הדפסה

בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים ע"א 52296-02-18

בפני הרכב כב' השופטים:
יגאל גריל, שופט בכיר [אב"ד]
בטינה טאובר, שופטת
סארי ג'יוסי, שופט
המערער:
אלון פרידמן ת"ז XXXXXX112
ע"י ב"כ עוה"ד אלון רון ואח'

נגד

המשיב:
יעקב שפירא [שפירו] ת"ז XXXXXX332
ע"י ב"כ עוה"ד יובל שבתאי

פסק דין

1. בפנינו ערעור על פסק דינו של בית משפט השלום בחיפה (כב' השופט אורי גולדקורן) בת"א 43184-02-15 שניתן ביום 09/01/18, במסגרתו דחה בית משפט קמא את תביעתו של מר אלון פרידמן (להלן: "המערער") כנגד מר יעקב שפירא (להלן: "המשיב") וחייבו בתשלום שכר טרחה בסך כולל של 125,000 ₪.

התשתית העובדתית הרלבנטית

2. בין הצדדים ניטשת מחלוקת ארוכת שנים אשר התבררה בשורה של ערכאות.

3. ביום 12/02/10 נחתם מסמך שכותרתו "הסכם" בנוגע למקרקעין שבבעלות המשיב בחלקה 10 בגוש 10817 (להלן: "הנכס") אשר עליו בנוי בית מגורים. במסמך זה שנחתם על ידי המשיב כ"מוכר", ומר איל פרידמן, אחיו של המערער כ"קונה", הוקצו לקונה 30 ימים לביצוע הבדיקות הקשורות בנכס, כאשר בתקופה זו, לא יוכל המוכר למכור את הנכס לקונה אחר.

4. בחודש מרץ 2010, חתמו המשיב ומר אייל פרידמן על מסמך נוסף שכותרתו "הסכם" ובו נכלל הקונה: "אייל פרידמן ו/או אלון פרידמן ו/או מי מטעמם" וניתנה להם הזכות לרכוש את הנכס תוך 6 חודשים (להלן: "הסכם האופציה").

5. בחודש אוגוסט 2010 החליפו הצדדים טיוטות לחוזה מכר כאשר בטיוטה הראשונה שנמסרה מטעמו של מר איל פרידמן הוגדר כרוכש רק מר שלמה מרין, סבו של אייל, ובשתי הטיוטות האחרות שנמסרו מטעמו של מר אייל פרידמן צוינו כרוכש מספר אנשים וביניהם המערער. כמו כן, ביום 15/09/10 נרשמה הערת אזהרה לטובת המערער ביחס לנכס על סמך הסכם האופציה.

6. ביום 17/09/10, הודיע המשיב למר אייל פרידמן שהאופציה פוקעת באותו יום, ואילו מר אייל פרידמן השיב כי הוא מממש את האופציה וכי הוא השאיר מכתב למימוש אופציה מספר ימים קודם לכן אצל עורך הדין שייצג את המשיב במהלך המשא ומתן והחלפת הטיוטות בין הצדדים.

המשיב דחה את טענותיו של מר אייל פרידמן וטען כי האופציה שלו נגמרה באותו היום, ומכתב מימוש אינו מהווה תשלום תמורה. בעקבות האמור, החליפו הצדדים טיוטות נוספות של חוזה מכר בהן ננקבה תמורה בסך של 3,000,000 ₪, וביום 20/09/10 נקבע על ידי הצדדים כי ייפגשו בלשכת רישום המקרקעין בחיפה לצורך תיקון סופי של הטיוטה וחתימה עליה.

7. לפגישה שהתקיימה ביום 20/09/10, הגיעו מר אייל פרידמן ובא כוחו עם שלושה שיקים בנקאיים בהתאם לתשלומים שפורטו בטיוטה האחרונה של הסכם המכר שהוחלפה בין הצדדים, ואולם הפגישה נדחתה ולא נמסרו השיקים, עקב הודעה שנמסרה לפיה בא-כוח המשיב חולה.

ההליך הראשון

8. ביום 30/12/10, הגישו המערער ואחיו מר אייל פרידמן, תביעה לפסק דין הצהרתי לבית המשפט המחוזי בחיפה שסומנה ה"פ 51147-12-10, לפיו מימשו המערער ואחיו את האופציה. כן עתרו המערער ואחיו לצו עשה שיורה למשיב לעשות את כל הדרוש למימוש זכותם של השניים. ביום 08/12/11 דחה בית המשפט המחוזי בחיפה (כב' השופט רניאל) את תביעת המערער ואחיו.

9. ביום 23/08/18, בעוד שערעורו של המערער על פסק דינו הראשון של בית המשפט המחוזי בחיפה היה תלוי ועומד, נכרת הסכם למכירת הנכס בין המשיב לבין איי.אל.פי גלובל אינטרפרייז גרופ בע"מ (להלן: "גלובל") ועוד שניים אחרים (להלן: "הרוכשים החדשים"), ובו צוין בסעיף 2.7 כי קיים הליך ערעור בבית המשפט העליון בנוגע לאופציה שניתנה בעבר למוכר הנכס.

בעקבות החתימה על הסכם המכר, נרשמה ביום 23/08/12, הערת אזהרה על הנכס לטובת הרוכשים החדשים, וביום 24/03/13 הועברו על שמם זכויות הבעלות בנכס.

10. בית המשפט העליון בפסק דין שניתן ביום 07/08/13 קבע כי הסכם האופציה שנקשר בין המשיב לבין המערער, הינו חוזה מחייב העונה על דרישות גמירות הדעת והמסוימות, וכי המערער הינו צד ישיר להסכם שהעניק לו אופציה לרכוש את הנכס בתנאים שנקבעו בו, וכי האופציה אכן מומשה, שכן המערער עשה את הנדרש מבחינתו לשם מימושה בתוך תקופת פרק הזמן שנקבעה. לפיכך, נקבע על ידי בית המשפט העליון כי המערער זכאי לרכוש את הנכס.

בית המשפט העליון, דחה את טענת המשיב כי הערעור הפך להיות תיאורטי בשל כך שהנכס נמכר לצד שלישי, אך ציין כי מכירה זו עלולה להוות מכשול בפני סעד של אכיפה.

ההליך השני

11. ביום 03/11/13 הגיש המערער לבית המשפט המחוזי בחיפה המרצת פתיחה נוספת כנגד המשיב והרוכשים החדשים (ה"פ 1312-11-13), בה עתר המערער לסעד הצהרתי לפיו זכויותיו בנכס גוברות על זכויות הרוכשים החדשים בו, ולצו עשה שיורה למשיב ולרוכשים החדשים לעשות את כל הדרוש לשם רישום זכויותיו בנכס וביטול רישום זכויות הרוכשים החדשים, כל זאת תמורת תשלום למשיב.

12. בהמשך הגיעו הצדדים להסכמה עם המערער במסגרת הסדר גישור, בו נקבע, בין היתר, כי התביעה כנגד המשיב תימחק וכי לסילוק תביעותיו של המערער כלפיהם, תשלם חברת גלובל לחברת פ.א. אריה פרידמן 2006 בע"מ סך של 525,000 ₪.

בית המשפט המחוזי בחיפה, אכן נתן תוקף להסדר הגישור, מחק את התביעה כנגד המשיב, תוך שציין כי אין בהחלטה זו כדי למנוע מהמערער להגיש תביעה חדשה בעתיד, כנגד המשיב.

ההליך בבית משפט קמא

13. ביום 18/02/15 הגיש המערער את התביעה הנוכחית, נשוא הערעור, במסגרתה טען כי על רקע הפרת הסכם האופציה על ידי המשיב, זכאי הוא לפיצויים, הן כהחזר הוצאות בהן נשא בגין ניהול ההליכים המשפטיים נגד המשיב, והן כפיצויי קיום בגין אובדן הרווחים שנגרמו על ידי ההפרה. לחילופין, לפיצוי קיום, עתר המערער לתשלום פיצויי הסתמכות, בגין העלויות בהן נשא לקידום פרויקט הבניה באמצעות קבוצת הרכישה, ולפיצוי בגין רווחי ההפרה של המשיב.

המערער ציין כי משני רכיבים אלה יש להפחית סך של 619,500 ₪ שקיבל המערער על פי הסדר הגישור לו ניתן תוקף של פסק דין.

14. מנגד, טען המשיב כי יש להבחין בין הסכם האופציה להסכם מכר. לעמדתו, קביעת בית המשפט העליון כי המערער עשה דיו למימוש האופציה אינה מובילה ישירות לרכישת הנכס, וכי רכישתו מצריכה הסדרת מכלול עניינים הנוגעים לעסקה עצמה, כמו חתימה על הסכם בכתב והסכמה על מועדי תשלום. לפיכך, טען המשיב כי לא התגבש בינו ובין המערער הסכם למכירת הנכס והמערער אינו זכאי לקבל פיצויים בגין הפרת הסכם שלא התגבש, וגרס כי מדובר בניסיון להתעשר על גבו של המשיב, שעה שהמערער ויתר במודע על זכותו לרכוש את הנכס, כאשר הגיע להסכם פשרה עם הרוכשים החדשים בעבר אשר קיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי.

15. עוד נטען על ידי המשיב כי כישלון המשא ומתן נבע מתכתיבים שהעלה מר אייל פרידמן, כגון חתימה על יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים עוד בטרם שולם שקל מהתמורה, והגשת הצהרות כוזבות לשם חיסכון במס, כאשר נתברר כי מר אייל פרידמן הינו פושט רגל ובידי המערער לא היו האמצעים לשלם את התמורה.

באשר לסוגיית הפיצויים הנתבעים, כפר המשיב בטענות כי התמורה בגין מכירת הנכס עמדה על 2.6 מיליון ₪ אלא עמדה על 3 מיליון ₪, ונטען כי התמורה ששולמה על ידי הרוכשים החדשים אינה גבוהה יותר מהתמורה שנקבעה בהסכם האופציה, בהתחשב בעליית מחירי הנדל"ן עם חלוף הזמן. המשיב הוסיף וטען, כי המערער אינו זכאי להוצאות משפט מעבר לאלה שנפסקו לו על ידי בתי המשפט בהתדיינויות הקודמות.

פסק דינו של בית משפט קמא

16. בית משפט קמא, לאחר שסקר את ההלכה המשפטית הנוגעת לחוזה אופציה ואת קביעותיו של בית המשפט העליון בכל הנוגע למעמדו ותוקפו של הסכם האופציה שנקשר בין הצדדים, קבע כי ביום 20/09/10 (לכל המאוחר), מומשה האופציה בהשתכלל הסכם המכר בין המערער למשיב, אשר התמורה לו הייתה 3 מיליון ₪, ולכן המערער היה זכאי לרכוש את הנכס. עוד ובנוסף קבע בית משפט קמא, כי לנוכח קביעתו של בית המשפט העליון, לא ניתן לומר כי הסכם האופציה אינו כולל את כל הנושאים שיש להסכים עליהם לצורך קשירת הסכם מחייב, ולמעשה הסכם המכר שנוצר עם כריתת חוזה האופציה, נבט והבשיל לחוזה בר תוקף עם מימושה של האופציה.

17. בהמשך, דן בית משפט קמא, בהתרחשויות לאחר מימוש האופציה והשתכללות חוזה המכר, תוך שסקר את המפגשים שהתקיימו בין הצדדים, ובלשכת רישום המקרקעין ועמד על ההתרחשויות שאירעו לאחר השתכללות הסכם המכר.

18. בהקשר זה ציין בית משפט קמא, כי ביום 21/09/10 התקיימה פגישה במשרדו של עו"ד רונן בין מר אייל פרידמן, עו"ד גבעון והמשיב, אליה הביא עו"ד גבעון שלושה שיקים בנקאיים על סך של 3 מיליון ₪. צוין, כי השיקים לא נמסרו למשיב, ובו ביום הורה עו"ד גבעון לבנק על ביטולם.

19. בנוסף, ציין בית משפט קמא כי ביום 17/10/10 התקיימה פגישה בלשכת רישום המקרקעין בין מר אייל פרידמן, המשיב ועו"ד רונן, ובמסגרתה התגלה למשיב כי ללא ידיעתו נרשמה על הנכס הערת אזהרה לטובת המערער.

20. בית משפט קמא הוסיף וציין, כי בסמוך ליום 19/11/10 הפציר מר אייל פרידמן במשיב להגיע ללשכת רישום המקרקעין לשם רישום "הערת אזהרה לטובת המלווה", וכן כי התקיימה פגישה נוספת במשרדו של עו"ד רונן ביום 29/10/10 בין עו"ד רונן לעו"ד ניר יוסף (ממשרד עו"ד גבעון) במסגרתה הובאו על ידי עו"ד ניר יוסף שיקים בנקאיים (בסך 1,020,000 ₪ בלבד) ואשר לא נמסרו למשיב או לעו"ד רונן ובוטלו למחרת היום בבנק.

21. בית משפט קמא סקר את המפגש שהתקיים ביום 02/12/10, בו דרש מר אייל פרידמן מהמשיב לחתום על יפוי הכוח, וסירובו של המשיב לחתום על " יפוי כוח קבוצתי". בית משפט קמא הדגיש, כי מר אייל פרידמן תיאר בעדותו יפוי כוח זה כ"יפוי כוח תכנוני, שנותן לקונה רשות להתנהל מול הוועדה המקומית" לשם תכנון בניין שייבנה בנכס, והדגיש כי ללא יפוי כוח זה "אין עסקה".

22. בהמשך פסק דינו, ציין בית משפט קמא כי ביום 06/12/10 העלה המשיב את הדרישה לביטול הערת האזהרה שנרשמה על שמו של מר אייל פרידמן בלשכת רישום המקרקעין, וכי ביום 14/12/10 הודיע מר אייל פרידמן לחברי קבוצת הרכישה על ביטול העסקה.

23. בתום הסקירה העובדתית אשר כללה גם התייחסות להליכים השונים שהתקיימו בין הצדדים עובר להגשת התביעה ולניסיונות הפישור שהתנהלו, נפנה בית משפט קמא לדון בשאלה מי מהצדדים הפר את הסכם המכר.

24. בית משפט קמא ציין, כי בכל הנוגע לסוגיית הפרת הסכם המכר, יש לתור אחר זהות המפר, בשלושה החודשים שבין מועד מימוש האופציה ועד להגשת התביעה הראשונה ביום 30/12/10. בית משפט קמא ציין, כי למרות שבית המשפט העליון בפסק דינו מיום 07/08/13 ציין כי המערער גילה נכונות לקיים את התשלום באופן אופטימלי, בפועל אין מחלוקת על העובדה כי המערער לא שילם למשיב מאומה עד אשר הוא הגיש נגדו את התביעה הראשונה.

25. בכל הנוגע לפגישה הראשונה שהתקיימה ביום 21/09/10 במשרדו של עו"ד רונן, בה היה אמור המערער להעביר למשיב שיקים בנקאיים על סך של 3 מיליון ₪, ואלה לא הועברו בסופו של יום, ציין בית משפט קמא כי גרסתו של המערער הינה גרסה חסרה, שכן המערער לא נכח בפגישה, ואף מעדותו של עו"ד גבעון לא ניתן הסבר מדוע לא הועברו השיקים למשיב, זולת הטענה כי בא כוחו של המשיב היה חולה. עוד ציין בית משפט קמא, כי גם באשר לפגישה שהתקיימה בין מר אייל פרידמן והמשיב בלשכת רישום המקרקעין, בה אמור היה המערער להעביר למשיב את השיקים, לא נמסרה על ידי המערער גרסה המבהירה מדוע באותו מפגש לא הועברו השיקים.

26. בית משפט קמא קבע כי מעדות המשיב באשר להתרחשויות שאירעו ביום 29/11/10 וביום 02/12/10, אשר מקבלת תמיכה בעדותם של עו"ד גבעון ומר אייל פרידמן, עולה הסיבה האמיתית לאי תשלום התמורה. לדברי בית משפט קמא סירובו של המשיב לדרישתו של מר אייל פרידמן לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה "לטובת המלווה", ועל " יפוי כוח קבוצתי" כלשון המשיב או " יפוי כוח תכנוני" בלשונו של מר אייל פרידמן, אלה עמדו בבסיס סירובו של המערער לשלם למשיב את התמורה, כולה או חלקה.

27. באשר לטיבו של יפוי הכוח, אשר לעמדת המערער היה על המשיב לחתום, ציין בית משפט קמא כי אין המדובר ביפוי כוח אשר אמור לאפשר את השלמת עסקת המכר בין הצדדים, כי אם יפוי כוח אשר נועד לשרת עסקאות אחרות ולקדם זכויותיהם של צדדים שלישיים בנכס: יפוי כוח לטובת רוכשי הדירות בפרויקט קבוצת הרכישה שארגן מר אייל פרידמן (לו קרא המערער בתצהירו " יפוי כוח קבוצתי") או יפוי כוח שנועד לקדם בנייה חדשה בנכס לטובת אותם רוכשים (שאותו כינה מר אייל פרידמן " יפוי כוח תכנוני").

28. בכל הנוגע ליפוי הכוח, דן בית משפט קמא תחילה בסוגיה האם מכוח שלושת מנגנוני ההשלמה של חוזה (נוהג, חוק ועקרון הביצוע האופטימלי) ניתן לקבוע כי חוזה המכר שהשתכלל עם מימוש האופציה כולל בתוכו חיוב של המוכר לחתום על יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים. בהקשר זה, ציין בית משפט קמא כי על-פי ההלכה הפסוקה, ניתן להשלים את הפרטים החסרים בחוזה שנכרת אך ורק כשמדובר בפרטים שניתן להסיק לגביהם כי הצדדים לא ראו בהם תנאים מהותיים לעסקה. בענייננו ציין בית משפט קמא, כי מר אייל פרידמן הבהיר כי יפוי הכוח בחתימת המשיב היווה, מבחינתו, תנאי מהותי, ובלשונו: "ביקשתי לקבל את היפוי כוח בזמן חתימה על ההסכם. כמובן שכפוף לתשלום, אחרת אין עסקה".

29. בית משפט קמא ציין כי ביחס למנגנון ההשלמה מכוח נוהג הקבוע בסעיף 26 ל חוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), לא הצביע המערער על נוהג קיים בין הצדדים, ואף לא הוכיח (וכלל לא נטען) כי קיים נוהג כללי המקובל בחוזי מכר מקרקעין, על פיו על המוכר לחתום על יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים בחוזה שאינו חוזה לטובת צד שלישי. זאת ועוד, בית משפט קמא ציין כי המערער אף לא הצביע על הוראת חוק המחייבת את המוכר ליתן יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים. לבסוף, ציין בית משפט קמא, בהקשר זה, כי לא ניתן להיעזר במנגנון השלמה של הביצוע האופטימלי, מכיוון שחתימה על יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים איננה תנאי אופטימלי מבחינתו של המשיב. משכך, קבע בית משפט קמא כי ההתחייבות לחתום על יפוי כוח לצדדים שלישיים לא הייתה חלק מהסכם האופציה שמומש.

30. בית משפט קמא בחן את השאלה האם ההתחייבות לחתום על יפוי כוח לצדדים שלישיים הינה תנאי עליו הסכימו הצדדים בשלב מאוחר יותר, והשיב על שאלה זו בשלילה. בית משפט קמא הסביר, כי לא נטען ולא הוכח על ידי המערער כי לאחר מימוש האופציה הסכים המשיב לחתום על יפוי כוח לצדדים שלישיים. לעמדת בית משפט קמא, חתימה כזו, עוד בטרם שולמה למשיב מלוא התמורה החוזית, הייתה עומדת בניגוד להיגיון כלכלי, ועלולה הייתה להעמיד אותו בסיכון, לו היו צדדים שלישיים רוכשים זכויות בנכס בטרם שולמה לו התמורה.

31. לבסוף, קבע בית משפט קמא כי אפילו היינו מגיעים למסקנה כי רובצת על המשיב חובה חוזית לחתום על יפוי כוח, לא היה בכך כדי להכשיר את אי תשלום התמורה בסך של 3 מיליון ₪ לידי המשיב. לעמדת בית משפט קמא, כל עוד לא הוכח שמדובר בחיובים שלובים, וכאשר לא עלה בידי המערער להוכיח כי מדובר בחיובים שלובים, וכי ללא מתן יפוי כוח תימנע ממנו האפשרות לשלם את מלוא התמורה, אין באי-קיום ההתחייבות לחתום על יפוי כוח כדי לפטור את המערער מתשלום מלוא התמורה.

32. בית משפט קמא הוסיף וקבע, כי המערער לא היה רשאי לכרוך את התחייבותו החוזית לתשלום התמורה בחתימה של המשיב על יפוי כוח לצדדים שלישיים. משנמנע המערער לשלם את התמורה, יש לראות בו כמי שהפר הפרה יסודית את ההסכם. סירוב המשיב לחתום על יפוי הכוח האמור אינו מהווה הפרה, מאחר וחתימה כזו לא הייתה חלק מתנאי ההסכם.

33. בהמשך פסק הדין, בחן בית משפט קמא את טענת המערער לפיה מכירת הנכס לרוכשים החדשים וחתימת ההסכם עם גלובל ביום 23/08/11, בעת שהערעור היה תלוי ועומד בבית המשפט העליון, מהווה הפרה של ההסכם על ידי המשיב. בית משפט קמא ציין, כי למועד חתימת ההסכם עם הרוכשים החדשים קדמו מספר התרחשויות, מהן יכול היה המשיב להסיק כי המערער אינו מסוגל לעמוד בתנאי ההסכם ביניהם. בית משפט קמא מנה בפסק דינו את האירועים השונים, לרבות העובדה שבישיבת בית משפט מיום 27/11/11 במסגרת בירור התביעה הראשונה, הודיעה באת-כוח המערער שאין באפשרותו לשלם 3 מיליון ₪ בפרק הזמן שביקש המשיב; ביטול המערער את הערת האזהרה שרשם לטובתו על הנכס; והודעת המערער במהלך הדיונים בבית המשפט העליון על כישלון הניסיונות לפשרה, על אף שהמשיב הסכים להצעה למכור את הנכס למערער תמורת 3 מיליון ₪. בית משפט קמא סבר, כי לכך יש להוסיף את הנתון לפיו עובר להגשת התביעה הראשונה החזיר המערער למשתתפי קבוצת הרכישה את הכספים ששילמו לו, לאחר שהודיע להם על כישלון העסקה עם המשיב.

34. בית משפט קמא סיכם סוגיה זו בקובעו כי בנסיבות אלו, משלא שילם המערער למשיב את התמורה במשך 23 חודשים לאחר שהשתכלל הסכם המכר ביניהם, ומשנתן המשיב למערער הודעת ביטול, אין לראות בכריתת הסכם גלובל בגדר הפרת הסכם על-ידי המשיב.

35. בית משפט קמא קבע כי משהפר המערער הפרה יסודית את ההסכם, באי-תשלום התמורה, זכאי היה המשיב לבטלו מכוח סעיף 7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה ), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות"). דרך הביטול הינה בהודעה לצד השני תוך זמן סביר אחרי שנודע על עילת הביטול כאמור בהוראת סעיף 20 לחוק החוזים, או על ההפרה מכוח הוראת סעיף 8 לחוק התרופות.

36. לעמדת בית משפט קמא, ההלכה הפסוקה הינה כי כל התנהגות שיש בה כדי להצביע באופן חד-משמעי על כוונת הצד הנפגע לבטל את החוזה, ואשר הובאה לידיעתו של הצד השני, תיחשב כהודעת ביטול תקפה. במקרה הנדון קבע בית משפט קמא, כי מהמיילים ששלח אייל ביום 14/12/10 לחברי קבוצת הרכישה, עולה כי הוא הבין היטב שהמשיב מתכחש לקיומו של הסכם בר-תוקף ביניהם.

37. זאת ועוד, בית משפט קמא אף סבר כי מהאמור בכתב ההגנה בתביעה הראשונה, הלא היא התגובה להמרצת הפתיחה, שהוגשה על-ידי המשיב ביום 15/02/11, ניתן לראות הודעת ביטול של ההסכם. ואכן בסעיף 110 לאותה תגובה ציינה באת-כוח המשיב, כי על הפרק לא מצוי כל הסכם בר-אכיפה. לעמדת בית משפט קמא, משנקבע בפסק הדין של בית המשפט העליון כי מימוש האופציה שכלל הסכם מכר של הנכס, וכי המערער "היה זכאי לרכוש את הנכס", יש להשקיף על תגובת המשיב להמרצת הפתיחה כאל הודעת ביטול של ההסכם שהיה קיים בינו לבין מהערער.

38. בית משפט קמא סיכם את פסק דינו בציינו, כי בחינה מדוקדקת של ההתרחשויות לאחר מועד שכלולו של הסכם המכר מביאה למסקנה לפיה המערער, ולא המשיב, הוא שהפר את ההסכם. במצב דברים זה, לא קמה זכותו של המערער לפיצוי לפי חוק התרופות. במישור העיוני, זכות זו שמורה לנפגע, הוא המשיב. אשר על כן, דחה בית משפט קמא את תביעת המערער וחייבו לשלם למשיב הוצאות משפט בסך כולל של 125,000 ₪.

תמצית טענות הצדדים

39. המערער מיאן להשלים עם פסק דינו של בית משפט קמא והגיש ערעור ארוך ומפורט כנגד קביעותיו של בית משפט קמא, בציינו כי תוצאת פסק הדין, לאחר שהצדדים ניהלו התדיינויות ממושכות, ונקבע על ידי בית משפט העליון תוקפו של הסכם המכר, ולאחר שהמשיב מכר את הנכס פעם אחת למערער ופעם אחרת לרוכשים החדשים, מעוררת תמיהה. לעמדת המערער פסק דינו של בית משפט קמא שגוי לאור דוקטרינת ההשתק השיפוטי; לנוכח העובדה שהמערער לא הפר את הסכם המכר; לאור קביעותיו של בית המשפט העליון לעניין נכונותו של המערער לשלם את התמורה המלאה; המשא ומתן שהתנהל בין הצדדים לאחר שהתעוררה מחלוקת בין הצדדים; העובדה שהמערער לא התנה את תשלום התמורה במתן ייפוי כוח לצדדים שלישיים. לפיכך, נטען על ידי המערער כי על בית משפט קמא היה לפסוק למערער פיצויי קיום, כמפורט בטיעוני המערער, ובית משפט קמא טעה עת שנמנע מלדון בסוגיית הפיצויים.

40. המשיב תומך בפסק דינו של בית משפט קמא. לעמדתו, הערעור נעדר בסיס משפטי, אינו אלא ערעור על ממצאים עובדתיים ויש להורות על דחייתו, הן מנימוקיו של בית משפט קמא, והן לאור טענת המשיב כי עם מתן הודעת האופציה טרם התגבש בין הצדדים הסכם מכר. המשיב טען כי בצדק בחן בית משפט קמא את התנהלות הצדדים לאחר מועד הודעת מימוש האופציה, שכן לא ניתן להתעלם מהתנהלות המערער לאחר מועד זה, שביטאה נסיגה עקבית מההתחייבויות של ההסכם. המשיב טען עוד, כי אין יסוד לטענת המערער בדבר ההשתק השיפוטי, שכן המשיב לא סתר טענה בטענה או טענה בעובדה, ובית המשפט קמא היה חופשי לבחון את ראיות הצדדים והתנהלותם, גם אם המשיב העלה את הטענה המשפטית בהליכים השונים לפיה האופציה לא מומשה ולא גובש הסכם מכר בין הצדדים.

41. לאחר שהצדדים הגישו עיקרי טיעון ותיקי מוצגים, השלימו הצדדים את טיעוניהם בדיון שהתקיים בפנינו ביום 18/07/18.

דיון

42. לאחר ששבנו ועיינו בפסק דינו של בית משפט קמא, בפסקי הדין שנתנו בערכאות השונות, בהודעת הערעור, בטיעוני הצדדים בעיקרי הטיעון שהוגשו, בתיקי המוצגים, ובטיעוניהם שנשמעו בדיון שהתקיים בפנינו, סבורים אנו כי דין הערעור להידחות.

43. אין חולק כי פסק דינו של בית המשפט העליון אכן הכריע בדבר מעמדו ותוקפו של הסכם האופציה וראה בו הסכם אופציה מחייב, שיש בו גמירות דעת ומסוימות. עוד קבע בית המשפט העליון, כי המערער מימש את האופציה, בהודעתו למשיב מיום 17/09/10 ובהבאת שיקים בנקאיים על מלוא סכום הרכישה, אותם ביקש למסור למשיב ביום 20/09/10, ובכך השתכלל החוזה העיקרי בין המערער ובין המשיב.

44. ואולם, עצם קביעתו של בית המשפט העליון כי ביום 20/09/10 מומשה האופציה והשתכלל הסכם המכר בין המערער למשיב, אשר התמורה בו הייתה 3 מיליון ₪, אינה מייתרת את בחינת ההתרחשויות לאחר השתכללות הסכם המכר, שכן מעצם טיבה, הפרת חוזה בין במעשה ובין במחדל יכולה להתרחש רק לאחר כריתתו והשתכללותו של ההסכם.

45. ערים אנו לעובדה כי המשיב מכר את הנכס לרוכשים החדשים וההסכם עימם נכרת ביום 23/08/12, ואולם לצורך ההכרעה בשאלה האם הופר הסכם המכר אשר נכרת בין המערער והמשיב ביום 20/09/10 ועל ידי מי מבעלי הדין, קיימת חשיבות לבחינת התנהלות הצדדים בסמוך לאחר השתכללותו של ההסכם ועד למועד בו הגיש המערער את תביעתו הראשונה לבית המשפט ביום 30/12/10.

46. מן הראיות שהובאו בפני בית משפט קמא, עלה כי הגם שמהערער הביע נכונות לקיים את התשלום באופן אופטימלי, בסמוך להודעת מימוש האופציה, כפי שנקבע על ידי בית המשפט העליון בפסק דינו, למעשה מיום השתכללותו של הסכם המכר ועד להגשת תביעתו הראשונה של המערער, בפרק זמן של כשלושה חודשים, לא שילם המערער מאומה. בית משפט קמא התייחס בפסק דינו לפגישה הראשונה שהייתה בין הצדדים ביום 21/09/10, בה המערער לא היה נוכח, אלא ב"כ עו"ד גבעון, ובצדק קבע כי המערער לא גילה הסבר המניח את הדעת מדוע בפגישה זו לא הועברו השיקים הבנקאיים בסך של 3 מיליון ₪ לידיו של המשיב. גם אם ניתן לקבל את הסברו של המערער וב"כ עו"ד גבעון לפיו השיקים לא נמסרו מאחר ועו"ד רונן ב"כ של המשיב היה חולה, לא ניתן על ידי המערער הסבר, מדוע לא הועברו השיקים הבנקאיים למשיב, בסמוך לאחר מכן, עם החלמתו של עו"ד רונן, ומדוע עו"ד גבעון שב עם השיקים כלעומת שבא, ועוד באותו היום החזיר את השיקים הבנקאיים לבנק וביקש לבטלם.

47. לאחר שבית משפט קמא ניתח היטב את העדויות והראיות שהונחו בפניו, הגיע בית משפט קמא ובצדק למסקנה כי הסיבה האמיתית לאי תשלום התמורה, נעוצה בסירובו של המשיב להסכים לדרישתו של מר אייל פרידמן לחתום על בקשה לרישום הערת אזהרה לטובת צדדים שלישיים טרם תשלום התמורה. בית משפט קמא צדק בקובעו כי יפוי הכוח שנדרש המשיב לחתום עליו אינו יפוי כוח שיאפשר את השלמת העסקה בין הצדדים, אלא, המדובר ביפוי כוח שנועד לשרת עסקאות אחרות, ולקדם עניינם של צדדים שלישיים בנכס: יפוי כוח לטובת רוכשי הדירות בפרויקט קבוצת הרכישה שארגן מר אייל פרידמן, או יפוי כוח שנועד לקדם בנייה חדשה בנכס לטובת אותם רוכשים. כך או כך, במהותו הינו יפוי כוח קבוצתי, ואשר אינו חלק מהסכם המכר ולא נזכר במסגרת החיובים שהוטלו על המשיב בהסכם המכר.

48. קביעתו של בית משפט קמא לפיה לא ניתן להשלים מכוח שלושת מנגנוני ההשלמה של חוזה: נוהג, חוק ועיקרון הביצוע האופטימלי, את הסכם המכר שנכרת בין הצדדים באופן שניתן יהיה לקבוע כי חוזה המכר שהשתכלל עם מימוש האופציה כולל בתוכו חיוב של המשיב לחתום על יפוי כוח לטובת צדדים שלישיים, מקובלת עלינו. זאת ועוד, לא עלה בידי המערער להצביע על הסכמה, מכוחה הסכימו הצדדים לשנות את ההסכם, בין בכתב ובין בעל פה, ובאופן שמבסס הסכמה מצד המשיב לחתום על יפוי כוח לצדדים שלישיים עוד טרם העברת תשלום התמורה. בהקשר זה נוסיף ונציין, כי חתימה על יפוי כוח לצדדים שלישיים, עוד בטרם שולמה למשיב מלוא התמורה החוזית, עומדת לא רק בניגוד להיגיון כלכלי, אלא עשויה להעמיד את המשיב בסיכון, ככל שלא הייתה מועברת אליו מלוא התמורה החוזית, וסירובו של המשיב להיעתר לדרישה זו אכן מתיישבת עם התנהגות מקובלת ותמת לב של בעל מקרקעין.

49. בנוסף, נציין כי על רקע העובדה שלא עלה בידי המערער לבסס את הטענה כי תשלום התמורה והחתימה על יפוי כוח לצדדים שלישיים מהווים חיובים שלובים, שהחיובים כרוכים אלה באלה, לא היה בסירובו של המשיב לחתום על יפוי הכוח לצדדים השלישיים כדי להכשיר את אי תשלום מלוא התמורה בסך של 3 מיליון ₪ לידי המשיב, וממילא המערער אף לא טען, ולא כל שכן, לא הוכיח כי אי החתימה על יפוי הכוח לצדדים השלישיים, מנעה ממנו לשלם את מלוא תשלום התמורה.

50. נסכם ונאמר כי בהסכם האופציה שמומש והיה להסכם מכר, לא נכלל חיוב שיש בו כדי לחייב את המשיב לחתום על יפוי כוח לצדדים שלישיים, וגם לא ניתן לקבוע כי הצדדים הסכימו על התחייבות זו לאחר השתכללותו של הסכם המכר, ובכל מקרה אין המדובר בחיובים שלובים. מכאן שהמערער לא היה רשאי לכרוך את התחייבותו החוזית לשלם את מלוא התמורה בחתימת המשיב על יפוי כוח לצדדים שלישיים. לפיכך, מקובלת עלינו קביעתו של בית משפט קמא כי משנמנע המערער לשלם את התמורה, יש לראות בו כמי שהפר את הסכם המכר הפרה יסודית.

51. תמימי דעים אנו עם בית משפט קמא כי אין לראות במכירת הנכס לרוכשים החדשים הפרה של ההסכם מצד המשיב. הסכם המכר עם הרוכשים החדשים נחתם ביום 23/08/12 בעוד הליך הערעור בבית המשפט העליון תלוי ועומד. ואולם, לא ניתן להתעלם מן העובדה כי מן המועד שבו מומש הסכם האופציה והפך להסכם מכר, ועד למכירת הנכס לרוכשים החדשים, חלפו כ-23 חודשים, במסגרתם לא שולמה התמורה או חלקה למשיב.

יתר על כן, למועד מכירת הנכס לרוכשים החדשים קדמו מספר אירועים אשר היה בהם לבסס אצל המשיב את המסקנה כי המערער אף אינו מסוגל לעמוד בתנאי ההסכם ולשלם את התמורה החוזית המוסכמת. בהקשר זה, הפנה בית משפט קמא ובצדק לעובדה כי בישיבת בית משפט מיום 27/11/11 שהתקיימה בתביעה הראשונה, הודיעה באת כוח המערער כי המערער אינו מסוגל לשלם את התמורה בסך של 3 מיליון ₪; לעובדה שהמערער לא הסכים להצעת פשרה שהוצעה לו לרכוש את הנכס בתמורה לסך של 3 מיליון ₪, סכום התמורה המוסכמת, ולעובדה שהמערער הודיע למשתתפי קבוצת הרכישה על כישלון העסקה עם המשיב ואף השיב להם את כספם.

בנסיבות אלה, ולאחר שמערער כאמור לא שילם למשיב את התמורה החוזית בגין הנכס והמשיב אף נתן הודעת ביטול כדין, כמפורט בפסק דינו של בית משפט קמא, סבורים אף אנו כי אין לראות בכריתת ההסכם עם הרוכשים החדשים ביום 23/08/12 בגדר הפרת הסכם מצד המשיב.

52. לנוכח כל האמור מקובלת עלינו מסקנתו של בית משפט קמא כי בחינה מדוקדקת של האירועים, החל מן המועד שבו מומש הסכם האופציה והפך להסכם מכר, מצביעה על כי המערער הוא שהפר את חיוביו על פי הסכם המכר בהפרה יסודית, בהימנעותו מלשלם את התמורה בגין הנכס, ומשכך אין המערער זכאי לפיצוי מן המשיב.

53. במסגרת ערעורו טען המערער באריכות כי פסק דינו של בית משפט קמא שגוי לאור דוקטרינת ההשתק השיפוטי, שכן בית משפט קמא דחה את תביעת המערער בקביעה כי המערער הפר את ההסכם באי תשלום התמורה. לעמדת המערער, ושעה שהמשיב טען מראשית ההליכים כי לא נקשר הסכם מחייב בינו ובין המשיב, היה המשיב ממילא מנוע מלטעון לנימוק האמור, ומשכך הכשיר למעשה בית משפט קמא בהליך זה, טענה הסותרת את טענת המשיב בהליכים הקודמים. איננו סבורים כי בטענה זו יש ממש.

54. צודק המערער כי בחודש דצמבר 2010 ראה המשיב את פני הדברים באופן מוטעה, שהסכם האופציה לא מומש ולא הביא להשתכללות הסכם מכר בינו ובין המערער. ואכן, בית המשפט העליון בפסק דינו אשר בחן את הדברים עד למועד מימוש האופציה ביום 20/09/10 קבע כי מימושה הביא לשכלולו של הסכם מכר. ואולם, בית משפט קמא לא רק שלא סטה מקביעתו של בית המשפט העליון, אלא שניתח באופן אובייקטיבי את ההתרחשויות בשלושת החודשים שלאחר מימושו של הסכם האופציה, ומניתוח זה, המעוגן בראויות הצדדים, עולה בבירור כי המערער הוא זה שהפר את הסכם המכר. יתר על כן, נוסיף ונציין כי איננו סבורים כי המשיב היה מנוע מלטעון את הטענה העובדתית הנוגעת להעדר תשלום התמורה ולהשלכותיה על אי קיום חיוביו החוזיים של המערער על פי ההסכם, ואין בטענה זו כדי לסתור את טענתו הבסיסית של המשיב, אשר נדחתה כאמור בבית המשפט העליון בדבר אי השתכללותו של הסכם מכר.

55. נוסיף ונציין, כי אף הטענה שהעלה המערער לפיה בית משפט קמא הסיק נתונים ומסקנות חדשות שלא נטענו על ידי הצדדים, בכל הנוגע לבחינת חיוביהם על פי הסכם המכר, אינה מדויקת. עיון בכתבי הטענות ובסיכומי המשיב בבית משפט קמא, מלמד כי הטענות נטענו על ידי המשיב, והדיון שהתנהל בבית משפט קמא, לרבות חקירות בעלי הדין והעדים, מלמדים כי הצדדים התמקדו בסוגיות אלה שנגעו לטענות ההדדיות של הצדדים בכל הנוגע להפרת הסכם המכר, ובאופן שלא נמנעה כלל מהמערער האפשרות להביא את מלוא עדויותיו וטענותיו בסוגיות אלה.

56. לבסוף, נציין כי בניגוד לעמדת המערער לפיה טעה בית משפט קמא משלא ייחד את הדיון בשאלת הפיצוי המגיע למערער, סבורים אנו כי לא נפלה כל טעות או שגגה מלפני בית משפט קמא בדרך הילוכו. משנקבע על ידי בית משפט קמא כי המערער הוא שהפר את הסכם המכר הפרה יסודית, לא היה מקום עוד לדון בטענות המערער לפיצוי, ומשכך צדק בית משפט קמא משלא ייחד את הדיון גם לשאלת הפיצוי.

57. לאור כל האמור, סבורים אנו, כי דין הערעור להידחות. משלא נפל כל פגם בפסק דינו של בית משפט קמא, יכולנו לאשר את פסק דינו של בית משפט קמא, לפי תקנה 460(ב) של תקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, הואיל ואין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בפסק דינו של בית משפט קמא. הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית, אליה הגיע בית משפט קמא, ואין לגלות במסקנה זו טעות שבחוק.

סוף דבר

58. דין הערעור להידחות.

59. אנו מחייבים את המערער לשאת בהוצאות הערעור בסך כולל של 10,000 ₪ (כולל מע"מ).

60. הגזברות תעביר את הפיקדון שהופקד על ידי המערער למשיב, באמצעות בא כוחו, על חשבון ההוצאות שנפסקו ואת היתרה תשיב למערער, באמצעות בא כוחו, ככל שלא מוטל עיקול על הפיקדון.

61. המזכירות תמציא העתק פסק הדין לצדדים.

ניתן היום, כ"ו אלול תשע"ח, 06 ספטמבר 2018, בהעדר הצדדים.

יגאל גריל, שופט בכיר
בטינה טאובר, שופטת
סארי ג'יוסי, שופט