הדפסה

בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 57371-10-17

מספר בקשה:5
לפני
כבוד ה שופטת עינת רביד

מבקשים

  1. עקיבא טוויטו
  2. זהבה טוויטו

נגד

משיבה

רשות הפיתוח במובן חוק רשות הפיתוח

החלטה

מונחת לפני בקשת המבקשים לעיכוב ביצוע פסק דינו של בית משפט השלום בתל אביב, כבוד השופט יגאל נמרודי, מיום 5.9.17, בת"א 24615-12-13, במסגרתו התקבלה תביעת המשיבה לפינוי המבקשים מהדירה ברחוב אור החיים 42, יפו במקרקעין הידועים כחלקה 11 בגוש 7054 (במתחם "נס לגויים") (להלן: הדירה) וזאת עד ליום 15.3.18. עוד נקבע כי המבקשים ישלמו הוצאות המשיבה בסך של 15,000 ₪.

רקע ותמצית פסק הדין
המשיבה הגישה תביעה לפינוי המבקשים מהדירה, אשר בבעלותה, בטענה, כי המבקשים פלשו אליה שלא כדין ותפסו בה חזקה ללא אישורה או הסכמתה.
המבקשים טענו מנגד, כי יש להורות על סילוק התביעה מחמת שיהוי , בשים לב למועד הגשתה וכן לנזק הראייתי שנגרם למבקשים, וכן מחמת העדר יריבות שעה שהתביעה מתייחסת לדירה בת 4 חדרים בעוד שדירתם היא 2 חדרים בלבד. לגופו של עניין , טענו המבקשים , כי אביו של המבקש, מר סמי טוויטו, רכש את הדירה בסוף שנות השבעים תחילת שנות השמונים של המאה הקודמת, מאחד הדיירים הוותיקים במתחם "נס לגויים" , טענה, אשר לא נתמכה בכל מסמך. מגורי המבקשים בדירה מכוח אישורו של האב , אשר רכש את הזכויות. עוד נטען כי אף אם לא תתקבל הטענה לרכישת זכויות, נוכח השנים הרבות בהן הם מחזיקים במקרקעין, למעלה מ- 30 שנה, הם רכשו זכות של זיקת הנאה.
בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי המבקשים לא הניחו התשתית העובדתית והמשפטית לפיה הם זכאים להחזיק בדירה.
בית המשפט קבע כי אין בטעות אשר נפלה בכתב התביעה ביחס להיות הדירה, דירת 4 חדרים, כדי לשנות את תמונת המצב, שכן הגנת המבקשים לא נפגעה ושני הצדדים התייחסו בטיעוניהם לדירה בה מתגוררים המבקשים ולא לדירה הנוספת הקיימת באותו בית מגורים.
בית המשפט התייחס לעדות עד התביעה וציין כי זה מסר גרסה מסויגת ולא חד משמעית באשר לקיומו או העדרו של תיק הנכס. יחד עם זאת נקבע כי שעה שהמשיבה אוחזת בנסח רישום המעיד על זכויותיה במקרקעין הרישום מהווה מראיה חותכת לתוכנו. המבקשים מנגד בחרו שלא למצות את שלב הגילוי המוקדם לצורך בירור טענותיהם באשר ל"תיק הנכס" אף כי ייחסו לו את המקור הבלעדי להוכחת הטענה בדבר רכישת זכות הבעלות בדירה.
בית משפט קמא דחה את טענת השיהוי שהעלו המבקשים וקבע כי המדובר בטענה כללית אשר הועלתה על מנת לאיין את התביעה. היעדרו של תיק הנכס ביחס לדירה לא מהווה תשתית עובדתית מספקת לטענת השיהוי, וכי המבקשים לא הוכיחו שינוי לרעה במצבת הראיות, ואף אם חל שינוי כזה אין לומר כי הוא נעוץ בהתנהגות בלתי ראויה של המשיבה.
עוד קבע בית משפט קמא, כי המבקשים לא הניחו תשתית עובדתית ומשפטית לפיה האב רכש את זכויות הבעלות בדירה. האב עצמו לא העיד , כאשר לעניין זה צירפו המבקשים אישור רפואי לסיכומיהם. מועד רכישה לא נמסר, לא נמסרו פרטים מזהים אודות המוכר, לא הוצג מסמך רכישה או כל מסמך אחר המעיד על רכישה. עדותו של המשיב הייתה עדות מפי ושמועה ועדות נוספת מטעם המבקשים של מר בן חיים לא סייעה להם. אם ידעו המבקשים כי האב אינו יכול להעיד היה עליהם לפעול, ככל הניתן, להצגת ראיות חלופיות, כגון עדות האם, אך כאלה לא הוצגו.
עוד קבע בית המשפט, כי אף אם היה עולה בידי המבקשים להוכיח קיומה של עסקה, לא היה בכך כדי לסייע להם , שכן אם בוצעה עסקה מדובר היה בעסקה שהמוכר לא היה רשאי להתקשר על פיה, ולכל היותר המדובר בעסקה שבעקבותיה זכה האב להחזיק במקרקעין.
בנוסף נדחתה טענת המבקשים לזכויות מכוח זיקת הנאה ונקבע כי המקרה הנדון אינו נופל לסעיף 93 לחוק המקרקעין, המגדיר זיקת הנאה, ודן במערך יחסים משפטיים בין "מקרקעין זכאים" ל"מקרקעין כפופים". לעניין זה הוסיף בית המשפט כי הוא דוחה את טענת המבקשים לפיה אין המדובר במקרקעי ציבור.
באשר לעתירת המבקשים לדחיית מועד הפינוי עד שייבחר יזם שיהיה מוסמך לפעול במתחם "נס לגויים", זאת כפי שעשתה המשיבה בהליך משפטי אחר [ת"א (שלם ת"א) 101148/00 מנהל מקרקעי ישראל נ' מורדוב (6.12.11)] קבע בית המשפט , כי המדובר בטענה שלא הועלתה על ידי המבקשים בכתב ההגנה ומהווה הרחבת חזית. בנוסף נקבע , כי יש לדחות הטענה אף מחמת היעדר הסכמה של המשיבה.
בהתייחס לבקשת המבקשים להוצאת נספחים ב' ו- ג' לתצהירו של עד התביעה. קבע בית משפט כי אין להוציא את נספח ג' זאת לאחר שהמבקש הודה בחקירתו כי התרשים מתייחס לדירה. יחד עם זאת, קבע בית המשפט , כי ביחס לנספח ב' – זה לא הובא בחשבון כחלק מהראיות בתיק.
בפסק הדין קיבל בית משפט קמא את עתירת המשיבה לפיצול סעדים, כך שתוכל להגיש תביעה כספית נגד המבקשים.
על כן קבע בית המשפט כי הוא מקבל את התביעה ומורה על פינוי המבקשים ממנה. יחד עם זאת ונוכח הזמן הממושך בהם הם מחזיקים בדירה, מצבם המשפחתי, ההרכב המשפחתי, הקושי במציאת דיור חלופי ויכולתם הכלכלית של המבקשים, ניתן להם פרק זמן ארוך לפינוי הדירה כך שזו תפונה עד ליום 15.3.18 בשעה 12:00.

תמצית טענות המבקשים
לטענת המבקשים בית המשפט החליט להאשים אותם באי הוכחת תביעתם, על אף שהוכח כי המשיבה מסרבת להמציא את תיק הנכס ומסמכים רבים נוספים , שהיו בידיה והיה בהם כדי להוכיח את טענות המבקשים.
לטענתם שגה בית משפט קמא כאשר קבע , כי אין בטעות שנעשתה בכתב התביעה בה צויינה הדירה כדירת 4 חדרים כדי להשפיע על התביעה. לטענתם, רק על דירת 4 חדרים היה ניתן לתת צו פינוי.
עוד טוענים המבקשים, כי אין בנסח אשר הומצא על ידי המשיבה , כדי להוכיח את בעלותה בנכס, שעה שהמדובר בנסח לגבי שטח של 55,277 מ"ר בעוד הדירה היא בשטח של 40 מ"ר בלבד. לעניין זה הם מוסיפים, כי עד המשיבה הודה , שקיימים דיירים רבים בעלי זכויות, אשר אינם רשומים בנסח. עוד טעה בית משפט קמא עת התעלם מטענת המבקשים לפיה היה על המשיבה להמציא חוות דעת מומחה שכן נסח הטאבו אינו מצביע על דירה.
עוד טוענים המבקשים, כי טעה בית משפט קמא עת קיבל את עדות עד המשיבה, אשר היה עד יחיד ואשר עלה כי המדובר בעד מניפולטיבי, שקרן ומזגזג, אשר שיקר לאורך עדותו ביחס לעניינים מהותיים , כגון איתור תיק הנכס.
בנוסף טוענים המבקשים, כי שגה בית משפט עת דחה את טענת השיהוי, שכן היה מודע לכך שנוכח חלוף הזמן, למעלה מ- 30 שנה, נגרמו להם נזקים ראייתיים כבדים בכך של נשמרו בידיהם מסמכים, לרבות הסכמים, וכי הסתמכו על תיק הנכס אותו דרשו לקבל.
עוד שגה בית משפט עת התעלם מטענתו של סמי טוויטו בתצהירו לפיה כשנתיים לאחר הגשת כתב ההגנה, בשנת 2014, עבר אירוע מוחי, וציין בפסק הדין, כי המבקשים לא טענו לנזק ראייתי בשל התדרדרות מצבו הבריאותי של האב ואי יכולתו להעיד.
לטענת המבקשים במשך למעלה מ- 35 שנים לא בוצעה אליהם ולו פניה אחת והגשת התביעה בחלוף למעלה מ- 30 שנה נגועה בשיהוי רב וקיצוני, אשר גרם להם נזקים ראייתיים כבדים. בנוסף, המשיבה נמענה במשך 70 שנים מהגשת תביעת פינוי כנגד מי משרשרת הדיירים שגרו בדירה ובחרה להגישה רק נגד המבקשים בעוד היא מסתירה את כרטסת הדיירים המוכיחה את שרשרת הדיירים וכן את מפקדי הדיירים שנערכו לאורך השנים.
בפסק דינו קבע בית משפט קמא, כי המערערים לא הביאו לעדות מטעמם עדים , אשר יכלו לאשש את טענותיהם בדבר רכישת זכויות בדירה . על כן עתרו המבקשים לאפשר להם להעיד את סמי טוויטו, אשר מצבו הבריאותי התייצב וניתן לזמנו לעדות על מנת לשמוע על נסיבות רכישת הדירה; בנוסף להעיד את אמו ואחיו של המערער , וכן את מר יוסף כהן, אשר תצהירו צורף לתיק , אך סירב להיחקר על תצהירו בשל הליך משפטי הקיים בינו לבין המשיבה.
עוד טוענים המבקשים, כי שגה בית משפט ב קיום דיון בטענה לפיה נרכשה זכות בעלות בדירה, כאשר לא נטענה כל טענה באשר לטיב הזכויות שנרכשו, עת טענת המבקש כי רכש זכויות בעלות התייחסה לזכויות בדירה.
עוד טוענים המבקשים כי שעה שהמשיבה הסתירה את המסמכים מתוך תיק הנכס היה על בית המשפט לבחון האם המקרה נופל לסוג המקרים הגוברים על דרישת הכתב.
בנוסף טעה בית משפט קמא, עת לא הורה להוציא את נספח ג' שעה שהמשיבה לא העידה את עורכו.
באשר למועד הפינוי טענו המבקשים, כי אף אם יידחה הערעור , מבוקש לקבוע כי עניינים ידור בכפיפה עם ההסכמות אליהם הגיעה המשיבה עם דייר אחר במתחם "נס לגויים" במסגרתו הוסכם כי הפינוי יבוצע לא יאוחר מ- 75 ימים ממועד משלוח הודעה בכתב על זכיית היזם במכרז שיתפרסם לגבי פינוי המתחם.

טענות המשיבה בתמצית
לטענת המשיבה, אין המדובר במקרה בו דייר ים נאלצים להתפנות מנכס כתוצאה מהעדר יכולת פירעון או מחלוקת קניינית בנכס המוגן, אלא בפולשים במלוא מובן המילה, אשר לגביהם הפסיקה, ביחס לעיכוב ביצוע פסק דין , היא שונה.
לטענת המשיבה, בית משפט קמא קבע , כי טענת המבקשים לעיכוב ביצוע פסק הדין וזאת בהתאם להסכמות בהליך משפטי אחר מהווה הרחבת חזית, ועל כן אין מקום לקבל הטענה במסגרת הבקשה הנדונה.
לטענת המשיבה המדובר בערעור אשר סיכוייו קלושים, ואשר אינו מצדיק את עיכוב ביצועו.
בכתב ההגנה שהוגש על ידי המבקשים נטען לבעלות בנכס של אבי המבקש וזאת החל משנות השבעים המאוחרות, תחילת שנות השמונים, ללא שצורפה ראשית ראיה. אף אבי המבקש הגיש תצהיר עמום ותמציתי בו לא פירט לגבי אופן רכישת הנכס ולא ציין ממי רכש אותו. מכאן שלמעט מסמכי חשבונות ביחס לנכס לא הובאה כל זכות בנכס.
באשר לבקשה להעדת עדים נוספים מטעמם טענה המשיבה, כי היה על המבקשים להגיש בקשה נפרדת ולא להעלות הבקשה במסגרת בקשה לעיכוב ביצוע פסק דין. לגופה של הבקשה, טענה כי אין מקום לאפשר העדת עדים אשר המבקשים יכלו להעידם מלכתחילה.
לטענת המשיבה חלק נכבד מטענות המבקשים בערעור הן ביחס לתיק הנכס. לעניין זה טוענת המשיבה כי המדובר בסילוף ועיוות מצד המבקשים המנסים לערוך מקצה שיפורים זאת נוכח רשלנותם והעדר מימוש זכותם במסגרת ההליכים המקדמיים, וכי כל בקשה בעניין לא הוגשה באף שלב של ההליך המשפטי.
באשר לטענת השיהוי, טוענת המשיבה, כי המבקשים טענו באופן כללי לנזקים שנגרמו להם ללא שפירטו אותם. אף אם לצורך ההנחה הכוונה היא להסכם המכר בנכס, הרי שאין קשר סיבתי בין אי שמירת הסכם כזה או אחר, בפרט כאשר אבי המבקש לא פעל לרישום הזכות הנטענת במקרקעין, וכי שמירת אותם מסמכים היא חובת אבי המבקש כטוען לזכות.
עוד מוסיפה המשיבה כי בהעדר אסמכתה כי אבי המבקש החזיק במקרקעין החל משנות ה- 70 שנות ה- 80 וכי המבקש החל להחזיק בנכס משנת 1992, לא הוכח כי נגרם נזק ראייתי כלשהו, שכן לא ניתן לדעת פרק הזמן בו הם מחזיקים במקרקעין.
בנוסף, ובשים לב כי המשיבה היא גוף ציבורי, ואף בשים לב כי המדובר בפלישה, אין רלוונטיות למועד בו הועלתה הטענה.
באשר למאזן הנוחות טוענת המשיבה כי בבקשה אין כל התייחסות למאזן הנוחות, כאשר העדר התייחסות זו מעידה כי המדובר בבקשה ריקה מתוכן.
עוד מוסיפה המשיבה כי ככל שתתקבל הבקשה ויעוכב פינוי הדירה הדבר עלול לגרום לה לנזקים בלתי הפיכים, שכן לא ברור מה יעשו המשיבים למקרקעין, ויכולים לעשות בו שינויים, וכן כי המבקשים ימשיכו להתעשר על חשבונה ולא לשלם לה מאומה בגין השימוש ולא ברור אם תוכל להיפרע מהם וזאת נוכח טענותיהם לעניין מצבם הכלכלי.
לחילופין, וככל שתתקבל הבקשה התבקש בית המשפט לחייב את המבקשים בהפקדת ערבות בנקאית אשר תשקף את הוצאותיה של המשיבה לרבות גובה דמי שימוש ראויים. כמו כן, אף אם יוחלט על עיכוב ביצוע, אין מקום להורות על עיכוב ביצוע ההוצאות שנפסקו לטובת המשיבה.
דיון והכרעה
לאחר עיון בטענות הצדדים, אני מקבלת הבקשה ומורה על עיכוב ביצוע פסק הדין בכל הנוגע לסוגיית פינוי הדירה, וזאת כמפורט להלן.
בהתאם להלכה הפסוקה בעל דין זכאי, ככלל, ליהנות מפירות זכייתו בסמוך לאחר מתן פסק-הדין, ואין בהגשת ערעור על פסק הדין כדי לעכב את ביצועו. הגישה במקרים מסוג זה נוטה, אפוא, שלא לעכב את הביצוע, להוציא מצבים חריגים ויוצאי דופן. החריג מתממש כאשר עולה בידו של מי שחויב בביצועו של פסק הדין לשכנע כי מתקיימים שני תנאים מצטברים: האחד, כי סיכויי הערעור להתקבל טובים, והשני, כי מאזן הנוחות נוטה באופן מובהק לטובתו, במובן זה שקיים חשש של ממש שאם המבקש יזכה בערעור הוא לא יוכל לגבות בחזרה את כספו (ראו ע"א 5333/14 נאות חן הנדסה וייזום בע"מ נ' לזרוב אדמונד , 13.1014, וכן ספרו של אורי גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, 675 (מהדורה עשירית, 2009). בין שני השיקולים הנ"ל מתקיים יחס של מעין "כלים שלובים", או "מקבילית כוחות", משמע, ככל שסיכויי הערעור נראים מוצקים יותר, כך ניתן להקל בדרישה שמאזן הנוחות ינוע לכיוון המבקש, ולהפך, כאשר המדובר בתנאים מצטברים.
באשר לעיכוב ביצוע של פסק דין כספי, על מבקש העיכוב, לשכנע כי קיים חשש ממשי שהוא לא יוכל לגבות בחזרה את הכספים שישולמו על ידו מכוח פסק הדין, באם ערעורו יתקבל (ראו עניין נאות חן לעיל).
הלכה היא, שכאשר מדובר בפינוי דירת מגורים, ייטה בית המשפט להיעתר לבקשות שעניינן עיכוב הפינוי, אף אם סיכויי הערעור אינם גבוהים, וזאת נוכח החשש שאם יתקבל בסופו של דבר הערעור, לא ניתן יהיה להשיב את המצב לקדמותו [ראו ע"א 211/17 יעקובוביץ נ' עו"ד נשר, 18.1.17, וכן ראו רע"א 7682/05 מאיר לוי נ' מנהל מקרקעי ישראל (02.11.2006)]. כאשר בפסק דין לפינוי מדירת מגורים, ובשונה מפסק דין כספי, השיקול בדבר מאזן הנוחות הוא השיקול העיקרי.
לפיכך, ובהתאם לכלל "מקבילית הכוחות", לאחר שבאתי לכלל מסקנה כי ביצוע פסק הדין יגרום למבקשים נזק בלתי הפיך אם בסופו של דבר יתקבל ערעורם, וזאת נוכח מצבם הכלכלי של המבקשים כפי שאף עולה מפסק הדין, וכן העובדה כי למבקשים 4 ילדים קטינים, הרי שיש להורות על עיכוב ביצוע פסק הדין. אציין כי לעומת זאת, עולה מתגובת המשיבה כי הנזק אשר עלול להיגרם לה הוא נזק כספי בלבד, נזק אשר וודאי אינו מטה את הכף לטובת המשך ביצועו של פסק הדין. באשר לטענתה של המשיבה כי עיכוב פסק הדין יגדיל את נזקיה, שכן לא ברור מה יעשו המבקשים עם המקרקעין בתקופה עד להכרעה בערעור ואילו שינויים יערכו בהם ואשר ייגרמו נזקים למשיבה, אזי המדובר בטענה עמומה ולא ברורה שעה שאין חולק כי המבקשים מתגוררים במקרקעין מושא ההליך מזה שנים .
באשר לטענת המשיבה כי יש להתנות את עיכוב הביצוע בהפקדת דמי שימוש ראויים, אזי נוכח מצבם הכלכלי של המבקשים, וכן נוכח העובדה כי נושא דמי שימוש ראויים כלל לא עמד לדיון ואף לא הובאה לו כל אסמכתה לא מצאתי מקום לחייב המבקשים בהפקדת סכום זה.
באשר לסיכויי הערעור, אזי והיות ואין זה השיקול המכריע, כשמדובר בפסק דין הקובע פינוי מדירת מגורים, אלא שאלת מאזן הנוחות, הנוטה בנסיבות אלו לטובת המבקש ים, אינני מוצאת להידרש לעניין זה, וטענות הצדדים יידונו בדיון בערעור לגופו.
על כן הבקשה מתקבלת באופן חלקי, ואני מורה על עיכוב ביצוע פסק דינו של בית המשפט קמא, בכל הנוגע לפינוי המבקשת מהמקרקעין, וזאת עד למתן פסק דין בערעור. אין עיכוב ביצוע ביחס לחלקו הכספי של פסק הדין.
באשר לבקשה לשמיעת עדים נוספים מטעם המבקשים, ככל שהם עומדים עליה, יש מקום להגשת בקשה נפרדת.

ניתנה היום, י' אדר תשע"ח, 25 פברואר 2018, בהעדר הצדדים.