הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה הפ"ב 20736-10-15

בפני
כבוד ה שופטת תמר שרון נתנאל בקשה מס': 36

בענין:
החברה

הכונס

הדיירים

דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ
ח.פ. 513667527
ע"י ב"כ עוה"ד יעקב סלומון, ליפשיץ ושות'
רחוב נתנזון 1, חיפה
נגד
עורך הדין סולי ואנו
בתפקידו ככונס נכסים לביצוע פסק בוררות
מרחוב הבנקים 4, חיפה

שאול קייזר ו- 55 אח'
ע"י ב"כ עוה"ד ליטל צור-דורי
רח' גושן 27, קרית מוצקין

קארין פז ו- 45 אח'
ע"י ב"כ עוה"ד יוסף מילר
מרח' מחניים 18, חיפה
ובעניין
אאורה
אאורה השקעות בע"מ
ע"י ב"כ עוה"ד דורון אריאל
מרח' ז'בוטינסקי 7, רמת גן

החלטה

רקע

  1. זו החלטה בבקשה לביטול התמחרות, שהוגשה ביחד עם תגובה שהגישה חברת דיירי רחוב העצמאות בקרית שמריהו בע"מ ( להלן: "המתנגדת"), להודעה שהגיש כונס הנכסים, בנוגע להליכי מכר בכינוס, המתנהל על ידו בהתאם לפסק בוררות שניתן ביום 10/5/15 (להלן: "פסק הבוררות") בסכסוך בין חלק מהדיירים לבין המתנגדת.
  2. בפסק דין שניתן על ידי ביום 3/7/2016 ובהחלטה משלימה שניתנה על ידי ביום 6/12/2016 ( לאחר שהתקבלו הבהרות מטעם הבורר) אישרתי ( בסייגים מסוימים) את פסק הבוררות ( למעט את סעיף 10 לפסק) (להלן: "פסק הדין").

כן אישרתי את מינויו ( בפסק הבוררות) של עוה"ד סולי ואנו מחיפה, ככונס נכסים לביצוע פסק הבוררות וקבעתי, כי סמכויותיו יהיו כאמור בפסק הבוררות ובחוק הבוררות.
3. בעקבות כך הוגשו שלוש בקשות רשות ערעור לבית המשפט העליון ובסופו של דבר נקבע, בהחלטת בית המשפט העליון מיום 11/9/2017, כי הצדדים קיבלו את המלצת בית המשפט לפיה, שלוש הבקשות תימשכנה, תוך שצוין כי: "מוסכם על הצדדים כי על אף האמור בפסק דינו של בית המשפט המחוזי הנכבד, סעיף 10 לפסק הבורר יעמוד על כנו, אך בכל הנוגע לרוב הדיירים הדרוש למכירה, מדובר יהיה ברוב של 80% ".
בעניין זה אומר, כבר כעת, כי הצדדים חלוקים בשאלה, על איזו מכירה יחול הרוב של 80%, אליו מתייחסת ההחלטה הנ"ל של בית המשפט העליון. המתנגדת טוענת, כי הכוונה היא רק למכירה לפי סעיף 10 לפסק הבוררות ואילו הדיירים טוענים כי ההסכמה חלה גם על מכירה לפי סעיף 9 לפסק הבוררות, היא המכירה שהתנהלה בפני הכונס.
לאחר שעיינתי בפרוטוקול הדיון בבית המשפט העליון אומר כי, להבנתי, הצעת בית המשפט העליון לצדדים והקביעה הנ"ל של בית המשפט העליון, בהחלטתו, התייחסה לכל מכירה על פי פסק הבוררות - הן למכירה לפי סעיף 9 לפסק והן למכירה לפיה סעיף 10 לפסק, כלומר - גם על המכירה בה אנו דנים כעת. מאחר שעל פי החלטת בית המשפט העליון, מדובר בהסכמת הצדדים, אין צורך שאדון בטענות הצדדים לגופו של עניין זה .
ההליכים והטענות
4. ביום 16/11/2016, הגיש הכונס " בקשה למתן הוראות" (להלן: "הבקשה לאישור המתווה"), במסגרתה ביקש הכונס, בין היתר, לאשר מתווה לפיו " הדיירים יבחרו 4-3 יזמים העונים על דרישות הדיירים ולהסמיך את הכונס לערוך התמחרות בין אותם יזמים, על מנת לבחור אחד מהם שיבצע את התחייבויות החברה כלפי הדיירים בקשר לפרויקט". כן הציע הכונס, כי על היזמים אשר יגישו הצעות יהא לעמוד בתנאים מוקדמים כדלקמן: יהיו בעלי ניסיון בבניית 800 יחידות דיור במתחם בניה אחד וכן יהיו בעלי הון עצמי של 300 מיליון ₪.

הכונס הבהיר, כי לעניין זה נשמעו עמדות הדיירים והרשות המקומית והובא בחשבון היקף הפרויקט וכי התנאים המוקדמים נועדו להבטיח, שאחת החברות הגדולות במשק תקים את הפרויקט.
המתנגדת התנגדה לבקשה בטענות שונות ובכללן - הטענה כי אין לאשר את תנאי הסף שמבקש הכונס לקבוע מאחר שהם לא נקבעו בפסק הבוררות וכן מאחר שהם אינם שגרתיים ומתאימים למעט גורמים במשק. המתנגדת הדגישה, כי היא עצמה אינה עומדת בתנאי סף אלה וכי, ממילא, בשלב הראשון אמורות להיבנות בפרויקט 120 יחידות דיור בלבד. לכן, כך אמרה, תנאי הסף היחיד הנדרש הוא שמבצע העבודה ( שהוא לאו דווקא הקבלן) יהיה בעל סיווג קבלני מתאים מרשם הקבלנים, לביצוע פרויקט בהיקף כזה.
5. בהחלטתי מיום 6/12/16, שניתנה בבקשה לאישור המתווה, אישרתי את המבוקש, לרבות את התנאים המוקדמים, תוך שקבעתי כי " אכן מדובר בחסם כניסה גבוה, אולם נראה שאין מנוס מכך, כאשר מדובר במי שעומד להיכנס לפרויקט מסוג זה, בנסיבות הנתונות [ בהן...] מדובר בפרויקט פינוי בינוי, אשר אינו יוצא אל הפועל מזה שנים ארוכות, יש לדאוג לכך שמי שייטול על עצמו את הפרויקט יהיה יזם רציני, מנוסה ומבוסס, דבר אשר יבטיח ( ככל שניתן להבטיח) שהפרויקט אמנם יצא אל הפועל ויתקדם במהירות האפשרית. נוכח זאת, ונוכח דברי הכונס, לפיהם התנאים המוקדמים גובשו גם לאחר שמיעת הרשות המקומית ונוכח ההיקף הכספי הניכר של הפרויקט ( גם אם בשלב ראשון מבוצע רק חלק ממנו)...".
כן הוריתי ( בסעיף 27 להחלטה) כי " ... על הדיירים להעביר לכונס לפחות שלוש הצעות משלושה יזמים העומדים בתנאי הסף".
6. ביום 9/5/17, הגיש הכונס לתיק בית המשפט ( במסגרת בקשה מס' 31 בתיק) "הודעה בדבר קיום התמחרות על חלקות 9 ו- 52 בגוש 10431 ותוצאותיה" (להלן: "הודעת ההתמחרות").
בהודעה זו מסר הכונס, כי ביום 26/4/2017 נערכה על ידו, במשרדו, התמחרות לרכישת החלקות וכי ההצעה הגבוהה ביותר ( והיחידה) הייתה של חברת אאורה השקעות בע"מ ( להלן: "אאורה") שהעלתה את הצעתה מסך של 9 מ' ₪ לסך של 13 מ' ₪ ( שעה שמחיר המינימום שנקבע על ידי הכונס היה 8 מ' ₪). עוד ציין הכונס, כי " בהתקיים התנאים המקדימים יעתור הכונס אל ביהמ"ש לאשר את המכירה ולבצע אותה כאמור בסעיף 34 א' לחוק המכר, תשכ"ח-1968".

בהמשך הודעה זו, פירט הכונס שמות של 20 יזמים עמם נפגשו הדיירים, את שמות שלושת המציעים שנותרו בסופו של דבר והצעותיהם. עוד עולה מההודעה, כי שניים מתוך שלושת המציעים הנ"ל משכו את הצעותיהם, וכי אאורה, אשר נותרה מציעה יחידה הפקידה אצל הכונס 10% מהצעתה. הכונס ציין עוד, כי הצעת אאורה גבוהה משמעותית מהסכום אשר פסק הבוררות קבע כי יהיה צורך לשלם לחברה עבור זכויותיה וכי: "בכך נפתחה הדרך לקבלת הסכמת דיירי המתחם, כאמור בהחלטת ביהמ"ש מיום 6/12/2016 ".
ודוקו: הכונס לא הגיש בקשה לאשר את המכר לאאורה, אלא הודעה בדבר קיום ההתמחרות וכל שהתבקש על ידו בהודעה היה, כי בית המשפט " ירשום בפניו הודעה זו".
7. הודעת ההתמחרות פתחה תיבת פנדורה של התנגדויות מצד המתנגדת, אשר הגישה ביום 21/6/2017 ( במסגרת בקשה מס' 36 בתיק) "תגובה להודעת הכונס ובקשה למתן הוראות" בה היא מתנגדת לאופן בו נוהלה ההתמחרות ( להלן: "ההתנגדות"). בפי המתנגדת טענות רבות נגד ההתמחרות והיא מבקשת, בין היתר, כי אורה על ביטול ההתמחרות ועל קיום התמחרות חדשה.
אבהיר, כבר כאן, כי בחלק מטענות המתנגדת לא מצאתי ממש, על פניהן. דומה, כי חלק מטענותיה מתעלם מקביעת פסק הבוררות, לפיה המתנגדת הפרה את ההסכם עם הדיירים, מהתוצאות הנובעות מהפרת ההסכם, ממסקנות הבורר, מהתוצאה אליה הוא הגיע ומכך שפסק הבוררות הוא, כיום, פסק דין חלוט.
8. אציין, כאן, את עיקר טענות המתנגדת ולטענות נוספות אתייחס בפרק הדיון, ככל שיהיה בכך צורך:
א. המתנגדת טוענת, שהכונס כלל לא הוציא למכירה את זכויות המתנגדת במקרקעין, אלא רק את הזכות לפעול מול דיירי המתחם לשם קבלת הסכמתם להתקשרות ולכן הוצע סכום הנמוך, "באופן מגוחך", מצפי ההכנסות בפרויקט, אשר נטען כי לפי פרסום של אאורה, הוא עומד על סך של 1.9 מיליארד ₪
נטען, כי קיימת סתירה בין מְכירת זכויות המתנגדת בפרויקט, שהיא מְכירה לפי סעיף 9 לפסק הבוררות לבין מְכירה של חלקות 9 ו- 52 בגוש 10431 בלבד, שהיא מְכירה לפי סעיף 10 לפסק הבוררות.

ב. הכונס פעל במתווה הפוך; במקום לקבל, תחילה, הסכמה של 100% מהדיירים ואז לבצע התמחרות בין 4-3 מציעים שיאתרו הדיירים, הוציא הכונס מכרז שעניינו " זכות לנהל מו"מ בלעדי" מול הדיירים, באופן שיש בו כדי למנוע אחרים מלהציע הצעות לגביהן תינתן הסכמת הדיירים.
ג. כן טוענת המתנגדת כי, לשם הבאת מציעים נוספים שהתעניינו בפרויקט, היא הייתה זקוקה להבהרות ולתשובות לשאלות, אך הכונס לא השיב לשאלות שהיא הפנתה אליו. בסעיף 10 לבקשת המתנגדת, פורטו שאלות והבהרות אשר יש, לשיטתה, להפנות אל הכונס, על מנת שיובהר " סדר ומהות הפעולות שבהן נקט הכונס".
ד. אאורה אינה עומדת בתנאי הסף שהוצעו על ידי הכונס ואושרו על ידי בית המשפט, שכן הונה העצמי עומד על סך 170 מ' ₪ בלבד והיא איננה בעלת ניסיון קודם של בניית 800 יחידות דיור בפרויקט אחד. לכן יש לבטל את זכייתה על הסף. עוד נטען, כי בדיקה מדגמית של מספר חברות ציבוריות, אשר נמנו בהודעת הכונס, העלתה כי אף הן אינן עומדות בתנאי הסף.
ה. העובדה שלתנאי ההתמחרות לא צורף נוסח הסכם, יצרה חוסר שוויון בין המציעים ואף מסיבה זו יש לבטל את ההתמחרות.
ו. כיום מתוכננות בפרויקט 820 דירות, אולם הנתבעת מתייחסת אל הפרויקט כאילו מדובר בפרויקט של 1,450 דירות ( לטענתה יתקבל אישור לכך) וטוענת כי מכר זכויות המתנגדת בסכום הצעתה המשופרת של אאורה, הוא מכר " בנזיד עדשים". עוד טוענת היא, כי היה על הכונס לבקש מינוי שמאי מטעם בית המשפט ומשהוא לא עשה כן, מבקשת המתנגדת כי אורה על מינוי שמאי, במסגרת החלטתי זו.
9. ביום 2/10/17 הגישה המתנגדת בקשה נוספת למתן הוראות ( להלן: "הבקשה הנוספת"), בה היא מבקשת לחייב את אאורה להסיר שלטים שהיא הציבה ברחוב העצמאות, הנושאים את שמה ומספר הטלפון שלה ובהם נכתב כי היא מבצעת במקום " התחדשות עירונית" וכן שהיא " מחדשת את חוויית המגורים בישראל".
נטען כי כל עוד אאורה לא הוכרזה כזוכה בפרויקט, יש לאסור עליה להציב שלטים במקום.

10. דיון בהתנגדות ובבקשה הנוספת נקבע ליום 1/11/17. בסיום הדיון ביקש עו"ד מילר, אשר לא יכול היה להתעכב בדיון, כי יינתן לו להשיב בכתב לדברי ב"כ המתנגדת. גם צדדים נוספים ביקשו להשיב בכתב ובסופו של דבר, על אף שסברתי כי די בטיעונים שנשמעו בדיון ( בנוסף, כמובן, על כל אשר הוגש על ידי הצדדים בכתב, עובר לדיון) התרתי לכל צד להשלים טיעונים, בקצרה, בתוך פרקי זמן קצרים, אשר הוארכו עקב בקשות מוסכמות. לאחר שהוגשו כל הטיעונים ניתנת החלטה זו.
11. בין לבין, ביום 26/11/17, הגישה המתנגדת את השלמת טיעוניה וכבר למחרת היום היא הגישה, ללא שביקשה רשות לכך, הודעה ( להלן: "ההודעה הנוספת") לפיה חברת המרמן בע"מ ( להלן: "חברת המרמן") מעוניינת לבחון הגשת הצעה והשתתפות בהתמחרות.
להודעה הנ"ל צורף מכתב מטעם חברת המרמן, בו נכתב, כי החברה מעוניינת לבחון הגשת הצעה לביצוע הפרויקט וזאת - " בכפוף לקבלת כל המסמכים והנתונים הרלבנטיים וביצוע כל הבדיקות המשפטיות, הכלכליות והתכנוניות כמקובל וככל שנמצא לנכון".
הדיירים ואאורה הגישו התנגדויות להגשת ההודעה הנוספת, בטענות שונות שאינני רואה צורך לפרטן כאן. אתייחס לעניין זה, בקצרה, בפרק הדיון.
דיון ומסקנות
12. אין חולק, כי כל בעל תפקיד כפוף לחובות תום לב והגינות בהליכי ההתמחרות וכי עליו לנהוג בשוויון, אולם אין הוא חייב למכור נכס בהליכי מכרז דווקא, אלא רשאי הוא " לנקוט שיטות אחרות שיביאו למימוש אופטימלי של נכס" - ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, עו"ד נאמן בפשיטת רגל לנכסי יצחק בילו פ"ד נה(4) 410 (18/6/2001).
בענייננו - כפי שנקבע בפסק הבוררות, עסקינן במימוש זכותם של הדיירים לבחור ביזם אחר, במקום המתנגדת. יש לזכור, כי נקודת המוצא היא קביעת פסק הבוררות, כי המתנגדת הפרה את החוזה עם הדיירים וכי, משום כך, פטורים הדיירים מכל התחייבות שהייתה להם כלפי המתנגדת והם רשאים " להחליף" את המתנגדת ביזם אחר. נקודת מוצא זו משליכה על האופן בו יש לראות את ההליך שהתנהל במקרה זה. זאת – מבלי ל שכוח את האינטרס של המתנגדת לה שיא את התמורה, אשר גם לו יש לתת משקל.
בבקשה למתן הוראות ביקש הכונס: "לאשר מתווה לפיו הדיירים יבחרו 4-3 יזמים, העונים על דרישות הדיירים ולהסמיך את הכונס לערוך התמחרות בין אותם יזמים על מנת לבחור אחד מהם

שיבצע את התחייבויות החברה כלפי הדיירים בקשר לפרויקט" (ההדגשה אינה במקור). מתווה זה, העולה בקנה אחד עם פסק הבוררות, אושר על ידי ( בהחלטה מיום 6/12/16) והוא, כיום, חלוט. עוד קבעתי בהחלטתי מיום 6/12/16, כי על הכונס למקסם את התמורה ואפשרתי למתנגדת להביא מציעים מטעמה.
13. לאחר ששקלתי את כל טיעוני הצדדים ( אלה שפורטו בהחלטה זו ואלה שלא פורטו בה מ אחר שלא מצאתי מקום לכך) סבורה אני, כי אין כל מקום לבטל את ההתמחרות ולקיים התמחרות חדשה וכי יש לאפשר לכונס להמשיך בהליך.
אבהיר, תחילה, כי המכר על ידי הכונס נעשה על פי סעיף 9 לפסק הבוררות, אשר קיבל תוקף של פסק דין והפך חלוט. בסעיף זה קבע הכונס, כי יש לתת לדיירים אפשרות להתקשר עם יזם אחר, תוך התניה, שהיזם האחר ישלם לחברה לפחות את שווי הקרקע. לעניין האופן בו ייקבע שווי הקרקע ( אשר ישולם לחברה על ידי היזם החדש) דחה הבורר, במפורש, את האפשרות למנות שמאי והעמיד את שווי הקרקע על סך של 1,547,500 דולר ארה"ב, בתוספת הפרשי הצמדה, כפי שנקבעו על ידו.
בטרם אגש לעיקר - היא הטענה לפיה יש לבטל את ההתמחרות בשל פגיעה בשוויון, לאור כך שאאורה לא עמדה בתנאי הסף, אסיר מעל השולחן את שאר הטענות;
14. אין כל ממש בטענת המתנגדת לפיה, כביכול, הכונס הוציא למכירה את הזכות לפעול מול דיירי המתחם לשם קבלת הסכמתם להתקשרות. לא כך הוא; הזכויות שהוציא הכונס למכירה, הן הזכויות אשר סעיף 9 לפסק הבוררות הסמיך אותו לממש והן זכות הדיירים להתקשר עם יזם אחר, אשר יבצע את התחייבויות המתנגדת כלפי הדיירים ( היינו - התחייבויות המתנגדת כלפי הדיירים בקשר לפרויקט) וכן זכויותיה הקנייניות, של המתנגדת, בקרקע ( בחלקות 9 ו- 52 בגוש 10431).
כך עולה, בבירור, מסעיף 9 לפסק הבוררות הקובע, בין היתר ( בהתייחס לסעיף 1.24 להסכם התמורה שנחתם בין המתנגדת לבין הדיירים) כי: "... לכאורה, הסיפא של הסעיף פותחת פתח לדיירים להביא יזם אחר תחת הנתבעת ובכלל זה נישול הנתבעת מבעלותה. כיצד מתיישבים שני הדברים הסותרים הללו? נראה לי שמצד אחד יש לשמור על הזכות של הנתבעת בקרקע, ומצד שני יש לקיים את זכות הדיירים להתקשר עם יזם אחר. כיצד חיים שני אלה בכפיפה אחת? כך זה אפשרי: על ידי מתן אפשרות לדיירים להתקשר עם יזם אחר, מצד אחד, ועל ידי התניה שהיזם האחר ישלם לנתבעת לפחות את שווי הקרקע כתנאי להתקשרות ( הכוונה לשווי הקרקע הנותרת לנתבעת לארח רישום הבעלות בדירות על שם התובעים, פרט לקרקע שעליה בנויות כיום דירות הדיירים)" (ההדגשות - במקור).
הדברים ברורים ואינם צריכים כל פירוש. הזכויות הנמכרות היו ברורות גם למציעים, כפי שעולה, למשל, מסעיפים רבים בהצעתה של שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ שצורפה להודעת ההתמחרות. על מנת להמחיש זאת, נסתפק בהפניה לסעיפים 8.1 ו- 8.22 להצעה.
15. יש לדחות גם את טענת המתנגדת לפיה, היה על הכונס לקבל, תחילה, הסכמה של 100% מהדיירים ורק אז לבצע התמחרות בין 4-3 מציעים שיאתרו הדיירים. אין כל הוראה כזו והדבר אינו עולה בקנה אחד עם המתווה המתבקש על פי פסק הבוררות. כאמור - פסק הבוררות נתן לדיירים זכות להביא את המציעים, ועל הכונס היה לערוך התמחרות בין אותם מציעים שיביאו הדיירים על מנת למקסם את התמורה, ורק לאחר מכן - להשיג את הסכמת הדיירים לגבי המציע שנבחר.
16. הכונס נהג בשוויון ואפשר גם למתנגדת להביא מציעים.
למעשה - עוד טרם הדיון בבקשה לאישור פסק הבוררות, פעלה המתנגדת להעברת זכויותיה ( מניותיה) אל חברה אחרת - חברת טובול דניאל קריית ביאליק בע"מ ( להלן: "טובול") אולם חרף זאת לא הוגשה לכונס כל הצעה מטעמה, זאת - גם לאחר פניית הכונס אל המתנגדת, במכתב מיום 9/3/17 ( נספח ב' להודעה בדבר התמחרות) בו הוא הזמין אותה להגיש הצעות מטעמה.
תחת זאת, בחרה המתנגדת לפנות אל הכונס בשאלות רבות ( ראו מכתבי המתנגדת אל הכונס מתאריכים 26/12/16; 7/3/17 - נספחים ז'-ט' לבקשת המתנגדת). אינני מוצאת מקום לפרט את השאלות, אולם אציין כי לא מצאתי שהיה בהן כדי למנוע הגשת הצעות, כפי שעשו אחרים. אבהיר עניין זה באופן כללי; כאמור - היה ברור לחלוטין מה מוצע למכירה במסגרת ההתמחרות ואף היה ברור, שעל המציע לקבל על עצמו את התחייבויות המתנגדת כלפי הדיירים. כל המסמכים הרלבנטיים, לרבות ההסכמים בין המתנגדת לדיירים היו מצויים בידי המתנגדת והיא יכולה הייתה להמציאם לכל מציע פוטנציאלי, מטעמה, על מנת שידע במה מדובר ואילו התחייבויות יהא עליו לקבל על עצמו.
למעשה - עוד בדיון בבקשה לביטול פסק הבוררות, אשר התקיים ביום 4/4/2016, העלתה המתנגדת את שמה של טובול כמי שמעוניינת לרכוש את הזכויות (והתברר שאף נערך הסכם בין טובול לבין המתנגדת). בסעיף 30 לפסק הדין שניתן על ידי ביום 3/7/16 קבעתי כי " ככל שיבשלו התנאים לכן וטובול תרצה להגיש הצעה לכונס הנכסים, היא תוכל, כמובן, לעשות כן וכונס הנכסים ישקול אותה, כמו גם כל הצעה אחרת שתבוא בפניו".

על רקע זה לא ניתן לקבל טענה לפיה לא הוגשו הצעות בשל כך שהכונס לא השיב לשאלות המתנגדת, שעה שעוד בטרם אושר המתווה, הייתה טובול מוכנה לשלם, לכאורה ( לטענת המתנגדת) סך של 29 מ' ₪ עבור רכישת מניותיה של המתנגדת.
17. טוענת המתנגדת, כי היה על הכונס לצרף להזמנה להציע הצעות, נוסח של הסכם. אכן, לעיתים נכון לעשות כך, הן על מנת ליצור שוויון בין המציעים והן על מנת להקל על ההשוואה בין ההצעות שיוגשו. אלא, שבנסיבות הספציפיות הקיימות במקרה זה, לא היה צורך לצרף נוסח של הסכם, מאחר שהיה ברור לחלוטין כי הקונה אמור להיכנס בנעלי המתנגדת, היינו – לקחת על עצמו את התחייבויות המתנגדת כלפי הדיירים. ומי כמו המתנגדת יודע היטב מהם תנאי התחייבויותיה כלפי הדיירים ויכול למסור אותם לכל מציע פוטנציאלי מטעמה. בנסיבות אלה, אי צירוף נוסח הסכם לא פגע בשוויון בין המציעים.
גם נתוניה של אאורה הם נתונים ידועים, שכן מדובר בחברה ציבורית ונתוניה מפורסמים במאגרי מידע שלציבור יש גישה אליהם, כך שאין כל בסיס לטענות המתנגדת נגד גילוי או אי גילוי, נתוניה של אאורה.
18. לא למותר להוסיף, בהקשר זה, כי הטענה לגבי צירוף הסכם תמוהה כשהיא באה דווקא מפי המתנגדת, אשר טענה ( כאמור) עוד במסגרת הבקשה למתן הוראות מיום 16/11/16, כי יש לאפשר לטובול לבצע את הפרויקט במקום המתנגדת ושעה שתנאי החוזה שהציעה טובול היו שונים לחלוטין מתנאי החוזה עם המתנגדת והיה " מותנה ומותלה" בתנאים חדשים ומכבידים, אשר לא היו חלק מההסכם המקורי שבין הדיירים לחברה, לרבות בהגדלת מספר היחידות הדיור שניתן יהיה לבנות בפרויקט.
ממילא, לדיירים אין כל אמון בטובול והם מתנגדים לה, מהסיבות שפורטו על ידי בא כוחם בדיון שהתקיים בפניי ( בבקשה לאישור פסק הבוררות) עוד ביום 4/4/2016 ובכללם - טענה לפיה טובול היא חברה לשיווק מוצרי בנייה, שהוקמה רק בשנת 2016; אין לה די ניסיון על מנת להוציא פרויקט כזה אל הפועל וקשר ( שלא הוכחש) בינה לבין המתנגדת. מכל מקום, הובהר, גם מפי ב"כ המתנגדת, כי טובול איננה רלבנטית עוד.
19. המתנגדת טוענת, כי נכונותה, כביכול, של טובול לרכוש את הזכויות תמורת 29 מ' ₪, מצביעה על כך שניתן להשיא את התמורה ביותר מפי שניים מהצעתה של אאורה.
אין כל ממש בטענה זו; עיון בהסכם על פיו הייתה טובול מוכנה, לכאורה, לרכוש את הזכויות, מעלה, כי מדובר, למעשה, ברכישת מניותיה של המתנגדת ( נספח י' לבקשת המתנגדת) וכי, כאמור, תנאי הסכם זה גרועים, משמעותית מתנאי ההסכם בין המתנגדת לדיירים ומרעים עד מאד את מצבם של הדיירים. עוד יש לציין, כי ההסכם נערך עוד ביום 6/2/16 ( תוקן בכתב יד ל- 6/3/16) לפני שהזכויות הוצאו למכירה על ידי הכונס.
20. כן נטען, כי נוכח שווי הזכויות בפרויקט של 1,450 דירות ( כצפוי, לטענת המתנגדת), או אפילו 820 דירות ( על פי המצב כיום) הרי מכר זכויות המתנגדת בערכים בהם מדובר, הוא מכר " בנזיד עדשים" וכי היה על הכונס לבקש מינוי שמאי מטעם בית המשפט. כעת מבקשת המתנגדת כי אורה על מינוי שמאי, במסגרת ההתנגדות.
טענה זו מוטעית, לגופה, ואף מנוגדת לאמור, במפורש, בפסק הבוררות. הבורר קבע, במפורש, שהמתנגדת הפרה את התחייבויותיה כלפי הדיירים ולכן רשאים הדיירים להחליפה ביזם אחר, שישלם את מחיר הקרקע, כפי שנקבע בפסק הבוררות.
גם אם רשאי היה הכונס להצטייד בחוו"ד שמאי הוא לא היה מחויב לעשות כן. בנסיבות העניין, כפי שפורטו לעיל, אינני מוצאת כי היה במינוי שמאי כדי להשיא את התמורה, או כי אי מינוי שמאי מהווה פגם שיש בו כדי לפסול את ההתמחרות.
בהקשר לכך ראוי לציין, כי במכתב הנ"ל מיום 26/12/16, טען ב"כ המתנגדת, כי בידיו ובידי מרשתו הצעות גבוהות בהרבה ממחיר המינימום שנקבע על ידי הכונס, אולם, על אף שהמתנגדת התבקשה לומר איזו חברה מעוניינת לרכוש את הזכויות, הרי עד למועד הדיון ולמעשה - עד להגשת ההודעה הנוספת ( ראו סעיף 11 לעיל וסעיף 30 להלן) לא נמסר ולוּ שם של חברה אחת.
התנאים המוקדמים
21. וכעת - לטענה העיקרית של המתנגדת, היא הטענה, כי אאורה ( כמו גם עוד חברות ציבוריות, אשר נמנו בהודעת הכונס) אינה עומדת בתנאי הסף שהוצעו על ידי הכונס ( ואושרו על ידי בית המשפט), שכן הונה העצמי עומד על סך 170 מ' ₪ בלבד והיא איננה בעלת ניסיון קודם של בניית 800 יחידות דיור בפרויקט אחד.
כאמור - בהחלטתי מיום 6/12/2016 בבקשת הכונס למתן הוראות ציינתי, כי " אכן, מדובר בחסם כניסה גבוה, אולם נראה שאין מנוס מכך, כאשר מדובר במי שעומד להיכנס לפרויקט מסוג זה, בנסיבות הנתונות. התמחרות שתיערך על ידי הכונס בין שלושה - ארבעה יזמים, תבטיח בחירת יזם ראוי וכן מקסום התמורה עבור זכויותיה של החברה". עוד אמרתי, כי מטרת התנאים המוקדמים היא " לדאוג לכך שמי שייטול על עצמו את הפרויקט יהיה יזם רציני, מנוסה ומבוסס, דבר אשר יבטיח ( ככל שניתן להבטיח) שהפרויקט אמנם יצא אל הפועל ויתקדם במהירות האפשרית".
הדיירים פנו ל- 20 חברות בניה גדולות במשק ובסופו של דבר הוגשו לכונס שלוש הצעות בכתב - מטעם שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ; מטעם חברת פרשקובסקי השקעות ובניין בע"מ ומטעם אאורה. הכונס הזמין מציעות אלה להתמחרות, אך פרשקובסקי משכה את הצעתה, לאחר שלא הייתה מוכנה להעלות את הסכום שהציעה, ואילו שיכון ובינוי הציבה תנאי שלא ניתן היה לקבל. הצעת אאורה נותרה לבדה. אאורה הציעה תחילה תמורה של 9 מ' ₪, אך במסגרת מו"מ עם הכונס, היא העלתה את הצעתה לסך של 13 מ' ₪ ( בתוספת מע"מ) והפקידה 10% מסכום הצעתה המשופרת.
22. כלל הוא, כי בית משפט לא יחליף את שיקול דעתו בשיקול דעתו של בעל תפקיד, אלא אם כן מצא פגם מהותי בהליך, או כי בעל התפקיד התנהל שלא בתום לב. גדרי התערבותו של בית המשפט בשיקול דעתו של בעל תפקיד ובאופן בו הוא מילא את תפקידו הובהרו ברע"א 4077/16 ח.א.א. אקסטרא אחזקות בע"מ נ' אהוד גינדס ואח' (24/5/2016) וכך נאמר שם: "משהוגדרה סמכותם של הנאמנים, אין בית המשפט שם את עצמו בנעליהם אלא בוחן את סבירות הפעלת שיקול דעתם ( ע"א 509/00 לוי נ' ברכה, פ"ד נה(4), 410, 427 (2001) (להלן: עניין ברכה)). "הלכה היא, כי בית המשפט לא יחליף את שיקול דעתו של בעל התפקיד בהליך פשיטת הרגל בשיקול דעתו שלו, אלא אם מצא כי שיקול דעתו של בעל התפקיד הופעל באורח בלתי סביר או בלתי תקין באופן מהותי" (רע"א 7311/10 כהן נ' דדון, [פורסם בנבו] פסקה 15 (19.6.2011) ".
23. אינני מתעלמת מהאינטרס של המתנגדת להשאת התמורה, אינטרס אשר בא לידי ביטוי גם בהחלטתי מיום 6/12/16, אולם אינני סבורה שההליך שהתנהל בפני כונס הנכסים פגע באינטרס זה. עוד יש לזכור, כי בצד השאת התמורה, קיימים עקרונות נוספים, אשר יש לתת עליהם את הדעת, כגון: טיב ההליך, חובת הגינות ותום לב החלה על כל הצדדים, אינטרס סופיות ההליך ואינטרס ההסתמכות של המציע. דברים אלה יפים ונכונים גם להליך שבפניי.
"השאת התמורה היא עיקרון חשוב ומרכזי בהליכי מימוש נכסים, אך עיקרון זה אינו חזות הכל ולצדו עומדים גם עקרונות כלליים של חובת הגינות ותום לב וכן ' עקרון נוסף בעל חשיבות רבה, עקרון זה ידוע כעקרון סופיות הליכי המכר' (ע"א 3301/08 פטל נ' עו"ד אורי שמעון, [פורסם בנבו] פסקה 57 והאסמכתאות שם (23.8.2009); וכן ראו ההדגשה דלעיל בציטוט בעניין לוי). עקרון הסופיות נותן משקל לפגיעה באינטרס הציפייה וההסתמכות של המציע ( רע"א 7311/10 יהודה כהן נ' יצחק דדון [ פורסם בנבו] בפסקה 16 (19.6.2011);). אכן, מקום בו ההצעה שניתנה לאחר תום הליכי התמחרות או מכר טובה באופן מובהק ומשמעותי, ייתכנו נסיבות בהם ניתן לכרסם בעקרון הסופיות, אך לא זה המקרה שבפנינו" ראו: ע"א 2954/17 דוד דוידוביץ נ' רונן מטרי ואיל רוזובסקי (15/5/2017) ( להלן: "עניין דוידוביץ'").
בע"א 509/00 אילן לוי נ' ברכה (18/6/2001) ( להלן: "עניין לוי") אליו הפנו שני הצדדים ( בו היה מדובר במכירת נכס בהליכי פשיטת רגל) אין כדי להועיל למתנגדת. נהפוך הוא; מדברי כבוד השופטת פרוקצ'יה, שם, עולה כי על אף שכל בעל תפקיד מחויב בעקרונות תום לב ושוויון, הכללים החלים על דיני מכרזים אינם חלים באופן כה דווקני על שיטות אחרות בהם נוקטים בעלי תפקיד במכירת נכסים וכי הדבר תלוי בשיטה שננקטה ובשיקולים נוספים.
כבוד השופטת פרוקצ'יה הבהירה כי: "אני נוטה לדעה כי נאמן, כממלא תפקיד מטעם המערכת השיפוטית וכמי שנתון לפיקוחה ולהוראותיה, כפוף לעקרונות הבסיסיים החלים בדין המכרזים הציבוריים אם ובמידה שבחר לנקוט את שיטת המכרז במסגרת פעולתו" (ההדגשות כאן ובהמשך, אינן במקור). (שם - פיסקה 6)
כן הבהירה, כי בעל התפקיד ( שם - הנאמן) רשאי שלא לנקוט בשיטת המכרז, אלא בשיטות אחרות וכי עקרונות מדיני מכרזים יחולו על שיטות אלה, בהתאם לעניין: "בהיעדר הסדר סטטוטורי מחייב רשאי הנאמן לנקוט, מלבד את שיטת המכרז, גם שיטות אחרות שיביאו למימוש אופטימלי של הנכס. בשיטות כאלה עשויים להשתלב, במינונים שונים, עקרונות כאלה ואחרים מתחום המכרזים ומתחום דיני החוזים והנזיקין בהתאם לעניין. כך, למשל, הנאמן רשאי לפנות לציבור בהזמנה להגיש הצעות ולבחור מתוכן את ההצעה הטובה ביותר. אם לא הוגשה הצעה טובה דייה, הוא רשאי לקיים התמחרות בין המציעים כדי לשפר את ההצעות".
"... בצד שיטת המכירה הפומבית עשויה להיבחר על-ידי הנאמן שיטה אחרת המושתתת כולה על משא ומתן עם מציע אחד בלא הזמנת הצעות מהציבור, וזאת בנסיבות שבהן התקשרות כזו מבטיחה השגת תמורה ראויה עבור הממכר. שיטה זו מתאפיינת בכך כי על הצדדים חלים כללי התנהגות השאובים כל כולם מהמשפט הפרטי, המתייחסים לשלב הטרום-חוזי והחוזי והמחייבים מכוח עצמם בחובות תום-לב והגינות, במשא ומתן בהתקשרות החוזית ובביצוע החוזה ( סעיפים 12, 39 ו-61(ב) לחוק החוזים ( חלק כללי), תשל"ג-1973). האלמנט ה'מכרזי' אינו ניכר בשיטה זו [...] החובה לפעול בהגינות ובתום-לב המוטלת על הנאמן בתהליך מימוש הנכסים בכל שיטה שיבחר לנקוט נובעת גם מתפקידו כזרועו הארוכה של בית-המשפט בבחינת ' פקיד בית-המשפט' (שם - פיסקה 7).
ברי כי, בכל מקרה, כל בעל תפקיד מחויב לשקול את כל השיקולים ולבצע את האיזונים המתאימים בין האינטרסים השונים של הצדדים, הכול - בהתאם לנסיבות הספציפיות של העניין שבפניו. בעל התפקיד מחויב " בשמירה על עקרונות בסיסיים של הגינות, תום-לב ותקינות הליכים המחייבים לשקול לא רק את התכלית הישירה שלשמה מתבצע מימוש הנכס - העשרת קופת הכינוס - אלא גם להתחשב בגורמים אחרים המעורבים בתהליך, ובכלל זה בצדדים שלישיים המציעים הצעות ומתקשרים בהסכמים ורוכשים בכך זכויות הראויות להגנה. על ממלא התפקיד לדאוג לאיזון ראוי בין כל הערכים הרלוונטיים ובין כל הגורמים המעורבים בעניין". (שם - פיסקה 10)
בית המשפט התייחס, שם, גם לשיקולים נוספים שעל בעל התפקיד (ועל בית המשפט) לשקול באמרו: "...הנושים אינה חזות הכול ואינה תכלית שלשמה ניתן לפעול בכל דרך. הנאמן חב חובת הגינות כללית מכוח תפקידו ועליו להשיג את התכליות שלשמן מונה בדרך הוגנת ובתום-לב [...] חובתו של הנאמן לקדם את תכלית תפקידו לכנס את נכסי החייב ולמצות מתוכם את מרב התמורה לצורך חלוקתה השוויונית בין הנושים, מן הצד האחד, וחובתו לבצע את תפקידו בדרך הוגנת ובתום-לב, מן הצד האחר, מחייבות לא אחת עריכת איזונים ראויים בין אינטרסים שונים הראויים להגנה, העשויים להתנגש ביניהם". (שם - פיסקה 8)
24. חשוב לציין, כי בסופו של דבר, לאחר הבהרת הכללים והאיזונים שעל בעל תפקיד לתת עליהם את דעתו, ביטל בית המשפט העליון, בעניין לוי, את פסק דינו של בית המשפט המחוזי אשר קבע כזוכה, את המציע אשר הגיש את הצעתו לאחר הכרזת הזוכה בהתמחרות, והחזיר את החלטת הנאמן על כנה בקבעו, כי: "בנסיבות העניין לא היה מקום לניהול התמחרות בבית-המשפט אשר תוצאתה ביטול הסכם מכר עם המערערים והוראה על זכיית המשיב. ההסכם עם המערערים שהוגש לאישור היה סביר מבחינת התמורה שנקבעה בו ומבחינת יתר תנאיו. ההליכים שקדמו להתקשרות בו היו תקינים והוגנים. מנגד - ההצעה המאוחרת של המשיב הוגשה תוך סטייה בולטת מלוח זמנים שנקבע ותוך הקניית יתרון בלתי הוגן למציע שנתאחר בלא הסבר סביר לכך. התמורה שהוצעה על-ידיו בסופו של התהליך לא נשאה עמה יתרון כלכלי בולט ומכריע שהיה בו כדי להטות את הכף, בבחינת נסיבה מיוחדת וחריגה, לטובת השיקול הזה לעומת השיקולים החשובים של שמירה על הגינותם של הליכי מימוש הנכסים והגנה על אמון הציבור בהם וכיבוד הציפייה הסבירה של הזוכה המקורי כי הסכם תקין וראוי שנקשר עמו אכן יאושר..." (שם – פיסקה 13) . פסק דין לוי תומך, אפוא, בדחיית ההתנגדות ולא בקבלתה.
25. בענייננו, נהג הכונס, אשר ערך ההתמחרות – דרך שהותוותה עוד בפסק הבוררות ואושרה על ידי - על פי הכללים שהותוו בעניין לוי. הוא אפשר הן לדיירים והן למתנגדת להביא מציעים ונהג בתום לב ובדרך מקובלת. לא מצאתי כי נפל פגם באופן בו הוא התנהל.
אדגיש, כי למקרה דנן מאפיינים ייחודיים, שיש להביאם בחשבון ואף לתת להם משקל של ממש. כפי שכבר הובהר לעיל, מכר זכויותיה של המתנגדת נבע מהפרת ההסכם על ידה ויש לתת משקל ממשי לאינטרס של הדיירים - שהם הנפגעים מהפרת ההסכם על ידי המתנגדת - בקידום הפרויקט במהירות וביעילות האפשריים. בהקשר לכך יש להביא בחשבון גם את פרק הזמן הארוך ( כ- 10 שנים) מאז רכשה המתנגדת את הזכויות ועד שניתן פסק הבוררות וכן את העובדה שמאז ניתן פסק הבוררות, אשר קבע כי המתנגדת הפרה את ההסכם וכי הדיירים רשאים להחליפה ביזם אחר, עברו למעלה משנתיים.
26. וכעת - לזכיית אאורה על אף שאיננה עומדת, באופן מלא, בתנאים המוקדמים;
בניגוד לטענת המתנגדת, יש לקבוע כי אאורה עומדת בתנאי השני - בניית 800 יחידות דיור במתחם אחד. אאורה בונה, בימים אלה, את פרויקט " הגנים התלויים" ביהוד, הכולל 900 יחידות דיור במתחם בנייה אחד + שטחי מסחר ומבני ציבור. עד למסירת הצעתה לכונס, נבנו על ידי אאורה 8 בניינים גבוהים ואוכלסו 450 יחידות דיור.
אמנם, פרויקט הגנים התלויים טרם הושלם, אולם די בעובדה שהפרויקט מתקדם וחלק ניכר ממנו כבר בוצע, כדי שניתן יהא לומר, כי לאאורה יכולת מוכחת לבנות פרויקט שכזה וכי יש לה יכולת מוכחת לבנות את הפרויקט דנן. אני דוחה את טענת המתנגדת לפיה אין מקום להביא בחשבון פרויקט זה מאחר שהוא לא הושלם, או מאחר שאאורה היא יזמית הפרויקט והיא בונה באמצעות קבלני משנה. גם המתנגדת עצמה הייתה יזמית ופסק הבוררות אישר לדיירים להביא יזם אחר.
בנוסף, הביאה אאורה בפני הבורר רשימה של פרויקטים אחרים שהיא בנתה ובונה בכל רחבי הארץ, הכוללים אלפי יחידות דיור ושטחי מסחר.
די בכך על מנת למלא אחר התנאי השני ואחר תכליתו.
27. אשר לתנאי הראשון - הון עצמי של 300 מ' ₪ - אכן, אאורה איננה עומדת, באופן דווקני, בתנאי זה, אולם נתוניה הכלכליים מגשימים את המטרה שעמדה בבסיס הצבת התנאי; הונה העצמי של אאורה הוא, אמנם " רק" 170 מ' ₪, אך ההון הבורסאי שלה בעת שמסרה את הצעתה לכונס היה כ- 367 מ' ₪ ( ראו נספח להצעתה שהוגשה לתיק בית המשפט ביום 6/11/16).
אכן, שווי שוק אינו הון עצמי והוא עלול להיות נתון לתנודות ספקולטיביות, אולם דרך כלל הוא מגלם בתוכו את ערך החברה, הכולל גם רווחים צפויים עתידיים, אשר טרם קיבלו ביטוי בהון העצמי של החברה. מכל מקום, בענייננו הציגה אאורה נתונים המעידים על חברה פעילה, הבונה מאות יחידות דיור בפרויקטים שונים, אשר יש בהם כדי להעיד על יכולותיה ועל חוסנה הכלכלי. הכונס לא מנע ממציעים אחרים שאף הם אינם עומדים בתנאי הסף, מלהגיש הצעות ובסופו של דבר, בהעדר מציע שנתוניו עולים על אלה של אאורה ( ולמעשה - בהעדר כל מציע אחר) נכון נהג הכונס כאשר קיבל את הצעתה המשופרת של אאורה. התכלית של קביעת תנאי הסף נועדה, כאמור, להבטיח את יציבותו של היזם החדש ואת יכולתו לבצע את הפרויקט ונתוניה של אאורה מבטיחים זאת.
28. ברשימת החברות אשר בבקשת הכונס למתן הוראות נמנו 20 חברות, חלק עומדות בתנאים המוקדמים וחלקן אינן עומדות בתנאים אלה . כאמור - מתוך כלל החברות אליהם פנו הדיירים, רק שלוש חברות הגישו הצעות. אחת מהן משכה את הצעתה והשנייה הציבה תנאים שאינם מתאימים, כך שאאורה נותרה המציעה היחידה.
טענת המתנגדת לפיה " שחקנים אחרים כבר סוננו מהזירה", היא טענה בעלמא. על אף שהתבקשה, המתנגדת לא המציאה ולו שם אחד של " שחקן" כזה ולמעשה - חלק מהחברות אשר ברשימה שהובאה בהודעת הכונס היו חברות שלא עמדו בתנאים המוקדמים.
גם טענתה לפיה אילו היא הייתה יודעת שהתנאים המוקדמים גמישים היא הייתה פועלת על מנת ששחקנים אחרים שלא עמדו בתנאי הסף ישתתפו בהתמחרות, היא טענה בעלמא. כאמור - גם חודשים רבים לאחר קיום ההתמחרות ולאחר שהמתנגדת ידעה שהונה העצמי של אאורה הוא 170 מ' ₪ בלבד, היא לא הביאה ולוּ מציע אחד אשר בדק את הנתונים והיה מוכן לקחת על עצמו את הפרויקט.
ודוקו: ההתנגדות לא הוגשה על ידי מציע, אשר חפץ להשתתף בהתמחרות אך לא עשה כן מאחר שהוא אינו עומד בתנאים המוקדמים. בהתנגדות לא צוין שם של חברה כזו ולא צורף תצהיר מחברה כלשהי. גם בדיון שהתקיים בפניי ביום 1/11/17 התבקש ב"כ המתנגדת לנקוב בשם של מציע ( שלטענתו קיים), אך לא עשה זאת.
29. כאמור בסעיף 11 לעיל, רק לאחרונה ( ביום 27/11/17) הגישה המתנגדת לתיק בית המשפט, ללא שביקשה רשות לעשות כן, "הודעה" לפיה חברת המרמן מעוניינת לבחון הגשת הצעה והשתתפות בהתמחרות, בכפוף לבדיקות. להודעה צורף מכתב החתום על ידי מר רן בן אברהם, המשנה למנכ"ל, בו נכתב: "אנו מעוניינים לבחון הגשת הצעה לביצוע [ הפרויקט] בכפוף לקבלת כל המסמכים והנתונים". במכתב נטען כי לא הייתה פניה קודמת לחברת המרמן.
יש לשים לב לכך, שבמכתב לא נכתב מתי נעשתה הפניה אל חברת המרמן. מכל מקום - על אף הזמן הרב שעבר מאז 6/12/16, עת אושר מתווה ההתמחרות, חברת המרמן טרם בדקה את הנתונים ואין לדעת ממכתבה אם בסופו של דבר היא תציע הצעה כלשהי ומה תהא הצעה זו, ככל שתוגש. למעשה אף אין במכתב הבעת רצון להציע הצעה קונקרטית. מדובר במכתב כוונות כללי ביותר, העומד " על קרן הצבי", שכן כל שיש בו הוא נכונות לבחון הגשת הצעה.
לא למותר לציין את דברי הדיירים בהודעתם מיום 4/12/17, לפיהם נערכו, בעבר פניות אל מר חיים פייגלין, מנכ"ל חברת המרמן, על מנת לעניין את החברה בפרויקט, אך הוא לא הביע רצון להשתתף בהתמחרות. הודעה זו לא נסתרה בהודעה נוספת מטעם המתנגדת.
30. במסגרת ההחלטה אם לקבל את ההתנגדות ולהורות, בין היתר, על עריכת התמחרות חדשה, יש לתת את הדעת למגוון רחב של שיקולים. בנסיבות המקרה, בנוסף לאמור לעיל, יש לתת משקל של ממש גם לטיב הפרויקט, המחייב אמון מרבי, בין הדיירים לבין החברה אשר תקים את הפרויקט. לא בכדי קבע פסק הבוררות כי לדיירים זכות להביא, יזם אחר שיהיה מקובל עליהם.
לעניין זה יש להדגיש, עוד, כי אין מדובר במכר " רגיל" של נכס, שלאחריו אין ולא כלום. עסקינן במכר אשר בהמשכו יחסים עתידיים ארוכי-טווח בין היזם החדש לבין הדיירים, במסגרתם אמור היזם החדש לבנות את בתיהם של הדיירים. מכאן נגזרים שיקולים נוספים התומכים בהמשך ההליך והם ההכרח במניעת עיכובים נוספים בביצוע הפרויקט והצורך בקיומם של יחסי אמון בין הדיירים לבין היזם החדש. המשך ההליך יגשים אינטרסים אלה ואילו קבלת בקשת המתנגדת לקיום התמחרות חדשה, תפגע בהם קשות. זאת - שעה שהמתנגדת לא הביאה מציע אחר למרות שניתנה לה הזדמנות ראויה להביא מציעים, אשר ישתתפו בהתמחרות.
31. כלל הוא, כי בית המשפט לא יתערב בשיקול דעתו של בעל תפקיד, גם אם קיימת חלופה שהיא סבירה מעט יותר מהחלופה שנבחרה - ענין דוידוביץ' הנ"ל. בענייננו כלל לא קיימת כל חלופה. כמוסבר לעיל - נכונותה של חברת המרמן לבחון אם ברצונה להגיש הצעה, איננה יכולה להיחשב חלופה.
עוד יש לציין, בהקשר זה, כי הצעת אאורה גבוהה, פי שניים לערך, מהמחיר שנקבע, בפסק הבוררות, כמחיר המינימלי שיש לשלם למתנגדת.
הכונס פעל בתום לב, באופן סביר וראוי, בניהול ההתמחרות ובהקשתו להמשיך בהליך של קבלת הסכמות הדיירים להצעתה, לאחר שהיא נותרה כמציעה יחידה ואשר הביאה בפני הכונס נתונים, המצביעים על איתנות כלכלית ועל ניסיון רב בבניית פרויקטים גדולים, בני מאות יחידות דיור והיא אף זוכה, כבר בשלב זה, ועוד טרם הסתיים ההליך של קבלת הסכמת הדיירים, לאמון הדיירים ולהסכמת רובם.
לסיכום
32. מול טענות המתנגדת ומול האפשרות התיאורטית שיימצא מציע אחר, אשר יהיה מוכן לשלם סכום גבוה יותר מהסכום שהציעה אאורה, יש לשים את השיקולים הבאים: נקודות המוצא לפיה בית המשפט לא יחליף שיקול דעתו בשיקול דעת בעל התפקיד; האינטרס הציבורי בשמירה על אמון הציבור במכירות המתנהלות על ידי בעל תפקידים בחסות בית המשפט; מתן משקל לזכות הדיירים להביא מציע; הצורך בהסכמת הדיירים למציע; יחסי האמון הנדרשים בין הדיירים לבין החברה שתקים את הפרויקט, נוכח כך שמדובר בבניית פרויקט רחב היקף למגורי הדיירים; האינטרס של הדיירים בקידום הפרויקט, סוף סוף, לאחר שהושהה זמן כה רב, באשמת המתנגדת; מתן משקל לכך שרוב הדיירים ( לטענת אאורה והכונס- למעלה מ- 80% מהדיירים) כבר נתנו הסכמתם לכך שאאורה תקים את הפרויקט; מתן משקל לעיקרון סופיות הדיון ולחשש שמא אאורה לא תשתתף בהתמחרות חדשה ( כפי שהצהיר בא כוחה במהלך הדיון); חשש שמא התמחרות חדשה תביא להימשכות הליכי המכר עוד חודשים ארוכים (ואולי אף שנים) תוך שהחשש שמא בסופו של דבר לא יימצא מציע אשר יציע סכום גבוה יותר מאאורה ואולי אף לא יימצא מציע כלשהו, אשר יהיה מוכן לקחת על עצמו את הפרויקט. חשש זה אינו מופרך נוכח כך שמתוך 21 חברות, אליהם פנו הדיירים, בסופו של דבר רק חברה אחת נותרה להתמחרות.
כל השיקולים הנ"ל מצדיקים ואף מחייבים דחיית ההתנגדות.
33. בשולי הדברים אעיר, בקצרה, כי בשעבוד לזכות חברת רקפות, אותו מציינת המתנגדת כמכשול נוסף (אשר גם המתנגדת סבורה שהוא עניין שאינו דורש הכרעה כעת), אין כדי לשנות את מסקנתי, לפיה יש לדחות את בקשת המתנגדת לביטול ההתמחרות ולאפשר לכונס להמשיך בהליך.
34. סופו של דבר - אני דוחה את התנגדותה של המתנגדת ומאשרת לכונס להמשיך בהליך, באופן האמור בהודעת ההתמחרות.
נוכח קביעתי זו, נדחית גם בקשת המתנגדת להסרת השלטים שאאורה הציבה במקום.
35. המתנגדת תשלם לכונס, לדיירים ולאאורה, שכ"ט בגין הליך זה, בסך 20,000 ₪ לכל אחד מהם ( בסך הכל - 60,000 ₪).
שכר הטרחה ישולם בתוך 30 ימים מהיום שאם לא כן יישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד לתשלום המלא בפועל.

המזכירות תמציא החלטה זו לצדדים.

ניתנה היום, כ"ג כסלו תשע"ח, 11 דצמבר 2017, בהעדר הצדדים.