמוך לאזורי בינוי), או קיומו של פוטנציאל כללי לשינוי יעוד של מקרקעין ביעוד חקלאי במרכז הארץ בצמוד או בסמוך לישוב קיים. ועדת הערר הייתה ערה לעובדה ששווי קרקע חקלאית במרכז הארץ גבוה בדרך כלל משווי קרקע חקלאית בפריפריה, אך עובדה זו משקפת לדעתה, פוטנציאל כללי וערטילאי הגלום במחיר קרקע חקלאית במרכז הארץ והוא אינו בר פיצוי. השוני של מחיר קרקע חקלאית במרכז הארץ ממחיר קרקע חקלאית בפריפריה נובע, לדעת הועדה, כפי שאף העידו השמאים שהופיעו בפניה, מההנחה הרווחת בציבור כי קרקע חקלאית במרכז הארץ תופשר ביום מן הימים, בין השאר מכיוון שזהו האזור בו מתבצעת מרבית הבניה (בין חדרה לגדרה). הנחה זו, כך לעמדת ועדת הערר, אינה קשורה להליכים תכנוניים ספציפיים אלא לאופן שבו הציבור תופס את הפוטנציאל התכנוני של קרקע חקלאית במרכז הארץ, מעין "עננה" של ציפייה כללית לשינוי יעוד מקרקעין בשל מיקומם במרכז הארץ. מהלך תכנוני עלול לפזר את אותה "עננה" כללית של ציפיות לשינוי יעוד באופן שמחיר הקרקע יתקרב לזה של קרקע בפריפריה. ירידת הערך האמורה אינה מבוססת על הליך תכנוני המעיד על כוונה תכנונית ממשית לשינוי יעוד, ואינו בר פיצוי.
כאשר קיימת טענה לפגיעה בפוטנציאל התכנוני כתוצאה מאישור תכנית, יש להוכיח כי הפוטנציאל התכנוני הנטען, הביא לעליית ערך המקרקעין מעבר למחיר הבסיס של קרקע חקלאית המצויה במרכז הארץ.
טענה נוספת אליה התייחסה ועדת הערר, לגביה נקבע בפסיקה שלא ניתן לבסס עליה, כשלעצמה, פגיעה בפוטנציאל תכנוני, היא ירידת שווי המקרקעין. על מנת שירידה בשווי המקרקעין תחשב כפגיעה בפוטנציאל התכנוני, יש להוכיח קיומו של קשר נסיבתי בין אישור התכנית לבין ירידת הערך של המקרקעין לאחר אישור התכנית הפוגעת ולא די בהוכחת עצם ירידת שווי המקרקעין. פגיעה תכנונית תוכר רק כאשר יוכח כי מחירי השוק ערב אישור התכנית הפוגעת לא היו ספקולטיביים, והם התבססו על נסיבות שיש בהם משום "ציפייה סבירה" לשינוי יעוד או לאישור תכנית משביחה אחרת.
אישור תמ"מ 21/3 אמנם הביא לתגובה של השוק המוכיחה כי מחירי המקרקעין נושא הערערים ירד, ואולם, לעמדת ועדת הערר, הלכת בירנבך מגשימה מדיניות שיפוטית לפיה לא בכל מקרה שבו נפגעו מקרקעין כתוצאה מאישור תכנית זכאי בעליה, או בעל הזכויות בה לפיצוי מכח סעיף 197.
באשר לביטוי "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", הצביעה ועדת הערר על העובדה שמושג זה לא פורש בפס"ד בירנבך אלא בפסיקה מאוחרת יותר. פסק דין בירנבך, קבע כי המקרים בהם ניתן לתבוע פיצוי מכח סעיף 197 לחוק בשל אובדן פוטנציאל הם מקרים בהם:
"אינפורמציה תכנונית רלוונטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי יעוד או הגדלת אחוזי בניה, ובלבד שהסיכוי האמור אינו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר ציפיה סבירה בנסיבות הענין".
לעמדת ועדת הערר, ההקשר בפס"ד בירנבך בו נאמר כי קיימת אפשרות להסתפק בסיכוי לשינוי יעוד מקרקעין שהוא פחות מוודאי , מעיד על כך שנדרשות נסיבות משמעותיות המתקרבות לסיכוי ודאי.

ועדת הערר בחנה את הפסיקה המאוחרת לפס"ד בירנבך המלמדת מהן הנסיבות שצריכות להתקיים כדי שניתן יהיה לומר שערב אישורה של התוכנית הפוגעת היתה קיימת ציפייה סבירה לאישורה של תכנית לשינוי יעוד המקרקעין או להשבחתם בדרך אחרת וקבעה על יסוד פסיקה זו כי "בשעת כניסת התוכנית הפוגעת לתוקף, חייב להתקיים הליך תכנוני המתייחס לתוכנית קונקרטית לשינוי ייעוד המקרקעין נושא התביעה מכוח סעיף 197, או לשינוי יכולת ניצולם בדרך אחרת כגון תוכנית לתוספת זכויות בניה, וקיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה של תוכנית זו".
את מסקנתה השתיתה ועדת הערר על הפסיקה הבאה:
ע"ש 7163/99 הועדה המקומית ירושלים נ' עמית את מאיר (להלן "ענין עמית את מאיר") נאמר:
".... לאור האמור, יש לתת פירוש מצמצם לתכניות צפויות כשהכוונה לתכניות בצנרת שקיים סיכוי ודאי או סביר שיאושרו בעתיד הנראה לעין..."
ערר (מרכז) 112/03 רומאן ברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ (להלן "ענין רומאן ברג") נאמר:
"...שיקוליהם של הגופים שעסקו ביזמה זו אינם יכולים להחליף את שיקול הדעת והסמכות של הועדה המחוזית כמוסד תכנון. אין המדובר בתכנית קונקרטית המצויה בשלב כלשהו של הכנה אלא רעיון בוסר, של הצדדים המצויים בפנינו, אשר נדחה ע"י מוסדות התכנון"
ערר 9046/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח' (להלן " ענין רכבת ישראל"):
"יש להביא נתונים ולהוכיח כי ישנן תוכניות צפויות, קונקרטיות ומסוימות על המקרקעין וכי יש להן סיכוי סביר להתגבש ולהתממש.
הוכחת ציפייה סבירה משמעותה "הוכחת ציפייה ממשית לשינוי יעוד בטווח הנראה לעין"
ערר 270/08 לנדסהוט נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה עמק חפר (להלן " עניין לנדסהוט"):
"...לצורך הוכחת ציפיה סבירה מתוכניות צפויות על התובע להוכיח כי מדובר בתוכנית שהחלה לקרום עור וגידים במוסדות התכנון וכי מדובר בסיכוי ממשי להתממשותה של התכנית. רעיונות ערטילאיים ודיונים בלתי מגובשים אינם בגדר הוכחת ציפייה סבירה לשינוי יעוד"
על יסוד הפסיקה האמורה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן לבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" על עובדות ונסיבות שאינן תכנוניות כגון: הצהרות של ראש העיר על כוונתו לפעול להפשרת אזור מסוים לבניה, הבעת תמיכה מצד גורמי התכנון בוועדה המקומית או הוועדה המחוזית בשינוי ייעוד המקרקעין, הסכם עם מינהל מקרקעי ישראל וכיוב'.
בהתייחס לשאלה איזה הליך תכנוני חייב להתקיים על מנת שניתן יהיה לומר כי קיימים הליכים תכנוניים קונקרטיים ביחס למקרקעין וכי יש לאותה תכנית סיכוי גבוה וממשי להתגבש ולהתממש, קובעת ועדת הערר כי לא ניתן לחזות מראש את כל הנסיבות שיכולות לבסס "ציפייה סבירה" לאישורה של תוכנית קונקרטית, אך יש לחצות, לכל הפחות, רף תכנוני מינימלי, שהוא החלטת מוסד התכנון המוסמך לאשר את אותה תכנית המלמדת כי לדעתו של מוסד התכנון ראוי ונכון לקדם את התכנית. כל עוד לא התקיים רף תכנוני מינימלי כאמור, לא ניתן לומר כי קיים סיכוי גבוה וממשי לאישור התוכנית.
את עמדתה, לגבי הרף המינימלי הנדרש, כדי שניתן יהיה לומר כי התקיים, ערב אישור התכנית הפוגעת, פוטנציאל תכנוני למקרקעין מסכמת ועדת הערר במילים הבאות:
"לדעתנו, על מנת שניתן יהיה לומר כי התקיימו ערב אישור התוכנית הפוגעת הליכים תכנוניים לאישור תוכנית לשינוי יעוד, או תוכנית משביחה אחרת, וכי היה קיים סיכוי ממשי או גבוה כי תוכנית זו תאושר, חייבת להתקבל לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון ראוי ונכון לקדם את התוכנית ולאשר אותה.
כל עוד לא התקבלה החלטה כאמור לא ניתן לדעתנו לומר כי התקיימו, ערב אישור התוכנית הפוגעת לכאורה, הליכים תכנוניים לאישור תוכנית לשינוי יעוד המקרקעין, או לאישור תוכנית משביחה אחרת, שהיה קיים סיכוי ממשי או גבוה כי זו תאושר.
מוסד תכנון זה יהיה בדרך כלל הועדה המחוזית, ובדרך כלל יהיה מדובר על החלטה להפקיד את התוכנית, בתנאים או ללא תנאים".
ועדת הערר הוסיפה והבהירה כי הכוונה היא להחלטה של מוסד התכנון עצמו ולא לסיכומי דיון, או הבעת הסכמה עקרונית שהתקבלו במהלך ביצוע בדיקות מקדימות מול הגורמים המקצועיים של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית, כגון מתכננת המחוז.
אולם, גם אם עברה התכנית את הרף המינימלי, עדיין אין בכך להקים למקרקעין, באופן אוטומטי, פוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו היא ברת פיצוי שכן:
"הדבר תלוי בתוכן ההחלטה, בתנאים שנקבעו, אם נקבעו, להפקדת התוכניות, בהליכים אותם יש לבצע ולעבור עד לאישור התוכנית, בהערכת הסיכוי לאישור התוכנית לאור ההתנגדויות שזו עלולה לעורר וכיוב'. ....... ככל שהליכי התכנון יתקדמו במעלה הדרך לאישורה הסופי, כך תהיה נטייה גדולה יותר לקבוע כי קיימים הליכים תכנוניים ממשיים לאישור תוכנית אשר הסיכוי להתממשותם גדולה, וכי יש למקרקעין פוטנציאל תכנוני, שהפגיעה בו מחייבת תשלום פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
........
לא דומה החלטה של הועדה המחוזית להפקיד תוכנית לתוספת זכויות בניה למגרש מסוים, להחלטתה להפקיד תוכנית באזור בעל רגישות נופית גבוהה, אשר ניתן להניח כי זו תעורר התנגדות רבה."
כפועל יוצא מקביעת הרף המינימלי האמור דחתה ועדת הערר טענות שחזרו על עצמן בעררים וקבעה כי לא ניתן לבסס טענה לקיומו של פוטנציאל תכנוני על החלטה של הועדה המקומית להמליץ בפני הועדה המחוזית או על המלצת הועדה המחוזית למועצה הארצית להפקיד תכנית או על המלצת הועדה המחוזית למועצה הארצית לאשר תיקון תכנית מתאר ארצית. המלצות אלה הן בבחינת הבעת עמדה תכנונית של אותו מוסד תכנון, אך משקלה מוגבל.
ועדת הערר ציינה כי קיימים מקרים בהם הועדה המקומית מעוניינת לקדם תכניות להפשרה בתחומה בעוד הועדה המחוזית, בשל ראייתה התכנונית הרחבה מתנגדת למהלך זה. רצונה זה של הועדה המקומית אף הביא למקרים בהם ניתנה המלצת הועדה המקומית להפקיד תכנית לשינוי מהיעוד החקלאי, ליעוד אחר, כאשר תמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת, וכאשר היעוד המוצע והמומלץ עומד בסתירה ליעודים שנקבעו לאותם מקרקעין בתמ"מ 21/3 המופקדת.
ועדת הערר קבעה כי קביעת הרף התכנוני המינימלי נדרש כדי להגביר את הוודאות התכנונית ביישום הוראות סעיף 197, באשר להיקף הפיצויים הצפוי עקב אישורה של תכנית. קביעת הרף התכנוני תאפשר למוסדות התכנון לפעול בחופשיות ולבחון חלופות תכנוניות שונות באזור מסוים בלי לחשוש שבחינת החלופות תיצור "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי יעוד המבססת עילה לפיצויים.
לעניין הוודאות התכנונית הנדרשת ליישום הוראות סעיף 197 לחוק הפנתה ועדת הערר לאמור בפס"ד ויטנר.
ועדת הערר דחתה את טענות העוררים שטענו כי משהומצאה לוועדה המקומית חוות דעת שמאית המצביעה על ירידת ערך המקרקעין כתוצאה מאישור תמ"מ21/3, יש להעביר את ההכרעה בערר לשמאי מכריע על מנת שיקבע אם היתה פגיעה בפוטנציאל התכנוני. ועדת הערר קבעה כי, קודם להעברת תביעה לשמאי מכריע כדי שיישום את גובה הפגיעה יש לקבוע כי קיימת פגיעה במקרקעין. רק בשלב השני ולאחר שיקבע כי קיימת פגיעה במקרקעין תועבר התביעה לשמאי מכריע כדי שיישום את גובה הפגיעה.
עוד קבעה הועדה כי נטל ההוכחה כי התקיימו הנסיבות המוכרות על ידי הפסיקה כמבססות את קיומו של פוטנציאל תכנוני שהוא בר פיצוי מכח סעיף 197 לחוק, מוטל על התובע פיצוי.
בהתייחס לטענה שהועלתה על ידי עוררים רבים לפיה, פיצוי על פי סעיף 197 וחיוב בהיטל השבחה הם שני צדדים של אותה מטבע, קבעה ועדת הערר כי אין סימטריה בין השניים, למרות שלכאורה יש התאמה ביניהם. בשני המקרים אמנם נקבע כי בקביעת שווי המקרקעין ערב כניסת תכנית משביחה לתוקף יש להתחשב במרכיב הפוטנציאל התכנוני אך הפוטנציאל התכנוני אינו זהה בשני המקרים והמבחנים לקביעתו שונים. אין להקיש לעניין פיצוי על פי סעיף 197 לחוק, מהאמור ברע"א 4487/01 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רחובות נ' מ. לוסטרניק (להלן "פס"ד לוסטרניק"), העוסק בהיטל השבחה.
לאחר שקבעה מהו הרף התכנוני המינימלי היוצר "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", המשיכה ועדת הערר ובחנה את הטענות הספציפיות שנטענו כנגד כל אחת מהועדות המקומיות ובחנה את התכניות הרלוונטיות המאושרות והמתוכננות החלות על המקרקעין בתחום אותה ועדה מקומית וההליכים שהתקיימו בקשר אליהן. לאחר מכן בחנה כל ערר לגופו וקבעה אם בהתייחס לרף שקבעה קם באותם מקרקעין פוטנציאל תכנוני שמקורו ב"ציפי יה סבירה בנסיבות העניין" אשר נפגע כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3 ומזכה בפיצוי על פי סעיף 197. לגבי המקרקעין נושא הערעורים שבפני, קבעה ועדת הערר כי לא היה בהם פוטנציאל תכנוני שנפגע עקב אישורה של תמ"מ 21/3, ואף לא הייתה פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי על פי סעיף 197, ודחתה את התביעות על הסף.
על כך הוגשו הערעורים.

החלטת הועדה-(נציג מתכנן המחוז מר מוחמד נאטור)
חבר הועדה, נציג מתכנן המחוז, מר מוחמד נאטור, הסכים לתוצאה אליה הגיעו חברי הועדה האחרים אך הוסיף מספר דגשים והסתייגויות משלו, כמפורט להלן.
כמו חברי הרוב, סבור נציג מתכנן המחוז, כי בתביעה מכח סעיף 197 לחוק, שאלת הפגיעה בתכונות המקרקעין קודמת לשאלת ירידת הערך. בהעדר פגיעה בתכונות המקרקעין אין מקום לבחון את שאלת ירידת הערך שכן ממילא לא קמה זכות לפיצוי.
לדעת נציג מתכנן המחוז, דחיית העררים מתחייבת מטעם נוסף. לשיטתו, הפוטנציאל התכנוני הוכר כנתון שיש להתחשב בו (כאשר התגבש דיו) רק לצורך הערכת שווים של המקרקעין נושא התביעה ולא כפגיעה בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי (כך סבור גם היועמ"ש כפי שיפורט בהמשך –ז.ב). אבדן פוטנציאל אינו מהווה "פגיעה עקיפה" המשנה את התכונות הפיזיות של המקרקעין (כגון פגיעה באור, שקט אוויר וכו') והוא אינו מהווה "פגיעה ישירה" שעניינה פגיעה בנורמה תכנונית החלה על המקרקעין (הפחתת זכויות בניה, שינוי יעוד מסחיר לציבורי וכד'). אובדן פוטנציאל הוא תקווה או רצון לקביעת נורמה תכנונית חדשה על הקרקע ואינו יכול לפיכך להיחשב לפגיעה במקרקעין הנדרשת מכח סעיף 197 לחוק.
לעמדת נציג מתכנן המחוז, בפס"ד בירנבך לא נקבע כי אבדן פוטנציאל, כשלעצמו, מהווה פגיעה המזכה בפיצויים אלא נקבע עקרון בדבר שומת ערכם של מקרקעין במצבם לפני הפגיעה הנטענת – פגיעה המצריכה הוכחה לפי עילות הפגיעה המוכרות. גם הפסיקה המאוחרת לפס"ד בירנבך לא התייחסה לפס"ד בירנבך כאל כזה המכיר בסוג פגיעה שונה, שעניינו אובדן פוטנציאל, אלא כאל כזה שעניינו בעקרונות שומה. גישה זו גם מבהירה כי פסה"ד בעניין לוסטרניק (שעסק כאמור בשומת היטל השבחה), לא עסק בפוטנציאל תכנוני אלא בשווי שוק ובגורמים המשפיעים עליו.
התכנוני שערכה תמ"מ 21/3 אינו יכול להיחשב כפוגע במקרקעין כיוון שהוראות התמ"מ אינן משנות את אפשרויות ניצול המקרקעין כפי שהן על פי תכניות תקפות החלות עליהם ערב אישור התכנית. לכל היותר עם אישורה של תמ"מ 21/3 השתנתה עוצמת הסיכוי לשינוי תכנוני עתידי (ובמרבית המקרים לנוכח הוראות תמ"א/31 ותמ"מ/3 שקדמו לתמ"מ 21/3 – אף זאת לא). שינוי כזה אינו יכול להיחשב כפגיעה במקרקעין, גם מהטעם שהפסיקה לא הכירה בזכות להיכלל בתכנית משביחה, כפי שנקבע בפס"ד בירנבך.
לדעתו, הלכת בירנבך, מנחה לנטרל, משווי השוק של מקרקעין שנפגעו, אלמנטים ספקולטיביים, ומורה כי בהערכת שווים יש להביא בחשבון את מרכיב הפוטנציאל רק אם הגיע לרמה ראויה של וודאות. גישה זו מבוססת על שיקולי מדיניות לפיהן, לא ראוי להכיר בערך מקרקעין המבוסס על ספקולציה כאשר מבקשים לבחון את היקף הנזק.
לשיקולים אלה חשיבות נוספת בתכנון מתארי. התכנון המתארי אינו פוגע במצב התכנוני הקיים אלא מתחיל ממנו ומתווה את הפיתוח העתידי בהתבסס על שיקולי תכנון נרחבים. הוא אינו יכול להתחשב בפוטנציאל תכנוני בלתי מוגדר ושלא ניתן לחזות אותו. הכרה באובדן פוטנציאל כפגיעה במקרקעין המזכה בפיצוי, משמעותה סיכול היכולת לתכנון מתארי.
לחלופין סבור נציג מתכנן המחוז כי, גם הגישה המכירה באובדן פוטנציאל כפגיעה המזכה בפיצוי (על פי הפרשנות שניתנה לפס"ד בירנבך בהחלטת הרוב), מחייבת כי יהיה מדובר בסיכוי שאינו רחוק אלא ודאי או לפחות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" וכפי שנקבע בהחלטת הרוב, לא די בהפקדה של מוסד התכנון המוסמך. החלטת ההפקדה היא תנאי סף שהוא ראשיתה של הדרך כאשר באים לבחון קיומו של פוטנציאל שאובדנו יכול לזכות בפיצוי, אך בוודאי לא סופה. ללא הפקדת התכנית בפועל ובחינת קיומן של התנגדויות לתכנית, אופיין וחוזקן של ההתנגדויות, קשה עד בלתי אפשרי לדבר על תכנית אשר מקימה "סיכוי ודאי" או "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כי תתאשר.

הטענות בערעורים
בערעורים חוזרים המערערים על הטענה העיקרית אותה טענו בפני ועדת הערר, ולפיה, עם אישורה של תמ"מ 21/3, ובעקבות אישורה, אבד הפוטנציאל התכנוני שהיה למקרקעיהם וגרם לירידת ערכם כפי שהדבר בא לידי ביטוי בחוות הדעת שצירפו לערעורים. אובדן הפוטנציאל במקרקעין נושא הערעורים מתבטא לטענתם בהסתברות שהיתה קיימת לכך שייעודם של המקרקעין, ישונה במרוצת הזמן ליעוד מניב. המערערים מסכימים כי גם לאחר אישור תמ"מ 21/3 וכניסתה לתוקף ניתן להמשיך ולעשות במקרקעין את השימושים שניתן היה לעשות בעבר ולעבד את המקרקעין שהיום יעוד חקלאי בהתאם לייעוד החקלאי שהיה ונותר, ואף להקים בהם מבנים חקלאיים כבעבר, אך הפגיעה בפוטנציאל התכנוני הביאה לטענתם לירידת ערך המקרקעין, עובדה המזכה אותם בפיצוי מכוח סעיף 197 לחוק.
ההסתברות הגבוהה שהיתה לדעתם לשינוי יעוד המקרקעין ליעוד מניב לעומת ייעודם נרשם אישור תמ"מ 21/3 נלמדת מהנימוקים עליהם הצביעו בפני ועדת הערר והם: סופה של כל קרקע חקלאית, במוקדם או במאוחר, להפשיר לצרכי בניה; המקרקעין מצויים בסמיכות לשטח מפותח ולפיכך "אך טבעי הוא זה" שהפיתוח הסמוך נמשך אל קו האופק; קיימות תכניות בהכנה בשלבים מוקדמים של מסלולי החיים; המקרקעין נמצאים בתחום "כתם פיתוח עירוני" בתמ"א 31; קיימת, וחייבת להיות, סימטריה בין עקרונות תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לבין חיוב בהיטל השבחה; ההגבלה היחידה לפיצוי עקב פגיעה במקרקעין מצויה בסעיף 200 לחוק התכנון והבניה.
בהתייחס להחלטת ועדת הערר נטענו הטענות הבאות במרבית הערעורים:
א. הרף התכנוני שנקבע על ידי ועדת הערר אינו הגיוני. אין זה סביר לדרוש כתנאי ל"ציפיה סבירה" שהועדה המחוזית שהכינה את תמ"מ 21/3 תאשר להפקיד תכנית השונה מהתכנית המחוזית שהוכנה על ידה.
ב. המבחן שנקבע על ידי ועדת הערר לקיומו של פוטנציאל תכנוני המקים זכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, יוצר מצב של אפליה בין פיצוי בגין פגיעה מתכנית לבין פגיעה בגין הפקעת קרקע מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל שנקבע לפי שווי השוק של המקרקעין.
ג. ועדת הערר לא התחשבה בפוטנציאל התכנוני לשינוי יעוד המקרקעין שנלמד מתכניות שבהכנה שלחלקן ניתנה המלצת הפקדה הן בשל קרבתם של המקרקעין לאזורי מגורים והן בשל היותם של המקרקעין סמוכים למקרקעין שהופשרו בשנים האחרונות.
ד. בחלק מהמקרקעין התקיימו הליכי תכנון קונקרטיים לרבות המלצה להפקיד תכנית וברור שיצרו ציפיות מובהקות לשינוי יעוד שנגדעו עקב אישורה של תמ"מ 21/3
ה. ועדת הערר שגתה כשהסתמכה על הלכת בירנבך בה היה מדובר בקרקע עירונית מתוכננת. קיים הבדל מהותי בין הפוטנציאל בקרקע כזו לבין הפוטנציאל בקרקע חקלאית הסמוכה לשטח בנוי.
ו. קיימת, וחייבת להיות, סימטריה בין עקרונות תביעה לירידת ערך לפי סעיף 197 לבין חיוב בהיטל השבחה.
ז. ההגבלה היחידה לפיצוי עקב פגיעה במקרקעין מצויה בסעיף 200 לחוק.
חלק מהמערערים תמכו תביעתם בחוות דעת שמאי שהוצגו בפני וועדת הערר (וצורפו לערעורים שבפני) וכללו עסקאות השוואה שנעשו באזור לפני ואחרי אישור תמ"מ 21/3, המוכיחות לטענתם את הפגיעה במקרקעין שבאה לידי ביטוי בירידת הערך.
מרבית המערערים טענו בהודעת הערעור ובדיון בפני כי גם בהתעלם מהפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לטענתם במקרקעין (ונפגע בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3), נפגעו המקרקעין פגיעה ישירה עקב אישורה של תמ"מ 21/3 מאחר וחלו שינויים מהותיים בתכונות המקרקעין שבא לידי ביטוי בשינוי הייעוד מיעוד "חקלאי" לא יעוד אחר לאחד היעודים שנקבע להם בתמ"מ 21/3 ודי בכך כדי לחייב מינוי שמאי מכריע.
הועדות המקומיות סומכות ידיהן על החלטות ועדת הערר וטוענות כי החלטותיה עומדת במבחן הסבירות ואינן נגוע ות בפגם מהפגמים המנהליים המצדיק את התערבות ביהמ"ש.
חלקן אף טוענות כי הרף שנקבע על ידי ועדת הערר הינו רף נמוך ולא היה מקום להסתפק בדרישה ל"ציפי יה סבירה" להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, אלא היה מקום לקבוע רף של "סיכוי ודאי" להרחבת אפשרויות הניצול.
חלק מהוועדות המקומיות מצטרפות לעמדת נציג מתכנן המחוז וטוענות כי אין כלל מקום לפצות בגין פגיעה בפוטנציאל (ראו לדוגמא טיעוני הועדה המקומית נס ציונה).
לגופן של טענות חוזרות הועדות המקומיות על טענותיהן בפני ועדת הערר וטוענות, כי גם אם ירד שווי מקרקעי המערערים לאחר כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף, אין בכך כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, משום שמחירי המקרקעין לפני כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף לא היו מבוססים על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי ייעודם, אלא על הנחה ספקולטיבית, חסרת כל בסיס תכנוני, כי ייעוד המקרקעין ישונה. לטענת הועדות המקומיות, הפסיקה אינה מכירה בפגיעה בפוטנציאל תכנוני ספקולטיבי כבר פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק, להבדיל מפגיעה בפוטנציאל תכנוני המבוסס על הליכי תכנון ממשיים לאישור תכנית. הליכים כאלה לא התקיימו במקרקעין הנדונים.
באשר לטענות בדבר פגיעה ישירה במקרקעין מעצם שינוי ייעודם בתמ"מ 21/3 ליעוד שאיננו "חקלאי" בלבד, טוענות הוועדות המקומיות כי יעוד מקרקעי המערערים היה "חקלאי" ונותר "חקלאי" והם יכולים להמשיך ולעשות בהם את אותו שימוש שעשו עובר לאישורה של תמ"מ21/3 . טענה זו משמיטה לעמדת הועדות המקומיות את הטענה בדבר פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין.
לעמדת היועמ"ש, התוצאה אליה הגיעה ועדת הערר היא תוצאה נכונה, ודין הערעורים להידחות. אישורה של תמ"מ 21/3 לא פגע ביכולת הניצול של מקרקעי המערערים. השימושים לא השתנו והייעוד, אף אם שונה שמו, לא פגע בשימושי הקרקע המותרים לפי תכניות קיימות. המערערים יכולים להמשיך ולעבד את מקרקעיהם ואף להקים בהם מבנים חקלאיים.
לעמדת היועמ"ש, הרכיב הראשון שיש לבדוק כשבוחנים תביעה לפיצוי מכח סעיף 197 לחוק הוא קיומה של פגיעה במקרקעין על ידי תכנית. הפסיקה פרשה פגיעה באופן המחייב פגיעה בתכונות המקרקעין ולא ירידת ערכם בשוק. לכן, ההכרעה בשאלת קיומה של פגיעה במקרקעין קודמת לשאלת ירידת ערכם בשוק, ורק בהתקיים פגיעה יש מקום לבחון את שאלת ירידת הערך.
ירידה בשווי המקרקעין המתרחשת בעקבות אישור התכנית כשלעצמה, אינה יכולה להעיד על פגיעה בתכונות המקרקעין, והיא יכולה לנבוע מסיבות שונות.
פוטנציאל לשינוי יעוד, הינו בהגדרה תקווה או משאלה לקביעת נורמה חדשה על הקרקע, ולכן ברור כי אובדנו אינו פוגע בנורמה קיימת ואינו מהווה פגיעה במקרקעין לצורך פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
בפסיקה, הוכר פוטנציאל תכנוני אשר כבר התגבש דיו, כנתון שיש להתחשב בו, לעניין פיצוי על פי סעיף 197 לחוק ולעניין חיוב בהיטל השבחה, רק לצורך הערכת שווים של המקרקעין ולא כפגיעה בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי. אובדן פוטנציאל תכנוני כשלעצמו, גם אם יוכח, אינו מקים עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. מקום שישנה פגיעה המזכה בפיצוי כגון, הגבלת שימוש, הגבלת אור, יצירת רעש וכו', ניתן יהיה להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני במסגרת הערכת שווים של המקרקעין.
לעמדת היועמ"ש, פסק דין בירנבך לא קובע עקרונות פיצוי בגין סעיף 197 לחוק אלא עקרונות שומה בלבד. בפס"ד בירנבנך לא התעוררה שאלת הפגיעה בתכונות המקרקעין והשאלה שעמדה לדיון היתה אם לצורך השומה "לפני" יש להביא בחשבון את הפוטנציאל התכנוני, שעל פי טענת התובעים (שם) היה לחלקה, והתבסס על העובדה שבחלקות הגובלות אושרה תכנית שהוסיפה זכויות בניה. למעשה ניתן ללמוד מפסק דין בירנבך כי פגיעה בציפיות לשינוי תכנוני דוגמת זה המאושר על קרקע גובלת אינה פגיעה בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי.
גם בהנחה כי איבוד הפוטנציאל מהווה פגיעה עצמאית בתכונות המקרקעין המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק אזי יש להגביל הכרה זו לפוטנציאל שהמרחק בינו לבין תוכנית מאושרת, כרונולוגית ומהותית, הוא כפסע בלבד, כאמור בפס"ד בירנבך. רק הכרה בפוטנציאל כתכונה במקרקעין תאפשר לעבור את המחסום הפורמאלי של העדר תכונות מקרקעיות שנפגעו. על מנת שפוטנציאל יגיע לדרגת תכונה עליו להגיע לרמת גיבוש כזו "שכל רואיו יכירוהו", דהיינו, שמידת הוודאות לגבי אישור התכנית המוצעת תהיה קרובה לוודאי. דוגמא יכול לשמש סעיף 97א לחוק המאפשר הוצאת היתר מכוחה של תכנית שטרם נכנסה לתוקף. במקרה כזה ניתן להניח ברמה גבוהה של ודאות שהתכנית הגיעה לשלב של "אל חזור".
מאידך, פוטנציאל שלא גובש עד לשלב של "אל חזור" אינו יכול, כעניין של מדיניות משפטית ראויה, להימנות עם תכונות מקרקעין שרק פגיעה בהן מזכה בפיצוי. לציפיות תכנוניות המבוססות על מיקומם של המקרקעין, או על התפתחות אורבנית טבעית וסבירה יש השלכה ישירה על שווי המקרקעין, אך אין בכך די כדי לבסס אינטרס בר פיצוי לפי סעיף 197 לחוק, גם אם אין בכך כדי לאיין את העיקרון השמאי משפטי של הערכת ציפיות תכנוניות לצרכים שונים אחרים.
לעמדת היועמ"ש, הערעורים נסובים על אי התגשמות חלום שנרקם על ידי המערערים באופן שאינו עולה בקנה אחד עם המציאות התכנונית – סטטוטורית ועם תכנון מתארי נכון וראוי. הערעורים עוסקים בשאלה אם נכון וראוי לשלם למאן דהוא פיצויים, מהקופה הציבורית, מכח טענה לירידת ערכם של המקרקעין (להבדיל מפגיעה בתכונותיהם), טענה המבוססת על ספקולציה ומציבה שאלות של מדיניות משפטית ראויה וחשיבות הוודאות התכנונית.
היועמ"ש, מצביע על כך שהתכנון המתארי בישראל מתמודד עם מציאות תכנונית קיימת ומנסה ככל הניתן לא לפגוע בשימושי קרקע קיימים באופן שישתלב בו מבלי לשנותו. דוגמא לכך ניתן לראות בשימוש שנעשה בתמ"א 23א, תכנית הרכבת הקלה, שהתוואי שלה הוסף לדרכים סטטוטוריות. דרך נוספת בה משתלב התכנון המתארי, תוך שמירת המצב הקיים, היא בשימור הסטטוס התכנוני שקדם לתכנון המתארי באמצעות הוראות מעבר דוגמת סעיף 10.2.2 לתמ"מ 21/3, המורה כי תכניות מתאר מקומיות ומפורטות שאושרו לפני תחילתה של תמ"מ 21/3 יישארו על כנן. דוגמא נוספת ניתן לראות בסעיף 10.2.6 לתמ"מ 21/3 המאפשר לאשר תכניות סותרות, לאחר תחילתה תמ"מ 21/3, ובלבד שהן הופקדו או הוחלט להפקידן לפני תחילתה של התמ"מ ומוסד התכנון הרלוונטי קיים בהן דיון על רקע זה.

דיון והכרעה – פגיעה בפוטנציאל התכנוני
היקף התערבות של בית המשפט לעניינים מנהליים בהחלטות מוסדות תכנון
בית המשפט לעניינים מנהליים אינו משמש כטריבונל על לתכנון והוא אינו שם את שיקול דעתו תחת שיקול דעת הרשות המנהלית - מקצועית שבענייננו היא ועדת הערר.
ועדת הערר היא מוסד תכנון שהוא גוף מקצועי, שלו הידע והמומחיות בסוגיות הבאות בפניו. תפקידו של בית המשפט לבדוק אם ההליך המנהלי שהתקיים בפני ועדת הערר התנהל בסמכות, בצורה תקינה, בתום לב ללא אפליה ומשיקולים ענייניים, והאם ההחלטה שהתקבלה עומדת במבחן הסבירות (בר"מ 2237/11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" נ' מימי גרמנוב; 5216/12 הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקוה נ' כנס הבפטיסטים בישראל בע"מ ועוד רבים אחרים).

מהי ציפיה סבירה בנסיבות הענין
כאמור, הזכות לפיצויים מכח סעיף 197 לחוק קמה כאשר נפגעו מקרקעין על ידי תכנית.
מן הראוי לפתוח ולהבהיר כי נושא הערעורים ביעוד "חקלאי". תמ"מ 21/3 לא פגעה בתכניות תקפות, ולכן ועוד מקרקעי המערערים נותר כשהיה ערב אישור תמ"מ 21/3. מרבית מקרקעי המערערים היו כאמור ביעוד "חקלאי". אלא שנשאר על כנו גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3, והמערערים יכולים להמשיך ולעבד את מקרקעיהם ואף להקים בהם מבנים חקלאיים, כפי שהדבר היה ערב אישור תמ"מ 21/3.
את המונח "נפגעו מקרקעין" פרשה הפסיקה כמוסבר לעיל כפגיעה בתכונות המקרקעין ועל כך אין חולק. הפסיקה (פס"ד בירנבך ואלה שבאו בעקבותיו) גם הכירה באפשרות העקרונית כי פגיעה אפשרית גם כאשר נפגעת הציפיה לשינוי ייעודם ובעקבות כך נפגע הפוטנציאל התכנוני שלהם. אך לא כל ציפייה לשינוי יעוד תחשב כפגיעה בפוטנציאל התכנוני אלא רק ציפייה סבירה בנסיבות העניין שהיא קרובה לוודאי. השאלה היכן עובר קו הגבול הקובע מהי ציפייה הנחשבת לפגיעה במקרקעין ו מזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק ומהי ציפייה שאינה נחשבת לפגיעה במקרקעין ואינה מזכה בפיצוי עמדה במרכז הדיון בפני ועדת הערר ועומדת במרכז הדיון שבפני.
ועדת הערר קבעה כאמור כי כדי להתבסס על תכנית צפויה ככזו שיש בה פוטנציאל תכנוני המקים זכות לקבלת פיצויים, עליה לחול על המקרקעין נושא התביעה; חייב להתקיים בה רף תכנוני מינימלי ממנו עולה כי לדעת מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה התכנית ראויה לקידום ועל כן החליט על הפקדתה; גם אם עברה התכנית את הרף המינימלי הדבר עדיין אינו מקים אוטומטית פוטנציאל תכנוני אשר הפגיעה בו היא ברת פיצוי לפי סעיף 197 לחוק והדבר תלוי בתוכן ההחלטה, בתנאים שנקבעו להפקדת התכנית, בהליכים אותם יש לבצע עד לאישור התכנית, בהערכת הסיכוי לאישור התכנית לאור ההתנגדויות שזו עלולה לעורר וכיוב'. רק אם עברה התכנית את השלב האמור ונקבע כי היתה קיימת ציפייה סבירה לאישורה תיבחן שאלת שעור הפגיעה על ידי שמאים.
היועמ"ש ונציג מתכנן המחוז סבורים כאמור כי פס"ד בירנבך הכיר בפוטנציאל התכנוני רק כנתון שיש להתחשב בו לצורך הערכת שווי המקרקעין, ורק אם התגבש דיו, ולא כפגיעה בתכונות המקרקעין.
דעתי אינה כדעת נציג מתכנן המחוז וכדעת היועמ"ש. אני סבורה כי פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי, מהווה פגיעה במקרקעין. בצד הפוטנציאל התכנוני שהפגיעה בו מהווה פגיעה במקרקעין קיים פוטנציאל שיש להתחשב בו לצורך קביעת שווי המקרקעין, מקום שכבר נקבע כי המקרקעין נפגעו והוא שונה ונפרד מהפוטנציאל התכנוני שפגיעה בו מהווה פגיעה במקרקעין.
זו היתה גם דעתו של ביהמ"ש בפסק דין מטעי לאה ויוסף. ביהמ"ש קבע כי יש להבחין בין שתי שאלות נפרדות. שאלת הפגיעה בפוטנציאל התכנוני המהווה "פגיעה" במקרקעין המזכה את בעל הזכות בפיצוי לפי סעיף 197 ושאלת הפגיעה בפוטנציאל התכנוני לצורך הערכת שווי המקרקעין וכך אמר:
"סבורני שיש להבחין בין שתי שאלות נפרדות; האחת, האם הפגיעה בפוטנציאל לשינוי ייעוד מהווה "פגיעה" במקרקעין במובן סעיף 197 לחוק; והשנייה – האם יש להתחשב בפוטנציאל במסגרת הערכת שווי המקרקעין בעקבות הפגיעה בהם.
הלכה היא שלא כל פגיעה בפוטנציאל לשינוי ייעוד מהווה "פגיעה" במובן סעיף 197 לחוק, אלא רק פגיעה בפוטנציאל תכנוני ממשי. בתי המשפט הדגישו כי רק פגיעה בציפייה סבירה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב "פגיעה" המזכה בפיצויים ..... פגיעה בציפייה ערטילאית שאינה מבוססת על אפשרות סבירה למימוש השינוי, לא תזכה בעל הזכות במקרקעין בפיצוי.
שאלה אחרת היא כיצד להתחשב בציפיות הצדדים בגדרה של הערכת שווי המקרקעין לצורך אומדן ירידת הערך. ........
כאשר אומדים את שווים של מקרקעין בשיטת ההשוואה עומדות בפני המעריך עסקאות השוואה בהן נקבע המחיר על ידי הצדדים לעסקה מתוך התחשבות בכלל נתוני העסקה, לרבות ציפייה לשינויי ייעוד או שימוש במקרקעין. בשיטת ההשוואה ניתן להניח כי הצדדים לעסקאות מרצון שקללו בהערכת המחיר את כל הנתונים הרלבנטיים לרבות הזכויות על פי תכניות תקפות, התשואה הצפויה מהשימוש במקרקעין, הצפי לשינויים בייעוד או בשימוש וכדומה. ציפיות אלו של הצדדים עשויות להתבסס על הליכי תכנון מוכרים שהחלו ואשר קיימת סבירות כלשהי להשלמתם, אולם עשויה להתבסס גם על הערכות כלליות בדבר שינוי ערך המקרקעין ללא קשר להליכי תכנון למיניהם"
דעה זו מקובלת עלי. רק פגיעה ממשית בציפייה כי תאושר תכנית שתעלה את ערך המקרקעין תחשב כפגיעה במקרקעין. מאידך, לצורך הערכת שווי המקרקעין, ניתן להתבסס על ציפיות השוק לשינוי יעוד גם אם ציפייה זו היא רחוקה וקלושה, אך היא באה לידי ביטוי בשווי השוק. הפוטנציאל בהערכת שווי השוק הוא ה"עננה" עליה הצביעה ועדת הערר. "העננה" נובעת מההנחות הרווחות בציבור כי סופה של כל קרקע חקלאית במרכז הארץ שתופשר ביום מן הימים; על קרבתם של המקרקעין למקומות ישוב והצורך בהרחבתם; על מיקומם של המקרקעין הספציפיים ועל תכניות שמתחילות לקרום ועוד כיוצא באלה הנחות. על הנחות מסוג זה ביססו מערערים רבים את תביעתם. ואולם, הנחות אלה אינן קשורות בהליכים תכנוניים ספציפיים מגובשים אלא באופן שהציבור תופס את הפוטנציאל הכלכלי של קרקע חקלאית במרכז הארץ. לא ניתן לבסס על הנחות אלה בלבד תביעה לפי סעיף 197 לחוק, שכן אין המדובר בפוטנציאל תכנוני ממשי.
פרשנות זו עולה לדעתי בקנה אחד עם הלכת בירנבך ואף עם שיקולי מדיניות. פרשנות זו נותנה גם מענה לסתירות לכאוריות, עליהן הצביעו חלק מהמערערים, בין קביעת שווי המקרקעין לעניין היטל השבחה וחישוב שווי המקרקעין בעת פיצוי בגין הפקעה לבין פגיעה לעניין סעיף 197. בהיטל השבחה ובחישוב שווי המקרקעין לענ יין הפקעה עסקינן בחישוב שווי ואילו בסעיף 197 נבחנת שאלת הפגיעה התכנונית. כימות הפגיעה נעשה רק בשלב שני לאחר שנקבע כי נגרמה פגיעה ובשלב זה יש להתחשב בשווי המקרקעין.
החלטת ועדת הערר כי הפקדת תכנית היא רק ראשיתה של בחינת השאלה אם היתה פגיעה בפוטנציאל התכנוני אף היא עולה בקנה אחד עם פרשנות זו. כפי שקבעה ועדת הערר, השאלה אם נפגע הפוטנציאל התכנוני במידה שיש לראות בו פגיעה המזכה בתשלום פיצוי לפי סעיף 197 תלויה גם:
"...בתוכן ההחלטה, בתנאים שנקבעו, אם נקבעו להפקדת התוכניות, בהליכים אותם יש לבצע ולעבור עד לאישור התוכנית, בהערכת הסיכוי לאישור התוכנית לאור ההתנגדויות שזו עלולה לעורר וכיוב'. ....... ככל שהליכי התכנון יתקדמו במעלה הדרך לאישורה הסופי, כך תהיה נטייה גדולה יותר לקבוע כי קיימים הליכים תכנוניים ממשיים לאישור תוכנית אשר הסיכוי להתממשותם גדולה, וכי יש למקרקעין פוטנציאל תכנוני, שהפגיעה בו מחייבת תשלום פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
.......
לא דומה החלטה של הועדה המחוזית להפקיד תוכנית לתוספת זכויות בניה למגרש מסוים, להחלטתה להפקיד תוכנית באזור בעל רגישות נופית גבוהה, אשר ניתן להניח כי זו תעורר התנגדות רבה" קביעת ועדת הערר עולה בקנה אחד גם עם הפסיקה שבאה בעקבות פס"ד בירנבך ואין מקום להתערב בקביעה זו".
גישה זו גם משקפת מדיניות נכונה, עליה עמדה הפסיקה, ולפיה הקופה הציבורית אינה יכולה לשלם פיצוי על ירידת ערך המקרקעין הנובעת מבסיס ספקולטיבי וצפייה לעליית ערכם בעתיד. סעיף 197 לחוק לא נועד לפצות בגין אי התגשמות חלומות או ספקולציות כי שווי המקרקעין יעלה בעקבות שינוי ייעודו. הדברים נאמרו בערר (הר) 5175/00 להב ואח' נ. ועדה מקומית הרצליה ואח':
"העיקרון שבבסיס החובה לשלם פיצויים לפי סעיף 197 לחוק הוא להעמיד את התובע באותו מצב שהיה בו מבחינה עובדתית לפני אישור התכנית הפוגעת, ולא להוות תעודת ביטוח מפני אי התגשמות חלומות ההתעשרות של בעל הקרקע. לא כל קרקע חקלאית מיועדת להפשרה לבנייה בטווח של שנים ספורות ועל בעלי קרקעות לקחת בחשבון את האפשרות כי הקרקע החקלאית שבידיהם תישאר בייעודה החקלאי משך שנים ארוכות". (ראה גם ערר 436-458/04 רומאן ברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ)".
על מנת שפוטנציאל תכנוני יהפוך לתכונה של המקרקעין, להבדיל מספקולציה גרידא, תקוות ומשאלות לב, על הפוטנציאל התכנוני להגיע לשלב שבו מידת הוודאות ביחס לאישור תכנית להפשרת היעוד החקלאי, הינה קרובה לוודאי. מידת ודאות כזו מצויה למשל בסעיף 97א לחוק שמאפשר, בתנאים מסוימים, לתת היתר על פי תכנית שהופקדה, או תכנית שהופקדה ולא הוגשו לה התנגדויות.
יודגש פס"ד בירנבך קבע כי יש צורך בסיכוי שאינו קלוש ורחוק אלא ודאי או לפחות ציפייה סבירה בנסיבות העניין. דהיינו אם אין מדובר בסיכוי ודאי אז לפחות ציפייה שצריכה להיות קרובה מאד לוודאי. רק ציפייה שהיא קרובה לוודאי ניתן יהיה לומר עליה כי היא " לפחות ציפייה סבירה בנסיבות העניין". פרשנות זו עולה מנוסח הדברים והקשרם.
התחשבות בפוטנציאל תכנוני שעה שלא קיימת היתכנות ברורה וודאית לשינוי ייעוד משביח, או להשבחה בדרך של תוספת זכויות, כאשר הפוטנציאל מבוסס רק על הערכות, ציפיות ומשאלות לב, או אפילו על הליך תכנוני שלא הגיע לשלב בו מוסד התכנון המוסמך לאשרו נתן דעתו (התומכת) עליו, איננה "לפחות ציפייה סבירה בנסיבות העניין" שהיא קרובה ל"וודאי". רק שלב ברור כמו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, מהווה שלב שממנו ראוי לבחון אם הגיעה התכנית לרמה שתחייב את הקופה הציבורית לשלם פיצויים, שכן בשלב זה אין המדובר רק בתקוות שנכזבו, אלא בתקוות שהיה להן בסיס ממשי.
לאור האמור קביעתה של ועדת הערר כי הרף המינימלי לבחינת קיומה של ציפייה סבירה בנסיבות העניין לשינוי היעוד הוא קיומו של הליך תכנוני המתייחס לתכנית קונקרטית שקיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה, הוא רף ראוי ונכון שאין מקום להתערב בו. מדובר בקביעה העולה בקנה אחד עם פס"ד בירנבך והפסיקה שבאה בעקבותיו, עם האינטרס הציבורי, ועם השכל הישר. זוהי קביעה מקצועית, הגיונית, ראויה. קביעת רף נמוך מכך יכול להביא לתוצאה אבסורדית, לנטל שהציבור לא יוכל לעמוד בו, ולשיתוק עבודתן של מוסדות התכנון העוסקות בתכנון המתארי.
מקום שהרף המינימלי שנקבע על ידי ועדת הערר איננו מתקיים אנו עדיין מצויים בתחום הרעיונות והבדיקות, התקוות והציפיות שאין בהן שום וודאות או ממשות. קביעת רף נמוך מכך תחתור תחת יכולת התכנון המיטבי. על כן, וכפי שקבעה ועדת הערר הרף המינימלי אינו יכול להיות החלטות, סיכומי דיון, הבעת הסכמה עקרונית וכיוצא באלה שהתקבלו במהלך ביצוע בדיקות מקדימות מול הגורמים המקצועיים של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התוכנית.
בעמ"נ 56297-12-13 דלי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה (1.12.16), שניתן לאחרונה ועסק באותה שאלה בה עוסקים הערעורים שבפני, דהיינו האם נפגע הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין באופן המזכה את בעל הזכות בהם בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק, הגיע בית המשפט לאותה מסקנה כפי שהגיעה ועדת הערר ואמר את הדברים הבאים:
"אני סבורה כי בענייננו יישמה וועדת הערר באופן ראוי ונכון את ההלכה העקרונית שנפסקה בענין בירנבך לענין קיומו של פוטנציאל תכנוני, וכי רובן ככולן של הטענות שהעלו המערערים בהליך לפני זכו למענה ראוי, נכון ומפורט על ידי ועדת הערר".
החובה לקבוע רף מינימלי לבחינת פגיעה בפוטנציאל תכנוני המהווה פגיעה במקרקעין מחויבת גם כדי לבסס את הוודאות התכנונית באשר להיקף הפיצויים שעל הועדה המקומית לשלם בעקבות אישורה של התכנית, ועל מנת לאפשר למוסדות התכנון לפעול בחופשיות מבלי שיחששו לבחון אלטרנטיבות שונות שמא הן ייצרו ציפיות לפיצוי שיחשבו כ"ציפיות סבירות בנסיבות העניין".
עמד על כך בית המשפט בפס"ד ויטנר:
"הצורך בוודאות הוא פן נוסף של האינטרס הציבורי שלא להרחיב יתר על המידה את היקף הזכאים לפיצוי, שכן נוסף על כך שיש להימנע מהיקף פיצויים אשר ירתיע את רשויות התכנון מביצוע תכניות, יש חשיבות רבה לכך שהגוף התכנוני יהיה מודע לעלויות הצפויות לו בפעילותו כדי שיוכל להיערך ולכלכל את צעדיו מבעוד מועד. בפעילותן השוטפת מביאות רשויות התכנון בחשבון הן את העלויות השונות שיש לעבודתן והן את ההכנסות הצפויות להן, למשל מהיטלי השבחה (ראו ע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים נ' קהתי [31], בעמ' 204). התפקוד התקין של הרשויות תלוי ביכולת תכנון זו, וכדי להגשים תכלית זו יש להבטיח שהכלל הקובע את היקף תובעי הפיצויים הפוטנציאליים יהיה כלל פשוט ליישום היוצר ודאות. כאשר קיים כלל ודאי, רשות התכנון תוכל להעריך מראש את עלויותיה של תכנית, ואם בבדיקה זו יתברר כי עלות הפיצויים שבהם תחוב בגין תכנית מסוימת היא גבוהה מדי, תימנע הוועדה המקומית מלבצעה, או שתשקוד על תיקונה באופן שיקטין את היקף הפיצויים אשר היא צפויה לחוב בהם. לעומת זאת מבחן עמום לא יאפשר לרשויות התכנון לדעת מראש מיהם התובעים הפוטנציאליים ומהן העלויות שיהיו לה בגין פגיעות שנגרמו על ידי התכנית, וחוסר הוודאות עלול לגרום לקיפאון בפעילות התכנון והפיתוח בשל החשש מפני עלויות מוגזמות. כמו כן מבחן עמום ונעדר ודאות יגרור ריבוי התדיינויות, שכן רק הכרעה בבית המשפט תבהיר אם מקרקעין אלה הם "גובלים" ולכן זכאים לתבוע פיצויים אם לאו. מובן כי תוצאה זו אינה רצויה".
לאור מסקנה זו אבחן את הטענות העיקריות שחזרו על עצמן במרבית הערעורים ועליהן ביססו המערערים את טענתם בדבר פגיעה בפוטנציאל התכנוני שהיה טמון במקרקעיהם:
א. ירידת ערך המקרקעין
חלק מהמערערים ביקשו להסתמך על חוות דעת שצרפו לתביעתם שהצביעו כי ערך מקרקעיהם ירד בהשוואה לערכם ערב אישורה של תמ"מ 21/3 וביקשו לראות בכך ראיה לפגיעה בפוטנציאל התכנוני המזכה אותם בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
אין לקבל טענה זו.
ירידת ערך המקרקעין יכולה להתרחש מסיבות שונות, אך רק ירידת ערך הנובעת מ"פגיעה במקרקעין" מזכה בתשלום פיצוי לפי סעיף 197 לחוק (ראה פס"ד יוסף כהן; ענין ברעלי; ע"א 650/83 הועדה המקומית לתכנון ובניה זבולון נ' קורן (להלן " פס"ד קורן"); בר"מ 5514/06 רוטמן נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן " פס"ד רוטמן")).
קודמת לבחינת ירידת הערך השאלה אם נפגעו תכונות המקרקעין. בהעדר קביעה כי קיימת "פגיעה במקרקעין" בעקבות אישור תכנית לא קמה הזכות לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק. במילים אחרות, במקרים בהם יורד ערך המקרקעין, בעקבות אישורה של תכנית, מבלי שנקבע כי נפגעו המקרקעין (בפגיעה ישירה או עקיפה כמוסבר לעיל) לא קמה עילת חיוב על פי סעיף 197.
העובדה כי ירידת ערך המקרקעין אינה מצביעה בהכרח על פגיעה בהם נלמדת גם מלשון סעיף 197 המדבר על "פגיעה במקרקעין" ולא על "ירידת שווים" כפי הלשון בה נקט למשל המחוקק בעניין היטל השבחה (על ההבדלים בין היטל השבחה ופיצוי לפי סעיף 197 לחוק ראו בהמשך).
גם השוני בדרכי הערעור כאשר קימת מחלוקת בשאלת גובה הפיצוי לעומת מחלוקת בדבר עצם הזכאות לפיצוי מלמדת כי השווי היא שאלה נפרדת מהזכאות לפיצוי/הפגיעה. סעיף 198(ה) לחוק קובע כי מקום בו החליטה ועדה מקומית שהתובע זכאי לפיצוי (דהיינו קיימת קביעה כי המקרקעין נפגעו) אך מתעוררת מחלוקת באשר לגובה הפיצוי רשאים הצדדים לבקש כי המחלוקת תתברר בפני שמאי מכריע שמומחיותו בשומת מקרקעין. לעומת זאת כאשר הועדה המקומית דחתה תביעה לפיצויים על יסוד סעיף 197 והמחלוקת היא בשאלה אם נפגעו המקרקעין קובע סעיף 198 (ד) לחוק כי ניתן להשיג על ההחלטה בהגשת ערר לוועדת הערר שהיא גוף מקצועי הבוחן משפטית את המחלוקת. דהיינו, מקום בו הכירה הועדה המקומית בפגיעה ונותרה מחלוקת שמאית בלבד יבוא העניין בפני שמאי מכריע, אך מקום בו קיימת מחלוקת על עצם הפגיעה במקרקעין, יבוא הברור בפני מוסד תכנון – ועדת הערר.
בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, כפר-סבא ואח' (להלן " פס"ד החברה להפצת פרי הארץ") נאמר:
"...נטל השכנוע, שיסודותיו של סעיף 197(א) התקיימו, מוטל על מי שתובע פיצויים על פי סעיף זה. הווה אומר, על התובע להרים את נטל השכנוע, שהמקרקעין אכן נפגעו על-ידי תכנית, לרבות, כמובן, הוכחת שעור הפגיעה".
בערר 178+218/01 קיבוץ בארות יצחק ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה לודים נאמר:
"דבר כללי נוסף שבדעתנו להציג בפתיח זה, בדבר היקף תחולתו של ס' 197, נוגע לענין הפגיעה. לדעת ועדת הערר תנאי ראשון להוכחת תביעה לפיצויים לפי ס' 197 לחוק, הוא קיומה של פגיעה במקרקעין עצמם, אותה ניתן אחר כך לשום ולהעריך לפי השינוי בערכם של המקרקעין, ככל שהוא נובע מאותה פגיעה (להבדיל משינוי ערך שאינו קשור בפגיעה כגון תנודות בערכי המקרקעין בשוק עקב מצב כלכלי במשק וכיו"ב). הפגיעה שצריך להוכיח היא פגיעה בתכונות המקרקעין ככאלה, באופן אוביקטיבי.
כדי להכריע בתביעת פיצויים לפי ס' 197 עלינו לבחון מהו השינוי התכנוני שמחוללת התוכנית הנדונה בה, דהיינו מה מביאה התכנית לעולם מבחינה נורמטיבית, וכתוצאה מכך מה צפוי להתפתח עובדתית, ביחס למה שהיה קיים ערב אישורה, נורמטיבית ועובדתית. עלינו להעריך האם אכן גורמת התכנית לפגיעה במקרקעין הנדונים ואם אכן קיימת פגיעה אזי נשאלת השאלה כיצד יש להעריך את גובה הפגיעה, ומהי באשר לכל נכס ונכס". (ראה גם ערר 15/08 (י-ם) לופס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).
לאור האמור דעתי היא, כדעת ועדת הערר, ירידת ערך המקרקעין כשלעצמה אינה מבססת עילת תביעה על בסיס סעיף 197 לחוק.
ב. המלצת מוסד תכנון במדרג נמוך, שניתנת למוסד התכנון המאשר להפקיד את התכנית
רבים מהמערערים ביססו את תביעתם על המלצת הועדה המקומית לוועדה המחוזית או על המלצת הועדה המחוזית למועצה הארצית להפקיד תכנית וטענו כי המלצה זו יצרה את הציפיה לשינוי יעוד המקרקעין.
כמו ועדת הערר, אף אני סבורה כי המלצה של ועדה מקומית לוועדה המחוזית (או ועדה מחוזית למועצה הארצית) על הפקדת תכנית עדיין אינה יוצרת פוטנציאל תכנוני שהוא בגדר " ציפייה סבירה בנסיבות העניין". חשובה ככל שתהא המלצת הועדה המקומית או הועדה המחוזית, כאשר אין הן מוסד התכנון המחליט אם להפקיד את התכנית, ראייתן מטבע הדברים, מצומצמת לתחומן והן אינן רואות ואינן יכולות לראות את הצרכים בראיה כוללת ואף אין זה מתפקידן לראות את התכנית בראיה כוללת. לא בכדי ייחד המחוקק תכניות מסוימות לאישור הועדה המקומית ואחרות לאישור הועדה המחוזית או המועצה הארצית. ככל שהתכנית נועדה להסדיר תחום רחב יותר של נושאים שיש להם השפעה רחבה יותר היא צריכה להיות נידונה בראיה רחבה יותר, דהיינו בוועדה במדרג גבוה יותר שחולשת על תחומים גאוגרפיים גדולים יותר.
לאור האמור אין מקום להתערב בהחלטות ועדת הערר שדחו תביעות שהיו מבוססות על הטענה כי התקבלה המלצת הועדה המקומית להפקיד תכנית שסמכות האישור שלה נתונה לוועדה המחוזית, שכן הועדה המקומית איננה המוסד המוסמך לאשר את התכנית. הדברים נכונים גם לגבי המלצות שניתנו על ידי הוועדה המחוזית לגבי תכניות שצריכות להתאשר על ידי המועצה הארצית. כך גם נקבע בערר 341/02 מהדרין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון:
"פעולות העוררת לאישורה של התכנית הנ"ל נעשו במקביל להליכי אישורה של התכנית הנטענת כפוגעת ולאחר שהופקדה... בהיות התכנית מופקדת ובניגוד לאמור בה ולאמור גם בתכנון המחוזי ניסתה העוררת לשנות מצב זה. לטעמנו, אין להכיר בפגיעה ביזמה תכנונית מעין זו, כפגיעה המזכה בפיצוי שכן היזמה נעשתה בניגוד לתכנית בהיותה כבר מופקדת (ר' ביתר פרוט החלטת ועדת הערר בענין ערר 97/03 ועררים נוספים רומן ברג ואח' נגד ועדה מקומית ראשון לציון ואח' (פורסם בנבו).
קביעה אחרת עלולה לעודד תכנון פיקטיבי, המתחיל מיד עם הפקדתה של תכנית כלשהי, שמטרתו יצירת פוטנציאל או נזק כביכול או העצמת הנזק ויצירת תביעה מלאכותית. חזקה על היזם כי ידע דבר הכנתה והפקדתה של התכנית לכביש ועל כן כל יזמה תכנונית שנקט, שאינה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון, היא בבחינת נסיון לגיטימי אך בידיעה כי סבירותו קלושה ומכל מקום הוא אינו יכול ליצור עילה לתביעה יש מאין. אין בכלונו של הנסיון כדי לחייב את מוסדות התכנון בפיצויים. שונה היה המצב לו היה מדובר בתכנית אשר הגיע לשלב ממשי יותר עוד בטרם הופקדה התכנית נשוא תביעת הפיצויים".
ג. מיקום המקרקעין
מקל וחומר, בצדק נדחו על ידי ועדת הערר העררים שהתבססו על הטענה כי סופה של קרקע חקלאית להפשיר לצרכי בניה, או הטענה כי אך טבעי הוא שקרקע הקרובה לשטח מפותח יביא להמשך פתוח של הקרקע הצמודה אליו. גם אם המציאות מלמדת כי כאשר יש צורך להפשיר קרקע לבניה, הקרקע המופשרת היא קרקע צמודת דופן למקומות מפותחים, לא ניתן להסיק את ההפך כי כל קרקע שהיא צמודת דופן לאזור מפותח תופשר. הדבר נכון גם כאשר הקרקע נמצאת במרכז הארץ וגם אם היא נמצאת בסמיכות לאזורי בינוי. קביעה כזו היא מרחיקת לכת ואינה מבוססת על שיקולים תכנוניים אלא על משאלות לב של בעלי הקרקע. כך גם נקבע בערר 264/99 אירוס מרום נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה (פורסם בנבו):
"המשיבה טענה בפנינו כי ברור היה שהשטחים החקלאיים כמו מרבית השטחים החקלאיים המצויים בשולי הערים בישראל, צפויים להפשרות לבניה ועל כן "מדיניות כלל מדינתית" זו אמורה להשפיע על ציפייתם של העוררים באופן השולל את זכותם לתבוע בגין התממשות אותה ציפיה.
אין אנו יכולים לקבל טענה זו שכן, כאמור בכתב הערר, נימוק זה עלול לרוקן כמעט מכל תוכן את הזכות הקבועה בסעיף 197 לחוק התו"ב. כמובן שציפיות שונות בדבר שינוי ייעוד אפשריים ייתכן והיו קיימות ואולם מדובר לכל היותר בציפיה ערטילאית שאין לה כל אחיזה קונקרטית בתוכנית או באקט בעל תוקף סטטוטורי".
כדברים הללו נקבעו גם בערר 9035/11 רכבת ישראל נ' צרפתי; ובערר 9046/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל גי ואח'.
ועדת הערר הייתה ערה לכך ששווי של קרקע חקלאית במרכז הארץ גבוה בדרך כלל מקרקע חקלאית בפריפריה.
אך, כפי שקבעה ועדת הערר, השוני בשווי הקרקע נובע מההנחה הרווחת בציבור כי קרקע חקלאית במרכז הארץ תופשר ביום מן הימים, בין היתר בשל כך שרוב הבניה מתבצעת במרכז הארץ. מחיר של קרקע חקלאית במרכז הארץ עלול לרדת, באופן שמחירו יתקרב לזה של קרקע חקלאית בפריפריה, כאשר מהלך תכנוני יפזר את אותה " עננה" של ציפיות לשינוי ייעודם ואף יתכן שמחירו שוב יעלה בעתיד בחלוף זמן כאשר תתחדש הציפיה שהקרקע תופשר. כפי שציינתי, יש להבחין בין הפוטנציאל הכלכלי של הנכס שאינו קשור להליכי תכנון ספציפיים אלא לאותה הנחה כללית כי קרקע במרכז הארץ תופשר ביום מן הימים לבין הפוטנציאל התכנוני שלה המושתת על הליכי תכנון. בפסה"ד לוסטרניק עליו הסתמכו חלק מהמערערים ועליו אעמוד בהמשך נקבע כי "הציפיה הכללית לפיתוח המקרקעין היא חלק אינטגרלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה", וזאת להבדיל מהפוטנציאל התכנוני שלה.
בשני פסקי דין שנתנו לאחרונה נידונה השאלה אם שווי קרקע, המגלם פוטנציאל כללי צריך לבוא במסגרת השיקולים בקביעת השווי במצב הקודם.
בפסה"ד לאה יוסף נקבע, כאמור, כי שאלת הפגיעה בפוטנציאל המהווה פגיעה בתכונות המקרקעין אינה זהה לשאלת הפוטנציאל המהווה פגיעה בשווי המקרקעין ולא כל פגיעה בפוטנציאל לשינוי יעוד מהווה פגיעה במובן סעיף 197. נקבע בפסק הדין כי הפוטנציאל הכללי (או הכלכלי) של הנכס צריך לבוא בחשבון בקביעת שווי הנכס במצב הקודם (לאחר שכבר נקבע כי המקרקעין נפגעו).
עמ"נ (ת"א) 2171-05-16 איתן בכור נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה.
לא היתה מחלוקת שהמקרקעין נפגעו והשאלה שעמדה לדיון הייתה האם בשלב קביעת שווי המקרקעין "לפני" על השמאים המכריעים שמונו להתחשב בפוטנציאל הכללי.
ועדת הערר בעניין בכור, דחתה את ממצאי השמאי המכריע וקבעה כי הוא שגה כשקבע את שווי המקרקעין במצב הקודם בהסתמך על פוטנציאל כללי לשינוי יעוד בעתיד שאינו נראה לעין. בית המשפט קיבל את הערעור וקבע שלעניין שווי המקרקעין במצב קודם יש לצלם את שווי השוק בנטרול האלמנט הספקולטיבי וכך נאמר: "השמאי סיוון היה ער לכך ששווי השוק הושפע מעסקאות שהיו מבוססות על תקוות מופרזות בנוגע לשינוי היעוד, דבר שהיטה את כלפי מעלה את מחירי המקרקעין באותן עסקאות, ולכן הוא נטרל מראש את אותן עסקאות בעלות אופי ספקולטיבי ולא הביאן בחשבון בקביעת שווי השוק של המקרקעין. למעשה שווי השוק שמדד השמאי סיוון, שיקף במדויק את שווי המקרקעין בעיניהם של קונים ומוכרים המודעים היטב למצב התכנוני שלהם, קרי, לכך שלמקרקעין לא היה פוטנציאל עם סיכוי סביר לשינוי יעוד למגורים".
החלת ההלכות שנקבעו לענין היטל השבחה
חלק מהמערערים טענו כי פיצוי על פי סעיף 197 לחוק ותשלום היטל השבחה הם שני צדדים של אותה מטבע. מערערים אלה הפנו לפס"ד לוסטרניק שם קבע בימ"ש כי בקביעת מחיר המקרקעין ערב כניסת התכנית המשביחה לתוקף יש לנטרל את עליית ערך המקרקעין הנובעת מהציפייה לאישור התכנית המשביחה, כאשר לעניין מרכיב זה בשווי המקרקעין נפסק "מכאן ברור שאם... לעניין מרכיב אחר המקרקעין המובילים את הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין (במנותך וזה הנובע מהתכנית המשביחה) קובע ביהמ"ש כי "הציפיה הכללית לפתו..." וכן "כאמור ייעודו... ועדת הערר דחתה את טענות המערערים שביקשו להתבסס על פס"ד לוסטרניק לעניין השאלה אלו מעשים יכולים לבסס " ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשם הוכחת קיומו של פוטנציאל תכנוני שניתן לבסס עליו תביעה מכח סעיף 197.
טענה בדבר קיומה של הקבלה בין היטל השבחה ופיצוי על פי סעיף 197 לחוק נטענה בהזדמנויות שונות ונדחתה בפסיקה שכן, על אף ההקבלה בין היטל השבחה ופיצוי על פי סעיף 197 נקבע כי אין סימטריה ביניהם.
בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים אמר בית המשפט:
"רואים אנו אפוא שבולט חוסר הסימטריה בין ההסדר בדבר תשלום פיצויים לבעלים של מקרקעין שמקרקעיו נפגעו עקב תכנית, לבין ההסדר בדבר תשלום היטל השבחה על-ידי מי שמקרקעיו הושבחו עקב הוראותיה של תכנית. היעדר כזה של סימטריה תומך בטיעון כי יש לדחות את הניסיון להרכיב את הוראות החוק בדבר תשלום פיצויים על אלה החלות על היטל השבחה. בחינה מקרוב של השלכות היעדר הסימטריה כאמור תראה את הקשיים המתעוררים ואת התוצאות הבלתי סבירות המתקבלות מהקביעה שסעיף 4(5) דן גם בתכניות פוגעות".
ובעניין ויטנר אמר ביהמ"ש:
"ניתן לומר כי ההסדר הקבוע בעניין היטל השבחה אינו בהכרח סימטרי להסדר הקבוע בעניין פיצויים בגין פגיעה על ידי תכנית ביותר ממובן אחד, ומכאן שאין הכרח כי שני ההסדרים יפורשו פירוש זהה. ההסדרים הקבועים בחוק בעניין היטל ההשבחה ותשלום הפיצויים על פי סעיף 197 שונים זה מזה בכמה מובנים, עד כי לא ניתן לומר כי הם מהווים הסדר אחיד. כך למשל החייבים בהיטל השבחה הם רק הבעלים של המקרקעין או החוכרים לדורות, לעומת בעלי הזכויות במקרקעין הזכאים לתבוע פיצויים. כמו כן גובה ההיטל המוטל על החייבים הוא 50% בלבד מערך ההשבחה (סעיף 3 לתוספת השלישית), ואילו גובה הפיצוי לפי סעיף 197 הוא 100% מערך הפגיעה. כך גם לא קבועה תקופת התיישנות מיוחדת על תביעתה של רשות להיטל השבחה, ולעומת זאת סעיף 197(ב) קובע כי ניתן להגיש תביעה לפיצויים נגד הרשות בתוך תקופה של שלוש שנים בלבד. נוסף על כך ההסדר הקובע פיצויים מוגבל בסעיף 200 הקובע פטור, ואין הסדר דומה בנוגע להיטל השבחה. כן תוטל חובה בהיטל השבחה רק בתכניות מתאר מקומיות ובתכניות מתאר מפורטות (סעיף 1 לתוספת השלישית), ואילו אין הגבלה בדבר סוג התכנית הפוגעת לעניין תביעת פיצויים (ראו דנ"א קריית בית הכרם [27], בעמ' 126 ואילך), לפיכך אף על פי שהמחוקק כרך את שני ההסדרים זה בזה, אין בכך כדי לקבוע כי ההסדר החל עליהם הוא אחיד בהכרח."
דברים דומים נאמרו בבר"מ 2647/14 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' גולד פוינט ואח':
"לא היה מקום לכך שבית המשפט לעניינים מינהליים יגזור גזירה שווה מהכללים שעניינם קביעת זכאות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק לשומת היטל השבחה. ככלל, מדובר בהסדרים שנפסק כי כל אחד מהם "עומד בנפרד" וקיים חוסר סימטריה בין ההוראות המרכיבות כל אחד מהם (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 123-122 (2002); לדיון מפורט בחוסר הסימטריה ראו שם, בעמ' 131-126)".
ההבדל בין היטל השבחה מזה, ופיצוי על פי סעיף 197 מזה, עולה לא רק מההסדר השונה בכל אחד מהם אלא גם מהמלל השונה בו השתמש המחוקק בכל אחד מהנושאים. בעוד שבסעיף 197 נדרש כי המקרקעין יפגעו והמחוקק נקט בלשון "נפגעו מקרקעין" הרי שבהיטל השבחה נקט המחוקק בלשון "ירד שווים של מקרקעין". על השוני במינוח ועל המשמעות שיש להעניק לכך עמדה ועדת הערר בערר (י-ם) 15/08 לופס נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים (להלן " ערר לופס"):
"נשים לב, לשון החוק מתנה את הפיצויים בכך ש"נפגעו" המקרקעין, ואינה עושה שימוש במילים "ירד ערכם של המקרקעין".
יובהר, בפני המחוקק עמדו שתי אפשרויות לניסוח הסעיף, האחד בדומה לניסוח החל לגבי היטל השבחה (ר' הגדרת "השבחה" בתוספת השלישית ל חוק התכנון והבניה)- "ירד ערכם של המקרקעין..." והאחר "נפגעו מקרקעין". כאשר הניסוח הראשון רחב יותר ומקנה פיצוי בגין קשת רחבה יותר של פגיעות, ואילו הניסוח השני דווקני יותר ומחייב הוכחת פגיעה במקרקעין.
כאמור, המחוקק בחר במונח "פגיעה" ולא "ירידת ערך".
אנו סבורים, כי אין מדובר בבחירה שרירותית בין החלופות, אלא מדובר בבחירה מודעת הבאה להבהיר, כי אין די בירידת ערך כשלעצמה של המקרקעין עקב התוכנית על מנת לזכות את בעל הזכויות בהם בפיצוי, אלא נדרש יסוד נוסף של פגיעה בהם".
העולה מהאמור הוא כי באופן עקבי נקבע בפסיקה כי אין סימטריה בין היטל השבחה ופיצוי על פי סעיף 197 לחוק, ועל כן אין לכרוך בין שני ההסדרים. צדקה ועדת הערר בדחותה את הטענה.
פיצויי הפקעה לעומת פיצוי על פי סעיף 197
חלק מהמערערים טענו כי העיקרון הבסיסי בפיצויי הפקעה הינו עקרון שווי שוק. על כן, כאשר מופקעות לצורך דרך חלקות חקלאיות צמודות ששווי כל אחת מהן הוא 100 ₪, לפלוני מכח דיני ההפקעה ולאלמוני בהליך דו שלבי כאשר תחילה מכח תכנית המייעדת את החלקה לדרך ורק לאחר מכן מבוצעת הפקעה, יזכה פלוני לפיצויי הפקעה מלאים בש יעור של 100 ₪ ואילו אלמוני יצטרך לתבוע תחילה את ירידת ערך חלקתו שהפכה לדרך ששוויה ירד ל- 10 ₪ (10% כמקובל) ורק לאחר מכן את פיצויי ההפקעה בגין אותם 10 ₪ נותרים.
אין לדעתי להשוות בין הדברים. כאשר מופקעים מקרקעין על פי דיני ההפקעה ניתן להפקיע 40% ללא תשלום פיצוי ואילו בפיצוי על פי סעיף 197 יש לפצות החל מהמטר הראשון.
זאת ועוד, כפי שהובהר לעיל, הפיצוי על פי סעיף 197 נבחן דו שלבית. תחילה יש לקבוע אם נפגעו המקרקעין. שאלת הפגיעה במקרקעין אינה נבדק על פי שווי המקרקעין אלא על פי פגיעה בתכונותיהם ורק בשלב השני כשנבחנת מידת הפגיעה היא נבחנת על פי שווי המקרקעין.
סעיף 200 לחוק
חלק מהמערערים טענו כי ההגבלה היחידה הקיימת על פיצוי בגין פגיעה במקרקעין על ידי תכנית, היא ההגבלה בסעיף 200 לחוק הקובע, במקרים מסוימים, פטור מחובת תשלום הפיצוי.
טענה זו כלל לא ברורה.
סעיף 200 דן במקרים בהם נפגעו המקרקעין וזכות הפיצוי נשללת בעקבות האמור בסעיף 200. כפי שכבר ציינתי כדי לזכות בפיצוי על פי סעיף 197 יש תחילה לבחון אם נפגעו המקרקעין ורק אח"כ לכמת את שווי הפגיעה. לאור האמור אין ממש בטענה זו.
נסיון להחיל דה פאקטו את הרפורמה
חלק מהמערערים טענו כי בקביעת הרף התכנוני ניסתה ועדת הערר להחיל את הכללים שמשרד הפנים ניסה לקדם בהצעת חוק התכנון והבניה (פיצויים בשל תכנית פוגעת) התש"ע – 2010, בה ביקשו לקבוע כי בעניין שווי המקרקעין, המצב התכנוני הקודם יוערך כאילו אין צפי תכנוני לגביו בעתיד הנראה לעין.
יש לשלול את הטענה. העובדה שוועדת הערר דחתה את העררים וקבעה רף מינימלי אינו יכול להוות אינדיקציה כי היא ניסתה להחיל את הרפורמה דה פאקטו. החלטת ועדת הערר מנומקת ומבוססת ברובה על פסיקת בית המשפט העליון, ועל החלטות שונות של ועדות הערר.

פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין
שילוב הוראות תמ"א/31 ותמ"מ/3 אפשר את הרחבת מתחמי המגורים
טענה נוספת שנטענה על ידי חלק מהמערערים היתה כי שילוב ההוראות של תמ"מ/3 ותמ"א31 אפשרו הרחבת מתחמי מגורים עירוניים תוך גלישה, על חשבון שטחים חקלאיים צמודי דופן, אפשרות שנגדעה עקב אישורה של תמ"מ 21/3.
בתמ"א 31 במהדורת 1998 (שאושרה לאחר שהמועצה הארצית כבר החליטה על הפקדתה של תמ"מ 21/3) מסורה הסמכות להחליט על הרחבת מתחמי מגורים עירוניים, על חשבון שטחי נוף כפרי פתוח, לולנת"ע או למועצה הארצית לתכנון ובניה רק לאחר שיוכח לה כי נוצלו כל עתודות הקרקע שבתחום השטח העירוני (סעיף 11.1.6). לא נטען כי הוגש מסמך כזה בטרם הופקדה תמ"מ 21/3. בנוסף, סמכות זו עומדת לולנת"ע ולמועצה הארצית, גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3, כך שלא נגרמה כל פגיעה כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3.
מאידך, באזור נופש מטרופוליני, מאפשרת תמ"מ 21/3, תוספת בניה (למגורים או למטרות אחרות) בתכנית שבסמכות הועדה המחוזית בלבד.
יש גם לזכור כי בסעיף 12 להוראות תמ"א 31 נאמר כי תשריטי התמ"א בהם מסומנים ייעודי המקרקעין השונים משקפים מגמות תכנון בלבד. על מנת שמגמות התכנון שסומנו בתשריט תמ"א 31 יקבלו מעמד סטטוטורי נדרש לאשר תכנית נוספת שתיתן תוקף סטטוטורי וקונקרטיזציה למגמות התכנון (סעיפים 12.4 ו- 12.5 להוראות תמ"א 31), ועל מוסד התכנון לבחון אם התכנית מתיישבת עם מגמות התכנון של התמ"א. בעת הדיון בהפקדתה של תמ"מ 21/3 שהתקיים במועצה הארצית ביום 5.8.1997 ובהחלטה להפקיד את תמ"מ 21/3 מיום 9.4.1998, צוין במפורש כי תמ"מ 21/3 תואמת את הוראות תמ"א 31, דהיינו תמ"מ 21/3 נותנת תוקף סטטוטורי למגמות התכנוניות שנקבעו בתמ"א/31. (ראה מוצג 8 לעיקרי הטעון של הועדה המקומית ראשון לציון).
גם מהאמור בסעיף 4.1.1 לתמ"מ 21/3 עולה כי התכנית מיישמת את מגמות התכנון שבתמ"א 31: "תכנית זו מבטאת את מדיניות התכנון הארצית והלאומית, כפופה לקבוע בתכניות המתאר הארציות ומפרטת אותן".
לפיכך לא ברורה הטענה ולא ברור איזו פגיעה נגרמה למערערים.
חלק מהמערערים טוענים כי בהתאם לסעיפים 5.7.1ג' ו- 5.7.2ד' לתמ"מ/3, בשילוב עם הגדרת המונח "בנין" בחוק ניתן היה לקדם תכניות מתאר מקומיות מפשירות ללא צורך בשינוי תכנית המתאר המחוזית, ובכך נגרמה פגיעה ישירה לתכונות המקרקעין.
סעיף 5.7.1 לתמ"מ 3 מגדיר את מטרות האזור החקלאי. ס"ק ג' קובע כי אחת המטרות היא "לקבוע תנאים ומגבלות להקמת בניינים באזור".
סעיף 5.7.2 לתמ"מ 3 קובע את התכליות והשימושים המותרים באזור חקלאי. ס"ק ד' קובע כי "הוראות לחלוקת קרקע חקלאית תקבענה בתכניות מיתאר מקומיות או בתכניות מפורטות".
המערערים הפנו לע"א 842/90 מוניס בוכלטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות שם נפסק לטענתם כי גם לאחר אישור תמ"מ 3 ניתן היה להפשיר קרקע ביעוד חקלאי, בדרך של קידום תכניות מתאר מקומיות.
עיינתי בפסה"ד בוכלטר ולא מצאתי בו קביעה כי גם לאחר אישור תמ"מ3 ניתן היה להפשיר קרקע ביעוד חקלאי. פס"ד בוכלטר דן בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 שהגיש בעל מקרקעין בעקבות אישורה של תמ"מ 3. לטענת המערער (שם) על פי תכנית 6/R שהיא התכנית הקודמת שחלה על המקרקעין ניתן היה לקבל היתר בניה למגורים ולתעשיה, ואילו כיום לאחר אישורה של תמ"מ 3 לא ניתן לקבל היתרים למגורים ותעשיה. בכך מתבטאת לטענתו הפגיעה במקרקעין. ביהמ"ש המחוזי קבע כי אכן היתה פגיעה במקרקעין והדיון נסב על השאלה אם הפגיעה נכנסת לגדרו של סעיף 200 לחוק. בית המשפט העליון סבר כי הנימוק שקבע ביהמ"ש המחוזי לצורך החלת הפטור לפי סעיף 200 היה מוטעה והחזיר את הדיון לבית המשפט המחוזי לקבוע ממצא באשר לשיעור הפגיעה.
על כן, לא ברור לי כיצד ניתן ללמוד מסעיך 5.7.1 ג' ו5.7.2.ד' או פס"ד בוכלטר כי ערב אישורה של תמ"מ 21/3 ניתן היה לקדם תכניות מתאר מקומיות מפשירות ללא צורך בשינוי תכנית המתאר המחוזית.

היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה באפשרויות הניצול
לטענת חלק מהמערערים היעודים שנקבעו למקרקעיהם בתמ"מ 21/3 "נופש מטרופוליני"; "נחל וסביבותיו"; "גנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף" פגע בתכונותיהם בכך שפגע באפשרויות ניצולם לעומת מה שהיה בהתאם לתכניות שחלו עליהם ערב אישורה של תמ"מ 21/3. בנוסף הם טוענים כי יעודים אלה מהווים תחילתה של הפקעה.
יש לזכור התכנון המתארי משתדל לא לפגוע בסטטוס התכנוני הקיים בהיותו תכנון צופה פני עתיד. כפי שהוסבר לעיל, התכנון המתארי יוצא מהסטטוס התכנוני הקיים ומנסה על פי תמונה כוללת, מידע ושיקולי מדיניות תכנון, להתוות את כיוון ההתפתחות.
בתמ"מ 21/3 נשמר הסטטוס התכנוני הקיים במספר הוראות. כל תכניות המתאר המקומיות והתכניות המפורטת (למעט אלה שבוטלו על ידי תמ"מ 3) נותרו על כנן (סעיף 10.2.2); השימוש שהיה מותר ביום תחילת התכנית לא הפך לשימוש אסור מחמת תחילתה של התכנית אלא הפך לשימוש חורג (סעיף 10.2.5); תכנית שהוחלט להפקידה לפני יום תחילת תמ"מ 21/3 ניתן לתת לה תוקף אף אם היא מנוגדת לאמור בתמ"מ 21/3 ( סעיף 10.2.6).
לגבי השטחים הפתוחים, המשיכה תמ"מ 21/3 ושמרה על הסטטוס שלהם, בהתאם למגמות התכנון שהחלו עוד בתכניות הקודמות תמ"מ/3 ותמ"א/31 שביקשו לתחום לפיתוח האורבני את גבולותיו, כמפורט לעיל בפרק הדן בתכניות.
מגמה זו נשמרה גם בכל היעודים שנקבעו למקרקעין בתמ"מ 21/3. שמם אומנם שונה אך תכונות המקרקעין לא שונו.
טענת המערערים היא למעשה כי קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 הסיכוי לשנות את יעודם של המקרקעין ליעודים מניבים יותר היה טוב יותר. לענין זה אפנה לפס"ד ברעלי שם נאמר לגבי סוג טענה כזו:
"המשיב טוען כי יש נפקא מינה. הוא טוען שקודם לכן, כשהבית נמצא בתחום תכנית שייעודה שמורת טבע, הסיכוי שלו לקבל הסכמה לשינוי הייעוד של החלקה או היתר לשימוש חורג, כגון היתר לבנייה נוספת, היה טוב יותר מן הסיכוי שלו לקבל הסכמה או היתר כאלה עכשיו, כשהבית נמצא בתחום תכנית שייעודה הוא דרך. לדבריו, לפי התכנית הקודמת הייתה לו ציפייה סבירה לקבל הסכמה או היתר כאלה, ואילו לפי התכנית העכשווית אין לו עוד ציפייה כזאת.
אך בית המשפט קמא דחה טענה זאת. והדין עמו. אמנם אפשר כי שלילת הסיכוי להגדיל את ערך המקרקעין על-ידי שינוי הייעוד או קבלת היתר לשימוש חורג, כמו סיכוי להגדיל את אחוזי הבנייה, אף היא תיחשב פגיעה במקרקעין. אך תנאי הוא, כדברי הנשיא שמגר, "שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין".
טענת המערערים כי מקרקעיהם נפגעו פגיעה ישירה בעקבות שינוי היעוד נטענה בכל הערעורים בעלמא. כאמור כל המערערים יכולים להמשיך ולעשות במקרקעין את השימוש אותו עשו עובר לאישורה של תמ"מ 21/3.

להלן אתייחס לכל אחד מהיעודים:
אזור חקלאי/נוף כפרי פתוח

  1. ביעוד חקלאי/נוף כפרי פתוח סווגו מקרקעין בתחום היעדים המקומיים חוף השרון, שרונים ונס ציונה.
  2. סעיף 7.5.1 א' לתמ"מ 21/3 קובע כי באזור חקלאי/נוף כפרי פתוח יותרו תכליות שונות ובכללם "חקלאות בהתאם לתוספת הראשונה לחוק". דהיינו, הוראות תמ"מ 21/3 מאפשרות באזור "חקלאי/נוף כפרי פיתווח" להמשיך בשימושים החקלאים כפי שהיו בעבר ולא נגרמה כל פגיעה במקרקעין.

אזור נופש מטרופוליני
ביעוד "אזור נופש מטרופוליני" בתמ"מ 21/3 סווגו מקרקעין בתחום הועדות המקומיות ראשון לציון, נס ציונה ופתח תקוה, שהיו ערב אישורה של תמ"מ 21/3 ביעוד חקלאי על פי תמ"מ/3 ועל פי תכניות המתאר המקומיות.
סעיף 7.6.1.1 לתמ"מ 21/3 קובע כי באזור נופש מטרופוליני יותרו בין שאר התכליות "חקלאות לפי התוספת ה-1", דהיינו הוראות תמ"מ 21/3 מאפשרות ב"אזור נופש מטרופוליני" את כל התכליות והשימושים הקבועים בתוספת הראשונה לחוק, כפי שהיה ביעוד החקלאי על פי תמ"מ 3.
פרט לשימוש ה"חקלאי" ניתן לעשות ב"אזור נופש מטרופוליני" שימושים רבים ונוספים חלקם שימושים משביחים מובהקים. שימושים אלה כוללים מתקני ספורט (כגון מגרשים ומתקנים המיועדים לפעילות ספורטיבית על כל גווניה וענפיה); אירוח והסעדה (חניונים לקמפינג וגני אירועים ואף מותר להקים מבנים קבועים כגון מסעדות, בתי קפה מזנונים ומועדונים (ללא אכסון)); מתקנים לפנאי פסיבי (כגון מיתקנים לפיקניק, גני חיות, גני שעשועים, גנים בוטניים, שטחים לצפרות, אמפיתאטרונים, שטחים למופעי רחוב ומבנים כגון פארקי נושא, שחזור מבנים ואתרים היסטוריים, מוזאונים וגלריות; מתקנים לפנאי אקטיבי (כגון חוות סוסים, פארקי מים, מסלולי רכיבה לטרקטורונים, אופנועים אופנים וכו', מגרשי מרוצים, שבילי הליכה, מועדונים לפעילות אקטיבית כגון טיסה, דאייה גלשנות; סדנאות וירידי אמנויות (כגון אריגה קדרות, ציור, חריטה, פיסול, צילום וכו'; שטחים פתוחים (כגון שטחי בור, שמורות טבע, יערות וכו'; מתקני תשתיות; דרכים וחניות".
העולה מאמור הוא כי השימוש החקלאי שהיה מותר בתמ"מ/3 נשאר על כנו גם בתמ"מ 21/3 (סעיף 7.6.2).
באזור נופש מטרופוליני יכולה הועדה המחוזית "לאשר תכנית מתאר מקומית הכוללת יעוד שטחים למטרות נוספות ובלבד שייעודם תואם ומשלים אזורי פיתוח גובלים ושסך השטח לבינוי לא יעלה על 15% מכלל השטח המיועד לאזור נופש מטרופוליני" (סעיף 7.6.2.6).
דהיינו, הועדה המחוזית יכולה לייעד לבניה 15% משטח הנופש המטרופוליני. הגם שמדובר בסמכות שבשיקול דעת ולא בזכות מוקנית, ברי שאין המדובר בפגיעה.
לא יכולה להיות מחלוקת כי בצד השימוש החקלאי שנותר על כנו (ודי בכך כדי לקבוע כי המקרקעין לא נפגעו), חלק ניכר מהשימושים והתכליות המותרים באזור נופש מטרופוליני מהווים שימוש משביח בהשוואה לשימוש החקלאי שהיה מותר בהם ערב אישור תמ"מ 21/3.
סעיף 7.6.2.1 לתמ"מ 21/3 קובע כי ל"אזור נופש מטרופוליני" "תוכן תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית חלקית אשר תתייחס לכל האזור בשלמות".
חלק מהמערערים טענו כי הצורך בתכנון כולל של שטח הנופש המטרופוליני אשר זמן אישורו אינו ידוע ואינו ברור יש בו כדי לפגוע בפוטנציאל התכנוני.
אני דוחה את הטענה.
כל עוד לא יבוצע התכנון הכולל יוכלו המערערים להמשיך לעשות במקרקעיהם את השימוש החקלאי שלא נפגע . לאחר שיתבצע התכנון הכולל יוכלו המערערים לעשות במקרקעיהם את השימושים הנוספים ככל שיחולו על מקרקעיהם. ככל שבעקבות התכנון הכולל יפגעו מקרקעי מי מהמערערים תעמוד להם הזכות להגיש לאחר אישורו של התכנון הכולל, תביעה לפיצויים על פי סעיף 197 לחוק.
זאת ועוד, כמו ועדת הערר אף אני סבורה כי גם ללא ההוראה בתמ"מ 21/3 יכולים מוסדות התכנון הרלוונטיים לדרוש תכנון כולל לאזור ואין לאיש זכות קנויה כי מוסדות התכנון יאשרו לו תכנית נקודתית.
מערערים רבים טענו כי היעוד ל"נופש מטרופוליני" (או לכל אחד מהועדות האחרות שנקבעו למקרקעין בתמ"מ 21/3) הופך את הקרקע לקרקע ציבורית ומהווה למעשה תחילתה של הפקעה. אין לקבל טענה זו. ראשית, לא ניתן לבצע הפקעה מכח תכנית מתאר מחוזית, ובכלל זה מכח תמ"מ 21/3. שנית, השינוי מיעוד חקלאי ליעוד של אזור נופש מטרופוליני לא פגע בשימוש אותו עשו המערערים עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 והם יכולים להמשיך באותו שימוש מכח תמ"מ21/3. ושלישית, היעוד לאזור נופש מטרופוליני לא רק שאינו פוגע במקרקעין אלא מאפשר, כפי שפורט לעיל, לקדם תכניות לשימושים מסחריים משביחים שונים. ככל שהתכנית הכוללת, לכשתאושר, תייעד את מקרקעי מי מהמערערים לשימוש ציבורי המחייב הפקעה, תקום למי שמקרקעיו יפגעו הזכות לתבוע פיצוי בגין הפגיעה במקרקעין ובגין ההפקעה שתבוא אחריה.
אזור נחל וסביבותיו
ביעוד ל"אזור נחל וסביבותיו" בתמ"מ 21/3 סווגו מקרקעין בתחום הועדות המקומיות פתח תקוה, חוף השרון, הוד השרון, ונס ציונה.
סעיף 7.7.1.1 לתמ"מ 21/3 קובע כי באזור נחל וסביבותיו "יותרו התכליות והשימושים בהתאם לאמור בסעיף 5.2 בהוראות תכנית זו ועל פי תכנית מתאר מחוזית חלקית".
בסעיף 5.2.2 לתמ"מ21/3 נקבע כי בתכנית המחוזית החלקית לאזור נחל וסביבותיו וייעודים גובלים נוספים ייקבעו הוראות והנחיות לגבי שיקום הנחל, מערכות הניקוז שיקום ושמירת מערכות טבעיות, שמירה וטיפוח של ערכי טבע, נוף וחזות וכן הוראות להמשך השימוש בקרקע כקרקע חקלאית ולשימוש ספורט, נופש ופנאי למעט אכסון".
סעיף 7.7.1.2 קובע כי "עד לאישורה של תוכנית המתאר המחוזית החלקית יותרו באזור נחל וסביבותיו השימושים המותרים באזור חקלאי/נוף כפרי פתוח, כמפורט בסעיף 7.5 לעיל".
ובסעיף 7.5 מותרים שימושים שונים מתוכם אציין רק את השימושים "חקלאות בהתאם לתוספת הראשונה לחוק" (סעיף 7.7.1 (א)); מסעדות ומזנונים (סעיף 7.5.1(ח)); תחנות תדלוק (סעיף 7.5.1.(י)).
כלומר, עד לאישורה של תכנית מתאר מחוזית חלקית ניתן יהיה לעשות באזור נחל וסביבותיו את השימושים המותרים באזור חקלאי נוף כפרי/פתוח הכולל בין השאר שימוש לחקלאות בהתאם לתוספת הראשונה ושימושים נוספים וביניהם מסעדות ומזנונים (סעיף 7.5.1.(ח)), ותחנות תדלוק (סעיף 7.5.1.(י)). לכשתוכן תכנית מתאר מחוזית חלקית יהיו בה הוראות להמשך השימוש בקרקע החקלאי ואף "לשימוש ספורט, נופש ופנאי".
היינו סיווג המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"אזור נחל וסביבותיו" לא פגע בשימושים שהיו מותרים באזור "חקלאי" בהתאם לתמ"מ 3.
טענה נוספת שהועלתה על ידי המערערים, בדומה לנטען במקרקעין שיועדו ל"נופש מטרופוליני" היא כי יעוד ל"נחל וסביבותיו" הוא למעשה הפיכת המקרקעין הפרטיים למקרקעין ביעוד ציבורי.
אני דוחה את הטענה ומפנה לדברים שנאמרו על ידי בעניין זה בפרק בדן בנופש מטרופוליני.

גן לאומי
ביעוד ל"גן לאומי" בתמ"מ 21/3 סווגו מקרקעין בתחום הועדות המקומיות פתח תקוה, חוף השרון, ונס ציונה.
הגדרת "גן לאומי" בתמ"מ 21/3 היא "כהגדרתו בתכנית המתאר לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף, תמ"א 8, וכן אלה שהוכרזו על פי חוק הגנים הלאומיים או שאושרו בתכניות על פי חוק".
סעיף 7.11.1 לתמ"א 21/3 קובע כי על שטחים שנועדו בתמ"מ 21/3 להיות גנים לאומיים, שמורות טבע או שמורות נוף תחול תמ"א 8.
לטענת המערערים, הם אינם יכולים להמשיך בשימוש החקלאי על פי היעוד שהיה למקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3, אלא לאחר קבלת אישור רשות הטבע והגנים.
אני דוחה את הטענה. כאמור תמ"מ 21/3 השאירה על כנן את כל תכניות המתאר המקומיות והמפורטות שאושרו לפני יום תחילתה (סעיף 10.2.2) , ואף קבעה כי שימוש שהיה מותר ערב תחילתה לא ייהפך לשימוש אסור מחמת תחילתה של התמ"מ, ודינו כדין שימוש חורג שהותר.
יצוין כי בהחלטה המשלימה שניתנה על ידי ועדת הערר בנוגע לפגיעה ישירה במקרקעין בתחום הועדה המקומית פתח תקוה, חזרו בהם העוררים מהטענה כי שינוי היעוד ל"גן לאומי" גרם לפגיעה ישירה במקרקעיהם (ראה עמ"נ 56595-09-16).
בתחום הועדות המקומיות חוף השרון ונס ציונה היה ייעודם של המקרקעין שנקבעו בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי" ביעוד "גן לאומי מוצע" בתמ"מ 3. ועדת הערר בהתייחסה לטענה בדבר פגיעה ישירה במקרקעין אלה, הפנתה לסעיף 5.13.2 (א) בתמ"מ 3 בו נקבע כי: "שטחים אשר הועדו בתכנית זו או בתכנית אחרת להיות גנים או שמורות טבע או שמורות נוף, יחולו עליהם, לפי העניין הוראות "חוק גנים לאומיים ושמורות טבע", תשכ"ב 1963 על חיקוקיו, והוראות תכנית מתאר ארציים לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף מס' ת/מ/א/8", כך שלגבי חלקות אלה תמ"מ 21/3 לא שינתה את מצבן שכן הוראות תמ"א 8 כבר הוחלו עליהם במסגרת תמ"מ 3.
טענה נוספת שהועלתה על ידי המערערים, בדומה לנטען במקרקעין שיועדו ל"נופש מטרופוליני" היא כי יעוד ל"גן לאומי" הוא למעשה הפיכת המקרקעין הפרטיים למקרקעין ביעוד ציבורי.
אני דוחה את הטענה ומפנה לדברים שנאמרו על ידי בעניין זה בפרק בדן בנופש מטרופוליני.
אזור שמורת נוף
ביעוד ל"שמורת נוף" סווגו בתמ"מ 21/3 מקרקעין בתחום הועדה המקומיות חוף השרון.
חלק מהמערערים כנגד הועדה המקומית חוף השרון טענו כי סעיף 7.11.1 לתמ"מ 21/3 הקובע כי "על שטחים אשר יועדו בתכנית זו, או בתכנית מאושרת אחרת, להיות גנים לאומיים, שמורות טבע או שמורות נוף, יחולו הוראות תכנית המתאר הארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורת נוף- תמ"א 8", החיל על מקרקעיהם את הוראות תמ"א 8 המטיל עליהם מגבלות שלא היו קיימות ערב כניסת התכנית לתוקף. בכך נפגעו המקרקעין פגיעה ישירה.
ועדת הערר דחתה טענה זו, שכן החלת תמ"א 8 אינה מונעת את השימוש החקלאי ובכלל זה המשך עיבודן החקלאי של המקרקעין והבניה החקלאית שהיתה מותרת טרם כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף, וזאת הן מכחה של תמ"א 8 שאינה אוסרת את המשך פעילות חקלאית והן מכוחו של סעיף 10 לתמ"מ.
הגדרת "שמורת נוף" בתמ"א 8 היא "שטח אשר מבחינת ערכי נוף וטבע או חשיבותו לצרכי נופש או מטעמי איכות הסביבה לא יהיה מיועד לבניה ולשימוש אחר לצרכי מגורים, תעשיה או עסק אחר, למעט בניה או שימוש המותרים לפי התוספת הראשונה לחוק התכנון..." .
העולה מהאמור הוא כי כל השימושים שהיון מותרים בתמ"מ/3 נשארו על כנם בתמ"מ 21/3 ולא היתה פגיעה בתכונות המקרקעין.
כך שלמעשה לא נגרמה כל פגיעה במקרקעי המערערים והשימוש שניתן היה לבצע במקרקעין ברמת התכנון המקומי וברמת התכנון המחוזי נותר על כנו. מה שהשתנה הוא האפשרות, בכפוף לשינוי תכנוני ליעד את המקרקעין לאחד השימושים הנוספים המותרים ביעוד החדש. ולכן, אם בעתיד תוכן תכנית המשנה את היעוד לאחד היעודים שהותרו לאותם מקרקעין יתכן שהם יושבחו ויתכן שהם יפגעו, אך בשלב זה לא נגרמה כל פגיעה ואין אפשרות לדעת אם בעתיד יש סיכוי לפגיעה.

הערעורים
הועדה המקומית ראשון לציון
כנגד הועדה המקומית ראשון לציון הוגשו 14 ערעורים. ועדת הערר דחתה את כולם על הסף וקבעה כי הם אינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק.
ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3, היו מקרקעי כל המערערים בתחום התכנון של הועדה המקומית ראשון לציון ביעוד "חקלאי" הן על פי תמ"מ/3, והן על פי תכנית המתאר המקומית רצ/1/1. התאפשרו בהם, שימושים הקשורים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי או גידול בעלי חיים.
בתמ"א 31 מוגדרים המקרקעין כ"שטח כפרי/פתוח".
תמ"מ 21/3 שינתה את ייעודם של המקרקעין לייעוד של "אזור נופש מטרופוליני".
חלק מהמערערים כנגד הועדה המקומית ראשון לציון טענו כי שינוי היעוד מהיעוד ה"חקלאי" שהיה למקרקעין ערב אישור תמ"מ 21/3, ל"אזור נופש מטרופוליני" פגע פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין. אני מפנה לחלק הכללי, שם קבעתי כי שינוי יעוד מיעוד "חקלאי" ליעוד של "אזור נופש מטרופוליני" לא פגע בשימושים שניתן היה לעשות במקרקעין ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3. נהפוך הוא, ב"אזור נופש מטרופוליני" ניתן לעשות בנוסף לשימושים החקלאיים שהיו מותרים ערב אישורה של תמ"מ 21/3 שימושים נוספים ורבים חלקם הגדול משביחים. אין הוראה בתמ"מ 21/3 המונעת את המשך השימושים שהיו מותרים לפני אישורה ובפועל ממשיכה הועדה המקומית ומאשרת היתרים לשימושים ולמבנים חקלאיים גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3 (ראה נספח 6 לתגובת הועדה המקומית ראשל"צ).
פרט לטענה בדבר פגיעה ישירה במקרקעין בעקבות שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 חזרה על עצמה במרבית הערעורים הטענה כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני שהיה למקרקעין נגדע עקב אישורה של תמ"מ 21/3. טענה זו התבססה על נימוקים שנידונו על ידי בחלק הכללי ונדחו: ערך המקרקעין ירד; מיקומם של המקרקעין במרכז הארץ; קרבתם לאזורי מגורים; הפשרתם לבניה של מקרקעין סמוכים בשנים האחרונות; הרף המינימלי שנקבע על ידי ועדת הערר אינו הגיוני. הרף שנקבע יוצר אפליה בין פיצוי לפי סעיף 197 לחוק לבין פיצוי בגין הפקעת מקרקעין מכח פקודת הדרכים שנקבע לפי שווי השוק של המקרקעין; קיימת וחייבת להיות סימטריה בין עקרונות תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק לבין חיוב בהיטל השבחה; בשנים האחרונות התקיימו הליכי תכנון קונקרטיים לרבות המלצת הוועדה המקומית להפקיד תכניות שונות ועל כן נוצרו ציפיות לשינוי יעוד.
ראוי לציין כי אף לא היתה מתאשרת תמ"מ 21/3, כל שינוי ביעוד החקלאי שהיה למקרקעין בתמ"מ 3 ליעוד אחר היה מחייב שינוי בתמ"מ/ 3 שלביצועו היה נדרש אישור המועצה הארצית. על כן הליכי התכנון עליהם הסתמכו המערערים וכללו את המלצת הועדה המקומית לשינוי היעוד, גם אם היתה כזו, אינם יכולים ולו מטעם זה להקים עילה לתביעה על פי סעיף 197. כוונתי לתכניות רצ/91/1; רצ/68/15/1; רצ/6/12/1; רצ/92/1; רצ/1/92/1; רצ/83/1 בהם הוצעו שינויי ייעוד משביחים והועדה המקומית המליצה עליהם בפני הועדה המחוזית.
זאת ועוד, מרבית המלצות הועדה המקומית התקבלו לאחר שתמ"מ 21/3 כבר אושרה להפקדה ועל כן ההמלצה לא עלתה בקנה אחד עם היעוד המוצע למקרקעין בתמ"מ 21/3, ועל כן היה זה בלתי סביר לצפות שמוסד התכנון הרלוונטי יאשר תכנית המנוגדת לתמ"מ המתהווה. על כן לא ברור על יסוד מה נתן היה לפתח ציפייה תכנונית.
ומכאן לערעורים עצמם.

עמ"נ 1195-09-13 איתן פולק ואח' (ערר 377/08)
המערערים הינם בעלי זכויות של חלקים (בלתי מסוימים) בחלקה 41 בגוש 3630, הגובל מדרום לכביש מס' 431, בתחום המרחב התכנוני ראשון לציון.
יעוד המקרקעין בתמ"א 31 הוא "נוף כפרי פתוח", בתמ"מ 3 "חקלאי", ואף בתכנית המתאר לרשל"צ רצ/1/1 "חקלאי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 מאחר ונטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, ולא התקיים הליך תכנוני קונקרטי לשינוי היעוד ביחס למקרקעין ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף.
בערעור טוענים המערערים:
הרף שנקבע על ידי ועדת הערר, להוכחת קיומה של פגיעה במקרקעין, הוא גבוה ובלתי סביר; בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3 נגרמה ירידת ערך למקרקעין; תמ"א 31 קובעת, בנוסף למגמות תכנון, גם ייעודי קרקע ושימושים מותרים בכל יעוד, ועל פי הוראותיה ביעוד "נוף כפרי/פתוח" מותר לקדם תוכניות מתאר מקומיות להרחבת אזור עירוני בנוי. אולם, בתקופה בה מקדמת המדינה תכנית מתאר מחוזית, לא תקדמנה הוועדות המחוזיות, ולא תאשרנה להפקדה תכנית העומדת בסתירה לתוכנית המתאר המחוזית; האפשרות הסטטוטורית שיצרה תמ"א 31 בצרוף למיקום המקרקעין באזור המרכז והיותם אחת משתי עתודות הקרקע המשמעותיות האחרונות בראשון לציון וכן ההתפתחות הטבעית של האזור מלמדת על פוטנציאל ההפשרה שהיה למקרקעין ונגדע עם אישורה של תמ"מ 21/3.
המערערים טוענים כי תביעתם אינה מבוססת בעיקר על אובדן פוטנציאל בעקבות התנפצות חלומותיהם להפשרה של המקרקעין, אלא על שינוי יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ליעוד של "נופש מטרופוליני" שהוא יעוד ציבורי שיהווה את "הריאות הירוקות" לטובת כלל הציבור בישראל. לטענתם, ועדת הערר התעלמה מהיבט ההפקעה המתקיים בתמ"מ 21/3 המקדמת אינטרסים ציבוריים על חשבון זכויות קנין פרטיות ויוצרת בסיס תכנוני להפקעת המקרקעין לאחר שייעודם ישונה לציבורי. המערערים צרפו לערעור חו"ד באמצעותה ביקשו להוכיח את טענתם בדבר ירידת ערך מקרקעיהם.
המערערים טוענים כי כאשר על הרשות לפצות את האזרח על פי סעיף 197, עליה לאמץ את המבחנים שנקבעו לעניין היטל השבחה, ולו באופן חלקי.
אין לדעתי להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים, ופורטו לעיל, נידונו במסגרת החלק הכללי ובמסגרת החלק הדן בכלל הערעורים כנגד הועדה המקומית ראשון לציון. לא ראיתי להוסיף דבר על מה שנאמר בהם.
אציין למעלה מהצורך, מקרקעי המערערים היו בייעוד "חקלאי" קודם לאישורה של תמ"מ 21/3. לאחר אישורה ועל אף שנקבע למקרקעין יעוד של "אזור נופש מטרופוליני" נותר השימוש החקלאי על כנו ונוספו שימושים נוספים אותם ניתן לבצע במקרקעין, ברובם שימושים משביחים. אין בסיס לטענת המערערים כי תמ"מ 21/3 יצרה בסיס להפקעה, מכיוון שהשימושים המשביחים שהוספו ביעוד "נופש מטרופוליני" אינם מחייבים את הפקעת המקרקעין, אלא יכולים להתבצע על ידי בעל מקרקעין פרטי.
כפי שקבעה ועדת הערר, טענות המערערים נוגעות לפוטנציאל כללי הנובע ממיקומם של המקרקעין, מעצם ירידת ערכם וכן מהימצאותם ביעוד של נוף כפרי/פתוח בתמ"א 31, טענות שכאמור נידונו במסגרת הדיון הכללי. המערערים לא הצביעו על הליך תכנוני קונקרטי הנוגע למקרקעיהם שיש בו כדי ללמד על רף תכנוני מינימלי שיהווה יסוד לטענה בדבר קיום " ציפייה סבירה בנסיבות העניין".
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 10530-10-13 טרכטנברג ואח' (ערר 400/08)
הערעור מתייחס לחלקות שונות בגושים 3630, 3631,3941, 3944, 3943, 3940,6286,6385, בהתאם למפורט ברשימה שצורפה לערעור כנספח א'.
על פי תמ"מ 3 המקרקעים ביעוד "חקלאי".
בתמ"מ 21/3 שונה יעודם ל"אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי המערערים לא ביססו את תביעתם על עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק אלא התבססו על טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לטענת המערערים לקיומו של פוטנציאל תכנוני ממשי שהיה בתכניות שכבר הומלצו על ידי הועדה המקומית, אשר נפגע בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3, חזרה ועדת הערר על החלטתה לפיה אין לראות בתכנית רצ/79/1 שהומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה ביום 27.8.97, ובתכניות רצ/ 38/15/1 ו-רצ/91/1 אשר הומלצו על ידי הועדה המקומית להפקדה ביום 2.9.99, תכניות בעלות פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד שנפגע, מאחר ולא התקבלה לגביהן החלטה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרם.
לגבי תכנית רצ/91/1, ציינה ועדת הערר כי הועדה המקומית המליצה עליה להפקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת, ועל כן כבר אז היה ידוע כי הסיכוי לאישורה קלוש.
בערעור חוזרים המערערים על הטענות שהעלו בפני ועדת הערר, אשר לטענתם יצרו פוטנציאל תכנוני, שעם אישורה של תמ"מ 21/3 נגדע, ועל כן הם זכאים לפיצוי על פי סעיף 197:
המקרקעין צמודי דופן לשכונות מגורים, וקרובים לאזורי תכנון אחרים; שינוי היעוד ל"נופש מטרופוליני" פגע בשווי המקרקעין; תכניות שונות היו בשלבי הכנה שונים, הן ברמת המתאר המקומית והן ברמת המתאר המחוזית והארצית ובחלקן יועדו מקרקעי המערערים למגורים. חלק מהתכניות הומלצו על ידי הועדה המקומית לוועדה המחוזית, ואף הגיעו לדיון במוסד המוסמך לאשרן. ההליכים יצרו לגבי תכניות אלה ציפיות מובהקות ופוטנציאל מוכח והיתה סבירות גבוהה לשינוי יעוד אלמלא הופקדה תמ"מ 21/3; הוראות תמ"מ/3 בשילוב עם הוראות תמ"א /31 אפשרו בהליך קל יחסית הרחבת מתחמי מגורים עירוניים בכלל וברשל"צ בפרט תוך גלישה ועל חשבון שטחים חקלאיים צמודי דופן; יש לנהוג באופן שווה בדרישת היטל השבחה ובתשלום פיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
בערעור טוענים המערערים כי פוטנציאל תכנוני היה קיים גם בתמ"מ 55/3 אותה יזמה הועדה המחוזית ונועדה לשנות שטח קרקע בגושים 3940 ו- 3941 מיעוד "חקלאי" על פי תמ"מ 3 לייעוד של "פיתוח עירוני". תכנית זו הומלצה על ידי הועדה המחוזית למועצה הארצית אך הולנת"ע החליטה שלא להפקידה.
בנוסף טוענים המערערים כי שינוי ייעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 מיעוד "חקלאי" לייעוד של "נופש מטרופוליני" לא השביח את המקרקעין, כטענת ועדת הערר, אלא פגע בהם פגיעה ישירה, בין השאר מכיוון שנדרש תכנון כולל לאזור הנופש המטרופוליני, שעד להוצאתו אל הפועל יעברו שנים רבות.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
אין ממש בטענת המערערים כי ועדת הערר התעלמה מטענותיהם. כל טענות המערערים נידונו במסגרות הדיון הכללי ולא היה מקום לחזור על האמור בחלק הכללי של החלטת ועדת ערר כפי שאין מקום לחזור על כך בפסק דין זה. בכלל זה נמנות הטענות בדבר תכניות שלא הגיעו לשלב הפקדה; מיקומם של המקרקעין וקרבתם לאזורים שהופשרו; ההשוואה בין היטל השבחה ופיצוי לפי סעיף 197; הטענה כי שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 ל"נופש מטרופוליני" פגע בפוטנציאל התכנוני.
באשר לתמ"מ 55/3 ולמרות שהמערערים העלו טענותיהם לגבי תכנית זו לראשונה בערעור אתייחס אליה.
תכנית 55/3 הומלצה להפקדה על ידי הועדה המחוזית אך המועצה הארצית, המוסמכת לאשרה, לא קיבלה החלטה על הפקדתה בשל התנגדות הולנת"ע., דהיינו, מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית לא קיבל החלטה על הפקדתה. ועדת הערר התייחסה לתכנית זו עת דנה בערר 388/08 (ראה להלן עמ"נ 18058-10-13 חורשהנג כורש ואח') .
במהלך הדיון טען ב"כ המערערים כי עירית ראשל"צ מגבילה את השימוש בשטחים החקלאיים, אינה מאפשרת לרסס אותם ואינה מאפשרת לגדר אותם. טענה זו נטענה בעלמה והוכחשה על ידי ב"כ הועדה המקומית.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 3704-09-13 עובדיה בן דור ואח' (367/07)
עמ"נ 3754-09-13 חולות הערמונית ( 56/07)
המערערים בעמ"נ 3704-09-13 הם בעלים של חלק מחלקות 41 ו-46 בגוש 3924 והם העוררים בערר 367/08.
המערערים בעמ"נ 3754-09-13 הם הבעלים של חלקות 64, 69, 96 בגוש 3631 והם העוררים בערר 56/07.
ועדת הערר דחתה את עררים 56/07 ו-367/07 על הסף וקבעה שתביעתם לפיצויים אינה מבססת עילת תביעה מכוח סעיף 197, משום שנטענו בהם טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני מבלי שנטען קיומו של הליך תכנוני קונקרטי.
בהתייחס לערר 56/07 ציינה ועדת הערר כי בתמ"מ 21/3 מיועדות חלקות המערערים לאזור "נופש מטרופוליני" עם "סימבול" (שושנה) שמוגדר כ"שטח ערכי" דהיינו שטח בעל חשיבות מבחינת ערכי טבע, חשיבות היסטורית, ארכיאולוגית וכיו"ב. ועדת הערר דחתה את טענת המערערים כי לא ניתן לבצע במקרקעין אלה חקלאות או בניה לצרכי חקלאות מאחר ולא נמצא בסיס לטענה זו בתמ"מ 21/3, והם יכולים להמשיך ולעבד את חלקותיהם כבעבר.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה תמ"מ 21/3 שוללת את האפשרות של תכנון תחנת דלק במקום וכן את הטענה כי קיימת ציפייה סבירה לשינוי ייעודם לנוכח מיקומם של המקרקעין.
בערעור טוענים המערערים טענות זהות בדבר פגיעה בפוטנציאל התכנוני וחוזרים על הטענות שנטענו בפני ועדת הערר: ועדת הערר שגתה כשקבעה כי על מנת להוכיח פגיעה במקרקעין יש להצביע על תכנית שהופקדה. המבחן של תכנית שהופקדה ראוי כאשר עסקינן בקרקע עירונית כפי שהיה בעניין בירנבך, אך לא כאשר מדובר בקרקע חקלאית לגביה יש לנקוט במבחן גמיש ורחב יותר, הנובע ממיקום המקרקעין וממגמות תכנון כלליות; הפגיעה בפוטנציאל התכנוני נובע ממיקומם של המקרקעין הנמצאים בסמוך לערים ראשון לציון ונס ציונה; הפוטנציאל בא לידי ביטוי ברמת המחירים שבסביבת המקרקעין, גם אם אינו נובע מתכנית קונקרטית; חלק מתכונות קרקע חקלאית בשולי העיר הוא הפוטנציאל הגלום בה להיכלל בשטח העירוני; באזור היו בהכנה מספר תכניות למגורים אך המשך ההליכים בהם נחסם עקב אישור תמ"מ 21/3; על פי המצב התכנוני הקודם ניתן היה להקים על המקרקעין מבנים חקלאיים ויחידת מגורים לחקלאי. תמ"מ 21/3 חסמה אפשרות זו וייעדה חלק ניכר מהמקרקעין (חלקות 69 ו- 96) לשטח נופי ושמורת טבע ולריאה ירוקה, לטובת תושבי מרכז הארץ, שהבניה בה אינה אפשרית ואינה כלכלית; הצורך בהכנת תכנית מתאר לשטח מטרופוליני בכללותו מקפיאה את המצב התכנוני לשנים רבות; יש לקבוע כי קיימת סימטריה בין תביעות על פי סעיף 197 לחוק לבין חיוב היטל השבחה.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
הטענות לעניין הרף התכנוני המינימלי הדרוש כדי לבחון פגיעה בפוטנציאל התכנוני וכן הטענה לעניין הצורך בסימטריה בתביעות על פי סעיף 197 לחוק והחיוב בהיטל השבחה נידונו בחלק הכללי ואני מפנה לשם.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה על פי המצב התכנוני הקודם ניתן היה לבנות יחידת מגורים לחקלאי, תוך שציינה כי המערערים לא הצביעו על בסיס לטענה זו. בערעור חוזרים המערערים על טענה זו, אך גם בהודעת הערעור ובדיון לא הצביעו על הבסיס לטענתם. בתגובת הועדה המקומית צוין כי אפשרות זו (הקמת יחידת מגורים לחקלאי), שהיתה כפי הנראה קיימת על פי תכנית R/6 בוטלה על פי הוראותיהן של רצ/1/1 ותמ"מ/3 שלא התירו שימוש במקרקעין למעט שימוש חקלאי. טענה זו לא נסתרה על ידי המערערים.
אין ממש בטענה כי תמ"מ 21/3 מייעדת את המקרקעין ל"שמורת טבע". היעוד שנקבע למקרקעי המערערים בתמ"מ 21/3, כמו למקרקעין של שאר המערערים כנגד הועדה המקומית לראשון לציון הוא יעוד ל"אזור נופש מטרופוליני". בסמיכות למיקום המקרקעין ישנו סימבול של "שטח ערכי" שעל על פי ההגדרות בתמ"מ 21/3 משמעו מקום חשוב מבחינת טבע או יופי או חשיבות היסטורית וכיו"ב, אך כבר בתמ"מ/3 סומן אותו אזור כ"שמורת טבע". נדגיש מדובר באזור שהוא בסמיכות למקרקעי המערערים, ולא במקרקעי המערערים עצמם.
המערערים לא הבהירו על יסוד מה הם טוענים כי יש שוני בעניין הפגיעה בציפיות כאשר מדובר בקרקע עירונית כפי שהיה הדבר בפס"ד בירנבך לבין פגיעה בציפיות בקרקע חקלאית, למעט ציפיתם הסובייקטיבית של המערערים.
בדיון טען ב"כ המערערים כי תמ"מ21/3 פגעה בזכות הקניין של המערערים. אני דוחה טענה זו. זכות הקניין משתרעת על המקרקעין ועל התכנות שגלומות בהן. כפי שהוסבר לעיל, דבר מזה לא נפגע כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3. הקרקע בשלמותה נותרה בידי המערערים, התכונות שהיו גלומות בה ובכלל זה השימושים שהיו מותרים בה נותרו על כנם. כך הדבר לגבי מיקומם של המקרקעין וקרבתם לאזורים מבונים ועוד כיוצא באלה נתונים עליהם השתיתו המערערים את תביעותיהם. מה שנפגע הוא ציפיתם של המערערים לשבח את הקניין שהיה בידם על ידי השבחת התכונות של המקרקעין אלא שציפייה זו היתה מבוססת בעקר על משאלות לב. גם אם עוצמתם של משאלות לב אלה פחתה בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3, המערערים יכולים להמשיך ולהחזיק בהן (במשאלות הלב) שכן יתכן שבבוא הזמן עוד יתגשמו.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 4311-09-13 חנניה קכל ואח' (ערר 184/07)
המערערים הם בעלי זכויות בחלקה 45 בגוש 3630; בחלקות 3,8,14,23-25,77,82 בגוש 3631; ובחלקות 77,88,43,91 בגוש 3632.
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף, וקבעה כי המערערים לא ביססו את תביעתם לפיצוי על עילת תביעה מכוח סעיף 197 אלא על טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, ולא די בכך לביסוס עילת תביעה בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
המערערים לא טענו שערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף התקיים הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין שבבעלותם, שהוא הרף המינימלי שנקבע על ידי ועדת הערר כרף שמקים עילת תביעה לפיצוי עקב פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה בעקבות אישור תמ"מ 21/3 נפגעו מקרקעיהם פגיעה ישירה, ודחתה את טענתם כי שינוי יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"נופש מטרופוליני" שינה את ייעודם של המקרקעין ליעוד ציבורי המאפשר להפקיעם בהתאם לסעיף 188 לחוק. ועדת הערר קבעה כי בין התכליות המותרות ב"אזור נופש מטרופוליני" קיימים "צרכי ציבור" המנויים בסעיף 188 לחוק, כגון שטחי נופש וספורט, אך הדבר אינו מחייב כי שטחים אלו יופקעו והם יכולים גם לשמש לשטחי נופש וספורט ביעוד פרטי (להבדיל מדרכים, נמלים, שדות תעופה וכיוב' שבעלותם בדרך כלל ציבורית).
סעיף 7.6.2.1 לתמ"מ 21/3 מחייב הכנת תכנית מתאר מקומית או תכנית מתאר מחוזית חלקית, אשר תתייחס לכל האזור עליו חל הייעוד "נופש מטרופוליני" בשלמותו. רק אם הייעוד שייקבע לחלקה מסוימת (בתכנית המתאר המקומית או המחוזית החלקית) יהווה "ייעוד ציבורי" כאמור בסעיף 188 לחוק, ניתן יהיה לראות בכך משום צעד ראשון לקראת הפקעה, ולהצדיק תביעת פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק. קביעת כל האזור כאזור "נופש מטרופוליני" ודאי שאינו יכול להיחשב כמכשיר את הפקעתם של המקרקעין.
בערעור חוזרים המערערים על הטענות אותם העלו בפני ועדת הערר וטוענים כי הפוטנציאל התכנוני במקרקעיהם בא לידי ביטוי בעובדות ובנתונים הבאים: שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 מיעוד "חקלאי/נוף כפרי פתוח", כפי שהיה בתמ"א 31 ליעוד "נופש מטרופוליני" שינה למעשה את יעוד המקרקעין מיעוד "פרטי" ליעוד "ציבורי" וסלל את הדרך להפקעתם כדי שכלל תושבי אזור המרכז יוכלו ליהנות מפארק לשימושם בשעות הפנאי. לטענת המערערים, הדבר נלמד מתמ"א 35 בה הוגדר "פארק מטרופוליני" כ"שטח פתוח במרקם עירוני שיועד בתכנית מתאר מחוזית לאזור נופש מטרופוליני או לפארק מטרופוליני/אזורי"; קודם לאישור תמ"מ 21/3 כשהיו המקרקעין ביעוד "חקלאי/נוף כפרי פתוח" ניתן היה להקים בהם מבנים הקשורים לעיבוד חקלאי, גידול בעלי חיים, מתקנים ומוסדות הקשורים להתיישבות כפרית והיתה קיימת אפשרות תכנונית להרחבה לבניה אינטנסיבית למגורים על פי תמ"א/31. המערערים מפנים לע"א 3521/10 עירית חיפה נ' גסר (להלן "ענין גסר") שם נקבע לטענתם כי הפקעה שנעשתה במקרקעין שהיו ביעוד "נופש" תקפה גם לאחר שנערך שינוי בתכנית ונוספו למקרקעין שימושים מסחריים נלווים ועל כן לא קמה לבעלים הזכות לקבל חזרה את המקרקעין שייעודם המרכזי נותר לנופש; ייעודם של אזורים חקלאיים רבים בסביבה שונה במהלך השנים לשימושים כלכליים יותר (מגורים, תעסוקה ושימושים עירוניים נוספים); הצורך בתכנון כולל של השטח ביעוד "נופש מטרופוליני", ללא אפשרות להגיש תכניות נקודתיות לחלקים שונים בו, מקפיא את התכנון לשנים רבות באופן המזכה בפיצוי על פי סעיף 197. הצורך בתכנון כולל, הוא בניגוד למצב ערב הפקדת תמ"מ 21/3 בו היה זכאי כל אחד מהמערערים לפעול באופן עצמאי ולהגיש תכנית לרשויות התכנון. המשמעות המעשית היא הפיכת המקרקעין, לעניין התכנון, ממקרקעין בבעלות נפרדת למקרקעין במושע, דבר שהוריד באופן דרמטי את ערך המקרקעין.
לאחר הדיון בערעור ביקשו המערערים להתיר להם לצרף מוצגים לתיק בית המשפט. לטענתם בדיון שהתקיים בהליך אחר (עת"מ 9349-05-16 יהושוע לובינסקי נ' יו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז), ביום 14.7.16, הודתה הוועדה המחוזית שיוצגה על ידי הפרקליטות כי קיים עיכוב בלתי סביר בתכנון אזור הנופש המטרופוליני הדרומי. המערערים מוסיפים וטוענים כי עמדת ועדת הערר והועדה המקומית מתעלמות מהחלטת ביהמ"ש בעע"מ 49/12 ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית נ' חברת דניאל יצחקי תעשיות עץ בע"מ (להלן "פס"ד יצחקי") שהתייחס אל הוראת המעבר בתמ"מ 21/3 (סעיף 10.3) וקבע כי לאחר אישורה של תמ"מ 21/3, ככל שהיתר בניה או תכנית מפורטת, ביעודים המותרים טרם תחילתה של תמ"מ 21/3, טרם אושרו, לא יינתנו אישורים גם אם היה מותר לתתם לפי התוכנית ההיסטורית וכך נמנעת האפשרות להגיש תכנית מתאר נקודתית או תכנית מפורטת שיכולה היתה להתאשר ערב התכנית הפוגעת. הפועל היוצא של החלטה זו הוא שלא ניתן היום לאשר תכנית דוגמת רצ/47/1 – דבר שהיה אפשרי ואף נעשה בפועל ע"י הועדה המחוזית לפני הפקדת תמ"מ 21/3; המערערים טוענים כי ועדת הערר התעלמה מע.א. 4390/90 אלישר נ' הועדה המחוזית לתכנון (להלן " פס"ד אלישר") שקבע כי יש לפצות בעל מקרקעין שייעודם שונה ל"גן לאומי מוצע". הייעוד של "נופש מטרופוליני" אינו אלא תולדה של "גן לאומי מוצע" כמופיע בפס"ד אלישר; כן התעלמה ועדת הערר מבר"ם 3781/04 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' הר (להלן " פס"ד הר") הקובע כי גם אם מדובר בשני שלבים של תכנון זכאי התובע לתבוע תביעתו כבר עם אישורה של התכנית הפוגעת המקפיאה; ועדת הערר גם התעלמה מבג"צ 47/84 אגודה שיתופית קיבוץ שפיים נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה בו נדחתה אפשרות לתכנן פארק על שטחו של בעלים פרטי מבלי לפצותו; ועדת הערר פגעה בזכות יסוד חוקתית באמצעות מהלך עוקף חקיקה תוך דחייה גורפת של כל העררים.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 היה יעוד המקרקעין "חקלאי" וניתן היה לעשות בהם שימושים הקשורים לעיבוד חקלאי בלבד. המערערים לא הבהירו על אלו תכניות הם משתיתים טענתם לפיה עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 ניתן היה לבנות במקרקעין מוסדות כלשהם או בניה למגורים (ואף עיון בחו"ד השמאי אליה הם מפנים לא הבהירה זאת). יתרה מכך, חלק ממקרקעי המערערים, הסמוכים לכביש 431 (חלקות 3,8,14) סומנו (בתשריט תמ"א 23 ותמ"א 8/23) ביעוד של כביש קיים וכביש חדש, ושטח מעבר לקווי חשמל, ונקבעו בהם מגבלות בניה בשל קרבתם לכביש 431 ולתוואי "מסילת ברזל כפולה מתוכננת" (ראה סעיף 135 לתגובת הועדה המקומית).
טענתם של המערערים כי עובר לאישור תמ"מ 21/3 היו מקרקעיהם ביעוד "חקלאי/נוף כפרי פתוח" מבוססת על ייעודם בתמ"א /31. על מעמדה של תמ"א 31 ועל האפשרות לשינוי יעוד על ידי שילוב הוראות תמ"א 31 ותמ"מ 3 ראה ההתייחסות בחלק הכללי. בתמ"מ/3 היה ייעודם של המקרקעין "חקלאי" וכפי שכבר הוסבר לעיל כל שינוי מהיעוד של המקרקעין בתמ"מ 3 היה נדרש לקבל את אישור המועצה הארצית. על כן, כל טענות המערערים בדבר האפשרות של הגשת תכניות פרטניות לשינוי יעוד אין לה על מה שתסמוך.
אין ממש בטענה כי יעוד "נופש מטרופוליני" הוא יעוד ציבורי. כפי שכבר הוסבר לעיל בחלק הכללי. יודגש כי רבים מהשימושים ביעוד "נופש מטרופוליני" בנוסף לשימוש החקלאי יכולים להתבצע על ידי גורמים פרטיים.
בנוסף, מכח תמ"מ 21/3 לא ניתן לבצע הפקעה, ולכן, כל עוד לא תתאשר תוכנית מתאר מקומית, יכולים המערערים להמשיך בשימוש אותו עשו ואין לדעת אם שימוש זה ישתנה בעתיד וככל שכן ישתנה האם יהיה זה שינוי משביח או פוגע. ככל שבעתיד בתכניות מתאר מקומיות, ייעדו את מקרקעי המערערים ליעוד ציבורי שמחייב הפקעה יוכלו המערערים להגיש תביעה על יסוד התכנית שתפגע במקרקעין.
פס"ד גסר אליו הפנו המערערים ובקשו ללמוד ממנו כי הפגיעה במקרקעין מתרחשת כבר בשלב הראשון מעצם שינוי היעוד אינו דומה לענייננו ואינו תומך בטענת המערערים. בעניין גסר הופקעו מקרקעין שסומנו בתכנית כמיועדים לצרכי ציבור מאחר ויועדו לאזור קיט ונופש ונקבעה לגביהם בתכנית הוראה מפורשת להפקעה. בתכנית מאוחרת יותר, לאחר שכבר בוצעה ההפקעה נערך שינוי בתכנית ונוספו שימושים נוספים מסחריים.
בענייננו, המקרקעין לא יועדו להפקעה הן מאחר, כפי שכבר נאמר, מרבית השימושים יכולים להתבצע גם בבעלות פרטית והן משום שלא ניתן לבצע הפקעה על פי תכנית מתאר מחוזית.
טענת המערערים כי תמ"מ 21/3 הקפיאה את מימוש הזכויות במקרקעין וכיום לא ניתן לקבל היתרים גם לשימושים שהיו מותרים ערב אישור תמ"מ 21/3, אינה נכונה. ככל שהיו ערב אישורה של תמ"מ 21/3 תכניות תקפות מכוחן ניתן היה להוציא היתרים ניתן לעשות זאת גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3. כך מורה סעיף 10.2.2 לתמ"מ 21/3 הקובע כי כל תכניות המתאר והתכניות המפורטות שאושרו לפני יום תחילתה של תמ"מ 21/3 יעמדו בתוקפן וסעיף 10.2.5 קובע כי ניתן להמשיך ולבצע כל שימוש שהיה מותר לבצע עובר לאישור תמ"מ 21/3.
בפס"ד דניאל יצחקי, עליו מסתמכים המערערים נקבע כי לאחר אישורה של תמ"מ 21/3 לא ניתן לאשר תכנית מפורטת הנוגדת את הוראותיה של התמ"מ, ולא כנטען על ידי המערערים כי תמ"מ 21/3 אינה מאפשרת להמשיך ולקיים את אותם שימושים שהיו מותרים עובר לאישורה, לרבות הוצאת היתרים על פי תכניות אלה. גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3 ניתן להוציא היתרים לשימושים שמותרים מכח תוכניות שאושרו עובר לאישורה של תמ"מ 21/3, ככל שמדובר בתכנית שניתן היה להוציא מכוחה היתר.
אין לאיש זכות לתכנון נקודתי. ולכן הוראת תמ"מ 21/3 לתכנון כולל של אזור הנופש המטרופוליני אינה פוגעת במקרקעין. יודגש, גם ללא הוראה לתכנון כולל, בסמכות מוסדות התכנון הרלוונטיים לדרוש ביצוע תכנון כולל לאזור שלם, ואין לאיש זכות קנויה כי מוסדות התכנון יאשרו תוכנית נקודתית על מקרקעיו (ראה עע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הועדה המחוזית).
אני דוחה את טענת המערערים לפיה ועדת הערר התעלמה מפסיקה רלוונטית. פסק דין אלישר אליו מפנים המערערים עסק בתביעת פיצויים מכח סעיף 197 בגין אישורה של תמ"מ/3 בהתייחס למקרקעין בהם שונה היעוד מ"אזור נופש ומלונאות וחלוקה חדשה" שניתן היה לבנות בו בניינים לצורכי נופש ומרגוע, בתי מגורים, בתי קפה ומסעדות, חנויות ובתי מלאכה ליעוד של "גן לאומי מוצע" יעוד שפגע במקרקעין כאשר צמצם את השימושים הכלכליים שהותרו קודם לכן.
תמ"מ 21/3 לא רק שלא אסרה את השימושים שהיו מותרים ערב אישורה אלא הוסיפה שימושים משביחים למקרקעי המערערים.
באשר לפס"ד הר, הוא עסק בשאלת המועד הקובע להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197, במקרה של תכנית המקפיאה את מימוש הזכויות במקרקעין, מה שאינו נכון ואינו רלוונטי בענייננו.
באשר לבג"צ שפיים פרשנות המערערים מוטעית. בעניין שפיים התנגדו הועדה המקומית ומספר קיבוצים לתכנית שקידמה הועדה המחוזית להקמתה של שכונת מגורים פרטית בסמוך לקיבוץ שפיים. הועדה המקומית , שיו"ר שלה היה חבר קיבוץ שפיים, נקטה בצעדים שונים כדי למנוע את הכנת התכנית ובכלל זה הציעה לשנות את ייעודם של המקרקעין לפארק, בידיעה שהועדה המקומית חסרה את המשאבים הכלכליים לתשלום פיצוי על שינוי היעוד. על כך אמר בית המשפט העליון שאין כל פסול בכך שצד מעונין סבור כי מוטב לשמור אזור מסוים כקרקע חקלאית, אך שונה המצב כאשר הצד (ובמקרה זה הועדה המקומית) מציע להפוך אזור שאינו בבעלותו לאזור של פארק או שמורת טבע כשאותו צד יודע שאין באפשרותו לפצות את בעלי המקרקעין ואף בעתיד לא יהיו בידו אמצעים לכך.
אין זה המצב בענייננו. ההחלטה לקבוע את ייעודם של מקרקעי המערערים כחלק מ"אזור נופש מטרופוליני" לא נעשה על ידי צד מעונין אלא על ידי המועצה הארצית לתכנון ובניה שהיא מוסד התכנון העליון במדינה. יתרה מכך, וכפי שהובהר לעיל, מקרקעי המערערים כלל לא נפגעו מהוראות תמ"מ 21/3 ועל כן החלטת בית המשפט בעניין שפיים כלל אינה רלוונטית.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 5791-12-13 האוניברסיטה העברית (ערר 389/08)
המערערת היא בעלת 6 חלקות וחלקי חלקות (70, 39, 23, 20, 18, 19) בגוש 3630. החלקות משתרעות ממזרח לכביש 42 בין צומת הקורא לצומת בית עובד.
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה שנטענו על ידי המערערת טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, ולא נטענה טענה לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי שהתקיים ביחס למקרקעין ערב כניסתה של תמ"מ 21/3 לתוקף. טענות אלה אינן מקימות זכות תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערת לפיה הצורך בביצוע תכנון כולל ב"אזור נופש מטרופוליני" פוגע במקרקעין מאחר והתכנון הכולל אינו פוגע בתכונות המקרקעין. ועדת הערר קבעה כי גם ללא הוראה לתכנון כולל, בסמכות מוסדות התכנון הרלוונטיים לדרוש ביצוע תכנון כולל לאזור, ואין לאיש זכות קנויה כי מוסדות התכנון יאשרו תוכנית נקודתית על מקרקעיו.
בערעור טוענת המערערת כי החלטת ועדת הערר הינה החלטה תקדימית שאינה עולה בקנה אחד עם הוראות החוק, הפסיקה, עקרונות השומה ומדיניות רשות המיסים, על פיהן הפוטנציאל הגלום בקרקע והציפיות לשינוי יעוד הוא מרכיב משמעותי להערכת שווי. לטענת המערערת, במקרים הפוכים, כשהוגשה תביעה לירידת ערך בעקבות הפשרת קרקע חקלאית בסמוך למבני מגורים, נדחתה התביעה בנימוק שהיה על בעלי המקרקעין לצפות לשינוי יעודה של הקרקע החקלאית לקרקע למגורים.
על פי המבחן שנקבע בפס"ד בירנבך, ציפייה סבירה משמעה ירידת ערך המקרקעין לעומת שווים לפני כניסתה של התכנית הפוגעת לתוקף וירידת ערך זו היא עניין שמאי מובהק הנמדד בערכים כספיים. בפס"ד לוסטרניק נקבעו הכללים, לפיהם שוויה של קרקע עשוי להשתנות בתגובה לציפיות לשינוי תכנוני, ולאו דווקא מהשינוי התכנוני עצמו הדבר אף נקבע בע"א 7798/11 אגד נ' מפעלי תחנות בע"מ. מכאן, כך לטענת המערערת, מתקיימת "ציפייה סבירה".
באשר למקרקעין נושא הערעור, טוענת המערערת כי הפוטנציאל התכנוני שהיה קים בהם ערב אישור תמ"מ 21/3 התבסס על התפתחותה המואצת של העיר ראשון לציון, על מיקום המקרקעין בסמוך לתשתיות קיימות ועל אישורן של תכניות ביעוד לבניה בקרקעות סמוכות זמן קצר לפני אישורה של תמ"מ 21/3. לטענת המערערת, שינוי ייעוד המקרקעין ל"נופש מטרופוליני" אינו ישים, לאור הדרישה להכנת תוכנית מתאר כוללת דרישה שתותיר את המקרקעין בייעוד "חקלאי" לנצח, ושווים יהיה אלפים בודדים לעומת שווים ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף. המערערת הפנתה להחלטה מאוחרת שניתנה על ידי ועדת ערר מחוז צפון, הסותרת את החלטת ועדת הערר. בהחלטה זו אמצה ועדת הערר למחוז הצפון את מסקנותיו של השמאי יצחקי, אודות מתן פיצויים לבעלי מקרקעין תוך התחשבות בפוטנציאל שהיה טמון במקרקעין ערב אישור התוכנית הפוגעת (הערה: המערערת לא ציינה את מספר הערר אך אני יוצאת מנקודת הנחה כי היא התכוונה להחלטת ועדת הערר עליה הוגש ערעור בעמ"נ 14040-12-15 מטעי לאה ויוסף אליו התייחסתי לעיל ודן בשאלה אם יש להתחשב בפוטנציאל תכנוני בעת הערכת שווי המקרקעין לאחר שהדיון עבר את השלב הראשון ונקבע כי המקרקעין נפגעו ולא בשאלה מהי פגיעה במקרקעין (באותו מקרה שונה ייעודם של המקרקעין מ"חקלאי" ל"דרך")).
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שהועלו על ידי המערערת נידונו במסגרת החלק הכללי. מדובר בטענות כלליות, בדבר מיקומם של המקרקעין, בדבר אישור תכניות במקרקעין סמוכים, התפתחות מואצת של העיר, ובטענה כי הפגיעה נמדדת על פי ירידת הערך.
כאמור, קיים הבדל בין התחשבות בפוטנציאל לצורך הערכת שווי המקרקעין שהוא הכלי למדידת שיעור הפגיעה במקרקעין לבין קביעה כי הפוטנציאל הטמון במקרקעין הגיע לרמה כזו שהוא מהווה פגיעה במקרקעין דהיינו פוטנציאל לשינוי נורמטיבי בתכונותיהם וקיים "סיכוי ודאי" או לכל הפחות " ציפייה סבירה בנסיבות העניין" שהפוטנציאל יבוא לידי מימוש. על כן אין כל סתירה בכך שבהערכת שווי המקרקעין לצורכי מיסוי או אפילו לקביעת שווים לאחר שנקבעה שהיתה פגיעה בתכונותיהם, תהא התחשבות בשווים בשוק הכולל גם את הערכת הפוטנציאל הטמון בהם.
אני דוחה את הטענה כי הצורך בתכנון כולל באזור "נופש מטרופוליני" פוגע בפוטנציאל התכנוני, התייחסתי לכך לעיל. כפי שקבעה ועדת הערר, בסמכותו של מוסד תכנון להעדיף תכנון כולל על תכנון נקודתי. ככלל, מעדיפים מוסדות התכנון תכנון כולל על פני תכנון נקודתי והפסיקה קבעה כי מוסד תכנון רשאי לדחות תכנון נקודתי מטעם זה (ראה עע"מ 8909/13 ישעיהו הרמלין נ' הועדה המחוזית).
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 18058-10-13 חורשהנג כורש ואח' (ערר 388/08)
המערערים (170!) הם בעלי 35 חלקות ב-8 גושים, בחלק הדרומי ובחלק הצפון-מזרחי של ראשון לציון. החלקות סמוכות לצירי תנועה מרכזיים, כבישים 42,412,431.
עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 היו המקרקעין בייעוד "חקלאי". תמ"מ 21/3 מסווגת אותם כ"אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מהטעם שאינו מבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, וקבעה כי נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה בתמ"מ 55/3, שהיתה אמורה להוות תיקון לתמ"מ/3 והומלצה על ידי הוועדה המקומית והוועדה המחוזית אך לא הופקדה, היה טמון פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד מקרקעיהם, והיא נדחתה רק בשל הפקדתה של תמ"מ 21/3. ועדת הערר חזרה וציינה כי משלא התקבלה החלטה של מוסד התכנון המוסמך, במקרה זה המועצה הארצית לתכנון ובניה, להפקיד את התוכנית, לא קיימת "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לאישור תוכנית.
בערעור טוענים המערערים כי השימושים המותרים ביעוד "נופש מטרופוליני" הם שימושים לא כלכליים, ובעלי אופי ציבורי. קביעת שימושים אלה למקרקעיהם גרמה לירידת ערכם. לטענת המערערים, ב"אזור נופש מטרופוליני" אמנם מתאפשר פיתוח מצומצם של השטח (15%), אך מגבלת ניצול השימושים של השטח, ביטול האפשרות להרחבת הפיתוח העירוני, האיסור למתן שימושים חורגים (אותם נהגה הועדה המקומית להתיר), והצורך בתכנית מפורטת כוללת שתביא לדחייה רבת שנים בפיתוח השטח, גרמה לפגיעה בפוטנציאל התכנוני ולירידת ערכם של המקרקעין.
לטענת המערערים, האפשרות להרחיב את גבולות השטחים העירוניים על חשבון שטח "נוף כפרי פתוח", כפי שנקבע בתמ"א 31, בוטלה בתמ"מ 21/3, בה נקבע כי אפשר להרחיב אזור פיתוח עירוני רק כאשר התוספת היא באזור "נופש מטרופוליני".
לטענת המערערים, הפגיעה בפוטנציאל התכנוני הוכחה בחו"ד השמאיות שצורפו לערעור, המלמדות כי המחירים הושפעו מאישור תמ"מ 21/3.
בנוסף, טוענים המערערים כי ועדת הערר שגתה ביישום ההלכות לעניין פגיעה בציפיות כשמדובר בקרקע חקלאית, ולא התחשבה במיקום, במגמות התכנון ובהתרחבות הטבעית של העיר לשטח הצמוד לה. מיקומם של המקרקעין בגוש דן בעיר גדולה ומתפתחת כראשון לציון ומחירי המקרקעין בסביבת הנכס המייצג פוטנציאל לתרחיש תכנוני שיש בצדו הנאה כלכלית, גם אם אינו נובע מתכנית קונקרטית, הביאו לירידתם של מחירי המקרקעין ככל ששלבי התכנון של תמ"מ 21/3 התקדמו. מבחן 'ההפקדה' אותו קבעה ועדת הערר הוא מבחן מצמצם ביותר שאינו מתאים להערכת פוטנציאל לשינוי ייעוד בקרקע חקלאית. פס"ד לוסטרניק הוא היחיד שדן בקרקע חקלאית לעניין הערכת הפוטנציאל ואכן נקבעו בו מבחנים גמישים יותר. הנימוק שקיים חוסר סימטריה בין חיוב בהיטל השבחה ופיצוי על פי סעיף 197 אינו יכול לעמוד.
לטענת המערערים, הועדה המקומית נהגה לאשר שימושים חורגים בקרקע חקלאית, בתקווה לשינוי יעוד בעתיד, ובפועל קיימים במקרקעין שימושים חורגים מגוונים, וכלכליים, שאושרו טרם אישורה של תמ"מ 21/3, בעוד שהתמ"מ אוסרת על השימושים החורגים.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כאמור, תמ"מ 21/3 לא רק שלא פגעה במקרקעי המערערים אלא השביחה אותם, כשהוסיפה על השימוש ה"חקלאי", שהיה קיים ערב אישורה, שימושים משביחים נוספים ביעוד שנקבע להם בתמ"מ 21/3, "אזור נופש מטרופוליני".
חלק ממקרקעי המערערים מצויים באזורים הגובלים בתשתיות קיימות ומתוכננות עוד קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 אשר הגבילו את אפשרויות הבניה בהם(ראה דוגמאות בסעיף 152 לעיקרי הטעון של הועדה המקומית).
יש לדחות את טענות המערערים בדבר פרק הזמן שיידרש עד שניתן יהיה לממש את השימושים הנוספים, או באשר להיקפם. למרות הטענות האמורות מדובר בשימושים משביחים שנוספים על השימוש החקלאי שהיה מותר ערב אישור תמ"מ 21/3.
אין ממש בטענת המערערים לפיה על פי הוראות תמ"א 31 ניתן היה לבנות על המקרקעין בניה שאינה חקלאית (לעניין מעמדה של תמ"א 31, ואפשרויות שינוי היעוד למגורים על פיה ראה בפרק הכללי לעיל).
הטענות בדבר מיקומם של המקרקעין, אי הסימטריה בין פיצוי על פי סעיף 197 והיטל השבחה וירידת ערך כשלעצמה נידונו במסגרת ההחלטה הכללית ונדחו.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 15278-10-13 רינה חן ואח' (ערר 143/06 + 374/08)
המערערת 1 היא בעלת הזכויות בחלקה 34 ובחלקה 22 (חלק) בגוש 3924 המצויה בדרום רשל"צ צפונית לכביש 431.
המערער 2 הוא בעלים של חלקות 18 (חלק) ו- 25 בגוש 3643 המצויות אף הן בדרום רשל"צ.
ועדת הערר דחתה את הערערים על הסף מהטעם שהם לא ביססו עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק, ולא נטען בהם כי קיים לגבי מקרקעין אלה הליך תכנו ני קונקרטי. טענות המערערים כלליות בלבד לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
בערעור טוענים המערערים כי מקרקעיהם סמוכים לשטחים בנויים ואף קודמו לגביהם הליכי תכנון. תכנית רצ/1/92/1 (בה היו כלולים מקרקעי המערערת 1) הומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה בשנת 2001, תכנית רצ/83/1 (בה היו כלולים מקרקעי המערער 2) הומלצה להפקדה ביום 25.2.98 (בטרם הופקדה התמ"מ). תמ"מ 21/3 גדעה את המשך קידומם של תכניות אלה; ייעודם של המקרקעים בתמ"מ 21/3 נקבע ל"אזור נופש מטרופוליני" שהתכליות המותרות בו הם תכליות האופייניות לפארק ציבורי מבלי שהמקרקעין הופקעו; ערכם של המקרקעין ירד לאחר אישורה של תמ"מ 21/3, דהיינו שווי השוק שלהם השתנה וירידה זו מבטאת את הפגיעה במקרקעין; הלכת בירנבך אינה רלוונטית מאחר והיא עסקה בקרקע עירונית מתוכננת בהבדל מקרקע חקלאית הסמוכה לעיר, שבה הפוטנציאל הוא המרכיב העיקרי. המבחן שנקבע על ידי ועדת הערר, משמעו שלילה מוחלטת של הזכות לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק כאשר מדובר בקרקעות חקלאיות; על אף שאין סימטריה בין היטל השבחה לבין פיצוי על פי סעיף 197 לחוק, לא צריך שיהיה הבדל באשר לקביעת שווי השוק; החלטת ועדת הערר נגועה בכשל לוגי, מאחר והיא נוגדת החלטות אחרות של ועדות ערר ששללו פיצוי מהטעם שפיתוח עיר הוא דבר צפוי ושאין לבעל חלקה גובלת זכות קנויה שפיתוח העיר ייעצר על מפתנו ומהטעם שהיא גוזרת פיצוי שונה להפקעת מקרקעין חקלאיים מכח חוק התכנון והבניה בהשוואה להפקעתם מכח דיני ההפקעה.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
במקרקעי המערערים לא היה פוטנציאל ממשי לשינוי יעוד. כפי שפורט בחלק הכללי, המלצת ועדה מקומית להפקיד תכנית שאין בסמכותה לאשר אינה מגבשת פוטנציאל תכנוני בר פיצוי. לגבי התכניות הספציפיות אליהן התייחסו המערערים והומלצו לוועדה המחוזית על ידי הועדה המקומית, מדובר בתכניות שלצורך אישורן היו חייבות לקבל את אישורה של המועצה הארצית לתכנון ובניה שכן לצורך אישורן נדרש שינוי בתמ"מ /3.
האינטרסים שנבחנים על ידי הועדה המקומית ועל ידי הועדה המחוזית הם שונים. אני דוחה את טענת המערערים לפיה לגישת ועדת הערר להחלטות פורמליות של הועדה המקומית בדבר המלצה להפקדה אין כל משמעות. חשיבות המלצתה של הועדה המקומית אינה לעניין הסיכוי לאישורה של התכנית אלא לצורך התאמתה לצורכי הסביבה והתושבים (ראו לעניין ניגוד העניינים בשיקולים המנחים את הועדה המקומית והשיקולים המנחים את מוסד התכנון האמון על התכנון הכולל את ע"א 8116/99 אדם טבע ודין נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, שומרון ועע"מ 2528/02 ועדת ערר מחוזית נ' פז חברת הנפט בע"מ).
לעניין השימושים שהותרו בתחום "נופש מטרופוליני" והיותם שימושים משביחים לעומת השימוש ה"חקלאי" שהיה מותר במקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3 ראה התייחסותי לעיל .
בטעון בדבר קיומו של כשל לוגי התייחסו המערערים לטענות בדבר פגיעה עקיפה שנגרמת מהשינוי התכנוני שחל בסביבתם של אותם תובעים. בעניינו נבחנת שאלת הפגיעה ישירה במקרקעין. יתרה מכך, קיים אינטרס ציבורי לצמצום היקף הפיצויים בהם יחויבו גופו התכנון, ולכן רק קיומה של "פגיעה" בתכונות המקרקעין שנגרמה כתוצאה מתוכנית שאושרה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה מצדיקה תשלום פיצוי .
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
עמ"נ 30580-10-13 אביגדור אלדן ואח' (ערר 398/08)
המערערים הם חלק מבעלי חלקות 24,25,102, בגוש 3923 בדרום מערב ראשון לציון.
על פי תמ"מ/3 היו המקרקעין מיועדים לשימוש "חקלאי", וכך אף בתכנית המתאר רצ/1/1. החלקות סווגו בתמ"מ 21/3 כ"אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר ציינה כי המערערים לא טענו לקיומו של הליך קונקרטי אלא טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בו כדי לבסס תביעה לירידת ערך על בסיס אובדן פוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לקיומו של פוטנציאל תכנוני בר פיצוי בהתבסס על הסכם עקרונות, אשר בעקבות החתימה עליו המליצה הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית להפקיד את תכנית רצ/6/12/1 שהיתה אמורה לשנות את יעוד מקרקעי המערערים. ועדת הערר קבלה בעניין זה את עמדת הועדה המקומית כי היא (הועדה המקומית) לא היתה צד להסכם. ועדת הערר קבעה כי הסכם שנחתם בין רשויות על מנת לפעול לשינוי יעוד מקרקעין אינו יכול לבסס עילת תביעה מכח סעיף 197.
ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית לפיה המלצתה להפקיד את תכנית רצ/6/12/1, אינה יכולה לבסס טענה לקיומו של פוטנציאל תכנוני מכיוון שהמלצתה ניתנה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת (ערר 34/02 מהדרין בע"מ נ' הועדה המקומית).
בערעור טוענים המערערים שתי טענות סף: א. נפגעה זכות הטעון שלהם מכיוון שהועדה המקומית דחתה את תביעתם מבלי שהם זומנו לדיון ומבלי שניתנה להם הזכות להשמיע את עמדתם, במיוחד לאור העובדה שמדובר בפגיעה בזכות הקניין. בהחלטת הועדה המקומית ניתנה בשיהוי ניכר.
לגופו של ענין טוענים המערערים, הם הגישו שתי תכניות לשינוי יעוד המקרקעין מיעוד "חקלאי" ליעוד ל"מגורים": תכנית רצ/6/12/1, שהליכי התכנון שלה החלו לפני הפקדת תמ"מ 21/3, והיא הועברה לוועדה המחוזית ביום 26.12.2000, לאחר שהועדה המקומית המליצה על הפקדתה, ועל כן פסה"ד בעניין מהדרין אינו רלוונטי לעניינם; תכנית תמ"מ 52/3 שהוכנה לאור עמדת הועדה המחוזית כי אישורה של תכנית רצ/6/12/1 מחייב עריכת שינוי בתמ"מ/3. שתי התכניות נדחו מאחר ותמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת באותה עת, ולטענת המערערים תמ"מ 21/3 פגעה בסיכוי הוודאי שהיה לשינוי הייעוד למקרקעיהם.
בנוסף, טוענים המערערים כי הרף שנקבע על ידי ועדת הערר – החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית – מרוקן מתוכן את עקרון "התכנית הצפויה"; ועדת הערר התעלמה מירידת ערכם של המקרקעין עקב אישור תמ"מ 21/3 הנובע מכך שהוראות התמ"מ מחייבות תכנון כולל לכל אזור הנופש המטרופוליני שמשמעותה הקפאת הליכי התכנון ומכך שנקבע שיעור ניצול של 15% בלבד; לטענת המערערים, בתמ"א 31 נמצאים רוב מקרקעי המערערים, ככל הנראה, בתחום "שטח עירוני בנוי" או גובלים בהם ולא ב"אזור כפרי/פתוח" כפי שקבעה ועדת הערר.
לטענת המערערים ה"סיכוי הסביר" שהיה קיים לשינוי יעוד מקרקעיהם נלמד ממספר מקורות: תכנית רצ/6/12/1 שנערכה בהתאם להסכם שנחתם בשנת 1995 בינם לבין מדינת ישראל ומע"צ, על בסיס התחייבות להקנות להם זכויות בניה. הסכם זה אושר על ידי הועדה המקומית; על בסיס מיקומם של המקרקעין בסמוך לאזורי בניה; מהעובדה שבתכנית שמכינה כיום הועדה המקומית לאזור "נופש מטרופוליני" מיועדים מקרקעי המערערים ל"מגורים". לטענתם, הם לא ביססו את תביעתם רק על מיקומם של המקרקעין וירידת ערכם, כפי שקבעה ועדת הערר, אלא גם על תכנית רצ/6/12/1, על הסכם העקרונות שנזכר לעיל ועל הסכם נוסף שנחתם בינם לבין הועדה המקומית בשנת 1997.
לטענת המערערים, ההסכם אליו הפנתה ועדת הערר בהחלטתה, הסכם עקרונות שנחתם בין המערערים לבין עירית רשל"צ רלוונטי למקרקעין אחרים ואינו חל בעניינם.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
באשר לטענות הסף:
בהתאם לסעיף 198(ב) לחוק רשאית הועדה המקומית לדון בתביעה מכח סעיף 197 לחוק ללא זימון התובעים, שכן הועדה המקומית מוחזקת כנתבעת בתביעת הפיצויים (ראו בר"מ 444/03 עירית חולון נ' רשות שדות התעופה). לפיכך, אני דוחה את טענת המערערים כי נפגעה זכות השימוע שלהם, זכות שניתנה להם במלואה בדיון בפני ועדת הערר.
בהתייחס לטענה כי החלטת הועדה המקומית ניתנה בשיהוי, אפנה לבר"מ 9379/05 אבוטבול נ' רשות שדות התעופה שם נקבע כי יש לראות בהימנעות הועדה המקומית ממתן החלטה תוך פרק הזמן הקבוע בחוק כהחלטה לדחות את התביעה, המקנה לתובע זכות לפנות לוועדת הערר, המשמשת כסמכות ראשונית לדון בתביעת הפיצויים.
באשר לטענות לגופן:
בהתייחס לטענת המערערים כי קיימת התחייבות של הועדה המקומית ועירית ראשון לציון לשינוי יעוד מקרקעיהם, התחייבות כזו אינה יכולה לחייב את המועצה הארצית לתכנון ובניה שהיא בעלת הסמכות להחליט על שינוי תכנית מתאר מקומית, ואשר לא היתה צד לאותו הסכם.
למעלה מהצורך יוער כי ועדה מקומית אינה יכולה להתחייב לשינוי יעוד מקרקעין כאשר הסמכות לשינוי הייעוד מסורה למוסד תכנון גבוה יותר במדרג מוסדות התכנון, מקל וחומר הדברים נכונים גם לגבי רשות מקומית שכלל איננה מוסד תכנון ולעולם אינה יכולה להחליט על שינוי יעוד. לכל היותר יכולות ועדה מקומית ורשות מקומית להתחייב לפעול לשינוי יעוד המקרקעין, אך התחייבות שכזו אינה יכולה להיחשב כפוטנציאל תכנוני ממשי או ציפייה סבירה לשינוי יעוד.
יתרה מכך, בין המערערים לוועדה מקומית התקיים הליך בבג"צ 265/94. בהחלטה מיום 3.9.97, ניתן תוקף של פסק דין להסכם שבין המערערים לוועדה המקומית ונקבע במפורש כי "אין בפסק הדין המאשר את ההסכם כדי לחייב רשות מרשויות המדינה ... או כל אדם שלישי שלא היה צד לה" (ראה מוצג 11 במוצגי המערערים). גם בהחלטת הועדה המחוזית שהתקבלה בדיון בעניין תמ"מ 52/3 נאמרו הדברים במפורש "הננו לציין כי הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה לא היתה צד להסכם הפשרה בעתירה 265/94 ולא ניתן בהסכם פשרה לאשר תכניות מתאר" (מוצג 13 במוצגי המערערים).
מכל האמור עולה כי צדקה ועדת הערר כשדחתה את ערר המערערים וקבעה כי המערערים לא ביססו עילת תביעה מכח סעיף 167, וכי המערערים לא טענו לקיומו של הליך קונקרטי אלא טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שאינו מספיק כדי לבסס תביעה של ירידת ערך על בסיס אובדן פוטנציאל תכנוני.
לאור האמור הערעור נדחה.

עמ"נ 18194-10-13 יהודה כהן ואח' (ערר 365/08)
מקרקעי המערערים מצויים בגוש 3944, חלקות 22 ו- 23.
המקרקעין סווגו בתמ"מ 21/3 כ"אזור נופש מטרופוליני". בתמ"מ /3 היה ייעודם "חקלאי" ובתמ"א 31 ייעודם הוא "נוף כפרי/פתוח".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 167 לחוק. ועדת הערר ציינה כי המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם כדי לבסס תביעה על בסיס אובדן פוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לטענות המערערים בכל הנוגע לתכנית רצ/91/1 קיבלה ועדת הערר את טענת הועדה המקומית לפיה התכנית נידונה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת ולכן לא ניתן לבסס עליה טענה של פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לטענות בכל הנוגע לתמ"מ 55/3 הפנתה ועדת הערר לכך כי הולנת"ע החליטה שלא לאשר את התכנית להפקדה. מתוך פרוטוקול הועדה המחוזית עולה כי במועד בו המליצה הועדה המחוזית על הפקדת תמ"מ 55/3, היא היתה מודעת לכך שתכנית זו עומדת בסתירה לתמ"מ 21/3 ובכל זאת המליצה עליה.
בערעור טוענים המערערים כי קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 הם יכלו להקים על המקרקעין מבנים חקלאיים לרבות יחידת מגורים לחקלאי. בנוסף, טוענים המערערים כי תמ"א 31 אפשרה להרחיב את גבולות השטח העירוני גם לשטחם. לטענת המערערים, הפוטנציאל שהיה טמון במקרקעין בא לידי ביטוי ברמת המחירים בסביבת המקרקעין ובמספר הרב של התכניות למגורים (9!) שהמשך ההליכים לאישורן נגדע עם הפקדתה ואישורה של תמ"מ 21/3.
לטענת המערערים, יעוד המקרקעין ל"נופש מטרופוליני" נועד לשרת את הציבור הרחב וכולל אפשרויות פיתוח מצומצמות בלבד, למטרות פנאי ונופש. יתרה מכך, הדרישה לתכנון כולל תגרום לדחייה רבת שנים בפיתוח השטח, ועל מנת לממש אפשרויות מגורים או תעסוקה תידרש תכנית גדולה לאיחוד וחלוקה שאינה סבירה ואינה ישימה. עוד טענים המערערים כי התכנית מונעת אפשרות לקבל היתר לשימושים חורגים. המערערים טוענים כי מתקיימות בעניינם הנסיבות שנקבעו בעמ"נ 269/07 בריגל נ' הועדה המקומית רמת השרון כנסיבות המקימות בסיס לתביעת פיצויים על יסוד סעיף 197 לחוק. עוד הם טוענים כי ועדת הערר לא יישמה את ההלכות שנקבעו לעניין ציפיות כשמדובר בקרקע חקלאית שהוא מבחן גמיש יותר כפי שנקבע בפסיקה בפס"ד סודרי, בפס"ד עמית את מאיר בע"מ ובפס"ד לוסטרניק, והסתמכה על פס"ד בירנבך שעסק בקרקע עירונית. השאלה אם קיימת פגיעה במקרקעין היא שאלה עובדתית אשר רק שמאי מקרקעין יכול לקבוע אותה.
המערערים גם טוענים כי ועדת הערר לא התייחסה לטענות הסף שהועלו על ידם ולפיה לא הוצא להם עותק מחוות דעת השמאי מטעם הועדה המקומית והחלטת ועדת הערר ניתנה בשיהוי.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
באשר לטענות הסף:
חוות הדעת השמאית מטעם הועדה המקומית הומצאה למערערים קודם לדיון שהתקיים בועדת הערר והשמאי מטעם המערערים התייחס אליה בעת הדיון בפני ועדת הערר, על כן לא נפגעו זכויותיהם של המערערים.
לענין השיהוי במתן החלטת הועדה המקומית ראו התייחסותי בערעור 30580-10-13 לעיל .
לגופו של ענין:
תמ"א 31 לא יצרה פוטנציאל מעשי לבניה. ראו הדברים בחלק הכללי. תמ"מ 21/3 הוסיפה על השימוש החקלאי שהיה מותר במקרקעין ערב אישורה שימושים נוספים ורבים, וכן התירה בנייה על 15% מהשטח שנקבע ביעוד ל"נופש מטרופוליני" לייעודים התואמים שטחים גובלים. לעניין הרף התכנוני שקבעה ועדת הערר אני מפנה להתייחסותי לעניין זה בחלק הכללי של פסק דין.
באשר לטענת המערערים לפיה עובר לאישור תמ"מ 21/3 ניתן היה להקים במקרקעיהם בית מגורים, טענה זו אינה נכונה עובדתית. האפשרות להקמת בית המגורים שהיתה קיימת לפי תכנית R/6 בוטלה שנים קודם לכן עם אישורן של תמ"מ /3 ורצ/1/1, שהתירו במקרקעין בניה לשימוש חקלאי בלבד.
לגבי התכניות שלטענת המערערים יצרו את הפוטנציאל התכנוני (תמ"מ 55/3; רצ/91/1 ) אף אחת מתכניות אלה לא הופקדה ואף לא התקבלה החלטה על הפקדתה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה. לא זו אף זו, תכניות אלה נידונו לאחר שתמ"מ 21/3 הופקדה.
טענת המערערים לפיה מתקיימות בעניינם שלושת הנסיבות שנקבעו בעניין בריגל כמגבשות עילה לפיצוי בגין פגיעה מתכנית אינן רלוונטיות לענייננו. ביהמ"ש בעניין בריגל קבע כי ועדת הערר לא בחנה את שלושת הנסיבות שבהתקיימם מגבשות עילה לפיצוי בגין פגיעה והורה להחזיר את הדיון לוועדת הערר על מנת שהעניין יבחן. בענייננו, ועדת הערר בחנה את טענות המערערים ודחתה אותם, וכפי שהוסבר לעיל היא דחתה אותם מנימוקים ראויים.
באשר לטענה כי יש שוני בין פגיעה בציפיות בקרקע חקלאית לעומת קרקע אחרת, לא ברור על יסוד מה נטענה הטענה ואני דוחה אותה.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 18878-10-13 פליכס כהן ואח' (ערר 404/08)
המערערים (54) הם בעלי חלקות שונות בגושים 3632, 3924, 3631, 3923, 3630, 3941, 6286, 3643.
יעוד מקרקעי המערערים היה ערב אישורה של תמ"מ 21/3 "חקלאי" תמ"מ 21/3 מייעדת אותם כ"אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את ערר המערערים על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 167 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם כדי לבסס תביעה על בסיס אובדן פוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המעררים לפיה תמ"מ 21/3 הביאה להקפאה תכנונית באזור בו מצויים מקרקעיהם וקבעה כי העובדה שהתכנית לא תורגמה עדיין לשפת המעשה אין בה משום פגיעה במקרקעין.
בהתייחס לטענות המערערים ביחס לתכנית רצ/ 1/92/1 לאיחוד וחלוקה אשר הומלצה להפקדה על ידי הועדה המקומית בשנת 2000, קיבלה ועדת הערר את טענת הועדה המקומית לפיה במועד אישורה של תמ"מ 21/3 לא היתה כל תכנית שהתקבלה לגביה החלטה על הפקדה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה. בנוסף, תכנית רצ /1/92/1 הופקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת ולכן לא ניתן לבסס עליה טענה של פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לטענות שהועלו על ידי המערערים לעניין תמ"מ 55/3 ותמ"מ 54/3, תוכניות אלה סורבו על ידי המועצה הארצית. יתרה מכך, מתוך פרוטוקול הדיון בועדה המחוזית עולה כי במועד בו המליצה על הפקדת תמ"מ 55/3, היא היתה מודעת לכך שתכנית זו עומדת בסתירה לתמ"מ 21/3 ולמרות האמור המליצה עליה.
בערעור טוענים המערערים כי קודם לאישור תמ"מ 21/3 היה למקרקעיהם פוטנציאל לשינוי יעוד מעצם קרבתם לאזור מגורים ומעמדת הועדה המקומית שבאה לידי ביטוי בתכנית האב לראשון לציון; אף אם שינוי יעוד הקרקע בתמ"מ 21/3 ל"אזור נופש מטרופוליני" לא אסר על המשך השימוש החקלאי, הרי שעצם השינוי שמטרתו שימור ראות ירוקות בעבור הדורות הבאים חייב העברת הבדיקה של השינוי לשמאי מקרקעין; שווי שוק של מקרקעין אינו מושפע רק מתכנית קונקרטית מופקדת או מאושרת.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות
לעניין מיקומם של המקרקעין כיוצר פוטנציאל לשינוי יעוד בר פיצוי, אני מפנה לדברים בחלק הכללי. תמ"מ 21/3 אינה קובעת כי מטרתו של "אזור נופש מטרופוליני" הוא לשמש כריאה ירוקה בין הערים. הוראה כזו מצויה דווקא בתמ"מ/3 הקובעת כי בין מטרות היעוד החקלאי הוא שימוש כחגורת ירק מסביב לישובים.
תכנית האב לראשון לציון אינה יכולה לבסס "ציפייה סבירה" לשינוי יעוד. ייעודם של המקרקעין כאזור חקלאי נקבע בתוכניות מתאר ארציות ומחוזיות שהסמכות לשינויים מסורה למועצה הארצית.
כפי שכבר הובהר, לא כל ירידה בשווים של המקרקעין מהווה פגיעה ברת פיצוי מכח סעיף 197.
בדיון הצביע ב"כ המערערים על כך שעל פי תמ"א 18 ניתן להקים באזור חקלאי תחנות דלק. לטענתו תמ"א 21/3 קלטה לתוכה הוראה זו אך היא קלטה אותה רק לגבי קרקע באזור "חקלאי" כמוגדר בסעיף 7.5.1 י'. לא כן באזור המוגדר כ"אזור נופש מטרופוליני".
אינני מסכימה לפרשנות זו.
עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 חלה על מקרקעי המערערים תמ"מ/3 בה היה יעוד המקרקעין "חקלאי". התכליות והשימושים המותרים באזור חקלאי שפורטו בסעיף 5.7.2 לתמ"מ 3, לא כללו תחנות דלק. וככל שניתן היה להקים באזור חקלאי תחנת דלק היה זה מכח תמ"א 18. על פי תמ"מ 21/3 לא ניתן להקים תחנות דלק מכח יעוד "באזור נופש מטרופוליני", ובכך אין כל שינוי לגבי המצב בתמ"מ 3 שגם מכחה לא ניתן היה להקים במקרקעי המערערים תחנת דלק. אחד השמושים המותרים ביעוד "נופש מטרופוליני" הוא יעוד חקלאי ומכוחו, כפי שניתן היה להקים תחנת דלק על פי הוראות תמ"א 18 בתמ"מ 3 ניתן גם להקימה על פי תמ"מ 21/3.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 19735-10-13 ויאלגוס פרלה ואח' (ערר 274/07 + ערר 9032/10)
המערערים 1-30 הם בעלי חלקות שונות בגושים 3943 ו- 3944, הגובלים מדרום ברח' פריימן , וממזרח בדרך חיים ויצמן וכביש מס' 44.
המערערים 31-33 בעלי חלקה 43 בגוש 3940, הנמצאת צפונית לרח' פריימן.
ועדת הערר דחתה את שני העררים על הסף וקבעה כי הם אינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק, מאחר ונטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם לשם ביסוס עילת תביעה בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לערר 274/07 דחתה ועדת הערר את טענת המערערים לפיה אישורן של תכניות רבות באזור הצביעו על מגמת התכנון שגם ייעוד מקרקעיהן ישונה. ועדת הערר חזרה על עמדתה כפי שפורט בחלק הכללי לפיה "מגמה כללית" לשינוי יעוד באזור לא די בה כדי לבסס תביעה מכח סעיף 197, על יסוד הטענה של פגיעה בפוטנציאל.
ועדת הערר דחתה את הטענה (שנטענה לטענת ועדת הערר בחצי פה) כי הליכי אישור תמ"מ 21/3 גרמו לוועדה המחוזית לדחות את תכניות רצ/91/1 ו- רצ/68/15/1, אשר הומלצו על ידי הועדה המקומית.
באשר לתכנית רצ/91/1 כפי שכבר נאמר בערעור 10530-10-13 היא הומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת מתוך ידיעה שהיא נוגדת את התמ"מ המופקדת, ועל כן כבר במועד מתן ההמלצה על ידי הועדה המקומית היה ידוע כי הסיכוי לאישורה קלוש.
באשר לתכנית רצ/68/15/1, המלצת הועדה מקומית בפני הועדה מחוזית על הפקדת תכנית, אין בה כדי לבסס טענה לפוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו היא ברת פיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
בהתייחס לערר 9032/10 דחתה ועדת הערר את טענת העוררים כי קידומן של שורת תכניות, אשר "היו בצנרת" הופסק בשל אישור תמ"מ 21/3.
ועדת הערר כיוונה דבריה לתמ"מ 55/3 (לגביה ראה את הנמקת ועדת הערר שפורטה לעיל בעמ"נ 10530-10-13).
לגבי תכנית רצ/79/1 שהומלצה על ידי הועדה המקומית ביום 27.8.96 (קודם להפקדת תמ"מ 21/3), הבהירה ועדת הערר כי היא לא קודמה לאחר שהועדה המחוזית החליטה ביום 5.8.98, לחזור ולדון בה לאחר דיון מקדמי בוועדת ההיגוי אשר תבחן את שילובה בתכנית האב לראשון לציון, תוך התחשבות בעקרונות תמ"מ 21/3 שכבר היתה מופקדת.
בהתייחס לתכנית רצ/38/15/1 שהומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה ביום 15.10.96, החליטה הועדה המחוזית ביום 2.8.04 שהיא אינה רואה מקום להפקיד את התכנית כל עוד לא הוכנה תכנית כוללת לאזור הנופש המטרופוליני.
בערעור טוענים המערערים כי הרף התכנוני שנקבע על ידי ועדת הערר הוא תקדימי ובלתי סביר, הוא נוגד את לשון החוק והפסיקה בהם נקבע במפורש כי לצורך קביעת שווי במצב קודם יש להתחשב בהליכי תכנית גם אם לא הופקדה. הרף אותו קבעה ועדת הערר משמעותו שלא ניתן לתת פיצוי על פי סעיף 197 בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
לטענת המערערים, פגיעה בפוטנציאל התכנוני מהווה פגיעה בזכות קניינית, שהיא אמנם זכות יחסית שיש לאזנה אל מול אינטרסים אחרים, אלא שהאיזון שעשתה ועדת הערר מוביל לפגיעה בלתי מידתית בבעלי המקרקעין.
טענת המערערים לקיומו של פוטנציאל תכנוני במקרקעיהם נסמכת על סמיכות לאזורי מגורים ולאזורי מסחר, על הוראות תמ"מ 3 ותמ"א 31, ועל תכניות שונות שקיבלו את המלצת הועדה המקומית ובחלק מהתכניות אף את המלצת הועדה המחוזית.
החלטת ועדת הערר עומדת בניגוד ללשון החוק ולהלכה הפסוקה לפיהן אין לצמצם בדרך של פרשנות שיפוטית את הוראת סעיף 197. המערערים מפנים לע"א 603/77 וארון נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים.
לטענת המערערים השאלה אם קיימת "ציפייה סבירה" לשינוי יעוד המקרקעין היא שאלה שמאית הנלמדת משווי השוק של המקרקעין.
לטענת המערערים, ועדת הערר שגתה כשקבעה כי המלצת ועדה מקומית להפקיד את התכנית אינה מלמדת דבר על סיכוי התכנית להתאשר. הפסיקה ייחסה מעמד רם להמלצות ועדה מקומית כאמור בסעיף 62(א) לחוק המטיל על הוועדה המחוזית חובה לקבל את המלצת הועדה המקומית לגבי תכניות מתאר מקומיות שהן בסמכות הועדה המחוזית.
יתרה מכך, תמ"מ 21/3 שינתה באופן מהותי את תכונות מקרקעי המערערים שכן יעוד של "אזור נופש מטרופוליני" נחות בהשוואה לקרקע בייעוד "חקלאי".
תמ"מ 21/3 חסמה את האפשרות שהיתה קיימת על פי תמ"א 31 לשנות את ייעודם של המקרקעין למגורים, היא הגבילה את השטח לבניה ל- 15% בלבד והיא מתנה אישור לתכנית מפורטת ומתן היתר בניה למבנה חקלאי באישור מוקדם של תכנית מתאר לכל אזור הנופש המטרופוליני. יתרה מכך, השימושים שנקבעו באזור נופש מטרופוליני מאפשרים להפקיע את המקרקעין.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
המערערים לא הפנו לפסיקה שקבעה כי לצורך הוכחת הפגיעה בתכונות המקרקעין יש להתחשב בהליכי תכנון הקודמים לשלב ההפקדה, ולכן לא ברור על יסוד מה טענו טענה זו. הליכי תכנון, אף אם הם קודמים לשלב ההפקדה יש בהם כדי להשפיע על שווים של המקרקעין ולכך התייחסה הפסיקה השונה אליה הפנו המערערים. כפי שכבר נאמר, לא כל ירידה בשווי המקרקעין נובעת מפגיעה בתכונותיהם.
התכניות אליהן הפנו המערערים ואשר יצרו לטענתם את הפוטנציאל התכנוני ביקשו לשנות את ייעודם מהקבוע בתכנית המתאר ולכן לצורך אישורן נזקקו לאישור המועצה הארצית. כפי שנקבע, בנסיבות אלה, אישור הועדה המחוזית, ומקל וחומר אישור הועדה המקומית, לא היה בהם כדי לבסס "ציפייה סבירה" לא כל שכן "סיכוי וודאי".
אני דוחה את טענת המערערים כי ועדת הערר בדרך של פרשנות משפטית צמצמה את הוראת סעיף 197 לחוק. ראשית אפנה לפסיקה הענפה שמוזכרת לאורך כל פסק הדין בה נקבע כי רק כאשר מדובר בפגיעה בפוטנציאל שהוא קרוב לוודאי בנסיבות העניין יוכר הדבר כפגיעה במקרקעין.
שנית, פסה"ד וארון אליו הפנתה ב"כ המערערת עסק בפרשנות המונח "מקרקעין" בסעיף 197 והשאלה שעמדה לדיון היא אם המדובר במקרקעין בתחום התכנית עצמה או גם מקרקעין שמחוץ לתכנית שנפגעו מהתכנית. ההלכה שנקבעה בפסה"ד (ובדיון הנוסף 28/79) כבר שונתה מאז ודעת המיעוט, לפיה פרשנות סעיף 197 היא ענין של מדיניות אומצה בפסה"ד קורן ולאחר מכן בפס"ד ויטנר.
אין מחלוקת כי קיימת חשיבות גדולה להמלצת ועדה מקומית בפני הועדה המחוזית על הפקדת תכנית. חשיבות זו מבוססת על העובדה שהוועדה המקומית היא הבקיאה בצורכים המקומיים בשונה מהועדה המחוזית ששיקוליה רחבים יותר וראייתה כוללת יותר. מאידך, אין ממש בטענת המערערים לפיה האמור בסעיף 62(א) לחוק מחייב את הוועדה המחוזית לקבל את המלצת הועדה המקומית שעה שהיא דנה בתכנית מתאר מקומית. החובה המוטלת על הועדה המקומית היא להעביר את המלצותיה לגבי תכנית לוועדה המחוזית, ואם לא תעשה כן תוך פרק הזמן שהוקצב לה בחוק תדון הועדה המחוזית בתכנית ללא המלצתה.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 40862-11-13 כהן טוביה ואח' (ערר 9036/08 + ערר 9037/08)
המערערים בעלי זכויות בעלות בחלק יחסי מחלקה 317 בגוש 3946 ששטחה 93 דונם, והיא חלק מהחלקה המקורית 1 ששטחה 2,355 דונם.
תמ"מ 21/3 שינתה את יעוד מקרקעי המערערים מייעוד "חקלאי" ליעוד של "נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף מאחר ואינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק ומאחר ונטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם לשם ביסוס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר ציינה כי המערערים לא הצביעו על כל הליך תכנוני קונקרטי בהתייחס למקרקעיהם, ודחתה את טענתם כי תמ"מ 21/3 הופכת את מקרקעיהם למעשה לקרקע ציבורית ושהצורך בתכנון כולל ל"אזור נופש מטרופוליני" מונע את האפשרות להגיש תכניות נקודתיות ובכך פוגע במקרקעין.
ועדת הערר התייחסה לטענתם העיקרית של המערערים לפיה ביום 7.9.95 נחתם הסכם עקרונות בין עירית ראשון לציון לבין בעלי קרקעות בחלקה 1 (להלן "הסכם העקרונות"). הסכם העקרונות קבע ייעודי קרקע שונים בתחום החלקה. הסכם העקרונות התבסס על תכנית שיזמה הועדה המקומית, רצ/66/1, והיוותה תכנית שינויים לחלקה 1. תכנית רצ/66/1 היא תכנית לאיחוד וחלוקה שקבעה ייעודים חדשים לחטיבת הקרקע ובכללם למקרקעין נושא הערעור. תכנית רצ/66/1 הומלצה על ידי הועדה המקומית והועדה המחוזית אף פרסמה לגביה פרסומים בהתאם לסעיפים 77 ו- 78 לחוק, אשר הקפיאו את הבניה במקרקעין. על פי התכנית יועדו מקרקעי המערערים ל"תעשיה ככל שייכנס במגרש, עם בדיקת אפשרות תחנת דלק, הכוללת שירותים ומסעדה באישור הועדה המחוזית, בתנאי שאינה סותרת לתכנית האב לתחנות תידלוק של רשל"צ". לטענת המערערים אושרו מספר תכניות בהתאם להוראות הסכם העקרונות ובעלי המקרקעין אף נשאו בתשלום היטל השבחה בהתאם לזכויות הבניה אשר עתידות היו להתאשר על פיו. הסכם העקרונות אף קיבל תוקף של פסק דין. אין מחלוקת כי הטיפול בתכנית הופסק אך מספר תכניות אושרו בחלקים אחרים של חלקה 1 בהתאם לייעודים שנקבעו בתכנית.
ועדת הערר דחתה את טענות המערערים כי הסכם העקרונות הקים ציפייה ודאית לשינוי יעוד המקרקעין. לעמדת ועדת הערר, העובדה כי הועדה המחוזית אישרה תכניות שמימשו את האמור בהסכם העקרונות אינה מחייבת את המסקנה כי היא היתה מאשרת גם תכניות המממשות את הסכם העקרונות לגבי מקרקעי המערערים. ועדת הערר קיבלה בעניין זה את עמדת הועדה המקומית לפיה הסכם העקרונות שנחתם עם עירית רשל"צ אינו יכול לחייב את מוסדות התכנון. עירית ראשון לציון היתה צד להסכם כבעלים של 20% משטח המקרקעין עליו חלה התכנית ומעמדה בהסכם היה כמעמדם של יתר בעלי המקרקעין. הסכם העקרונות מהווה הצהרת כוונות של הצדדים לשתף פעולה לקידום שינוי היעוד של המקרקעין עליהם חל ההסכם. הפסיקה קבעה כי הסכמות בין גורמים רלוונטיים לקידום תכנון אינן יכולות ליצור ציפייה סבירה בנסיבות העניין לשינוי יעוד המקרקעין כל עוד לא התקיימו הליכים שניתן לראות בהם כאלה המבססים ציפייה כאמור (ענין רומאן ברג וכן עת"מ 155/02 הוך דוד נ' ועדת הערר לתכנון ובניה מרכז).
בהתייחס להיטל ההשבחה שנגבה מהמערערים, קבעה ועדת הערר כי לא היה מקום לחייבם בתשלום ההיטל, והיא קיבלה את ההסבר שניתן לכך על ידי הועדה המקומית. על פי הנטען, הרקע להטלת היטל ההשבחה היו הליכי הפרוק מרצון בהם היו נתונות המערערות ותשלום היטל ההשבחה נדרש לצורך השלמת הליכי הפרוק. חישוב היטל ההשבחה גילם בתוכו, בין היתר, את האפשרות שחלק מייעודי הקרקע שנקבעו בהסכם העקרונות לא יתממשו בסופו של דבר.
בערעור חוזרים המערערים על טענותיהם בפני ועדת הערר וטוענים כי עובר לאישורה של תמ"מ 3 היו מקרקעיהם ביעוד "חקלאי" ול"תכנון מחדש", ובמסגרת תכנית רצ/66/1 הנ"ל הם יועדו להיות ביעוד של "תעשיה" ו"תחנת דלק". לטענת המערערים הסכם העקרונות נחתם בשנת 1995 והצדדים החלו בקידום התכנון באמצעות תכנית רצ/63/1 ו- רצ/1/63/1, תוך הכפפתם להסכם העקרונות, ויצרו וודאות ממשית לקיומו של פוטנציאל במקרקעין.
לטענת המערערים נסיבות פסה"ד בעניין בירנבך היו שונות מהנסיבות נשוא הערעור. כאן מדובר בקרקע הסמוכה לישובים בנויים, ויש הבדל בין פוטנציאל שיש להביא בחשבון בקרקע עירונית מתוכננת לבין פוטנציאל בקרקע חקלאית הסמוכה לשטח בנוי. החלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה והיא בלתי סבירה ובלתי מתקבלת על הדעת. בעניין רומאן ברג נקבע כי תכנית קונקרטית בשלבי הכנה יש בה כדי להוכיח פוטנציאל תכנוני. כך גם נקבע בענייני היטל השבחה. לטענת המערערים, החלטת ועדת הערר עוקפת למעשה את המחוקק וקובעת את מה שלא ניתן היה לקבוע במסגרת הרפורמה לחוק.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת בערר ודין הערעור להידחות.
הועדה המקומית הרחיבה בעקרי הטעון מטעמה בעניין התכניות שחלו על המקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3 (ראה סעיפים 172 ו- 173) ואשר לא זכו לסקירה בהודעת הערעור. מתוך תכניות אלה אציין רק את תמ"מ 3 שקבעה את ייעודם של המקרקעין כ"חקלאי", ואת תכנית מתאר רצ/1/1 שפורסמה למתן תוקף ביום 307.70 (י.פ. 1646) שעל פיה ייעודם של המקרקעין הוא "שטח חקלאי" ו"שטח לתכנון בעתיד". את השימושים המותרים באזור חקלאי כבר פרטתי לעיל ובאשר לשטח לתכנון בעתיד נקבע בתכנית רצ/1/1 כי לא תותר כל עבודה או בניה בשטח זה בטרם הוכנה ואושרה תכנית מפורטת חדשה המקיפה שטח קרקע רצוף והמופיע בתכנית מתאר כחטיבה אחת.
תכנית מפורטת רצ/מק/1/63/1 (פורסמה בי.פ. 5037 מיום 4.12.2001) קבעה אף היא יעוד "חקלאי" ויעוד ל"תכנון בעתיד" למקרקעין. בניגוד לדברי המערערים אין בה הוראה כלשהי לתכנון המיועד. בתכנית זו נקבע כי חלקת המערערים, חלקה 15 בגוש 3946 (חלקת המקור) מסווגת במצב קיים באזור "חקלאי", "שטח לתכנון בעתיד", "דרכים" ו"שצ"פ".
תכנית רצ/63/1 שלדברי המערערים הכפיפה את הפקעת השטחים להוראות הסכם העקרונות מעולם לא קודמה.
ממכלול התכניות עולה כי קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 נקבע ייעודם של המקרקעין בתכניות מקומיות כשטח "חקלאי" וכשטח ל"תכנון בעתיד" בו לא תותר עבודה כלשהיא. בתכניות המתאר המחוזיות ובתכניות מתאר ארציות סומנו בסמוך למקרקעין תשתיות שונות והוטלו בהן מגבלות בנייה.
לעניין תכנית רצ/66/1 קידומה נעצר שנים רבות קודם לאישור תמ"מ 21/3. אמנם פורסמו תנאים על פי סעיפים 77 ו- 78 לחוק בקשר לתכנית זו אך הם פורסמו ביום 18.3.93 ותוקפם היה לחצי שנה או עד להפקדת התכנית על פי המוקדם. דהיינו תוקפם של התנאים על פי סעיפים 77 ו-78 פג זמן רב לפני הפקדתה של תמ"מ 21/3.
מסכימה אני למה שנטען בעקרי הטעון של הועדה המקומית - מיקומם של המקרקעין במרכז מערכת כבישים ותשתיות, המגבלות שהוטלו עליהם מכח תכניות מתאר ארציות, העובדה שהתנאים המגבילים לפי סעיפים 77 ו-78 בוטלו זמן רב לפני הפקדת תמ"מ 21/3 והעובדה שתכנית רצ/66/1 לא קודמה - מצביעים כולם על כך שבמקרקעי המערערים לא היה כל סיכוי לשינוי יעוד.
באשר להסכם העקרונות הוא נחתם עם עריית רשל"צ ולא עם הועדה המקומית, ועל כן אין בו כדי לחייב את הועדה המקומית.
הועדה המקומית טענה בעקרי הטעון שלה טענת שיהוי. אני דוחה את הטענה. המערערים הגישו בקשה להארכת מועד להגשת הערעור (שקיבלה מספר נפרד עמ"נ 41955-11-13) ובית המשפט נעתר לבקשתם.
שאר טענות המערערים נידונו בחלק הכללי של פסק הדין ואיני מוצאת לחזור עליהם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
עמ"נ 4119-12-13 דוד וולף ואח' (ערר 452/08)
המערערים הם בעלי זכויות בחלקות 9 ו- 10 בגוש 3943.
יעוד המקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3 היה "חקלאי" וייעודם על פי תמ"מ 21/3 הוא "נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף, מהטעם שאינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 וקבעה כי נטענו טענות כלליות בלבד לקיומו של פוטנציאל תכנוני, שלא די בהן כדי לבסס טענה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל.
בהתייחס לתכניות שהועדה המקומית המליצה על הפקדתן, קבעה ועדת הערר כי הן לא הגיעו לרף עליו הצביעה כרף התחתון שניתן לבסס עליו טענה של פגיעה בפוטנציאל תכנוני, דהיינו מוסד התכנון המוסמך לאשר לא המליץ על הפקדתן. כך הדבר לגבי רצ/68/15/1 ובמיוחד לגבי רצ/91/1 שכבר זכתה להתייחסות במסגרת ערעורים קודמים וצוין שהיא הומלצה להפקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת כך שהועדה המקומית ידעה, כבר בעת שהמליצה עליה כי סיכוייה להתאשר קלושים מאד.
בערעור טוענים המערערים כי קודם לאישורה של תמ"מ 21/3 שווים של המקרקעין היה גבוה מאד והוא נבע מהפוטנציאל להשבחתם שהיה טמון בהם עקב מיקומם בלב אזור מפותח במרכז הארץ. עם שינוי ייעודם לאזור "נופש מטרופוליני נגרם להם נזק ממוני רב. לטענת המערערים, תמ"מ 21/3 מנעה אפשרות של קידום תכניות לבניה בעתיד ואף פגעה ישירות באפשרות השימוש החקלאי. תמ"מ 21/3 מפקיעה למעשה את המקרקעין לטובת הציבור.
הפרשנות שמפרשת ועדת הערר את סעיף 197, המונעת משיקולים כלכליים, המבקשת להימנע מתשלום פיצויים מרוקנת אותו מתוכן. ועדת הערר שגתה בפרשנות פס"ד בירנבך, הן מהטעם שהכתוב מלמד כי אינפורמציה תכנונית בדבר הצפי להשבחה ניתן לקבל לא רק מתכניות צפויות, והן מהטעם שנסיבות הלכת בירנבך שונות מנסיבות הערעור.
על פי לשון סעיף 197, מתחייב תשלום פיצוי בכל מקרה של ירידת ערך המקרקעין. פרשנות ועדת הערר נוגדת את "עקרון הפיצוי" הנובע מ"זכות הקניין" העומד בבסיס הסעיף והופך את הפרשנות לבלתי סבירה. עקרון הצדק החלוקתי מחייב גם הוא פיצוי לבעלי הקרקע.
אין להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
בהתייחס לטענה כי שינוי יעוד המקרקעין מייעוד "חקלאי" ליעוד של "נופש מטרופוליני" גרם לפגיעה בתכונות המקרקעין אפנה לאמור בחלק הכללי.
שינוי יעוד המקרקעין מיעוד "חקלאי" ליעוד של "נופש מטרופוליני" לא רק שלא פגע בתכונות המקרקעין אלא הוסיף יעודים שונים חלקם משביחים.
טענותיהם הנוספות של המערערים בדבר מיקומם של המקרקעין או קיומם של תכניות שהיו בשלבי הכנה שונים ויצרו פוטנציאל תכנוני שנפגע עקב אישורה של תמ"מ 21/3 נידונו בחלק הכללי ונדחו.
גם הטענות לפיהן ועדת הערר שגתה בפירוש הלכת בירנבך באשר למונח תכניות צפויות, או כאשר דחתה את הטענה בדבר קיומה של סימטריה בין חיוב בהיטל השבחה ולקביעות בפ"ד לוסטרניק לבין הפיצוי לפי סעיף 197 וכן הטענה כי אין דין שווה לקרקע חקלאית ולקרקע עירונית בה עסק פס"ד בירנבך נידונו בחלק הכללי.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית פתח תקוה
כנגד הועדה המקומית פתח תקווה הוגשו 9 ערעורים. שניים נמחקו (42617-02-14; 43139-10-13) ונותרו 7 ערעורים.
בתמ"מ 21/3 סווגו מקרקעי המערערים ביעודים של "נחל וסביבותיו" "גן לאומי" או "נופש מטרופוליני".
בתמ"א 31 מוגדרים רוב מקרקעי המערערים בתחום הוועדה המקומית פתח תקוה כאזור "נוף כפרי/פתוח".
בתמ"מ /3, ובתכנית פת/2000, תכנית המתאר המקומית של פתח תקוה, מסווגים מקרקעי המערערים ביעוד "חקלאי"
חלק מהערעורים שהוגשו כנגד הועדה המקומית פתח תקווה אשר מקרקעיהם מצויים באזור הצפון מזרחי של פתח תקוה התבססו על קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד הנובע לטענתם משתי תכניות:
תכנית פת/16/2000, החלה באזור הצפון מזרחי של פתח לגביה קבעה ועדת הערר כי הליכי התכנון הקשורים בה התקדמו במקביל להליכי התכנון של תמ"מ 21/3 ויצרו פוטנציאל תכנוני אשר נפגע בשל אישור תמ"מ 21/3 ולכן היא גרמה לפגיעה ברת פיצוי מכח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר הורתה כי כל העררים שהוגשו וכוללים חלקות המצויות בתחום תכנית פת/16/2000יועברו להכרעתו של שמאי מכריע.
תכנית פת/2/2015, חלה אף היא באזור הצפון מזרחי של פתח תקוה. את התכנית יזמה הועדה המקומית פתח תקוה והיא משתרעת על שטח של 1,650 מ"ר מערבית לכביש 40. התכנית קבעה שטחים למשרדים, תעשיה נקיה, מסחר קמעונאי מסעדות ועוד. ביום 9.4.00 המליצה הועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקיד את התכנית. המלצת הועדה המקומית ניתנה אחרי שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת.
לטענת חלק מהמערערים התכנית לא הופקדה בשל כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3. ועדת הערר קבעה כי אין לבסס פוטנציאל תכנוני על תכנית זו מאחר ולגביה לא התקבלה החלטה על הפקדה של מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה.
ועדת הערר הפנתה לדברים שנאמרו בערר 341/02 מהדרין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון שם נידון ענין דומה וביקשה ללמוד מכך לענ ייננו:
"פעולות העוררת לאישורה של התכנית הנ"ל נעשו במקביל להליכי אישורה של התכנית הנטענת כפוגעת ולאחר שהופקד... בהיות התכנית מופקדת ובניגוד לאמור בה ולאמור גם בתכנון המחוזי ניסתה העוררת לשנות מצב זה. לטעמנו, אין להכיר בפגיעה ביזמה תכנונית מעין זו, כפגיעה המזכה בפיצוי שכן היזמה נעשתה בניגוד לתכנית בהיותה כבר מופקדת (ר' ביתר פירוט החלטת ועדת הערר בעניין ערר 97/03 ועררים נוספים רומן ברג ואחר' נ. ועדה מקומית ראשל"צ ואח' [פורסם בנבו]).
קביעה אחרת עלולה לעודד תכנון פיקטיבי, המתחיל מיד עם הפקדתה של תכנית כלשהי, שמטרתו יצירת פוטנציאל או נזק כביכול או העצמת הנזק ויצירת תביעה מלאכותית. חזקה על היזם כי ידע דבר הכנתה והפקדתה של התכנית לכביש ועל כן כל יזמה תכנונית שנקט, שאינה עולה בקנה אחד עם מגמות התכנון, היא בבחינת ניסיון לגיטימי, אך בידיעה כי סבירותו קלושה ומכל מקום הוא אינו יכול ליצור עילה לתביעה יש מאין. אין בכישלונו של הניסיון כדי לחייב את מוסדות התכנון בפיצויים. שונה היה המצב לו היה מדובר בתכנית אשר הגיע לשלב ממשי יותר עוד בטרם הופקדה התכנית נשוא תביעת הפיצויים."
חלק מהעררים שהוגשו כנגד הועדה המקומית פתח תקווה, אשר מקרקעיהם מצויים דרומית לכביש 471, התבססו על קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד הנובע מתכנית פת/במ/2011 ותכנית פת/1400.
באשר לתכנית פת/במ/2011, טענו העוררים כי אישורה של תמ"מ 21/3 מנע את הפקדתה. ועדת הערר מצאה, מהמסמכים שהונחו בפניה, כי הדרג המקצועי של הועדה המחוזית תמך בתכנית אך היא לא הגיעה לשלב בו הוחלט בוועדה המחוזית על הפקדתה. ועדת הערר חזרה על האמור בחלק הכללי של החלטתה ולפיה בהעדר החלטה על הפקדה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, לא ניתן לטעון לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
עמדה זהה הביעה ועדת הערר כלפי תכנית פת/1400 אשר הגיעה לשלבים פחות מתקדמים מאשר תכנית פת/במ/2011.
הנמקת ועדת הערר הדוחה את הטענות שביקשו לבסס פוטנציאל תכנוני שנפגע בהתבסס על התכניות הספציפיות, מקובלת עלי. מדובר בתכניות שלא הגיעו לשלב בו הן אושרו להפקדה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרן ועל כן נדחו התביעות ככל שהן נוגעות לנימוק זה, על הסף.
בדיון בפני טענו חלק מהמערערים כי תמ"מ 21/3 פגעה במקרקעיהם פגיעה ישירה בעצם שינוי יעוד המקרקעין מהיעוד ה"חקלאי" שהיה להם עובר לאישור תמ"מ 21/3 ליעוד אחר. טענות אלה נידונו במסגרת הדיון הכללי ואני מפנה לשם.

עמ"נ 37161-11-13 תמר אלוני ואח' (ערר מס' 48/07)
המערערים הם בעלי זכויות בחלקות 16 ו- 20 בגוש 6390.
בתמ"מ 3 יעוד המקרקעין "חקלאי" וזה אף ייעודם בפת/2000. בתמ"מ 21/3 מסווגים מקרקעי המערערים "אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף כיון שאינו מבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ולא טענו לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין שבבעלותם ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף.
ועדת הערר דחתה את טענות המערערים בדבר פגיעה בפוטנציאל התכנוני שנגרם להם לטענתם כתוצאה מאי אישורן של תכנית פת/במ/2011 ותכנית פת/1400 שנבע מאישורה של תמ"מ 21/3. ועדת הערר הפנתה להחלטה הכללית בה קבעה כי לא ניתן לבסס פגיעה בפוטנציאל התכנוני על תכנית שלא הגיעה לשלב ההפקדה וכאלה היו תכניות פת/במ/ 2011 ופת/ 1400.
בערעור טוענים המערערים כי החלטת ועדת הערר חוטאת ללשון הברורה והחד משמעית של הוראות סעיף 197 לחוק כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון. לטענתם, וועדת הערר שגתה בפרשנות פסק דין בירנבך והתעלמה מראיות שהובאו בפניה בדבר פגיעה ישירה באפשרויות השימוש והבנייה החקלאית. לטענת המערערים, עד לאישורה של תמ"מ 21/3 היו להם ציפיות מעוגנות ומבוססות לשינוי יעוד שנבעו מיוזמות תכנוניות של בעלים פרטיים ומיוזמות תכנוניות של הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה לרבות טיוטת חוזה למימון שנחתם בין עיריית פ"ת לבין בעלי הקרקע ולרבות הסכמי אופציה לבנייה על הקרקע אל מול חברת הבנייה הגדולות במשק.
בנוסף טוענים המערערים כי מדובר במקרקעין שהם "עתודת קרקע בעלת הסתברות ממשית גבוהה לשינוי יעוד" שהייתה בהליכי תכנון בשלבים סופיים עד לאישורה של תמ"מ 21/3. יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"אזור נופש מטרופוליני" בו התכליות והשימושים הם בדומה לאזור "חקלאי", ללא אפשרות של שינוי יעוד ו/או בניה או בנייה ללא תכנון כולל לכל המתחם מהווה "מכת מוות" למקרקעין ופגיעה ישירה בהם.
המערערים חוזרים על הטענות שטענו בפני ועדת הערר בקשר לתכניות פת/במ/2011 שמטרתה הייתה שינוי מיעוד "חקלאי" ליעוד "מגורים" ופת/ 1400 שאף בה תוכנן לשנות את היעוד מ"חקלאי" ל"מגורים". לטענתם, תכניות אלה היו בשלבי תכנון סופיים והומלצו על ידי הועדה המקומית לוועדה המחוזית והיא אף עברה לדיון בוועדה המחוזית לצורך הפקדתה.
לטענת המערערים, הפגיעה צריכה להיבחן בהתאם לירידת שווי המקרקעין והמסננת החוקית היחידה לדחיית תביעות בגין ירידת ערך קבועה בסעיף 200 לחוק.
בדיון מיקד ב"כ המערערים את עקר טיעונו בטענה כי המקרקעין נפגעו פגיעה ישירה מעצם שינוי ייעודם מיעוד "חקלאי" ליעוד של "אזור נופש מטרופוליני" שהוא, לטענתו, יעוד ציבורי לכל דבר ועניין, ובר הפקעה בכל רגע נתון.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כפי שכבר צוין בחלק הכללי מיקומם של מקרקעין, ירידת ערכם כשלעצמה, וקידום תכניות משביחות בסביבתם אינם מהווים "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינוי יעוד המקרקעין. כך הדבר גם לגבי קידום תכנית המתייחסת למקרקעין נושא הערעור שלא הגיעו לשלב בו החליט מוסד התכנון המוסמך לאשר את הפקדתן.
אני דוחה את טענת המערערים כי קניינם נפגע בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3. קניינם של המערערים התמצה בזכויותיהם במקרקעין נושא הערעור לרבות זכויות השימוש והבניה שהיו מותרים בהם ערב אישורה של תמ"מ 21/3, זכויות אלה נותרו בידם. מיקומם של המקרקעין לא השתנה, קרבתם לאזורים עירוניים לא השתנה ואף זכויות השימוש והבניה שהיו מותרים בהם לא השתנו. ההגנה על הקניין שעומדת בבסיס הוראת סעיף 197 היא הגנה על קניין קיים ולא על קניין ערטילאי או רצוי.
אני דוחה את טענת המערערים כי המסננת היחידה לדחיית תביעה לירידת ערך מצויה בסעיף 200 לחוק וראה לעניין זה ההתייחסות בחלק הכללי.
גם טענת המערערים בדבר פגיעה ישירה במקרקעין בשל שינוי ייעודם מיעוד "חקלאי" ל"אזור נופש מטרופוליני" דינה להידחות, כפי שהובהר לעיל בחלק הכללי.
המערערים הפנו לע"א 1937/90 הועדה המקומית לתכנון ובניה נ' רוחאללה נהאי שם נקבע, לטענתם, כי יש לפצות בעל מקרקעין על שינוי יעוד מקרקע פרטית לקרקע ציבורית ונקבע כי זו שאלה שמאית בלבד. עיון בפס"ד רוחאללה נהאי מגלה כי שם היה מדובר בקרקע ביעוד "חקלאי" שהתכנית הפוגעת שינתה אותה ליעוד של "גן לאומי". בענייננו היעוד החקלאי שהיה למקרקעין בתכנית מתאר מחוזית (תמ"מ 3) נותר ללא שינוי כיוון שהגדרת היעוד "אזור נופש מטרופוליני" כולל שימושים שונים וביניהם גם שימוש "חקלאי". נזכיר גם כי על פי תכנית מתאר מחוזית לא ניתן להפקיע מקרקעין, דבר ששומט את הקרקע מתחת לטענה כי המקרקעין הפכו למקרקעין ביעוד ציבורי (ראה סעיף 189 לחוק).
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
עמ"נ 53826-11-13 ג'רפי ואח' (ערר 98/08)
המערערים הם בעלי הזכויות בחלקה 58 בגוש 6390, המצויים מדרום לכביש מכבית (471) וממערב לכביש 40.
יעוד המקרקעין בתמ"א/31 הינו "נוף כפרי פתוח", בתמ"מ 3 "חקלאי", בפת/2000 "חקלאי". בתמ"מ 21/3 שונה היעוד מ"חקלאי" ל"אזור נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף כיון שאינו מבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ולא טענו כי קיים הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף.
בערעור טוענים המערערים כי תמ"מ 21/3 גרמה לשינוי תכנוני המהווה פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין.
לטענת המערערים הוראות סעיפים 5.7.1 ו- 5.7.2 בתמ"מ 3 בשילוב עם הגדרת "בנין" בחוק התכנון והבניה התירו קידום תכניות מתאר מקומיות מפשירות, בכפוף לייעודי הקרקע שנקבעו בהם, ומבלי צורך לשנותם. המערערים מפנים לע"א 842/90 מוניס בוכהאלטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה רחובות שם נפסק לטענתם כי גם לאחר אישור תמ"מ 3 ניתן היה להפשיר קרקע ביעוד חקלאי, בדרך של קידום תכניות מתאר מקומיות.
בנוסף, טוענים המערערים, כי על פי תמ"א31 ניתן היה לקדם ביעוד "נוף כפרי פתוח" ישובים כפריים. בכפוף להוראות סעיף 11.1.6 לתקנון התמ"א אף הותר לקדם ביעוד "נוף כפרי פתוח" תכניות מתאר מקומיות להרחבת אזור עירוני בנוי". לטענתם, אף ב"כ היועמ"ש טען כי תמ"א 31 לא מנעה הקמת ישובים חדשים או הרחבת יישובים ביעוד "נוף כפרי פתוח."
ועדת הערר התעלמה, לטענתם, מפגיעות ישירות אלה.
לטענת המערערים ועדת הערר התעלמה גם מהיבטים ועובדות בתכונות המקרקעין בהיבט של "ציפייה סבירה". לטענתם, המקרקעין מצויים באזור המרכז הנהנה מביקוש גבוה למטרות מגורים ומלאי הקרקע החקלאית מהווה את עתודת הקרקע לתכנון. מיקומם הספציפי של מקרקעי המערערים מהווה לטענתם רצף לפיתוח העיר פתח תקוה לכיוון דרום, וזו עתודת הקרקע היחידה לפיתוח העיר פתח תקוה. מטרת תמ"מ 21/3 וקביעת היעוד של "נופש מטרופוליני" למקרקעין נועד למנוע את הבניה הזוחלת כדי ליצור "ריאה ירוקה" ו"חיץ ירוק" בין ישובים אורבניים, על חשבון אינטרסים כלכליים וזכויות קניין של אנשים פרטיים ובכך פגע במקרקעין בהיותם במיקום שנחשב פוטנציאלי.
בהתייחס ליעוד של "נופש מטרופוליני" שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 טוענים המערערים כי הוא יעוד "ציבורי" הכלול ברשימת "צורכי הציבור" בסעיף 188 לחוק התכנון והבניה.
בנוסף הם טוענים כי, השימושים המותרים ביעוד "נופש מטרופוליני" מהווים תמהיל לא כלכלי כאשר עלויות הפיתוח של כלל השטח, האחזקה, השמירה וכיוצא בזה מביאים ליתרת קרקע שלילית ובכך מהווים פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין.
בנוסף לכך, הצורך בתכנון כולל באזור הנופש המטרופוליני חוצה גבולות של מרחבי תכנון מקומיים ונדרש שיתוף פעולה והסכמות של גורמים רבים שיש להניח כי לא יהיה להם אינטרס לקדם תכנון לא כלכלי. בנוסף, לא נקבע כי הבינוי הנוסף בהתאם לשימושים ביעוד "נופש מטרופוליני" יהיה בתחומי פתח תקוה.
בתכנית פת/במ/2011 אשר ייעדה את המקרקעין ל-1500 יחידות דיור וכבר נקלטה בוועדה המחוזית היו המקרקעין בתהליך הפשרה בפועל. הליך זה נגדע, לטענת המערערים, בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3.
לגבי תכנית פת/1400 טוענים המערערים כי הוחל בהכנתה עוד בשנת 2000 בתיאום עם הועדה המחוזית. התכנית הציעה בניית 3,700 יחידות דיור ובנוסף לכך מסחר כאשר שליש מהשטח יועד לפארק מטרופוליני. התכנית נדחתה על ידי הועדה המחוזית בספטמבר 2009 עקב תמ"מ 21/3.
ועדת הערר שגתה כאשר קבעה שאין סימטריה בין ההלכות לעניין היטל השבחה להלכות לעניין ירידת ערך ואובדן פוטנציאל.
ועדת הערר נתנה פרשנות מצומצמת ודחוקה למושגים "פוטנציאל תכנוני" ו"ציפיות סבירה בנסיבות העניין". היא שגתה כשקבעה כי ירידת ערך כשלעצמה אינה מוכיחה "פגיעה" לעניין סעיף 197 לחוק. לטענת המערערים הועדה המקומית הגישה התנגדותה לתכנית תמ"מ 21/3 עובדה המצביעה על כך שאף היא סברה שלמקרקעין קים פוטנציאל משמעותי להפשרה במצב התכנוני הקודם.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.

מרבית הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו בחלק הכללי, או בחלק הנוגע לכלל הערעורים כנגד הועדה המקומית פתח תקוה ונדחו. בכלל זה נדחו הטענות בעניין היותה של קרקע ביעוד "נופש מטרופוליני" קרקע למטרה ציבורית המיועדת להפקעה, נדחתה הטענה כי תכניות פת/2011 ופת/1400 שלא הגיעו לשלב החלטה על הפקדה יצרו פוטנציאל תכנוני בר פיצוי, נדחתה הטענה שירידת ערך כשלעצמה מהווה פגיעה בתכונות המקרקעין, ונקבע כי יש צורך לקבוע תחילה כי נפגעו תכונות המקרקעין ורק לאחר מכן לבחון את שעור הפגיעה, כמו כן נדחתה הטענה שיש ללמוד על סוגית הפיצוי לפי סעיף 197 מההלכה שנקבע בעניין לוסטרניק שדן בהיטל השבחה.
בהתייחס לטענת המערערים כי תמ"מ 3 יצרה פוטנציאל למגורים, לא ברור על יסוד מה נטענה הטענה. יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 היה "חקלאי" ולכן, כל שינוי יעוד שהיה מתבקש מהיעד ה"חקלאי", היה מחייב שינוי בתמ"מ הדורש את אישור המועצה הארצית לתכנון ובניה.
פס"ד בוכהאלטר ( 842/90) אליו מפנים המערערים לתמיכה בטענתם, לא רק שאינו מחזק טענה זו אלא קובע את היפוכו של דבר. פסק הדין קובע כי השימוש היחיד המותר במקרקעין הוא חקלאי ונגרע ממנה השימוש לתעשייה או למגורים שהיה מותר על פי תוכנית 6/ R שהיא התכנית המחוזית שקדמה לה:
"התכנית החדשה (תמ"מ3 – ז.ב.) כלל אינה מאזכרת שימוש לתעשייה או למגורים , אלאל מייעדת את הקרקע אך ורק לייעודים חקלאיים שונים. לאור התכנית החדשה, לפי קביעה זו, ניתן לבנות למגורים או לתעשייה אך ורק אם יחול שינוי תכנית בנין עיר".
בהתייחס לתמ"א 31, סעיף 11.1.3(ו'), מתיר פעילות שאינה פוגעת באופי הפתוח של השטח (כולל תיירות, נופש ומערכות תשתיות) בתנאי שלא יהפוך לשטח עירוני בנוי . יתרה מכך, סעיף 11.1.6.2 לתמ"א 31 קובע כי הרחבה של שטח עירוני על חשבון נוף כפרי/פתוח תעשה רק לאחר שיוגש לולנת"ע תזכיר המצביע על מיצוי קרוב של עתודות הקרקע הזמינות בשטח עירוני, אישור כזה לא הוצג.
הועדה המקומית טענה בעקרי הטעון מטעמה כי כל תכניות בנין עיר מפורטות שאושרו בפתח תקוה במהלך שני העשורים האחרונים היו שטחים חקלאיים שסומנו בתמ"א 31 כ"אזור לפיתוח" ולא כ"אזור נוף כפרי/פתוח". טענה זו לא נסתרה.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 60287-10-13 קפוא זן מוצרי מזון (1985) בע"מ ואח' (ערר מס' 9019/09)
המערערים הם בעלי הזכויות בגוש 6348 חלקה 40. המקרקעין מורכבים משני מגרשים. מגרש 1 משמש מזה שנים את המערערת 1 ובנויים עליו בהיתר בתי קירור ומבנים נוספים. מגרש 2 , פנוי.
בתמ"מ 3 ובפת/2000 יעוד מקרקעי המערערים הוא "חקלאי". בתמ"מ 21/3 יעוד המקרקעין "נחל וסביבותיו".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף כיון שאינו מבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, מאחר והמערערים התבססו על טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני. המערערים לא טענו לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין שבבעלותם ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף.
בערעור טוענים המערערים כי תביעתם לפיצוי אינה נסמכת על טענה של פגיעה בפוטנציאל התכנוני אלא על טענה בדבר פגיעה ישירה במקרקעין שנגרמה בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3. לטענת המערערים, ועדת הערר כלל לא התייחסה לטענה זו. לטענת המערערים, השימוש לבית קירור, שהותר טרם כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3 (על מגרש מס' 1), נאסר לאחר כניסתה של התמ"מ לתוקף, וזאת חרף המלצתה של הועדה המקומית לוועדה המחוזית על הפקדתה של תכנית פת/1224/13 שמטרתה הייתה הגדלת זכויות הבנייה מ-10% ל-20% לצורך בניית בתי קירור גדולים יותר. לטענת המערערים הם אף פעלו ביחד עם הועדה המקומית להכנת שומה מוסכמת, תוך שצוין בה כי תכלית השומה המוצעת נובעת מהיעוד להקמת בתי אריזה ובתי קירור.
המערערים טוענים כי שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 מיעוד "חקלאי" ליעוד "נחל וסביבתו" מהווה פגיעה ישירה ביכולת הניצול כפי שהיה וכפי שבפועל בוצע על ידי המערערים עד לאותו מועד. לטענת המערערים, בשנת 2003 הם בקשו לקבל היתר לבניית בית קירור חדש על מגרש 2 , אך נטען בפניהם (על ידי מי? – ז.ב.) שהועדה המחוזית נמנעה מלאשר את בקשתם לאור אישורה של תמ"מ 21/3.
לטענת הועדה המקומית, המערערים טענו בפני ועדת הערר כי אישורה של תמ"מ 21/3 "איננה מאפשרת למבקשים להחיל את התב"ע החלה על המקרקעין" כשכוונתם היא לפת/13/1224 שהיא תכנית שהוכנה על ידם בשנת 1994 ומטרתה שינוי יעוד המקרקעין מ"קרקע חקלאית" ל"קרקע חקלאית מיוחדת" שניתן יהיה לעשות בה את השימוש שהם עושים בפועל במגרש 1 הכולל בתי אריזה ובתי קירור לתוצרת חקלאית, משרדים לצורך בית האריזה ובית הקירור וכן כל השימושים האחרים המותרים באזור חקלאי. במסגרת הדיון להפקדת תכנית נקבע כי דרוש אישור ולקחש"פ כתנאי להפקדה. מאחר והולקחש"פ החליטה שלא לאשר את התכנית, היא מעולם לא הופקדה.
לטענת הועדה המקומית השימושים אותם עושים המערערים היום במקרקעין אינם תואמים לייעודם החקלאי ולהיתר שניתן להם ושאלה זו עומדת לדיון בעת"מ 23827-11-09. אם יקבע כי השימושים המבוצעים על ידי המערערים תואמים את הוראות תכנית המתאר פת/3/1002ב' שחלה על המקרקעין, יוכלו המערערים לעשות את אותו שימוש לאור הוראות סעיפים 10.2.2 לתקנון תמ"מ 21/3 המאפשר להמשיך את השימוש החקלאי גם לאחר אישורה של תמ"מ 21/3.
בהתאם לתמ"מ 21/3 יש להגיש תכנית מתאר מחוזית לגבי כל אחד מהנחלים הכלולים בתחום המחוז. תמ"מ 10/3 היא תכנית מתאר מחוזית חלקית למרחב נחל הירקון וחלה בין היתר על המקרקעין דנן. תמ"מ 10/3 מסמנת בתחום פתח תקווה סימבולים לפיתוח העירוני ומותירה את המשך ההליך התכנוני למסמך תכנוני שתערוך כל רשות בתחום התכנית, בתכניות מפורטות.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות
ראשית יצוין כי מעיון באתר נבו עולה כי בעת"מ 23827-11-09 ניתן פס"ד ונקבע כי השימושים אותם עושים המערערים במקרקעין אינו תואם את רישיונות העסק שבידם. ערעור שהוגש על החלטה זו עע"מ 6817/15 נדחה. על כן, טענת המערערים כי אינם יכולים להמשיך בשימוש שעשו עד כה אינה מדויקת. יש להניח כי אם יחזרו המערערים לשימוש המותר על פי ההיתר שניתן להם לא תהיה כל מניעה לכך ואף יוכלו לקבל היתר לבניה ולשימוש מותר במגרש 2.
איני רואה צורך להידרש לשאלה אם המערערים מיקדו טענותיהם בפני ועדת הערר לעניין פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין או פגיעה בפוטנציאל כיוון שיש לדחות את שתי הטענות. באשר לטענת המערערים כי יעוד "נחל וסביבותיו" פגע פגיעה ישירה במקרקעין ראה ההתייחסות לעיל בחלק הכללי.
באשר לטענה כי תמ"מ 21/3 פגע בפוטנציאל התכנוני שהיה טמון במקרקעין ובא לידי ביטוי בקידום תכנית פת/1224/13, מדובר בתכנית שלא עברה את הסף המינימלי הדרוש כדי לבחון אם נגרמה פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 53046-10-13 היימן ואח' (ערר 239/08, 405/08, 77/08 ו-453/07)
הערה: הודעת הערעור הוגשה כנגד ההחלטה במספר עררים ובכלל זה כנגד ערר מס' 239/08. לגבי ערר זה קבעה ועדת הערר כי תביעת הפיצויים תועבר לשמאי מכריע. בערעור לא נטענה כל טענה בקשר לערר זה, ואני מניחה שמספר הערר שורבב בטעות בהודעת הערעור. לאור האמור החלטתי אינה מתייחסת לערר 239/08.
המערערים הם בעלי זכויות בגושים 6351 – 6346, ב"מתחם ירקונים" שנמצא בין צומת סגולה לצומת ירקונים.
בתמ"מ 3 יעוד המקרקעין "חקלאי", בפת/3/1002 ב' יעוד המקרקעין הוא "חקלאי", בפת/2000 יעוד המקרקעין "חקלאי", , ובתמ"מ 21/3 יעוד המקרקעין בחלקו "נחל וסביבותיו" ובחלקו "גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את העררים (כאמור למעט 239/08) על הסף כיון שאינם מבססים עילת תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, מאחר והמערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ולא טענו כי ערב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף, התקיים הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין.
בערעור טוענים המערערים כי ועדת הערר שגתה בפרשנות הלכת בירנבך ובקביעה כי אין מפצים על ירידת ערך אך מהטעם שהיא נגרמה עקב אובדן הפוטנציאל שאינו מעוגן בתכנית מתאר בתהליכים מתקדמים.
לטענת המערערים, פס"ד בירנבך עסק בבניין מגורים בעיר, שם ערך הפוטנציאל הינו משני, לעומת קרקע חקלאית סמוכה לשטח עירוני בנוי, בה ערך הפוטנציאל הינו עיקרי ומשפיע על שווי הנכס.
בנוסף, בהלכת בירנבך לא נקבע כי שווי השוק איננו שווי אשר יש לקחת בחשבון, נהפוך הוא – בעניין בירנבך התבקש פיצוי מעבר לשווי השוק, וביהמ"ש קבע כי כאשר בעל זכויות מבקש פיצוי מעבר לשווי השוק עליו להוכיח כי הייתה "ציפייה סבירה בנסיבות העניין". מכאן שהלכת בירנבך לא רלוונטית לנושא דנן.
לטענת המערערים, עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 קודמו במקרקעין נושא הערעור תוכניות מתאר לשינוי מייעוד "חקלאי" לשימושים כלכליים כגון מסחר ותעסוקה.
קידום זה התאפשר לטענתם כבר בתמ"א 31 שקבעה כי ניתן יהיה להרחיב את גבולות השטחים העירוניים על חשבון "שטח נוף כפרי/פתוח" ובלבד שאין המדובר בשטח המיועד למשאבי טבע.
הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין נושא הערעור בא לידי ביטוי בתכנית פת/2/2015 שיעדה שטח של 1,600 דונם לתעסוקה, אשר הועדה המקומית המליצה עליה בפני הועדה המחוזית ביום 9.4.00. הועדה המחוזית דחתה את המשך הדיון בתכנית על רקע קבלת המלצות חוקר שסיים באותה עת את שמיעת ההתנגדויות לתמ"מ 21/3.
כמו כן, נידונה בוועדה לבניה למגורים ולתעשייה תכנית פת/בת/42/1232 שחלה על חלקות שונות בגושים 6350 ו- 6354, והוחלט להעבירה לדיון במליאת הועדה המחוזית.
צוות תכנון של עירית פתח תקוה הכין מסמך תכנוני למרחב פארק הירקון.
על פי המידע התכנוני האמור קיימת ציפייה למעלה מסבירה לשינוי יעוד במתחם ולפוטנציאל תכנוני לקרקעות במתחם.
בנוסף טוענים המערערים כי הועדה המקומית סברה בשעתו שתמ"מ 21/3 הינה תוכנית פוגעת ועתרה לבג"צ בבקשה להוסיף להוראות התכנית סעיף שיפוי בו תתחייב המדינה לשפותה אם תחויב בתשלום פיצוי בגין אישור תוכנית 21/3 (בג"צ 6323/03).
גם חוות הדעת שהוגשו מטעם המערערים, שנערכו על בסיס שיטת ההשוואה, מלמדות כי ערך השוק של המקרקעין ירד בעקבות אישורה של תמ"מ21/3. ירידת ערכם של המקרקעין מהווה פגיעה בקניין שיש לזכות בעבורה את המערערים.
לטענת המערערים, המסננת החוקית היחידה לדחיית תביעות ירידת ערך מצויה בסעיף 200 לחוק.
ועדת הערר סטתה מהלכות מפורשות של ביהמ"ש העליון ובתי המשפט המנהליים, בהן נעשו היקשים בין היטל השבחה ותביעות פיצויים כמו בעת"מ 330/08 (ת"א) גבעת שבילים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה "שורקות" שם נקבע כי : "...אם צדו האחד של המטבע הוא ההשבחה, הרי צדו השני הוא הפיצוי בגין ירידת ערך בשל פגיעתה של תוכנית במקרקעין.".
יעוד המקרקעין ל"גן לאומי" או "נחל וסביבותיו" הטיל מגבלות ואיסורים על שינוי היעוד לבניה ואף החיל את חוק הגנים הלאומיים על חלק מהחלקות. חלק לא מבוטל מהיעודים שנקבעו בתמ"מ 21/3 הם יעודים "ציבוריים" להפקעה בעתיד, ושינוי זה בפני עצמו, מהווה פגיעה. בפועל, מרגע שהתמ"מ ייעדה קרקע ל"גן לאומי", לא יכולים בעלי המקרקעין לעשות בהם כל פעולה, ובכלל זה שימושים חקלאיים, אלא לאחר קבלת אישור רשות הטבע והגנים, ויתכן כי זו לא תאשר פעילות כגון גידור, מבנים חקלאיים ועוד.
החלטת ועדת הערר מחילה את ה"רפורמה" בחוק שנדחתה ובהחלטתה יש משום מעקף חקיקתי וטשטוש סמכויות המחוקק, אשר אמר את דברו בעניין. בתוך סעיפי הרפורמה שהוצעה, היה ניסיון לתקן את הפיצוי הראוי שנקבע בס' 197 לפיצוי מינימלי לפיו לא יחושבו פיצויים לפי שווי שוק, אלא לפי שווי חקלאי בלבד, כלומר ביטול השפעת ה"פוטנציאל".
המערערים טוענים כי בעצם הכנסת סעיף זה לרפורמה יש משום הודעה ברורה כי במצב הדברים היום, יש לחשב את שווי השוק מבלי לבטל את ה"פוטנציאל".
בסופו של דבר המחוקק אמר את דברו והרפורמה לא עברה וזאת משיקולי פגיעה בקניינו של האזרח.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.

כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו במסגרת החלק הכללי ובכלל זה הפרשנות שיש להעניק לפס"ד בירנבך, הטענה כי ירידת ערך כשלעצמה מלמדת על פגיעה במקרקעין, הטענה כי קודמו תכניות באזור, הטענה כי תכנית פת/2/2015 היתה בהליכי תכנון, וגם הטענה בדבר החלת הרפורמה דה פאקטו.
באשר לתכנית פת/בת/42/1232 תכנית זו נידונה רק בול"ל ולא הגיעה לשלב הפקדה ובהתאם לאמור בחלק הכללי וכפי שקבעה ועדת הערר, תכנית שלא הגיעה לשלב ההפקדה אינה יוצרת פוטנציאל תכנוני בר פיצוי.
באשר לטענת המערערים לפיה בעצם הגשת העתירה לבג"צ, לקבלת התחייבות לשיפוי, הודתה הועדה המקומית בכך שתמ"מ 21/3 היא תכנית פוגעת, אני דוחה את הטענה. כפי שהובהר על ידי הועדה המקומית עתירה נועדה לקדם את האפשרות במידה והיא תחויב לשלם פיצויי ירידת ערך בגין תמ"מ 21/3. לפיכך עצם הגשת העתירה לבג"צ אינה מלמדת כי זו דעתה של הועדה המקומית.
לגופו של ענין העתירה נדחתה ובכלל זה מן הטעם כי החוקרת שמונתה לשמיעת ההתנגדויות לתכנית קבעה כי ככל התכנית השביחה את ערך הקרקע וככל שהיתה פגיעה הרי שזו נגרמה על ידי תכנית קודמת.
באשר לטענות המערערים לפגיעה ישירה, הגם שהמערערים לא טענו זאת בפני ועדת הערר התייחסה הועדה המקומית בתגובתה לטענה זו ואף אני התייחסתי לטענה בדבר פגיעה ישירה בפרק הדן בכך.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 35336-11-13 ד"ר מרדכי קירש ואח' (ערר 53/07, 54/07, 55/07, 59/07, 60/07).
המערערים הם בעלי חלקות (או חלק מחלקות) בגושים 6391, 6390 המהוות חלק ממובלעת קרקע השייכת מוניציפאלית לעירית פתח תקוה, בסמוך לבתי מגורים צמודי קרקע.
המקרקעין מסווגים בתמ"א 31 באזור "נוף כפרי פתוח", בתמ"מ 3 לאזור "חקלאי" בפת/2000 לאזור "חקלאי".
בתמ"מ 21/3 מיועדים מיעוט המקרקעין ל"נחל וסביבותיו", ורובם ל"נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף מכיוון שאינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, שלא די בהן כדי לבסס עילה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני. המערערים גם לא טענו לקיומו של הליך קונקרטי שהתקיים ביחס למקרקעין שהתקבלה לגביו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר אותו.
בערעור טוענים המערערים כי המקרקעין נמצאים בסמיכות לאזורי מגורים ובשנים האחרונות נמצאים במגמה של מעבר משימושים חקלאיים לשימושים כלכליים יותר כמו מגורים ומסחר; הפוטנציאל שהיה טמון במקרקעין נבע ממיקומם במרכז הארץ ונלמד מירידת ערכם; חלקות המערערים נכללו בתכנית פת/1400 בה היה אמור להשתנות ייעודם החקלאי ליעודים אחרים; היעוד "נופש מטרופוליני" הוא בעל אופי ציבורי מובהק; הועדה המקומית הגישה התנגדות לתמ"מ 21/3 והודתה כי שינוי היעוד מחקלאות לאזור נופש מטרופוליני יגרום לירידת ערך המקרקעין; במשרדי מ יסוי המקרקעין התייחסו אל עסקה שנעשתה עם בעלי חלקות 8 ו-10 בגוש 6391, כאל קרקע בעלת פוטנציאל ניכר לשינוי יעוד בתוך שנים ספורות ועל כן דחה המשרד למיסוי מקרקעין את שווי המקרקעין המוצהר וחייב את הצדדים במס שבח, מס מכירה ומס רכישה בהתאם; הוכחת הנזק בתביעה לפי סעיף 197 נעשית בדרך של הוכחת ירידת הערך על ידי השוואת שווי השוק במצב הקודם לעומת שווי השוק במצב החדש; הכלל שנקבע על ידי ועדת הערר מתי מתקיימת ציפייה סבירה בנסיבות העניין הוא כלל נוקשה, העונה על מדיניות משרד הפנים בשנים האחרונות לצמצום קבלת תביעות על פי סעיף 197 לחוק; פרשנות ועדת הערר סותרת את חוק יסוד כבוד האדם וחרותו ופוגעת בקניינם של המערערים הכוללת בתוכה גם את הזכות לפיצויים; המדינה ביקשה לצמצם את זכות היסוד לפיצויים בתיקון מס' 90 לחוק התכנון והבניה ומשלא הצליחה בכך היא מנסה עתה לעשות זאת במסלול עוקף חקיקה; היטל השבחה היא תמונת ראי של תביעות על פי סעיף 197 אף שאין סימטריה בין ההסדרים השונים; העיקרון הבסיסי בפיצויי הפקעה הוא שווי שוק. החלטת ועדת הערר יוצרת עיוות והפליה בין הדינים השונים.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו הן על ידי ועדת הערר והן על ידי בחלק הכללי ונדחו, ואין לי אלא להפנות לדברים שנאמרו שם. בכלל זה נדחו הטענות כי מיקומם של המקרקעין עלית שווים של מקרקעין סמוכים והטענה כי ירידת שווים של המקרקעין נושא הערעור מקימים פוטנציאל תכנוני בר פיצוי. נידונה תכנית פת/1400, והטענה כי הועדה המקומית מושתקת מלטעון שלא נפגע הפוטנציאל התכנוני לאור הבג"צ שהוגש על ידה, וכן ההשוואה להיטל השבחה וחוקי המס.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 56685-10-1 פרדס אליהו בע"מ (ערר 498/07)
המערערת היא בעלת הזכויות בחלקות 1 ו-8 בגוש 6351. המקרקעין תחומים על ידי מסילת ברזל מדרום, כביש 5 מצפון ונחל שילה ממזרח.
תמ"א 31 סיווגה את המקרקעין באזור "נוף כפרי פתוח", תמ"מ3 הגדירה את המקרקעין ביעוד "חקלאי" וכך הם גם הוגדרו בתכנית המתאר לפתח תקוה פת/2000.
בתמ"מ 21/3 הוגדרו המקרקעין כ"אזור נחל וסביבתו" חלק מחלקה 1 מסומן כ"גן לאומי".
יוער כי המערערים ציינו בערעור שהמקרקעין סומנו בתמ"מ 21/3 כ"גן לאומי" בלבד. לאור התוצאה הדוחה את הערעור בין אם מדובר בשטח של "גן לאומי" ובין אם מדובר בשטח של "נחל וסביבותיו" אינני נדרשת לעניין זה.
ועדת הערר קבעה כי יש לדחות את הערר על הסף מכיוון שהמערערת טענה טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהן, בהעדר תכנית צפויה לשינוי יעוד, לשם ביסוס עילת תביעה על יסוד סעיף 197 לחוק.
בערעור טוענת המערערת כי על פי ניסיון החיים, קרקע חקלאית הנמצאת בפריפריה עקב סמיכותה לעיר, היא בעלת פוטנציאל לשינוי יעוד. הגדרת המקרקעין בתמ"מ 21/3 כ"גן לאומי" "חיסלה" את הפוטנציאל לשינוי יעוד שהיה טמון בהם מהיותם קרקע חקלאית בפריפריה. המערערת הפנתה למגעים שונים שהיו בינה לבין חברות שונות שביקשו לרכוש או לעשות שימוש מסחרי מניב במקרקעיה (סעיף 7 לערעור), המלמדים לדעתה על הפוטנציאל שהיה טמון במקרקעין. פוטנציאל זה נלמד גם מעסקאות שנעשו במקרקעין סמוכים למקרקעיה.
לטענת המערערת, ועדת הערר פירשה את פס"ד בירנבך בפרשנות מצמצמת בעוד שכוונת ביהמ"ש היתה להרחיב את עילת התביעה על פי סעיף 197 שתחול הן כאשר יש פגיעה בתכנית קיימת והן כאשר יש פגיעה בציפייה סבירה להרחבת אפשרויות הניצול.
לטענת המערערת פוטנציאל נגזר מהעדרה של תכנית השוללת שינוי יעוד של אותם מקרקעין.
לטענת המערערת, הוראות תמ"א 8, שחלות על קרקע ביעוד "גן לאומי" אינן גורעות לכאורה מזכויות השימוש בקרקע חקלאית, אך הוראות אלה הן פורמליות בלבד. לטענת המערערת לא ניתן לקיים פרדס בתוך גן לאומי נוכח הנזקים הנגרמים על ידי מטיילים.
אין להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערת ובכלל זה מיקומם של המקרקעין עלית שווים של מקרקעין סמוכים וירידת שווים של המקרקעין נושא הערעור, נידונו במסגרת הדיון הכללי ונדחו.
פרשנות המערערת לפיה בכל הנוגע לקרקע חקלאית המבחן ל"ציפייה סבירה לשינוי יעוד" אינו בקיומה של תכנית ב"צנרת" אלא בהעדרה של תכנית בצנרת השוללת שינוי ייעודם של המקרקעין נוגדת את האמור בפסיקה ובכלל זה בפס"ד בירנבך כי אין לאדם זכות קנויה לשינוי יעוד.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 65639-10-13 ד"ר סמואל מיכאל (ערר 446/07, 447/07 470/07).
מקרקעי המערערים מצויים בחלקה הצפוני והצפון מזרחי של העיר פתח תקוה. ערר 446/07 התייחס למקרקעין בגוש 6351 חלקה 12. ערר 447/07 התייחס למקרקעין בגוש 6348 חלקות 4,5. ערר 470/07 התייחס למקרקעין בגוש 6399 חלקה 33.
בתמ"מ 3 היה יעוד המקרקעין "חקלאי", בפת/2000 היה יעוד המקרקעין "חקלאי", ובתמ"מ 21/3 הם סווגו ל"נחל וסביבתו".
בתמ"א 31 מסומנים המקרקעין ב"אזור נוף כפרי/פתוח".
ועדת הערר דחתה את שלושת העררים וקבעה כי הם אינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 . המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ולא טענו כי התקיים הליך תכנוני קונקרטי לגבי המקרקעין ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי הפוטנציאל שהיה טמון במקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3 נבע מציפית השוק לשינוי יעוד בהתבסס על מיקומם של המקרקעין במרכז הארץ בסמיכות לעיר ולשכונות בנויות, הרחבת הפיתוח העירוני כפי שהתאפשר על פי תמ"א 31 בה היו המקרקעין מסווגים ביעוד של "נוף כפרי פתוח" ונגדע עם שינוי הסיווג בתמ"מ 21/3 ל"נחל וסביבתו", מספר תכניות לשינוי יעוד שאושרו בסביבה טרם כניסתה של תמ"מ 21/3 לתוקף, והכרזה על קרקע חקלאית שאינה מונעת שינוי יעוד ולא מבטלת פוטנציאל (הגם שהיא מצריכה את אישור הולקחש"פ שהוא הליך פורמלי גרידא). לטענת המערערים הפכה התכנית קרקע עם פוטנציאל בנייה לאזור בעל שימושים בלתי כלכליים. המערערים הפנו לקיומו של מסמך תכנוני למרחב פארק הירקון ( טיוטה לדיון).
המערערים טוענים כי ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3 חלו על המקרקעין מספר תכניות ועל כן התכנון כבר עבר את שלב התכנון המינימלי. טענה זו לא ברורה. ממה נפשך, אם מדובר בתכניות שכבר אושרו והן חלות על המקרקעין הן לא רק עברו את השלב המינימלי הן עברו את כל השלבים ואושרו. אם מדובר בתכניות בשלב כזה או אחר של הכנה, אין הן תכניות שחלות על המקרקעין אלא תכניות שמיועדות לחול על המקרקעין. מכל מקום בערעור לא הפנו המערערים לתכנית שהיתה בשלבי הכנה.
המערערים צרפו לתביעת ולהודעת הערעור חוות דעת שמאי המלמדות על ירידת הערך שנגרמה למקרקעין בעקבות אישור התמ"מ.
לטענת המערערים, הרף שנקבע על ידי ועדת הערר הוא גבוה מעל הנדרש ובלתי מידתי, ולטענתם, לגבי קרקע חקלאית יש להפעיל רף גמיש יותר לבחינת הרף המינימלי. עוד הם טוענים כי שאלת הציפיות הסבירה היא שאלה שמאית.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
טענות המערערים נידונו בחלק הכללי ונדחו ואין צורך לחזור עליהם.
באשר לטענת המערערים לפי על פי תמ"א 31 בה היו המקרקעין מסווגים כאזור "נוף כפרי פתוח" ניתן היה להרחיב את אזורי הבניה העירוניים לתחומי השטחים החקלאיים לא ברורה לי טענתם לפיה לא ניתן היום לבצע את מה שניתן היה בעבר לבצע. כפי שכבר נאמר על ידי, תמ"א 31 אינה קובעת ייעודי קרקע.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 56595-09-16 ארז ליאון ואח' (ערר 79/08, ערר 80/08, ערר 97/09, ערר 110/08, ערר 78/08)
ערעור זה הוגש, כנחזה ממנו רק ב09/16, לאחר שוועדת הערר נתנה החלטת הבהרה שהתייחסה לטענה בדבר פגיעה ישירה במקרקעין.
המערערים לא הגישו הודעת ערעור וביקשו כי ההחלטה שתינתן בכל שאר הערעורים בשאלה המרכזית של ירידת הערך תחול גם עליהם. ערר 80/08 מתייחס לחלקות 4,6,7,8,11,12,15,45,46,50,51 ו- 52 בגוש 6349 (ערר 80/08 התייחס גם לחלקות 16,17,23,24,26,47, 48,49,52,60, 67) ערר 78/08 מתייחס לחלקה 24 בגוש 6346, ערר 110/08 מתייחס לחלקה 145 בגוש 6346 ולחלקות 40, 41 בגוש 6348. ערר 79/08 מתייחס לגוש 6353 חלקות 25,27. ערר 97/08 מתייחס לגוש 6350 חלקה 11.
ועדת הערר קבעה כי כל מקרקעי המערערים סומנו בתמ"מ 21/3 ל"נחל וסביבתו". חלקות 15 ו- 52 מצויות בתחום תכנית פת/16/2000 להם היה קיים פוטנציאל תכנוני שנפגע עקב כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף. התביעות בקשר לחלקות אלה הועברו לשמאי מכריע. התביעות ביחס לשאר החלקות נדחו על הסף מכיוון לא ביססו עילת תביעה מכח סעיף 197 והמערערים לא הצביעו על תכנית קונקרטית שהתקיימה ביחס למקרקעין.
לגבי ערר 78/08 המתייחס לחלקה 24 בגוש 6346 קבעה ועדת הערר כי היעוד לפי תמ"מ 21/3 הוא "אזור נופש מטרופוליני".
לגבי ערר 110/08 המתייחס לחלקה 145 בגוש 6346 קבעה ועדת הערר כי היא מצויה בתחום תכנית פת/16/2000 והיא הועברה לשמאי מכריע. חלקות 40,41 בגוש 6348 נקבעו בתמ"מ 21/3 לאזור "נחל וסביבותיו" והערעור לגביהם נדחה על הסף.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
מהודעת הערר שהוגשה לוועדת הערר וצורפה לבקשה לצרוף אני למדה כי המערערים ביססו את תביעת הפיצויים שהגישו על חוות הדעת השמאית אותה הגישו ואשר הצביעה על ירידת ערך המקרקעין. עוד עולה מהודעת הערר כי המערערים הסתמכו בטענתם בדבר הפוטנציאל התכנוני גם על קרבתם לאזור התעשייה בצפון מזרח העיר, על מיקומם כחלק ממתחם המהווה את השטח הטבעי להרחבת שטחי התעשייה, ומסמיכות החלקות לחלקות 15 ו- 52 שנכללו בתחום תכנית פת/16/2000, ומשימושים חורגים שהותרו בתחום תכנית פת/6/2000.
כל הטענות האמורות נידונו על ידי בחלק הכללי. לאור קביעת ועדת הערר כי לא היתה תכנית קונקרטית במקרה זה (עובדה עליה אין מחלוקת) דין ערעור זה להידחות כשם שנדחו שאר הערעורים.
אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית חוף השרון
כנגד הועדה המקומית חוף השרון הוגשו 32 ערעורים.
מקרקעי המערערים בתחום הועדה המקומית חוף השרון מוגדרים בתמ"א 31 באזור "נוף כפרי פתוח". חלק מהמערערים טוענים כי מקרקעיהם מצויים באזור "בינוי עירוני".
בתמ"מ 3 מיועדים חלק ממקרקעי המערערים ביעוד "חקלאי" וחלק ב"גן לאומי מוצע".
השימושים המותרים באזור חקלאי מפורטים בסעיף 5.7.2 לתמ"מ 3 וכבר פורטו על ידי לעיל, בפרק הדן בתכניות הארציות ואזוריות.
ביחס למקרקעין שיועדו בתמ"מ 3 ל"גן לאומי", וכפי שכבר אוזכר לעיל סעיף 5.13.2 קובע כי יחול עליהם חוק הגנים הלאומיים ושמורות טבע תשכ"ג 1963, וכן תמ"א 8 .
ערב אישורה של תמ"מ 3 חלה על המקרקעין בתחום הועדה המקומית חוף השרון תכנית המתאר המקומית חש/2/10, בה היה ייעודם של חלק ממקרקעי המערערים "חקלאי מיוחד וחלוקה חדשה" (אשר שונה בתמ"מ/3 לאזור "חקלאי" שאסורה בו כל בניה למטרה לא חקלאית, כקבוע בתוספת הראשונה לחוק), וחלק אחר היה ביעוד "נופש וחלוקה חדשה" (אשר שונה בתמ"מ/3 ל"גן לאומי מוצע" אשר הוראות תמ"א 8 חלות עליו).
בפרק ה' לתכנית חש/2/10 נקבע כי ב"אזור חקלאי מיוחד וחלוקה חדשה" ניתן לקבוע בתכנית מפורטת את השימושים הבאים: חקלאות, גנים ומשתלות, חממות; בתי מגורים לצרכי הנ"ל; בנייני משק; בניני ציבור ושירותים לפי צרכי האזור.
זכויות הבניה באזור א' פורטו בטבלת האזורים (בפרק ו' לתכנית) ועל פיהן, לאחר עריכת תכנית מפורטת ותכנית איחוד וחלוקה ניתן לבנות בית מגורים בשטח של 220 מ"ר, בניני עזר, ובנייני משק, על מגרש בגודל מינימאלי של 7 דונם. המגורים נועדו לצורך מגורי החקלאי.
באזור "נופש ומלונאות" הותרו השימושים הבאים: בניינים לצרכי נופש ומרגוע; בתי מגורים; בתי קפה ומסעדות; מתקני רחיצה; מקומות תפילה; חנויות ובתי מלאכה ושירותים; בניינים ציבוריים; נספחים ובנייני עזר.
על פי תשריט תכנית חש/2/10 ועל פי טבלת האזורים אזור "נופש ומלונאות" מיועד לחלוקה חדשה וזכויות הבניה בו יהיו "לפי תכנית מפורטת, מאושרת, שתוכן לפי מתכונת תכנית מפורטת חש/14. כמו כן נקבע כי "הוראות תכנית חש/14 תחולנה על אזור זה".
בפועל לא היתה בניה באזור בו חלה תכנית חש/2/10 והוא נותר כולו ללא בניה עד לכניסתה לתוקף של תמ"מ/3, כיוון שרוב החלקות לא עמדו באמות המידה של גודל מגרש עליו ניתן היה לבנות בהתאם להוראות חש/2/10, ובעלי המקרקעין לא יזמו תכנית מפורטת לאיחוד וחלוקה חדשה למימוש זכויות הבניה שנקבעו בתכנית.
על חלקות המערערים חלה הכרזה על קרקע חקלאית על פי התוספת הראשונה לחוק, החל משנת 1971 (י.פ. 1743 עמ' 2330 – מ- 5.8.71).
העולה מהאמור הוא כי עם כניסתה לתוקף של תמ"מ/3 ביום 31.3.82, היא ביטלה את כל השימושים במקרקעי המערערים שאינם שימושים חקלאיים ויעוד מקרקעי המערערים נקבע בחלקו לייעוד "חקלאי" ובחלקו ל"גן לאומי מוצע".
סעיף 7.1.2 לתמ"מ/3 קבע כי כל שינוי בתמ"מ/3 טעון אישור המועצה הארצית.
בתמ"מ 21/3 נקבע חלק ממקרקעי המערערים כ"שמורת נוף" וחלק כ"גן לאומי".
בדיון בפני ועדת הערר, בעררים כנגד הועדה המקומית חוף השרון ובדיון בפני, חזרו על עצמן שלוש טענות עיקריות, וזאת בנוסף לטענות שנטענו ונידונו בחלק הכללי:
א. התנהלו הליכי תכנון בקשר עם תכנית חש/125 אשר יצרו פוטנציאל תכנוני לשינוי יעוד שלא הושלמו עקב אישורה של תמ"מ 21/3.
ב. טענה דומה נטענה לגבי תכנית חש/20.
ג. בתמ"א 31 נכללו המקרקעין בתחום "שטח עירוני בנוי", וסימון זה יצר פוטנציאל תכנוני.
תכנית חש/125
תכנית חש/125 חלה על שטח המצוי מצפון למתחם תע"ש, מדרום לשפיים, וממערב לכביש 2, בתחום גושים 6675,6679,6680. חלק ממקרקעי המערערים כנגד הועדה המקומית חוף השרון נמצאים בתחום תכנית חש/125. התכנית ייעדה את השטח עליו היא חלה לאזור מגורים ב' בו ניתן לבנות מבני מגורים צמודי קרקע בצפיפות של 4 יחידות דיור לדונם, שטחים לצורכי ציבור, מסחר ומוסדות, שטחים ציבוריים פתוחים ומתקנים הנדסיים ושטחים למלונאות ונופש. התכנית סומנה כשטח לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים.
ביום 12.12.99 החליטה הועדה המקומית להמליץ בפני הועדה המחוזית על התכנית והיא נקבעה לדיון בוועדה המחוזית אך לבקשת הועדה המקומית נדחה הדיון והתקיים ביום 14.1.04.
הועדה המחוזית החליטה לסרב לתכנית מהטעם שהיא נוגדת את תמ"מ 21/3.
בפני ועדת הערר טענו המערערים כי המלצת הועדה המקומית להפקיד את התכנית יצרה ציפייה לשינוי יעוד במקרקעיהם וסירוב הועדה המחוזית להפקיד את התכנית גרם לירידת ערך מקרקעיהם.
ברקע הליכי תכנון תכנית חש/125 עמד פיצוץ שארע במתחם תע"ש בשנת 1982. בעקבות פיצוץ זה מונתה ועדת גבולות שהמליצה להעביר 400 דונם ממתחם תע"ש להרצליה לצורך תכנונם כאזור למגורים. ועדת הגבולות העבירה לתחום הרצליה רק את אדמות המדינה. את האדמות הפרטיות היא הותירה בתחום המועצה האזורית חוף השרון.
על החלטת ועדת הגבולות הוגשה עתירה לבג"צ (5285/96), במסגרתה הוגש תצהיר של ראש המועצה האזורית חוף השרון דאז בו הוא התחייב לקדם תכנון לגבי הקרקעות שנותרו בתחום המועצה האזורית חוף השרון. בתצהיר נוסף שהוגש להליכים בבג"צ, מאת מנכ"ל משרד הפנים, נאמר בין השאר: "קביעת ייעודי הקרקע השונים וזכויות הבניה הקונקרטיות אסור לה שתהא פועל יוצא של הרצון לפצות מאן דהוא על היותו בעל זכויות בקרקע, שייעודה התכנוני, זה מכבר הינו בעל שווי פחות מן היעוד האחר, הגם שזה האחרון מצוי בסמיכות לו".
בג"צ דחה את העתירה תוך שציין כי זכויות העותרים שמורים להם כאשר עניינם יבוא בפני רשויות התכנון וכי יש לקוות כי בשלבים אחרים של התכנון יוכל גם עניינם לבוא על סיפוקו.
חודשיים לאחר מתן פסק הדין בבג"צ הופקדה תמ"מ 21/3, אשר ייעדה את מקרקעי המערערים ל"גן לאומי" ו"לשמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים כי הפקדת תמ"מ 21/3 פגעה בפוטנציאל התכנוני שהיה למקרקעיהם, וקיבלה את עמדת הועדה המקומית לפיה השתלשלות העניינים המפורטת לעיל לא יכלה ליצור ציפייה סבירה לשינוי יעוד, שנה וחצי לאחר שהופקדה תמ"מ21/3, מה גם שלכל אורך הדרך המגמה התכנונית של מוסדות התכנון המוסמכים לשנות את ייעוד מקרקעי המערערים, התנגדה לשינוי הייעוד, ולרצון בעלי הקרקע וראש המועצה לא היתה תמיכה ממוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית.
ועדת הערר קבעה כי משהופקדה התמ"מ הרי שהמלצת הועדה המקומית על הפקדת תכנית העומדת בסתירה לתמ"מ המופקדת אינה יכולה לייצר ציפייה סבירה, כפי שאף נקבע בערר 341/02 מהדרין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון:
"פעולות העוררת לאישורה של התכנית הנ"ל נעשו במקביל להליכי אישורה של התכנית הנטענת כפוגעת ולאחר שהופקדה... בהיות התכנית מופקדת ובניגוד לאמור בה ולאמור גם בתכנון המחוזי ניסתה העוררת לשנות מצב זה. לטעמנו, אין להכיר בפגיעה ביזמה תכנונית מעין זו, כפגיעה המזכה בפיצוי שכן היזמה נעשתה בניגוד לתכנית בהיותה כבר מופקדת"
דעתי היא כדעת ועדת הערר אשר בצדק דחתה את הטענה כי תכנית חש/125 יצרה ציפייה סבירה בנסיבות העניין. החלטת ועדת הערר עולה בקנה אחד עם האמור בחלק הכללי של פסק הדין. הצהרת ראש רשות מקומית אינה יכולה ליצור פוטנציאל תכנוני. הדבר נכון גם אם הצהרתו של ראש הרשות ניתנה במסגרת הליכים המתנהלים בבג"צ, מה גם, שבמקרה דנן, במסגרת אותם הליכים בבג"צ הגיש מנכ"ל משרד הפנים (בתקופה שמנהל התכנון היה חלק ממשרד הפנים) תצהיר שלא עלה בקנה אחד עם הצהרת ראש המועצה. ראש מועצה אינו יכול להתחייב, ובפועל גם לא התחייב, לאשר תכנית שאינה בסמכותו. ראש המועצה, ככל שהוברר מכתבי הטענות שהוצגו לעיוני עמד בהבטחתו וניסה לקדם את התכנית, כפי שהצהיר בבג"צ, אך התכנית לא הגיעה ולו לשלב הראשוני של הפקדה. דהיינו מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה מעולם לא חיווה דעתו המקצועית כי מדובר בתכנית ראויה לקידום. טענת המערערים כי התכנית יצרה פוטנציאל תכנוני סביר בנסיבות העניין אין לה על מה לסמוך. נהפוך הוא, מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית קידם תכנית אחרת עובר להחלטת הועדה המקומית להמליץ על התכנית, ובכך הבהיר כי אין סיכוי שתכנית חש/125 תקודם.
מקרקעי המערערים מצויים ב"שטח עירוני בנוי" על פי תמ"א 31
חלק מהמערערים טענו בפני ועדת הערר כי מקרקעיהם נכללים באזור שסומן בתשריט תמ"א 31 כ"שטח עירוני בנוי", סימון שיצר לטענתם, ציפייה להפיכת מקרקעיהם לשטח לבנייה, וציפייה זו נפגעה לטענתם על ידי תמ"מ 21/3.
ועדת הערר קיבלה בעניין זה את עמדותיהם של הועדה המקומית והיועמ"ש וקבעה כי הסימון ל"שטח עירוני בנוי" המופיע בתשריט תמ"א 31 מתייחס למתחם התע"ש שיועד למגורים בעקבות החלטת ועדת הגבולות כפי שפורט לעיל. ועדת הערר ציינה כי מאחר ולא יכול להיות ספק שאין המדובר בשטח בנוי הרי שהסימון "שטח עירוני בנוי" הוא סימון שגוי. בסעיף 11.1.1 לתמ"א 31 מצויות הוראות הנוגעות לתשריט ייעודי קרקע, ל"שטח עירוני בנוי" יוחד צבע כתום ול"שטח עירוני בנוי לעתיד" יוחד צבע כתום מקווקו. הסימון הנכון במקום היה צריך להיות כתום מקווקו כמייצג "שטח עירוני בנוי לעתיד", כמשקף את המגמה אשר עמדה בבסיס החלטת ועדת הגבולות לייעד את מתחם תע"ש לבנייה, למלונאות ולמגורים.
בהתייחס לשטח המיועד לבניה נאמר בסעיף 11.1.1 "שטח המיועד לבניה משקף אזורים שבכוונת גורמי התכנון במשרד הפנים להפכו לשטח עירוני, אך כפוף לאישור תכניות על פי חוק".
יתרה מכך, כבר ציינתי לעיל כי תמ"א 31, הינה "תכנית כתמים" וקשה לאתר בתשריט התכנית חלקות תכנוניות בשל קנה המידה בו נערך התשריט. לכן, לא ניתן להסיק מתשריט תמ"א 31, באופן מדויק אילו חלקות נופלות בגדר ייעוד כזה או אחר. תמ"א 31 לא התיימרה לקבוע ייעודי קרקע, אלא מגמות תכנוניות בלבד כמפורט במטרות התכנית. בתוכניות המתאריות והמפורטות אשר תאושרנה אחרי כניסת התמ"א לתוקף על מוסדות התכנון לשקול את המגמות התכנוניות המופיעות בתמ"א 31, אך הוראות התמ"א אינן מחייבות.
לשם מימוש המגמות הכלולות בתמ"א 31 ועל מנת לבצע שינוי יעוד יש לנקוט בכל הפעולות התכנוניות הנדרשות, לרבות אישור תכניות מתאריות ומפורטות (ראו עת"מ 104/00 אדם בגליל פתוח בע"מ נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה מחוז הצפון ועמ"נ 23/97 אחימן נגד הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא).
מעבר לאמור קבעה ועדת הערר כי גם אם היתה משתכנעת שהמערערים צודקים בטענתם וחלקותיהם מצויות בשטח המוגדר בתמ"א 31 כ"שטח עירוני בנוי", לא ניתן לבסס ציפייה כלשהי לשינוי ייעוד הקרקע על תמ"א 31, על אחת כמה וכמה ציפייה סבירה שתוכר כעילה לפסיקת פיצויים, מכוח סעיף 197 לחוק.
חיזוק נוסף למסקנתה מצאה ועדת הערר בעובדה שתמ"מ 21/3 שהופקדה בסמוך לאחר אישור תמ"א 31, לא סימנה את האזור בו מצויות חלקות העוררים כשטח המיועד לבנייה עירונית, ומכאן שלא ניתן להסיק מהכתם הכתום (המצוי צפונית לשמורת סידני אלי) כי השטח יועד למגורים לפי תמ"א 31. אם כך היו פני הדברים, יש להניח כי גם תמ"מ 21/3 היתה מסמנת את החלקות האמורות כמיועדות למגורים.
אני מסכימה להנמקות ועדת הערר. יעוד מקרקעי המערערים היה "חקלאי" לפני אישורה של תמ"מ 21/3 ונותר "חקלאי" גם לאחר אישורה. כלומר בפועל לא חל כל שינוי בתכונות המקרקעין בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3.
באשר לטענה כי בתמ"א 31 היו המקרקעין מצויים בשטח המיועד ל"בינוי עירוני", אין לי אלא לחזור ולהפנות אל הפסיקה אליה הפנתה ועדת הערר ואשר קבעה כי תמ"א 31 קובעת מגמות תכנון כלליות בלבד ולא ייעודי קרקע מחייבים. העובדה שתמ"מ 21/3 שהופקדה בסמוך לאישורה של תמ"א 31 לא סומנו מקרקעי המערערים כ"שטח לבינוי עירוני" היא הנותנת שעל פי תמ"א 31 לא מיועדים מקרקעי המערערים לבינוי עירוני.
אחזור ואפנה לבג"צ מילובלובסקי (אליו הפניתי בחלק הכללי) שם נקבע כי "הסימון בתמ"א של שטח עירוני בנוי אינו חייב להוביל בהכרח לכך שכל חלקה וחלקה שבמסגרתו של אותו סימון תהא בבוא היום שטח בנוי" (באותו מקרה נטען במסגרת התנגדות לתמ"מ 21/3 כי בתמ"א 31 סומנו מקרקעין במתחם "שטח עירוני" ואילו בתמ"מ 21/3 סומנו אותם מקרקעין כ"אזור נופש").
כדברים האלה נקבעו גם בבג"צ בוכניק שם נטען, במסגרת דיון בהתנגדות לתמ"מ 21/3 כי היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 המופקדת נוגדת את תמ"א 31 ועל כן דינה להיפסל. הטענה נדחתה.
תכנית חש/20
לטענת חלק מהמערערים התקיימו לאורך זמן, קודם להפקדת תמ"מ 21/3, ובמקביל להליכי אישורה, הליכי תכנון לגיבוש תכנית אב, המתייחסת לחלקותיהם, היא תכנית חש/20.
טיוטות תכנית האב, שגובשה בעבודת צוות היגוי שכלל את נציגת מנהלת אגף התכנון במשרד הפנים, וכן אנשי תכנון ונציגי משרדי ממשלה רלוונטיים, כללה פארק לאומי לאורך חוף הים- "פארק פולג", שטחים ירוקים פתוחים, ואפשרות להקמת חוות חקלאיות, כשבכל חווה חקלאית ניתן היה להקים שני מבני מגורים. כמו כן, כללה התכנית אפשרות להרחבת יישובים קיימים, הקמת אזורי תעסוקה, קביעת אזורים למלונאות ותיירות, והקמת כפר גמלאים.
לטענת המערערים, תכנית האב גובשה באמצע שנת 1999 והיא היתה מקובלת על ועדת ההיגוי. בסוף שנת 1999 הוכנה "תכנית מתאר חוף השרון חש/20", אשר התבססה על עקרונות תכנית האב שגובשה על ידי צוות ההיגוי. באותו מועד, תמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת.
לטענת המערערים, תכנית חש/20 הגיעה לשלב של דיון במוסדות התכנון השונים, אך נתקלה בקשיים ובהתנגדויות שונות, והיא רוקנה למעשה מתוכן, עד שהועדה המקומית לתכנון ובנייה חוף השרון, החליטה ביום 10.12.2000, למשוך אותה. מהלך זה גרר בעקבותיו עתירה מנהלית שהוגשה על ידי הועדה המקומית לתכנון לבנייה חוף השרון והמועצה המקומית חוף השרון שעתרו להורות לוועדה המחוזית לדון בצורה עניינית, סבירה, וללא שיקולים זרים, בתכנית חש/20.
העתירה המנהלית נמחקה בהסכמת הצדדים בכפוף לכך שיתקיימו דיונים בתכנית חש/20, אך דיונים כאלה לא התקיימו, ובסופו של דבר התכנית לא אושרה. לטענת המערערים מה שמנע את אישורה של תכנית חש/20 היה אישורה של תמ"מ 21/3.
ועדת הערר קבעה כי ספק אם תכנית חש/20 היתה קורמת עור וגידים גם לולא תמ"מ 21/3, שכן מהדיונים כפי שתוארו בעתירה המנהלית עלה, כי התכנית עוררה התנגדויות מצד גורמים רבים, ולא רק בשל המגמות התכנוניות של תמ"מ 21/3.
בנוסף, קבעה ועדת הערר כי במציאות התכנונית שבה התקיימו דיונים בתוכנית חש/20, הסותרת תכנית מופקדת המצויה בהירארכיה תכנונית גבוהה יותר, ניתן היה להניח כי בסופו של יום, בשלב כלשהו, תבוצע אינטגרציה תכנונית בין שתי התכניות, אך לא ניתן היה לצפות מה תהיה התוצאה של אינטגרציה תכנונית זו.
לעמדת ועדת הערר, העובדה כי המגמה התכנונית שעמדה ביסוד תמ"מ 21/3 היתה בסופו של דבר על העליונה, אין בה כדי לבסס תביעה מכוח סעיף 197, בשל העובדה כי התכנית המתחרה לכאורה לא הגיעה לשלב תכנוני מתקדם, ולא אושרה.
לפיכך דחתה ועדת הערר את הטענה בדבר אובדן פוטנציאל תכנוני בשל אי אישור תוכנית חש/20, כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3.
אין לדעתי מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר. תכנית חש/20 הוכנה בשנת 1999, למעלה משנה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר הופקדה, ולכן לא סביר שהועדה המחוזית היתה מאשרת תכנית המנוגדת לתמ"מ המופקדת. התכנית לא עברה את הרף המינימלי הדרוש כדי לבחון אם היה בה פוטנציאל תכנוני שכן היא לא הגיעה לשלב של החלטה בדבר הפקדה של מוסד תכנון המוסמך לאשר אותה.
תכנית זו עוררה התנגדות אף מצד גורמים נוספים ועל כן, גם אם היתה מופקדת ספק אם היה סיכוי שתתאשר ולכן ספק אם היה מקום לראות בהפקדתה סיכוי ממשי היוצר פוטנציאל.
בנסיבות האמורות וביתר שאת מאשר באופן רגיל המלצת הועדה המקומית אינה יכולה לבסס פוטנציאל המזכה בפיצוי.
טענות נוספות
חלק מהמערערים טענו כי בתמ"א/31 מצויים מקרקעיהם בשטח המיועד ל"נוף כפרי/פתוח" בו מותר לבנות ישובים כפריים (לדוגמא עמ"נ 50607-10-13) . לטענת מערערים אלה, מאחר ובתמ"מ 21/3 שונה יעוד המקרקעין ל"שמורת נוף", הפוטנציאל לשינוי היעוד נפגע.
אני דוחה את הטענה. סעיף 11.1.13 לתמ"א 31 מגדיר את ייעודו של שטח "נוף כפרי/פתוח" כ"מיועד לשימוש חקלאי, נוף כפרי, מתקנים ומוסדות הקשורים להתיישבות הכפרית, מתקנים אחרים המשתלבים בשטח הכפרי/פתוח וכן שטח המיועד לשימור הנוף הפתוח" .
מהגדרה זו עולה כי שטח נוף כפרי/פתוח מתיישב עם ייעוד חקלאי כפי שנקבע למקרקעין בתמ"מ/3 ועם היעוד "שמורת נוף" שנקבע בתמ"מ 21/3.
כוונת סעיף 11.1.13 איננה להקמת יישובים כפריים אלא למתן אפשרות להרחבת יישובים קיימים במגזר הכפרי, כפי שעולה מהוראת סעיף 11.1.3.
אני מפנה גם לפרק הדן בתמ"א 31 ובמעמדה של תמ"א 31 וכן פסה"ד מילובלובסקי ובוכניק.
שתי טענות נוספות נטענו על ידי חלק מהמערערים וועדת הערר התייחסה אליהם בחלק הכללי. האחת התייחסה להחלת הוראות תמ"א 8 על שטחים שיועדו בתמ"מ 21/3 ל"גנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף" כפי שמורה סעיף 7.11.1 לתמ"מ 21/3. טענה זו נידונה על ידי במסגרת הפרק הדן בטענה כי היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה באפשרויות הניצול של המקרקעין.
טענה נוספת לפגיעה ישירה שהעלו חלק מהמערערים נגעה למקרקעין שיועדו בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי" ומוחלות עליהן הוראות חוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 שבסעיף 25 שלו קובע כי:
"משאושרה תכנית בדבר ייעודו של שטח כגן לאומי או כשמורת טבע, לא תיעשה באותו שטח פעולת בניה או כל פעולה אחרת שיש בה, לדעת הרשות, כדי לסכל את ייעודו של השטח כגן לאומי או כשמורת טבע, אלא באישור הרשות, כל עוד לא בוטל ייעודו כאמור."
טענת המערערים היא כי על פי סעיף 25 הנ"ל מוסמכת הרשות לשמירת הטבע והגנים הלאומיים למנוע מהם בניה, לרבות בניית מבנים חקלאיים, אותם ניתן כאמור לעיל לבנות בשטח גן לאומי, גם אחרי כניסת תמ"מ 21/3 לתוקף, ובכך יש פגיעה ישירה במקרקעין שלהם.
ועדת הערר דחתה את הטענה מהטעם שכל המקרקעין אשר יועדו בתמ"מ 21/3 לגן לאומי (בתחום הועדה המקומית חוף השרון) כבר נקבעו בייעוד זה בתמ"מ 3, ולפיכך ההגבלה האמורה לא נגרמה בעקבות אישור תמ"מ 21/3. גם טענה זו נידונה על ידי במסגרת הפרק הדן בטענה כי היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה באפשרויות הניצול של המקרקעין.

עמ"נ 38609-10-13 יגר ואח' (ערר 247/08) - נמחק (ראה הודעת עו"ד כבאז פרוטוקול מיום 13.11.14 עמ' 183 ש' 29)
עמ"נ 30144-10-13 שמואל זיסמן ואח' (ערר 507/07)
המערערים הם בעלי חלקות 243 ו- 166 בגוש 6675; חלקה 267 בגוש 6679; חלקות 30, 31 בגוש 6680. המקרקעין מצויים מדרום לקיבוץ שפיים והישוב ארסוף, ממערב לתוואי כביש 2, מצפון לשכונת נוף ים בהרצליה וממזרח לחוף הים התיכון.
על פי תמ"א 31 היו המקרקעין בתחום "חקלאי/נוף כפרי פתוח", ולטענת המערערים, חלקה 243 בגוש 6675 מסומנת ב"תחום ישוב".
על פי המצוין בהחלטת ועדת הערר בתמ"מ/3 היה יעוד המקרקעין "חקלאי". על פי האמור בתגובת הועדה המקומית חלק מהמקרקעין היו ביעוד "חקלאי" וחלקם ביעוד "גן לאומי מוצע".
בתמ"מ21/3 שונה יעוד המקרקעין בחלקו ל"שמורת נוף", ובחלקו ל"גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהן לשם ביסוס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני. המערערים לא טענו לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי שהתקבלה בקשר אליו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשרו, ערב אישורה של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי הפוטנציאל התכנוני שהיה למקרקעין נלמד מירידת ערכם בהתאם לחוות דעת שמאי; ממיקומם במרכז הארץ ובצמוד לאזורי מסחר; וכן מהמלצת הועדה המקומית להפקיד את תכנית חש/125. לטענת המערערים, עם אישור תמ"מ 21/3 נפגע הפוטנציאל למימוש זכויות הבניה הקיימות ובוטל כל פוטנציאל לשינוי ייעודם של המקרקעין.
לטענת המערערים, את הפוטנציאל התכנוני יש לבחון תוך התחשבות ב"שווי שוק" כפי שהדבר נבחן בעניין היטל השבחה (ענין לוסטרניק).
לטענת המערערים, שינוי היעוד בתמ"א 21/3 מיעוד "חקלאי" ליעוד של "שמורת נוף" או מ"גן לאומי מוצע" ליעוד של "גן לאומי" שהוראות תמ"א 8 חלות עליהם פגעו בפוטנציאל הכלכלי העתידי לשינוי יעוד השטחים לבנייה או לשימושים אחר, שכן בתמ"א 8 מוגדרת שמורת נוף כשטח אשר מבחינת ערכי טבע ונוף , או מבחינת חשיבותו לצרכי נופש או מטעמי איכות הסביבה, לא יהיה מיועד לבנייה או לשימוש אחר לצורכי מגורים תעשיה או עסק אחר, למעט בניה המותרת על פי התוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה; בהתאם לתמ"מ/3 ניתן היה לממש את הפוטנציאל על ידי שינוי יעוד המקרקעין מקרקע ביעוד "חקלאי" לקרקע ביעוד ל"מגורים"; בשנים 2001 – 2002 הוגשה תכנית להמשך פארק אירופה, והובטח על ידי המועצה האזורית חוף השרון לאשר את התכנית.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות עליהן ביססו המערערים את טענתם בדבר פגיעה בפוטנציאל התכנוני נידונו הן על ידי ועדת הערר והן על ידי בחלק הכללי ונמצאו כטענת שאינן מבססות עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק.
הטענות בדבר ירידת ערך המקרקעין, מיקום המקרקעין וקרבתם לאזורי מסחר נידונו בחלק הכללי.
תכנית חש/125, בה דנתי לעיל, לא הגיעה ולו לשלב הראשוני של אישור הפקדה על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרו, ולכן ובהתאם לאמור לעיל היא לא יצרה פוטנציאל תכנוני שניתן לבסס עליו תביעה לפיצוי לפי סעיף 197 לחוק.
באשר לטענה בדבר פגיעה ישירה לגבי חלק המקרקעין שייעודם על פי תמ"מ/3 היה "חקלאי" ושונה ליעוד של "שמורת נוף" שהוראות תמ"א 8 חלות עליו, נידונה בפרק שדן בפגיעה ישירה באפשרויות הניצול בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3.
באשר לתכנית להמשך פארק אירופה, כפי שעולה מהערעור, תכנית זו לא הובאה אפילו בפני הועדה המקומית ולא הומלצה על ידה, ולכן לא יצרה כל פוטנציאל תכנוני.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 38648-10-13 שרבט ואח' (ערר 246/08)
עמ"נ 38674-10-13 אלוני בלה (ערר 244/08)
עמ"נ 38706-12-13 רועי גיל (ערר 391/07)
עמ"נ 47582-10-13 שניידר שרון ואח' (ערר 252/08)
עמ"נ 47618-10-13 לק הדר ואח' (ערר 251/08)
עמ"נ 47646-10-13 ורדי דוד ואח' (ערר 253/08)
עמ"נ 47678-10-13 לברון (ליברך) ליליאנה (ערר 249/08)
עמ"נ 47699-10-13 דב בירן (ערר250/08)
עמ"נ 50643-10-13 בנק דיסקונט לישראל בע"מ (ערר 311/07)
עמ"נ 50607-10-13 אבני מיכאל (ערר 297/07)
הערעורים דלעיל הוגשו באמצעות עו"ד שולמית כבאז. העובדות והטענות בכל הערעורים זהות, והשוני היחיד בין הערעורים הוא בגוש וחלקה. עו"ד כבאז בטיעוניה התייחסה לכל הערעורים כאל מקשה אחת.
מקרקעי המערערים מצויים בין הרצליה בדרום, כביש 2 במזרח, קיבוץ שפיים בצפון, והים התיכון במערב.
עמ"נ 38648-10-13 מתייחס לחלקות 128 ו- 136 בגוש 6675. עמ"נ 38674-10-13 מתייחס לחלקה 144 בגוש 6679. עמ"נ 38706-10-13 מתייחס לחלקה 149 בגוש 6675. עמ"נ 47582-10-13 מתייחס לחלקה 294 בגוש 6679. עמ"נ 47618-10-13 מתייחס לגוש 6679 חלקה 336. עמ"נ 47646-10-13 מתייחס לחלקות 436,462,463 בגוש 6679. עמ"נ 47678-10-13 מתייחס לגוש 6679 חלקה 331. עמ"נ 47699-10-13 מתייחס לגוש 6679 חלקה 444. עמ"נ 50643-10-13 מתייחס לגוש 6679 חלקה 329. עמ"נ 50607-10-13 מתייחס לגוש7710 חלקה 40.
תמ"מ 21/3 שינתה את יעוד המקרקעין מיעוד "חקלאי" ליעוד של "שמורת נוף". חלק מהמקרקעין שונה ייעודם מ"גן לאומי מוצע" ל"גן לאומי"
ועדת הערר דחתה את כל העררים על הסף תוך שקבעה כי נטענו בהם טענות כלליות בלבד לקיומו של פוטנציאל תכנוני והם התבססו על חש/ 125 כתכנית שיצרה פוטנציאל תכנוני, טענה שנדחתה על ידי ועדת הערר.
בערעור טוענים המערערים כי ערעורם אינו מבוסס על טענה בדבר אובדן פוטנציאל אלא על שינוי יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3, תוך ביטול שימושים שניתן היה לעשות במקרקעין במצב התכנוני הקודם, ושינוי לרעה של הוראות התכנון. לטענתם, אלמלא שינוי היעוד לא היתה התביעה באה לעולם. לטענתם, ההוראות שחלו על המקרקעין מתוקף תמ"מ3 ותמ"א31 קבעו הוראות המאפשרות קידום תכניות מפשירות בכפוף לייעודי הקרקע שנקבעו בהן (חקלאי על פי תמ"מ 3 ואזור עירוני בנוי על פי תמ"א 31) ומבלי צורך לשנותן, וזאת בניגוד לקביעת ועדת הערר ולפיה המקרקעין היו מיועדים בעתיד לשימושים חקלאיים בלבד.
לטענת המערערים הדבר היה אפשרי בהתאם להוראות 5.7.1 ו – 5.7.2 שעניינם הקמת בניינים וחלוקת קרקע בשילוב עם המונח "בנין" בחוק התכנון והבניה. המערערים מפנים לע"א 842/90 מוניס בוכהאלטר שם נקבע לטענתם כי גם לאחר אישור תמ"מ 3 ניתן היה להפשיר קרקע ביעוד חקלאי בדרך של קידום תכניות מתאר.
המערערים טוענים כי ועדת הערר התעלמה מכך שבתמ"א 31, הקובעת מגמות תכנון, יועדו המקרקעין לאזור עירוני בנוי לגביו נקבע כי בכוונת גורמי התכנון במשרד הפנים להפכו לשטח עירוני.
לטענת המערערים, קביעת יעוד של "שמורת נוף" ו"גן לאומי" בתמ"מ 21/3 החילה על המקרקעין את הוראות תמ"א8 וחוק הגנים הלאומיים וועדת הערר התעלמה מכך.
עוד טוענים המערערים כי מטרת תמ"מ 21/3, ליצור חיץ ירוק בין ישובים וליצור ריאה ירוקה לטובת האינטרס הציבורי באה על חשבון אינטרסים כלכליים וזכויות קניין של המערערים ולמעשה נוצר בסיס תכנוני ראשון להפקעת המקרקעין.
ועדת הערר טעתה כשדחתה את המבחנים שחלים על היטל השבחה.
לטענת המערערים יש לראות פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין גם בכך שתמ"מ 21/3 הפכה אותם מקרקע ביעוד "חקלאי" שהוא יעוד פרטי לקרקע ביעוד של " שמורת נוף" שהוא יעוד ציבורי המאפשר לוועדה המקומית להפקיעם לצרכי ציבור, כשפיצויי ההפקעה על יסוד יעוד "חקלאי" הם זניחים.
אין להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל טענות המערערים נידונו במסגרת הדיון בטענות הכלליות או בטענות הנוגעות לוועדה המקומית חוף השרון, ונדחו הן על ידי ועדת הערר והן על ידי.
חרף טענת המערערים כי תביעתם אינה בגין אובדן פוטנציאל הם הקדישו חלקים נרחבים בערעורם לטענות בדבר הפגיעה בפוטנציאל התכנוני שנגרם לטענתם למקרקעין ואשר מזכה אותם, לטענתם, בפיצוי לפי סעיף 197. לטענת המערערים, הם הציגו הוכחות רבות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ולהליך ההפשרה בו היו נתונים המקרקעין הליך אשר נגדע עקב אישורה של תמ"מ 21/3. לטענתם, הפוטנציאל בא לידי ביטוי במיקומם של המקרקעין באזור המרכז, הקרבה לשימושי מגורים בנויים והציפיה לזחילת ההתפתחות האורבנית, הנגישות והסמיכות לתשתיות קיימות כמו כביש 2 (כביש החוף),תכניות מפשירות שאושרו בקרבת המקרקעין, תכנית חש/125 שהיתה בהליכי אישור, הרקע שהביא להכנתה וההמלצה של הועדה המקומית לוועדה המחוזית להפקידה.
באשר לטענות בדבר פגיעה ישירה ולאפשרות קידום תכניות מפשירות מתוקף תמ"מ 3 ותמ"31, טענות אלה נידונו בחלק הכללי בפרק " היעוד שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה במקרקעין" ונדחו, אני מפנה לשם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 65906-10-13 צ'פרוט ואח' (ערר 198/07)
הערעור מתייחס לחלקות שונות בגוש 6675, לחלק מחלקה 61 בגוש 6680, לחלק מחלקות 5,6,7 בגוש 7706 ולחלק מחלקה 16 בגוש 7710.
רוב החלקות מיועדות בתמ"מ/3 ליעוד "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 הן מיועדות ל"שמורת נוף".
מספר חלקות יועדו בתמ"מ/3 ל"גן לאומי מוצע" ובתמ"מ 21/3 הן מיועדות ל"גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מהטעם שהוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק מאחר והמערערים לא ביססו את תביעתם על תכנית קונקרטית שהתקבלה בקשר אליה החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה. ועדת הערר קבעה שטענותיהם של המערערים היו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר התייחסה להליכי התכנון הספציפיים שכבר נעשו בתכנית חש/125 ושלטענת המערערים יצרו פוטנציאל תכנוני שנפגע כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3. כפי שפורט לעיל, ועדת הערר דנה בתכנית חש/125 בחלק הכללי וקבעה כי ההליכים שנעשו בה אינם יכולים לבסס עילת תביעה מכח סעיף 197.
בערעור טוענים המערערים טענות שנידונו והוכרעו במסגרת החלק הכללי של פסק הדין. לטענת המערערים, חו"ד שמאי שצרפו, הצביעה על שווי השוק של המקרקעין עובר לאישור תמ"מ 21/3. השמאי הסביר בחוות דעתו כי מחיר השוק הגבוה שהיה למקרקעין ערב אישור תמ"מ21/3 התעלם מייעודם בתמ"מ/3 ("חקלאי" או "גן לאומי מוצע"), ובלשונו "שוק המקרקעין היה אדיש להשפעת תמ"מ/3 בגלל השנים הרבות שחלפו מאז אישור התכנית". שווי השוק שנקבע בחוות הדעת התבסס על תכניות מפשירות שקודמו במשך השנים באזור ויצרו ציפייה לשינוי יעוד גם בחלקות נושא הערעור. כיום, ביעוד החדש של "שמורת נוף" או "גן לאומי" אין כל ציפייה לשינוי יעוד ושוויה הכלכלי של הקרקע שואף ל- 0. השפעה נוספת על מחיר המקרקעין ערב אישור התכנית הפוגעת היתה קרבתם למושב רשפון והישוב ארסוף. שווי שוק זה אף יוחס למקרקעין על ידי רשויות המס; הפרשנות שניתנה על ידי ועדת הערר להלכת בירנבך היא פרשנות שגויה; המערערים חזרו על טענתם כי תכנית חש/125 יצרה ציפייה שנפגעה עקב אישורה של תמ"מ 21/3; כך גם תמ"א 31, שייעדה לטענתם את המקרקעין ל"שטח עירוני בנוי" יצרה ציפיות.
בנוסף טוענים המערערים כי שינוי היעוד מ"גן לאומי מוצע" שהיה ייעודם של המקרקעין בתמ"מ/3 ליעוד של "גן לאומי" בתמ"מ/21/3 מהווה פגיעה ישירה במקרקעין .
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
טענות המערערים בדבר סבירות פרשנות הלכת בירנבך נידונה בחלק הכללי ונדחתה. כך הדבר גם לגבי הטענה כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני נלמדת מירידת שווי המקרקעין בלבד.
תכניות שקודמו באזור לגבי מקרקעין שבקרבת המקרקעין נושא הערעור אף הם אינן יוצרות פוטנציאל בר פיצוי לפי סעיף 197 כמפורט בחלק הכללי.
באשר לרשויות המס כפי שכבר הוסבר הפוטנציאל לצורך בחינת הפגיעה במקרקעין אינו זהה לפוטנציאל לצורך שומת המקרקעין.
ולבסוף הליכי תכנית חש/125 שלא הגיע לכדי החלטה על הפקדה, שינוי היעוד מ"גן לאומי מוצע" בתמ"מ 3 ל"גן לאומי" בתמ"מ 21/3 וכן יעוד המקרקעין בתמ"א 31 ל"בינוי עירוני" נידונו לעיל ונדחו.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

ערר 49420-10-13 ישראל קלינה ואח' (ערר 126/08 + 88/09)
הערעור מתייחס לחלקה 372 בגוש 6679 וחלקות 12 ו- 13 בגוש 6680.
חלקה 372 ממוקמת בצמוד לישוב ארסוף – קדם. חלקות 12 ו- 13 ממוקמות בתווך שבין הישובים ארסוף וארסוף – קדם.
בתמ"א 31 מסווגות החלקות ביעוד "נוף כפרי פתוח" שבין השימושים המותרים בו חקלאות ומתקני תיירות ונופש. כמו כן נקבע כי בכל ישוב בשטח כפרי פתוח תותר הרחבה בשיעור של עד 15% ממספר היחידות הקיימות, וזאת בתנאי שההרחבה היא בהמשך רצוף לשטח הבנוי.
חלקה 372 בגוש 6679 מיועדת בתמ"מ 3 ביעוד "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 המקרקעין הם ביעוד "שמורת נוף".
חלקה 13 בגוש 6680 מיועדת בתמ"מ 3 ביעוד "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 ביעוד של "שמורת נוף" . חלקה 12 בגוש 6680 מיועדת בתמ"מ 3 "גן לאומי מוצע" ובתמ"מ 21/3 "גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף וקבעה כי נטענו בהם טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהן לשם ביסוס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה הליכי התכנון של חש/125 יצרו פוטנציאל תכנוני שנפגע כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3.
בהתייחס לערר 89/10 דחתה ועדת הערר את טענת המערערים לפיה ייעוד חלק ממקרקעיהם בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי" משמעותה הפיכת המקרקעין לשטח ציבורי, מכיוון שכבר בתמ"מ 3 יועדה החלקה ל"גן לאומי מוצע" ונקבע בה כי על שטחים שיועדו לגן לאומי יחולו עליהם חוק הגנים הלאומיים ושמורות טבע על חיקוקיו והוראות תמ"א 8. לפיכך, הטענה כי קביעת יעוד של "גן לאומי" גרמה לפגיעה מופנית למעשה כלפי תמ"מ/3.
בערעור חוזרים המערערים על טענותיהם בפני ועדת הערר , וטוענים כי תכנית חש/125 הומלצה על ידי הועדה המקומית; המקרקעין נמצאים בסמיכות לאזורי מגורים שבשנים האחרונות נמצאים במגמת תכנון של מעבר משימושים חקלאיים לשימושים שונים כלכליים יותר כגון תכנית חש/5/10/א (שאינה חלה על המקרקעין נושא הערעור); הם חוזרים על הטענה כי שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 החיל על המקרקעין את תמ"א 8. לטענתם, שינוי הסיווג מהווה מכת מוות למקרקעין שאסורה בו כל בנייה, לרבות מבנים חקלאיים.
לטענת המערערים חלקה 13 מצויה במרחק של כמאה מטרים משטח מגורים כאשר בתווך שטח חקלאי ואילו חלקה 372 צמודה לשטח מגורים. על פי תמ"א31 מסווגים המקרקעין ב"שטח כפרי/פתוח" בו מותרת בניה למגורים אם היא בהמשך רצוף לשטח הבנוי ואין בו שינוי מהותי של אופי היישוב וסביבתו. תמ"מ 21/3 מונעת לטענת המערערים כל אפשרות לקידום הליכי תכנון והפשרת קרקע.
בנוסף טוענים המערערים כי ועדת הערר שגתה בפרשנותה את הלכת בירנבך; החלטת ועדת הערר יוצרת א-סימטריה בין פיצויי הפקעה ופיצוי על פי סעיף 197 ובין חיוב במיסוי מקרקעין לפי שווי שוק ופיצוי על פי סעיף 197.
לטענת המערערים שני בעלי קרקעות חקלאיות זהות המופקעות לצורך דרך, כאשר חלקה אחת מופקעת באופן חד פעמי מכח דיני ההפקעה ואילו חברתה בשתי פעימות, תחילה שינוי יעודה לדרך ובהמשך מבוצעת ההפקעה עצמה, הבעלים הראשון יקבל פיצוי מלא בהתאם לשווי השוק של הקרקע החקלאית ואילו חברו יקבל פיצוי זעום בלבד הואיל ובגין תביעה על יסוד סעיף 197 הוא אינו זכאי לפיצוי ובעת ההפקעה הקרקע כבר היתה ביעוד דרך ללא שווי.
בעניין מיסוי, המשרד למיסוי מקרקעין ממסה עסקאות של קרקע חקלאית בהתאם לשווי השוק שלהן והוא אינו מכיר בעסקה המצהירה על "שווי אמיתי" של קרקע חקלאית אלא דורש מהצדדים לשלם מס בהתאם ל"שווי השוק". דהיינו הבעלים חייב למכור את הקרקע לפי שווי שוק אם ברצונו להיות מחויב במס אמת.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל טענות המערערים נידונו במסגרת החלק הכללי ובמסגרת הטענות שחזרו על עצמן בתביעות כלפי הועדה המקומית חוף השרון. נדחו הטענות בקשר לחש/125, בקשר לתכניות שקודמו בסביבה ואף נידונו ההבדלים בין פיצוי לצרכי הפקדה ופיצוי על פי סעיף 197.
לאור האמור הערעור נדחה.

עמ"נ 48593-10-13 מטסון וילאם ואח' (ערר 294/07)
48677-10-13 יורשי המנוח ניסים שרבתי (ערר 239/07)
הערעורים זהים והוגשו על ידי אותו משרד עו"ד.
המערערים בעמ"נ 48593-10-13 הם בעלי חלקה 460 בגוש 6679.
המערערים בעמ"נ 48677-10-13 הם בעלי חלקה 325 בגוש 6679.
המקרקעין נמצאים ממערב לכביש ארצי 2 ודרומית למתחם ארסוף.
המקרקעין סומנו בתמ"מ 3 ביעוד "חקלאי" ושונו בתמ"מ 21/3 ליעוד של "שמורת נוף".
בתמ"א 31 ייעודם "נוף כפרי פתוח".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף מהטעם שנטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, שלא די בהן כדי לבסס תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים כי הליכי התכנון שהתקיימו בתכנית חש/125 יצרו פוטנציאל תכנוני המזכה אותם בפיצוי.
בערעור טוענים המערערים כי המקרקעין ממוקמים במרקם אורבני המושפע ממושב רשפון ממזרח, קיבוץ שפיים וקיבוץ געש מצפון שכונת נוף ים והרצליה פיתוח מדרום וארסוף מצפון. מדובר בסביבה המאופיינת בשטחי קרקע בשימושים מעורבים כגון : שטחים חקלאיים, שטחי מגורים בבניה צמודת קרקע, שטחי תעסוקה ושטחים לנופש ולבילוי.
כך למשל, בקיבוץ שפיים קיימת מגמה של מעבר משימושים חקלאיים לשימושים מסחריים בתמהיל נרחב של עסקים. בסביבת המקרקעין אושרו מספר תכניות חש/5/10/א + חש/5/10/א/1 – קבעו מתחם מגורים – שכונת ארסוף; חש/13 מסדירה את הוראות הבניה בתחום מושב רשפון.
תכניות נוספות בסביבת המקרקעין היו בשלבי הכנה (לא צוין אלו תכניות, אם הופקדו במועד אישורה של תמ"מ21/3 ומה עלה בגורלן).
תכנית חש/125 חלה על המקרקעין והיא הומלצה להפקדה על ידי הועדה המקומית ביום 12.12.99.
המערערים גם טוענים כי ועדת הערר לא לקחה בחשבון את ייעודי המקרקעין בתמ"מ 3 ובתמ"א 31, בהם נקבעו ייעודי קרקע שונים ממה שנקבע להם בתמ"מ 21/3.
בתמ"מ/3 ניתן היה לקדם תכניות מתאר מקומיות מפשירות בכפוף ליעוד החקלאי מבלי שיהיה צורך לשנותה קודם.
בתמ"א /31 יועדו המקרקעין ל"אזור נוף כפרי פתוח" אך ועדת הערר לא ציינה את השימושים שניתן לעשות ביעוד זה, קרי שימושי המגורים שבוטלו בתמ"מ 21/3.
לטענת המערערים, ועדת הערר הוסיפה כללים נוקשים להלכת בירנבך. הערכאות שדנו בהלכת בירנבך לא נתנו "רף תיכנוני מינימלי" כפי שקבעה ועדת הערר. לטענת המערערים הפוטנציאל שהיה למקרקעין נבע מייעודם בתמ"מ/3 ובתמ"א/31 כפי שפורט לעיל; ממיקום המקרקעין; מתכנית חש/125; מתכניות שאושרו באזור באזור; ומירידת ערך המקרקעין.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו ונדחו על ידי במסגרת הדיון הכללי ובמסגרת הדיון בטענות המשותפות למערערים כנגד הועדה המקומית חוף השרון.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

67583-10-13 אגוז אברהם ואח' (ערר 317/07; 209/08;127/08)
ב"כ המערערים חילק את המערערים ל-3 קבוצות:
בקבוצה הראשונה מצויים המערערים שהיו העוררים בערר 317/07, והוא מתייחס לגושים 6673, 6679. בתמ"מ 21/3 מיועדים מקרקעי המערערים בקבוצה זו בחלקם ל"נוף כפרי פתוח" בחלקם ל"שמורת נוף" ובחלקם ל"גן לאומי".
בקבוצה השנייה מצויים המערערים שהיו העוררים בערר 209/08. הערעור מתייחס לחלקות 1,2,5 בגוש 7696 וחלקה 10 בגוש 7697. בתמ"מ 21/3 מיועדים המקרקעין ל"שמורת נוף".
בקבוצה השלישית מצויים המערערים שהיו העוררים בערר 172/08. הערעור מתייחס לחלקה 429 בגוש 6679. בתמ"מ 21/3 מיועדים המקרקעין ל"שמורת נוף".
המקרקעין בכל הקבוצות היו בתמ"מ/3 בחלקם באזור "חקלאי" ובחלקם באזור "גן לאומי מוצע".
ועדת הערר דחתה את שלושת העררים וקבעה כי הם אינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 וכי נטענו רק טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
בהתייחס לערר 317/07 דחתה ועדת הערר את טענת המערערים כי תכנית חש/125 יצרה את הפוטנציאל התכנוני אשר נפגע כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3.
בהתייחס לערר 209/08 דחתה ועדת הערר את טענת המערערים כי תכנית חש/20 יצרה את הפוטנציאל התכנוני אשר נפגע כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3.
בהתייחס לערר 172/08 קבעה ועדת הערר כי כלל לא נטען שהתקיים הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי שווי המקרקעין נפגע ושווים ירד באופן דרסטי. כבר מטעם זה, כך לטענתם, היה ראוי להחיל את הוראות סעיף 197 לחוק. לטענת המערערים החלטת ועדת הערר מנשלת אותם מזכויותיהם הקנייניות במקרקעין שהיו מיועדים לבניה. המערערים הם אלה שהגישו את בג"צ בוכניק בעקבות דחיית התנגדותם לתמ"מ 21/3, כשהטענה העיקרית היתה כי לכשתאושר תמ"מ 21/3 היא תפגע קשות בקניינם. לטענתם ועדת הערר טעתה בפרשנות סעיף 197; קביעת רף תכנוני מינימלי, לצורך ביסוס תביעה על יסוד סעיף 197 לחוק יש בה כדי לעקוף את הוראות סעיף 200 לחוק; קביעת ועדת הערר לפיה לא כל פגיעה בשווי המקרקעין מבססת עילת תביעה על פי סעיף 197 לחוק, מבוססת על "קביעות ישנות שאין להן מקום בשנים האחרונות" (סעיף 34 להודעת הערעור). על פי הפסיקה, לצורך קביעת שווי הפוטנציאל של המקרקעין ערב כניסתה לתוקף של תוכנית פוגעת, יש להביא בחשבון מגוון מרכיבים שגרמו לעליית השווי הפוטנציאלי של המקרקעין; הדעה הרווחת בפסיקה היא כי כל מקום שמתעוררת שאלה שמאית ראוי למנות שמאי מכריע, ובלבד שהתובע עמד בנטל ההוכחה הראשוני; יש להחיל את הלכת לוסטרניק על תביעה לפי סעיף 197.
באשר לפוטנציאל במקרקעיהם, טוענים המערערים כי הוא נובע בין השאר ממיקומם, מתכניות מאושרות, תכניות בהפקדה ותכניות בהכנה בסביבת המקרקעין (מבלי לפרט אילו תכניות מצויות בהכנה ואלו תכניות כבר הופקדו אם יש כאלה). בין השאר הם מונים את תכנית חש/125.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים בערעור נידונו בחלק הכללי של פסק הדין או בחלק המשותף לטענות כנגד הועדה המקומית חוף השרון ונדחו. ההנמקה מצויה שם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

10 67655-10-13 שטיק ואח' (ערר 291/07)
המערערים הם בעלי חלקה 35 בגוש 6679. המקרקעין מצויים מערבית לישוב רשפון ולכביש מס' 2, ודרומית לישוב ארסוף.
תמ"א31 סיווגה חלק ממקרקעי המערערים ביעוד "נוף כפרי/פתוח" וחלק ביעוד "שטח עירוני בנוי".
יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 היה "חקלאי" והוא שונה בתמ"מ 21/3 ל"שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל כלכלי שלא די בהן כדי להקים פוטנציאל תכנוני המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
בערעור טוענים המערערים כי מיקום המקרקעין ושילובם במתחם הסביבתי, יצר פוטנציאל תכנוני המזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק. המערערים חוזרים על טענתם כי תכנית חש/125, שהומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה, ובה מקרקעי המערערים היו צפויים להיכלל ביעוד של אזור מגורים ב', מבססת את הפוטנציאל התכנוני הנדרש כדי לזכותם בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
המערערים טוענים בנוסף כי אישורה של תמ"מ 21/3 גרם לפגיעה ישירה בתכונות המקרקעין. פגיעה זו נגרמה בעקבות שינוי ייעודם מ"שטח עירוני בנוי" ו"נוף כפרי/פתוח", בתמ"א 31 ליעוד של "שמורת נוף" בתמ"מ 21/3. ומאזור "חקלאי" בו ניתן לבנות בית מגורים על פי חש/2/10 לאזור "שמורת נוף".
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו בחלקים הכלליים של פסה"ד.
תכנית חש/125 לא עברה את הסף הנדרש כדי שניתן יהיה לבסס עליה תביעה על פי סעיף 197.
בדיקת תחולתה של תמ"א 31 על המקרקעין נושא הערעורים מביאים למסקנה, כפי שהוסבר לעיל, כי קיימת טעות בסימון השטח הבנוי והוא צריך להיות בסימון של "שטח בנוי בעתיד", ובכל מקרה תמ"א 31 אינה קובעת יעדי תכנון.
באשר לחש/2/10, תוכנית זו, כפי שהוסבר לעיל בוטלה על ידי תמ"מ 3, ויעוד המקרקעין על פי תמ"מ 3 הוא "חקלאי" בו אסורה כל בניה למטרה לא חקלאית.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

67709-10-13 גולשן ג'הנגיר (ערר 305/07)
67743-10-13 ידגאר יצחק ואח' (ערר 307/07)
67763-10-13 דרויש מראז ואח' (ערר 304/07)
עמ"נ 67654-10-13 דרויש מראז ואח' (ערר 306/07)
הערעורים הוגשו על ידי עו"ד א. חסטר, והטענות הנטענות בהם זהות ועל כן אתייחס אליהם יחדיו.
ערעור 67709-10-13 מתייחס לחלקה 27 בגוש 6679; ערעור 67743-10-13 מתייחס לחלקה 340 בגוש 6679 . ערעור 67763-10-13 מתייחס לגוש 6675 חלקות 145, 218, 519, לגוש 6679 חלקות 36, 441, 450, 451, 452, וגוש 6680 חלקה 62. ערעור 67654-10-13 מתייחס לגוש 7696 חלקה 2.
יעוד המקרקעין לפי תמ"מ 3 היה "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 שונה ל"שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף כיוון שאינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים העלו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם כדי לבסס עילת תביעה לירידת ערך.
המערערים טענו להליכי תכנון על פי תכנית חש/125 שיצרו לטענתם פוטנציאל תכנוני שנפגע כתוצאה מאישור תמ"מ 21/3. טענות אלה נדחו על ידי ועדת הערר כמבואר לעיל.
בערעורים טוענים המערערים כי מיקומם של המקרקעין באזור שעל פי חש/2/10 נמצאים ביעוד "חקלאי מיוחד וחלוקה חדשה" וקרבתם לאזורים המאופיינים בבניה נמוכה צמודת קרקע (ארסוף ושפיים) מקימים פוטנציאל סביר לשינוי יעוד, מקרקע ביעוד "חקלאי" לקרקע ביעוד ל"מגורים", דבר שהעלה את שווי המקרקעין טרם אישורה של תמ"מ 21/3.
לגבי עמ"נ 67654-10-13 טוענים המערערים כי השמאית אבן חן קבעה, בחוות הדעת שהוגשה מטעמם, כי על פי תמ"א 31 בה יעוד המקרקעין היה "חקלאי/נוף כפרי פתוח" ו"שמורת טבע" ניתן להרחיב ישובים צמודי דופן על ידי שינוי יעוד של "אזור חקלאי" ל"אזור ישוב", ובתכנית חש/20 שהוצגה בדיון ביום 23.5.10 נראתה מגמת התכנון של תמ"א 31 על ידי הרחבת הישובים חרוצים ובני ציון לכיוון השטח שבבעלות המערערים. על רקע מגמות אלה, נטען בחוות הדעת כי נוצרה ציפייה סבירה לשינוי היעוד ערב אישור תמ"מ 21/3.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל טענות המערערים נידונו ונדחו על ידי הן במסגרת החלק הכללי שם מצויה התייחסות לטענה כי מיקומם של המקרקעין, כשלעצמו, יוצר ציפייה לשינוי יעוד ומהווה פוטנציאל תכנוני בר פיצוי, והן בחלק הכללי שמתייחס למקרקעין בתחום הועדה המקומית חוף השרון בהקשר לתכנית חש/125 ולחש/20 שלא הגיעו לרמת תוכניות היוצרות פוטנציאל תכנוני.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
7175-11-13 כהנא זאב שלמה ואח' (ערר 297/07; ערר 298/07; ערר 300/07 וערר 301/07)
הערעור מתייחס לגוש 6679 חלקה 32 (המערער 1); גוש 6679 חלקה 35 המערער 2); גוש 7710 חלקה 40 (המערערים 3 – 9); גוש 6670 חלקה 86 (המערער 10).
המקרקעין מצויים לחוף הים דרומית לקיבוץ שפיים וצפונית להרצליה (נוף ים). יעוד הקרקע על פי חש/2/10 היה ל"אזור נופש וחלוקה חדשה", ובתמ"מ/3 שונה היעוד ליעוד "חקלאי" ובחלקו ל"גן לאומי מוצע".
בתמ"מ 21/3 יועדו המקרקעין ל"שמורת נוף" ול"גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את הערעורים על הסף בהעדר עילה לביסוס תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, והפנו לחש/125 כתוכנית קונקרטית היוצרת פוטנציאל תכנוני.
בערעור טוענים המערערים כי מיקומם "המובחר" של המקרקעין לעומת יתר המקרקעין בסביבה, ומגמות התכנון שבאו לידי ביטוי בתכניות מתאר ארציות קודמות הוא שמעניק להם את הפוטנציאל התכנוני.
המערערים מפנים לתמ"א 12 לתיירות ונופש מ- 2.6.96 שתכננה לפתח את רצועת החוף כפרבר תיירותי.
המערערים טוענים כי תכנית חש/125 שחלה גם על המקרקעין נושא הערעור נועדה להפשיר את הקרקע שהיתה בתחום תע"ש ליחידות דיור ומלונאות, היו תכניות שהוחלו בסביבה הקרובה כמו חש/17/31 שמגדילה את קיבוץ שפיים; תכנית חש/5/8 שמגדילה את קיבוץ געש ותכנית חש/11/8 למלונאות תעשיה ותחנת דלק המלמדות על הפוטנציאל שהיה למקרקעין.
לטענת המערערים תמ"מ 21/3 היא חלק ממהלך תכנוני רחב שהחל עוד עם אישור תמ"מ/3 ומהווה ביחד עם תמ"מ 3 מהלך תכנוני אחד באופן שאת חישוב הפיצוי יש לבחון ערב אישורה של תמ"מ/3.
המערערים טוענים גם כנגד הרף שנקבע על ידי ועדת הערר לבחינת קיומו של פוטנציאל תכנוני וטוענים לפגיעה בזכות הקניין.
יצוין כי המערער 1 (ביחד עם רשפון, מעבדת ביולוגיות וכימיות בע"מ בעמ"נ 67583-10-13) הגישו כנגד הועדה המקומית תביעת פיצויים לירידת ערך המקרקעין לאחר אישור תמ"מ/3 , בטענה כי זכויותיהם במקרקעין שהיו באזור "חקלאי מיוחד וחלוקה חדשה" על פי תכנית חש/2/10 נפגעו על ידי תמ"מ/3. התביעה נדחתה על ידי הועדה המקומית ואף ערעור לבית המשפט המחוזי (ת.א (ת"א) 148/84) וערעור שהוגש על ידי המערער 1 בלבד לבית המשפט העליון (ע"א 5475/93) נדחה אף הוא.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
הטענה בדבר מיקום המקרקעין, קידום תכניות משביחות בסביבה ותכניות בשלבים שונים של הכנה שלא הגיעו לשלב של הפקדה נידונו ונדחו בחלק הכללי ואין לי אלא להפנות לשם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 28371-11-13 קרקעות השרון בע"מ (ערר 389/07)
הערעור מתייחס לגוש 7709 חלקות 28 ו- 29.
המקרקעין מצויים דרומית למכון וינגייט, בצד המערבי של כביש 2. המערערים ציינו כי בצדו המזרחי של כביש החוף מצוי המתחם המסחרי של קיבוץ יקום, הכולל תחנת תדלוק ומסעדות. גשר להולכי רגל מעל כביש 2 מחבר בין הצד המזרחי למערבי של הכביש.
בתכנית המפורטת חש/42 מסווגים המקרקעין באזור "חקלאי" המיועד לעיבוד חקלאי בלבד.
בתכנית המתאר המקומית חש/2/10 סווגו המקרקעין באזור "חקלאי" שמותרים בו שימושים חקלאיים בהתאם למפורט בתכנית וכן בנייני מגורים לפי "תכנית ישוב או שיכון".
בתמ"מ 3 סומנו המקרקעין באזור "חקלאי".
תכנית חש/124 הוגשה לוועדה המקומית חוף השרון בשנת 1996 והוצע בה לשנות את יעוד המקרקעין מחקלאי ל"תיירות ונופש". הועדה המקומית החליטה לשוב ולדון בתכנית לאחר גיבוש פרוגרמה לתכניות מתאר לאזור שתכלול שטחי תיירות ונופש.
תמ"א 31 ייעדה את המקרקעין ל"אזור נוף כפרי/פתוח".
בתמ"מ 21/3 יועדו המקרקעין ל"שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מכיוון שהוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני וטענות אלה נידונו בחלק הכללי ונקבע כי לא די בהם כדי לבסס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים לפיה תכנית חש/124 בה הוצע לשנות את יעוד המקרקעין ליעוד של "תיירות ונופש", לא קודמה בגלל תמ"מ 21/3, בנימוק שטענה זו נעדרת בסיס. יתרה מכך, לא התקבלה לגבי תכנית זו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשרה.
בערעור מצביעים המערערים על ירידת הערך הברורה שנגרמה למקרקעין ובכך נגרמה לטענתם פגיעה בקניינם. המערערים טוענים למיקומם של המקרקעין במרכז הארץ, להתפתחות הסביבתית המסחרית בקיבוצים געש יקום ושפיים הסמוכים למקרקעיהם. המקרקעין מהווים את עתודת קרקע שהיתה בעלת פוטנציאל גבוה וממשי לשינוי יעוד, שנפגע, פגיעה ישירה, עקב ייעודם בתמ"מ 21/3 ל"שמורת נוף" בו התכליות והשימושים הם בדומה לאזור חקלאי ללא פוטנציאל של שינוי יעוד ובניה, וחלות עליו הוראות תמ"א 8 . עוד הם טוענים כי, יעוד של "שמורת נוף" הוא יעוד ציבורי במהותו המביא לאובדן ערכם כמעט לחלוטין, ומזכה בפיצוי על פי סעיף 197 לחוק.
הפוטנציאל התכנוני של המקרקעין בא לידי ביטוי גם בהתחלת קידומה של תכנית חש/124.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות נידונו בחלק הכללי ובחלק המשותף לכל ערעורי הועדה המקומית חוף השרון.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

30168-10-13 א. לוי השקעות ובנין בע"מ (ערר 376/07)
הערעור מתייחס לגוש 6681 חלקות 106 ו- 117.
המקרקעין מצויים ממערב לקיבוץ שפיים וצפונית לישוב ארסוף.
ועדת הערר קבעה בהחלטתה כי בתמ"מ 3 היו המקרקעין ביעוד "גן לאומי מוצע" ובתמ"מ 21/3 ייעודם "גן לאומי". לטענת המערערים יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 היה "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 ב"אזור פיתוח כפרי" אך לפי מכתבו של מהנדס הועדה המקומית אד' ירדן ערמון מיום 14.8.06, לא ניתן לקבוע את מיקומם של המקרקעין באופן וודאי (בשל קנה המידה בתשריט 1:50,000) והם נמצאים ביעוד "אזור פיתוח כפרי" או "אזור גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף כיוון שאינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. נטענו טענות כלליות ולא נטען כי מתקיים הליך קונקרטי, היכול לבסס פוטנציאל תכנוני, ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי ככל שיקבע כי מקרקעיהם מצויים ב"אזור פיתוח כפרי" הם אינם טוענים לירידת ערך אך אם יקבע כי מקרקעיהם נמצאים באזור המיועד ל"גן לאומי" קיימת ירידת ערך ולאפשרות זו מכוונים טיעוניהם.
הפגיעה במקרקעין נלמדת לטענתם מעצם ירידת שווים עקב אישור תמ"מ 21/3 ודי בכך כדי לקבוע כי המקרקעין נפגעו ובנסיבות אלה אין משמעות לנושא הציפיה. באשר לציפייה הסבירה זו נלמדת ממיקומם של המקרקעין, ממגמות התכנון ומהמשמעות שמייחסים להם כל העוסקים בשוק המקרקעין. עוד הם טוענים כי קיים כשל לוגי בטענה כי קיים חוסר סימטריה בין פיצוי לפי סעיף 197 לבין היטל השבחה ופיצויי הפקעה וכן דיני המס. המערערים טוענים כי פרשנותה של ועדת הערר את סעיף 197 אינה עולה מלשונו ומרוחו של סעיף 197.
בנוסף הם טוענים כי ועדת הערר התעלמה מהפגיעה הישירה שנגרמה למקרקעין בעצם שינוי הסיווג ל"גן לאומי", שנועד לשמש לצורכי נופש לציבור ואסורה בו כל בניה, ועליו מוחלות הוראות תמ"א 8.
הועדה המקומית מאשרת כי קיים ספק באשר ליעוד החל על המקרקעין, והאיתור המדויק של השטח יקבע בעתיד. אך גם אם יתברר כי יעוד המקרקעין היה "חקלאי" ושונה בתמ"מ 21/3 ליעוד של "גן לאומי" לא נפגעו המקרקעין. הועדה המקומית מסבירה כי מקרקעי המערערת נמצאים בתחום קיבוץ שפיים וחלה עליהם תכנית חש/2/31 שפורסמה למתן תוקף ב- 5.9.79. על פי תכנית זו יעוד המקרקעין "חקלאי" ונאסרת בהם כל בניה, לרבות בנית מבנים חקלאיים.
תמ"מ 21/3 שינתה את יעוד המקרקעין מ"חקלאי" ל"גן לאומי" שהוראות תמ"א 8 חלות עליה. תמ"א 8 לא שינתה את אפשרויות השימוש והניצול של הקרקע החקלאית והיא קובעת בסעיף 12 כי "אין בתכנית זו כדי לגרוע בזכויות שימוש בקרקע חקלאית וביער". עולה מהאמור שהשימוש החקלאי שהיה מותר ימשיך, ואין כל פגיעה במקרקעין.
יתרה מכך, סעיף 7 לתמ"א 8 קובע כי בשטחים המיועדים לגן לאומי, ניתן ליעד בתכנית שטחים אשר גודלם אינו עולה על 1/3 ממספר הדונמים לגבי שטחי הגן הלאומי, לתכלית שאינה גן לאומי. דהיינו קיים פוטנציאל לשימוש בקרקע לתכלית שאינה גן לאומי. המסקנה, כך לעמדת הועדה המקומית שהקרקע לא נפגעה ואולי אף הושבחה.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודיון הערעור להידחות.
די בחוסר הודאות לגבי מיקום המקרקעין בשל קנה המידה של התשריט כדי לדחות את התביעה. גם אם יתברר בעתיד שיעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 שונה ל"גן לאומי" מיעוד "חקלאי" על פי תמ"מ 3, לא נגרמה בהם כל פגיעה המזכה בפיצויים.
כאמור אין מחלוקת כי יעוד המקרקעין על פי התכנית המפורטת החלה על המקרקעין חש/2/31 הוא "חקלאי", המתיר שימושים חקלאיים בלבד ואוסר כל בניה לרבות מבנים חקלאיים.
כפי שהוסבר על ידי הועדה המקומית, סעיף 12 לתמ"א 8 המוחלת על מקרקעין שייעודם "גן לאומי" לא משנה את אפשרויות הניצול של קרקע חקלאית. לפיכך לא נגרמה כל פגיעה במקרקעין והמערערת יכולה להמשיך באותו יעוד ושימוש כפי שהיה קודם.
שאר טענות המערערים נידונו בחלקים הכלליים, ואיני רואה מקום לחזור עליהם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 3756-01-14 אשר יופה ואח' (ערר 386/07)
הערעור מתייחס לגוש 7709 חלקה 29.
המקרקעין מצויים דרומית למכון וינגייט ממערב לכביש 2.
יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 הוא "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 ייעודם "שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מכיוון שהוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני וטענות אלה נידונו בחלק הכללי ונקבע כי לא די בהם כדי לבסס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה, כנעדרת בסיס, את טענת המערערים לפיה תכנית חש/124 בה הוצע לשנות את יעוד המקרקעין ליעוד של "תיירות ונופש" לא קודמה בגלל תמ"מ 21/3. יתרה מכך, לא התקבלה לגבי תכנית זו החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשרה.
בערעור טוענים המערערים כי תמ"מ 21/3 מחילה על השטחים שיועדו ל"שמורת נוף" את הוראות תמ"א 8.
לטענת המערערים, ציפיותיהם לשינוי יעוד המקרקעין למגורים או למסחר בוטלו עם אישורה של תמ"מ 21/3 והדבר הביא לירידת ערך המקרקעין. לטענתם, החלטת ועדת הערר פוגעת בזכותם הקניינית, והרף שהציבה ועדת הערר הוא רף גבוה ובלתי סביר. שווי שוק מבטא לטענתם מרכיב פוטנציאל ריאלי ולא ספקולטיבי.
לגבי תכנית חש/124, שמקרקעי המערערים היו בתחומה, טוענים המערערים, כי מהחלטת הועדה המקומית "לחזור ולדון בבקשה לאחר גיבוש פרוגרמה כללית בתכנית האב של המועצה האזורית ..." עולה כי הועדה עצמה ראתה במקרקעין אזור בעל פוטנציאל. עוד הם טוענים כי בסביבת המקרקעין התפתחו עסקים רבים ומרכזי קניות המהווים מוקד משיכה לקהל רב עקב מיקומם של המקרקעין.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות נידונו ונדחו בחלק הכללי או בחלק הדן בטענות המיוחדות לוועדה המקומית חוף השרון. בכלל זה קיימת התייחסות לחש/124 ולטענה בדבר פגיעה ישירה בעקבות יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"שמורת נוף" שהוראות תמ"א 8 חלות עליה.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 40026-11-13 מורדי אייזיק (ערר 355/07)
הערעור מתייחס לגוש 7708 חלקות 38, 40 ו- 42.
יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 הוא בחלקו "חקלאי", בחלקו "גן לאומי" ובחלקו "שמורת נוף". בתמ"מ 21/3 ייעודם "גן לאומי" ו"נחל וסביבותיו".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מכיוון שהוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני וטענות אלה נידונו בחלק הכללי ונקבע כי לא די בהם כדי לבסס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה, את טענת המערערים כי תכנית חש/136 אשר הומלצה להפקדה ביום 25.2.01 והיתה אמורה לשנות את יעוד המקרקעין ל"מלונאות ונופש", לא קודמה בשל אישורה של תמ"מ 21/3. ועדת הערר הצביעה על כך שהתוכנית הומלצה להפקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר הופקדה ולא התקבלה לגביה החלטת מוסד התכנון המוסמך לאשרה.
בערעור טוענים המערערים כי המקרקעין נושא הערעורים עומדים בתנאי הסף שקבעה ועדת הערר לעניין הציפיה הסבירה. לטענתם, תכניות חש/99 וחש/136 אושרו עקרונית והן לא פורסמו למתן תוקף בגלל תמ"מ 21/3. לטענת המערערים, על פי חש/99 המופקדת חלקות 38 ו- 40 מהוות קרקע חקלאית המיועדת לתכנון לנופש ואילו חלקה 42, המצויה בחלקו הצפוני של הגן הלאומי מיועדת לכפר נופש. המערערים מצביעים על תמ"א 8 ותמ"א 12 כתוכניות שמאששות את טענתם.
הועדה המקומית טוענת כי חלקה 42 נמצאת בתחום הגן הלאומי על פי תכנית חש/2/10 מאז שנת 1970 ואף רשומה עליה הערת אזהרה לפיה החלקה נמצאת בשטח גן לאומי (כעולה מנסח הרישום שצורף לנספחי הערעור). החלקות 38 ו-40 נמצאות באזור "חקלאי" על פי חש/2/10 ועל פי תמ"מ 3.
לטענת הועדה המקומית, התכניות הארציות תמ"א 8 ותמ"א 12, אינן מצביעות על החלקות כמיועדות לכפר נופש, ואילו תכנית חש/99 המופקדת אינה חלה על המקרקעין.
באשר לתכנית חש/136 טוענת הועדה המקומית כי תכנית זו לא הופקדה אלא רק הומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה לאחר שתמ"מ 21/3 כבר היתה מופקדת.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
בדיון, זנח ב"כ המערערים את הטענה לפיה חש/99 חלה על החלקות נושא הערעור ונראה כי קיבל בעניין זה את עמדת הועדה המקומית כפי שבאה לידי ביטוי בתגובתה ולפיה חש/99 כלל לא חלה על מקרקעי המערערים.
באשר לחש/136 תכנית זו לא אושרה להפקדה ולמרות ניסיונות המערערים להצביע על הליכים מקדימים מרובים שהביאו להמלצת הועדה המקומית להפקיד את התכנית אין בכך כדי לגבור על הקביעה כי רף זה איננו מספיק כדי לקבוע שהית הציפיה סבירה בנסיבות העניין לאישור התכנית, ודאי שלא וודאות.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
עמ"נ 4074-12-13 יבולים נכסי ש.שרון (1964) בע"מ ואח' (ערר 430/07, 428/07 429/07 314/07)
הערה: בערעור המקורי נפלו טעויות קולמוס ביחס לפרטי המקרקעין. ב"כ המערערים הגיש ערעור מנהלי מתוקן אך גם בו נפלו טעויות: פרטי המקרקעין בהתייחס לערר 314/07 לא פורטו כלל בהודעת הערעור; לגבי ערר 430/07 נאמר בסעיף 3 להודעת הערעור כי יעוד המקרקעין שונה בתמ"מ 21/3 ל"שמורת טבע וחקלאי נוף כפרי/פתוח" ואילו בסעיף 4 נאמר כי הם שונו ל"אזור נחל וסביבותיו".
לאור האמור אתייחס בערעור זה לפרטי המקרקעין כפי שהם מופיעים בהחלטת ועדת הערר.
הערעור מתייחס לגוש 6679 חלקה 303, גוש 7691 חלק מחלקה 22, גוש 7692 חלק מחלקה 44, גוש 7710 חלקה 14.
יעוד המקרקעין לפי תמ"מ3 היה "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 שונה ל"שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את כל העררים על הסף כיוון שלא ביססו עילת תביעה על פי סעיף 197 לחוק. נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני, ולא נטען כי התקיים הליך תכנוני קונקרטי לגבי המקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3.
בערעור טענו המערערים כי שינוי היעוד שנעשה במקרקעיהם הוא ליעוד ציבורי, המהווה למעשה הפקעה, והוא גדע את הציפיות להשבחתם בעתיד על ידי שינויים למגורים על אף קרבתם ליישובים קיימים בלב אזור מפותח במרכז הארץ. שינוי היעוד הביא לירידת ערך המקרקעין, שעובר לאישור תמ"מ 21/3 היה גבוה מאד. לטענת המערערים, שינוי היעוד לא רק מנע קידום הליכי תכנון מפשירים אלא גם פגע ישירות באפשרות השימוש החקלאי בהתאם לייעודה המקורי של הקרקע. לטענת המערערים, החלטת ועדת הערר מנוגדת לפסיקה קיימת, ומרוקנת את סעיף 197 לחוק מתוכנו.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
טענות המערערים קיבלו מענה בחלק הכללי של פסק הדין ואין לי אלא להפנות לשם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 56125-11-13 מיכאל שטוייר ואח' (ערר 379/07)
הערר מתייחס לגוש 7703 חלקות 14, 18 – 22, ולגוש 7710 חלקות 28,30.
המקרקעין נמצאים ממזרח לכביש 2, מצפון לכביש 551, וגובלים בקיבוץ יקום מדרום.
לטענת המערערים, חלו על המקרקעין, עובר לאישורה של תמ"מ 21/3 התכניות המקומיות s/15, חש/2/10, וחש/83 שסיווגו את המקרקעין ליעוד "חקלאי" (ומקצתן ל"דרך").
יעוד המקרקעין בתמ"מ 3 היה "חקלאי".
תמ"מ 21/3 סיווגה את המקרקעין ביעוד "חקלאי/נוף כפרי פתוח".
ועדת הערר דחתה את הערעור על הסף מהטעם שאינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק וקבעה כי המערערים לא טענו לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי שהתקיים ביחס למקרקעין ערב כניסתה לתוקף של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי ועדת הערר שגתה בפרשנות סעיף 197 לחוק. לטענתם, דרך המלך בה ניתן לקבוע אם נפגעו מקרקעין היא בדיקת מחירי השוק. החלטת ועדת הערר פלשה לתחומו של המחוקק, על אף שהמחוקק החליט לא לאמץ את הצעת החוק לשינוי שיטת השומה. על אף שקיימים הבדלים בין דיני היטל השבחה לבין ההסדרים הנוגעים לתביעות פיצויים, ועדת הערר לא הצביעה על שיקולי מדיניות המצדיקים החלת עקרונות שומה שונים על שתי מערכות הדינים הללו.
המערערים טוענים כי תמ"מ 21/3 פגעה פגיעה ישירה במקרקעיהם. לטענתם, מכח תכנית S/15 הותרו שימושים של מבני משק, תעשיות, מבני נופש ומבני מגורים. מגרש מינימלי היה של 1000 מ"ר ואחוזי הבניה היו 15% או 180 מ"ר. תכנית חש/2/10 התירה בין היתר מבני מגורים וגם מבני תעשיה (בכפוף לתכנית מפורטת/תכנית ליישוב או שיכון) ובתכנית חש/2/10 ב' נקבע שטח מגרש מינימלי ל- 25 דונם. זאת ועוד, תמ"מ 3 שקדמה לתמ"מ 21/3 לא ביטלה את התכניות הקודמות שחלו על המקרקעין ועל פי הקבוע בה ניתן היה לממש את הפוטנציאל על ידי שינוי היעוד למגורים או למסחר כפי שהדבר בא לידי ביטוי בתכניות רבות שאושרו בסביבת המקרקעין.
תמ"מ 21/3, סיווגה את המקרקעין כאזור חקלאי/ נוף כפרי פתוח המתירה שימושים מסוימים (כפי שכבר פורט) אך אינה מאפשרת לבצע שינוי יעוד כבעבר.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
טענות המערערים בדבר הפגיעה בפוטנציאל והטענה כי היא נמדדת בהתאם לירידת הערך, וכי קיימת הקבלה בהערכת השווי בין היטל השבחה לפיצוי על פי סעיף 197 נידונו בחלק הכללי.
באשר לטענה בדבר פגיעה ישירה, תמ"מ 3 שחלה על כל מחוז המרכז(למעט השטח הכלול בתחום תכנית חש/14 שאינה רלוונטית למערערים) ביטלה את כל התכניות והשימושים שקדמו לה למעט בקרקע חקלאית. יתרה מכך, תכנית חש/2/10 כשהיתה בתוקף אפשרה בניה למגורי החקלאי בלבד והדברים הוסברו בחלק המשותף לערעורים כנגד הועדה המקומית חוף השרון.
ובאשר לתמ"מ 21/3, היא השאירה על כנם את כל התכניות שהיו בתוקף ערב כניסתה לתוקף. ולכן, ככל שתכנית מתאר מקומית או מפורטת שהיתה בתוקף ערב אישורה של תמ"מ 21/3, התירה מכוחה שימושים מסומים או היקפי בניה מסוימים הם נותרו על תילם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"מ 8140-12-13 יעל פוטי ואח' (ערר 179/05 ו- 505/07)
הערעור מתייחס לגוש 7696 חלק מחלקות 1,6,9,10 (ערר 179/05) ולחלקות שונות בגוש 7696 (ערר 505/07).
המקרקעין מצויים ממזרח למסילת הרכבת וממערב ליישובים בני ציון וחרוצים.
בהתאם לתמ"מ 3 היו מקרקעי המערערים ביעוד "חקלאי".
בהתאם לחש/2/10 היה יעוד המקרקעין חקלאי, ולטענת המערערים ניתן היה להקים בית מגורים בשטח של 220 מ"ר ובנייני משק לצרכי מגוריו של החקלאי.
תמ"מ 21/3 יעדה את המקרקעין ל"שמורת נוף".
ועדת הערר דחתה את שני העררים כיוון שלא ביססו עילת תביעה מכח סעיף 179 לחוק. ועדת הערר קבעה כי נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהן כדי לבסס תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים כי תכנית חש/20 יצרה פוטנציאל תכנוני שנפגע כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי תמ"מ 21/3 פגעה במקרקעיהם פגיעה ישירה. לטענתם, המבחן לפגיעה במקרקעין מתמצה בשאלה אם ירד ערכם כתוצאה מאישור תכנית פוגעת. ואין כל מחלוקת כי בעקבות אישורה של תמ"מ 21/3 ירד ערכם של המקרקעין.
המערערים טוענים כי החלטת ועדת הערר אינה עולה בקנה אחד עם פסיקת בית המשפט שדחתה תביעות בגין פגיעה במקרקעין על יסוד הטענה שפיתוח אורבני הוא דבר צפוי ואין לו לבעל החלקה הגובלת זכות קנויה כי הפיתוח ייעצר על מפתן דלתו. היא אינה עולה בקנה אחד עם העיקרון הבסיסי בדיני הפקעה שהוא "שווי שוק". ועם התייחסות רשויות המס הגובות מיסים לפי ערך הקרקע .
לטענת המערערים, תכנית לשינוי יעוד משפיעה על שווי המקרקעין (לטובה או לרעה). עוד הם טוענים כי תכנית המייעדת קרקע פרטית לייעוד ציבורי גורמת לירידת ערך המקרקעין כפי שארע במקרה נושא הערעור, ובנוסף החלת תמ"א 8 על מקרקעין המיועדים ל"שמורת נוף". לטענתם, לא ניתן לאשר בינוי שניתן היה לאשר טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת.
המערערים טוענים כי על הועדה המקומית חל השתק לאור עמדתה בהתנגדויות שהוגשו לתכנית הפוגעות שם טענה כי אישורה תוביל לתשלום פיצויים לבעלי המקרקעין.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו בחלק הכללי ובכלל זה נושא ירידת ערך המקרקעין, נושא הפיתוח האורבני וכן נושא שינוי היעוד המחיל על הקרקע יעוד של "שמורת נוף".
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית נס ציונה
כנגד הועדה המקומית נס ציונה הוגשו 8 ערעורים. הוגשה גם עתירה אחת עת"מ 53639-11-13 שנמחקה לבקשת העותרים.
על מרחב התכנון של נס ציונה חלות תמ"א 31, תמ"מ 3, ותכנית המתאר המקומית נס/1/1, שקיבלה תוקף בשנת 1972.
ועדת הערר היתה ערה למחלוקת שבין חלק מהמערערים הטוענים כי יעוד מקרקעיהם על פי תמ"מ 3 היה "חקלאי" לבין הועדה המקומית הטוענת כי מקרקעין אלה נקבעו בתמ"מ 3 כ"גן לאומי". המחלוקת נובעת מאחר ולטענת המערערים קנה המידה של תמ"מ 3 אינו מאפשר זיהוי מקרקעיהם באופן מדויק ביחס ליעוד של "גן לאומי".
ביחס למקרקעין שנקבעו בתמ"מ 3 כאזור "גן לאומי", וכפי שכבר פורט לעיל, נקבע כי יחול עליהם חוק גנים לאומיים ושמורות טבע תשכ"ג – 1963, ותמ"א 8. כמו כן נקבע בסעיף 5.13.2 לתמ"מ 3 כי "שטחים אשר יועדו בתכנית זו או בתכנית אחרת להיות גנים או שמורות טבע או שמורות נוף, יחולו עליהם, לפי העניין חוק גנים לאומיים ושמורות טבע תשכ"ב – 1963 על חיקוקיו, והוראות תכנית מתאר ארציים לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף מס' תמ"א 8".
תכנית נס/1/1 קבעה את האזור בו נמצאים מקרקעי המערערים ביעוד "חקלאי". על פי נס/1/1 מותר היה לבנות יחידת משק ושתי יחידות לעובדים בחלקות שהן בשטח של 30 דונם ומעלה. זכויות אלה בוטלו בתמ"מ 3.
מקרקעי המערערים (למעט המקרקעין של המערערים בעמ"נ 16250-12-13) הוכרזו כקרקע חקלאית בהתאם לתוספת הראשונה של חוק התכנון והבניה.
תמ"מ 21/3 קבעה חלק ממקרקעי המערערים כאזור "נחל וסביבותיו", חלק כ"אזור נופש מטרופוליני" וחלק כ"גן לאומי".
באשר לשימושים שנקבעו למקרקעין בתמ"מ 21/3 אפנה לחלק הכללי של פסק הדין.
בהתייחס למרחב התכנון של נס ציונה דנה ועדת הערר בשתי טענות ספציפיות:
הראשונה – כי התקיימו הליכי תכנון בקשר עם תכנית נס/ב/מ/1999 אשר יצרו פוטנציאל תיכנוני למקרקעין עליהם היתה התכנית אמורה לחול ואישורה של תמ"מ 21/3 מנע את אישורה של תכנית זו.
השנייה – קביעת ייעוד של "גן לאומי" לגבי חלק ממקרקעי המערערים מהווה פגיעה ישירה במקרקעין.

תכנית נס/1999
את תכנית נס/ב/מ/1999 יזמה הועדה המקומית נס ציונה במטרה לשנות את ייעוד השטחים הגובלים בנס ציונה. מלכתחילה כללה התכנית חלק ממקרקעי מהמערערים.
הול"ל החליטה להוציא ממנה שני מתחמים - R6 ו- R8 - ולהותירם ביעוד חקלאי, עם זאת, המליצה הול"ל על הכנת תכנית מפורטת לכל השטח מדרום וממערב למתחם עליו חלה תכנית נס/ב/מ/1999 (לאחר הוצאתם של המתחמים R6 ו- R8), אשר ייעד חלק מהשטח ל"גן לאומי" בתאום עם רשות הגנים הלאומיים, ואת יתרת השטח לפתוח.
התכנית הופקדה בהתאם להחלטת הועדה המחוזית בשנת 1991, ואושרה למתן תוקף ביום 12.9.94 כפוף לתנאים שונים שלא מולאו ועל כן לא נכנסה התכנית לתוקפה.
המערערים טענו בפני ועדת הערר כי לאחר ההחלטה להוציא את שני המתחמים מתחום התכנית, התנהל מו"מ עם בעלי החלקות במתחמים R6 ו- R8 על מנת ליישם את החלטת הועדה המחוזית, אך מגעים אלה הופסקו עם הפקדת תמ"מ 21/3, אשר ייעדה את כל חטיבת הקרקע ל"גן לאומי".
חלק מבעלי המקרקעין במתחמים אלה פנו בעתירה לבית המשפט והעתירות נדחו.
הועדה המקומית טענה בפני ועדת הערר כי ככל שהיה פוטנציאל תכנוני למקרקעי המערערים הוא נפגע בעת החלטת הול"ל להוציא את המתחמים R6 ו- R8 מתכנית נס/ב/מ/1999.
המערערים טענו כי לפחות לחלק מהמתחמים האמורים היה פוטנציאל לפיתוח בהתאם להחלטת הול"ל, וכי לולא תמ"מ 21/3 היה חלק מהאזור מיועד לפיתוח.
ועדת הערר לא הכריעה בין שתי הפרשנויות וקבעה כי משלא התקבלה החלטה ביחס לתכנית קונקרטית על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית לא ניתן לבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק ולכן דחתה את הטענה.
דעתי היא כדעת ועדת הערר. משהוצאו מתחמים R6 ו R8 מתחום התכנית לא התקיים לגבי המקרקעין מצב שבו היתה תכנית קונקרטית בהליכי אישור.

גן לאומי – פגיעה ישירה
הטענה כי קביעת יעוד של "גן לאומי" בתמ"מ 21/3 גרמה לפגיעה ישירה במקרקעי המערערים מבוססת על העובדה כי בתמ"מ 3 היה יעוד המקרקעין "חקלאי" ובתמ"מ 21/3 שונה ייעודם ל"גן לאומי" שחלות עליו הוראות חוק הגנים הלאומיים שקובע בס' 25(א) כי: "משאושרה תכנית בדבר ייעודו של שטח כגן לאומי א כשמורת טבע, לא תיעשה באותו שטח פעולת בניה או כל פעולה אחרת שיש בה, לדעת הרשות, כדי לסכל את ייעודו של השטח כגן לאומי או כשמורת טבע, אלא באישור הרשות, כל עוד לא בוטל ייעודו כאמור". סעיף זה מהווה לטענת המערערים פגיעה ישירה במקרקעיהם מכיוון שמעתה רשאית רשות הטבע והגנים למנוע מהם בניה לרבות בנית מבנים חקלאיים אותם ניתן לבנות בשטח גן לאומי גם לאחר כניסתה של תמ"מ 21/3 לתוקף.
ועדת הערר קבעה כממצא עובדתי, כי המקרקעין שיועדו בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי", היו כבר בייעוד זה בתמ"מ/3. מסקנתה של ועדת הערר מבוססת על כך שמדובר בגבעות הכורכר שהיתה כוונה לשמר אותם ומטעם זה הם הוצאו מתכנית נס/ב/מ/1999 כמוסבר לעיל.
לאור קביעת ועדת הערר כי היעוד ל"גן לאומי" נקבע כבר בתמ"מ 3 היא דחתה את הטענה בדבר פגיעה ישירה מאחר וזו לא נגרמה כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3.
בתביעות נשוא הערעורים חל נוסחו הקודם של סעיף 198(ח) לחוק המתיר הגשת ערעור על החלטת ועדת הערר בסוגיה משפטית בלבד. הקביעה כי מקרקעי העותרים יועדו כבר בתמ"מ 3 ל"גן לאומי" היא קביעה עובדתית שאין עליה זכות ערעור.
לאור האמור, אין מקום להתערב בממצא העובדתי של ועדת הערר.
טענה נוספת שנשמעה מפי חלק מהמערערים היתה כי היעוד של אזור "נחל וסביבותיו" שנקבע לחלק מהמקרקעין בתמ"מ 21/3 הוא למעשה יעוד ציבורי. טענה זו נידונה במסגרת החלק הכללי ואני מפנה לשם.

עמ"נ 193-01-14 מטעי שרונה בע"מ (ערר 472/07)
הערעור מתייחס לחלקות 8,10,18,22,42בגוש 3636.
המקרקעין נושא הערעור מיועדים על פי תמ"מ 21/3 לאזור "חקלאי/נוף כפרי פתוח" ומסומן בהם כביש אזורי, מסילת רכבת וקו מתח עליון.
בתמ"מ 3 המקרקעין ביעוד "חקלאי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מכיוון שהוא לא ביסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. נקבע כי המערערת לא ביססה את תביעתה על תכנית קונקרטית שהתקבלה בקשר אליה החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר אותה וטענותיה של המערערת היו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
באשר לסימון הכביש בתמ"מ 21/3, קבעה ועדת הערר כי לאור העובדה שתמ"מ 21/3 אינה מייעדת את מקרקעי המערערים לדרך או לתוואי רכבת התוכנית אינה פוגעת בשלב זה במקרקעין. ואולם, אם וכאשר תאושר בעתיד תכנית אשר תייעד חלק ממקרקעי המערערים לדרך או לתוואי רכבת לא תוכל הוועדה המקומית לטעון כי היה על המערערים להגיש תביעה מכח סעיף 197 בשל אישור התמ"מ.
בערעור טוענים המערערים כי החלטת ועדת הערר הינה חדשנית מרחיקת לכת ומנוגדת לפסיקת ביהמ"ש העליון. הקביעה שפוטנציאל תכנוני של מקרקעין נקבע אך ורק על בסיס תכנית לגביה ניתנה החלטה חיובית במוסד התכנון לו הסמכות לאשרה אינה מעוגנת בפסיקה ובדין.
המערערת חוזרת על טיעוניה שנטענו בפני ועדת הערר וטוענת כי תכנית נס/במ/1999 עברה את שלב ההפקדה והוחלט לאשרה ועל כן החלטת ועדת הערר בעניינה שגויה. לטענת המערערת, בהחלטת ועדת הערר (בחו"ד הראשית + תוספת להחלטה מטעם נציג מתכנן המחוז) מתייחסת ועדת הערר לתכנית נס/במ/1999 רק ביחס למתחמים המיועדים ל"גן לאומי" מתחמים R6 ו- R8 ואין בה אזכור בקשר עם מקרקעי המערערת הנמצאים במתחמים R1,R2,R3. לטענת המערערת, תכנית נס/במ/1999, כללה שטח של עשרות דונמים מתוך חלקות המערערת שיועדו למגורים. תכנית זו הופקדה בהתאם להחלטת הועדה המחוזית בשנת 1991 ואושרה למתן תוקף על פי החלטת הועדה המחוזית ביום 12.9.94, כפוף למילוי תנאים מסוימים. למרות אי מילוי התנאים שנקבעו כתנאי לפרסום תכנית נס/במ/1999 למתן תוקף, הרי שבמועד הקובע לענייננו בשנת 2003 ההחלטה ליתן תוקף לתכנית הייתה שרירה וקיימת ובשנת 2008 אף נוהלו הליכים משפטיים ביחס אליה - ע"א 8626/06 אלכסנדר פורמה ואח' - כך שהיא הייתה רלוונטית ביחס למועד הקובע שנת 2003 ולמעשה עד היום.
לטענת המערערת יש לראות בתכנית נס/במ/1999 כתכנית צפויה, וודאית, שאושרה למתן תוקף המצביעה באופן מובהק על פוטנציאל תכנוני של מקרקעי המערערת.
המערערת טוענת בנוסף כי הפוטנציאל התכנוני של מקרקעיה נלמד גם משומת שמאי הוועדה המקומית (שמואל פן מיום 10.07.94) שקבע היטל השבחה בסך של כ-27,500,000 ₪ בגין אישור תכנית אחרת במקרקעין נס/במ/118 וציין בשומה כי יש למקרקעין פוטנציאל לשינוי ייעוד, קרי אזור חקלאי עם פוטנציאל המצוי ברצף לבינוי קיים כשגודלו וצורתו ומצבו הפיסי מתאים לפיתוח.
מכאן שקיים אבסורד שלצורך תשלום היטל השבחה המשיבה עצמה טוענת שהקרקע בעלת פוטנציאל ואילו לצורך תשלום פיצוי נטען והוחלט הפוך.

באשר לתמ"מ 21/3 שקבעה את חלקות המערערת כדרך אזורית רחבת היקף, כביש 423, טוענת המערערת כי בעקבות תמ"מ 21/3 הופקדה בשנת 2006 תכנית מח/174 המהווה שלב תכנוני מפורט של יישום התמ"מ, המערערת הגישה התנגדות לתכנית זו בטענה שהתכנית כולאת שטחים ניכרים בתוך מתחם המערערת, הועדה המחוזית דחתה התנגדות זו בטיעון שתוואי הדרך המוצע הינו תוואי של דרך אזורית המופיעה כבר בתמ"מ 21/3. כלומר, ועדות התכנון מתייחסות לדרך החוצה את מקרקעי המערערת בתמ"מ 21/3 כבעלת תוקף תכנוני. מכאן שכאשר המערערת תדרוש פיצוי בגין פגיעת תכנית מח/174 יועלה הטיעון שהתכנית הפוגעת הינה תמ"מ 21/3 ולא מח/174.
המערערת טוענת שלעיתים התווית דרך או מסילת רכבת נעשים עפ"י צו הפקעה ולא בהתאם לתכנית, כשהוועדה המקומית אינה צד בהליך ומקום בו תבקש המערערת פיצוי ייטענו כנגדה שהתמ"מ התוותה ייעוד זה, ועל כן בעת חישוב פיצוי יחושב ערך המקרקעין באופן מופחת. יתרה מכך, החלטת ועדת הערר אינה מחייבת גופים מפקיעים.
המערערת טוענת כי היא חוכרת המקרקעין ועל פי חוזה החכירה שנחתם אתה מוקנה לה מעמד מיוחד של מעין בעלות במקרקעין.
ועדת הערר עוד טוענת המערערת כי החלטה בהרכב חסר (נדרשים 5 חברים) וללא נוכחות נציגי ציבור. העדרם של 2 נציגי ציבור שהיה ביכולתם לאזן את עמדתו העקרונית הגלויה של משרד הפנים לצמצמם מתן פיצוי מכוח סעיף 197 הינו פגם היורד לשורשו של עניין הפוגע במראית פני הצדק.
הועדה המקומית טוענת כי תכנית נס/במ/1999 אינה מבססת פוטנציאל תכנוני, אף שלכאורה היא מייעדת חלק מהמקרקעין להפשרה ומכמה טעמים:
ראשית, התכנון מותנה בהכנת תכניות מפורטות לגבי כל אזור מהאזורים המוגדרים בתכנית.
שנית, התכנית הופקדה לפי חוק הליכי תכנון (הוראת שעה) התש"ן – 1990, במסגרתו נקבע כי יש להתחיל בביצוע התכנית תוך שנתיים מיום אישורה ותוקפו של החוק עצמו היה לשנתיים מיום תחילתו. לפי סעיף 15 לתכנית נס/במ/1999 ביצוע התכנית משמעו הכנת תכנית מפורטת והגשתה לוועדה המחוזית. ביום 12.9.94 הוחלט ליתן תוקף לתכנית בתנאים שמעולם לא קוימו ועל כן התכנית לא פורסמה ונותרה בסטטוס של הפקדה. מכאן, במועד אישור תמ"מ 21/3 התכנית (שהופקדה בשנת 91) כבר היתה מוקפאת למעלה מעשור, תוקפה של תכנית נס/במ/1999 ותוקף החוק מכוחו הופקדה פגו ולא ניתן לטעון כי היא מבססת פוטנציאל כלשהו.
שלישית, באזור בו ממוקמים מקרקעי המערערת תוכננה ואושרה תכנית נס/במ/118, שבאה במקום תכנית נס/במ/1999, שהיא תכנית ספציפית המגדירה במדויק את שטחי הבניה באזור (התכנית הופקדה ב- 15.2.93 ופורסמה ב- 21.4.94. תכנית זו קבעה את התכנון המדויק של המקרקעין ויצרה הסדר שלילי לגבי מקרקעי המערערת שלא נכללו בה, כפי שנקבע בעררים 9003/10 +9004/10 חברת החשמל נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה (צורף כמוצג 10 למוצגי הועדה המקומית נס ציונה).
לעניין טענת המערערת כי בשומת ההשבחה על יסוד תכנית נס/במ/118, טוענת הועדה המקומית כי השמאי בא לקראת המערערת כאשר הפחית משומת ההשבחה בהתבסס על פוטנציאל תכנוני למקרקעים חקלאיים. בנוסף, שומה זו ניתנה לפני שתם תוקפה של הוראת השעה מכוחה הופקדה תכנית נס/במ/1999.
לעניין היותה של המערערת בעלת חוזה חכירה מיוחד טוענת הועדה המקומית כי על פי הפסיקה לחוכרים של קרקע חקלאית עומדת זכות לפיצוי אך ורק בגין הפגיעה החקלאית שנגרמה במקרקעין שחכרו ואין להם זכות לפיצוי בגין פגיעה בציפייה סבירה לשינוי יעוד של המקרקעין (ה"פ (ת"א) 255/06 עמיאור זייצב נ' מע"צ (פורסם בנבו)).
לטענה כי החלטת ועדת הערר ניתנה בהרכב חסר (ללא נציגי הציבור), טוענת הועדה המקומית כי טענה זו לא הושמעה במהלך הדיונים בפני ועדת הערר אלא רק בערעור לאחר שהמערערת הפסידה בערר. בנוסף היא מפנה לסעיף 42 לחוק הקובע כי מנין חוקי במוסדות תכנון הוא מחצית החברים (כשוועדת הערר, לפני תיקון 84 היוותה מוסד תכנון). כמו כן מפנה הועדה המקומית לעת"מ 4108/07 שטראוס נ' ועדת ערר מחוז צפון (פורסם בנבו).
יש לקבל את הערעור בחלקו.
באשר לתכנית נס/במ/1999 שאושרה להפקדה ולכאורה יצרה פוטנציאל תכנוני בר פיצוי, היא מעולם לא פורסמה למתן תוקף. התכנית הופקדה על פי חוק הליכי תכנון (הוראת שעה) ושנים לפני אישורה של תמ"מ 21/3 היתה תכנית נס/במ/1999 מוקפאת מזה עשור והיה ברור שלא תצא לפועל, ולכן לא יצרה ציפייה סבירה.
באשר לסימון תוואי הכביש בתמ"מ 21/3, סימון זה יוצר לכאורה פגיעה במקרקעין. החלטות ועדת הערר שקבעה כי לכשתאושר תכנית הכביש תוכל המערערת להגיש תביעה בהתאם לסעיף 197 אינה מאיינת את הפגיעה שנגרמה למקרקעין כתוצאה מסימון תנאי הכביש על מקרקעיהם כבר בתמ"מ 21/3.
לאור האמור, אני מורה כי תביעת המערערים, ככל שהיא נוגעת לשינוי היעוד בתמ"מ 21/3 ל"דרך" תועבר לשמאי מכריע.

עמ"נ 24486-12-13 ברשר בע"מ (ערר 1/06)
הערעור מתייחס לגוש 3639. מקרקעי המערערת מיועדים בחלקם ל"גן לאומי" (חלקה 7) ובחלקם ל"נופש מטרופוליני" (חלקה 207 והחלק הצפוני של חלקה 7).
ועדת הערר דחתה את הערר מכיוון שהוא אינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. כן נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים כי תכנית נס/במ/1999 יצרה פוטנציאל תכנוני למקרקעיהם.
כמו כן דחתה ועדת הערר את הטענה כי יעוד המקרקעין ל"גן לאומי" בתמ"מ 21/3 פגע פגיעה ישירה במקרקעין, וקבעה כי המקרקעין היו בתחום המסומן בתמ"מ 3 כ"גן לאומי" ועל כן חלו עליהם חוק הגנים הלאומיים ותמ"א 8, כבר אז.
בערעור חוזרים המערערים על טענותיהם בפני ועדת הערר וטוענים כי תכנית נס/במ/1999 יצרה פוטנציאל תיכנוני למקרקעיהם. בנוסף הם טוענים כי יעוד מקרקעיהם ל"גן לאומי" פגע פגיעה ישירה בפוטנציאל התכנוני.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כפי שהובהר לעיל בחלק הכללי המתייחס לערעורים שהוגשו כנגד הועדה המקומית נס ציונה במתחמים R6 ו- R8 שהוצאו מתחום תכנית נס/במ/1999 לא נוצר פוטנציאל תכנוני שהפגיעה בו מבססת תביעה על יסוד סעיף 197 לחוק. באשר ליעוד המקרקעין כ"גן לאומי", גם כאן כפי שנקבע בחלק הכללי, ועדת הערר קבעה כממצא עובדתי כי מקרקעי המערערת יועדו ל"גן לאומי" כבר בתמ"מ 3.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 24933-12-13 אלכסנדר פורמה ואח' (ערר 284/07+387/07)
הערעור מתייחס לגוש 3639 חלקות 8,26,49,77 (ערר 387/07) ולגוש 3639 חלקות 202,205 (ערר 284/07).
יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי".
ועדת הערר דחתה את העררים בנימוק שאינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק, וכן מהטעם שנטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני ואין בכך כדי לבסס עילה על סעיף 197 לחוק.
ועדת הערר דחתה גם את הטענות שתכנית נס/במ/1999יצרה ציפייה סבירה לשינוי יעוד וכי קביעת יעוד של "גן לאומי" בתמ"מ 21/3 מהווה פגיעה ישירה מאחר ובתמ"מ 3 היה יעוד המקרקעין, לטענת המערערים, ביעוד "חקלאי".
בערעור חזרו המערערים על הטענות שנטענו בפני ועדת הערר ובכלל זה הטענות בדבר מיקום וצמידות דופן, והצורך בהסתמכות על המבחנים שנקבעו לעניין היטל השבחה.
המערערים טענו טיעון נרחב בדבר ההגנה על זכות הקניין ועל חובת הפיצוי על פי סעיף 197 לחוק שנועדה להגן על זכות הקניין. אין כמובן מחלוקת כי כאשר יש פגיעה בקניין בעקבות פגיעה ישירה בתכונות המקרקעין כגון בהפחתת זכויות הבניה אין כל קושי לקבוע כי הנפגע הוכיח פגיעה במקרקעין והוא זכאי לפיצוי על פי סעיף 197. לא כן הדבר כאשר הפגיעה הנטענת איננה ממשית והיא מגולמת אך ורק בפוטנציאל שלעיתים הוא ממשי וודאי, שאז הכירה הפסיקה בפגיעה כזו כפגיעה המזכה בפיצוי, אך לעיתים, כמו במקרה זה, הוא אך בגדר משאלת לב שאז אין כלל לדבר על זכות אלא על ציפייה ומשאלת לב. קביעות ועדת הערר לא נועדו לפגוע בזכות הקניין אלא קבעו את הגבול התחתון הרף המינימלי שממנו קיימת אפשרות לטעון כי נפגעה זכות הקניין.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.
עמ"נ 26047-12-13 בירגר ואח' (ערר 540/07)
הערעור מתייחס לחלקות 5,9 בגוש 3748.
יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 נקבע ל"אזור נחל וסביבותיו".
על פי תמ"מ 3 יעוד המקרקעין "חקלאי".
ועדת הערר דחתה את הערר בנימוק שאינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק, והטענות הכלליות שהועלו על ידי המערערים לא די בהם כדי לבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק.
בערעור טוענים המערערים לפגיעה בזכות הקניין; טוענים כי החלטת ועדת הערר חוטאת ללשונו הברורה של סעיף 197 ולעקרונותיו; לפרשנות שגויה של הלכת בירנבך; לטענתם, ועדת הערר התעלמה מהראיות שהובאו בפניה לעניין הפגיעה הישירה באפשרויות השימוש; מקרקעי המערערים שימשו כעתודת הקרקע היחידה בעלת פוטנציאל גבוה וממשי לשינוי יעוד לבניה; המקרקעין מצויים במרכז הארץ במיקום אסטרטגי לפיתוח בעתיד; בהתאם בתמ"א31 יעוד המקרקעין ל"שטח נוף כפרי פתוח".
המערערים טוענים בנוסף כי יעוד מקרקעיהם ל"נחל וסביבותיו" בתמ"מ 21/3 הביאו לאיבוד פוטנציאל הבניה העתידי ולמעשה הפכה התכנית את מקרקעי המערערים לציבוריים. המערערים תמכו את טענותיהם בחו"ד שמאי שהצביעה על ירידת ערך המקרקעין. המערערים טענו כי לקביעת ועדת הערר בעניין הרף התכנוני הנדרש כדי לבסס ציפייה סבירה אין אחיזה בלשון החוק והיא הפוכה ונוגדת לפסיקה; הסייג היחיד, לטענתם, לסעיף 197 הוא הוראת סעיף 200; פוטנציאל לשינוי יעוד הוא חלק בלתי נפרד משווי הקרקע; שווי הקרקע נפגע משמעותית כבר עתה ויש לנהוג בהתאם לתורת הפיצוי הדו שלבי.

אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
למעשה כל טענות המערערים נידונו בחלק הכללי של פסק הדין ונדחו ואין מקום לחזור עליהם.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 60138-01-14 ז'אן צ'רלס ואח' (ערר 118/07)
הערעור מתייחס לחלקה 17 בגוש 3755.
יעוד מקרקעי המערערים בהתאם לתמ"מ 21/3 הוא "נופש מטרופוליני", לפי תמ"מ 3 ייעודם "חקלאי".
ועדת הערר קבעה כי דין הערר להידחות כיוון שאינו מבסס עילת תביעה מכח סעיף 197 ונטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני. לא נטען שהתקיים הליך תכנוני קונקרטי ביחס למקרקעין.
בערעור טוענים המערערים כי ועדת הערר התייחסה למקרקעים שבבעלותם בגוש 3755 בלבד, ודחתה את הערר בנימוק ששווי השוק של המקרקעין, בהתאם לחוות הדעת שהגישו, הוא שווי ספקולטיבי שאינו בר פיצוי. לגבי גושים 3748 ו- 3756 שגם אליהם התייחס הערר, אשר שייעודם שונה בתמ"מ 21/3 ל"אזור נחל וסביבותיו" לא התייחסה כלל ועדת הערר.
לטענת המערערים ביום 3.4.00 המליצה הועדה המקומית בפני הועדה המחוזית לאשר את תכנית נס/1/170 להקמת תחנת תדלוק ומבנה מסחרי. תכנית זו נדחתה על ידי הועדה המחוזית ביום 25.9.01, בשל סתירה לתמ"מ 21/3 המופקדת באותה עת.
לטענת המערערים, ועדת הערר קבעה כלל משפטי חדש המסייג את הוראתו המפורשת של סעיף 197 לחוק ועומד בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחרותו; התנית הפיצוי לעניין קרקע חקלאית בקיום הפקדה בוועדה המחוזית תביא לשלילה כמעט מוחלטת של זכות הפיצוי לפי סעיף 197. קביעת ועדת הערר עומדת גם בניגוד להלכה שנקבעה בעניין ברעלי ובעניין לוסטרניק; ההחלטה יצרה עיוות אל מול פיצויי הפקעה המשולמים על בסיס שווי שוק כאמור בסעיף 12(א) ו- (ב) לפקודת הקרקעות. החלטת ועדת הערר תגרום לכך שבעלי חלקות מצרניות אשר הופקעו לצורכי כביש יקבלו פיצוי בגובה שונה במקרה בו ביחס לחלקה יינתן צו הפקעה ואילו ביחס לחלקה שניה תפורסם תחילה תוכנית שינוי יעוד לדרך ורק בהמשך יינתן צו הפקעה.
לאור טענת המערערים ובהסכמת הועדה המקומית, הוחלט ביום 6.11.15, על החזרת הדיונים בקשר לגושים 3748 ו- 3756 לוועדת הערר כדי שתחליט בעניינם.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו בחלק הכללי ונדחו. באשר לתכנית נס/1/170, תוכנית זו הומלצה על ידי הועדה המקומית וכאמור אין די בהמלצת מוסד תכנון אם איננו מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 16250-12-13 יעקב ואח' (ערר מס' 271/07)
הערעור מתייחס לחלק מחלקה 8 בגוש 3636.
ערעור זה יוצא דופן משאר הערעורים. הוא אינו עוסק בשאלת הפוטנציאל התכנוני. המערערים הם בעלי דירות המצויות בגבולה המזרחי של שכונת "לב המושבה" שנבנתה על ידי קבוצת א.דורי. ממזרח לדירות המערערים משתרעת רצועה המכילה קווי מתח גבוה, קווי מתח עליון ומסילת ברזל המשמשת את רכבת ישראל. ברצועה זו תוכנן בתמ"מ 21/3, לראשונה תוואי כביש 423. לטענת המערערים, סימון דרך 423 בסמוך לחלקותיהם פוגעת בשווי הדירות, כמפורט בחוות הדעת שהוגשה על ידם.
ועדת הערר קיבלה את עמדת הועדה המקומית וקבעה כי בתמ"מ 21/3 אין את רמת הדיוק והמסוימות המספיקה לצורך הגשת תביעה לפיצוי על פי סעיף 197 לחוק, ואת התביעה יש להגיש בהתייחס לתכנית מח/174 שאושרה ביום 13.10.09, וכוללת הוראות בדבר דרך 423 וסלילתה לרבות הוראות לשם הפחתת הרעש מהכביש. ועדת הערר הוסיפה כי הועדה המקומית תהיה מנועה ומושתקת מלטעון, בתביעה לפיצוי שתוגש בהתייחס למח/174, כי היה על המערערים להגיש תביעתם בגין אישור תמ"מ 21/3.
בערעור טוענים המערערים כי אין כל ספק בעניין תוואי הכביש בתמ"מ 21/3. לטענתם, התוואי עובר בתחום של 100 מ' המפרידים בין בתיהם לבין פסי הרכבת הקיימים. לטענת המערערים, כעולה מהחלטת הועדה המקומית , היא לא קבעה כי אין מסוימות במיקום הכביש אלא רק כי קיימת גמישות בתוכנית המחוזית: "הועדה התרשמה כי תמ"מ 21/3 ערוכה בקנה מידה של 1:50,000 ללא ציון הגושים והחלקות בהם עובר התוואי. תמ"מ 21/3 יצרה מסגרת גמישה, המהווה הנחיה בלבד לצורך הכנת תוכניות מפורטות. לא ניתן להוציא היתר בניה לביצוע הכביש לפי התמ"מ אלא רק לאחר שתאושר תכנית מתאר מפורטת. כמו כן הוראות תמ"מ 21/3 מאפשרות גמישות רבה בתכנון".
לטענת המערערים, הסיבה האמיתית בגללה נדחתה תביעתם לפיצוי התגלתה בתשובת הועדה המקומית לערר והיא כי אין בידה כתב שיפוי מקבוצת א. דורי ביחס לתמ"מ 21/3 אלא רק ביחס למח/174.
לטענת המערערים, בהליכים קודמים שבינם לבין הועדה המקומית ביחס לתכנית מח/174, טענה הועדה המקומית כי כביש 423 נוצר לראשונה בתמ"מ 21/3. טענה זו התקבלה על ידי בית המשפט (עת"מ 1038/07), לאור זאת טוענים המערערים כי הועדה המקומית מושתקת מלטעון בפני ועדת הערר טענה הפוכה ממה שטענה בפני בית המשפט.
המערערים מפנים להחלטת ביהמ"ש בעת"מ 1038/07 הנ"ל אשר קיבל את עמדתם וקבע כי בתמ"מ 21/3 נקבע תוואי כביש 423 במדויק:
"כביש 423 היה לעובדה סטטוטורית משעה שניתן תוקף (12.11.03) לתכנית המתאר המחוזית. שכן הכביש כלול בה בתוואי הנשקף מתכנית 174. תכנית המתאר המחוזית משקפת גם את מסילת הברזל ואת רצועת החשמל. ממילא תיחום גבולות הכביש בתוכנית המתאר המחוזית נוטלים בחשבון את התשתיות הנוספות ואת מיקומן.
מכאן שלא ניתן לטעון היום כנגד עובדה תכנונית המעוגנת בתוכנית מתאר מחוזית שניתן לה תוקף זה מכבר ושלא ניתן עוד להשיג עליה [השוו: עת"מ [ת"א] 2564/04 החברה להגנת הטבע נ' ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, [פורסם בנבו]].
אין שחר לטענה כי תכנית המתאר המחוזית אינה מתווה במדויק את מיקומו של כביש 423".
עוד נקבע בפסק הדין כי:
"כיוון שתוואי כביש 423 מתוחם בתוכנית המתאר המחוזית באותו תוואי המשורטט בתוכנית 174 ואין טענה שהשינוי אינו מתיישב עם היתרי הסטייה הקבועים בתמ"א 3 - אין בטענת הפגם כל מאומה".
הועדה המקומית טוענת כי בעתירה התנגדו המערערים תכנונית לעצם העברת הדרך כאשר אין מחלוקת כי הדרך הופיעה כבר בתמ"מ 21/3, יחד עם זאת אין בכך כדי להשליך על האפשרות לבסס תביעה לפיצוי בגין ירידת ערך. כדי להגיש תביעה לירידת ערך נדרשים מסוימות ודיוק באשר למיקומה של הדרך ביחס לדירות המערערים ומסוימות ביחס ליתר המאפיינים כמו רוחב הדרך ואמצעי המיגון.
הועדה המקומית טוענת כי היא טענה לאורך כל הדרך בדבר העדר המסוימות. הטענה עלתה בהחלטת הועדה המקומית שדחתה את התביעות, בתשובת הועדה המקומית לערר ובדיונים שנערכו בפני ועדת הערר.
לאור טענת הועדה המקומית כי יש בידה כתב שיפוי מאת א.דורי בע"מ (המשיבה 2 בערעור) צורפה א.דורי להליכים בפני ועדת הערר ולהליכים בערעור. א. דורי בעקרי הטעון שלה טוענת כי מקרקעי המערערים לא נפגעו כתוצאה מסימון תוואי הכביש, כיוון שעובדת הקמתו העתידית של הכביש היתה ידועה למערערים זה מכבר, זמן רב לפני שהדבר קיבל ביטוי בתמ"מ 21/3, כך שלמעשה לא נפגעו כלל מקרקעי המערערים.
דין הערר להתקבל.
אין מחלוקת כי הכביש סומן לראשונה בתמ"מ 21/3. המחלוקת בין הצדדים היא האם סימונו של הכביש בתמ"מ 21/3 מסוימת דיה כדי לבסס עליה תביעה לפי סעיף 197 לחוק.
לשאלה זו השיבה ועדת הערר בשלילה וקבעה כי "אין בתמ"מ 21/3 רמת הדיוק והמסויימות הנדרשת להגשת תביעה מכח סעיף 197 בגין סלילת הכביש.
לקביעה זו איני מסכימה.
כפי שנטען בערעור והוצג בדיון, חלקת המערערים מרוחקת מפסי הרכבת 100 מ'. תוואי הכביש עובר במרווח 100 מ' המפרידים בין בתי המערערים לבין פסי הרכבת.
בפסיקה נקבע כי תוכנית פוגעת יכולה להיות גם תכנית מתאר ארצית או מחוזית ובלבד שניתן יהיה ללמוד כי היא אכן פוגעת :
"היסוד השני הינו קיומה של "תוכנית פוגעת". תוכנית זו אינה חייבת להיות תוכנית מקומית או מפורטת, ויכולה להיות גם תוכנית מתאר ארצית או מחוזית , אולם, חובה היא שניתן יהיה ללמוד ממנה כי אכן היא פוגעת במקרקעין."
.....
"מכאן, לא נותר אלא ליישם הלכה זו לעובדות המחלוקת דכאן, ולבחון האם יש בתוכניות הקודמות לתוכנית המקומית די מסויימות כדי שלמתבונן בהם תהא האפשרות ללמוד מהן על הפגיעה במקרקעין הנדונים" (ע"ש (ת"א) 215/00 הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' סודרי מיכאל; כן ראה 462/86 נשר מפעלי מלט ישראליים בע"מ נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה חיפה).
אני סבורה כי תוואי זה מסוים דיו כדי לטעון לצלוח את השלב הראשון של הוכחת הפגיעה שנגרמה בעקבות מעבר תוואי הכביש בסמוך לדירות המערערים.
באשר למסוימות תוואי הכביש אני מפנה גם לאמור בפסה"ד בעת"מ 1038/07. שאלת השיפוי שנטענה אינה רלוונטית לדיון שבפני. שאלה זו צריכה להיפתר במסגרת היחסים שבין א.דורי לוועדה המקומית נס ציונה.
לאור האמור, אני מקבלת את הערעור ומורה כי התביעה תועבר לשמאי מכריע.

26229-12-13 יהודה דניאלי ואח' (ערר86/07)
הערר מתייחס לחלקות שונות בגוש 3852 ושתי חלקות בגושים 3751 ו- 3752.
המקרקעין מצויים בדרום תחום השיפוט של נס ציונה, בקטע הגובל עם העיר רחובות, וביתר דיוק בצד מזרח היא גובלת עם כביש נס ציונה – רחובות, בצד צפון בכפר אהרון, ובצד דרום בבית העלמין ובשכונת הקוטג'ים נווה עמית.
יעוד המקרקעין על פי תמ"א 31 היה "שטח עירוני בנוי".
בתמ"מ 21/3 סווגו המקרקעין ביעוד של "נופש מטרופוליני".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף וקבעה כי הוא אינו מבסס עילת תביעה מכח הוראות סעיף 197 לחוק וכי לא הוצג פוטנציאל המבסס עילת תביעה על פי סעיף 197.
ועדת הערר דחתה את טענות המערערים לפיה נס/190 ונס/180 ביססו פוטנציאל תכנוני שכן לגבי תכניות אלה לא התקבלה החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשרן ולא היה סיכוי ממשי לאישורן.
בערעור טוענים המערערים כי ועדת הערר שגתה כשקבעה כי לא הוכח פוטנציאל קונקרטי לגבי המקרקעין וכי כתוצאה מאישורה של תמ"מ 21/3 לא נפגעו המקרקעין בפגיעה ישירה.
לטענת המערערים ההליכים שננקטו לקידומן של התכניות המשביחות ננקטו שנים קודם להפקדתה של תמ"מ 21/3 ולא כפי שטעתה ועדת הערר לקבוע כי ההליכים ננקטו לאחר הפקדתה של תמ"מ 21/3. בנסיבות אלה היה בהליכים כדי ליצור ציפייה סבירה לשינוי יעוד המקרקעין.
המערערים אינם חולקים על הגישה לפיה הקופה הציבורית אינה צריכה לפצות עבור ציפיות ספקולטיביות אך לטענתם ועדת הערר נקטה גישה מצמצמת לעקרון ה"ציפייה הסבירה" והתעלמה ממדרג ציפיות סביר.
לטענת המערערים מיקום הקרקע וצמידותה לאזור עירוני בנוי הם בבחינת תכונה של המקרקעין המעניקה להם יתרון המתבטא בשווים. אישורה של תכנית השוללת אפשרות של שינוי יעוד שוללת את יתרון המיקום, ופוגעת בקניינו של בעל הקרקע.
המערערים טוענים כי ועדת הערר לא נתנה בהחלטתה משקל להמלצת החוקרת מטעם המועצה הארצית שקיבלה את התנגדות המערערים וקבעה כי הקרקע ראויה להרחבת הישוב נס ציונה.
לטענת המערערים, החל מסוף שנות ה-90 קודמו על המקרקעין תכניות נס/189 שהומלצה להפקדה בחודש יוני 1999 ו- נס/190 שאושרה עקרונית. התכניות נועדו להרחיב את האזור הבנוי של נס ציונה על פי המגמות התכנוניות בתמ"א 31, וזאת בעידודה ובתמיכתה של הועדה המקומית.
היעוד "נופש מטרופוליני" שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 הוא בעל מאפיינים ציבוריים שיפגע קשות בזכויות המערערים שיתבטא בקושי בצורך בתכנון כולל, בצורך לבצע תכנית איחוד וחלוקה שלנוכח גודלו של השטח וריבוי הבעלים מטיל בספק את אפשרות יישומו.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כל הטענות שנטענו על ידי המערערים נידונו בחלק הכללי של פסק הדין ובחלק הדן בטענות הספציפיות לגבי הועדה המקומית נס ציונה.
יתרה מכך, כפי שהובהר בחלק הכללי שינוי היעוד בתמ"מ 21/3 ליעוד של "נופש מטרופוליני" לא פגע במקרקעי המערערים ואף יתכן שהשביח אותם. באשר לייעודם של המקרקעין ל"שטח עירוני בנוי" בתמ"א 31 ראה ההתייחסות בחלק הכללי.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

עמ"נ 26363-12-13 עודד גרוס ואח' (ערר 210/07 וערר 209/07)
הערעור מתייחס לחלקות 9,11,13,14 בגוש 3640, לחלק מחלקה 23 בגוש 3639, חלקה 8 בגוש 3639, חלקה 26 בגוש 3639 אשר ייעודם בתמ"מ 21/3 נקבע ל"גן לאומי".
ייעודם על פי תכנית נס/1/1 היה "חקלאי", בתכנית נס/במ/1999 שהופקדה ב12.9.94 ובה הוצע לשנות את יעוד הקרקע החקלאית לאזורים שונים לרבות למסחר ולמגורים. מקרקעי המערערים היו במתחמים R/6 ו R/8 .
המערערים טוענים כי תמ"א8 ותמ"מ 3 אינם חלים על מקרקעיהם.
הערעור מתייחס גם לחלקה 8 בגוש 3756 אשר יעודה בתמ"מ 21/3 נקבע ל"נחל וסביבותיו". על פי תכנית נס/1/1 ייעודם של המקרקעין "חקלאי".
לטענת המערערים, תמ"מ 3 ותמ"א 31 אינן חלות על מקרקעיהם.
ועדת הערר דחתה את הערעורים על הסף וקבעה כי נטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שלא די בהם כדי לבסס עילת תביעה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל התכנוני.
באשר לערר 210/07, דחתה ועדת הערר את טענת המערערים שהתבססה על הליכי התכנון בקשר לנס/במ/1999 והפנתה לחלק הכללי בהחלטתה שם התייחסה לתכנית זו.
ועדת הערר קבעה כי מקרקעי המערערים היו ביעוד "גן לאומי" בתמ"מ 3 ודחתה את טענתם כי מקרקעיהם לא היו ביעוד "גן לאומי" בתמ"מ 3. לאור זאת קבעה ועדת הערר כי תמ"א 8 וחוק הגנים הלאומיים ושמורות טבע חלו על המקרקעין.
באשר לערר 209/07 קבעה ועדת הערר כי לא נטענו טענות לקיומו של הליך תכנוני קונקרטי.
בערעור חוזרים המערערים על טענותיהם בפני ועדת הערר ומצביעים על ירידת ערכם של המקרקעין בעקבות אישורה של תמ"מ21/3. הם חוזרים על טענתם כי תמ"מ 3 ותמ"א 31 לא חלו על המקרקעין שיועדו בתמ"מ 21/3 ל"גן לאומי".
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערר להידחות.
כל הטענות נידונו בחלק הכללי, ובחלק שדן בטענות המשותפות למערערים כנגד הועדה המקומית נס ציונה.
באשר לטענת המערערים כי מקרקעיהם היו ביעוד "חקלאי" בתמ"מ 3, כבר נקבע לעיל כי החלטת ועדת הערר שהם היו ביעוד "גן לאומי" היא קביעה עובדתית שאינה ברת ערעור.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית שרונים
הערה:הוועדה המקומית שרונים הגישה ערעור כנגד החלטת ועדת הערר וניתן בו פסק דין בהסכמה, ביום 20.10.14. על פי ההסכמה הדיון בערעור הוחזר לוועדת הערר לצורך מינוי שמאי מכריע.
כנגד הוועדה המקומית שרונים הוגש ערעור אחד.
עמ"נ 55176-12-13 נגור ואח' (מתייחס לערר 516/07).
הערעור מתייחס למקרקעין המצויים בגוש 8038 חלקות 10-16, 30 – 31 ו- 65, בצפון מזרח היישוב קדימה.
יעוד המקרקעין על פי תמ"א 31 שטח ל"משאבי טבע" ו"נוף כפרי פתוח"; על פי תמ"מ/3 יעוד המקרקעין הוא "חקלאי"; על פי תכנית הצ/130 ייעוד המקרקעין "חקלאי"; בתכנית הצ/3/0-1 נקבעו הוראות בנייה בבנייני משק חקלאיים באזור שייעודו "חקלאי"; ותכנית הצ/36/4-1 ייעדה את חלקות 11 ו-12 לייעוד "שמורת טבע".
תמ"מ 21/3 מייעדת את המקרקעין בחלקם לייעוד של "חקלאי/נוף כפרי פתוח", בחלקם "שמורת טבע" ובחלקם "שטח בנוי".
ועדת הערר דחתה את הערר על הסף מהטעם שהמערערים לא ביססו עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק ומכיוון שנטענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני שאין בהם כדי לבסס עילת תביעה על פי סעיף 197. עוד קבעה ועדת הערר כי המערערים לא טענו שקיים הליך קונקרטי שהתקיים ביחס למקרקעין ערב אישורה של תמ"מ 21/3.
בערעור ובדיון בבית המשפט טענו המערערים את הטענות הבאות:
א. הרף שנקבע על ידי ועדת הערר הוא בניגוד להוראות החוק וההלכה שנקבעה בשורה של פסקי דין. די בהליכי תכנון כלשהם כדי לבסס ציפיה סבירה להשבחת המקרקעין.
ב. המקרקעין הנדונים הם חלק ממתחם שעל חלקו בנויים בתים צמודי קרקע הידוע כמתחם G. עובר לאישור תמ"מ 21/3 אושרו בסביבת המקרקעין, כדבר שבשגרה, תכניות שעניינן שינוי יעוד מ"חקלאי" ל"מגורים", ומכאן נגזר ערכן של המקרקעין נשוא הערעור, ערב אישור תמ"מ 21/3.
ג. המקרקעין הם חטיבת קרקע בעלת פוטנציאל תכנוני במרכז הארץ והיו בעיצומם של הליכים סטטוטוריים במוסדות התכנון השונים:
- תכנית האב לקדימה, משנת 1999, שהוכנה על ידי הועדה המקומית "שרונים" בשיתוף עם הועדה המחוזית, ובה מסווגת חטיבת הקרקע כמתחם לבניה חדשה. לטענת המערערים, התקיימו, בענין תכנית האב, הליכים שונים ובכלל זה ישיבות היגוי בוועדה המחוזית ביום 16.5.99 וביום 8.5.00 בהן נכחו מתכננת המחוז ובעלי תפקידים נוספים בלשכת התכנון במחוז מרכז, ובועדה המקומית שרונים. הליכים אלה, כך לטענת המערערים, יצרו ציפיות של ממש.
- הועדה המקומית המליצה ביום 10.12.01 להפקיד את תכנית הצ/250/1-4 (להלן "תכנית 250"), בה החלקות נשוא הערר מסווגות ברובן לאזור מגורים א' (בתים דו משפחתיים) ולאזור מגורים מיוחד (מגרשים לבתי טורים 3-4 יחידות).
ד. תמ"מ 21/3 הרחיבה את שטח שמורת הטבע, סיווגה את דרך 561 כדרך נופית והוסיפה למקרקעין יעוד של "נוף כפרי פתוח" שמשמעותו ביטול אפשרות תכנון במקרקעין.
הועדה המקומית טענה כי תמ"מ תכנית 21/3 היא תכנית מנחה שאינה מסוימת דיה כדי לתבוע על פיה פיצויים. לעמדת הועדה המקומית, מדיניות ציבורית ראויה מחייבת פרשנות מצמצמת כדי שפוטנציאל לשינוי יעוד יוכר לצורך תביעה לפי סעיף 197.
תכנית 250 עליה מבססים המערערים את תביעתם כלל לא הופקדה. המלצת הועדה המקומית על תכנית 250 אינה יכולה להוות ציפייה סבירה בנסיבות העניין, במיוחד שההמלצה ניתנה לאחר הפקדת התמ"מ.
תכנית האב לישוב קדימה לא עברה הליכים סטטוטוריים והיא נידונה בשתי ישיבות של ועדת היגוי בשנים 1999 ו-2000, זמן רב אחרי שהתמ"מ הופקדה (9.4.98). בישיבות אלה דובר על שקילה עתידית של העקרונות התכנוניים שהוצעו בתכנית האב והיא אינה מהווה " ציפייה סבירה בנסיבות העניין".
לגבי תבעו"ת נוספות שאושרו בסביבת המקרקעין, הצ/128/1-4, הצ/115/1-4, ו- הצ/123/1-4 טוענת הועדה המקומית כי תכניות אלה אושרו לפני הפקדת התמ"מ ולכן אינן יכולות להקים ציפייה סבירה לאישורה של תכנית 250.
מעיון בתשריטי כל התכניות עולה כי תכנית 250 נמצאת במרחק רב יותר מגבול אזור הפיתוח המתוכנן של הישוב והיא אינה עונה על דרישת צמידות הדופן לפי תמ"א 31. מרבית השטח הכלול בתכנית 250 נמצא בשטח שהוא בייעוד ל"משאבי טבע" לפי תמ"א 31 (למעט חלקה 65), וחלקות 10-11 אף בייעוד של "שמורות טבע" לפי תכנית הצ/36/1-4 ולכן לא ניתן לומר שהיה קיים פוטנציאל לפיתוח. הסבירות היתה שימשיכו להיות חלק מריאה ירוקה כפי שקרה בתמ"א 21/3.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ודין הערעור להידחות.
כפי שהוסבר בחלק הכללי הרף שנקבע על ידי ועדת הערר כרף מינימלי המצדיק בחינה אם היתה קיימת בנסיבות העניין ציפייה סבירה לשינוי יעוד המקרקעין, המזכה בפיצוי לפי סעיף 197 לחוק, הוא רף סביר וראוי.
המערערים טענו בערעור כי המבחן שהתגבש בפסיקה לביסוס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" כפי שנקבע בעניין רומאן ברג (ואומץ בפסיקה מאוחרת יותר) עולה מהציטוט "... קיומה של תכנית קונקרטית ומסוימת מופקדת או בשלבי הכנה כלשהם, החלה או מתיימרת לחול על המקרקעין שבבעלותם"
אינני תמימת דעים עם ב"כ המערערים כי בעניין רומאן ברג נקבע מבחן מקל יותר שהסתפק בתכנית בשלבי הכנה כלשהם. הציטוט אליו מפנה ב"כ המערערים הינו חלקי בלבד כשהציטוט המלא מתייחס למחדלם של העוררים שם לעמוד בנטל הראיה המוטל עליהם "אין חולק כי העוררים שעליהם נטל הראיה לא הצביעו על תכנית קונקרטית ומסוימת מופקדת או בשלבי הכנה כלשהם, החלה או מתיימרת לחול על המקרקעין שבבעלותם". דהיינו, לא נקבע בעניין רומאן ברג כי הרף הוא "תכנית קונקרטית בשלבי הכנה כלשהם" אלא שהעוררים שם לא הצביעו כלל על תכנית קונקרטית.
גם בפסיקה המאוחרת יותר ערר (מרכז) 9033/10 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' ישראל חגי ואח' הובן האמור בעניין רומאן ברג באופן שונה מהמצוטט על ידי ב"כ המערערים וכך נאמר: "ההבחנה שנעשתה בשומה המכרעת בין "מרכיב הציפייה" למרכיב "הספקולטיבי", מוטעית היא מיסודה. כפי שעולה הן מהלכת רומאן ברג, הן מהפסיקה והן מהחלטות ועדת הערר, יש להוכיח קיומה של " ציפייה סבירה לשינוי יעוד" באמצעות תכניות קונקרטיות הצפויות להתממש. זהו מרכיב נפרד ושונה ממרכיב מיקום המקרקעין".
ההליכים התכנוניים עליהם נסמכים המערערים לא הגיעו לשלב של החלטה על הפקדה ובנסיבות אלה הם לא עברו את השלב הראשון הבסיסי לצורך בחינת קיומו של פוטנציאל תכנוני שנגדע על ידי אישורה של תמ"מ 21/3.
כל הליכי התכנון הנטענים על ידי המערערים נעשו לאחר הפקדתה של תמ"מ 21/3. ישיבות ועדת ההיגוי של תכנית האב התקיימו כשנה לאחר הפקדת תמ"מ 21/3 ולאחר תום המועד להגשת התנגדויות לתמ"מ 21/3, והמלצת הועדה המקומית לתכנית 250 ניתנה כשלוש שנים לאחר הפקדת תמ"מ 21/3. לפיכך, בצד הציפיה הסובייקטיבית עליה נסמכים המערערים הם ידעו, או היה עליהם לדעת, כי תכנית המתאר 21/3 המקודמת על ידי הועדה המחוזית עצמה תגבר על הליכי התכנון המקומיים.
המערערים מנסים להיבנות מהחלטת ועדת הערר שם נאמר כי "מוסד תכנון זה יהיה בדרך כלל הועדה המחוזית". אין ממש בטענה זו. המערערים נתפסו למילים "בדרך כלל" מבלי להתייחס להקשר הדברים בו נאמרו הדברים. קודם לדברים אלה הבהירה ועדת הערר כי "חייבת להתקבל לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית" ומיד בהמשך ממשיכה ועדת הערר ומבהירה כי "יש להדגיש כי כוונתנו אינה להחלטות, סיכומי דיון, הבעת הסכמה עקרונית וכיוב' שהתקבלו במהלך ביצוע בדיקות מקדימות מול הגורמים המקצועיים של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, כגון מול מתכננת המחוז אלא בהחלטה של מוסד התכנון בעצמו....".
המערערים אינם טוענים כי תמ"מ 21/3 גרמה לפגיעה בתכונות המקרקעין. יעוד המקרקעין על פי תמ"מ/3 היה "חקלאי" והוא נותר כזה גם לאחר אישורה של תמ"מ21/3. בין השימושים ביעוד "נוף כפרי פתוח" שנקבע למקרקעין בתמ"מ 21/3 מצוי גם שימוש חקלאי. ביעוד נוף כפרי פתוח מותרים שימושים נוספים אך אין בכך כדי לשנות או לפגוע מהשימוש המותר במקרקעי המערערים. יודגש, תמ"מ 21/3 לא קובעת ייעודי קרקע אלא מהווה מסגרת לאישור תכניות מקומיות שיקבעו יעודים ומתווה את סוגי השימושים שניתן לאשר במסגרת זו. והיה אם תאושר תכנית בה ישונה היעוד במקרקעין לאחד השימושים האחרים המותרים ביעוד "נוף כפרי פתוח" תעמוד למערערים הזכות לתבוע פיצוי בהתאם לסעיף 197, ככל שהשינוי ביעוד יפגע בשימוש החקלאי.
יתר טענות המערערים – מיקום המקרקעין במרכז הארץ, קירבה לאזור מבונה, אישור תכניות משביחות בסביבה - הן טענות שנידונו במסגרת הדיון הכללי וכפי שקבעה ועדת הערר הן אינן מקימות עילה לתביעת פיצויים על פי סעיף 197 לחוק.
לאור האמור אני דוחה את הערעור.

הועדה המקומית הוד השרון
כנגד הועדה המקומית הוד השרון הוגשו 3 ערעורים המתייחסים ל- שני עררים.
ערעור 11653-12-13 דניאל צירלין (ערר 258/07)
ערעור 11642-12-13 חיים זקן בניין והשקעות בע"מ ואח' (ערר 219/07)
ערעור 27959-12-13 בקלש פרימטה ואח' (ערר 219/07)
ערעור 11653-12-13 מתייחס לחלקה 164 בגוש 6573. ערעורים 11642-12-13 ו- 27959-12-13 מתייחסים לחלק מחלקה 2 וחלק מחלקה 164 בגוש 6573.
בהתאם לתכנית R/6 יעוד המקרקעין הוא חקלאי; בהתאם לתמ"א 31 היעוד הוא "שטח עירוני בנוי" (ולעמדת שמאית המערערים הגב' נחמה בוגין, ככל הנראה "שטח עירוני בנוי ושטח עירוני בנוי בעתיד"); בהתאם לתמ"מ/3 היעוד הוא "חקלאי"; בהתאם לתכנית הר/160 שפורסמה להפקדה בשנת 1982, יעוד המקרקעין "חקלאי".
בהתאם לתמ"מ 21/3 היעוד הוא "חקלאי /נחל וסביבותיו".
ועדת הערר דחתה את העררים על הסף מהטעם שהם אינם מבססים עילת תביעה מכח סעיף 197 לחוק. ועדת הערר קבעה כי המערערים טענו טענות כלליות לקיומו של פוטנציאל תכנוני אשר לא די בהן כדי לבסס עילה לירידת ערך בשל פגיעה בפוטנציאל תכנוני.
ועדת הערר דחתה את טענת המערערים (בשני העררים) לפיה יש לראות בהחלטת הועדה המקומית מיום 2.6.99, כי היא רואה בחיוב את קידום תכנית הר/1500, ובעובדה שהמערערים הסכימו ביום 24.9.98 עם נציגי הועדה המקומית הדרים על תשלום מקדמה על חשבון היטל ההשבחה הנובע מתכנית הר/1500, כדי לבסס ציפייה סבירה לשינוי יעוד המקרקעין. לעמדת ועדת הערר, תכנית הר/1500 שייעדה את מקרקעי המערערים ל"מגורים", סורבה על ידי הועדה המחוזית ביום 23.5.11 משום שתמ"מ 21/3, כבר היתה מופקדת באותה עת וכן משום שתכנית תמ"מ 10/3 כבר היתה בהכנה.
בהתייחס לטענת המערערים כי תמ"מ 21/3 פגעה פגיעה ישירה במקרקעין כששינתה את ייעודם מ"שטח עירוני בנוי" כפי שהיה ייעודם בתמ"א 31 ל"נחל וסביבותיו", קבעה ועדת הערר כי לא ניתן לבסס על תמ"א 31 ציפייה סבירה לשינוי יעוד הקרקע. תמ"א 31 אינה משנה ייעודי קרקע ואינה קובעת ייעודי קרקע, היא תכנית מנחה לרשויות התכנון בלבד, שהוראותיה אינן מחייבות. עוד קבעה ועדת הערר כי קשה לאתר על פי תשריט תמ"א 31 חלקות תכנוניות בשל קנה המידה בו נערך תשריט התמ"א ( ראה החלק הכללי).
בהתייחס לטענה כי תוכנית האב להוד השרון ייעדה את המקרקעין ל"מגורים", קבעה ועדת הערר כי תוכנית האב אושרה על ידי הועדה המחוזית לאחר הפקדת תמ"מ21/3 והיא אינה תכנית סטטוטורית שיכולה לבסס טענה לקיום פוטנציאל תכנוני.
בערעור חוזרים המערערים על הטענות שטענו בפני ועדת הערר וטוענים כי עמדו בנטל להוכיח את תביעתם לפיצוי על פי סעיף 197 ואף בנטל להוכחת שעור הפגיעה. המערערים מוסיפים וטוענים כי החלטת ועדת הערר מכילה ב"דלת האחורית" את הוראות הרפורמה בחוק התכנון והבניה שבמסגרתה נעשה נ יסיון, שלא צלח, לצמצם את תחולתו של סעיף 197. המערערים טוענים כי הפגיעה בפוטנציאל התכנוני בא לידי ביטוי באלה: ירידת ערך המקרקעין על פי חוות דעת שמאי; פרשנות שגויה להלכת בירנבך. ניסיונה של ועדת הערר לאבחן את הלכת לוסטרניק ולהגבילה לנושא היטלי השבחה בלבד, בטענה כי קיימת א- סימטריה בין תביעת פיצוי מכח סעיף 197 לחוק ובין חיוב בהיטל השבחה, שגויה; מיקום המקרקעין באזור אורבני מפותח באופן שהם צמודי דופן לבינוי קיים בדרום – מערב הוד השרון, ומהווים את "השטח טבעי" להרחבת שטחי המגורים הקיימים בדרום השרון; הפוטנציאל התכנוני הברור שנוצר עם אישורה של תמ"א 31, חודשיים בלבד לפני הפקדת תמ"מ 21/3, שיעדה את המקרקעין ל"שטח עירוני בנוי"; בניגוד לקביעת ועדת הערר, תכנית האב של הוד השרון אושרה על ידי הועדה המחוזית שבועיים לפני הפקדתה של תמ"מ 21/3, וסימנה את המקרקעין ביעוד למגורים; תכנית הר/1500, קודמה בתאום עם הועדה המקומית והועדה המחוזית ואף הומלצה להפקדה על ידי הועדה המקומית. מקרקעי המערערים יועדו בתכנית הר/1500 למגורים. הועדה המקומית אף ביקשה מבעלי הזכויות בתחום התכנית להקדים ולשלם לה על חשבון היטל השבחה; הועדה המקומית הגישה התנגדות לתמ"מ 21/3 בנימוק כי תמ"מ 21/3 מבטלת את הפוטנציאל להפיכת המקרקעין וסביבתם לאזור מגורים.
בנוסף טוענים המערערים כי תמ"מ 21/3 הפכה למעשה את ייעודם של המקרקעין מ"פרטי" ל"ציבורי", תוך מתן אפשרות להפקעתם בעתיד ובכך פגעה בקניינם. לטענת המערערים הסייג המשפטי היחיד לתשלום פיצויים מקום בו נפגעו מקרקעין מצוי בסעיף 200 לחוק, אשר הנטל להוכחתו מוטל על הועדה המקומית.
אין מקום להתערב בהחלטת ועדת הערר ויש לדחות את הערעורים.
טענות המערערים בדבר הפוטנציאל התכנוני הטמון במקרקעין בשל מיקומם בסמוך לאזור בנוי וכחלק מההתפתחות הטבעית של היישוב וטענותיהם כי המקרקעין נפגעו כתוצאה מירידת ערכם שהוכחה בחוות דעת השמאים שהוגשו מטעמם נידונו על ידי בחלק הכללי ונדחו. אין לי אלא להפנות אל האמור בחלק הכללי. אציין בנוסף כי בניתוח השאלה מהי פגיעה במקרקעין מסכימים ב"כ המערערים בעמ"נ 27959-12-13 כי המונח פורש בפסיקה כ"פגיעה בתכונות המקרקעין", אך בפועל, בסעיף 38.8 לערעור הם מציעים לבחון את הפגיעה בהתאם ל"שווי השוק", כפי שהדבר נקבע לצורכי מיסוי, ולא בדרך הדו שלבית כפי שנקבע בהחלטת ועדת הערר ועוד קודם לכן בפסיקה. תחילה לבחון אם היתה פגיעה בתכונות המקרקעין ואם התשובה לשאלה זו היא חיובית כימות הפגיעה יעשה בשלב השני.
גם טענותיהם לעניין ההשוואה בין חיוב בהיטל השבחה ופיצוי לפי סעיף 197 והטענה כי הסייג היחיד לעניין פיצוי לפי סעיף 197 מצוי בסעיף 200 לחוק נידונו בחלק הכללי.
כך הדבר גם הטענה כי תכנית שהומלצה על ידי הועדה המקומית להפקדה (במקרה זה הר/1500 ) מקימה פוטנציאל תכנוני נידונה בחלק הכללי ונדחתה.
באשר לתכנית האב, אין המדובר בתוכנית בעלת מעמד סטטוטורי ואין נפקא מינא אם אושרה על ידי הועדה המחוזית או לא ואם אושרה לפני הפקדת תמ"מ 21/3 או לאחריה. כפי שקבעתי בחלק הכללי, החלטת ועדת הערר לפיה הפקדת תכנית על ידי מוסד התכנון המוסמך לאשרה היא הרף המינימלי ההכרחי כדי לבחון אם נפגעו מקרקעין בעקבות אישור תכנית, הוא רף ראוי. תכנית האב לא הגיעה לרף זה.
באשר לייעוד המקרקעין בתמ"א 31, מסכימה אני להסבר שניתן על ידי המשיבים בדבר העדר סתירה בין תמ"א 31 ותמ"מ 21/3. אין בכוחה של תכנית מתאר מחוזית לבטל תכנית מתאר ארצית הנמצאת במדרג גבוהה ממנה, ולכן לו היתה המועצה הארצית, האמונה על אישור שתי התכניות, סבורה כי קיימת סתירה בין התכניות, תמ"מ 21/3 לא היתה מתאשרת. סעיף 10.2 לתמ"מ 21/3 מונה את התכניות עליהן תגבר תמ"מ 21/3, תמ"א 31 אינה נמנית עליהן. השוני בין היעודים בתמ"א 31 ותמ"מ 21/3 נובע מההבדל במדרג שבו נמצאת כל אחת מהן. תכנית מתאר ארצית מתייחסת למקרקעין ברזולוציה גבוהה ביותר ובמסגרתה "נצבעים" אזורים שלמים ומשויכים למרקם תכנוני כללי, כאשר הכוונה איננה לקבוע שכל השטח שנצבע ייועד לאותה מטרה באופן ספציפי. כשנקבע מרקם עירוני בתכנית מתאר ארצית הכוונה כי בתוך השטח ייועדו שטחים לקשת של יעודים. תכנית מתאר מחוזית מתווה בתוך אותו מרקם יעודים ספציפיים. דהיינו המקרקעין היו ונותרו לאחר אישורה של תמ"מ21/3 במרקם עירוני על פי תמ"א 31. יתרה מכך, בעת אישורה של תמ"מ 21/3 היתה מופקדת תמ"א 35 שגם בה מסומנים מקרקעי המערערים כאזור במרקם עירוני וזמן קצר לאחר מכן תמ"א 35 התאשרה. משכך, גם אם תמ"מ21/3 פגעה במקרקעי המערערים (ולא כך הוא) הרי שתמ"א 35 תיקנה את המצב ואיינה את הפגיעה כפי שנקבע ב4809/91 הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' קהתי (ראה גם פסה"ד מילובלובסקי).
אפנה גם להסבר נוסף כפי שהוסבר בתגובת היועץ המשפטי לממשלה. על פי הנטען לתמ"א 31 היו שתי גרסאות. הגרסה הראשונה אושרה בשנת 1993 לתקופה של חמש שנים. היתה זו תקופת גלי העלייה מברית המועצות. תמ"א 31 ביקשה לסמן את גבולות הפיתוח האפשרי על מנת להתמודד עם האפשרות לשנות כל תכנון סטטוטורי באמצעות חוק הוללי"ם. החוק אפשר לתכניות ולליו"ת לגבור על כל תכנית , לרבות תכניות מתאר ארציות למעט תמ"א 31, אשר לא ביקשה לקבוע קטגורית אפוא יתאפשר פיתוח אלא בעיקר היכן לא ניתן יהיה לפתח פיתוח עירוני בשל הצורך לשמור על שטחים פתוחים. סעיף 11.1.1 לתמ"א 31 קובע כי "בשטח זה לא יחולו מגבלות על שימושי הקרקע השונים, מעבר לאלו הקיימות בתכניות אחרות שבתוקף". היא קובעת כי אין מניעה שתכניות נמוכות ממנה יאשרו פיתוח עירוני.
בהתייחס לטענה כי יעוד המקרקעין בתמ"מ 21/3 ל"נחל וסביבותיו" גרם למעשה להפיכת המקרקעין מקרקע "פרטית" לקרקע "ציבורית" ובכך לפגיעה ישירה בהם, ראה ההסבר בחלק הכללי.
זאת ועוד, עובר לאישורה של תמ"מ21/3 ואף עובר להפקדתה היתה בהכנה תמ"מ10/3 בה נקבעו הוראות להקצאת זכויות במתחמים מוגדרים. תמ"מ21/3 מתייחסת בסעיף 5.2 ובסעיף 7 לתקנונה לתמ"מ10/3. מדובר בשתי תכניות המהוות מקשה אחת ולא ניתן לבחון את תמ"מ21/3 ללא תמ"מ 10/3. בתמ"מ 10/3 מיועדים המקרקעין ל "אזור שטח לנופש אקסטנסיבי" ובסביבה מסומן סימבול ל"פיתוח עירוני", דהיינו קיים במקרקעין פוטנציאל של בינוי ופיתוח עירוני שמהווה הטבה לעומת המצב שהיה, חקלאי גרידא.
לטענת המערערים, ועדת הערר התעלמה מעקרונות של הגינות צדק ושיווין. לטענתם, התמ"מ הקצתה שטחים ירוקים נרחבים לכלל הציבור שיוכל להפיק מהם תועלת והנאה על חשבון המערערים ש"נושאים בעול האינטרסים של שמירה על "הריאות הירוקות" עבור הציבור בכללותו.
גישה זו היא מוטעית. הנאת הציבור לא באה על חשבון המערערים. למערערים היתה קרקע ביעוד חקלאי ונותרה קרקע באותו יעוד. התכנית אמנם לא השביחה את מקרקעיהם אך הם גם לא נפגעו כתוצאה מכך.
לאור האמור אני דוחה את הערעורים.

הוצאות ושכר טרחת עו"ד
אני פוסקת הוצאות ושכר טרחת עו"ד לועדות המקומיות ראשון-לציון, פתח-תקווה, חוף השרון, נס-ציונה, והוד-השרון בסך כולל של 90,000 ₪ לכל אחת בהתייחס לכל הערעורים שהוגשו כנגד כל אחת מהן בכל התיקים יחדו.
הסך של 90,000 ₪ שנפסק לזכות כל אחת מהועדות המקומיות הנ"ל , ישולם על-ידי כל המערערים שהגישו ערעור כנגד אותה ועדה מקומיות, שערעוריהם נדחו. הסכום הנ"ל שעל המערערים לשלם כאמור לעיל יחולק בין כל המערערים בחלקים שווים, כאשר המערערים בכל אחד מהערעורים יחשבו לצורך כך כמערער אחד.

המערערים ב עמ"נ 55176-12-13 ישלמו לוועדה המקומית שרונים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.
אין צו להוצאות ליועמ"ש.
באשר לעמ"נ 193-01-14 ועמ"נ 16250-12-13 אשר ערעוריהם התקבלו, תשלם הועדה המקומית נס ציונה לכל אחד מהם הוצאות ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

ניתן היום, כ"ו כסלו תשע"ח, 14 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.